美国投资移民 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

[美新]

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拿到的是股权证不是产权证！

那么产权证实际是谁呢？

 

[visatousa]

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嘘，TMD这个秘密不让说！

美国地产产权种类：
Leasehold 租借权
Life Estate 生命产权
Defeasible Title 可撤销产权
Fee Simple 所有权 - 可完全处分、移转、继承，是最高级产权

产权持有方式
夫妻共有财产互继制(2001年起,
Community Property with Right of Survivorship)
夫妻共有财产制( Community Property)
均有互继制 (Joint Tenancy)

共有非互继制 (Tenants in Common)
公司拥有(Corporation)
合伙(Partnership)
单身(Sole Ownership)
信托(Trust)

 

[美新]

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水深，费脑，NND。

 

[zoema]

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水深，费脑，NND。

目的就是，扔一大堆水雷，把投资人轰晕后，就乖乖的跟他签字了，高招！！！！

 

[visatousa]

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完全由投资移民申请者出资运作的项目，在资金到位时间上可能会出现问题，一般而言，从第一位投资人打款到最后一位投资人的资金到位，会有一段时间，这个时间长短会因项目不同而产生差异。

 

[美新]

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完全由投资移民申请者出资运作的项目，在资金到位时间上可能会出现问题，一般而言，从第一位投资人打款到最后一位投资人的资金到位，会有一段时间，这个时间长短会因项目不同而产生差异。

啥意思您说明白了， 是说有的项目因最后一位的资金比较迟而影响工期,从而影响先期投资人的申请速度?

 

[visatousa]

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看了各位业内行家和正在选项目的朋友的发言,我觉得也有必要说下我的看法:

1.LA万豪这个项目最大的亮点应该是美国生活的成功的项目管理经验和良好的829通过率,另外也有在西雅图成功经营改建的万豪项目的经验.这都是想投这个项目看好的地方.

2.有些中介会认为这个项目美国生活没有任何的投入,那它就是一个空手套白儿儿儿郎的项目,但我觉得这个项目也有它的好处,项目的资金大部分来于EB5投资者,那就意味着526获批后所有的资金都会到位,不会像那些有很多债券或其他类似的募集资金的项目,投资人的资金到位,但其他项目的启动资金没到位的情况.另位也有的项目说有政府投入,有地方支持,说实说,我觉得这些都是点缀性的语言,没有实质的作用,钱不到位,神马支持都是浮云. 再说一点,如果项目有商业贷款,那就要承担利息和还款的压力,再说回万豪,它这方面的压力应该小很多.

3.我觉得做为EB5的投资者既然选择这条路,都已经对它的风险有一定的了解,但大家都有一个承受的范围,如果这个范围是你能承受的,就是个人的选择了.

美国生活至少是把它的盈利模式摆在了台面上,上面有人说美国生活要提30%,这个应该是在这个项目最后盈利,然后才会出现盈利分红,所以如果美国生活想赚更多的钱,就会把项目好好的管理下去,而不是搭个台子,白忙活一场.

美国人都不是活雷锋,也不会有天上掉馅饼然后幸运的被人捡到,拿到绿卡必然会经历一个过程,但如果心态放平和,积极的对对待也不会出现太悲观的事情.

.

good luck if you wish to climb up this dangerous tree.

 

[爱在屋檐下]

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关于坛子里TZ们关心洛杉矶万豪酒店的就业跟TEA的问题，中介给我的回复如下，供大家分析：
1、有关区域中心失业率查找的指引，请看以下连接

1）. 根据项目地址，查找CENSUS TRACT NUMBER：
http://factfinder.census.gov/servlet...heet_1&_sse=on 打开这个页面，输入你项目的地址，点GO
比如现在查找ALI 项目的CENSUS TRACT NUMBER，输入后就出来一个页面，底下是一大堆数据，我们只要看到左边的那个CENSUS TRACT Number，Address： 901 West Olympic Blvd，Los Angeles，CA。 ALI 万豪酒店所属的number 是：2077.10



