美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

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美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

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麦田守望者2011 : 2011-05-01#1

最近看了N多的项目,去了很多的中介,也在家园上看了很多同学的考察报告,越看越觉得风险很大.

我是最后才了解万豪酒店的项目的,听完后觉得美国生活的829还不错,有好几个朋友都想跳这个项目了,有没有高手来点评一下其中的风险
?

谢谢

zoema : 2011-05-02#2

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

美国生活租赁厂房的模式是比较成功的，目前都是829全部通过的。他们在西雅图也做了万豪酒店的项目，829的申请还没开始呢，所以不知道他们的这个模式，移民局的认可程度如何。

关于投资酒店的模式跟厂房应该是不同的。厂房项目，只要租给某个公司就可以。一般的租约都是5-10年，比较稳定。特别是以低于市价出租，就会很快租满。这样，工作的计算比较直接。这个模式，投资人的绿卡很有保证。五年后，他们靠贷款退还50%-65%的投资，其他的钱就套在里边了。

酒店是以房间的日入租率来算的，季节性非常强，有时客人多，盈利就好。如旅游淡季，客房的使用率低，但经营成本是固定的，有些月损失是正常的。我们正在做一个从酒店改造成养老院的投资移民项目，就是把酒店的季节性盈利转变成养老院平稳性盈利。我们会在6月接手酒店管理，因为5月的客房预订少，会赔钱。

旅游业和建筑业的工作是季节性，移民局对这类工作有特别的要求要满足。投资人要考虑。

总的来讲，美国生活是美国区域中心里最稳定，项目成功率最高的。别的区域中心也说自己的100%的829通过率，但他们项目中的投资人还没完全到达829申请阶段，这种吹虚有点言之过早。

麦田守望者2011 : 2011-05-02#3

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
美国生活租赁厂房的模式是比较成功的，目前都是829全部通过的。他们在西雅图也做了万豪酒店的项目，829的申请还没开始呢，所以不知道他们的这个模式，移民局的认可程度如何。

关于投资酒店的模式跟厂房应该是不同的。厂房项目，只要租给某个公司就可以。一般的租约都是5-10年，比较稳定。特别是以低于市价出租，就会很快租满。这样，工作的计算比较直接。这个模式，投资人的绿卡很有保证。五年后，他们靠贷款退还50%-65%的投资，其他的钱就套在里边了。

酒店是以房间的日入租率来算的，季节性非常强，有时客人多，盈利就好。如旅游淡季，客房的使用率低，但经营成本是固定的，有些月损失是正常的。我们正在做一个从酒店改造成养老院的投资移民项目，就是把酒店的季节性盈利转变成养老院平稳性盈利。我们会在6月接手酒店管理，因为5月的客房预订少，会赔钱。

旅游业和建筑业的工作是季节性，移民局对这类工作有特别的要求要满足。投资人要考虑。

总的来讲，美国生活是美国区域中心里最稳定，项目成功率最高的。别的区域中心也说自己的100%的829通过率，但他们项目中的投资人还没完全到达829申请阶段，这种吹虚有点言之过早。

我就是不知道酒店的就业如何计算?这么大的工程,它的建筑用工是否可以算成就业呢?
酒店的话确定有淡季和旺季,没办法的事情

zoema : 2011-05-02#4

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

麦田守望者2011 说:
我就是不知道酒店的就业如何计算?这么大的工程,它的建筑用工是否可以算成就业呢?
酒店的话确定有淡季和旺季,没办法的事情

这个项目的律师好像和我们的律师一样，还是林肯LINCOLN STONE. 他们做了西雅图的万豪酒店，应该有经验的。那个项目该进入829申请阶段了。如果你签了这个项目，你可以问林肯。

建筑用工，移民局很挑剔的，必须要存在2年。直接就业很难算，间接的还可以用的。这个项目的间接就业占主要部分吧。

我感觉，这个项目该是中国市场上大型项目中风险最低的。

visatousa : 2011-05-03#5

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
这个项目的律师好像和我们的律师一样，还是林肯LINCOLN STONE. 他们做了西雅图的万豪酒店，应该有经验的。那个项目该进入829申请阶段了。如果你签了这个项目，你可以问林肯。

建筑用工，移民局很挑剔的，必须要存在2年。直接就业很难算，间接的还可以用的。这个项目的间接就业占主要部分吧。

我感觉，这个项目该是中国市场上大型项目中风险最低的。

“我感觉，这个项目该是中国市场上大型项目中风险最低的。”

它要是风险低，好多项目都笑了，幸亏只是你说的。

村长 : 2011-05-03#6

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
我感觉，这个项目该是中国市场上大型项目中风险最低的。

不是的！另外一个万豪酒店项目比这个强的多。

kkk319324 : 2011-05-03#7

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

村长说:
不是的！另外一个万豪酒店项目比这个强的多。

请问还有哪个万豪酒店的项目？在哪里的？也是美国生活公司的吗？虽然我是做了eb-5，但是也想8挂一下，最近有朋友向我取经，但是没什么时间做功课，孤陋寡闻，请大侠赐教！

zoema : 2011-05-03#8

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

visatousa 说:
“我感觉，这个项目该是中国市场上大型项目中风险最低的。”

它要是风险低，好多项目都笑了，幸亏只是你说的。

你所推崇的南卡风电的项目不是被移民局质问，10年4/7日电厂建成后进入的投资人的工作是如何创造的。你这个中介连这个都不搞清楚，就忽悠投资人，好意思说别人的项目有风险吗？

自夸自己好，可是连项目的风险在哪里都搞不懂，别忘了，我给你的项目评估那个题，等你交卷呢？

美国生活的项目，即使是酒店的项目，就是因为他们自己几年前做过，有实战经验，才觉得他们这个新酒店项目风险会低些。国内市场上还哪个项目是有前车之鉴的？

村长 : 2011-05-03#9

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kkk319324 说:
请问还有哪个万豪酒店的项目？在哪里的？也是美国生活公司的吗？虽然我是做了eb-5，但是也想8挂一下，最近有朋友向我取经，但是没什么时间做功课，孤陋寡闻，请大侠赐教！

一期要求eb-5人数太少，没有公开在中国市场发售。二期要求人数多起来，大家会知道的。这一期是难得的机会。

zoema : 2011-05-03#10

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这倒是实话。第一期EB-5人数少，项目就业有保证，就不会找中介在市场上大肆宣传的。这类投资人只能自己直接找项目方了。

村长 : 2011-05-03#11

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zoema 说:
这倒是实话。EB-5人数少的项目，就业有保证，就不会找中介在市场上大肆宣传的。投资人只能自己直接找了。

但是项目可不小。是5亿美元以上的很公开项目。

zoema : 2011-05-03#12

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村长说:
但是项目可不小。是5亿美元以上的很公开项目。

是分两期吗？第一期招EB-5人少，是多少？第二期该猛招EB-5人了，是多少？

村长 : 2011-05-03#13

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zoema 说:
是分两期吗？第一期招多少？第二期招多少？

二期推出来的时候我看到了就提示你。

zoema : 2011-05-03#14

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二期了，属于项目的后期了，就业风险出来了，EB-5的人可以垫底了。

zoema : 2011-05-03#15

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属于Regional Center Management Los Angeles。

visatousa : 2011-05-03#16

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
你所推崇的南卡风电的项目不是被移民局质问，10年4/7日电厂建成后进入的投资人的工作是如何创造的。你这个中介连这个都不搞清楚，就忽悠投资人，好意思说别人的项目有风险吗？

自夸自己好，可是连项目的风险在哪里都搞不懂，别忘了，我给你的项目评估那个题，等你交卷呢？

美国生活的项目，即使是酒店的项目，就是因为他们自己几年前做过，有实战经验，才觉得他们这个新酒店项目风险会低些。国内市场上还哪个项目是有前车之鉴的？

哪来的移民局质疑啊？置换贷款的方式，我们事先报批并获得移民局批准的，怎么可能这个问题没得到确认。投资移民的资金在项目中依然“at risk"! 一个项目可不是建成了就完事了，这下懂了吧？

visatousa : 2011-05-03#17

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

关于您的题目：你光给一页预算，就叫人评估，连个narrative和business plan也没有，有必要为你浪费时间吗？

我们不像您这么闲，”练习题“给钱请我做也不做，我们讲究实战。3月份以来，排队来访我们公司的区域中心的诸多项目还等着尽职调查呢。

村长 : 2011-05-04#18

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
二期了，属于项目的后期了，就业风险出来了，EB-5的人可以垫底了。

二期是独立的建筑，可以看成独立的项目。

对你的后半句实在懒得评论了。

zoema : 2011-05-04#19

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kkk319324 说:
请问还有哪个万豪酒店的项目？在哪里的？也是美国生活公司的吗？虽然我是做了eb-5，但是也想8挂一下，最近有朋友向我取经，但是没什么时间做功课，孤陋寡闻，请大侠赐教！

纽约万豪酒店项目吧。Manhattan Regional Center.

zoema : 2011-05-04#20

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

visatousa 说:
关于您的题目：你光给一页预算，就叫人评估，连个narrative和business plan也没有，有必要为你浪费时间吗？

我们不像您这么闲，”练习题“给钱请我做也不做，我们讲究实战。3月份以来，排队来访我们公司的区域中心的诸多项目还等着尽职调查呢。

别的不用给你。上边的资料已足够了。没水平看出来罢了。

坐在办公室里，看看商业计划，也叫尽职调查 :wdb1:

村长 : 2011-05-04#21

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
纽约万豪酒店项目吧。Manhattan Regional Center.

是一个将推出的万豪酒店项目。

再深入调查一下，还有。

zoema : 2011-05-04#22

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

visatousa 说:
哪来的移民局质疑啊？置换贷款的方式，我们事先报批并获得移民局批准的，怎么可能这个问题没得到确认。投资移民的资金在项目中依然“at risk"! 一个项目可不是建成了就完事了，这下懂了吧？

那为什么移民局要求补充材料证明后期的投资人的就业哪里来呢？

置换贷款可以，但要在项目完工之前吧。

zoema : 2011-05-04#23

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

村长说:
是一个将推出的万豪酒店项目。

再深入调查一下，还有。

Utah 尤他州也有万豪酒店项目。

村长 : 2011-05-04#24

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
Utah 尤他州也有万豪酒店项目。

哈哈哈，别猜了。犹他州的没有那么大规模。

zoema : 2011-05-04#25

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

怎么到处都在建万豪酒店呢？

EB5fan : 2011-05-04#26

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

据本高人的深入调查，目前的万豪酒店如下：
1）美国生活的洛杉矶项目
2）犹他州的万豪（外联集团正在推广）
3）曼哈顿区域中心的万豪（亨*公司很快宣布）- 犹太人的项目
4）首都DC 的万豪（第一期私下推，二期也很快出来）- 唯独最靠铺项目

本人声明，项目和人种肤色无关。

村长 : 2011-05-04#27

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

EB5fan 说:
据本高人的深入调查，目前的万豪酒店如下：
1）美国生活的洛杉矶项目
2）犹他州的万豪（外联集团正在推广）
3）曼哈顿区域中心的万豪（亨*公司很快宣布）- 犹太人的项目
4）首都DC 的万豪（第一期私下推，二期也很快出来）- 唯独最靠铺项目

本人声明，项目和人种肤色无关。

顶！

zoema : 2011-05-05#28

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

EB5fan 说:
据本高人的深入调查，目前的万豪酒店如下：
1）美国生活的洛杉矶项目
2）犹他州的万豪（外联集团正在推广）
3）曼哈顿区域中心的万豪（亨*公司很快宣布）- 犹太人的项目
4）首都DC 的万豪（第一期私下推，二期也很快出来）- 唯独最靠铺项目

本人声明，项目和人种肤色无关。

这几个万豪项目，除了首都DC的万豪，在各自的网站上都有介绍。 DC的万豪项目没有介绍，他们介绍是GALLERY TOWER项目，有移民局的2010/9月的预先批准。这个万豪项目他们也预先批了？

我总汇了一下美国130多个区域中心的网址及其项目，有些项目根本没在国内推介，有兴趣的坛友想了解这些项目，可以联系我，把这个名单发给大家。

村长 : 2011-05-05#29

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
这几个万豪项目，除了首都DC的万豪，在各自的网站上都有介绍。 DC的万豪项目没有介绍，他们介绍是GALLERY TOWER项目，有移民局的2010/9月的预先批准。这个万豪项目他们也预先批了？

我总汇了一下美国130多个区域中心的网址及其项目，有些项目根本没在国内推介，有兴趣的坛友想了解这些项目，可以联系我，把这个名单发给大家。

别浪费时间了。

zoema : 2011-05-05#30

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

投资人可以自己查看区域中心的项目，你怕没饭碗吗？这么小心眼。。。

EB5fan : 2011-05-05#31

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

村长说:
别浪费时间了。

村长 : 2011-05-05#32

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
投资人可以自己查看区域中心的项目，你怕没饭碗吗？这么小心眼。。。

找人家上门的应该已经超了。人家看样子也不需要你们大家评论不评论。而且项目跟我们没关系。我只是听说而已。只是感觉这一期非常好。

所以告诉你别浪费时间了。

你要是有兴趣，去帮你的投资者研究一下曼哈顿那个万豪，比洛杉矶的那个American Life的设计的负责！况且曼哈顿是真正的downtown，比炒“洛杉矶downtown的概念”实在。

从地点上，我个人绝对看好纽约曼哈顿Marriott成功几率大于洛杉矶downtown的位置。虽说两个都是万豪。

CHNUS : 2011-05-06#33

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

村长说:
找人家上门的应该已经超了。人家看样子也不需要你们大家评论不评论。而且项目跟我们没关系。我只是听说而已。只是感觉这一期非常好。

所以告诉你别浪费时间了。

你要是有兴趣，去帮你的投资者研究一下曼哈顿那个万豪，比洛杉矶的那个American Life的设计的负责！况且曼哈顿是真正的downtown，比炒“洛杉矶downtown的概念”实在。

从地点上，我个人绝对看好纽约曼哈顿Marriott成功几率大于洛杉矶downtown的位置。虽说两个都是万豪。

你是推纽约的项目？这里都是中介在说话。 :wdb26:

村长 : 2011-05-06#34

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

CHNUS 说:
你是推纽约的项目？这里都是中介在说话。

我不推广纽约曼哈顿万豪酒店这个项目的。

第二句话是：推不推广我都抱相同看法。而且这个看法就是具有我的主观性。

zoema : 2011-05-06#35

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

CHNUS 说:
你是推纽约的项目？这里都是中介在说话。

我不是中介，我是纽莱芙养老院项目的开发商。只有这个项目跟我有关系。我们没有跟中介合作，所以有些观点跟他们有冲突。

我对其他项目的评论是从项目方策划EB-5项目的角度给投资人一些分析意见，完全是个人主观看法。罗列出区域中心及下边的项目，是让投资人看看中介范围外还有的项目，有的也是风险低的。投资人自己可以找来看看。

中介的能力和影响也不是一手遮天的。中介的势力范围以外，依然有蓝天 :wdb6:

。

zoema : 2011-05-06#36

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

村长说:
从地点上，我个人绝对看好纽约曼哈顿Marriott成功几率大于洛杉矶downtown的位置。虽说两个都是万豪。

这个说法有根据吗，是比较两地的市场报告得出的结论吗？不然的话，也只有搞旅游的人说这种话。

曼哈顿是好地点，但项目成功还要看竞争对手是谁。那里已经是高档酒店林立，要硬碰硬竞争，鹿死谁手还难说。如果洛杉矶的市场竞争不激烈，项目成功的几率就很大。

看项目，先看市场调查，别的都不用看。如果市场需求旺，项目就成功一半了。记得你提到的亚特兰大的养老院项目吗，当初开发商花了3000万盖个超级养老院，几年后，入住率根本上不来，被银行收回。其中的原因就是开发商市场调查没做好，项目做的太大了。

村长 : 2011-05-06#37

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
这个说法有根据吗，是比较两地的市场报告得出的结论吗？不然的话，也只有搞旅游的人说这种话。

别没话儿找话儿了！

要是“拿旅游打比方比喻说话不靠谱儿”，你比坛子里那位都合适。用不用我号召大家就这个搞个投票鸭？哈哈

呵呵，先缕缕逻辑，缕好了再玩假专业。

我提到亚特兰大的项目不代表我推荐那个项目。明白吗？蜗牛不是牛，可以吗？

那只是把市场上的项目罗列出来让读者了解除你的项目外还有选项而已。现在忙，懒得更多的列举了。以后有时间会满足你的要求更多列举的。

zoema : 2011-05-06#38

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

这里的中介都爱称专家，莫名其妙。评论项目也有点根据，别说是自己主观看法就行的。

你占的位置是为中介推项目，里边的动机，大家也明白。

我不是中介，不推项目。但因在美国搞房地产有年头了，项目评估也有点资历的，说出个人看法是给不在美国的投资人参考。不是象你那样仍出几个项目就好象有什么内部消息似的。

mydii : 2011-05-06#39

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

晕倒和气生财何必吵架呢。投资人都会自己分析的！

zoema : 2011-05-06#40

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

我不是中介，投资人是否投美国生活的LA的万豪项目，我也一分钱也个赚不到，也不损失。更谈不到生财了。

只觉得美国生活项目做了多年，成功失败的经验会很多，他们的项目办绿卡成功率比较有把握，是我们这些新项目方学习的榜样。我只看项目方是否能为每一个投资人办成绿卡，目前只有他们做得到，非常佩服他们。当然，很多投资人的一部分资金也被套在项目里。但绿卡还是投资人的首要目的了。

visatousa : 2011-05-06#41

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

村长说:
别没话儿找话儿了！

要是“拿旅游打比方比喻说话不靠谱儿”，你比坛子里那位都合适。用不用我号召大家就这个搞个投票鸭？哈哈

呵呵，先缕缕逻辑，缕好了再玩假专业。

我提到亚特兰大的项目不代表我推荐那个项目。明白吗？蜗牛不是牛，可以吗？

那只是把市场上的项目罗列出来让读者了解除你的项目外还有选项而已。现在忙，懒得更多的列举了。以后有时间会满足你的要求更多列举的。

visatousa : 2011-05-06#42

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
这里的中介都爱称专家，莫名其妙。评论项目也有点根据，别说是自己主观看法就行的。

你占的位置是为中介推项目，里边的动机，大家也明白。

我不是中介，不推项目。但因在美国搞房地产有年头了，项目评估也有点资历的，说出个人看法是给不在美国的投资人参考。不是象你那样仍出几个项目就好象有什么内部消息似的。

就你这样闲得无聊，天天泡论坛，做梦找客户的，还搞房地产，你要是不破产，老子跟你姓！ :wdb9:

若干“美国人”几乎是白痴加孤陋寡闻! 井底之蛙，坐井说天阔。

人不在美国就不知道美国房地产是怎么回事吗？醒醒吧，都互联网时代了啊！中国能办美国投资移民的高净值人群，做生意个个比你行，不用你教。

有中国留学生寄宿在美国人家!美国主妇指着录像机说"你们中国恐怕没见过这玩意吧?"把留学生气了个七窍生烟!!!"我们都淘汰好几代啦~~~录像机淘汰啦!VCD淘汰啦!DVD都臭了街啦!卖不动啦!!没人要啦!!!""VCD?DVD?没听说过!!"
美国主妇一脸的疑惑!!!

zoema : 2011-05-06#43

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

visatousa 说:
就你这样闲得无聊，天天泡论坛，做梦找客户的，还搞房地产，你要是不破产，我跟你姓！

找律师写出合同来，算你男子汉，说话算话，我的项目成功了，你就姓马了！

说出这种话，也说明你层次太低了。中介都这种水平吗？

我不是闲着，上网是调剂压力。刚刚在给两个项目的合作方电话会议过，我指挥他们做。我还有下边的人办事。

我不坐办公室倒是真的。给人打工就不这么滋润了。你也不就是个打工仔嘛。你是做梦找客户呢，不然在这上边卖金矿嘛呀？

麦田守望者2011 : 2011-05-07#44

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
怎么到处都在建万豪酒店呢？

现在有这么多万豪的项目吗?

我们太孤陋寡闻了,在国内只能听着中介说项目,然后自己评论.

那看来还有个参考了

麦田守望者2011 : 2011-05-07#45

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
我不是中介，我是纽莱芙养老院项目的开发商。只有这个项目跟我有关系。我们没有跟中介合作，所以有些观点跟他们有冲突。

我对其他项目的评论是从项目方策划EB-5项目的角度给投资人一些分析意见，完全是个人主观看法。罗列出区域中心及下边的项目，是让投资人看看中介范围外还有的项目，有的也是风险低的。投资人自己可以找来看看。

中介的能力和影响也不是一手遮天的。中介的势力范围以外，依然有蓝天。

呵,非常感谢你的分析.

我把这个项目拿出来大家讨论,是因为看了最近在推的项目后觉得这个风险还是比较小的.
第一,美国生活829成功的例子应该算是蛮多的,感觉是个负责任的公司.
第二,觉得这个项目的位置还是不错,但对面已经有两家五星级酒店,现在这个万豪是四星及酒店公寓,会不会对入住有影响?

大家还是点评项目吧,不要互相攻击,没有任何意义

EB5fan : 2011-05-07#46

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
我不是中介，投资人是否投美国生活的LA的万豪项目，我也一分钱也个赚不到，也不损失。更谈不到生财了。

只觉得美国生活项目做了多年，成功失败的经验会很多，他们的项目办绿卡成功率比较有把握，是我们这些新项目方学习的榜样。我只看项目方是否能为每一个投资人办成绿卡，目前只有他们做得到，非常佩服他们。当然，很多投资人的一部分资金也被套在项目里。但绿卡还是投资人的首要目的了。

不是中介，但不能说项目方就能让人放心，我们国人不是傻B，大家都知道“王婆卖瓜自卖自夸”的道理。你是项目方，我们如何才能更放心呢？

zoema : 2011-05-07#47

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

麦田守望者2011 说:
呵,非常感谢你的分析.

我把这个项目拿出来大家讨论,是因为看了最近在推的项目后觉得这个风险还是比较小的.
第一,美国生活829成功的例子应该算是蛮多的,感觉是个负责任的公司.
第二,觉得这个项目的位置还是不错,但对面已经有两家五星级酒店,现在这个万豪是四星及酒店公寓,会不会对入住有影响?

大家还是点评项目吧,不要互相攻击,没有任何意义

现在suite类的酒店比较流行，会有很多这类的酒店推出。看项目还是看他们的市场调查，看他们所要吸引的客户群是什么样的。期望的市场占有率怎样。应该和那两家五星酒店不一样的客户对象。

我的分析对你有帮助，我就已很高兴。 :wdb6:

zoema : 2011-05-07#48

回复: ,高人点评一下?

EB5fan 说:
不是中介，但不能说项目方就能让人放心，我们国人不是傻B，大家都知道“王婆卖瓜自卖自夸”的道理。你是项目方，我们如何才能更放心呢？

事实是。我不是美国生活的万豪酒店的项目方，不存在“王婆卖瓜自卖自夸”的道理 :wdb6:

麦田守望者2011 : 2011-05-08#49

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
现在suite类的酒店比较流行，会有很多这类的酒店推出。看项目还是看他们的市场调查，看他们所要吸引的客户群是什么样的。期望的市场占有率怎样。应该和那两家五星酒店不一样的客户对象。

我的分析对你有帮助，我就已很高兴。

它应该是四级和更低一个档次的酒店,可能消费群体不样.
不知道LA的酒店的入住率怎么样?
会不会有很高的空置率?

另外关于酒店行业的用工是怎么算的?这个万豪盖起来都得两年呢

zoema : 2011-05-09#50

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

麦田守望者2011 说:
它应该是四级和更低一个档次的酒店,可能消费群体不样.
不知道LA的酒店的入住率怎么样?
会不会有很高的空置率?

