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美国投资移民 纽约大都会区域中心“威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记(下)

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好帖子,一定要顶,就是看下来还是担心一个问题:如果2年半后医疗中心已建立起来,就业人数就一定能保证吗?
 
最后编辑: 2011-02-21
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这个项目有一个独特的问题是,47%已预租了。这些诊所有一部分是已经存在的,医生护士都是老员工(I-9的日期是医疗中心建成之前的)。当2年后,中心全部租满,按IMPLAN 的模式推出就业人数够了。但如果移民局要求各诊所证明多少员工是医疗中心建成之后雇的,I-9日期是在中心建成后,这个条件如何满足?这个问题推荐的公司还没回答呢。
 
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I-9是美国移民局要求每个在美国合法雇用的员工在上岗前要签的身份表。
 
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这个项目有一个独特的问题是,47%已预租了。这些诊所有一部分是已经存在的,医生护士都是老员工(I-9的日期是医疗中心建成之前的)。当2年后,中心全部租满,按IMPLAN 的模式推出就业人数够了。但如果移民局要求各诊所证明多少员工是医疗中心建成之后雇的,I-9日期是在中心建成后,这个条件如何满足?这个问题推荐的公司还没回答呢。
这个也是我最担心的-----莫非这就是最大的风险所在?

另外我也有个问题:是否只要项目资金到位,不考虑不可抗力因素,项目应该能如期进行? 但是,1700万+1228万是否能如期到位呢?这个风险如何控制?
 
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这个该不是个太大问题。他们现在找强人中介在中国宣传,众多的项目中,这个算是不错的了。

对于大项目的绿卡成功率,总是几家欢喜几家愁。

忘了,1700万政府债券什么时候下来,应问那个夏先生?
 
最后编辑: 2011-02-22
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这个也是我最担心的-----莫非这就是最大的风险所在?

另外我也有个问题:是否只要项目资金到位,不考虑不可抗力因素,项目应该能如期进行? 但是,1700万+1228万是否能如期到位呢?这个风险如何控制?

简单告诉大家。所有文件在正式推广这个项目的出入境服务公司那里都有。有兴趣的话请联系就近的公司。把问题都写下来,然后一一详细了解。这样实际会使时间更有效。

联邦经济刺激计划的贷款是批下来的。是通过债券募集的。这个债券会在一级市场而不是二级市场,也就是不通过公开交易市场就可以直接发行结束的。因为这个债券的数额在资产市场里实在是太小了。这个债券将在一级市场里由Lord Abbet认购。M.R.Beal投行已经与Lord Abbet有LOI(认购意向书,对严肃的客户完全是可以公开的),今年上半年的sometime就会是一个done deal。我们不认为在这种情况下存在政府贷款资金不会到位的风险。客观讲大家可以等待,但是我们预计这个项目将很快结束。

Lord Abbet是一家著名的共同基金公司,管理很大的退休基金计划。大家可以自己去做点研究。还是建议去找移民中介公司详细了解。关于最后那个就业的问题,也请大家去移民中介公司询问,明确告诉大家,那里有确定答案。
 
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我有在网上查到这份文件,证明了FLEET确实有拿到政府的债券,但里面也名确提到了这个项目应该在今年的3月就完工的,这是怎么回事?

这个项目不玩游戏。项目方来中国推广的时候任何这类细节都欢迎讨论。包括律师意见函全文,愿意提供performance bond的公司名称和联系人,纽约公听会的情况,香格里拉当年的销售情况(纽约是可以在网上查到的),所有这些资料都对投资者公开。

项目在纽约市政府考察的时候全面回答所有质疑。几乎是没有没被问到的角落。

当然,这还是一个商业项目,项目方和推广方非常看好(一定有投资者不看好这个项目,我们没有提要被每个人看好。投资者作出的是一个带有移民附加条件的严肃商业投资决定。)的确不意味着最终一定很成功。但是作为中国投资者可以找到这么完善的,被公开质询过,检验过的,商业前景普遍被看好的项目真的不多见。

讲一个细节,纽约的地产项目除了这个之外,现在没有能拿到银行早期贷款的。这个项目最早的贷款由法拉盛汇丰支行提供。现在被华美银行抢过来,就是华美银行纽约支行确定了对项目方的支持。在今天的地产环境里非常难得了。华美这几年在美国的发展非常好。大家可以考察一下华美最近5年的发展。

这个熟悉法拉盛地区的人可以找当地的华美银行核实。

两家大高端酒店品牌主动找上门来是真实的事情。每个品牌都拿出了自己的商业计划。这也说明了对项目前景的认可。这个也是可以核实的。
 
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我有在网上查到这份文件,证明了FLEET确实有拿到政府的债券,但里面也名确提到了这个项目应该在今年的3月就完工的,这是怎么回事?

