[原创]马龙奋斗史:登陆7年半,年薪6位数,房产5套, 搬家4回, 家人3口,跳槽2次,车祸重撞1场.

[andywu]

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如果你认为马龙是在投资，那么请你注意马龙的几个特点
（1） 年收入税前11万，贷款90万
（2） 超过10倍以上的杠杆率
（3） 缺乏详细的现金流情况，最核心的问题不提。
（4） 缺乏经纪费成本，这部分成本几乎等同于买楼花的本金，你以为是无意中忽略的吗？

投资房地产确实有很多方式，据我所知，大概有以下几种，买房子拆了重建，买整栋或者部分Apt Building出租，装修House非法分租也是赚钱的一种办法，自住House等着升值也是一种，虽然比较慢。但是LZ推荐的买楼花不是，楼花门槛低，开发商会发售前坐地起价，交易成本昂贵，风险和收益不成比例。

bruceyag，马龙跟你我都素不相识，这里是网络，一些属于隐私或者可能泄露身份安全的资料他不写，也没有义务写，这个道理你应该知道。你咄咄逼人地要他证实自己，否则他就是骗子，你干脆叫他提交一份家庭年度财务报告给你算了。

马龙的故事大家都有判断，你对大家的提醒我想也是出于善意。
我个人认为专业的事情就要请专业的人来处理，马龙炒楼，不管花多少钱给经纪，只要他扣除一切还能赚，就行了。我买楼也找经纪，你如果有能力不找经纪那是你本事，你可以自己贷款，自己验房，自己装修，算了，你干脆自己建房去吧！
全都被你省了。

 

[bruceyag]

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bruceyag，马龙跟你我都素不相识，这里是网络，一些属于隐私或者可能泄露身份安全的资料他不写，也没有义务写，这个道理你应该知道。你咄咄逼人地要他证实自己，否则他就是骗子，你干脆叫他提交一份家庭年度财务报告给你算了。

马龙的故事大家都有判断，你对大家的提醒我想也是出于善意。
我个人认为专业的事情就要请专业的人来处理，马龙炒楼，不管花多少钱给经纪，只要他扣除一切还能赚，就行了。我买楼也找经纪，你如果有能力不找经纪那是你本事，你可以自己贷款，自己验房，自己装修，算了，你干脆自己建房去吧！
全都被你省了。

投资Condo最核心的问题就是不可能有正的现金流，每年都要贴钱进去。

经纪费占整个房价的5%，不是个小数字。

马龙回避这两个最核心的问题，他其他的话都没有意义。给人介绍投资方式，有意忽略掉最大的两笔负面因素，是不是品行问题我不讨论，但是可信度是大打折扣了。

 

[gameplan]

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bruceyag你歇歇吧， 别费口舌了。 可能是有人大胆有人保守。 比如我也想投资楼花或现房CONDO， 但是我自己算了下， 如果我贷款的话， 除了地税， 管理费， 贷款利息我就赚不了钱， 所以就放弃了。 想着买 HOUSE 虽然不赚钱， 但是可以升值。 楼主有胆量借钱， 别人愿意跟着他学， 你就别操心了。 个人按着个人认为正确的做就行了， 大家又不是小孩。

 

[Horse Dragoon]

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,,,Begger的英文犯下低级语法错误，LZ在提问其他人的时候同样犯下低级语法错误，我无法想象这样的人拿10W以上的年薪。一个大问号始终盘旋在我脑海中。
。

I realize my English is still not pretty good,
But Your spelling level is the lowest level for Beggar, ( not Begger), and you made the biggest mistake.

So Please don't blame any Chinese people on English capability.

 

[多功能]

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马龙斑竹的话应该是真的。condo现房的正现金流是很难，但也不是完全没可能，主要的问题是即便有现金流也会很少，我的就只有一个月100块，当然如果有租不出去的时候拿我就亏了，但实际上亏的钱也被我贷款中本金部分抵消掉了，所以总体来讲，刨去condo增值部分，我至少应该不会亏。实际情况是我出租这个condo有将近一年了，从来没有空置过。另外这一年中，我的这个condo也涨了将近5%，就算正常吧。

另外马龙斑竹出了自己自住的是房子外，其余全是condo或者楼花，这也很好理解，房子是增值快，但如果分成小间出租，那是相当费时费力，先不说冬天铲雪，夏天除草，就是每天的垃圾就够头疼的，租客不敢说百分百，至少90%不会给你的垃圾分类，及时清理的，厨房和卫生间那就是一塌糊涂，马龙斑竹自己的工作那么辛苦，离的又那么远，怎么会有精力干这些。condo就不一样了，没有铲雪除草和垃圾分类这些东西，很容易的，最多是换租客的时候跑个一两趟看房子。所以房子只要一个就好了，自己住，其余出租的还得是condo。除非你自己有大量的时间，业余甚至全职干这个。