这个要看管理公司的水平了，万豪只是个品牌，最重要的是管理团队了。我的项目经理Melissa，以前就是万豪酒店的，她当初的工作就是清理万豪酒店旗下业绩差的酒店及管理人员。想了解万豪酒店的经营模式，倒是可以和她咨询了，她曾经是圈内人士，现在还享受住万豪的折扣呢。

另外关于酒店行业的用工是怎么算的?这个万豪盖起来都得两年呢

这个要看他们做的就业报告，他们自己怎样算佣工情况。

从SONY项目最近的要求，移民局对LA COUNTY的TEA定义有疑问，这个项目是美国生活在LA COUNTY的项目，你要问他们census tract 最新的失业率，看他们是否还符合50万投资要求。

zoema : 2011-05-09#51

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

全美四月的最新失业率是9%。 TEA的标准是150%吧。

kkk319324 : 2011-05-11#52

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
我不是中介，投资人是否投美国生活的LA的万豪项目，我也一分钱也个赚不到，也不损失。更谈不到生财了。

只觉得美国生活项目做了多年，成功失败的经验会很多，他们的项目办绿卡成功率比较有把握，是我们这些新项目方学习的榜样。我只看项目方是否能为每一个投资人办成绿卡，目前只有他们做得到，非常佩服他们。当然，很多投资人的一部分资金也被套在项目里。但绿卡还是投资人的首要目的了。

这位马大姐说这句话，我也是很认同的，确实美国生活公司也是资产管理公司，他们肯定是为了挣钱，到时君子爱财，取之有道，他把移民的项目还是全部落实到位，我花钱咨询过林肯律师和robert gaffney律师律师，回答都是很正面的，在移民局的成功率是最高，能做到这部就可以了，至于拿回多少钱，这个就真的是看市场趋势，政府都没有担保，谁敢站出来保证自己绝对可以还50万美元的，有也是屁话，如果有这能力，还借什么钱？再说给我看看真实的已经回本的凭据，是一个拿回了50万，还是全部？829绿卡有几张，如果多过生活公司的，那大家就不要鸟生活公司了。就这么简单

waakuu : 2011-05-11#53

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

kkk319324 说:
这位马大姐说这句话，我也是很认同的，确实美国生活公司也是资产管理公司，他们肯定是为了挣钱，到时君子爱财，取之有道，他把移民的项目还是全部落实到位，我花钱咨询过林肯律师和robert gaffney律师律师，回答都是很正面的，在移民局的成功率是最高，能做到这部就可以了，至于拿回多少钱，这个就真的是看市场趋势，政府都没有担保，谁敢站出来保证自己绝对可以还50万美元的，有也是屁话，如果有这能力，还借什么钱？再说给我看看真实的已经回本的凭据，是一个拿回了50万，还是全部？829绿卡有几张，如果多过生活公司的，那大家就不要鸟生活公司了。就这么简单

中肯！

EB5fan : 2011-05-11#54

回复: ,高人点评一下?

zoema 说:
事实是。我不是美国生活的万豪酒店的项目方，不存在“王婆卖瓜自卖自夸”的道理

对，您一直在网上论坛推广自己的项目。。

zoema : 2011-05-11#55

回复: ,高人点评一下?

EB5fan 说:
对，您一直在网上论坛推广自己的项目。。

别的中介也是呀。公平竞争嘛。你倒是经常托他们的项目的。 :wdb2:

中介一类的，别在这较劲了，我懒得回你的贴了。这里是评美国生活的项目，别打岔了。

麦田守望者2011 : 2011-05-11#56

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

kkk319324 说:
这位马大姐说这句话，我也是很认同的，确实美国生活公司也是资产管理公司，他们肯定是为了挣钱，到时君子爱财，取之有道，他把移民的项目还是全部落实到位，我花钱咨询过林肯律师和robert gaffney律师律师，回答都是很正面的，在移民局的成功率是最高，能做到这部就可以了，至于拿回多少钱，这个就真的是看市场趋势，政府都没有担保，谁敢站出来保证自己绝对可以还50万美元的，有也是屁话，如果有这能力，还借什么钱？再说给我看看真实的已经回本的凭据，是一个拿回了50万，还是全部？829绿卡有几张，如果多过生活公司的，那大家就不要鸟生活公司了。就这么简单

我也是比较看好美国生活的绿卡,它的项目至少还是比较认真对待的.
当然他也想要从中获利,这个都是互利的,哪个吃饱了没事干送你绿卡,

但美国生活的项目都是长期的,这也是个问题.

visatousa : 2011-05-11#57

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

总之，这种每个项目回收资金都有问题的项目设计，也太不讲究了，是个人都会做，水准高不高，各位兼听自明。

真的有很多项目可以保证归还50万美金的，也不是有这个能力，它就不出来借更便宜的资金了，大家别忘了EB-5的现实本质就是“贷款置换”。

zoema : 2011-05-11#58

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

visatousa 说:
总之，这种每个项目回收资金都有问题的项目设计，也太不讲究了，是个人都会做，水准高不高，各位兼听自明。

真的有很多项目可以保证归还50万美金的，也不是有这个能力，它就不出来借更便宜的资金了，大家别忘了EB-5的现实本质就是“贷款置换”。

不是所有的EB-5项目都是“贷款置换”。比如我们的项目就是看中EB-5贷款，5年内不用月月还贷，这是和银行贷款最大的不同。

在开业初期，入住率低，收入少，如果有银行贷款的话，第一年的还贷压力会很大，还要付工资。至少我会受不了，赚钱要紧，命还是要的。Melissa 7年前开始接手那个养老院的时候，入住率从5%开始，几次她要辞职，压力太大，老板催她找客人，但她也不是魔术师，把老人变出来。两年后入住率就到100%了。就没有那么大的压力了。

EB-5 对我们项目方讲也是一种贷款。我给我们工程公司讲，EB-5象是一种5年balloon 贷款（美国住宅贷款的一种），5年后一次到期还款，和5年ARM（另一种住宅贷款）的不同之处就是5年balloon必须重新贷款。

M&P45 : 2011-05-15#59

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

洛杉矶downtown靠近斯台普斯中心、诺基亚剧场和会展中心那一片，属于展览运动和娱乐餐饮区，位置和人气还可以，但洛杉矶的downtown即使对于一个出差的人也不是一个太适合过夜的地方，因为还是比较脏乱差的，晚上治安也不好。所以dtown的酒店生意都不怎么好。不过我相信这个万豪如果和其他拉开消费人群，还是不错的。当然如果美国生活如果有其他房地产租赁的项目，就更好了。

a.p : 2011-05-17#60

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EB5fan 说:
据本高人的深入调查，目前的万豪酒店如下：
1）美国生活的洛杉矶项目
2）犹他州的万豪（外联集团正在推广）
3）曼哈顿区域中心的万豪（亨*公司很快宣布）- 犹太人的项目
4）首都DC 的万豪（第一期私下推，二期也很快出来）- 唯独最靠铺项目

本人声明，项目和人种肤色无关。

首都DC的万豪好是好，就是不知道RC是哪个，USCIS找了半年没见到EB5Capital踪影？ :wdb2:

村长 : 2011-05-17#61

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

a.p 说:
首都DC的万豪好是好，就是不知道RC是哪个，USCIS找了半年没见到EB5Capital踪影？

听说已经结束了。

去看看别的吧。

麦田守望者2011 : 2011-05-19#62

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

看来现在市面上的万豪还是挺多的,村长说的是不是都已经召集完了?
速度很快哦

LA的因为项目大,可能周期长点,没那么快召集完

zoema : 2011-05-19#63

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LA 的万豪的50万投资资格需要投资人具体咨询一下，它的CENSUS TRACT 的失业率是多少。

按加州网站上看， LA City好像不是TEA了。

http://business.ca.gov/Portals/0/AdditionalResources/Reports/List%20of%20identified%20HUAs%20Web%202011.pdf

村长 : 2011-05-21#64

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

麦田守望者2011 说:
看来现在市面上的万豪还是挺多的,村长说的是不是都已经召集完了?
速度很快哦

LA的因为项目大,可能周期长点,没那么快召集完

华盛顿特区的万豪侯爵酒店那个项目听说招募完了。项目总额超过5亿，投资人10个。其他的包括LA的还远没有招募完。纽约曼哈顿的万豪快要推出了。我个人感觉纽约的至少项目方投入很多资本，比LA的那个从项目方角度而言下注多。项目执行失败的成本对项目方而言更大。

麦田守望者2011 : 2011-05-22#65

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

村长说:
华盛顿特区的万豪侯爵酒店那个项目听说招募完了。项目总额超过5亿，投资人10个。其他的包括LA的还远没有招募完。纽约曼哈顿的万豪快要推出了。我个人感觉纽约的至少项目方投入很多资本，比LA的那个从项目方角度而言下注多。项目执行失败的成本对项目方而言更大。

纽约的项目还没出来吧,暂时还没有看到有这个项目.

LA的万豪因为都是EB5投资人的钱,但这也是美国生活的一贯方式,不投钱,只管理,它在西雅图的项目都是如此.

万豪就是TEA的问题还没确定, 如果真的不是TEA的话,估计美国生活更急 :wdb14:

zoema : 2011-05-22#66

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

不管是LA的万豪，还是纽约的万豪，投资人都要查他们CENSUS TRACT的失业率。如果需要几个TRACT拼在一起来符合TEA要求，移民局就会质问。哪位给查一下LA的万豪项目的失业率？好像他们是符合的。

纽约的项目的TEA资格有点过于自信了。投资人自己查一下其CENSUS TRACT的失业率。好像还低于全国水平。纽约州的批准函有多大效力，看项目会不会做actual filing 了。(exemplar filing做了，好像效果不大）。

麦田守望者2011 : 2011-05-22#67

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
不管是LA的万豪，还是纽约的万豪，投资人都要查他们CENSUS TRACT的失业率。如果需要几个TRACT拼在一起来符合TEA要求，移民局就会质问。哪位给查一下LA的万豪项目的失业率？好像他们是符合的。

纽约的项目的TEA资格有点过于自信了。投资人自己查一下其CENSUS TRACT的失业率。好像还低于全国水平。纽约州的批准函有多大效力，看项目会不会做actual filing 了。(exemplar filing做了，好像效果不大）。

那样说LA是符合TEA资格的? :wdb6:

那这样准备投这个项目的JMS就不用太担心了.

zoema : 2011-05-22#68

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麦田守望者2011 说:
那样说LA是符合TEA资格的?
那这样准备投这个项目的JMS就不用太担心了.

我在一个网站上查，只有这个地址的TRACT是符合的，周围都不符合。最好别人也查一下，就更保险了。

村长 : 2011-05-23#69

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麦田守望者2011 说:
纽约的项目还没出来吧,暂时还没有看到有这个项目

马上会推出了！

visatousa : 2011-06-02#70

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
不管是LA的万豪，还是纽约的万豪，投资人都要查他们CENSUS TRACT的失业率。如果需要几个TRACT拼在一起来符合TEA要求，移民局就会质问。哪位给查一下LA的万豪项目的失业率？好像他们是符合的。

纽约的项目的TEA资格有点过于自信了。投资人自己查一下其CENSUS TRACT的失业率。好像还低于全国水平。纽约州的批准函有多大效力，看项目会不会做actual filing 了。(exemplar filing做了，好像效果不大）。

在这点上我支持ZOEMA。

这么多万豪酒店，为什么不选个效益好、地段好的项目呢？比地脚肯定都比不过纽约曼哈顿时代广场边上的酒店。（某些人是否觉得这不是个“土包子”的项目，觉得还可以上得了台面？）

但是，之前热门的纽约曼哈顿时代广场酒店项目因为TEA认定出了问题，基本流产了。

明知是口井，非要往里跳，那谁也没有办法了。

分享BLS 公布的纽约市包括新泽西的经济指标。

曼哈顿找不到失业率高于全国失业率水平（9%）150%的地方，也就是说失业率要达到14.5%。（包括所谓的113和115选区）

估计短期内纽约市可以操作的项目投资人投资款不得低于100万美元。

而区域中心所在的地方和将来定居的地方没有关系，为什么要去选门槛高的呢。

4mykaren : 2011-06-03#71

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麦田守望者2011 说:
那样说LA是符合TEA资格的?
那这样准备投这个项目的JMS就不用太担心了.

我所查到的LA marriott项目所在地的最新失业率数据
unemployment rate of LA county:
April 2011 12.1%
unemployment rate of LA city:
April 2011 13%
数据来源：http://www.labormarketinfo.edd.ca.gov/cgi/dataanalysis/AreaSelection.asp?tableName=labforce

USCIS网站上公布的RC list中，此项目所属RC－Regional Center Management Los Angeles 的Geographic Scope为：
Los Angeles Enterprise zone to Eastside Enterprise zone and the area in between bordered by Glendale Blvd and the Santa Monica Freeway

这样看来好像失业率不达标啊。

visatousa : 2011-06-03#72

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没错失业率不够标准

秋之美 : 2011-06-03#73

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楼上的说了现在LA的万豪项目4月份所在地区失业率已经不达标了。
那请问：1，是不是想做这个万豪的，不能做了？
2，还是移民局已经认可了万豪的TEA地区，是看以前的失业率，不会因为现在和以后的变化而拒526？
盼高手指点！

visatousa : 2011-06-03#74

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是看每个申请人申请I-526时的失业率的。不是看区域中心申请时的失业率。

USCIS英文的原文是用has been，现在完成时，不是过去式或过去完成时！

加美商务专家 : 2011-06-04#75

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秋之美说:
楼上的说了现在LA的万豪项目4月份所在地区失业率已经不达标了。
那请问：1，是不是想做这个万豪的，不能做了？
2，还是移民局已经认可了万豪的TEA地区，是看以前的失业率，不会因为现在和以后的变化而拒526？
盼高手指点！

引用一句非常有人权争议的话：“法拉盛地区充满非法移民和艾滋病患者”

关于失业率，那个地区的失业率不会高（非法移民是不被计算就业的），并且又是都会区，所以被定为TEA是不容易的！

4mykaren : 2011-06-04#76

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

我已经发邮件给AML公司去问关于LA Marriott的TEA问题。期待下个星期的答案。

天下无忧 : 2011-06-05#77

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

期待早日有结果！静待LA万豪酒店TEA的佳音！！！

秋之美 : 2011-06-06#78

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

天下无忧说:
期待早日有结果！静待LA万豪酒店TEA的佳音！！！

也在等待消息！！

天下无忧 : 2011-06-06#79

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

是不是该问美国移民局TEA计算是以项目申报时还是526审核时？以哪个时候的失业率作为标准？

zoema : 2011-06-06#80

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

天下无忧说:
是不是该问美国移民局TEA计算是以项目申报时还是526审核时？以哪个时候的失业率作为标准？

按I-526审核时算，at time of investment.

大部分区域项目在向移民局申报时，只是一个虚拟项目，移民局批准的是一个假设项目的提纲，里边很多内容都没有充实进去。项目实际申请时I-526时才成为真实项目，项目的细节才填充，移民局才开始仔细审核项目。

现在移民局鼓励I-924 ACTUAL FILING，是希望申请的项目不在是个虚拟项目，要shovel-ready 的真实项目。

加美商务专家 : 2011-06-06#81

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
按I-526审核时算，at time of investment.

大部分区域项目在向移民局申报时，只是一个虚拟项目，移民局批准的是一个假设项目的提纲，里边很多内容都没有充实进去。项目实际申请时I-526时才成为真实项目，项目的细节才填充，移民局才开始仔细审核项目。

现在移民局鼓励I-924 ACTUAL FILING，是希望申请的项目不在是个虚拟项目，要shovel-ready 的真实项目。

很专业！

麦田守望者2011 : 2011-06-06#82

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

好多天没上来了,关于万豪TEA的问题看来真的是需要再去确认了.

如果不是TEA,那就麻烦大了.

正要选此项目的朋友还是再等几天吧.

zoema : 2011-06-06#83

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
按I-526审核时算，at time of investment.

大部分区域项目在向移民局申报时，只是一个虚拟项目，移民局批准的是一个假设项目的提纲，里边很多内容都没有充实进去。项目实际申请时I-526时才成为真实项目，项目的细节才填充，移民局才开始仔细审核项目。

现在移民局鼓励I-924 ACTUAL FILING，是希望申请的项目不在是个虚拟项目，要shovel-ready 的真实项目。

在项目方申请区域中心的资格时，因为项目方不能明确地说出在什么时候投资人会申请I-526正式投资，这个TEA资格在移民局眼里也只是一个假设，等在投资人申请I-526时再核查。所以每个项目每年都需要更新TEA的资格，这总是一个变数。

相当来讲，RURAL的资格比较稳定，50万的投资是肯定的。

4mykaren : 2011-06-06#84

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

结果来了！！！

我问AML你怎么能证明现在LA Marriott在TEA，又怎么能保证投资人在申请I526是它还是个TEA？回答如下：

Here is the link to the list of all census tracts with their respective unemployment rate numbers. This list also tells you whether any specific tract qualifies as TEA.

http://www.business.ca.gov/Portals/...List of Qualifying Census Tracts Web 2011.pdf

You will need to scroll down to Los Angeles County, and look at the census tract 207710.

看了，207710的2010年的失业率竟然有41.11％这么高！！

业内人士谁能解答我的疑问：
1、这个report是在这里找到的：http://business.ca.gov/MoreResources/Reports.aspx
名叫“List of Qualifying Census Tracts Web 2011(Updated).pdf” 但是report内容里是2010的数据。能拿这个给移民局吗？
2、census tract 207710，是代表哪个地区，LA city吗？

visatousa : 2011-06-06#85

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zoema 说:
在项目方申请区域中心的资格时，因为项目方不能明确地说出在什么时候投资人会申请I-526正式投资，这个TEA资格在移民局眼里也只是一个假设，等在投资人申请I-526时再核查。所以每个项目每年都需要更新TEA的资格，这总是一个变数。

相当来讲，RURAL的资格比较稳定，50万的投资是肯定的。

高失业率地区，当年有效，每年报一次
Rural地区，10年出一次报告，这个更简单。

加州奶牛协会牧场所在地，既是高失业率地区，又是Rural Area，特此补充。

zoema : 2011-06-07#86

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Benjamin Sarem
ben.sarem@gov.ca.gov(916) 319-9637

有关加州的TEA问题，发邮件给以上的负责人，要求更新你要投资的项目的TEA资料。例如，洛杉矶万豪酒店项目是census tract 207710。

ylyyly : 2011-06-07#87

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不要选项目和选中概股票一样

zoema : 2011-06-07#88

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ylyyly 说:
不要选项目和选中概股票一样

其实对国内的投资人来讲，这是一回事，因为他们不能到美国来考查项目。

我鼓励投资人来考察项目，因为投资人可以见到项目方的管理团队，也可以看到当地人对项目的看法。对最终投资人的是否决定投资项目有很好的借鉴。

秋之美 : 2011-06-08#89

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

4mykaren 说:
结果来了！！！

我问AML你怎么能证明现在LA Marriott在TEA，又怎么能保证投资人在申请I526是它还是个TEA？回答如下：

Here is the link to the list of all census tracts with their respective unemployment rate numbers. This list also tells you whether any specific tract qualifies as TEA.

http://www.business.ca.gov/Portals/...List of Qualifying Census Tracts Web 2011.pdf

You will need to scroll down to Los Angeles County, and look at the census tract 207710.

看了，207710的2010年的失业率竟然有41.11％这么高！！

业内人士谁能解答我的疑问：
1、这个report是在这里找到的：http://business.ca.gov/MoreResources/Reports.aspx
名叫“List of Qualifying Census Tracts Web 2011(Updated).pdf” 但是report内容里是2010的数据。能拿这个给移民局吗？
2、census tract 207710，是代表哪个地区，LA city吗？

也盼高人解答？这个项目还能不能做啊？

visatousa : 2011-06-08#90

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一共525个可雇用的劳动力结果216个人没有被雇佣，所以失业率高达41.11%。

要担心的是一共这么多人口，又会有多少酒店的租客？

zoema : 2011-06-08#91

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visatousa 说:
一共525个可雇用的劳动力结果216个人没有被雇佣，所以失业率高达41.11%。

要担心的是一共这么多人口，又会有多少酒店的租客？

TEA最终资格由移民局核查，州政府有关部门(不是州长)只有推荐的资格。

如果真是以上的情况，525个可雇佣劳动力，41%失业率，移民局未必同意TEA的资格。移民局有可能要求以LA DOWNTOWN 为项目范围，而不是以这个孤立的CENSUS TRACT 算。这个项目的未知数大，希望他们拿了ACTUAL FILING approval后再推广，对投资人负责，不然又象CANAM的项目一样，投资人被套住了。

zoema : 2011-06-09#92

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好多投资人看好了美国生活的项目，对于不能来美国考察项目的国内投资人，又不在乎5年后，多少钱退回来的，我是推荐美国生活项目的。

但我也要善意提醒，

1）TEA的资格问题，最好要求他们做I-924表actual filing,通过后在申请。

2）酒店的就业模式和厂房就业模式不一样，就业风险比厂房项目要高的多，美国生活还没在酒店的就业模式的829成功率。

visatousa : 2011-06-09#93

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考察个项目也用不了50万美金，50万打水漂真是花钱买绿卡了。坚决抵制骗钱的项目！

zoema : 2011-06-11#94

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这个项目的TEA可能会有问题。记得威斯康星州政府在指定MMACE的TEA资格的时候，拒绝了一个CENSUS TRACT的TEA的资格，理由是这个CENSUS TRACT 人口不到20000。现在LA万豪的CENSUS TRACT人口是1300来人，需要周围的CENSUS TRACT一起连起来，才可凑到20000 人口，这样他们的失业率可能未必能到150%。这个评定比较复杂，只有移民局的最终核定才可确定。

girasole : 2011-06-12#95

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麦田守望者2011 说:
好多天没上来了,关于万豪TEA的问题看来真的是需要再去确认了.

如果不是TEA,那就麻烦大了.

正要选此项目的朋友还是再等几天吧.

TEA是什么意思,扫盲下,谢过.

zoema : 2011-06-12#96

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girasole 说:
TEA是什么意思,扫盲下,谢过.