具体是什么文件?可以全文发布下,或者给个全文链接吗?

 

双胞胎

Moderator
871
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这个项目有一个独特的问题是,47%已预租了。这些诊所有一部分是已经存在的,医生护士都是老员工(I-9的日期是医疗中心建成之前的)。当2年后,中心全部租满,按IMPLAN 的模式推出就业人数够了。但如果移民局要求各诊所证明多少员工是医疗中心建成之后雇的,I-9日期是在中心建成后,这个条件如何满足?这个问题推荐的公司还没回答呢。

预租的是诊所而已,正常的逻辑也要等有了办公室才能雇人啊,否则雇的人干在哪儿上上班,新的点还没开,就算上班也没事干,那诊所不是白花前吗。

深层理由是:大多数诊所并不是迁址,而是扩大规模,就算有些是迁址,那么该诊所迁出的地方多数还是需要有新的诊所补充进去的,因为始终是在创造就业。

因为诊所不同于一般办公楼,它有很强的社区性,一个社区只要规模不见少,总是需要那么多诊所的,这个项目之所以能创造如此多的就业,之所以能获得政府贷款,法拉盛人口增加需要更多的诊所是一个重要的原因。
 
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预租的是诊所而已,正常的逻辑也要等有了办公室才能雇人啊,否则雇的人干在哪儿上上班,新的点还没开,就算上班也没事干,那诊所不是白花前吗。

深层理由是:大多数诊所并不是迁址,而是扩大规模,
因为诊所不同于一般办公楼,它有很强的社区性,一个社区只要规模不见少,总是需要那么多诊所的,这个项目之所以能创造如此多的就业,之所以能获得政府贷款,法拉盛人口增加需要更多的诊所是一个重要的原因。

我是做DEVIL'S ADVOCATE, 没事最好,只是提个醒。

如果就业模型是按诊室的面积算,350尺一个直接工作,比如一个外迁来的诊所以前是700尺,已雇佣了2个护士。现在搬到医疗中心,租1500尺的面积,诊所要有4个护士。这里出来,两个护士是新工作,满足移民局要求,两个老护士就未必符合移民局的要求。

“就算有些是迁址,那么该诊所迁出的地方多数还是需要有新的诊所补充进去的,因为始终是在创造就业" 这句话最好有移民局来说出,一个律师说出来,让我是开天辟地,头一回听说这样的解释。 现在空的商业办公室太多了,医疗用的也是一样,拿个市场调查报告给我看,整个纽约区域中心范围内的医用办公室出租率为100%。另外, 你能拿到补充进来的新诊所的新雇工的I-9,W-2来证明医疗中心的新就业吗?

项目方的律师是代表项目方利益的。建议投资人雇自己的律师,代表自己的利益。
 
最后编辑: 2011-03-11
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我有在网上查到这份文件,证明了FLEET确实有拿到政府的债券,但里面也名确提到了这个项目应该在今年的3月就完工的,这是怎么回事?

这些内容我们都做过考察。恕我没有太多时间写很长的解释,项目从最开始立项到中间被纽约市政府要求找Morrison Cohen做尽职调查,要求找第三方的专业公司查环境影响,做模型调查建设好的楼对周围环境的光线影响,做周边路口的人流影响,甚至因为对公共利益有好处的地下停车场车辆数量巨大,要求做尾气评价,做地下水源影响。这都是纽约市因为要将联邦政府经济刺激计划贷款发放给一个商业项目,而非一个公共项目,而在项目方自己已经做了这些评价的基础上,找完全的第三方再次做这些评价。