2）. http://www.business.ca.gov/Portals/0...Web%202011.pdf
打开这个链接，这个是根据COUNTY分的，ALI项目属于LOS ANGELES COUNTY，那么在LOS ANGELES COUNTY那里找这个207710，这个地区 的失业率竟然高达44.11%，

我在上次发您的文件里面已经有该地区中心的移民局批准函。成为TEA以后，根据美国移民法律，美国移民局可以接受该项目产生的10个全职就业机会可以是间接创造的，目前市场上的间接创造就业的模型主要是RIMSⅡ花费模型和IMPLAN资本支出模型，而万豪这个项目之所以通过移民局审批成为TEA，就是认可了他的就业创造方法论，简单来说，一个酒店，他的直接就业人数100人已经比较多了，但是要招236个合伙人，必须有2360个全职就业机会，按照IMPLAN资本支出模型的算法，酒店提供被套等清洗服务的供应商、提供水果、蔬菜、酒类、肉类、海鲜等等供应商员工的就业也算在这个酒店产生的就业机会里面，超过了2360个就业机会，具体经移民局核准的就业创造方法论请见附件，同时移民局的批准函我再发一下。同时有必要确认的是，因为失业率超过全国平均水平150%而被批准为区域中心的，以申请当时的失业率状况为准，以后这个地区的失业率情况的变化不会影响到这个区域中心的资格。在申请I829时候该地区的失业率情况不会影响当时申请I526
时候区域中心的资格。


2、该项目2012年开工，2014年建成开业，如果您现在申请，根据目前的进度，您应该在2014年年底申请无条件绿卡，这里创造的就业
机会包括两块，2012年-2014年建筑用工的直接就业机会（前提是该工人必须在该项目连续工作两年时间），项目运营后根据IMPLAN
资本支出模型创造的就业机会。即使苛刻点，建筑用工的直接就业机会不算，按照附件中的就业创造方法论创造的间接就业机会都
可以超过2360个。转I829的条件是投资还保持在这个项目里面，项目本身没有重大原则性的变化，同时对区域中心来说间接创造了10个全职的就业机会

 

[爱在屋檐下]

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不知道该以何种标准去评断到底符不符合TEA。。。

 

[zoema]

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关于坛子里TZ们关心洛杉矶万豪酒店的就业跟TEA的问题，中介给我的回复如下，供大家分析：
1、有关区域中心失业率查找的指引，请看以下连接

1）. 根据项目地址，查找CENSUS TRACT NUMBER：
http://factfinder.census.gov/servlet...heet_1&_sse=on 打开这个页面，输入你项目的地址，点GO
比如现在查找ALI 项目的CENSUS TRACT NUMBER，输入后就出来一个页面，底下是一大堆数据，我们只要看到左边的那个CENSUS TRACT Number，Address： 901 West Olympic Blvd，Los Angeles，CA。 ALI 万豪酒店所属的number 是：2077.10



2）. http://www.business.ca.gov/Portals/0...Web%202011.pdf
打开这个链接，这个是根据COUNTY分的，ALI项目属于LOS ANGELES COUNTY，那么在LOS ANGELES COUNTY那里找这个207710，这个地区 的失业率竟然高达44.11%，

我在上次发您的文件里面已经有该地区中心的移民局批准函。成为TEA以后，根据美国移民法律，美国移民局可以接受该项目产生的10个全职就业机会可以是间接创造的，目前市场上的间接创造就业的模型主要是RIMSⅡ花费模型和IMPLAN资本支出模型，而万豪这个项目之所以通过移民局审批成为TEA，就是认可了他的就业创造方法论，简单来说，一个酒店，他的直接就业人数100人已经比较多了，但是要招236个合伙人，必须有2360个全职就业机会，按照IMPLAN资本支出模型的算法，酒店提供被套等清洗服务的供应商、提供水果、蔬菜、酒类、肉类、海鲜等等供应商员工的就业也算在这个酒店产生的就业机会里面，超过了2360个就业机会，具体经移民局核准的就业创造方法论请见附件，同时移民局的批准函我再发一下。同时有必要确认的是，因为失业率超过全国平均水平150%而被批准为区域中心的，以申请当时的失业率状况为准，以后这个地区的失业率情况的变化不会影响到这个区域中心的资格。在申请I829时候该地区的失业率情况不会影响当时申请I526
时候区域中心的资格。