TEA 是 TARGETED EMPLOYMENT AREA，符合TEA的资格的项目，投资额最低限度是50万美金。不符合资格的项目，投资人要投100万，才可申请EB-5绿卡。

秋之美 : 2011-06-13#97

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zoema 说:
好多投资人看好了美国生活的项目，对于不能来美国考察项目的国内投资人，又不在乎5年后，多少钱退回来的，我是推荐美国生活项目的。

但我也要善意提醒，

1）TEA的资格问题，最好要求他们做I-924表actual filing,通过后在申请。

2）酒店的就业模式和厂房就业模式不一样，就业风险比厂房项目要高的多，美国生活还没在酒店的就业模式的829成功率。

我就是属于看好生活公司项目，几年后还想能多返点的人（估计全额返不可能）呵呵。

Willows : 2011-06-13#98

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

秋之美说:
我就是属于看好生活公司项目，几年后还想能多返点的人（估计全额返不可能）呵呵。

这个项目我是不会考虑了，中介答复如果I-526不过，50万不全退，生活公司扣6万手续费。

青豆 : 2011-06-14#99

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

Willows 说:
这个项目我是不会考虑了，中介答复如果I-526不过，50万不全退，生活公司扣6万手续费。

哪个中介说的？怎么可以不全退呢？我们作为投资人还要追究中介的责任呢，没实力就不要糊弄我们办移民了！

visatousa : 2011-06-14#100

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青豆说:
哪个中介说的？怎么可以不全退呢？我们作为投资人还要追究中介的责任呢，没实力就不要糊弄我们办移民了！

我们不成功原银奉还！我们尚未代理美国生活公司的任何项目。

Mandytan0203 : 2011-06-14#101

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
这个项目的律师好像和我们的律师一样，还是林肯LINCOLN STONE. 他们做了西雅图的万豪酒店，应该有经验的。那个项目该进入829申请阶段了。如果你签了这个项目，你可以问林肯。

建筑用工，移民局很挑剔的，必须要存在2年。直接就业很难算，间接的还可以用的。这个项目的间接就业占主要部分吧。

我感觉，这个项目该是中国市场上大型项目中风险最低的。

支持

Mandytan0203 : 2011-06-14#102

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

visatousa 说:
“我感觉，这个项目该是中国市场上大型项目中风险最低的。”

它要是风险低，好多项目都笑了，幸亏只是你说的。

目前市场上还有比这个项目风险更低的项目吗？举例看看

visatousa : 2011-06-14#103

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

有的是！！！

Mandytan0203 : 2011-06-14#104

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

visatousa 说:
有的是！！！

那就举例看看呀，我也想多几个项目比较比较，但貌似只有生活公司才能在移民局网站上查到

zoema : 2011-06-14#105

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

Willows 说:
这个项目我是不会考虑了，中介答复如果I-526不过，50万不全退，生活公司扣6万手续费。

属实。他们的招募协议是明写扣钱的。

visatousa : 2011-06-14#106

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
这个项目的律师好像和我们的律师一样，还是林肯LINCOLN STONE. 他们做了西雅图的万豪酒店，应该有经验的。那个项目该进入829申请阶段了。如果你签了这个项目，你可以问林肯。

建筑用工，移民局很挑剔的，必须要存在2年。直接就业很难算，间接的还可以用的。这个项目的间接就业占主要部分吧。

我感觉，这个项目该是中国市场上大型项目中风险最低的。

既然该项目“I-526不过，50万不全退，生活公司扣6万手续费。”
凭什么说这是市场上风险最低的？奉劝你说话负点责任！！ :wdb26:

visatousa : 2011-06-14#107

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

实话告诉您，爱达荷州区域中心的首席法律顾问也是你崇拜的Lincoln Stone.

zoema : 2011-06-14#108

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visatousa 说:
既然该项目“I-526不过，50万不全退，生活公司扣6万手续费。”
凭什么说这是市场上风险最低的？奉劝你说话负点责任！！

他们的绿卡成功率目前是100%。这是事实。

visatousa : 2011-06-14#109

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zoema 说:
他们的绿卡成功率目前是100%。这是事实。

钱呢？这个不是风险了是吧？------有的是项目是“钱卡两全”的。

Canam项目以前也是过得哗哗的，你能保证生活公司的项目不会被拒？它们自己对I-526能不能过还没有把握呢。否则要扣这么多钱干什么？

zoema : 2011-06-14#110

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visatousa 说:
钱呢？这个不是风险了是吧？

投资人都明白投资AMERICAN LIFE项目要损失钱的。钱和卡不能两全的情况下，投资人要卡。

现在没有项目有记录是钱卡两全的，CANAM也是有一搭无一搭的。

visatousa : 2011-06-14#111

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“看看旧社会，展望新时代”，楼上的，你就闭眼胡说吧。

青豆 : 2011-06-14#112

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zoema 说:
属实。他们的招募协议是明写扣钱的。

看到这贴，昨天立刻去中介咨询也看了协议。没有说526不批要扣钱，还是全额退还的，只是说由于个人欺骗的原因，才要扣钱的。。。这个条款我觉得也合理的。

zoema : 2011-06-14#113

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青豆说:
，只是说由于个人欺骗的原因，才要扣钱的。。。。

怎么说“个人欺骗”啊？

加美商务专家 : 2011-06-14#114

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zoema 说:
怎么说“个人欺骗”啊？

哈哈，你对国内中介的把戏不了解！
中介公司的合同一般都想办法不退钱，所以在文字上做文章，等客户要求退款的时候找合同的相关内容拒绝，比如说列明如果提供不实信息、不配合申请等等情况不能退款。。。。

visatousa : 2011-06-15#115

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甲方乙方的责任和权利，当然要列明。这个不是格式合同，都是在符合法律的前提下自愿签订的。客人都有DIY的权利，请别拿“把戏”这个词说事。每一个成功人士都懂得：一件不容出现任何闪失的重要事情，应该委托给最专业、最优秀、最可靠的人来帮助完成。如果所托非人，寄托全家希望的移民计划很可能被无情地摧毁。

visatousa : 2011-06-15#116

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什么叫“一般都”。。。。？你见过几分移民中介的合同？我们的合同您见过吗？不要一竿子打翻一船人！二位是不是在美国呆的时间长了呆傻了？变得如此孤陋寡闻，居然不知道国内正规移民中介已经形成了“不成功不收费”、“不成功、原银奉还”的行业规则。再说每个合法中介的移民合同都要在当地出入境管理部门进行备案的。不允许格式合同。同时还有先行赔付保证金制度呢。

因风飞过蔷薇 : 2011-06-15#117

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实在受不了有些人咄咄逼人的样子，有理还讲礼让三分呢，有理没理还不知道，说出话来就这么刻薄，看来这个坛子不来也罢。

aeson : 2011-06-15#118

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这里有说话“咄咄逼人”的，也有“云山雾罩故作高深”的，还有“装作没事儿”其实是来“挑事儿”的，能不热闹么。
ls这么淡定的，不容易。
利益摆在那里，他不出来踩别人，怎么对得起自己呢。。。
这个世界，如此崩坏。

因风飞过蔷薇 : 2011-06-15#119

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我有一个很简单的逻辑，一个人说话强势刻薄，那么别以为他会对你善良。如果一个中介对同行是这种咄咄逼人刻薄的方式，那么做为申请人，万一有点分歧或者有点纠纷，试想这个中介能心平气和帮你客观解决么？对这种人，哪怕他业务水平再高，哪怕他的项目是奥巴马办的，我也是敬而远之，在移民长达3年多的过程中，谁也不保证能出啥问题出啥纠纷，就这种说话方式，我这种小心眼的人不是要给气死的啊～～
混这个论坛很久了，守法公民和ROY，一直让人敬佩就是因为他们人格魅力。不要以为打倒同行攻击同行就能显示自己的才能，平和冷静客观才是一个中介真正吸引人的品质。
我知道我得罪了某些人，不过我没有任何利益在这个论坛上，还是那句话，无欲而刚，所以那些被我得罪的人，不用费心思来攻击我，一则我无所谓，二来我觉得确实要少来论坛，节约时间赚钱养儿子。本来是抱着学习和获取信息的态度来论坛混的，不是为了看互相人身攻击，项目攻击的。

aeson : 2011-06-15#120

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很多人，不能明白“吃亏是福”的道理。也不知道风水轮流的含义。。。
目光短浅。当旁观者都是傻子，当同行都是敌人。
国内的市场上更是如此。

4mykaren : 2011-06-16#121

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本来是要来这个帖看看关于AML LA Marriott项目的新的进展，一上来就看到让人这么不舒服的争吵。大家多讨论跟项目有关的问题，讨论也客观点儿，我们投资人本来时间就宝贵，没时间浪费在看“你们”吵架。
作为投资人，我们有自我判断的能力，也都是在商业场上混的，什么人没见过，看你几个发帖就知道你是什么人。在这种论坛，客观、冷静才是真道理，奉劝大家，对那些最容易攻击别人的人，最好的办法就是别理他，众人皆醒唯有他傻。

tryaon : 2011-06-17#122

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排蔷薇!!!

加美商务专家 : 2011-06-17#123

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visatousa 说:
什么叫“一般都”。。。。？你见过几分移民中介的合同？我们的合同您见过吗？不要一竿子打翻一船人！二位是不是在美国呆的时间长了呆傻了？变得如此孤陋寡闻，居然不知道国内正规移民中介已经形成了“不成功不收费”、“不成功、原银奉还”的行业规则。再说每个合法中介的移民合同都要在当地出入境管理部门进行备案的。不允许格式合同。同时还有先行赔付保证金制度呢。

嗯。。。。对，在美国时间长了容易变得比较简单直接。
中介合同我看过很多，你们的可能没有看过，您是哪家？

加美商务专家 : 2011-06-17#124

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visatousa 说:
什么叫“一般都”。。。。？你见过几分移民中介的合同？我们的合同您见过吗？不要一竿子打翻一船人！二位是不是在美国呆的时间长了呆傻了？变得如此孤陋寡闻，居然不知道国内正规移民中介已经形成了“不成功不收费”、“不成功、原银奉还”的行业规则。再说每个合法中介的移民合同都要在当地出入境管理部门进行备案的。不允许格式合同。同时还有先行赔付保证金制度呢。

合同要在出入境管理部门备案是新规定吗？

加美商务专家 : 2011-06-17#125

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aeson 说:
这里有说话“咄咄逼人”的，也有“云山雾罩故作高深”的，还有“装作没事儿”其实是来“挑事儿”的，能不热闹么。
ls这么淡定的，不容易。
利益摆在那里，他不出来踩别人，怎么对得起自己呢。。。
这个世界，如此崩坏。

精辟！

还有很多看信息的真正移民申请人，看了我们乱扯的帖子越看越糊涂。。。

visatousa : 2011-06-21#126

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洛杉矶downtown万豪酒店建于1984年洛杉矶奥运会举办前夕。2007年，Namco Capital公司以1.09亿美元购入该酒店，不料第2年美国爆发金融危机，酒店因此债务缠身，经营陷入困境；2009年4月，该酒店申请破产保护并寻求出售。

深圳新世界集团以6300万美元最后收购成功。

需要指出的是：这6300万中，中国银行洛杉矶分行独家提供了50%的贷款。换句话说原破产酒店在银行是贷不出款的，美国银行对于酒店业不予资金支持，只有中资机构，并基于收购方的Credit 才得以成功收购。

visatousa : 2011-06-21#127

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被深圳新世界集团超低价买下的位于市中心的环球影城的喜来登环球酒店(SHERATON UNIVERSAL HOTEL)，这家酒店也是濒临破产。

visatousa : 2011-06-21#128

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洛杉矶downtown靠近Staples中心、诺基亚剧场和会展中心那一片，属于展览运动和娱乐餐饮区，位置和人气还可以，但洛杉矶的downtown即使对于一个出差的人也不是一个太适合过夜的地方，因为太吵太闹、交通拥堵，而且比较脏乱差，晚上治安也不好。所以downtown的酒店生意都不怎么好。

在美国电影院周围的房子根本没有人买！

据悉，美国整体经济的滞缓让美国酒店业陷入了持续低迷。喜来登环球酒店近年也遇到了一系列的财政困难。

市场已经如此饱和，试问再投新建一个全新的档次更低的酒店，生意能好吗？持有的股份能值回投资吗？别忘了还要分给美国生活公司30%哦

visatousa : 2011-06-21#129

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不管最后收回投资的可能性有多大，洛杉矶downtown 的 TEA资格今年是没有戏了。请问，改投100万美金，您还愿意做吗？

visatousa : 2011-06-21#130

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美国生活公司的洛杉矶区域中心，是因为2008年美国经济危机后该地区失业偏高，美国移民局批准其为EB5投资移民的区域中心。因为当年11月美国全国的失业率水平只有6.7%，因此超过10%就可以被批准为TEA（高于全国平均150%），但是本财政年度美国失业率是9%，洛杉矶市只有11%。因此不是TEA。

EB5AEB5 : 2011-06-22#131

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这个，，好像现在还有中介在推广啊。。

visatousa : 2011-06-22#132

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事实在那里放着，看他们如何收场？现在犯这种错误的公司大有人在。

投资移民的眼睛是雪亮的，请明鉴！

EB5AEB5 : 2011-06-22#133

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洛杉矶downtown 的 TEA资格今年是没有戏了？？

ABO : 2011-06-22#134

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Visatousa说的是否真实？有了解的朋友请发表一下。

kkk319324 : 2011-06-23#135

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visatousa 说:
美国生活公司的洛杉矶区域中心，是因为2008年美国经济危机后该地区失业偏高，美国移民局批准其为EB5投资移民的区域中心。因为当年11月美国全国的失业率水平只有6.7%，因此超过10%就可以被批准为TEA（高于全国平均150%），但是本财政年度美国失业率是9%，洛杉矶市只有11%。因此不是TEA。

请提供该网站的链接

我们去学习一下，否则您就一张图片，大家也看不出问题。

EB5AEB5 : 2011-06-23#136

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kkk319324 说:
请提供该网站的链接我们去学习一下，否则您就一张图片，大家也看不出问题。

CHNUS : 2011-06-23#137

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visatousa 说:
不管最后收回投资的可能性有多大，洛杉矶downtown 的 TEA资格今年是没有戏了。请问，改投100万美金，您还愿意做吗？

你说话还是客观点好些，我们都是投资人，没时间浪费在验证你的言论当中。我们通过另外的帖子教你如何查证tea地区可以获得证实万豪酒店的地址所在地是符合TEA地区的。你列出来的失业率地区是整个大洛杉矶地区，还有Long Beach等，国内没有去过洛杉矶的朋友可能会因为被误导。而万豪的区域中心所在地根本就没那么大。你最好不要断章取义获取部分数据来欺骗国内的投资人。大家在这都是希望听到诚恳客观的意见，并不是为了互相攻击而误导了在真正需要找项目的投资人。实在看不过眼，才冒出水面。如有言过，请多包涵。

visatousa : 2011-06-23#138

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

我的说话是客观的，并且是有根据的。基于最新的数据你还要我怎么客观？前面的帖子也是说它缺少最新的TEA认定。别睁眼瞎说！

那你给我说说：洛杉矶万豪所在地区的失业率在投资者投资的时候到底是多少？出处是哪里？谁做的？什么时间的？

奉劝有些项目方或推广机构，不要因为自己的法律无知，而依然心存侥幸。没有事先的风险防范、也没有事中的风险控制，现在事后来补救，未免已经晚了点。这个意见够诚恳了吧。

visatousa : 2011-06-23#139

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

kkk319324 说:
请提供该网站的链接我们去学习一下，否则您就一张图片，大家也看不出问题。

应大家的要求，公布分享原文件。这可是我压箱底的啊。给点鲜花鼓励吧。

EB5AEB5 : 2011-06-23#140

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visatousa 说:
应大家的要求，公布分享原文件。这可是我压箱底的啊。给点鲜花鼓励吧。

呱呱呱热烈鼓掌！！

如果今年没有TEA资格中介为何还在推？526也过不了啊。
过不了526中介和项目方如何赚钱？ :wdb2:

谢谢

zoema : 2011-06-23#141

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visatousa 说:
应大家的要求，公布分享原文件。这可是我压箱底的啊。给点鲜花鼓励吧。

这个资料的提供有抄袭之嫌。美国失业率数据，我在一周前就展现出来反驳你对威斯康星经济的观点。见http://forum.iask.ca/showthread.php?t=459892，22楼。

这个数据是整个都市的数据，并不是LA DOWNTOWN的数据。AMERICAN LIFE 需要重新评估TEA资格。我现在研究了半天，觉得80%的可能符合，20%的几率是不符合TEA资格。用下边的网站更准确些。
http://www.novoco.com/new_markets/resources/ct/。需要把AMERICAN LIFE LA 中心的几个census tract都加起来。但最后怎样平均，我不太明白，只有州政府机构知道。

投资人应该跟american life了解，他们区域中心里包括那些census tracts, 只是地址的那个census tract 是不够TEA的。

Willows : 2011-06-24#142

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visatousa 说:
我的说话是客观的，并且是有根据的。基于最新的数据你还要我怎么客观？前面的帖子也是说它缺少最新的TEA认定。别睁眼瞎说！

那你给我说说：洛杉矶万豪所在地区的失业率在投资者投资的时候到底是多少？出处是哪里？谁做的？什么时间的？

奉劝有些项目方或推广机构，不要因为自己的法律无知，而依然心存侥幸。没有事先的风险防范、也没有事中的风险控制，现在事后来补救，未免已经晚了点。这个意见够诚恳了吧。

肯指出问题是好事，得感谢人家。准不准确是另一回事，起码提供了我们看问题的角度，否则投资人未必知道如何下手。伏尔泰说：“我不同意你的观点，但我誓死捍卫你说话的权利。” 每个人都有说话的权利，当然，每个人屁股坐哪就自然决定了立场的局限性。这个自己想想也会明白。

请visatousa分析一下纽约曼哈顿的万豪酒店项目和华盛顿的万豪酒店项目。这是坛里“村长”以前看好的。

如果好的话，你们世贸通可以拿来做，那我们都是你的客户了。

有靠谱的项目，才把它吃进来。不要吃进后就拼命吹嘘。这样对人对己要有负责任的态度。

你们那个加州牧场真的不踏实，用工是个隐忧（绿卡没底); 资金也怕，你说那牧场主三代人55年才经营好个牧场，那现在五年肯定不行。到时银行不借钱给他，或者他不愿还钱，我们奈他不何。我们没时间、金钱、精力去打官司。

Skyler Chen : 2011-06-24#143

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

Willows 说:
肯指出问题是好事，得感谢人家。准不准确是另一回事，起码提供了我们看问题的角度，否则投资人未必知道如何下手。伏尔泰说：“我不同意你的观点，但我誓死捍卫你说话的权利。” 每个人都有说话的权利，当然，每个人屁股坐哪就自然决定了立场的局限性。这个自己想想也会明白。

请visatousa分析一下纽约曼哈顿的万豪酒店项目和华盛顿的万豪酒店项目。这是坛里“村长”以前看好的。

如果好的话，你们世贸通可以拿来做，那我们都是你的客户了。

有靠谱的项目，才把它吃进来。不要吃进后就拼命吹嘘。这样对人对己要有负责任的态度。

你们那个加州牧场真的不踏实，用工是个隐忧（绿卡没底); 资金也怕，你说那牧场主三代人55年才经营好个牧场，那现在五年肯定不行。到时银行不借钱给他，或者他不愿还钱，我们奈他不何。我们没时间、金钱、精力去打官司。

说到投资者心坎儿里去了。这个论坛要老是这两三个中介或项目方在这吹嘘自己，贬低别人，真是不来也罢!

visatousa : 2011-06-24#144

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“你说那牧场主三代人55年才经营好个牧场”
请把那个“才”字去掉
最靠谱的就是就业的解决，两大参数都已经确定。
才借了1500万，又有每天的鲜奶现金流，随便找点东西都够还这个投资。
该公司在银行的Credit很好。
那些牧场主很老实，别污蔑他们。
你说你要怎么个证明法，你才能满意？
借贷型项目就看抵押品的价值和变现能力。

说到“没时间、金钱、精力去打官司”，请问如果要是不还钱，什么项目都一样，哪个项目能省去这份担心？

Willows : 2011-06-25#145

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[FONT=黑体]评价抵押物的作用移民机构如何挑选eb-5项目[/FONT](2011-02-14 09:23:03)

李旭

自从美国移民局允许申请人组成有限合伙之公司进行投资后，通过有限合伙制企业向项目方放贷已经成了目前eb-5项目投资的最常见形式。
第一个通过放贷投资的项目是华人申报，并第一次获得移民局批准的，强调抵押品的概念也是同一个人首先引入到eb-5项目推广中的，如今，这种投资形式和市场推广手段已经成为eb-5的主流。此人目前仍然活跃在eb-5领域，不断创新是这位华人eb-5机构创建人令人钦佩之处，但不能否认，参与创新形式的申请人在得到额外机会的同时也承担了额外的风险。
2003年我曾经与一个eb-5项目接触，当时的计划就是用一家工厂的土地和机器设备作抵押，向投资方贷款。我和项目方有过一个对话：
我：“没有纳入抵押品范围的其它资产是否也是债权人追索债务的对象？”
项目方：“也是。”
我：“那么即使没有被列入抵押物，是不是这些土地、机器设备仍然是债权人追索债务的对象？”
项目方：“仍然是。”
我：“是不是包括银行在内的其他债权人不能拿走列入抵押品的资产？”
项目方：“如果有到期的银行贷款，银行债权优先。”
我：“如果项目不还钱，是不是可以直接拿走抵押品？”
项目方：“不是，要有司法程序。”
我：“如果这样，我没有看出有没有抵押的区别。”
项目方：“借款人不能转让列入抵押品清单的资产，可以保证将来还钱的资产存在。”
我：“但是法律是否能够保证将来借款人有绝对的唯一第一优先权获得抵押品？”
项目方：“多数情况下可以。”
我：“是不是可以这样理解，抵押只对借款人恶意逃避债务有很强制约作用，但也不能完全避免？”
项目方：“可以这么理解。”

抵押物绝对不是申请人收回投资的最有力保障，充其量只是一个心理安慰而已。结论是：抵押物仅仅是中国人针对中国人心理发明的用于取信中国人的销售手段而已。绝对的中国特色。

不要误解，我在寻找eb-5项目时还是要抵押物的，但这仅仅是为了迎合申请人的无奈之举，作为移民机构，自己可千万不要被自己设计的广告迷住双眼！

为什么抵押物的功效有限？我们看看当项目方不还款时的情况：

1、项目方有积极还款的意愿，仅仅是没有还款的现金能力。
那么项目方主动配合将抵押品给投资方，但投资方能做什么呢？将抵押品出售？将抵押品抵押再融资？经营抵押品获得现金收入？无论哪种方式，显然都不如让项目方自行处置抵押品变现还钱来得可行。抵押品的设计有点儿多余吧，显然，只要项目方有积极还款的意愿并且有可以变现的资产，不用抵押品一样会还钱。

2、项目方有足够的现金，但是想逃避债务。
此时，抵押品完全无用，甚至可能是个负担。因为投资方反正也要上诉法庭，一旦法庭执行，执行现金和易变现资产就OK了，有抵押品存在，万一将抵押品资产优先还给投资方岂不是很麻烦，谁负责把这些资产变现呢，谁承担变现的成本和可能的损失呢？如果抵押品是项目方维持经营的核心资产就更糟糕了，抵押品被执行了企业可能破产，这对债权人收回债务可能会是一个噩梦。如果上诉失败，有抵押品约定也是白搭，债权都不能被执行，抵押品还有什么用？

3、项目方没有足够的现金，但是有足够的资产，并且不积极还钱。
这种情况和情况2类似，有没有抵押品都一样。

4、项目不积极还钱，而且有很多债主都在追债。但项目方还有足够的净资产可以用来还钱。
遇到这种局面，在美国99%的情况下其它债主都是银行，无论有没有抵押品约定，银行都有优先权。不要听信任何人说可以先于银行收回债务的说法，就算银行债权到期日比你的晚，你都不可能在不得到银行支持的情况下收回可能影响企业正常运营的核心资产。

5、项目方资不抵债，且不积极配合还款。
知道美国有一个著名的破产保护法吧？债务人就是在这种情况下用的，其结果就是无论有没有抵押品，债权人都在保护期拿不到钱。

6、项目方从收到投资那一天就在计划着转移资产，卷钱走人。
抵押品确实对这些人有一定的制约作用，但客观地说，拥有一定资产（可以提供抵押品，自然有一定的资产），还抱着这样念头的项目方实在也算是极品了，在美国这样的法制国家不太容易遇到这种逻辑混乱的人。就算遇到了，有没有抵押品也不太重要，投资方总是可以通过法律手段维护自己的权利，追索项目方的资产。

总之，我的确没有发现抵押品在美国借贷关系中不可替代的作用，这和中国是完全不同的。反之，我却看到很多eb-5项目仅仅着眼于提供一个抵押品，然后向申请人要钱，然后中国申请人就不问5年后的现金流，踏踏实实地把钱投了过去。