因为涉及公共资金发放给商业用途的项目(当然该商业用途项目很大程度地考虑了周围公共利益才拿到这个贷款)所以政府部门做的任何评价都非常仔细保守。

所有这些评价一旦由第三方专业公司来做,他们的信誉和商业责任就连带到结果上。所以做得很仔细。这些评价作完了时间已经到2010年的下半年。这就是时间上的原因。

这样一个项目,涉及到的事情一定很多,有兴趣的话您deserve一个全面完整,而不是部分的只言片语式的了解。

还是希望大家能直接去各个中介的推介会详细了解全面信息。

这种一个问题一个问题随意提问的方式实际上是很没有效率的。我建议,如果有人对项目有兴趣,仔细研究,把涉及到问题全部写下来,然后找到就近的中介,用1~2个小时坐下来仔细提问。这样对大家的时间使用上比零敲碎打地没有章法的提问有效率。大家移民到美国去以后会习惯这种办事方式的。这样也更严肃一点。恕我个人这么直接了当地建议。没有别的意思。但是如果您感觉有所冒犯的话,我先行申请您的谅解。
 

双胞胎

Moderator
871
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我是做DEVIL'S ADVOCATE, 没事最好,只是提个醒。

如果就业模型是按诊室的面积算,350尺一个直接工作,比如一个外迁来的诊所以前是700尺,已雇佣了2个护士。现在搬到医疗中心,租1500尺的面积,诊所要有4个护士。这里出来,两个护士是新工作,满足移民局要求,两个老护士就未必符合移民局的要求。

“就算有些是迁址,那么该诊所迁出的地方多数还是需要有新的诊所补充进去的,因为始终是在创造就业" 这句话最好有移民局来说出,一个律师说出来,让我是开天辟地,头一回听说这样的解释。 现在空的商业办公室太多了,医疗用的也是一样,拿个市场调查报告给我看,整个纽约区域中心范围内的医用办公室出租率为100%。另外, 你能拿到补充进来的新诊所的新雇工的I-9,W-2来证明医疗中心的新就业吗?

项目方的律师是代表项目方利益的。建议投资人雇自己的律师,代表自己的利益。

写了2个小时的就业分析,不知道按了哪个键,全没了:wdb7:
自从THINK PAD从IBM的商标变成LENOVO,怎么也添了LENOVO的毛病:wdb4:
 
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我就是听了讲座,回家找了东西才产生的疑问。而且这种问题似乎对于地产项目是非常关键的,项目延期开工直接影响到就业的问题。难道等我们投了您在说有各种的问题审核让我们等吗。这种情况应该是中介直接告诉我们的,不是我们自己发现了再问你们。直接影响到我对此项目的信任。
但是如果您感觉有所冒犯的话,申请您的谅解!

这些内容我们都做过考察。恕我没有太多时间写很长的解释,项目从最开始立项到中间被纽约市政府要求找Morrison Cohen做尽职调查,要求找第三方的专业公司查环境影响,做模型调查建设好的楼对周围环境的光线影响,做周边路口的人流影响,甚至因为对公共利益有好处的地下停车场车辆数量巨大,要求做尾气评价,做地下水源影响。这都是纽约市因为要将联邦政府经济刺激计划贷款发放给一个商业项目,而非一个公共项目,而在项目方自己已经做了这些评价的基础上,找完全的第三方再次做这些评价。

因为涉及公共资金发放给商业用途的项目(当然该商业用途项目很大程度地考虑了周围公共利益才拿到这个贷款)所以政府部门做的任何评价都非常仔细保守。

所有这些评价一旦由第三方专业公司来做,他们的信誉和商业责任就连带到结果上。所以做得很仔细。这些评价作完了时间已经到2010年的下半年。这就是时间上的原因。

这样一个项目,涉及到的事情一定很多,有兴趣的话您deserve一个全面完整,而不是部分的只言片语式的了解。

还是希望大家能直接去各个中介的推介会详细了解全面信息。

这种一个问题一个问题随意提问的方式实际上是很没有效率的。我建议,如果有人对项目有兴趣,仔细研究,把涉及到问题全部写下来,然后找到就近的中介,用1~2个小时坐下来仔细提问。这样对大家的时间使用上比零敲碎打地没有章法的提问有效率。大家移民到美国去以后会习惯这种办事方式的。这样也更严肃一点。恕我个人这么直接了当地建议。没有别的意思。但是如果您感觉有所冒犯的话,我先行申请您的谅解。
 
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我就是听了讲座,回家找了东西才产生的疑问。而且这种问题似乎对于地产项目是非常关键的,项目延期开工直接影响到就业的问题。难道等我们投了您在说有各种的问题审核让我们等吗。这种情况应该是中介直接告诉我们的,不是我们自己发现了再问你们。直接影响到我对此项目的信任。
但是如果您感觉有所冒犯的话,申请您的谅解!

