- 主题发起人 Horse Dragoon
- 发布时间 2011-03-11
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回复: [原创]马龙奋斗史:登陆7年半,年薪6位数,房产5套, 搬家4回, 家人3口,跳槽2次,车祸重撞1场.
房市有风险，投资须谨慎
房市有风险，投资须谨慎
回复: [原创]马龙奋斗史:登陆7年半,年薪6位数,房产5套, 搬家4回, 家人3口,跳槽2次,车祸重撞1场.
[FONT=宋体]又看了一下，原来贷了140万，胆子还真不小，你10万出头的税前，一月6k的税后，这个也就是对付你自己住的房子和生活开销，然后剩个万把块钱。4个condo这几十年假如有任何的现金流问题，很难应付。主要是太贪心，两个condo勉强在自己可以handle的范围内，搞4个就太多了。[/FONT]
[FONT=宋体]又看了一下，原来贷了140万，胆子还真不小，你10万出头的税前，一月6k的税后，这个也就是对付你自己住的房子和生活开销，然后剩个万把块钱。4个condo这几十年假如有任何的现金流问题，很难应付。主要是太贪心，两个condo勉强在自己可以handle的范围内，搞4个就太多了。[/FONT]
回复: [原创]马龙奋斗史:登陆7年半,年薪6位数,房产5套, 搬家4回, 家人3口,跳槽2次,车祸重撞1场.
Condo升值非常缓慢，
拿E9区的Condo为例，在2000年12月，平均成交价是162861。十年后，2010年12月，平均成交价是238144。增长了46%。貌似不错，其实按复利计算，每年增长才3.5%。加拿大贷款利率平均是6%左右。
House升值稍微多些
2000年12月，E9区的House平均成交价是238144， 2010年12月是$374,438，十年间增加了57%，每年增值约4.5%。比Condo多了一个百分点。但是仍旧不如贷款利率。
我的结论就是买了住，会随着升值赚点钱。投机的风险是很大的。
House增值多，为啥LZ不推荐House呢？因为买House没有楼花的概念，经纪们没有手续费赚，所以就选择性失明了。
马龙同学的帖子都是给经纪拉客的，和其他经纪不同，马龙的帖子是忽悠不打算买房的人给经纪提供手续费。
Condo升值非常缓慢，
拿E9区的Condo为例，在2000年12月，平均成交价是162861。十年后，2010年12月，平均成交价是238144。增长了46%。貌似不错，其实按复利计算，每年增长才3.5%。加拿大贷款利率平均是6%左右。
House升值稍微多些
2000年12月，E9区的House平均成交价是238144， 2010年12月是$374,438，十年间增加了57%，每年增值约4.5%。比Condo多了一个百分点。但是仍旧不如贷款利率。
我的结论就是买了住，会随着升值赚点钱。投机的风险是很大的。
House增值多，为啥LZ不推荐House呢？因为买House没有楼花的概念，经纪们没有手续费赚，所以就选择性失明了。
马龙同学的帖子都是给经纪拉客的，和其他经纪不同，马龙的帖子是忽悠不打算买房的人给经纪提供手续费。
回复: [原创]马龙奋斗史:登陆7年半,年薪6位数,房产5套, 搬家4回, 家人3口,跳槽2次,车祸重撞1场.