你不会真的打算在项目方不还钱的时候拿走这个抵押品吧？

Willows : 2011-06-25#146

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

抵押物绝对不是申请人收回投资的最有力保障，充其量只是一个心理安慰而已。结论是：抵押物仅仅是中国人针对中国人心理发明的用于取信中国人的销售手段而已。绝对的中国特色。

淡泊人生 : 2011-06-25#147

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

我判断项目五年后能否还款，就是看项目运作后有没有良好现金流的回笼，有没有盈利可能。

zoema : 2011-06-25#148

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淡泊人生说:
我判断项目五年后能否还款，就是看项目运作后有没有良好现金流的回笼，有没有盈利可能。

另外要注意的是项目的承建成本。

大项目一般是不可能在5年的时候收回全部的投资。这样，项目方在五年的时候，以去银行贷款的方式退回投资人的投资。在现金流良好的情况下，银行可以借贷固定资产的65%。所以投资人要看项目五年后的资产的价值是多少，才可以估算出来5年后项目方可以筹款多少还款。

项目的城建成本不等于项目的资产价值。

“村长”曾提到过亚特兰大的一个养老院项目，照片还贴了出来，非常漂亮。这个项目当初的造价是3000万美金，几年后，现金流不够预期，拖延银行的月付款，被银行收回，资产定价为1100万美金。

这个项目的一个问题就是项目的造价偏高，现金流不能支持项目的资产价格。如果项目在策划的初期，不控制成本，几年后，现金流不到预期，资产的价值就会流失。

美国生活项目的最大问题就是项目的造价超高，其中的原因就是，一个是10%的项目方策划费。一个300万小项目，项目方要收10%的策划费，30万，这是无可厚非的。但一个12亿美金的大项目，策划费是1200万，难免过分了。这样做的唯一后果，是项目的造价超标。

美国项目的造价超高的另一个原因是承建公司是自家兄弟单位。国内搞工程的应该了解，这种合作关系在工程的成本控制上的后果。

曾经帮人看过美国生活的一个厂房项目。他们这类项目的绿卡记录是非常值得称赞的，所以投资人都看中。但那个项目的造价是1100万，但市场的评估价值才不到700万，说明，投资人钱一进项目，就贬值30-40%。五年后地产业突飞猛进，投资人可能保本，收回投资，不然就难说能收回多少了。

50万最终就买个绿卡回来了。这个万豪酒店项目也难免这个结局。

wangxs2010 : 2011-06-25#149

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
另外要注意的是项目的承建成本。

大项目一般是不可能在5年的时候收回全部的投资。这样，项目方在五年的时候，以去银行贷款的方式退回投资人的投资。在现金流良好的情况下，银行可以借贷固定资产的65%。所以投资人要看项目五年后的资产的价值是多少，才可以估算出来5年后项目方可以筹款多少还款。

项目的城建成本不等于项目的资产价值。

“村长”曾提到过亚特兰大的一个养老院项目，照片还贴了出来，非常漂亮。这个项目当初的造价是3000万美金，几年后，现金流不够预期，拖延银行的月付款，被银行收回，资产定价为1100万美金。

这个项目的一个问题就是项目的造价偏高，现金流不能支持项目的资产价格。如果项目在策划的初期，不控制成本，几年后，现金流不到预期，资产的价值就会流失。

美国生活项目的最大问题就是项目的造价超高，其中的原因就是，一个是10%的项目方策划费。一个300万小项目，项目方要收10%的策划费，30万，这是无可厚非的。但一个12亿美金的大项目，策划费是1200万，难免过分了。这样做的唯一后果，是项目的造价超标。

美国项目的造价超高的另一个原因是承建公司是自家兄弟单位。国内搞工程的应该了解，这种合作关系在工程的成本控制上的后果。

曾经帮人看过美国生活的一个厂房项目。他们这类项目的绿卡记录是非常值得称赞的，所以投资人都看中。但那个项目的造价是1100万，但市场的评估价值才不到700万，说明，投资人钱一进项目，就贬值30-40%。五年后地产业突飞猛进，投资人可能保本，收回投资，不然就难说能收回多少了。

50万最终就买个绿卡回来了。这个万豪酒店项目也难免这个结局。

关注这个项目，也是冲着生活公司来的！只是这潭水好深啊。局外人怎么得知真相啊。盼望高手给指点。

EB5AEB5 : 2011-06-25#150

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
只是地址的那个census tract 是不够TEA的。

不是TEA能过526吗？过不了526项目方和中介不是白忙？
这个项目应该算是直投吧？

谢谢

zoema : 2011-06-25#151

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

EB5AEB5 说:
不是TEA能过526吗？过不了526项目方和中介不是白忙？
这个项目应该算是直投吧？

谢谢

这个项目必须，也是区域中心。美国生活只用间接就业的模式。

美国生活的LA区域中心需要重新申请TEA资格，对他们所有的CENSUS TRACT 都要评定。他们现在提供的资料应该是无效的。

如果没有TEA资格，这个项目就泡汤了。

zoema : 2011-06-25#152

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

wangxs2010 说:
关注这个项目，也是冲着生活公司来的！只是这潭水好深啊。局外人怎么得知真相啊。盼望高手给指点。

EB-5潭水不深，所有人都会做的。美国的绿卡都不是白给的。

心翼123 : 2011-06-25#153

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zoema 说:
现在LA万豪的CENSUS TRACT人口是1300来人，需要周围的CENSUS TRACT一起连起来，才可凑到20000 人口，这样他们的失业率可能未必能到150%。这个评定比较复杂，只有移民局的最终核定才可确定。

Zoema,你好，你这里说的这个观点我不是特别明白，据我的理解，对TEA的定义是：1）失业率到全国平均的150%，或者2）在少于20000人的区域，两者满足一个即可。如果LA万豪的人口只有1300人，失业率41%，那么他两个条件都满足啊，为什么还要凑到20000人。望不吝赐教，谢谢！

EB5AEB5 : 2011-06-25#154

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
EB-5潭水不深，所有人都会做的。美国的绿卡都不是白给的。

zoema : 2011-06-25#155

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

心翼123 说:
Zoema,你好，你这里说的这个观点我不是特别明白，据我的理解，对TEA的定义是：1）失业率到全国平均的150%，或者2）在少于20000人的区域，两者满足一个即可。如果LA万豪的人口只有1300人，失业率41%，那么他两个条件都满足啊，为什么还要凑到20000人。望不吝赐教，谢谢！

TEA 从广义讲，是指高失业区，或农村。

农村是指MSA外，20000人口以下的乡镇。

高失业区的两个条件是 1）失业率在全国的150%以上。2）本区人口在20，000以上。单单一个census tract 人口不到20，000就不可以申请TEA.

visatousa : 2011-06-25#156

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

心翼123 说:
Zoema,你好，你这里说的这个观点我不是特别明白，据我的理解，对TEA的定义是：1）失业率到全国平均的150%，或者2）在少于20000人的区域，两者满足一个即可。如果LA万豪的人口只有1300人，失业率41%，那么他两个条件都满足啊，为什么还要凑到20000人。望不吝赐教，谢谢！

给大家看看我是如何查证这个地区失业率的。

首先我们要有这个项目的地址，该项目坐落在W Olympic Blvd & Francisco St Los Angeles, CA 90015, USA，Jw万豪酒店的对面（J W Marriott-La Live），用google map 查到具体的地址的是：
900 West Olympic Boulevard
Los Angeles, CA 90015-1328, United States
链接如下： http://maps.google.com.hk/maps/plac...ed=0CA0Q-gswAA&sa=X&ei=d48GTu7xAsSSkQXouojZCA

然后将上述地址输入Census官方查询网站：http://factfinder.census.gov/servlet/ACSSAFFFacts?_submenuId=factsheet_1&_sse=on
（这个蔷薇在以前的帖子中也教过大家如何使用了）

查看附图中一步一来，最后结果的链接页面如下：
http://factfinder.census.gov/servle...09_5YR_G00_&-_lang=en&-redoLog=false&-_sse=on

结果显示该Census Tract 官方失业率只有2%，显然达不到高于全国失业率水平150%的水品，该地区又不属于任何一个Non-Metro Counties，因此洛杉矶万豪酒店Eb-5项目目前还不具备TEA资格，投资必须是100万美金。

心翼123 : 2011-06-26#157

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

谢谢两位的解释。

还有几个疑问：
- 这个项目对就业预测用的模型是IMPLAN，而不是RIMSII，移民局
会认IMPLAN算出来的数据吗
- 所有的预测数据是按照2016年来做的，而多数人会在2014年（2011+3年）申请I-829，这样预测的数据合理吗
- 按照预测，这个项目在Nation wide 的就业是3800个左右，在
statewide是2700个左右，在LA county的就业是2100个左右，
移民局认哪一个呢？

zoema : 2011-06-26#158

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

visatousa 说:
给大家看看我是如何查证这个地区失业率的。

首先我们要有这个项目的地址，该项目坐落在W Olympic Blvd & Francisco St Los Angeles, CA 90015, USA，Jw万豪酒店的对面（J W Marriott-La Live），用google map 查到具体的地址的是：
900 West Olympic Boulevard
Los Angeles, CA 90015-1328, United States
链接如下： http://maps.google.com.hk/maps/plac...ed=0CA0Q-gswAA&sa=X&ei=d48GTu7xAsSSkQXouojZCA

然后将上述地址输入Census官方查询网站：http://factfinder.census.gov/servlet/ACSSAFFFacts?_submenuId=factsheet_1&_sse=on
（这个蔷薇在以前的帖子中也教过大家如何使用了）

查看附图中一步一来，最后结果的链接页面如下：
http://factfinder.census.gov/servlet/ADPTable?_bm=y&-geo_id=14000US06037207710&-qr_name=ACS_2009_5YR

_G00_DP5YR3&-ds_name=ACS_2009_5YR_G00_&-_lang=en&-redoLog=false&-_sse=on

结果显示该Census Tract 官方失业率只有2%，显然达不到高于全国失业率水平150%的水品，该地区又不属于任何一个Non-Metro Counties，因此洛杉矶万豪酒店Eb-5项目目前还不具备TEA资格，投资必须是100万美金。

老哥，那数据是2005-2009年的估算，太过时了。

最简单的网站是http://www.novoco.com/new_markets/resources/ct/

地址输进去，显示图大部分是粉色的，说明是NEW MARKET TAX CREDIT 范围，间接指出是高失业区。酒店的地点的CENSUS TRACT的失业率为30%，但人口是1300。移民局要求大城市里的TEA区人口最低是2万,所以只是这一片是不够人口，要LA REGIONAL CENTER的整个的平均的失业率，达到14%左右。我粗略估算，他们是可以符合的，80%的几率。

zoema : 2011-06-26#159

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心翼123 说:
谢谢两位的解释。

还有几个疑问：
- 这个项目对就业预测用的模型是IMPLAN，而不是RIMSII，移民局
会认IMPLAN算出来的数据吗 --- 没问题。
- 所有的预测数据是按照2016年来做的，而多数人会在2014年（2011+3年）申请I-829，这样预测的数据合理吗 -- 这就是他们的829风险所在，投资人要权衡。
- 按照预测，这个项目在Nation wide 的就业是3800个左右，在
statewide是2700个左右，在LA county的就业是2100个左右，
移民局认哪一个呢？- 应该只认LA COUNTY的。

心翼123 : 2011-06-26#160

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

谢谢Zoema。

我可不可以理解为：如果项目已经做了actual filing,那说明移民局已经认可了一下3点：
1. 该项目在TEA区域，投资额为50万
2. 认可项目方提供的就业计算模式
3. 2014年时，在项目按照计划进行的前提下（所有投资款到位，并按照计划产生营业额），移民局就会认可项目在2016年时能产生计划的就业，从而在2014年的时候就批准I-829。

反之，如果项目没有做actual filling，那移民局可能就不会认可以上三点，是吗？

谢谢了！

zoema : 2011-06-26#161

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心翼123 说:
谢谢Zoema。

我可不可以理解为：如果项目已经做了actual filing,那说明移民局已经认可了一下3点：
1. 该项目在TEA区域，投资额为50万 - 同意
2. 认可项目方提供的就业计算模式 - 同意
3. 2014年时，在项目按照计划进行的前提下（所有投资款到位，并按照计划产生营业额），移民局就会认可项目在2016年时能产生计划的就业- 从而在2014年的时候就批准I-829。-不同意（这个是最大的829风险）最好的结局是2014年投资人的I-829 申请 pending 到2016年，直到就业全部产生。

反之，如果项目没有做actual filling，那移民局可能就不会认可以上三点，是吗？- 同意

谢谢了！

心翼123 : 2011-06-26#162

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

但是在2014年下半年的时候，项目已经运作了2年半了（construction两年，实际运营半年），已经产生了一定数量的就业，难道还不可以以此为依据申请至少一部分人的I-829吗。

如果移民局明知这个项目I-829的时间是2014年，为什么要在I-924actual filling的时候认可一个2016年的数据呢？

zoema : 2011-06-26#163

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

心翼123 说:
但是在2014年下半年的时候，项目已经运作了2年半了（construction两年，实际运营半年），已经产生了一定数量的就业，难道还不可以以此为依据申请至少一部分人的I-829吗。

如果移民局明知这个项目I-829的时间是2014年，为什么要在I-924actual filling的时候认可一个2016年的数据呢？

移民局认可2016年的收入和就业预测，并不代表，可以用预测来批准829申请。

这个项目的236个投资人是在2011年同时进行投资的。 236个投资人在2014年同时申请829。但在2014年只有少数的工作产生，比如说1500个工作，这样，只有150个投资人有合格的资料，移民局会批准他们的829申请。其他186个投资人的829申请就要PENDING了。移民局会不会让这些投资人pending 到2016年，这就难讲了。这就是风险所在。投资人自己要衡量这个风险。

我现在做的养老院项目是同样的风险。60个床位的养老院，在2年的时候有可能会达不到入住率，在3年时候才可以达到行业的标准。所以我把项目分成两期，间隔一年，我的投资人也分两期投入，829申请时间就相差一年，就保障第二期的投资人有足够的收入和就业，降低829的风险。

从eb-5的角度讲，万豪酒店的这个项目应分期进行，降低829风险，但在商业利益上，他们不会这样操作。如果投资人只介入第一期的投资，后边的投资去银行贷款，这就是个非常好的项目。但按美国生活对项目的成本预算，银行未必给他们贷那么多钱，完成项目的建造。

心翼123 : 2011-06-26#164

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
移民局认可2016年的收入和就业预测，并不代表，可以用预测来批准829申请。

谢谢。

个人认为，移民局的职责是为移民提供服务，他如果按照基本逻辑，已经能推算出2016年的数据不能为移民所用，就应该在I-924的时候，要求项目方提供2014年的数据，因为这才是和移民相关的

zoema : 2011-06-26#165

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

2014年的数据是项目方自己要预测，特别做的，移民局只负责按预测核实。

比如，我的项目是在MMAC的区域中心的框架下，他们的预测不符合我的项目实际情况，我就要求他们出具特别的文件，让我们两年后投资人829申请的资料和给移民局的提供预测相符，这样我就控制了我的投资人829阶段的风险。

美国生活不提供2014年的就业预测，只提供2016年的就业预测，有点鱼目混珠的嫌疑。也许他们知道2014年的就业不达标，而使用了障眼法。

说实话，我一直推荐美国生活的这个项目。但看了他们的成本预算，和2016年的就业报告，让我对他们的这个项目的信任度大大的降低了。投资人要自己权衡风险了。

zoema : 2011-06-26#166

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

对于选择美国生活万豪酒店的项目，投资人在投资前，要了解一下他们的西雅图的万豪项目的829申请状况。投资人应该要他们提供3年前他们给移民局的就业预测报告，以及现在西雅图万豪项目的就业情况。对比一下，投资人可以了解LA 万豪项目未来的829风险。

心翼123 : 2011-06-26#167

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
对于选择美国生活万豪酒店的项目，投资人在投资前，要了解一下他们的西雅图的万豪项目的829申请状况。投资人应该要他们提供3年前他们给移民局的就业预测报告，以及现在西雅图万豪项目的就业情况。对比一下，投资人可以了解LA 万豪项目未来的829风险。

谢谢ZOEMA的提醒！

visatousa : 2011-06-26#168

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

心翼123 说:
谢谢Zoema。

我可不可以理解为：如果项目已经做了actual filing,那说明移民局已经认可了一下3点：
1. 该项目在TEA区域，投资额为50万（actual filing 与是否是TEA没有关系，达不到全国失业率150%的水平，投资100万，一样可以actual filing)
2. 认可项目方提供的就业计算模式 (是的。前提是项目计划书不得有实质性的改变，I-526和I-829要用同一个就业计算模型，输入的参数也要按I-829实际情况来定）
3. 2014年时，在项目按照计划进行的前提下（所有投资款到位，并按照计划产生营业额），移民局就会认可项目在2016年时能产生计划的就业，从而在2014年的时候就批准I-829。（Maybe,美国移民局的审批官指导手册的备忘录第４页有以下说明：ＲＩＭＳＩＩ就像所有Ｉ－Ｏ（经济投入及输出）模式，是一个“恒定平衡”的模式，即所有用ＲＩＭＳＩＩ计算出的结果将没有特殊的时间限制。当然，因为模式是基于每年的数据，惯例上假设，计算的结果都将在一年中实现。这个假设在多数情况下都是合理。)

反之，如果项目没有做actual filling，那移民局可能就不会认可以上三点，是吗？（不是的，没有做actual filing，移民局一样会认可上述三点，很显然，连解释都不想解释）

谢谢了！（You are welcome)

visatousa : 2011-06-26#169

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

心翼123 说:
zoema 说:

移民局认可2016年的收入和就业预测，并不代表，可以用预测来批准829申请。

谢谢。

个人认为，移民局的职责是为移民提供服务，他如果按照基本逻辑，已经能推算出2016年的数据不能为移民所用，就应该在I-924的时候，要求项目方提供2014年的数据，因为这才是和移民相关的

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[FONT=微软雅黑]美国移民局不对EB-5投资人的投资行为负责，只负责项目的合法性[/FONT]

visatousa : 2011-06-26#170

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因为从长期来看，房地产将回归理性，短期来看，暴利时代已经结束，时间节点就在2010年。

举个例子，荷兰阿姆斯特丹王子运河两旁的房价记录了整整350年，平均每年的涨幅仅0.2%。

visatousa : 2011-06-27#171

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

1

EB5AEB5 : 2011-06-27#172

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
2014年的数据是项目方自己要预测，特别做的，移民局只负责按预测核实。

比如，我的项目是在MMAC的区域中心的框架下，他们的预测不符合我的项目实际情况，我就要求他们出具特别的文件，让我们两年后投资人829申请的资料和给移民局的提供预测相符，这样我就控制了我的投资人829阶段的风险。

美国生活不提供2014年的就业预测，只提供2016年的就业预测，有点鱼目混珠的嫌疑。也许他们知道2014年的就业不达标，而使用了障眼法。

说实话，我一直推荐美国生活的这个项目。但看了他们的成本预算，和2016年的就业报告，让我对他们的这个项目的信任度大大的降低了。投资人要自己权衡风险了。

visatousa : 2011-06-27#173

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

“说实话，我一直推荐美国生活的这个项目。但看了他们的成本预算，和2016年的就业报告，让我对他们的这个项目的信任度大大的降低了。投资人要自己权衡风险了。”

咱俩终于达成基本一致了，我早就不信任他们！

EB5AEB5 : 2011-06-27#174

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zoema 说:
我感觉，这个项目该是中国市场上大型项目中风险最低的。

zoema : 2011-06-27#175

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visatousa 说:
“说实话，我一直推荐美国生活的这个项目。但看了他们的成本预算，和2016年的就业报告，让我对他们的这个项目的信任度大大的降低了。投资人要自己权衡风险了。”

咱俩终于达成基本一致了，我早就不信任他们！

我从来就不信任大型的EB-5项目，认为里边的陷阱比小项目更多。

我还是赞叹美国生活的厂房项目，它是最简单有效的EB-5项目。其他的区域中心我就更不信任了。

说实话，那些间接就业的模型，IMPLAN 还靠谱些，RIM II简直是个骗钱的工具。我就想看看，那些用RIM II 的项目，I-829申请成功率是多少？

心翼123 : 2011-06-28#176

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http://www.amlife.us/urban-work-lofts-ii.html
厂房项目，是这种吗。

zoema : 2011-06-28#177

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心翼123 说:
http://www.amlife.us/urban-work-lofts-ii.html
厂房项目，是这种吗。

不是。类似加州riverside的那种。因为工业用的厂房，租用的面积大，他们一个项目可能只需一个长期工厂客户就搞定了，不用频繁地找客户。租金收益不高，但就业稳定，绿卡有保障。

这类项目的翻版就是中型超市商场的用房，一个长期租客就搞定了工作的要求。

项目越大，变数越多，项目方想控制，都不一定搞定。一个单一，长期的客户的eb-5项目，市场风险小，是比较稳妥的。

tony_chai : 2011-06-28#178

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首先要感谢你们的讨论，让我们或多或少的获得了一些相关资讯。但是讨论问题一定要理性，广大潜在移客是希望在你们的理性讨论中获得较为广泛的资讯，而不是看打架来的。从蔷薇批评性发言后我看到讨论的气氛有了明显改善，这很好。

visatousa : 2011-06-29#179

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4mykaren 说:
结果来了！！！

我问AML你怎么能证明现在LA Marriott在TEA，又怎么能保证投资人在申请I526是它还是个TEA？回答如下：

Here is the link to the list of all census tracts with their respective unemployment rate numbers. This list also tells you whether any specific tract qualifies as TEA.

http://www.business.ca.gov/Portals/...List of Qualifying Census Tracts Web 2011.pdf

You will need to scroll down to Los Angeles County, and look at the census tract 207710.

看了，207710的2010年的失业率竟然有41.11％这么高！！

业内人士谁能解答我的疑问：
1、这个report是在这里找到的：http://business.ca.gov/MoreResources/Reports.aspx
名叫“List of Qualifying Census Tracts Web 2011(Updated).pdf” 但是report内容里是2010的数据。能拿这个给移民局吗？
2、census tract 207710，是代表哪个地区，LA city吗？

别忘了大前提！
the State of California may determine that a specific metropolitan statistical area, a county within a metropolitan statistical area, or a county in which a city or town with a population of 20,000 or more is located, is a targeted employment area (TEA). In order to make such a determination, the county, city or census tract in question must experience an average unemployment rate of 150 percent of the national average.

Additionally, the State has the power to, in some cases, designate certain geographic or political subdivisions of metropolitan statistical areas or of cities or towns with a population of 20,000 or more with a high unemployment rate of at least 150 percent of the national average, as targeted employment areas.

visatousa : 2011-06-30#180

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每年申请过了4月份，就必须有当年的TEA认定了！这是常识！

麦田守望者2011 : 2011-06-30#181

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看了各位业内行家和正在选项目的朋友的发言,我觉得也有必要说下我的看法:
1.LA万豪这个项目最大的亮点应该是美国生活的成功的项目管理经验和良好的829通过率,另外也有在西雅图成功经营改建的万豪项目的经验.这都是想投这个项目看好的地方.
2.有些中介会认为这个项目美国生活没有任何的投入,那它就是一个空手套白儿儿儿郎的项目,但我觉得这个项目也有它的好处,项目的资金大部分来于EB5投资者,那就意味着526获批后所有的资金都会到位,不会像那些有很多债券或其他类似的募集资金的项目,投资人的资金到位,但其他项目的启动资金没到位的情况.另位也有的项目说有政府投入,有地方支持,说实说,我觉得这些都是点缀性的语言,没有实质的作用,钱不到位,神马支持都是浮云. 再说一点,如果项目有商业贷款,那就要承担利息和还款的压力,再说回万豪,它这方面的压力应该小很多.
3.我觉得做为EB5的投资者既然选择这条路,都已经对它的风险有一定的了解,但大家都有一个承受的范围,如果这个范围是你能承受的,就是个人的选择了.