另外关于贷款额度，银行至少会按照出租收入50%计算在你的总收入之内的，这完全没问题。还有就是有很多朋友说如果自己借了多少钱就会夜里睡不着，这个问题可以换一个思路来想，银行都敢真金白银的借给你，你有什么不敢借的？最差的结果也就是自己卖了房子还贷款，然后租房子住呗，也不至于赔个精光。所以只要走正规渠道向银行借款，而银行又肯贷给你，那就基本上没有什么大问题。当然美国的体系可能不行，加拿大的我觉得问题不会很大。

房产投资不论是何种形式，都得看长线。如果想短期内有收益不要干这个，不停的买卖亏钱也不奇怪。

 

[neutral]

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Good discussion. Keep going towards 50 pages!

 

[bruceyag]

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Good discussion. Keep going towards 50 pages!

论坛常态，有争议的帖子会很快走到很高。

 

[bruceyag]

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马龙斑竹的话应该是真的。condo现房的正现金流是很难，但也不是完全没可能，主要的问题是即便有现金流也会很少，我的就只有一个月100块，当然如果有租不出去的时候拿我就亏了，但实际上亏的钱也被我贷款中本金部分抵消掉了，所以总体来讲，刨去condo增值部分，我至少应该不会亏。实际情况是我出租这个condo有将近一年了，从来没有空置过。另外这一年中，我的这个condo也涨了将近5%，就算正常吧。

另外马龙斑竹出了自己自住的是房子外，其余全是condo或者楼花，这也很好理解，房子是增值快，但如果分成小间出租，那是相当费时费力，先不说冬天铲雪，夏天除草，就是每天的垃圾就够头疼的，租客不敢说百分百，至少90%不会给你的垃圾分类，及时清理的，厨房和卫生间那就是一塌糊涂，马龙斑竹自己的工作那么辛苦，离的又那么远，怎么会有精力干这些。condo就不一样了，没有铲雪除草和垃圾分类这些东西，很容易的，最多是换租客的时候跑个一两趟看房子。所以房子只要一个就好了，自己住，其余出租的还得是condo。除非你自己有大量的时间，业余甚至全职干这个。

另外关于贷款额度，银行至少会按照出租收入50%计算在你的总收入之内的，这完全没问题。还有就是有很多朋友说如果自己借了多少钱就会夜里睡不着，这个问题可以换一个思路来想，银行都敢真金白银的借给你，你有什么不敢借的？最差的结果也就是自己卖了房子还贷款，然后租房子住呗，也不至于赔个精光。所以只要走正规渠道向银行借款，而银行又肯贷给你，那就基本上没有什么大问题。当然美国的体系可能不行，加拿大的我觉得问题不会很大。

房产投资不论是何种形式，都得看长线。如果想短期内有收益不要干这个，不停的买卖亏钱也不奇怪。

今年的情况不具备代表性，应该算是比较特殊的，宏观上经济恢复，房价上升，同时利率还在几十年的最低点。

如果按照历史数据考虑，贷款利率的平均值是6%，Condo升值的平均值是3.5%，你按照这个数再算算投资的未来如何

 

[antony.ca]

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这里有个误区，投资楼花的时候并不存在贷款，你给5万买了价值25万的公寓，事实上交楼前也只是给了5万，而且是分期分批给，发展商一天不交楼一

天就和银行没什么关系，你看好今后3-4年楼市都是上升的，完全可以博，拿20万就可以买了价值100万的四套公寓，等个三年每套赚五万是很正常

的，那就是用20万赚20万，平均每年赚不到7万，毛利33%，这里不存在什么欺诈的问题，但收楼的时候要办按揭情况就不一样了，以每套公寓贷款

80%算，马龙的收入是办不了80万的按揭的，也就是说马龙不可能把这几套房都归到自己名下，必须在收楼前就转名卖掉，这才是关键。严格的说，房

产5套里面，有三套不能算是马龙的，直到银行给办理的贷款手续，律师签名了，这几套房产才属于马龙。 坛子里很多人能拿出三十万现金的，你也

可以定上6套楼花，价值150万，听上去是不是很吓人，这不是难事，难的是很多人没有马龙这个胆，撑死胆大的，饿死胆小的。

 

[蒸汽锤]

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我相信lz的condo目前有正现金流。但这里又有一个隐含前提就是lz的condo在过去几年内大幅升值了。lz自己说了，他的1号condo 4年前买价26w，现价33w,升值26%。现在出租一个月1600，正现金流130。可倒退4年的话，租金按比例减300多，费用基本不变，立刻就成负现金流了。
大家现在出去买个condo出租是得不到正现金流的，不过如果房价和房租一直增长就可能。lz坚信房价还会长，而且已经赚到了也不怕亏回去，所以敢大杠杆。围观群众们还是要注意风险的。