2、该项目2012年开工，2014年建成开业，如果您现在申请，根据目前的进度，您应该在2014年年底申请无条件绿卡，这里创造的就业
机会包括两块，2012年-2014年建筑用工的直接就业机会（前提是该工人必须在该项目连续工作两年时间），项目运营后根据IMPLAN
资本支出模型创造的就业机会。即使苛刻点，建筑用工的直接就业机会不算，按照附件中的就业创造方法论创造的间接就业机会都
可以超过2360个。转I829的条件是投资还保持在这个项目里面，项目本身没有重大原则性的变化，同时对区域中心来说间接创造了10个全职的就业机会

他们的就业人数大部分是2016年的，一部分是2014年前的。其中444个工作是和2014年前建筑工程有关，1669个是以2016年的营业收入为基础. 这两个不应是同时算的。按他们的算法，在LA COUNTY 的就业是2113个。

另外的问题是，american life los Angeles regional center只是LA County的一部分，这个2113个就业好像已经超过了他们区域中心的范围，所以最后多少个工作可以算给829投资人，就难说了。我觉得再2014-2015年申请829绿卡的投资人，只有很少一部分工作存在给投资人用。

我越看这个项目，越觉得有点变味。悲观！

 

[visatousa]

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1、有关区域中心失业率查找的指引，请看以下连接

1）. 根据项目地址，查找CENSUS TRACT NUMBER：
http://factfinder.census.gov/servlet...heet_1&_sse=on 打开这个页面，输入你项目的地址，点GO
比如现在查找ALI 项目的CENSUS TRACT NUMBER，输入后就出来一个页面，底下是一大堆数据，我们只要看到左边的那个CENSUS TRACT Number，Address： 901 West Olympic Blvd，Los Angeles，CA。 ALI 万豪酒店所属的number 是：2077.10



2）. http://www.business.ca.gov/Portals/0...Web%202011.pdf
打开这个链接，这个是根据COUNTY分的，ALI项目属于LOS ANGELES COUNTY，那么在LOS ANGELES COUNTY那里找这个207710，这个地区 的失业率竟然高达44.11%，

我在上次发您的文件里面已经有该地区中心的移民局批准函。成为TEA以后，根据美国移民法律，美国移民局可以接受该项目产生的10个全职就业机会可以是间接创造的，目前市场上的间接创造就业的模型主要是RIMSⅡ花费模型和IMPLAN资本支出模型，而万豪这个项目之所以通过移民局审批成为TEA，就是认可了他的就业创造方法论，简单来说，一个酒店，他的直接就业人数100人已经比较多了，但是要招236个合伙人，必须有2360个全职就业机会，按照IMPLAN资本支出模型的算法，酒店提供被套等清洗服务的供应商、提供水果、蔬菜、酒类、肉类、海鲜等等供应商员工的就业也算在这个酒店产生的就业机会里面，超过了2360个就业机会，具体经移民局核准的就业创造方法论请见附件，同时移民局的批准函我再发一下。同时有必要确认的是，因为失业率超过全国平均水平150%而被批准为区域中心的，以申请当时的失业率状况为准，以后这个地区的失业率情况的变化不会影响到这个区域中心的资格。在申请I829时候该地区的失业率情况不会影响当时申请I526
时候区域中心的资格。


