关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

[异国流浪]

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谢谢楼主

 

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

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楼主您好，我已经申请了联邦投资移民，可是等待期限太长，我是打算移民后常住在加拿大，当然要考虑在加的生活。经过慎重考虑，想在加拿大买个农场，大约在300万以内（如果能有50%贷款），有这样几个问题请您赐教：1,关于以往十年内有两年农业管理经验，我找谁来给我出证明？对此加拿大移民官如何核实？2，我的目的首先是移民，其次是经营，假如我买下来农场，加拿大政府不给我发长期的工作签证怎么办？3，经营农场有没有什么标准来证明我的经营是成功的？比如营业额或者税收要达到多少？如果达不到，我自己卖给我自己行不行？4，我需要几年的时间才能办好移民？是否在办好移民之前我能一直以工作签证在加拿大居住？5，如果我的农场第一年经营不好，是否加拿大就会取消我的工作签证？换言之，我需要几年的时间来证明我有经营能力？6，假如我真的被取消签证，农场怎么处理？7，这对我申请的投资移民是否有影响？8，在购买之前，我因为考察去加拿大，能去几次？停留多久？因为我希望能有比较长的时间对加拿大的农场经营做详细的了解？楼主是否可以介绍一个实习的农场？我不要工资。9，楼主的专业是地产中介，有没有办理签证或者移民的中介或者律师介绍给我。如果是西人律师，我的语言有问题。

联邦投资移民的成本已经提高了一倍。
对于国内网友们提出的种种问题，实在是无法回答。每个人的背景都不同。移民问题，要去请教加拿大移民律师。你在国内申请任何一种移民，也没有人可以保证你的成功。需要的都是尝试和努力。

2年的农场经营经验，现在开始去积累都来得及。投资购买经营农场时，对务农经历并没有要求。只是在申请移民时才需要2年以上的务农经验。

我建议的是，购买一个经营良好的农场。比如，某果园农场，现在的农场主70岁了，已经靠此谋生了一辈子。大部分产品都是批发，所以每年都交税。卖家会培训买家或做长期顾问。买家继续经营，不会有多大问题。

外国人可以购买经营安省农场。什么叫做经营？当然是要来实地现场工作。另外，你购买农场后，拥有的是永久性产权。你购买的加拿大农场，永远会是你的。加拿大，是信誉良好的国家。既然是欢迎外国人来投资经营农场，为什么会不让你来？对加拿大有好处啊。

当初，保姆移民也是很少中国人申请的。刚开始也没有人相信，或者是相信了心理上也不屑一顾（其实，保姆移民有她的优越性：一来就有收入！等）前两年开始有人回国去办了保姆英语培训班，后来申请保姆移民的就越来越多。但也越来越难！要我看，以这个保姆移民成功的国内女士，素质都比较高，起码要能够通过加拿大驻华大使馆的英语口语面试的。（难道是安徽小保姆吗？大都是些国内的医生，护士，英语老师或中小学老师。几年之后，有些人经过奋斗，重新做回护士和老师的（比工程师的工作稳定，待遇也差不多））

现在，这个农场主移民也类似。但农场主项目对于英语和学历的要求很低。虽然要有些资金，但你购买的农场永远是你的，而投资移民要交纳的那24万加币是贡献加拿大了。24万加币都足够买一个远些的农场了！

不需要说，在中国过的很好。绝大多数移民成功的人，原来都在中国过得不错。但各自有各自的原因需要移民。确实，移民需要好的心态。加拿大，不是请我们来享受或当领导的吧？实际上，以任何一种形式来移民，在初期都需要在加拿大重新洗牌，艰苦奋斗！但数年过后，大部分人都回重新找回自己的位置。。。

 

[kevin6096]

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农场主移民可能的费用：

......如果你在加拿大的亲朋好友可以帮助你，你实际上可以省下许多购买农场的费用。

请问这句话怎么理解？

 