这就不好说了，不过你提醒了我，我以前也做过投资condo的分析，确实condo很难做到正的现金流，尤其在加拿大这种高房价的地方，我以前准备投资美国大学城附近的condo，总价也就在8，9万美元，租金比加拿大低但是算上地税和HOA也很难做到正的现金流，而且美国的HOA比加拿大低很多，对于作者提到的加拿大condo都是将近30万，比美国很多大城市的single family house都贵，可以很轻松做到正现金流就很离奇了。作者在文中说140万的贷款，自己住的house60多万，算50万的贷款，mortgage一月加上地税保险也应该在3k左右，可作者说是1500，这个就很难理解，可能downpay多，但是从作者的工作经历来看，其手上并不可能有很多现金，十多万的downpay可能已经算多的了。
这就不好说了，不过你提醒了我，我以前也做过投资condo的分析，确实condo很难做到正的现金流，尤其在加拿大这种高房价的地方，我以前准备投资美国大学城附近的condo，总价也就在8，9万美元，租金比加拿大低但是算上地税和HOA也很难做到正的现金流，而且美国的HOA比加拿大低很多，对于作者提到的加拿大condo都是将近30万，比美国很多大城市的single family house都贵，可以很轻松做到正现金流就很离奇了。作者在文中说140万的贷款，自己住的house60多万，算50万的贷款，mortgage一月加上地税保险也应该在3k左右，可作者说是1500，这个就很难理解，可能downpay多，但是从作者的工作经历来看，其手上并不可能有很多现金，十多万的downpay可能已经算多的了。
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上面几位同学分析Condo投资的时候看似有理有据，但事实上偏离市场，用市场平均数据论证没有多少实际意义。
同学们都知道，在大多地区，House价格大幅上涨的时候，有些区域的House价格根本没动弹，但在Condon整体价格没上升多少的情况下，某些区域Condo价格大升，比如Yonge沿线和Downtown湖边的很多Condo的价格在不到10年时间翻了一番。
上面几位同学分析Condo投资的时候看似有理有据，但事实上偏离市场，用市场平均数据论证没有多少实际意义。
同学们都知道，在大多地区，House价格大幅上涨的时候，有些区域的House价格根本没动弹，但在Condon整体价格没上升多少的情况下，某些区域Condo价格大升，比如Yonge沿线和Downtown湖边的很多Condo的价格在不到10年时间翻了一番。
人家老婆也有工作的，出租房的收入也算收入的，怎么就是诈骗了呢？
他本人不是经纪，又没推荐哪个经纪，忽悠别人买房对他有什么好处呢？
我们这里有个经纪，做的很大，个人手里有40多套房，全部赚钱，他也‘忽悠’我买房来着，而且他还做我的经纪收佣金，我通过他买了两套，现在也做着小地主，正在考虑要不要再买一套，买之前也有很多顾虑，有些事真的不是靠想像的，只有自己做了才知道，自己不敢做不代表别人不是做实事的。
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大银行付高薪请专业的财务分析师来研究市场，即便如此，也只有很少的人预测对了房价的走势。房价的特点是周期长，预测之后，通常10年八年才能看出对错。这样，就给了LZ这种人忽悠的空间和时间。记得LZ也曾经预测过房价，后来房价下跌的时候，他悄然无声。等到上涨的时候，才出来说事。
这个非常有道理。但是房价是不可预测的，你根本就不可能预知某个区域的房价走势。这一点和股市完全一样，总有赚钱的股票，但是即使是巴菲特，也找不到。比如，去年巴菲特的收益低于大盘平均值。
大银行付高薪请专业的财务分析师来研究市场，即便如此，也只有很少的人预测对了房价的走势。房价的特点是周期长，预测之后，通常10年八年才能看出对错。这样，就给了LZ这种人忽悠的空间和时间。记得LZ也曾经预测过房价，后来房价下跌的时候，他悄然无声。等到上涨的时候，才出来说事。
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NO, YOU are not right,
难不难按录取率, 不按考题难度,
79年的题相对当年的考生是难的, 比如化学, 俺当是刚上高一, 做过那个高考题, 都是试验的多, 平均那年的考生都不及格, 当拿到81年去考, 就不难的, 就如同78年第一届高考, 都是老三届新三届的人, 那些题对他们很难, 但过后再看, 太简单, 79年的录取率高过5%, 按录取率来讲, 81年最难, 3%, 这个你不用跟俺争, 俺81年考过, 这一辈子都不会忘地, 那真叫一分之上, 踩死万人.
自81年后, 高考录取率越来越大, 到今天, 可能都达50%, 而且现在有钱就能进大学.
NO, YOU are not right,
难不难按录取率, 不按考题难度,
79年的题相对当年的考生是难的, 比如化学, 俺当是刚上高一, 做过那个高考题, 都是试验的多, 平均那年的考生都不及格, 当拿到81年去考, 就不难的, 就如同78年第一届高考, 都是老三届新三届的人, 那些题对他们很难, 但过后再看, 太简单, 79年的录取率高过5%, 按录取率来讲, 81年最难, 3%, 这个你不用跟俺争, 俺81年考过, 这一辈子都不会忘地, 那真叫一分之上, 踩死万人.
自81年后, 高考录取率越来越大, 到今天, 可能都达50%, 而且现在有钱就能进大学.
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古木青苔