EB5的项目有很多,有些真的看上去很美,但剥去华丽丽的外衣,内幕实在不光鲜.

美国生活至少是把它的盈利模式摆在了台面上,上面有人说美国生活要提30%,这个应该是在这个项目最后盈利,然后才会出现盈利分红,所以如果美国生活想赚更多的钱,就会把项目好好的管理下去,而不是搭个台子,白忙活一场.

美国人都不是活雷锋,也不会有天上掉馅饼然后幸运的被人捡到,拿到绿卡必然会经历一个过程,但如果心态放平和,积极的对对待也不会出现太悲观的事情.
祝愿EB5的投资者都能拿到永久绿卡.

麦田守望者2011 : 2011-06-30#182

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发表了一点浅薄的意见,我觉得在这个平台里,大家都要互相尊重,一味的贬低别人不能显示出自己的高贵,广大的投资人也都不是没有见解的人,一个有职业操守的人会用中立的态度去评论竞争对手,如果能大方的看到别的项目的亮点,用职业的态度给大家提出建议,我相信是大家都愿意看到的.

而且家园是个公共的平台,大家都会评论和提问,大家互相的善意的互动和建议,会让这个论坛更加的兴旺,解决问题的论坛才是大家愿意天天光顾的,一味的漫骂只会让人远离,蔷薇一直都给大家提供有用的信息,真的是非常热心的朋友,我希望能看到越来越多的朋友能给大家带来更多有用的信息.

在此谢谢所有在帖子里提出问题的朋友,给我们新的思想和角度去看这个项目.

visatousa : 2011-06-30#183

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做美国投资移民看的是现在的项目的好坏！这才是思维逻辑正常的人的思路和评判标准。

不是看以往的神马经验，老区域中心自以为是地犯经验主义错误的例子实在太多了。

别的项目的以往通过率，和现在的项目的829通过率，一点关系都没有。

一个是强盗，一个是骗子，你能说哪个更高尚点吗？

visatousa : 2011-06-30#184

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洛杉矶downtown万豪酒店，经营得好的话也就不会债务缠身，陷入困境；2009年4月，酒店不得不申请破产保护并寻求出售。整整用了两年的时间才被中国的新晋财团以低价收购。

试问一个洛杉矶到底能容纳几个“万豪”，Eb-5投资者你准备去接最后一棒吗？

cindyli : 2011-07-12#185

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你们几个中介在那争执的有意思么？蛋疼

lylhm : 2011-07-12#186

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晕，看来我还是做加拿大的魁投算了，不用面对那么多头疼的东西

Ice.Jiang : 2011-07-13#187

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麦田守望者2011 说:
发表了一点浅薄的意见,我觉得在这个平台里,大家都要互相尊重,一味的贬低别人不能显示出自己的高贵,广大的投资人也都不是没有见解的人,一个有职业操守的人会用中立的态度去评论竞争对手,如果能大方的看到别的项目的亮点,用职业的态度给大家提出建议,我相信是大家都愿意看到的.

而且家园是个公共的平台,大家都会评论和提问,大家互相的善意的互动和建议,会让这个论坛更加的兴旺,解决问题的论坛才是大家愿意天天光顾的,一味的漫骂只会让人远离,蔷薇一直都给大家提供有用的信息,真的是非常热心的朋友,我希望能看到越来越多的朋友能给大家带来更多有用的信息.

在此谢谢所有在帖子里提出问题的朋友,给我们新的思想和角度去看这个项目.

我来支持一下麦田！

最初考虑移民时也是打算通过EB5移去美国的，上家园网一看，中介们互相攻击，火药味十足，于是还是改了加拿大。
展示自己项目的优势和亮点无可厚非，实现共赢是大家所希望看到的，但不应该建立在攻击别人的基础上。

byhulu : 2011-07-13#188

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碰撞出真知.
EB5就是斗智斗勇的活, 对我们移友来说, 欢迎他们互相攻击 :wdb10:

visatousa : 2011-07-22#189

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真是皇帝不急太监子急。联鸿公司自己至今还没有意识到：他们LA万豪项目TEA方面存在文件上的缺失，你跟他要TEA认定报告也没有一个合格的文件。无知无畏啊。请麦田转告你的BOSS

美新 : 2011-07-27#190

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

这个项目也给否了，天啊，我该选哪个啊？

visatousa : 2011-07-27#191

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

很多美国人认为房地产市场会出现双底，似乎已经毫无疑问了。但是，房地产市场究竟还要多久才会好转呢？至少有一百多名经济学家认为，到2013年之前不会有什么明显的好转。

好消息是美国的就业市场在缓慢好转，就业对房地产市场是非常关键的，至少目前就业市场是在正轨上发展。另外，新建房屋量增加地非常缓慢，这对建筑商不是好事，但是对房地产市场来说是好的，可以让市场有时间卖掉积压已久的存货，现在美国市场其实不需要新房。

还有一个好消息是人们负担得起房子了。由于市场积压房屋多，买主可以讨价还价。而且，现在美国的利率非常低，还没有上升的迹象。

不过不利于房地产市场的因素更多：
1. 供过于求：这个已经不用多说了??
2. 法拍屋：银行推出的法拍屋越来越多，而且速度很快。这类房子越多对房价越不利。
3. 汽油价格上涨。
4. 按揭申请：现在接近历史低点，近来用现金买房的人数增加了33%。但很多美国人根本申请不到按揭。
5. 消费者心理：非常不好。消费者对房地产市场根本没有信心，现在买房的很多是找低价的投资者，虽然我们需要投资者，但是市场需要的是真买主。

有人认为上述理论过于悲观，但是美国房地产市场再回低点不是没有可能。今年以来我们常听到消息说美国就业市场好转了，买房的人多了，但是政府的数字公布出来却是另一个样子，所以，人们不能不悲观。

zoema : 2011-07-27#192

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

请专业点，把商业地产和住宅地产分开。讲美国地产行业的事，非你的专业，别班门弄斧，胡说八道。长篇阔论，并不代表事实！

我的两个出租房的租金都上涨，房客抢着要租。我的一个房客租了两年了，要续住，我涨了房价，他们不回价就签了。我才知道我可涨更多些。但他们是非常好的房客，我也就无所谓了。

要知道，现在银行非常愿给两个行业贷款，ASSISTED LIVING 和 RENTAL APARTMENTS.

Rents could jump double digits as vacancies drop

By CNN
Posted March 15 at 6:14 a.m.

Renters beware: Double-digit rent hikes may be coming soon amid rental vacancy rates that have dipped below the 10 percent mark, where they had been lodged for most of the past three years.
“Young people are starting to get rid of their roommates and move out of their parent’s basements,” said Peggy Alford, president of Rent.com, predicting the vacancy rate will hover at a mere 5 percent by 2012. With fewer units on the market, prices will explode.
Rent hikes have averaged less than 1 percent a year during the past decade, according to Commerce Department statistics, adjusted for inflation. Now, Alford expects rents to spike 7 percent or so in each of the next two years to a national average that will top $800 per month.
In the hottest rental markets, the increases will likely top the 10 percent mark annually for the next couple of years. In San Diego, Alford anticipates rents will rise more than 31 percent by 2015. In Seattle rents will climb 29 percent over that period; and in Boston, they may jump between 25 percent and 30 percent.
This is a sharp change from the recession, when many Americans couldn’t afford to live on their own. More than 1.2 million young adults moved back in with their parents from 2005 to 2010, said Lesley Deutch of John Burns Real Estate Consulting. Many others doubled up together.
As a result, landlords had to reduce prices and offer big incentives to snag renters.
Now that the recession is easing, many of these young people are ready to find new digs, mostly as renters, not owners. Plus, the foreclosure crisis continues unabated, and the millions losing their homes are looking for new places to live.
Apartment developers many not be able to keep up with this heightened demand, which will force prices upwards, according to Chris Macke, a real estate analyst with CoStar, which tracks multi-family housing trends.
“There will be an envelope of two or three years,” said Macke, “when the rise in demand for rentals will exceed the industry’s ability to meet it.”
Plus, Alford added, “there’s been a shift in the American Dream. We’re learning from our surveys that a huge proportion of people are choosing to rent.”
They’ve experienced the downsides of homeownership or seen friends and family suffer and don’t want to take the risks or pay the higher costs of homeownership.
Where homeownership costs are particularly high, there are many more renters than owners. In Manhattan, for example, only about 20 percent own their homes; in San Francisco, about of third of the population does; in Los Angeles, less than 40 percent; and in Chicago, about 44 percent.
There’s one factor that could rein in rent increases: the huge number of foreclosed homes that could hit the market over the next few years.
In many markets, like Phoenix and Las Vegas, there are neighborhoods filled with recently built, single-family homes going for fire-sale prices. When the cost of owning homes falls well below the costs of renting them, more people will buy.
“That’s always been the biggest competition for rentals,” said Deutch

visatousa : 2011-07-27#193

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

本人参加过美国纽约州的房地产从业人员培训和考试，有从业执照。所在的公司是keller williams realty.

visatousa : 2011-07-27#194

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Landlords, beware, there are plenty of rentals staying vacant well over 3 and even 6 months, so if you try massive increases with a good paying tenant, you will lose.

visatousa : 2011-07-27#195

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Dear Chicago Tribune editors ?

Posting this article is below your abilities, and well below what the public deserves from a newspaper of the stature of the Chicago Tribune.

Other commenters have correctly noted what a ridiculously thin factual basis there is for any assertion that rents are likely to rise at any clip near what the ‘experts’ in the article predict. Quoting the president of rent.com is like quoting the chief economist of the National Association of Realtors about home prices.

Have you learned nothing from years of reporting on David Lereah, then the chief economist for the National Association of Realtors, and his views on home prices? Would you recommend we read his 2006 book “Why the Real Estate Boom Will Not Bust ? And How You Can Profit from It”? Thousands of foreclosures have taken place over the last four years, with thousands of families ruined ? despite the opinion of ‘experts’ who are part of the real estate brokerage establishment.

At this moment, there are tens of thousands of vacant homes across Chicagoland, enough that your own reporters are covering whether banks are maintaining their lawns, and whether they are causing blight in areas where they represent a near-majority of homes. With tens of thousands of surplus homes, an enormous ’shadow supply’ of investor-owned, unoccupied condos downtown, and plenty of half-finished projects that could be completed in short order, it’s hard to read this article and not laugh at the claims that adequate housing supply may be a concern in just 24-36 months. Apart from the supply side of the equation, this is further the case given that demand remains constrained, as the job market is flat on its back, with job growth still modest as the jobs recovery remains weak.

Quite frankly, the Tribune’s journalism helps shape the public’s expectations and your influence is powerful within the Chicago area, given your local concentration of readership. Printing ill-researched articles, re-printed complete with basic grammatical errors from CNN(!), like this is not part of your mission ? you should be ashamed.

visatousa : 2011-07-27#196

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zoema 说:
请专业点，把商业地产和住宅地产分开。讲美国地产行业的事，非你的专业，别班门弄斧，胡说八道。长篇阔论，并不代表事实！

我的两个出租房的租金都上涨，房客抢着要租。我的一个房客租了两年了，要续住，我涨了房价，他们不回价就签了。我才知道我可涨更多些。但他们是非常好的房客，我也就无所谓了。

要知道，现在银行非常愿给两个行业贷款，ASSISTED LIVING 和 RENTAL APARTMENTS.

Rents could jump double digits as vacancies drop

By CNN
Posted March 15 at 6:14 a.m.

Renters beware: Double-digit rent hikes may be coming soon amid rental vacancy rates that have dipped below the 10 percent mark, where they had been lodged for most of the past three years.
“Young people are starting to get rid of their roommates and move out of their parent’s basements,” said Peggy Alford, president of Rent.com, predicting the vacancy rate will hover at a mere 5 percent by 2012. With fewer units on the market, prices will explode.
Rent hikes have averaged less than 1 percent a year during the past decade, according to Commerce Department statistics, adjusted for inflation. Now, Alford expects rents to spike 7 percent or so in each of the next two years to a national average that will top $800 per month.
In the hottest rental markets, the increases will likely top the 10 percent mark annually for the next couple of years. In San Diego, Alford anticipates rents will rise more than 31 percent by 2015. In Seattle rents will climb 29 percent over that period; and in Boston, they may jump between 25 percent and 30 percent.
This is a sharp change from the recession, when many Americans couldn’t afford to live on their own. More than 1.2 million young adults moved back in with their parents from 2005 to 2010, said Lesley Deutch of John Burns Real Estate Consulting. Many others doubled up together.
As a result, landlords had to reduce prices and offer big incentives to snag renters.
Now that the recession is easing, many of these young people are ready to find new digs, mostly as renters, not owners. Plus, the foreclosure crisis continues unabated, and the millions losing their homes are looking for new places to live.
Apartment developers many not be able to keep up with this heightened demand, which will force prices upwards, according to Chris Macke, a real estate analyst with CoStar, which tracks multi-family housing trends.
“There will be an envelope of two or three years,” said Macke, “when the rise in demand for rentals will exceed the industry’s ability to meet it.”
Plus, Alford added, “there’s been a shift in the American Dream. We’re learning from our surveys that a huge proportion of people are choosing to rent.”
They’ve experienced the downsides of homeownership or seen friends and family suffer and don’t want to take the risks or pay the higher costs of homeownership.
Where homeownership costs are particularly high, there are many more renters than owners. In Manhattan, for example, only about 20 percent own their homes; in San Francisco, about of third of the population does; in Los Angeles, less than 40 percent; and in Chicago, about 44 percent.
There’s one factor that could rein in rent increases: the huge number of foreclosed homes that could hit the market over the next few years.
In many markets, like Phoenix and Las Vegas, there are neighborhoods filled with recently built, single-family homes going for fire-sale prices. When the cost of owning homes falls well below the costs of renting them, more people will buy.
“That’s always been the biggest competition for rentals,” said Deutch

This article is hilarious. Are we supposed to take the spokesperson of Rent.com seriously?
This is wishful thinking taken to the extreme.

Oh, and did the recession end? I’m sure millions of Americans would get a chuckle out of that.

As for rising rents, I say go ahead and raise ‘em! Landlords unchecked greed will lead to an increase in home values as beleagured young people flip them the bird and move into homeownership.

zoema : 2011-07-27#197

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visatousa 说:
本人参加过美国纽约州的房地产从业人员培训和考试，有从业执照。所在的公司是keller williams realty.

一知半解的人都来搞个地产执照，做不了房子中介，就搞EB-5中介。牛！

visatousa : 2011-07-27#198

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zoema 说:
一知半解的人都来搞个地产执照，做不了房子中介，就搞EB-5中介。牛！

投资移民要买房子还是可以来找我啊。 :wdb6:

sluo : 2011-07-31#199

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

今天刚参加了此项目的一个发布会，中国代理的邹女士和美国生活公司的副总裁Ray都做了讲演，感觉比前面参加的多场会议要好，人气也不错，他们很自信，想必底气很足吧。

我觉得目前是移民美国的好时期，自己的情况也比较紧迫，所以对此项目很有兴趣。但对EB5的项目认识很肤浅，这里面涉及的环节太多，很多情况，你即使了解得很清楚了，但也不受你控制，所以只能靠运气了。

我选择生活公司，看中的他们的历史记录，另外他们一直做EB5，有内在的动力去维护EB5投资人的利益，以保持他们良好的声誉，去获取将来更多的越来越火爆的EB5市场。我想，我也只能靠这样的最简单的原则来选项目了。

希望能和深圳的移友们多做交流。

visatousa : 2011-07-31#200

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楼上的坛友，很奇怪很有趣。对EB-5不了解，甚至到现在为止都不知道如何选择项目，什么是评判一个项目好坏的标准。。。。。

有内在的动力去维护EB5投资人的利益，以保持他们良好的声誉，去获取将来更多的越来越火爆的EB5市场。

--这句话你是根据什么得出来的？

邹女士自己都曾说漏嘴了，说她是美国生活公司的雇员。

项目的借款人和区域中心就是开发商，居然是一体！区域中心如何监控借款人呢？如何替EB5申请人把好资金投入的关口呢？自己监督自己？EB5申请人的权益真的无法保障。

这个项目的资金全部EB-5。赔了是你的，赚了是它的。

你买的房子只是一个股权，而不是产权。莫非你将来准备一直住在酒店里？

sluo : 2011-08-01#201

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有visatousa大侠点评, 荣幸呀!

主要还是看中他们的I829的历史记录，以及后续还有一系列EB5项目的推出。

他们的模式是生活公司为GP管理EB5投资人组成的有限公司，同时作为项目方来开发万豪酒店，这种关系也算简洁吧。

每一个项目，除非你直接参与经营，都有资金被挪用的风险，这有什么办法呢？只能看他们是否顾及自己的声誉了。

至于邹女士是否为生活公司雇员，应该没有利益冲突。

zoema : 2011-08-01#202

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这个项目的风险在于：

direct expenditures of capital by the new commercial enterprise should also be principally within a TEA in order to qualify for the reduced capital investment amount.

这个项目是花费型，建筑材料的花费该是算在TEA的。但人工费可能未必了。这个CENSUS TRACT就几个人。建筑工都是外来的。到829阶段，移民局找茬，还是有地的。

TEA的问题，躲过了初一，躲不过十五啊。

美新 : 2011-08-02#203

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西雅图的万豪酒店829全部通过了吗？怎样证实？

以下内容是网上找来的广告：
2008年美国生活公司已在西雅图成功开发一个万豪酒店，如今所有客户在获得无条件绿卡的同时，每月还有分红约3000美元。即使有地产公司很积极地收购西雅图万豪酒店，也没有投资人愿意卖出自己的股份。因为除了月月分红，投资人拥有万豪酒店产权和酒店所处的地皮，这些物业升值空间巨大。西雅图万豪酒店项目的成功开发为洛杉矶万豪酒店打下良好基础。洛杉矶万豪酒店模式与西雅图一样，投资人将同时拥有黄金地段的地皮和万豪酒店产权。

visatousa : 2011-08-02#204

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“即使有地产公司很积极地收购西雅图万豪酒店，也没有投资人愿意卖出自己的股份。”

反正我是不相信！

股权不等于产权

美新 : 2011-08-02#205

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visatousa 说:
股权不等于产权

可否这样认为：投资人有LP的股权，LP有酒店的产权？

visatousa : 2011-08-02#206

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

不可以这么认为，还是股权。

酒店的房间的title 不是有限合伙公司。

写在墙上的脸 : 2011-08-03#207

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visatousa 说:
“即使有地产公司很积极地收购西雅图万豪酒店，也没有投资人愿意卖出自己的股份。”

反正我是不相信！

股权不等于产权

呵呵。。。你也不是全频道啊。

这个领域的事我给你说说吧。

先以深圳某项目做个例子：00年前后某省驻深办事处撤销，我们以在深圳注册的某公司名义接手了他们转让的几处房产。总额不到千万。去年，我们以近亿元价格出售。如果直接办理产权过户，则需要负担很多费用，主要是增值部分的税费等等。所以，我们采取转让公司股份的形式。即，把公司直接过户给买方，相应的资产自然随同转移了。

类似的案例还有上海限购政策下的地产项目运作。

美国生活这种股权和产权形式，实际上是大同小异。

visatousa : 2011-08-03#208

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A shareholder in a co-op does not own real estate, but a share of the legal entity that does own real estate Co-operative ownership is quite distinct from condominiums where people own individual units and have little say in who moves into the other units. Because of this, most jurisdictions have developed separate legislation, similar to laws that regulate companies, to regulate how co-ops are operated and the rights and obligations of shareholders.

In law, the word real means relating to a thing , as distinguished from a person. Thus the law broadly distinguishes between real property (land and anything affixed to it) and personal property (everything else, e.g., clothing, furniture, money). The conceptual difference is between immovable property, which would transfer title along with the land, and movable property, which a person would retain title to. (Incidentally, the word real in real estate is not derived from the notion of land having historically been "royal" property.

The equitable title refers to the actual enjoyment and use of a property, whereas a legal title implies actual ownership. An example of such is a trust. In a trust, one person may own the legal title, such as the trustees. Another may own the equitable title such as the beneficiary.

ABO : 2011-08-03#209

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

:wdb12:

中介们能否理性一点？能否给我们一点空间？

ABO : 2011-08-03#210

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

强烈建议家园清理中介！！！

ABO : 2011-08-03#211

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visatousa 说:
真是皇帝不急太监子急。联鸿公司自己至今还没有意识到：他们LA万豪项目TEA方面存在文件上的缺失，你跟他要TEA认定报告也没有一个合格的文件。无知无畏啊。请麦田转告你的BOSS

麦田代表的是我们大多数，居然也被说成了中介了。

visatousa : 2011-08-03#212

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

ABO 说:
中介们能否理性一点？能否给我们一点空间？

ABO 以上我的说法还不够理性吗？

给你选的项目指出点毛病、提醒你要注意的地方，难道不是你最需要的吗？

你们的空间是指什么？表扬、赞美的空间？ :wdb2:

美新 : 2011-08-03#213

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

是啊，他们给项目找毛病才正是我们需要的啊。当然，我们要有自己的判断。其实投资移民就是在很多风险重重的项目中找相对安全一点的。

zoema : 2011-08-03#214

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visatousa 说:
ABO 以上我的说法还不够理性吗？

给你选的项目指出点毛病、提醒你要注意的地方，难道不是你最需要的吗？

你们的空间是指什么？表扬、赞美的空间？

HJLLEE : 2011-08-03#215

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

弱弱的问ABO,您所说的大多数,是指你也没有签万豪?
再弱弱的问您,麦田签了吗?如果没有签,原因又为何?
别被人卖了,还开心的在数白纸.

:wdb5:

ABO 说:
麦田代表的是我们大多数，居然也被说成了中介了。

USCIS : 2011-08-03#216

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我靠网络真复杂。

爱在屋檐下 : 2011-08-04#217

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加美商务专家说:
引用一句非常有人权争议的话：“法拉盛地区充满非法移民和艾滋病患者”

关于失业率，那个地区的失业率不会高（非法移民是不被计算就业的），并且又是都会区，所以被定为TEA是不容易的！

这么说来那个北卡州的CBD项目也不行了？连TEA都难满足 :wdb26:

visatousa : 2011-08-04#218

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麦田守望者2011 说:
看了各位业内行家和正在选项目的朋友的发言,我觉得也有必要说下我的看法:
1.LA万豪这个项目最大的亮点应该是美国生活的成功的项目管理经验和良好的829通过率,另外也有在西雅图成功经营改建的万豪项目的经验.这都是想投这个项目看好的地方.
2.有些中介会认为这个项目美国生活没有任何的投入,那它就是一个空手套白儿儿儿郎的项目,但我觉得这个项目也有它的好处,项目的资金大部分来于EB5投资者,那就意味着526获批后所有的资金都会到位,不会像那些有很多债券或其他类似的募集资金的项目,投资人的资金到位,但其他项目的启动资金没到位的情况.另位也有的项目说有政府投入,有地方支持,说实说,我觉得这些都是点缀性的语言,没有实质的作用,钱不到位,神马支持都是浮云. 再说一点,如果项目有商业贷款,那就要承担利息和还款的压力,再说回万豪,它这方面的压力应该小很多.
3.我觉得做为EB5的投资者既然选择这条路,都已经对它的风险有一定的了解,但大家都有一个承受的范围,如果这个范围是你能承受的,就是个人的选择了.