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

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请问这句话怎么理解？

国内的人们，可以投资加拿大房地产。但每次，贷款都是很不容易的事情。我们都需要鼎力帮助，解决贷款问题。有时，可以。有时，不行。金融危机之后，加拿大银行很谨慎了。

如果资金不够，在加拿大的亲朋好友可以帮助你。如，他们可以以第2贷款的形式或任何借贷的形式，或合资经营的形式来帮助你。

总而言之，推而广之，想办法吧。

 

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

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为什么说，最好有已经在加拿大的朋友和你们合作呢？

可以理解的是，在国内的人们对此有太多的顾虑。而没有人，可以担保国内的人们，以任何一种形式移民可以百分之百的成功。你申请投资移民也好，技术移民也罢，或者自雇移民，都有难度，都需要尝试和努力。

而在加拿大的移民律师也好，房地产经记也罢，实际上没有人愿意找这个麻烦。而加拿大农场主，也没有要帮助中国的谁和谁移民的义务吧？有几位加拿大农场主，会等到你拿到签证才来买呢？

似乎永远是先有鸡，还是后有蛋的事情。如果买了农场，害怕移民批不下来。如果不买农场，谁能够让你移民或签证呢？当然，你或许可以用农场雇员的形式过来。你去问任何一个移民律师，都会告诉你，你可能以这个移民项目来移民或拿到工作签证，但不能够担保你百分之百的成功 （你去申请投资移民，愿意向加拿大先交纳24万加币，也没有人担保你百分之百的成功吧？Same。）所以，许多人就永远纠缠在那了。愿意闯荡的，往往就成了。胆小的，就等一等。等到许多人都以这个项目申请成功了，再跟着来吧。

但如果在加拿大有真正愿意帮助你的亲朋好友，许多困难就可以解决了。

说实话，我的工作重点，当然也不会是国内的网友。我没有要说服谁的义务。也毫无必要。更没有效率。我只需要去为真正可以投资加拿大农场的朋友，去提供专业服务。确确实实，会是一种帮助。至于移民，那是移民律师的工作。

看来，我说的太多了。

 

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

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非常感谢,我的表格有关于投资额\期望地点\现有资产等栏目,已经收到的大多数是20万的预期. 但凭我的估计，大家基本是在保守的填写投资计划额度，如果真有好的，也不是拿不出更多的钱来。

至于3万的,我做了一下市场调查,其实目前中国很多人没有移民的想法,但想在海外投资或找一个海外度假的据点却有很强的需求,而且当前股市、楼市都堪忧，投资途径匮乏，与前两年有很大的不同，连马来西亚的酒店式公寓都有好几家在北京销售。

我想把参加农场考察团队、投资买下、当成自己闲暇时到加拿大住住的海外资产投资、目前没有移民想法也作为一个目标定位，这样基数扩大很多倍，等2年以后大家感觉有移民的必要再说，这样即使没有在中国的农场经验，在加拿大也算有了农场主经验，感觉应该移民官员会更相信吧！至少这方面的担忧是可以事实证明了。

总之，我觉得有时“急事宜缓办、忙则出错”，很多时候两线之间未必直线最短，先没有移民的想法，只作为以后可能拓展的空间，选择具有投资价值的资产，直接就是到加拿大买土地、买农场，没准2年以后想移民了，办的手续比现在就开始办理投资移民的时间更快呢！比如马上获得工作签证，全家直接到加拿大！

这个，说得很好！
日本国对于投资海外农场最为积极。日本拥有的海外土地已经超过其本土面积。

对于有经济实力的人来说，投资加拿大农场土地，是合算的，也是可靠的。加拿大农地，真的很便宜！（大多伦多附近，便宜的每英亩$3000, 仅仅相当于每中国亩3000多人民币啊）。而加拿大土地，是永久性产权。没有人会打你土豪。

将加拿大农场作为长线投资，回报惊人！如现在已经是Richmond Hill 市区中心地带的Leslie/Major Maken.，偶尔还见有农场, 市场价格已经是每英亩百万，60英亩就是6000万加币。当初他爷爷可能就是2万买来的。

 

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

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其实合作搞一个农场投资是可以的，分散风险。边做边搞移民。楼主的项目很好，跟买地建楼都是好的选择。