2、该项目2012年开工，2014年建成开业，如果您现在申请，根据目前的进度，您应该在2014年年底申请无条件绿卡，这里创造的就业
机会包括两块，2012年-2014年建筑用工的直接就业机会（前提是该工人必须在该项目连续工作两年时间），项目运营后根据IMPLAN
资本支出模型创造的就业机会。即使苛刻点，建筑用工的直接就业机会不算，按照附件中的就业创造方法论创造的间接就业机会都
可以超过2360个。转I829的条件是投资还保持在这个项目里面，项目本身没有重大原则性的变化，同时对区域中心来说间接创造了10个全职的就业机会

“移民局审批成为TEA。”无语！太无知了。

这个解释反映了LH公司的水平，笑掉大牙了。

 

[爱在屋檐下]

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“移民局审批成为TEA。”无语！太无知了。

这个解释反映了LH公司的水平，笑掉大牙了。

彻底晕。。。请问TEA是谁审批的？

 

[zoema]

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“移民局审批成为TEA。”无语！太无知了。

这个解释反映了LH公司的水平，笑掉大牙了。

彻底晕。。。请问TEA是谁审批的？

在没有提交I-526申请的时候，大都市的TEA都是个变量。如果是个几百个投资人的大项目，第一个人申请项目时移民局确定是TEA, 到最后申请的投资人，移民局可能改变成“非TEA资格”。

 

[爱在屋檐下]

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在没有提交I-526申请的时候，大都市的TEA都是个变量。如果是个几百个投资人的大项目，第一个人申请项目时移民局确定是TEA, 到最后申请的投资人，移民局可能改变成“非TEA资格”。

多谢ZOEMA，刚系统出了故障发了一段的内容没有了
是这样，最近有中介跟我推北卡州威明顿CBD中央商务区项目，根据坛子里TZ们的说法，我是以是否达到TEA资格，以何种就业模式，还款保证来评断，1.TEA，之前您也说农村好过城市，尤其是大都会地区，那这个地方很偏远，应该符合TEA的可能性大一点吧？还有开发商也是当地的2.就业模式是第三代，redyn，有TZ介绍说这个算法比较靠谱3.还款，该项目说3年就能还款，我看了下发行备忘，大体算了下如果盈利后还款几乎是不太可能，我的想法是他们是不是到时候找银行贷款然后把钱还给投资人？但是这么一来，我又想起了之前有个高人说另外一个项目的时候，说有些项目是银行评估了风险贷不出款才对境外寻求机会的。。。纠结。。。您的看法呢

 

[zoema]

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多谢ZOEMA，刚系统出了故障发了一段的内容没有了
是这样，最近有中介跟我推北卡州威明顿CBD中央商务区项目，根据坛子里TZ们的说法，我是以是否达到TEA资格，以何种就业模式，还款保证来评断，1.TEA，之前您也说农村好过城市，尤其是大都会地区，那这个地方很偏远，应该符合TEA的可能性大一点吧？还有开发商也是当地的2.就业模式是第三代，redyn，有TZ介绍说这个算法比较靠谱3.还款，该项目说3年就能还款，我看了下发行备忘，大体算了下如果盈利后还款几乎是不太可能，我的想法是他们是不是到时候找银行贷款然后把钱还给投资人？但是这么一来，我又想起了之前有个高人说另外一个项目的时候，说有些项目是银行评估了风险贷不出款才对境外寻求机会的。。。纠结。。。您的看法呢

能建CBD的地方就不大可能是农村地区。WILMINGTON，NC在2010年的人口有十万，已经不能是农村地区了。 项目的TEA资格将是未知数了

 

[心翼123]

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项目就业报告是以2016年为基础来判断的，2014年的时候产生的就业肯定没有16年多，但移民局对就业的要求不一定需要14年就产生所有的就业，可以是within a reasonable period of time.我是这样理解的，如果项目按照计划书那样进行了，移民局就应该批

 

[visatousa]