这个项目你要是从网上考察,从其开始立项,到最终的建筑计划的形成是有一段时间的。最初的时候还没有考虑到使用eb-5的资金。

包括有些朋友讲解的有些纽约报纸的报道与他们听到的不相符。一个这样规模的涉及到公共资金的地产项目几乎没有可能从day one开始就完全完全确定。现在是完全确定了。所以希望大家了解,你可以找到报纸报道,问每一个问题,你可以听到整个事情的每一部分来龙去脉。

还是强调一句,你们可以等3年到时候会看到这个项目里面没有阴谋。

几乎所有的项目都存在着信息传递的问题。一个项目方近2年来每天涉及到的每一个步骤,信息的内容非常多。从信息传递角度,从项目方到到项目地点去考察项目的人是有信息的损失的。进一步再到中介的顾问,他们甚至从来不了解美国,信息损失和个人经验的不足导致的信息误解可能更大。我们能做到的是在2~3小时的讲座或者4~5小时的咨询中首先有效传递主线信息。对于非常具体的个别的疑问,我们认为我们有义务具体回答客户的问题。

我们有非常有兴趣的一组客户,专业做房地产开发的。对项目有疑问。当中介确定了对方的确是有严肃兴趣的潜在投资者,我们确定了时间,与这组客户直接举行电话会议解答所有涉及到问题。还欢迎他们到现场考察。

所以再强调一遍,在接触中我们没有发现在问询任何问题的时候,项目方的讲解和解说是不连贯,不统一的。

最后我们想说,我们作为推广方会尽所有力量帮助客户回答涉及到这个项目的投资疑问。但是请您了解,一般的认知逻辑上有层次的。一个讲座可以涉及大致概况因为它address的一个团体。然后每一个严肃的投资者都会有,根据他们的经验,非常不同的问题。这一般是在进一步咨询中具体解决的。没有投资者听了一个讲座就签约的。我们的社会里建立一个信任绝对没有这么简单!

如果大家有兴趣的话,我们可以进一步协助您了解。包括与项目方直接了解。我们也在每次客户提到的非常具体的问题和对方的解答里面学到很多在纽约开发房地产的知识。我们也在学习。so far我们听到的解答一直是连贯统一,也符合我们对美国这个行业的理解的。

知识的传递过程是想拨白菜一样,一层一层的。当然不管怎么讲,我们没有能力让每一位客户相信我们没有欺诈,没有遮掩任何敏感关键的投资信息。一个投资不是推销能推销出去的,随着中国投资者见到越来越多的项目,你们会分析,找亲朋好友侧面了解,我们希望能协助您对项目知识的渐进的了解到过程。然后您自己形成对项目和项目方执行团队,甚至对您接触的移民中介公司的印象来决定这个机会是否是机会,是否适合您。就我们直到现在对项目和项目方的考察而言,我们对该项目和项目团队很有信心。
 
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你们这个项目什么时候获得批准,什么时候开始推广的.项目有具体的完工进度计划表吗?据我所知,你这个项目还没开始动工,目前已经到位的资金是多少?是否要等到60个投资者的钱都到位了才开工?还有每个会提问的人都是潜在而认真的投资者,所以我认为既然你是项目的推广方,又在这个论坛上发了帖子,就有义务回答大家的疑问.而且最好是直接了当的回答,不要说一大堆无意义的话,也不要对大家什么语气态度的过多关注.越多的提问和质疑就表示这个项目有吸引人的地方,做大事业的人应该有更多的包容心.
 
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你们这个项目什么时候获得批准,什么时候开始推广的.项目有具体的完工进度计划表吗?据我所知,你这个项目还没开始动工,目前已经到位的资金是多少?是否要等到60个投资者的钱都到位了才开工?还有每个会提问的人都是潜在而认真的投资者,所以我认为既然你是项目的推广方,又在这个论坛上发了帖子,就有义务回答大家的疑问.而且最好是直接了当的回答,不要说一大堆无意义的话,也不要对大家什么语气态度的过多关注.越多的提问和质疑就表示这个项目有吸引人的地方,做大事业的人应该有更多的包容心.

接受批评!

建筑项目获批是2010年9月7日。正式推广是在新年以后的二月份。项目会在4月开工。地下停车场部分大约在1年2个月到1年半以内完工。目前资金到位情况是银行贷款,自有资金。这些已经够一期工程做完。其他资金到位情况和项目进展情况我会再在这里公布。

您说的对。也请大家包含我的语气。
 

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