EB5的项目有很多,有些真的看上去很美,但剥去华丽丽的外衣,内幕实在不光鲜.

美国生活至少是把它的盈利模式摆在了台面上,上面有人说美国生活要提30%,这个应该是在这个项目最后盈利,然后才会出现盈利分红,所以如果美国生活想赚更多的钱,就会把项目好好的管理下去,而不是搭个台子,白忙活一场.

美国人都不是活雷锋,也不会有天上掉馅饼然后幸运的被人捡到,拿到绿卡必然会经历一个过程,但如果心态放平和,积极的对对待也不会出现太悲观的事情.
祝愿EB5的投资者都能拿到永久绿卡.

面对这样的“真知灼见”，对方辩友至今未能幡然醒悟，正好比雨过天晴却仍静坐茅庐听雨，不愿接受真理的光芒。

美新 : 2011-08-04#219

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visatousa 说:
不可以这么认为，还是股权。

酒店的房间的title 不是有限合伙公司。

那么，宣传资料上白纸黑字的写的产权是忽悠了？另，这个项目的TEA仍然让人心存疑虑。 :wdb5:

visatousa : 2011-08-04#220

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

拿到的是股权证不是产权证！

美新 : 2011-08-04#221

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visatousa 说:
拿到的是股权证不是产权证！

那么产权证实际是谁呢？

visatousa : 2011-08-04#222

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嘘，TMD这个秘密不让说！

美国地产产权种类：
Leasehold 租借权
Life Estate 生命产权
Defeasible Title 可撤销产权
Fee Simple 所有权 - 可完全处分、移转、继承，是最高级产权

产权持有方式
夫妻共有财产互继制(2001年起,
Community Property with Right of Survivorship)
夫妻共有财产制( Community Property)
均有互继制 (Joint Tenancy)

共有非互继制 (Tenants in Common)
公司拥有(Corporation)
合伙(Partnership)
单身(Sole Ownership)
信托(Trust)

美新 : 2011-08-04#223

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水深，费脑，NND。

zoema : 2011-08-04#224

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

美新说:
水深，费脑，NND。

目的就是，扔一大堆水雷，把投资人轰晕后，就乖乖的跟他签字了，高招！！！！

visatousa : 2011-08-05#225

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

完全由投资移民申请者出资运作的项目，在资金到位时间上可能会出现问题，一般而言，从第一位投资人打款到最后一位投资人的资金到位，会有一段时间，这个时间长短会因项目不同而产生差异。

美新 : 2011-08-05#226

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

visatousa 说:
完全由投资移民申请者出资运作的项目，在资金到位时间上可能会出现问题，一般而言，从第一位投资人打款到最后一位投资人的资金到位，会有一段时间，这个时间长短会因项目不同而产生差异。

啥意思您说明白了，是说有的项目因最后一位的资金比较迟而影响工期,从而影响先期投资人的申请速度?

visatousa : 2011-08-07#227

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

麦田守望者2011 说:
看了各位业内行家和正在选项目的朋友的发言,我觉得也有必要说下我的看法:

1.LA万豪这个项目最大的亮点应该是美国生活的成功的项目管理经验和良好的829通过率,另外也有在西雅图成功经营改建的万豪项目的经验.这都是想投这个项目看好的地方.

2.有些中介会认为这个项目美国生活没有任何的投入,那它就是一个空手套白儿儿儿郎的项目,但我觉得这个项目也有它的好处,项目的资金大部分来于EB5投资者,那就意味着526获批后所有的资金都会到位,不会像那些有很多债券或其他类似的募集资金的项目,投资人的资金到位,但其他项目的启动资金没到位的情况.另位也有的项目说有政府投入,有地方支持,说实说,我觉得这些都是点缀性的语言,没有实质的作用,钱不到位,神马支持都是浮云. 再说一点,如果项目有商业贷款,那就要承担利息和还款的压力,再说回万豪,它这方面的压力应该小很多.

3.我觉得做为EB5的投资者既然选择这条路,都已经对它的风险有一定的了解,但大家都有一个承受的范围,如果这个范围是你能承受的,就是个人的选择了.

美国生活至少是把它的盈利模式摆在了台面上,上面有人说美国生活要提30%,这个应该是在这个项目最后盈利,然后才会出现盈利分红,所以如果美国生活想赚更多的钱,就会把项目好好的管理下去,而不是搭个台子,白忙活一场.

美国人都不是活雷锋,也不会有天上掉馅饼然后幸运的被人捡到,拿到绿卡必然会经历一个过程,但如果心态放平和,积极的对对待也不会出现太悲观的事情.

.

good luck if you wish to climb up this dangerous tree.

爱在屋檐下 : 2011-08-07#228

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

关于坛子里TZ们关心洛杉矶万豪酒店的就业跟TEA的问题，中介给我的回复如下，供大家分析：
1、有关区域中心失业率查找的指引，请看以下连接

1）. 根据项目地址，查找CENSUS TRACT NUMBER：
http://factfinder.census.gov/servlet...heet_1&_sse=on 打开这个页面，输入你项目的地址，点GO
比如现在查找ALI 项目的CENSUS TRACT NUMBER，输入后就出来一个页面，底下是一大堆数据，我们只要看到左边的那个CENSUS TRACT Number，Address： 901 West Olympic Blvd，Los Angeles，CA。 ALI 万豪酒店所属的number 是：2077.10

2）. http://www.business.ca.gov/Portals/0...Web%202011.pdf
打开这个链接，这个是根据COUNTY分的，ALI项目属于LOS ANGELES COUNTY，那么在LOS ANGELES COUNTY那里找这个207710，这个地区的失业率竟然高达44.11%，

我在上次发您的文件里面已经有该地区中心的移民局批准函。成为TEA以后，根据美国移民法律，美国移民局可以接受该项目产生的10个全职就业机会可以是间接创造的，目前市场上的间接创造就业的模型主要是RIMSⅡ花费模型和IMPLAN资本支出模型，而万豪这个项目之所以通过移民局审批成为TEA，就是认可了他的就业创造方法论，简单来说，一个酒店，他的直接就业人数100人已经比较多了，但是要招236个合伙人，必须有2360个全职就业机会，按照IMPLAN资本支出模型的算法，酒店提供被套等清洗服务的供应商、提供水果、蔬菜、酒类、肉类、海鲜等等供应商员工的就业也算在这个酒店产生的就业机会里面，超过了2360个就业机会，具体经移民局核准的就业创造方法论请见附件，同时移民局的批准函我再发一下。同时有必要确认的是，因为失业率超过全国平均水平150%而被批准为区域中心的，以申请当时的失业率状况为准，以后这个地区的失业率情况的变化不会影响到这个区域中心的资格。在申请I829时候该地区的失业率情况不会影响当时申请I526
时候区域中心的资格。

2、该项目2012年开工，2014年建成开业，如果您现在申请，根据目前的进度，您应该在2014年年底申请无条件绿卡，这里创造的就业
机会包括两块，2012年-2014年建筑用工的直接就业机会（前提是该工人必须在该项目连续工作两年时间），项目运营后根据IMPLAN
资本支出模型创造的就业机会。即使苛刻点，建筑用工的直接就业机会不算，按照附件中的就业创造方法论创造的间接就业机会都
可以超过2360个。转I829的条件是投资还保持在这个项目里面，项目本身没有重大原则性的变化，同时对区域中心来说间接创造了10个全职的就业机会

爱在屋檐下 : 2011-08-07#229

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

不知道该以何种标准去评断到底符不符合TEA :wdb2:

。。。

zoema : 2011-08-07#230

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

爱在屋檐下说:
关于坛子里TZ们关心洛杉矶万豪酒店的就业跟TEA的问题，中介给我的回复如下，供大家分析：
1、有关区域中心失业率查找的指引，请看以下连接

1）. 根据项目地址，查找CENSUS TRACT NUMBER：
http://factfinder.census.gov/servlet...heet_1&_sse=on 打开这个页面，输入你项目的地址，点GO
比如现在查找ALI 项目的CENSUS TRACT NUMBER，输入后就出来一个页面，底下是一大堆数据，我们只要看到左边的那个CENSUS TRACT Number，Address： 901 West Olympic Blvd，Los Angeles，CA。 ALI 万豪酒店所属的number 是：2077.10

2）. http://www.business.ca.gov/Portals/0...Web%202011.pdf
打开这个链接，这个是根据COUNTY分的，ALI项目属于LOS ANGELES COUNTY，那么在LOS ANGELES COUNTY那里找这个207710，这个地区的失业率竟然高达44.11%，

我在上次发您的文件里面已经有该地区中心的移民局批准函。成为TEA以后，根据美国移民法律，美国移民局可以接受该项目产生的10个全职就业机会可以是间接创造的，目前市场上的间接创造就业的模型主要是RIMSⅡ花费模型和IMPLAN资本支出模型，而万豪这个项目之所以通过移民局审批成为TEA，就是认可了他的就业创造方法论，简单来说，一个酒店，他的直接就业人数100人已经比较多了，但是要招236个合伙人，必须有2360个全职就业机会，按照IMPLAN资本支出模型的算法，酒店提供被套等清洗服务的供应商、提供水果、蔬菜、酒类、肉类、海鲜等等供应商员工的就业也算在这个酒店产生的就业机会里面，超过了2360个就业机会，具体经移民局核准的就业创造方法论请见附件，同时移民局的批准函我再发一下。同时有必要确认的是，因为失业率超过全国平均水平150%而被批准为区域中心的，以申请当时的失业率状况为准，以后这个地区的失业率情况的变化不会影响到这个区域中心的资格。在申请I829时候该地区的失业率情况不会影响当时申请I526
时候区域中心的资格。

2、该项目2012年开工，2014年建成开业，如果您现在申请，根据目前的进度，您应该在2014年年底申请无条件绿卡，这里创造的就业
机会包括两块，2012年-2014年建筑用工的直接就业机会（前提是该工人必须在该项目连续工作两年时间），项目运营后根据IMPLAN
资本支出模型创造的就业机会。即使苛刻点，建筑用工的直接就业机会不算，按照附件中的就业创造方法论创造的间接就业机会都
可以超过2360个。转I829的条件是投资还保持在这个项目里面，项目本身没有重大原则性的变化，同时对区域中心来说间接创造了10个全职的就业机会

他们的就业人数大部分是2016年的，一部分是2014年前的。其中444个工作是和2014年前建筑工程有关，1669个是以2016年的营业收入为基础. 这两个不应是同时算的。按他们的算法，在LA COUNTY 的就业是2113个。

另外的问题是，american life los Angeles regional center只是LA County的一部分，这个2113个就业好像已经超过了他们区域中心的范围，所以最后多少个工作可以算给829投资人，就难说了。我觉得再2014-2015年申请829绿卡的投资人，只有很少一部分工作存在给投资人用。

我越看这个项目，越觉得有点变味。悲观！

visatousa : 2011-08-07#231

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

爱在屋檐下说:
关于坛子里TZ们关心洛杉矶万豪酒店的就业跟TEA的问题，中介给我的回复如下，供大家分析：
1、有关区域中心失业率查找的指引，请看以下连接

1）. 根据项目地址，查找CENSUS TRACT NUMBER：
http://factfinder.census.gov/servlet...heet_1&_sse=on 打开这个页面，输入你项目的地址，点GO
比如现在查找ALI 项目的CENSUS TRACT NUMBER，输入后就出来一个页面，底下是一大堆数据，我们只要看到左边的那个CENSUS TRACT Number，Address： 901 West Olympic Blvd，Los Angeles，CA。 ALI 万豪酒店所属的number 是：2077.10

2）. http://www.business.ca.gov/Portals/0...Web%202011.pdf
打开这个链接，这个是根据COUNTY分的，ALI项目属于LOS ANGELES COUNTY，那么在LOS ANGELES COUNTY那里找这个207710，这个地区的失业率竟然高达44.11%，

我在上次发您的文件里面已经有该地区中心的移民局批准函。成为TEA以后，根据美国移民法律，美国移民局可以接受该项目产生的10个全职就业机会可以是间接创造的，目前市场上的间接创造就业的模型主要是RIMSⅡ花费模型和IMPLAN资本支出模型，而万豪这个项目之所以通过移民局审批成为TEA，就是认可了他的就业创造方法论，简单来说，一个酒店，他的直接就业人数100人已经比较多了，但是要招236个合伙人，必须有2360个全职就业机会，按照IMPLAN资本支出模型的算法，酒店提供被套等清洗服务的供应商、提供水果、蔬菜、酒类、肉类、海鲜等等供应商员工的就业也算在这个酒店产生的就业机会里面，超过了2360个就业机会，具体经移民局核准的就业创造方法论请见附件，同时移民局的批准函我再发一下。同时有必要确认的是，因为失业率超过全国平均水平150%而被批准为区域中心的，以申请当时的失业率状况为准，以后这个地区的失业率情况的变化不会影响到这个区域中心的资格。在申请I829时候该地区的失业率情况不会影响当时申请I526
时候区域中心的资格。

2、该项目2012年开工，2014年建成开业，如果您现在申请，根据目前的进度，您应该在2014年年底申请无条件绿卡，这里创造的就业
机会包括两块，2012年-2014年建筑用工的直接就业机会（前提是该工人必须在该项目连续工作两年时间），项目运营后根据IMPLAN
资本支出模型创造的就业机会。即使苛刻点，建筑用工的直接就业机会不算，按照附件中的就业创造方法论创造的间接就业机会都
可以超过2360个。转I829的条件是投资还保持在这个项目里面，项目本身没有重大原则性的变化，同时对区域中心来说间接创造了10个全职的就业机会

“移民局审批成为TEA。”无语！太无知了。

这个解释反映了LH公司的水平，笑掉大牙了。

爱在屋檐下 : 2011-08-07#232

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

“移民局审批成为TEA。”无语！太无知了。

这个解释反映了LH公司的水平，笑掉大牙了。

彻底晕。。。请问TEA是谁审批的？

zoema : 2011-08-07#233

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

爱在屋檐下说:
“移民局审批成为TEA。”无语！太无知了。

这个解释反映了LH公司的水平，笑掉大牙了。

彻底晕。。。请问TEA是谁审批的？

在没有提交I-526申请的时候，大都市的TEA都是个变量。如果是个几百个投资人的大项目，第一个人申请项目时移民局确定是TEA, 到最后申请的投资人，移民局可能改变成“非TEA资格”。

爱在屋檐下 : 2011-08-07#234

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
在没有提交I-526申请的时候，大都市的TEA都是个变量。如果是个几百个投资人的大项目，第一个人申请项目时移民局确定是TEA, 到最后申请的投资人，移民局可能改变成“非TEA资格”。

多谢ZOEMA，刚系统出了故障发了一段的内容没有了 :wdb12:

是这样，最近有中介跟我推北卡州威明顿CBD中央商务区项目，根据坛子里TZ们的说法，我是以是否达到TEA资格，以何种就业模式，还款保证来评断，1.TEA，之前您也说农村好过城市，尤其是大都会地区，那这个地方很偏远，应该符合TEA的可能性大一点吧？还有开发商也是当地的2.就业模式是第三代，redyn，有TZ介绍说这个算法比较靠谱3.还款，该项目说3年就能还款，我看了下发行备忘，大体算了下如果盈利后还款几乎是不太可能，我的想法是他们是不是到时候找银行贷款然后把钱还给投资人？但是这么一来，我又想起了之前有个高人说另外一个项目的时候，说有些项目是银行评估了风险贷不出款才对境外寻求机会的。。。纠结。。。您的看法呢 :wdb23:

zoema : 2011-08-07#235

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

爱在屋檐下说:
多谢ZOEMA，刚系统出了故障发了一段的内容没有了
是这样，最近有中介跟我推北卡州威明顿CBD中央商务区项目，根据坛子里TZ们的说法，我是以是否达到TEA资格，以何种就业模式，还款保证来评断，1.TEA，之前您也说农村好过城市，尤其是大都会地区，那这个地方很偏远，应该符合TEA的可能性大一点吧？还有开发商也是当地的2.就业模式是第三代，redyn，有TZ介绍说这个算法比较靠谱3.还款，该项目说3年就能还款，我看了下发行备忘，大体算了下如果盈利后还款几乎是不太可能，我的想法是他们是不是到时候找银行贷款然后把钱还给投资人？但是这么一来，我又想起了之前有个高人说另外一个项目的时候，说有些项目是银行评估了风险贷不出款才对境外寻求机会的。。。纠结。。。您的看法呢

能建CBD的地方就不大可能是农村地区。WILMINGTON，NC在2010年的人口有十万，已经不能是农村地区了。项目的TEA资格将是未知数了 :wdb7:

心翼123 : 2011-08-08#236

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项目就业报告是以2016年为基础来判断的，2014年的时候产生的就业肯定没有16年多，但移民局对就业的要求不一定需要14年就产生所有的就业，可以是within a reasonable period of time.我是这样理解的，如果项目按照计划书那样进行了，移民局就应该批

visatousa : 2011-08-08#237

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爱在屋檐下说:
“移民局审批成为TEA。”无语！太无知了。

这个解释反映了LH公司的水平，笑掉大牙了。

彻底晕。。。请问TEA是谁审批的？

Relevant regulations state:

(ii) In the case of a high unemployment area:

(A) Evidence that the metropolitan statistical area, the specific county within a metropolitan statistical area, or the county in which a city or town with a population of 20,000 or more is located, in which the new commercial enterprise is principally doing business has experienced an average unemployment rate of 150 percent of the national average rate; or
（美国生活公司用的是这条，但是Census Tract 2077.10的人口不到20000人,所以不行）
B) A letter from an authorized body of the government of the state in which the new commercial enterprise is located which certifies that the geographic or political subdivision of the metropolitan statistical area or of the city or town with a population of 20,000 or more in which the enterprise is principally doing business has been designated a high unemployment area. The letter must meet the requirements of 8 CFR 204.6(i).

由项目所在州的州政府专职管理部门签发基于移民法规8 CFR204.6（i）要求的HUA高失业率地区的认定报告。

友情奉送，如果是Rural Area，这个得由美国白宫的管理与预算办公室（the Office of Management and Budget）负责制定，每10年一次。

visatousa : 2011-08-08#238

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爱在屋檐下说:
多谢ZOEMA，刚系统出了故障发了一段的内容没有了
是这样，最近有中介跟我推北卡州威明顿CBD中央商务区项目，根据坛子里TZ们的说法，我是以是否达到TEA资格，以何种就业模式，还款保证来评断，1.TEA，之前您也说农村好过城市，尤其是大都会地区，那这个地方很偏远，应该符合TEA的可能性大一点吧？还有开发商也是当地的2.就业模式是第三代，redyn，有TZ介绍说这个算法比较靠谱3.还款，该项目说3年就能还款，我看了下发行备忘，大体算了下如果盈利后还款几乎是不太可能，我的想法是他们是不是到时候找银行贷款然后把钱还给投资人？但是这么一来，我又想起了之前有个高人说另外一个项目的时候，说有些项目是银行评估了风险贷不出款才对境外寻求机会的。。。纠结。。。您的看法呢

如果你在深圳，就来找我吧，我有你需要的东西。电话 13823182190

visatousa : 2011-08-08#239

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爱在屋檐下说:
多谢ZOEMA，刚系统出了故障发了一段的内容没有了
是这样，最近有中介跟我推北卡州威明顿CBD中央商务区项目，根据坛子里TZ们的说法，我是以是否达到TEA资格，以何种就业模式，还款保证来评断，1.TEA，之前您也说农村好过城市，尤其是大都会地区，那这个地方很偏远，应该符合TEA的可能性大一点吧？还有开发商也是当地的2.就业模式是第三代，redyn，有TZ介绍说这个算法比较靠谱3.还款，该项目说3年就能还款，我看了下发行备忘，大体算了下如果盈利后还款几乎是不太可能，我的想法是他们是不是到时候找银行贷款然后把钱还给投资人？但是这么一来，我又想起了之前有个高人说另外一个项目的时候，说有些项目是银行评估了风险贷不出款才对境外寻求机会的。。。纠结。。。您的看法呢

威明顿是个有着106476人口的New Hanover郡的首府驻地。北卡罗来纳州人口第八大城市。。。。

威明顿属于Metropolitan Statistical Area，所以该项目肯定不能通过“乡村地区”方案，从而获得TEA资格，以降低投资门槛到50万美金。

Wilmington is a port city in and is the county seat of New Hanover County, North Carolina, United States. The population is 106,476 according to the 2010 Census, making it the eighth most populous city in the state of North Carolina.

Wilmington is the principal city of the Wilmington Metropolitan Statistical Area, a metropolitan area that covers New Hanover, Brunswick, and Pender counties in southeastern North Carolina, which has a population of 362,315 according to Census 2010 official results.