是应该尝试这种合作购买或股份制购买的形式。先经营起来再说。

 

[kevin6096]

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国内的人们，可以投资加拿大房地产。但每次，贷款都是很不容易的事情。我们都需要鼎力帮助，解决贷款问题。有时，可以。有时，不行。金融危机之后，加拿大银行很谨慎了。

如果资金不够，在加拿大的亲朋好友可以帮助你。如，他们可以以第2贷款的形式或任何借贷的形式，或合资经营的形式来帮助你。

总而言之，推而广之，想办法吧。

谢谢，基本理解了。

 

[kevin6096]

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其实，本人觉得可能正好相反，在国内，市场极不规范，才使得消费成本巨高，比如买房的基本都是成了半个专家以后才出手。

所以才有“只要最贵，不要最好！”，因为最贵最好衡量，消费成本最低，而最好，往往虚的东西很多，需要仔细研究，所谓的又便宜又好，真的只能是专家了，因为多半是陷阱。

在加拿大，每套房产、农场都有政府的评估价格来定每年的缴税，他们专门有一套完整科学的算法，基本不会让你亏或赚太多，尽管跟市场会有误差，但即使上当也差不到哪里去，而且你也别无选择，就象之前LZ的农场范例，基本都是工资回报加收支平衡。

其实，中国政府在想法上也是一样的，比如房地产开发，地产项目的利润原则在上报的可研报告里是8%，这也是定死的，只不过，发展商上报的报告都不是实际操作的计划；同时，政府对基准地价的评估也是如此，根据当时的市场行情，基本只给你一个合理的利润，但没想到的是，国内违约成本太低，加之确实刚性需求很大，所以才做成了现在这样。

所以，如果不是我们很多人非要买加拿大农场，它的市场也就这样，只要从趋势上判断就可以了，没有必要成为专家，相信农场经纪和移民律师应该没错的，应该把自己的研究重心转移到差异化经营和独有优势上。任何一个农场所以成为一个待售的项目，它的标价、区位、环境都是存在它的合理性的，无论是现成的经营农场，还是荒地，尤其是在加拿大本土，在很多人没有炒之前。

赞同

 

[匪行天下]

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你好，我想购买一个靠近五大湖区的小型农场（我是技术移民，钱不多），最好是瓜果类的，有点休闲性质更好。你们有合适的可以介绍吗？大概需要多少钱？经营方面你们能提供服务吗？我移民刚办成，正准备短登。

 

[yelin]

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地产碎要每年交
是地产的百分之几?

 

[国内老高]

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我也瞎说几句吧，帖子从头到尾看了个大概40%的内容。心里大概有点概念，从大家的回复中我得出一个结论。就是大家基本都不懂农业（包括楼主）。我在张家口地区承租了1400多亩河滩荒地（搞些种养殖）通过这几年的经营得出些心得！
对于大家经营农场来说，动辄几十英亩的土地对于大家来说毫无意义（这么大的土地不是用来生产蔬菜瓜果等经济作物的）大面积土地只适合种植大陆作物（土豆玉米等）
假设大家真对农业有兴趣，我觉得靠谱的做法是。购买5英亩以内的农场（价格高低没所谓，只需要距离大城市很近）这5英亩土地拿出3个英亩做蔬菜种植，就会累死2个成年劳动力！加拿大冬天冷，假设建造1英亩大棚。两个劳动力就会忙不过来！
我只是从农业生产的角度告诉大家，如果你们搞农场。很大的农场大家根本没能力做！
我也在考虑移民的问题，我也对农业有兴趣。假设我们三口移民，以我与我妻子的劳动能力，我只需要买个300平米的独立别墅，拿出100平方米种植芽菜就可以。因为就这个100平米的劳动强度，我觉得就不算小了！！

 

[国内老高]

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再唠叨几句吧，我可以确定的说。假设大家购买了一个成熟的农场，再生产过程中，需要雇佣当地劳动力帮着工作才可以正常运作。这样一个农场，能被农业生产领域的门外汉经营好的概率极低！我在张家口的农场现在还赔钱！自己不了解的行业，凭着脑子热就杀进去，赔钱概率极大！
但是这种投资方式假设对移民很有帮助，就是另外一个思路了！我只是从农业经营角度说这个问题！