 

[多功能]

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今年的情况不具备代表性，应该算是比较特殊的，宏观上经济恢复，房价上升，同时利率还在几十年的最低点。

如果按照历史数据考虑，贷款利率的平均值是6%，Condo升值的平均值是3.5%，你按照这个数再算算投资的未来如何

对于这个CONDO我不用管利率，现在我的利率是2.25%,确实是比较低的，即便将来涨到6%（我相信这个过程不会太快），我租金不够COVER这些费用，如果算上我贷款中包含的本金部分，我也不会亏钱。好吧，就算我现在就需要每个月往里面填200块，那么算下来我这25年间一共付出8.4万(其实我觉得这个不太可能会在25年之内持续发生，可能只有10年这样)。我买的时候这个房子20万，年增长就算是3.5%, 25年后，我卖出的时候，应该是37.5万。刨除我首付的2.5万，我这么多年花费一用11万，我还净剩26万。我交的税应该是37.5-20=17.5X50%=8.75X25=2.1875万，也就是我还剩将近24万。

说实话，我不太会算投资，我现在算的数字都是按照花费最多的情况算的，我觉得也没亏，照我自己乐观的估计，我觉得情况会更好。

 

[antony.ca]

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楼上这个25年复出8.4万里面，包了地税没有？ 如果没算地税，那25年后卖掉之应该不到20吧，地税也是会涨的。

 

[多功能]

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楼上这个25年复出8.4万里面，包了地税没有？ 如果没算地税，那25年后卖掉之应该不到20吧，地税也是会涨的。

当然包括地税了。包括我在这个condo里需要支出的所有费用，地税，管理费，电费，煤气，甚至internet。我知道这些在未来的25年之中都会涨的，但在未来的25年里，租金也会涨的，是吧？

 

[bruceyag]

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对于这个CONDO我不用管利率，现在我的利率是2.25%,确实是比较低的，即便将来涨到6%（我相信这个过程不会太快），我租金不够COVER这些费用，如果算上我贷款中包含的本金部分，我也不会亏钱。好吧，就算我现在就需要每个月往里面填200块，那么算下来我这25年间一共付出8.4万(其实我觉得这个不太可能会在25年之内持续发生，可能只有10年这样)。我买的时候这个房子20万，年增长就算是3.5%, 25年后，我卖出的时候，应该是37.5万。刨除我首付的2.5万，我这么多年花费一用11万，我还净剩26万。我交的税应该是37.5-20=17.5X50%=8.75X25=2.1875万，也就是我还剩将近24万。

说实话，我不太会算投资，我现在算的数字都是按照花费最多的情况算的，我觉得也没亏，照我自己乐观的估计，我觉得情况会更好。

首付2.5万，过了25年，还是只扣除2.5万吗？

一开始管理费低，维护费用也低，所以每个月贴200元似乎足够了。但是将来就远远超过这个数。

如果利率像从前某段时间一样，涨到了20%，你有足够的能力来度过这个风险吗？25年房价只涨不跌，这个几率也不大。如果在第25年的时候，房市低迷，你还能继续补贴吗？

在这个投资过程中，风险和收益不成比例。除了经纪之外，人家净赚5%的经纪费。

一旦有点什么不好，一个Condo总还能熬过去，要是杠杆率太高，基本就没解了。

 

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首付2.5万，过了25年，还是只扣除2.5万吗？

一开始管理费低，维护费用也低，所以每个月贴200元似乎足够了。但是将来就远远超过这个数。

如果利率像从前某段时间一样，涨到了20%，你有足够的能力来度过这个风险吗？25年房价只涨不跌，这个几率也不大。如果在第25年的时候，房市低迷，你还能继续补贴吗？

在这个投资过程中，风险和收益不成比例。除了经纪之外，人家净赚5%的经纪费。

一旦有点什么不好，一个Condo总还能熬过去，要是杠杆率太高，基本就没解了。

首付2.5万，过了25年我不算2.5万，那算多少呢？我觉得你的意思可能是让我把这个钱存起来，然后买点基金什么的，就会有每年至少多少多少的增长，是吧？但实际情况是，我对基金，股票一窍不通也不感兴趣，另外我也知道银行的存款利息抵不上通胀，所以我要是有上一定数量的现金，我肯定是要干点什么，不会放在那里贬值，除非我近期用钱的地方很多。我想很多人可能都有这个想法，这就是为什么钱有时候多了也是烦恼吧，呵呵。