爱在屋檐下 : 2011-08-08#240

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

visatousa 说:
如果你在深圳，就来找我吧，我有你需要的东西。电话 13823182190

能发我邮箱么：13679356@qq.com

爱在屋檐下 : 2011-08-08#241

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可是中介发了份TEA预批的文件。。

visatousa : 2011-08-08#242

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借资给美国政府建设威明顿市的洲际酒店公寓，这句话值得商榷。

EB-5资金属于输血型启动资金，以期获得后期银行对项目的再融资或者置换贷款。

前期由于没有抵押品，银行不予贷款。

visatousa : 2011-08-08#243

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

爱在屋檐下说:
可是中介发了份TEA预批的文件。。

Maybe 它可以采用HUA方案获得TEA，圈定一个20000人以上的范围，再加权平均。

（我搞混了，楼上的帖子和这个帖子本应该在提到威明顿水岸CBD洲际酒店公寓的楼里。）

青豆 : 2011-08-08#244

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

visatousa 说:
Maybe 它可以采用HUA方案获得TEA，圈定一个20000人以上的范围，再加权平均。

看了很多贴，发现你有一个特点。只要是自已做的项目都好，别人的项目都不好。为什么不客观一点呢？自己不知道的东西用MAYBE来回答，这么不严谨的中介，专业性在哪里？

青豆 : 2011-08-08#245

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
在没有提交I-526申请的时候，大都市的TEA都是个变量。如果是个几百个投资人的大项目，第一个人申请项目时移民局确定是TEA, 到最后申请的投资人，移民局可能改变成“非TEA资格”。

这个是移民法规定的吗？哪一条有说到TEA的问题？还有，你说的这个情况以前有项目发生过吗？不好意思，刚开始了解移民，请教专家了。

visatousa : 2011-08-08#246

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

青豆说:
看了很多贴，发现你有一个特点。只要是自已做的项目都好，别人的项目都不好。为什么不客观一点呢？自己不知道的东西用MAYBE来回答，这么不严谨的中介，专业性在哪里？

那你给我解释一下什么叫TEA预批文件，这个东西我真的没有听说过。

我评价项目的好坏，不是基于我们公司推广还是别的公司推广的，（再说这些项目也不是我们独家做），说好说坏都有个根据和理由，指出相关的移民法规的规定。美国投资移民，重在项目选择，我们有严格的项目审核筛选机制，自认为项目选得还不错。即使是好卖的项目，但是对EB-5投资人是个不好的项目，我们也不做。

LA万豪项目的TEA资格在我们论坛中讨论的很长一段时间里，一直存在缺陷，或者有严重疏忽，需要按照我在前面帖子讲的那样，重新做个“补丁”，不做肯定不行！

（在此期间，发生过LH公司就TEA问题紧急求救Lincoln事务所和美国生活公司，LH老板不敢回公司，以防签约客户规模化的退案潮。）

如果美国生活公司真的听了我的建议，做了这个补丁，估计这个提议会拯救很大一批选择了这个项目的客户。真可谓功德无量啊，阿弥陀佛。

青豆 : 2011-08-08#247

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visatousa 说:
那你给我解释一下什么叫TEA预批文件，这个东西我真的没有听说过。

我评价项目的好坏，不是基于我们公司推广还是别的公司推广的，（再说这些项目也不是我们独家做），说好说坏都有个根据和理由，指出相关的移民法规的规定。美国投资移民，重在项目选择，我们有严格的项目审核筛选机制，自认为项目选得还不错。即使是好卖的项目，但是对EB-5投资人是个不好的项目，我们也不做。

LA万豪项目的TEA资格在我们论坛中讨论的很长一段时间里，一直存在缺陷，或者有严重疏忽，需要按照我在前面帖子讲的那样，重新做个“补丁”，不做肯定不行！

（在此期间，发生过LH公司就TEA问题紧急求救Lincoln事务所和美国生活公司，LH老板不敢回公司，以防签约客户规模化的退案潮。）
如果美国生活公司真的听了我的建议，做了这个补丁，估计这个提议会拯救很大一批选择了这个项目的客户。真可谓功德无量啊，阿弥陀佛。

我解释给你听？投资人还要你这个中介来干吗？！从头到尾看了一遍这个帖子，你已经脱离了公正来评价人家项目了。开始说人家这个项目是破产收购的，然后又说酒店业如何落泊，再来说美国房产低迷。。。最后到TEA的问题，然后对TEA的理解你也就是一知半解。每一个论点都没有实质意义，纯粹是你的自以为是和恶性攻击，在我看来你是在妒嫉人家吧？不过我们这些投资人也是经过大风大浪的人，会自己擦亮眼睛选择的。其实你们中介之间互掐跟我们没有关系，但是看到你写的东西，真的很不舒服。太张狂了，太反感了！！！我实话实说的，别生气，哈哈。。。。。。

visatousa : 2011-08-08#248

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忠言逆耳，良药苦口。

有理有水平，可以适当狂一点。

慢慢地，你就会发现我是对的。我有绝对把握。

visatousa : 2011-08-08#249

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http://bgw027030.chinaw3.com/news-show153.html

但是从这个页面上看，确实有很多客户对此持怀疑态度，他们公司至今也根本没有搞懂。

点到为止吧，对于来自项目方的咨询，我打算应该是有偿付费的。

zoema : 2011-08-08#250

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心翼123 说:
项目就业报告是以2016年为基础来判断的，2014年的时候产生的就业肯定没有16年多，但移民局对就业的要求不一定需要14年就产生所有的就业，可以是within a reasonable period of time.我是这样理解的，如果项目按照计划书那样进行了，移民局就应该批

移民局不会等两年看多少就业出来在批829。他们主观决定，批还是不批。投资人自己看风险了。

在829阶段，移民局需要verifiable evidence。在2014年怎么会有2016年的verifiable evidence呢？

在美国的移民局，没有"应该”两字。很多都是需要主观判断的，结果就是“不一定”。

zoema : 2011-08-08#251

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爱在屋檐下说:
可是中介发了份TEA预批的文件。。

TEA预批是加州出的，不是移民局出的。这个项目是以单一CENSUS TRACT申请TEA。

虽然失业率为44%达标，但有两个问题投资人要权衡。

1。移民局现在对单一census tract的TEA不太中意，已经跟加州等政府沟通过。现在加州政府也不太愿意对某个CENSUS TRACT发鉴定书了。投资人可以直接打电话给加州政府询问这个问题。别在听中介和项目方的猜测了。

2。区域中心的HUA一般要求有20000人口，对将来EB-5资金分配使用问题上有影响。 EB-5资金分配使用是否符合移民局的规定，才保证投资人是否过829的关。我还是建议投资人等SONY项目的最终结果来判断花费型项目的风险。

但LA 万豪项目不是花费型项目。他们是靠酒店的营业收入来判断就业的。不要误会了。

visatousa : 2011-08-11#252

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花钱容易，赚钱难。这还用说吗？

花费型项目可不是仅仅只有SONY一个，CMB、布法罗岭风电项目、南州火鸡场二期等等。。。都是。

visatousa : 2011-08-15#253

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转载美国生活公司和联鸿公司错误百出的各种报道和广告

　据广州市联鸿海外咨询服务有限公司董事长邹丽娟介绍，万豪酒店项目是由美国老字号区域中心美国生活公司推出，美国生活公司拥有十家区域中心，是美国移民局官方批准的EB-5基金管理公司，投资人可进入美国移民局官方网站www.uscis.gov/进行查实。
　　为何50万可入市中心？
　　有一些投资人近日提出了这样的疑问：洛杉矶市中心并不是偏远地区，为什么只需投资50万美元？移民专家介绍，根据美国移民局的政策，人口低于2万的区域或失业率高于全国平均水平1.5倍的区域可成为区域中心。（无知！错误地将区域中心和目标就业区TEA的概念相混淆）

洛杉矶万豪酒店所在的区域中心于2008年获批时，当时该地区是高失业率地区。虽然目前随着区域中心项目一个又一个成功开发，这里已经不能算作高失业率地区，但鉴于该区域中心已经获批，项目已立项，所以美国移民局一直准许其维持现在的准入门槛。（这显然是也错的，USCIS对于TEA的认定要求，是在项目投资人申请I-526或作出投资的时候是否依然具备TEA资格）

原文出处：
http://bgw027030.chinaw3.com/news-show41.html

http://gzdaily.dayoo.com/html/2011-0...nt_1319044.htm
　　

visatousa : 2011-08-15#254

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看看美国生活公司各个项目的实际出租率，有多少低于50%，有的常年一直空置。

http://www.amlife.cn/real-estate-portfolio.html

美国生活公司引以自豪的项目SODO商业中心，自2009年翻新以来出租率一直为0！

http://sodospace.com/propertyDetail.axis?id=dba944ec-07cc-4ec7-af21-ad4b713210f6

zoema : 2011-08-15#255

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visatousa 说:
看看美国生活公司各个项目的实际出租率，有多少低于50%，有的常年一直空置。

http://www.amlife.cn/real-estate-portfolio.html

美国生活公司引以自豪的项目SODO商业中心，自2009年翻新以来出租率一直为0！

http://sodospace.com/propertyDetail.axis?id=dba944ec-07cc-4ec7-af21-ad4b713210f6

看了一下，22个项目，除了3个100%出租率，3个左右80-90%出租率，大部分的项目出租率非常低，有些甚至是0。不知这些项目的日常维护的费用由谁出。这么低的出租率，829绿卡是难保证的 :wdb2:

村长 : 2011-08-15#256

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zoema 说:
看了一下，22个项目，除了3个100%出租率，3个左右80-90%出租率，大部分的项目出租率非常低，有些甚至是0。不知这些项目的日常维护的费用由谁出。这么低的出租率，829绿卡是难保证的

数了数，100%出租率的不止3个。

visatousa : 2011-08-15#257

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zoema 说:
看了一下，22个项目，除了3个100%出租率，3个左右80-90%出租率，大部分的项目出租率非常低，有些甚至是0。不知这些项目的日常维护的费用由谁出。这么低的出租率，829绿卡是难保证的

同意，辛苦了，这么多垃圾，还敢收30%的收益。

美新 : 2011-08-15#258

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:wdb2:

zoema 说:
看了一下，22个项目，除了3个100%出租率，3个左右80-90%出租率，大部分的项目出租率非常低，有些甚至是0。不知这些项目的日常维护的费用由谁出。这么低的出租率，829绿卡是难保证的

829的通过率还不错，难道说他们的就业计算方法与出租率没有关系？同 :wdb2:

zoema : 2011-08-15#259

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看他们每个项目的就业报告。现在他们有搞出了另外的就业模型，不知移民局是否批准过。

他们都是哪个项目的829通过了？不会所有的项目都到了829阶段吧？

美新 : 2011-08-15#260

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zoema 说:
看他们每个项目的就业报告。现在他们有搞出了另外的就业模型，不知移民局是否批准过。

他们都是哪个项目的829通过了？不会所有的项目都到了829阶段吧？

很多信息都不透明，真希望USCIS能够将这些信息公开，至少哪个区域中心的项目有多少绿卡成功率可以透露的吧，现在搞得投资人只能听中介的宣传，自己得花时间精力去挖掘后面的细节。

村长 : 2011-08-15#261

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

美新说:
很多信息都不透明，真希望USCIS能够将这些信息公开，至少哪个区域中心的项目有多少绿卡成功率可以透露的吧，现在搞得投资人只能听中介的宣传，自己得花时间精力去挖掘后面的细节。

好像不该那么费劲呀。

坛子里的mengxilei说他/她给移民局打电话就能问出很多情况来，我正在讨教他/她，来确定是哪个移民局电话可以打，并且能得到类似的资讯。

看样子区域中心的成功与失败记录的事情（为准确表达起见，请大家参见其原文对什么样的事实可以与移民局电话核实的具体描述）是打打电话就能从移民局那里了解到滴！

美国EB5专家 : 2011-08-15#262

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

visatousa 说:
忠言逆耳，良药苦口。

有理有水平，可以适当狂一点。

慢慢地，你就会发现我是对的。我有绝对把握。

呵呵，你挺自恋的

zyn88833766 : 2011-08-17#263

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

我总汇了一下美国130多个区域中心的网址及其项目，有些项目根本没在国内推介，有兴趣的坛友想了解这些项目，可以联系我，把这个名单发给大家。[/quote]
请马老师给我一份名单。谢谢！zyn88833766@yahoo.com.cn

美新 : 2011-08-17#264

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

村长说:
好像不该那么费劲呀。

坛子里的mengxilei说他/她给移民局打电话就能问出很多情况来，我正在讨教他/她，来确定是哪个移民局电话可以打，并且能得到类似的资讯。

看样子区域中心的成功与失败记录的事情（为准确表达起见，请大家参见其原文对什么样的事实可以与移民局电话核实的具体描述）是打打电话就能从移民局那里了解到滴！

你们这几个,在人家帖子里拳打脚踢的，吓的人家都不敢来了，你还穷追猛打到这个帖子，还想让他/她多透露点信息呢， :wdb12:

zoema : 2011-08-17#265

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zyn88833766 说:
我总汇了一下美国130多个区域中心的网址及其项目，有些项目根本没在国内推介，有兴趣的坛友想了解这些项目，可以联系我，把这个名单发给大家。

请马老师给我一份名单。谢谢！zyn88833766@yahoo.com.cn[/quote]

发过去了。这是我在5月总结的。没有最近的。

前几天接到个美国的移民律师所来的咨询项目的电话。他们就是根据区域中心的名单，找到了密尔沃基区域中心。再从他们的网站上找到我们。

昨天，一个在东部做住院医生的印度人打电话给我，问项目的事，他研究区域中心的EB-5项目3个月了，现在要找小项目做。对我们的项目的行业和模式非常感兴趣。准备和印度的家人筹备好资金，来考察项目就投资。

看来投资人已经主动去联络项目方选项目了。

july0902 : 2011-08-18#266

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

有没有最新的项目总汇，最好是到目前为止还有名额的？那个曼哈顿万豪的项目已经满员了。

visatousa : 2011-08-18#267

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

先找移民中介呢还是先找项目呢？

这是一个类似先有鸡还是先有蛋的问题。

july0902 : 2011-08-18#268

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

呵呵，不想找中介，就想找点项目，自己研究着看。

zoema : 2011-08-18#269

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

visatousa 说:
先找移民中介呢还是先找项目呢？

这是一个类似先有鸡还是先有蛋的问题。

有没有中介，项目照样进行中。现在的新趋势，就是投资人直接和项目方联系。现在就有印度的，东欧的投资人和我们联系。

正常程序是：
投资人不需交5000圆的名额费。
投资人不交管理费就可以索要资料。
决定项目后签合同，交管理费。
律师在递交526表前一周打款到监管账户。

现在明白了，为什么美国移民的路上这么艰险，汉奸中介太多（不包括那些要5000圆名额费的中介，哈）。

hw777 : 2011-08-18#270

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema, 最近国内有报道说阿拉巴马一个CP长者屋项目只要25万美元的投资款，是否有其事，你听过吗？

zoema : 2011-08-18#271

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hw777 说:
zoema, 最近国内有报道说阿拉巴马一个CP长者屋项目只要25万美元的投资款，是否有其事，你听过吗？

如果他们招EB-5投资人的话，TEA地区必须是50万，非TEA是100万。阿拉巴马州虽经济不算发达，但也不都是50万投资(人口超过20000的城镇和州里的中心城市非HUA是100万）。如果说是25万投资，不知道他们做EB-5项目了？

visatousa : 2011-08-18#272

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这种问题不用惊动ZOEMA大仙，只要是投资移民，最低投资门槛是50万美元。

闹闹和点点 : 2011-10-08#273

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因风飞过蔷薇说:
我有一个很简单的逻辑，一个人说话强势刻薄，那么别以为他会对你善良。如果一个中介对同行是这种咄咄逼人刻薄的方式，那么做为申请人，万一有点分歧或者有点纠纷，试想这个中介能心平气和帮你客观解决么？对这种人，哪怕他业务水平再高，哪怕他的项目是奥巴马办的，我也是敬而远之，在移民长达3年多的过程中，谁也不保证能出啥问题出啥纠纷，就这种说话方式，我这种小心眼的人不是要给气死的啊～～
混这个论坛很久了，守法公民和ROY，一直让人敬佩就是因为他们人格魅力。不要以为打倒同行攻击同行就能显示自己的才能，平和冷静客观才是一个中介真正吸引人的品质。
我知道我得罪了某些人，不过我没有任何利益在这个论坛上，还是那句话，无欲而刚，所以那些被我得罪的人，不用费心思来攻击我，一则我无所谓，二来我觉得确实要少来论坛，节约时间赚钱养儿子。本来是抱着学习和获取信息的态度来论坛混的，不是为了看互相人身攻击，项目攻击的。

说的真好啊，怎么句句都像是我心里的话呢？！
俺的规划是去解放加拿大的，今天闲逛到这里，无意间看到蔷薇TX的文字，想想自己这半年多来接触到的国内的各路中介的经历和感受，故上来狂顶并预祝蔷薇TX事事如意！

beyond_9 : 2011-10-09#274

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看L.A times的报道..万豪老板自豪的说：L.A万豪这个项目能创造100个就业机会..可是有230多个投资人啊.....真他奶奶的晕。 L.A万豪 GOOGLE上看位置倒还不错....和丽丝卡尔顿和J.W 万豪挨着...离死台普斯中心也是步行的距离...报道上说L.A DOWNTOWN 今年的酒店入住率有70%，比09年的65%有回升...
谁有这个项目的备忘录和运营协议？可以给我发一份吗？？beyond_yxf@hotmail.com

Adarlin0528 : 2011-10-10#275

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zoema 说:
请马老师给我一份名单。谢谢！zyn88833766@yahoo.com.cn

发过去了。这是我在5月总结的。没有最近的。

前几天接到个美国的移民律师所来的咨询项目的电话。他们就是根据区域中心的名单，找到了密尔沃基区域中心。再从他们的网站上找到我们。

昨天，一个在东部做住院医生的印度人打电话给我，问项目的事，他研究区域中心的EB-5项目3个月了，现在要找小项目做。对我们的项目的行业和模式非常感兴趣。准备和印度的家人筹备好资金，来考察项目就投资。

看来投资人已经主动去联络项目方选项目了。[/quote]
美国的项目方都欢迎投资人主动去找的吧？？但是申请材料又是另外一个问题，美国项目方也不能做材料啊

Adarlin0528 : 2011-10-10#276

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

闹闹和点点说:
说的真好啊，怎么句句都像是我心里的话呢？！
俺的规划是去解放加拿大的，今天闲逛到这里，无意间看到蔷薇TX的文字，想想自己这半年多来接触到的国内的各路中介的经历和感受，故上来狂顶并预祝蔷薇TX事事如意！

好贴，我顶，我顶顶顶 :wdb37:

Adarlin0528 : 2011-10-10#277

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

hw777 说:
zoema, 最近国内有报道说阿拉巴马一个CP长者屋项目只要25万美元的投资款，是否有其事，你听过吗？

CP长者屋连具体在哪里建房子都不确定吧。这个项目现在还有吗

Adarlin0528 : 2011-10-10#278

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
有没有中介，项目照样进行中。现在的新趋势，就是投资人直接和项目方联系。现在就有印度的，东欧的投资人和我们联系。

正常程序是：
投资人不需交5000圆的名额费。
投资人不交管理费就可以索要资料。
决定项目后签合同，交管理费。
律师在递交526表前一周打款到监管账户。

现在明白了，为什么美国移民的路上这么艰险，汉奸中介太多（不包括那些要5000圆名额费的中介，哈）。

5000yuan名额费是啥意思？

Adarlin0528 : 2011-10-10#279

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青豆说:
看了很多贴，发现你有一个特点。只要是自已做的项目都好，别人的项目都不好。为什么不客观一点呢？自己不知道的东西用MAYBE来回答，这么不严谨的中介，专业性在哪里？

顶

Adarlin0528 : 2011-10-10#280

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zoema 说:
美国生活租赁厂房的模式是比较成功的，目前都是829全部通过的。他们在西雅图也做了万豪酒店的项目，829的申请还没开始呢，所以不知道他们的这个模式，移民局的认可程度如何。

关于投资酒店的模式跟厂房应该是不同的。厂房项目，只要租给某个公司就可以。一般的租约都是5-10年，比较稳定。特别是以低于市价出租，就会很快租满。这样，工作的计算比较直接。这个模式，投资人的绿卡很有保证。五年后，他们靠贷款退还50%-65%的投资，其他的钱就套在里边了。

酒店是以房间的日入租率来算的，季节性非常强，有时客人多，盈利就好。如旅游淡季，客房的使用率低，但经营成本是固定的，有些月损失是正常的。我们正在做一个从酒店改造成养老院的投资移民项目，就是把酒店的季节性盈利转变成养老院平稳性盈利。我们会在6月接手酒店管理，因为5月的客房预订少，会赔钱。

旅游业和建筑业的工作是季节性，移民局对这类工作有特别的要求要满足。投资人要考虑。

总的来讲，美国生活是美国区域中心里最稳定，项目成功率最高的。别的区域中心也说自己的100%的829通过率，但他们项目中的投资人还没完全到达829申请阶段，这种吹虚有点言之过早。

有介绍我来这里了解洛杉矶万豪酒店项目的信息，还是有所收获的，这里增加两个问题，一个是厂房项目和酒店项目是不是同属于地产项目，就是投资款只用来建造物业，并不负责后面的经营及亏损，如果亏损投资人拿不到收益，但是不追加投资，只要项目不倒闭一直存在就可以。第二个问题，酒店所在地的人流量，是依靠旅游，还是原本有体育赛事，各种娱乐项目等吸引大众，用什么来评估入住率？有人拿到过相关资料吗

Adarlin0528 : 2011-10-10#281

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

visatousa 说:
“我感觉，这个项目该是中国市场上大型项目中风险最低的。”

它要是风险低，好多项目都笑了，幸亏只是你说的。

矬子里拔大个，算是好的就可以，风险各异，很难比较

Adarlin0528 : 2011-10-10#282

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kkk319324 说:
请问还有哪个万豪酒店的项目？在哪里的？也是美国生活公司的吗？虽然我是做了eb-5，但是也想8挂一下，最近有朋友向我取经，但是没什么时间做功课，孤陋寡闻，请大侠赐教！

还有好几家万豪，他们说的美国生活公司开发在西雅图先锋广场的万豪酒店

4mykaren : 2011-10-15#283

再谈TEA

大家还有什么意见？

visatousa : 2011-10-15#284

回复: 再谈TEA

4mykaren 说:
大家还有什么意见？

参见本坛其他帖子

1、TEA认定报告至今没有
2、就业分析报告的经济影响范围
3、过于乐观的市场分析

MT村姑 : 2011-10-17#285

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

visatousa 说:
“我感觉，这个项目该是中国市场上大型项目中风险最低的。”

它要是风险低，好多项目都笑了，幸亏只是你说的。

参考了这么多，目前确实觉得这个项目是市场上风险较低的一个，而且，西雅图的万豪酒店已经能够确定有829申请成功的案例，现在可以放心了 :wdb9:

visatousa : 2011-10-17#286

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

MT村姑说:
参考了这么多，目前确实觉得这个项目是市场上风险较低的一个，而且，西雅图的万豪酒店已经能够确定有829申请成功的案例，现在可以放心了

村姑问问你们村长，有这么选项目的吗？

EB5fan : 2011-10-17#287

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

MT村姑说:
参考了这么多，目前确实觉得这个项目是市场上风险较低的一个，而且，西雅图的万豪酒店已经能够确定有829申请成功的案例，现在可以放心了

不敢苟同!

visatousa : 2011-12-21#288

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

日前，新浪、网易、搜狐三大门户网站年终颁奖盛典均落下帷幕。在移民机构类的评选中，世贸通移民集团均榜上有名，一举囊括了新浪、网易、搜狐三大门户年终大奖！

frontierman : 2012-01-12#289

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visatousa 说:
日前，新浪、网易、搜狐三大门户网站年终颁奖盛典均落下帷幕。在移民机构类的评选中，世贸通移民集团均榜上有名，一举囊括了新浪、网易、搜狐三大门户年终大奖！

这能说明什么问题呢？世贸通会烧钱！仅此而已！ :wdb6:

先拿你们的829成功案例出来显摆一下吧！ :wdb23:

还有，南州风电的投资者，你们什么时候给到一个满意的答复呢？ :wdb2:

所以，你们这些年轻小伙子啊，不要只看到表面的东西，要实实在在的做点实事才是硬道理！

chris_jiang2002 : 2012-01-12#290

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zoema 说:
属实。他们的招募协议是明写扣钱的。

我还在研究这个帖子，忍不住想说一句，没成还要钱就太无赖了吧。是谁扣了6万，中介，还是律师会计师，还是美国生活公司。

看看看 : 2012-01-12#291

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

chris_jiang2002 说:
我还在研究这个帖子，忍不住想说一句，没成还要钱就太无赖了吧。是谁扣了6万，中介，还是律师会计师，还是美国生活公司。

是谁说没成要扣钱的？吓唬人？还是骗人呢？

chris_jiang2002 : 2012-01-12#292

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visatousa 说:
洛杉矶downtown万豪酒店建于1984年洛杉矶奥运会举办前夕。2007年，Namco Capital公司以1.09亿美元购入该酒店，不料第2年美国爆发金融危机，酒店因此债务缠身，经营陷入困境；2009年4月，该酒店申请破产保护并寻求出售。

深圳新世界集团以6300万美元最后收购成功。

需要指出的是：这6300万中，中国银行洛杉矶分行独家提供了50%的贷款。换句话说原破产酒店在银行是贷不出款的，美国银行对于酒店业不予资金支持，只有中资机构，并基于收购方的Credit 才得以成功收购。

请教：“美国银行对于酒店业不予资金支持”是怎么得到信息的？真实性如何？银行业的一个普遍的非约束性的策略？WHY？ ----后来我看到你更多的信息，大意是2008酒店业不景气，想了解一下现在都2012了，是否情况有所变化？

zoema : 2012-01-12#293

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

chris_jiang2002 说:
请教：“美国银行对于酒店业不予资金支持”是怎么得到信息的？真实性如何？银行业的一个普遍的非约束性的策略？WHY？ ----后来我看到你更多的信息，大意是2008酒店业不景气，想了解一下现在都2012了，是否情况有所变化？

你去在美国银行问一问就知道了。现在依然是建酒店，银行几乎不给贷款，所以都跑到EB-5那里去了。

chris_jiang2002 : 2012-01-12#294

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Willows 说:
[FONT=黑体]评价抵押物的作用移民机构如何挑选eb-5项目[/FONT](2011-02-14 09:23:03)