 

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

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我也瞎说几句吧，帖子从头到尾看了个大概40%的内容。心里大概有点概念，从大家的回复中我得出一个结论。就是大家基本都不懂农业（包括楼主）。我在张家口地区承租了1400多亩河滩荒地（搞些种养殖）通过这几年的经营得出些心得！
对于大家经营农场来说，动辄几十英亩的土地对于大家来说毫无意义（这么大的土地不是用来生产蔬菜瓜果等经济作物的）大面积土地只适合种植大陆作物（土豆玉米等）
假设大家真对农业有兴趣，我觉得靠谱的做法是。购买5英亩以内的农场（价格高低没所谓，只需要距离大城市很近）这5英亩土地拿出3个英亩做蔬菜种植，就会累死2个成年劳动力！加拿大冬天冷，假设建造1英亩大棚。两个劳动力就会忙不过来！
我只是从农业生产的角度告诉大家，如果你们搞农场。很大的农场大家根本没能力做！
我也在考虑移民的问题，我也对农业有兴趣。假设我们三口移民，以我与我妻子的劳动能力，我只需要买个300平米的独立别墅，拿出100平方米种植芽菜就可以。因为就这个100平米的劳动强度，我觉得就不算小了！！

[FONT=宋体]这位老高说的还比较靠谱。确实，目前在这个话题中出现的，极少是农业背景或懂行的。[/FONT]
[FONT=宋体]如果老高来购买加拿大农场，起码会目标明确，更加容易沟通。[/FONT]

[FONT=宋体]其实，我很希望和欢迎懂行的朋友来参与讨论。要不，太费劲。[/FONT]

[FONT=宋体]是的，农场，不在于面积大小，而在于可耕地面积，土质，或利用程度。[/FONT][FONT=宋体]数百英亩，可以是一个休闲农场。而十几英亩之上，可以是千万加币以上的农工企业。[/FONT]

[FONT=宋体]萨省和曼省，几千英亩的农场都不稀罕。但安省，[/FONT]200[FONT=宋体]英亩以上的农场都很少见。[/FONT]
[FONT=宋体]上百英亩的粗放型农场，如种麦子，大豆或牧草，主要靠机械化，一家人就搞定。而十几英亩精耕细作的中国式蔬菜农场，主要靠人工，要数十人吧。[/FONT]

[FONT=宋体]你可以自己种，也可以请专门的农业公司来包种或打理。付钱就行。当然，经济收益就要分一大块给别人了。[/FONT]
[FONT=宋体]实例：多伦多北[/FONT]Simoca[FONT=宋体]湖边，某[/FONT]130[FONT=宋体]英亩农场，农场主另有生意，请农业公司包种小麦[/FONT]80[FONT=宋体]英亩，牧草[/FONT]50[FONT=宋体]英亩。[/FONT][FONT=宋体]汉密尔顿某葡萄园，全部让农业公司打理。[/FONT]
[FONT=宋体]实例：[/FONT]10[FONT=宋体]英亩温室农场，真正的温室只有[/FONT]50,000[FONT=宋体]平方英尺，种花卉，西红柿，黄瓜，一家[/FONT]3[FONT=宋体]人打理。再请[/FONT]2[FONT=宋体]～[/FONT]5[FONT=宋体]个短工。其它土地，种土豆。[/FONT]

[FONT=宋体]物竞天择，动态平衡。在加拿大需要的是脚踏实地。改行的大有人在。目前在大多伦多开便利店，咖啡店，餐馆或酒吧的，有几个不是改行的呢？财经专家也好，大学教师也罢，绝大多数在国内都是所谓的专业人士吧。如果说，目前在大多伦多，最成功的华人农场主和多个超市的老板，原来是清华核物理博士，是不是好像天方夜谭？然而，这是事实！不是每一位农场主，都是中国农民的形象吧？农场主，为什么不可以是企业家呢？[/FONT]