对于我这种笨人来讲，买房子是抵抗通胀的最好方式了，当然没有什么十全十美，稳赚不赔的事情，从性价比和风险来看，买房子至少对我是最好的。关于市场低迷，那时候利息肯定会低了，而且即便市场再低迷，需要租房的人总是会有的。经纪费的问题，我觉得也可以不必担心，一来我有以后自己考一个牌子的打算，二来我也没打算卖，多年后就直接转给孩子了。再者就算想卖，我也不会是很着急出手那种的，所以我有的是时间慢慢弄，自己私卖也完全可能。

 

[bruceyag]

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首付2.5万，过了25年我不算2.5万，那算多少呢？我觉得你的意思可能是让我把这个钱存起来，然后买点基金什么的，就会有每年至少多少多少的增长，是吧？但实际情况是，我对基金，股票一窍不通也不感兴趣，另外我也知道银行的存款利息抵不上通胀，所以我要是有上一定数量的现金，我肯定是要干点什么，不会放在那里贬值，除非我近期用钱的地方很多。我想很多人可能都有这个想法，这就是为什么钱有时候多了也是烦恼吧，呵呵。

对于我这种笨人来讲，买房子是抵抗通胀的最好方式了，当然没有什么十全十美，稳赚不赔的事情，从性价比和风险来看，买房子至少对我是最好的。关于市场低迷，那时候利息肯定会低了，而且即便市场再低迷，需要租房的人总是会有的。经纪费的问题，我觉得也可以不必担心，一来我有以后自己考一个牌子的打算，二来我也没打算卖，多年后就直接转给孩子了。再者就算想卖，我也不会是很着急出手那种的，所以我有的是时间慢慢弄，自己私卖也完全可能。

房地产投资的几种方式，我在前面也说过。买Condo是性价比不太好的一种。毕竟Condo设计出来不是为了出租的，大多数租客也不需要Condo的那些服务。

 

[多功能]

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房地产投资的几种方式，我在前面也说过。买Condo是性价比不太好的一种。毕竟Condo设计出来不是为了出租的，大多数租客也不需要Condo的那些服务。

我承认Condo的那些服务大多数租客都不需要，事实上真正买下来住的人也需要的不多，我自己住在这个condo里的时候，就从来没有去过那里的游泳池。我的一个朋友也说她从来没用过她家condo提供的健身房，因为我们上班根本就没有时间。当然，有那些服务对出租来讲有时候还是有帮助的，像我的这个吧，有一个租客就是因为我们那里有游泳池才租的。

说实话，我不太同意condo作为房产投资是性价比不高的，像我前面提到，房子是增值快，但全部出租不好打理，而且房子是不用交管理费，可自己的维护费用也并不低，还要完全自己操心，对马龙斑竹和我这样要全职上班的人几乎不可能。而买房推倒了重新盖这些也不是我们手里有几万加币的人就能够干的。那需要很多现金成本的投入的。我也非常羡慕那样做的人，但我没有那么多钱去干。

 

[1+3-7=]

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[FONT=宋体]年薪[/FONT]11[FONT=宋体]万，税后不过[/FONT]6[FONT=宋体]万多。两个[/FONT]DEPENDENTS, [FONT=宋体]老婆不工作，女儿上学，衣食住行，灯烛火蜡都需要钱，六万多根本没钱可剩。楼主买的物业用来出租，你[/FONT]CONDO[FONT=宋体]里面的维修要钱，找租客要钱，[/FONT]CONDO[FONT=宋体]的[/FONT] [FONT=宋体]管理费要钱。我可以接受楼主找高薪工作想买白菜一样气粗，虽然恐怕连土生土长的加拿大人都没可能这么顺。但我很怀疑以楼主一个人的薪水可以供得起[/FONT]5[FONT=宋体]套房[/FONT] [FONT=宋体]子，这年头，空手套白狼可不容易。[/FONT]

[FONT=宋体]一开始写得蛮实诚，后来写到房地产那块就开始泡沫。楼主的[/FONT]“[FONT=宋体]奋斗[/FONT]”[FONT=宋体]史不是人人都学得来的。[/FONT]

 

[qq716]

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马龙这么有魄力，如果不来加拿大，在国内7年，早就盆满钵满了

 

[houseagent]

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这个和弱点没关系，股票是个概率的东西，止盈止损是必修课。如果看到是下降趋势，要顺势而为，而不是和市场较劲。

股市是个投资的环境，不要有投机的心理，才能赚钱。感觉你这方面能力差些，建议你做北美股市，比如Index ETF如SPY等,只买不卖，慢慢投资，稳定收益。

感情你是做北美股市经纪的吧。你怎么就那么反对别人买房的.