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“移民局审批成为TEA。”无语！太无知了。

这个解释反映了LH公司的水平，笑掉大牙了。

彻底晕。。。请问TEA是谁审批的？

Relevant regulations state:

(ii) In the case of a high unemployment area:

(A) Evidence that the metropolitan statistical area, the specific county within a metropolitan statistical area, or the county in which a city or town with a population of 20,000 or more is located, in which the new commercial enterprise is principally doing business has experienced an average unemployment rate of 150 percent of the national average rate; or
（美国生活公司用的是这条，但是Census Tract 2077.10的人口不到20000人,所以不行）
B) A letter from an authorized body of the government of the state in which the new commercial enterprise is located which certifies that the geographic or political subdivision of the metropolitan statistical area or of the city or town with a population of 20,000 or more in which the enterprise is principally doing business has been designated a high unemployment area. The letter must meet the requirements of 8 CFR 204.6(i).

由项目所在州的州政府专职管理部门签发基于移民法规8 CFR204.6（i）要求的HUA高失业率地区的认定报告。

友情奉送，如果是Rural Area，这个得由美国白宫的管理与预算办公室（the Office of Management and Budget）负责制定，每10年一次。
​

 

[visatousa]

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多谢ZOEMA，刚系统出了故障发了一段的内容没有了
是这样，最近有中介跟我推北卡州威明顿CBD中央商务区项目，根据坛子里TZ们的说法，我是以是否达到TEA资格，以何种就业模式，还款保证来评断，1.TEA，之前您也说农村好过城市，尤其是大都会地区，那这个地方很偏远，应该符合TEA的可能性大一点吧？还有开发商也是当地的2.就业模式是第三代，redyn，有TZ介绍说这个算法比较靠谱3.还款，该项目说3年就能还款，我看了下发行备忘，大体算了下如果盈利后还款几乎是不太可能，我的想法是他们是不是到时候找银行贷款然后把钱还给投资人？但是这么一来，我又想起了之前有个高人说另外一个项目的时候，说有些项目是银行评估了风险贷不出款才对境外寻求机会的。。。纠结。。。您的看法呢

如果你在深圳，就来找我吧，我有你需要的东西。电话 13823182190

 

[visatousa]

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多谢ZOEMA，刚系统出了故障发了一段的内容没有了
是这样，最近有中介跟我推北卡州威明顿CBD中央商务区项目，根据坛子里TZ们的说法，我是以是否达到TEA资格，以何种就业模式，还款保证来评断，1.TEA，之前您也说农村好过城市，尤其是大都会地区，那这个地方很偏远，应该符合TEA的可能性大一点吧？还有开发商也是当地的2.就业模式是第三代，redyn，有TZ介绍说这个算法比较靠谱3.还款，该项目说3年就能还款，我看了下发行备忘，大体算了下如果盈利后还款几乎是不太可能，我的想法是他们是不是到时候找银行贷款然后把钱还给投资人？但是这么一来，我又想起了之前有个高人说另外一个项目的时候，说有些项目是银行评估了风险贷不出款才对境外寻求机会的。。。纠结。。。您的看法呢

威明顿是个有着106476人口的New Hanover郡的首府驻地。北卡罗来纳州人口第八大城市。。。。

威明顿属于Metropolitan Statistical Area，所以该项目肯定不能通过“乡村地区”方案，从而获得TEA资格，以降低投资门槛到50万美金。

Wilmington is a port city in and is the county seat of New Hanover County, North Carolina, United States. The population is 106,476 according to the 2010 Census, making it the eighth most populous city in the state of North Carolina.

Wilmington is the principal city of the Wilmington Metropolitan Statistical Area, a metropolitan area that covers New Hanover, Brunswick, and Pender counties in southeastern North Carolina, which has a population of 362,315 according to Census 2010 official results.

 

[爱在屋檐下]

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如果你在深圳，就来找我吧，我有你需要的东西。电话 13823182190

能发我邮箱么：13679356@qq.com