[FONT=宋体]事实上，加拿大的华人农场主正在越来越多。悄悄行动的，大有人在。[/FONT]

 

[Kabir]

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很有道理。种植蔬菜的家庭农场一般在0.5英亩到5英亩。大了一般是种植其他作物的。不过5英亩是很小的，如果离城市近，往往是有钱人的爱好农场，且价钱不低。

我也瞎说几句吧，帖子从头到尾看了个大概40%的内容。心里大概有点概念，从大家的回复中我得出一个结论。就是大家基本都不懂农业（包括楼主）。我在张家口地区承租了1400多亩河滩荒地（搞些种养殖）通过这几年的经营得出些心得！
对于大家经营农场来说，动辄几十英亩的土地对于大家来说毫无意义（这么大的土地不是用来生产蔬菜瓜果等经济作物的）大面积土地只适合种植大陆作物（土豆玉米等）
假设大家真对农业有兴趣，我觉得靠谱的做法是。购买5英亩以内的农场（价格高低没所谓，只需要距离大城市很近）这5英亩土地拿出3个英亩做蔬菜种植，就会累死2个成年劳动力！加拿大冬天冷，假设建造1英亩大棚。两个劳动力就会忙不过来！
我只是从农业生产的角度告诉大家，如果你们搞农场。很大的农场大家根本没能力做！
我也在考虑移民的问题，我也对农业有兴趣。假设我们三口移民，以我与我妻子的劳动能力，我只需要买个300平米的独立别墅，拿出100平方米种植芽菜就可以。因为就这个100平米的劳动强度，我觉得就不算小了！！

 

[国内老高]

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楼主：
我要是能移民成功，就买个荒僻的农场打猎用。我们这个年龄移民出去，我估计不太可能再受罪创业了。吃老本混日子算了！我觉得像我这样想混日子的人也不少吧，可否用心想想我们这类人的需求（综合需求）。我觉得只要是服务好，还是挣我们国内新移民的钱好挣些吧。毕竟这些投资移民都有些小积蓄吧！

 

[国内老高]

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很有道理。种植蔬菜的家庭农场一般在0.5英亩到5英亩。大了一般是种植其他作物的。不过5英亩是很小的，如果离城市近，往往是有钱人的爱好农场，且价钱不低。

如果单纯搞蔬菜或者非木本水果种植，5英亩折合30市亩了。已经是很大的土地了，靠2个劳动力就是单纯种黄瓜，也会累死人，不可能完成这么大的劳动量！

 

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

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如果单纯搞蔬菜或者非木本水果种植，5英亩折合30市亩了。已经是很大的土地了，靠2个劳动力就是单纯种黄瓜，也会累死人，不可能完成这么大的劳动量！

多伦多附近的农场：
大的就不说了。
10~25英亩，多为蔬菜农场
5英亩到15英亩，蔬菜农场或葡萄园或果园
小于5英亩的，极少

中国式蔬菜或花卉农场，是最花人工的。不可能2个人。
果园或葡萄园，平时2个人就差不多。采摘时，请若干短工。

 

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

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楼主：
我要是能移民成功，就买个荒僻的农场打猎用。我们这个年龄移民出去，我估计不太可能再受罪创业了。吃老本混日子算了！我觉得像我这样想混日子的人也不少吧，可否用心想想我们这类人的需求（综合需求）。

绝大多数技术移民，还需要艰苦奋斗。即使是投资移民，也差距很大。多数投资移民都还需要继续挣钱吧。

你算是移民中的一种吧：照你所说，赚够了一辈子的钱。

各有所需。你们这一类人，也有形形色色的需求。
你只需要说说你的具体需求就好了。如打猎的林场。大小，远近，其它要求，怎么个综合？（每一个人心目中的综合法都可能不同吧）。然后，我会告诉你，大概在什么地方，多少钱，可以买到这种林场。什么，可以办到；什么，不可能办到。

 

[yelin]

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如果只要办农场签证
先去经营
要买多大的农场才能给农场签证?