李旭

自从美国移民局允许申请人组成有限合伙之公司进行投资后，通过有限合伙制企业向项目方放贷已经成了目前eb-5项目投资的最常见形式。
第一个通过放贷投资的项目是华人申报，并第一次获得移民局批准的，强调抵押品的概念也是同一个人首先引入到eb-5项目推广中的，如今，这种投资形式和市场推广手段已经成为eb-5的主流。此人目前仍然活跃在eb-5领域，不断创新是这位华人eb-5机构创建人令人钦佩之处，但不能否认，参与创新形式的申请人在得到额外机会的同时也承担了额外的风险。
2003年我曾经与一个eb-5项目接触，当时的计划就是用一家工厂的土地和机器设备作抵押，向投资方贷款。我和项目方有过一个对话：
我：“没有纳入抵押品范围的其它资产是否也是债权人追索债务的对象？”
项目方：“也是。”
我：“那么即使没有被列入抵押物，是不是这些土地、机器设备仍然是债权人追索债务的对象？”
项目方：“仍然是。”
我：“是不是包括银行在内的其他债权人不能拿走列入抵押品的资产？”
项目方：“如果有到期的银行贷款，银行债权优先。”
我：“如果项目不还钱，是不是可以直接拿走抵押品？”
项目方：“不是，要有司法程序。”
我：“如果这样，我没有看出有没有抵押的区别。”
项目方：“借款人不能转让列入抵押品清单的资产，可以保证将来还钱的资产存在。”
我：“但是法律是否能够保证将来借款人有绝对的唯一第一优先权获得抵押品？”
项目方：“多数情况下可以。”
我：“是不是可以这样理解，抵押只对借款人恶意逃避债务有很强制约作用，但也不能完全避免？”
项目方：“可以这么理解。”

抵押物绝对不是申请人收回投资的最有力保障，充其量只是一个心理安慰而已。结论是：抵押物仅仅是中国人针对中国人心理发明的用于取信中国人的销售手段而已。绝对的中国特色。

不要误解，我在寻找eb-5项目时还是要抵押物的，但这仅仅是为了迎合申请人的无奈之举，作为移民机构，自己可千万不要被自己设计的广告迷住双眼！

为什么抵押物的功效有限？我们看看当项目方不还款时的情况：

1、项目方有积极还款的意愿，仅仅是没有还款的现金能力。
那么项目方主动配合将抵押品给投资方，但投资方能做什么呢？将抵押品出售？将抵押品抵押再融资？经营抵押品获得现金收入？无论哪种方式，显然都不如让项目方自行处置抵押品变现还钱来得可行。抵押品的设计有点儿多余吧，显然，只要项目方有积极还款的意愿并且有可以变现的资产，不用抵押品一样会还钱。

2、项目方有足够的现金，但是想逃避债务。
此时，抵押品完全无用，甚至可能是个负担。因为投资方反正也要上诉法庭，一旦法庭执行，执行现金和易变现资产就OK了，有抵押品存在，万一将抵押品资产优先还给投资方岂不是很麻烦，谁负责把这些资产变现呢，谁承担变现的成本和可能的损失呢？如果抵押品是项目方维持经营的核心资产就更糟糕了，抵押品被执行了企业可能破产，这对债权人收回债务可能会是一个噩梦。如果上诉失败，有抵押品约定也是白搭，债权都不能被执行，抵押品还有什么用？

3、项目方没有足够的现金，但是有足够的资产，并且不积极还钱。
这种情况和情况2类似，有没有抵押品都一样。

4、项目不积极还钱，而且有很多债主都在追债。但项目方还有足够的净资产可以用来还钱。
遇到这种局面，在美国99%的情况下其它债主都是银行，无论有没有抵押品约定，银行都有优先权。不要听信任何人说可以先于银行收回债务的说法，就算银行债权到期日比你的晚，你都不可能在不得到银行支持的情况下收回可能影响企业正常运营的核心资产。

5、项目方资不抵债，且不积极配合还款。
知道美国有一个著名的破产保护法吧？债务人就是在这种情况下用的，其结果就是无论有没有抵押品，债权人都在保护期拿不到钱。

6、项目方从收到投资那一天就在计划着转移资产，卷钱走人。
抵押品确实对这些人有一定的制约作用，但客观地说，拥有一定资产（可以提供抵押品，自然有一定的资产），还抱着这样念头的项目方实在也算是极品了，在美国这样的法制国家不太容易遇到这种逻辑混乱的人。就算遇到了，有没有抵押品也不太重要，投资方总是可以通过法律手段维护自己的权利，追索项目方的资产。

总之，我的确没有发现抵押品在美国借贷关系中不可替代的作用，这和中国是完全不同的。反之，我却看到很多eb-5项目仅仅着眼于提供一个抵押品，然后向申请人要钱，然后中国申请人就不问5年后的现金流，踏踏实实地把钱投了过去。

你不会真的打算在项目方不还钱的时候拿走这个抵押品吧？

[FONT=宋体]这篇极端重要！[/FONT]

[FONT=宋体]联想我看纽约布鲁克林改造项目，发行方一味强调“第一顺位抵押索偿权”，看来都是。。。[/FONT]

[FONT=宋体]上周，与香港客户吃饭，才了解到，据香港银行法规，公司破产后，第一要还钱给银行。而中国大陆，破产后第一受偿人是员工工资、政府收税、银行排在后面。这个是法律的不同个，也许美国和香港破产法差不多吧，看来是。那么等于宣告“抵押品”的说辞毫无用处？！[/FONT]

chris_jiang2002 : 2012-01-12#295

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zoema 说:
另外要注意的是项目的承建成本。

大项目一般是不可能在5年的时候收回全部的投资。这样，项目方在五年的时候，以去银行贷款的方式退回投资人的投资。在现金流良好的情况下，银行可以借贷固定资产的65%。所以投资人要看项目五年后的资产的价值是多少，才可以估算出来5年后项目方可以筹款多少还款。

项目的城建成本不等于项目的资产价值。

“村长”曾提到过亚特兰大的一个养老院项目，照片还贴了出来，非常漂亮。这个项目当初的造价是3000万美金，几年后，现金流不够预期，拖延银行的月付款，被银行收回，资产定价为1100万美金。

这个项目的一个问题就是项目的造价偏高，现金流不能支持项目的资产价格。如果项目在策划的初期，不控制成本，几年后，现金流不到预期，资产的价值就会流失。

美国生活项目的最大问题就是项目的造价超高，其中的原因就是，一个是10%的项目方策划费。一个300万小项目，项目方要收10%的策划费，30万，这是无可厚非的。但一个12亿美金的大项目，策划费是1200万，难免过分了。这样做的唯一后果，是项目的造价超标。

美国项目的造价超高的另一个原因是承建公司是自家兄弟单位。国内搞工程的应该了解，这种合作关系在工程的成本控制上的后果。

曾经帮人看过美国生活的一个厂房项目。他们这类项目的绿卡记录是非常值得称赞的，所以投资人都看中。但那个项目的造价是1100万，但市场的评估价值才不到700万，说明，投资人钱一进项目，就贬值30-40%。五年后地产业突飞猛进，投资人可能保本，收回投资，不然就难说能收回多少了。

50万最终就买个绿卡回来了。这个万豪酒店项目也难免这个结局。

请给点个人的市场判断，就你在美国多年经验，是否可以理解为，大部分这种酒店项目其实问题雷同，命运雷同？我是指除了在纽约这种最繁荣地区（也不可能达到TEA）之外。前提是美国经济未来5年就如当下这么不死不活的僵着。

go2northamerica : 2012-01-12#296

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抵押品很重要，但光看抵押物是不行的，还要看还款能力以及抵押品的变现能力。

chris_jiang2002 : 2012-01-12#297

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美新说:
西雅图的万豪酒店829全部通过了吗？怎样证实？

以下内容是网上找来的广告：
2008年美国生活公司已在西雅图成功开发一个万豪酒店，如今所有客户在获得无条件绿卡的同时，每月还有分红约3000美元。即使有地产公司很积极地收购西雅图万豪酒店，也没有投资人愿意卖出自己的股份。因为除了月月分红，投资人拥有万豪酒店产权和酒店所处的地皮，这些物业升值空间巨大。西雅图万豪酒店项目的成功开发为洛杉矶万豪酒店打下良好基础。洛杉矶万豪酒店模式与西雅图一样，投资人将同时拥有黄金地段的地皮和万豪酒店产权。

朋友，如果你还听闻什么关于这个的信息，请告知。这个出乎我意料，2008-2009是美国的噩梦。酒店有这么火吗？这个酒店盖好的话，我准备直接订下房间，并找他们直接问生意如何。

chris_jiang2002 : 2012-01-12#298

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
看了一下，22个项目，除了3个100%出租率，3个左右80-90%出租率，大部分的项目出租率非常低，有些甚至是0。不知这些项目的日常维护的费用由谁出。这么低的出租率，829绿卡是难保证的

我看了这个网站，无法打开各个项目。不知是你们怎么看到出租率的？

另外，请问下这个 http://www.amlife.cn/2011-04-29-01-59-36.html 是否就是之前的西雅图万豪酒店项目，已经完成开业了吧，请问下ZOE是否知道入住率怎样？

chris_jiang2002 : 2012-01-12#299

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

zoema 说:
你去在美国银行问一问就知道了。现在依然是建酒店，银行几乎不给贷款，所以都跑到EB-5那里去了。

多谢。我是有些银行届的朋友，准备较真问下，以便证实这样一种市场气氛的存在。对于判断将来酒店的项目能否做是有用的。事无巨细，看来都得轮到自己一点一点做。

另，有一点请教。既然美国生活公司旗下那么多项目出租率不好，看了你们的回复，总之很不好的感觉。为什么还一个劲建酒店新？是否打算吞了中国投资人钱作为自己的固定资产，回报，那慢慢再说？826照给，等于50万买一个？

go2northamerica : 2012-01-12#300

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

估计是不好意思公布了吧

frontierman : 2012-01-12#301

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

go2northamerica 说:
估计是不好意思公布了吧

发现断章取义、混淆视听的不只是中国的某些无良记者啊，还有很多无良的中介从业人员。 :wdb26:

美国生活公司做了那么多项目，100%出租率的不在少数，你为什么就拿了一个目前空置的仓储出来？居心何在？试问你们推的项目有几个是敢于开诚布公的？信息是透明的？因为你们不敢，而他们敢这样做，足以证明他们是做实事的。至于你们说到时候能卖多少钱，不是你们说了算，市场会证明一切。问题是，某些人拿了钱了，连绿卡都帮投资人拿不到 :wdb14:

。
这个你们是不是该好好反省一下呢，是不是比起在群里无谓的攻击更有意义一些呢？
世界上没有完美的公司，更没有完美的项目，不要那么吹毛求疵，要不，人家美国人怎么就那么善良把那么好的项目给到我们中国人呢？！ :wdb23:

go2northamerica : 2012-01-13#302

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

人家美国人怎么就那么善良把那么好的项目给到我们中国人呢？！这是哪门子的逻辑啊？这就是你们对美国项目的认识和态度吗？

和我家差不多大的小仓库出租率还可以，稍微大点的就原形毕露。

chris_jiang2002 : 2012-01-13#303

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

frontierman 说:
发现断章取义、混淆视听的不只是中国的某些无良记者啊，还有很多无良的中介从业人员。
美国生活公司做了那么多项目，100%出租率的不在少数，你为什么就拿了一个目前空置的仓储出来？居心何在？试问你们推的项目有几个是敢于开诚布公的？信息是透明的？因为你们不敢，而他们敢这样做，足以证明他们是做实事的。至于你们说到时候能卖多少钱，不是你们说了算，市场会证明一切。问题是，某些人拿了钱了，连绿卡都帮投资人拿不到。
这个你们是不是该好好反省一下呢，是不是比起在群里无谓的攻击更有意义一些呢？
世界上没有完美的公司，更没有完美的项目，不要那么吹毛求疵，要不，人家美国人怎么就那么善良把那么好的项目给到我们中国人呢？！

原来你是移民公司。看了这个图。谢谢。能够将所有项目的图片发上来吗？若不方便请发：1053877951@qq.com 以及美国生活搞的西雅图万豪（如果开业的话）的入住情况介绍下。我是投资人，只想知道真相。

frontierman : 2012-01-13#304

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

go2northamerica 说:
人家美国人怎么就那么善良把那么好的项目给到我们中国人呢？！这是哪门子的逻辑啊？这就是你们对美国项目的认识和态度吗？

和我家差不多大的小仓库出租率还可以，稍微大点的就原形毕露。

不要揣着明白装糊涂了！您的意思是，你们推的项目就是100%的好咯？（就是拿不到绿卡 :wdb12:

）。项目再怎么样，你都可以在鸡蛋里面挑出骨头来，这难道就是您对项目的认识和态度？我并没有说他们的项目就是完美无缺，商业地产项目本来就是有风险的。

总之，希望你看问题的角度要客观、全面，以偏概全，只会给人带来误导，而不会给投资人任何有意义的指导作用。
我不希望这个帖子里面全部是你贬低我，我谩骂你的内容，这不是这个论坛的宗旨。本来是来学习东西的，看到这些不负责任的言论，我还是要说明一下。

看看看 : 2012-01-13#305

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

chris_jiang2002 说:
原来你是移民公司。看了这个图。谢谢。能够将所有项目的图片发上来吗？若不方便请发：1053877951@qq.com 以及美国生活搞的西雅图万豪（如果开业的话）的入住情况介绍下。我是投资人，只想知道真相。

目前LA 万豪这个项目还没有结束，你在/会考虑这个项目吗？

chris_jiang2002 : 2012-01-13#306

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

看看看说:
目前LA 万豪这个项目还没有结束，你在/会考虑这个项目吗？

那位 frontierman 的中介朋友也不肯回答一下问题。

我的看法可能保守，可能很多投资人根本没有时间去想这么细。听说目前在卖的是LA万豪，manhattan万豪卖完了。五星级酒店感觉修在大城市更扎实些。既然美国生活公司的西雅图万豪（好像也是一个eb-5），看起来开业了，那就研究下，如果经营情况好有收入来源，对于偿还我们的本金才有更好的保证，对买他们的产品也更有信心。（我不说正纳闷为什么美国生活公司很多项目出租率低得吓人嘛，3.4%，10.1%，那是在干嘛，那就是废铁废钢一堆，如果投这种项目当然血本无归！）

另外，这里的专家也讲了，酒店业美国的银行不给贷款。在中国，五星级酒店银行还是蛮欢迎的吧，且看起来生意都不错。但对中国的理解就真不能照搬到美国，美国的五星级酒店入住率可能差强人意，有空你也帮研究下，LA那些酒店的入住率。后续没有保障，就担心这个。

朋友，我深知，当下，美国经济实在太差太差太差，我拿到的一些真实的信息，比如华盛顿州的一个小城市University Place，理发店的生意都下跌30%，年轻人找不到工作又跑回家和父母住，当地政府没钱就请当地居民免费去政府听下电话帮忙，甚至居民免费帮政府清洁的事都有，有部分人的收入比几年前少了一半还不少。把50万美金钱投到这个国家，你会感觉自己是不是有点疯。为了绿卡，我也不想损失本金，所以，你不是急着要这个身份的话，尽量把这个一切都研究透吧。

ty1688 : 2012-01-14#307

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顶

columbiaman : 2012-01-14#308

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

chris_jiang2002 说:
那位 frontierman 的中介朋友也不肯回答一下问题。

我的看法可能保守，可能很多投资人根本没有时间去想这么细。听说目前在卖的是LA万豪，manhattan万豪卖完了。五星级酒店感觉修在大城市更扎实些。既然美国生活公司的西雅图万豪（好像也是一个eb-5），看起来开业了，那就研究下，如果经营情况好有收入来源，对于偿还我们的本金才有更好的保证，对买他们的产品也更有信心。（我不说正纳闷为什么美国生活公司很多项目出租率低得吓人嘛，3.4%，10.1%，那是在干嘛，那就是废铁废钢一堆，如果投这种项目当然血本无归！）

另外，这里的专家也讲了，酒店业美国的银行不给贷款。在中国，五星级酒店银行还是蛮欢迎的吧，且看起来生意都不错。但对中国的理解就真不能照搬到美国，美国的五星级酒店入住率可能差强人意，有空你也帮研究下，LA那些酒店的入住率。后续没有保障，就担心这个。

朋友，我深知，当下，美国经济实在太差太差太差，我拿到的一些真实的信息，比如华盛顿州的一个小城市University Place，理发店的生意都下跌30%，年轻人找不到工作又跑回家和父母住，当地政府没钱就请当地居民免费去政府听下电话帮忙，甚至居民免费帮政府清洁的事都有，有部分人的收入比几年前少了一半还不少。把50万美金钱投到这个国家，你会感觉自己是不是有点疯。为了绿卡，我也不想损失本金，所以，你不是急着要这个身份的话，尽量把这个一切都研究透吧。

你如果为了绿卡，就要有损失本金的打算；你如果都输不起的话，我建议你还是走别的路。

frontierman : 2012-01-17#309

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columbiaman 说:
你如果为了绿卡，就要有损失本金的打算；你如果都输不起的话，我建议你还是走别的路。

非常赞同你的观点！做EB5，就要有承担风险的心理和能力，不然的话，最好不要做。
chris_jiang2002 说现在美国经济太差太差，试问一下，如果美国经济非常好，谁在乎你50万美金给你绿卡呢？危机危机，机会是在危难中产生的。等到美国经济复苏得差不多了，你再慢慢的考虑，100万美金要你拿出来的时候，你还得乖乖的拿吧。
目前是最好的投资时期，这个是事实，无论从美国目前的经济状况，还是未来美元的走势来讲，投资人若项目选得好，终究还是收益的。

jbxzyz2012 : 2012-01-17#310

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谁有最新的南州的消息

richd : 2012-04-18#311

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请问这个项目的 I-526 申请如何？

pengdong : 2012-04-18#312

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richd 说:
请问这个项目的 I-526 申请如何？

他们做第二期推广的时候说第一期已经过了526。估计没问题

美国生活的绿卡有保证，本金不知道

visatousa : 2012-04-18#313

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pengdong 说:
他们做第二期推广的时候说第一期已经过了526。估计没问题

美国生活的绿卡有保证，本金不知道

绿卡谁都保证不了，公司是公司，项目是项目。

此一时彼一时，项目之间也各不同！

旧仓库翻新以前有人租，现在的酒店可不一定。

本金本来就没计划还啊。

pengdong : 2012-04-18#314

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visatousa 说:
绿卡谁都保证不了，公司是公司，项目是项目。

此一时彼一时，项目之间也各不同！

旧仓库翻新以前有人租，现在的酒店可不一定。

本金本来就没计划还啊。

是没怎么听说他们本金返还率。不过绿卡以往的项目都可以啊

visatousa : 2012-04-18#315

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frontierman 说:
不要那么吹毛求疵，要不，人家美国人怎么就那么善良把那么好的项目给到我们中国人呢？！

这个观点实在不敢苟同！

既不能作为攻击优质项目的理由，更不能作为替垃圾项目辩解的借口！

visatousa : 2012-04-18#316

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pengdong 说:
是没怎么听说他们本金返还率。不过绿卡以往的项目都可以啊

有的是“钱”、“卡”两全的项目，为什么要非得选投资款会长期被套的项目呢？

EB-5也要求有科学发展观！

NiceBoat : 2012-04-19#317

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谁又把这老坟刨出来打脸啊

kekeren : 2012-04-19#318

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看完这个帖子，各位前辈各抒己见，收获良多。前几天参加某移民公司的“美国波特兰万豪酒店项目”推介，不知各位前辈怎么看这个项目，望不吝赐教。
项目摘要：
总募集资金 $4900万美元
资金用途波特兰万豪全套房酒店股权项目
单位投资额 $50万美元
募集单位 98个
每个投资者可创造就业人数 17个
预期年化收益率 6%
退出机制 5-7年内通过整体收购或再融资方式，以15%的溢价（包括既有分红）收回投资。

visatousa : 2012-04-19#319

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是谁对谁的整体溢价收购？请说清楚！

richd : 2012-04-20#320

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pengdong 说:
是没怎么听说他们本金返还率。不过绿卡以往的项目都可以啊

美国生活是股权投资项目，退出是卖物业。所以本金何时退，没有明确的时间表。

BLFACT : 2012-06-13#321

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EB-5报告第22期：洛杉矶兰卡斯特市万豪居家酒店项目

洛杉矶兰卡斯特万豪居家酒店项目是美国投资移民区域中心运营商 “美国生活公司” （American Life Inc.）筹资1800万美元，在加利福尼亚州的兰卡斯特市修建一酒店和零售、餐馆设施的房地产项目。

摘要 1
1 项目简介 3
2 项目所在地 4
3 项目场地 6
4 来龙去脉 7
5 项目结构 8
6 风险分析 9
6.1 绿卡申请通过的风险 9
6.2 本金回收风险 9
7 背景情况 11
7.1 美国生活公司 11
7.2 美国生活公司的创办人Henry Liebman先生 12
7.3 山际管理公司（Intermountain Management LLC） 12
7.4 羚羊谷地区 12
8 结论 13

查询：http://www.blfact.com
联系：info@blfact.com
转自：http://blog.sina.com.cn/s/blog_a15e752001012igi.html

theniceboat : 2012-06-13#322

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visatousa 说:
“我感觉，这个项目该是中国市场上大型项目中风险最低的。”

它要是风险低，好多项目都笑了，幸亏只是你说的。

“风险最低”现在已经是贬义词了，之前两个“风险最低”的项目都挂了……

wolfman2012 : 2012-06-13#323

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richd 说:
美国生活是股权投资项目，退出是卖物业。所以本金何时退，没有明确的时间表。

其实从投资角度来说，要是赚钱的话，做个股东也好。

mushhead : 2012-06-13#324

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WESLEY 说:
其实从投资角度来说，要是赚钱的话，做个股东也好。

遗憾的是EB5的申请人是为了移民不是做风投。

richd : 2012-06-13#325

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WESLEY 说:
其实从投资角度来说，要是赚钱的话，做个股东也好。

做股东，投资美国商业地产，目前实际上是比较好的时机。

但前提是真正地为投资者负责，要有一个经验丰富的执行团队，明确的投资策略，然后就是介入点（买入价位）很大程度上决定投资的成败。

richd : 2012-06-13#326

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mushhead 说:
遗憾的是EB5的申请人是为了移民不是做风投。

美国商业地产不算疯投了。疯投基本钱扔进去，连个响可能都听不到；商业地产，至少地都砸了个坑 :wdb6:

go2northamerica : 2012-06-14#327

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在移民法中，此风投非彼风投

真蓝 : 2012-06-14#328

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richd 说:
做股东，投资美国商业地产，目前实际上是比较好的时机。

但前提是真正地为投资者负责，要有一个经验丰富的执行团队，明确的投资策略，然后就是介入点（买入价位）很大程度上决定投资的成败。

现在，应该是购买现成地产的好时机，是开发地产的坏时机。

在面包比面粉便宜的时候，决定买贵面粉，打算作面包去贱卖，这就是现在的eb-5房地产项目的“优势”啊～
:wdb10:

aruibeckham : 2012-06-14#329

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很形象的比方。

perfectkatie : 2012-06-14#330

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这个项目都递交补料了吧。

richd : 2012-06-14#331

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真蓝说:
现在，应该是购买现成地产的好时机，是开发地产的坏时机。

在面包比面粉便宜的时候，决定买贵面粉，打算作面包去贱卖，这就是现在的eb-5房地产项目的“优势”啊～

呵呵，的确现在是面包比面粉还便宜，这也是美国开发商很难从传统的融资渠道弄到钱的原因。大家都想跑过来忽悠EB5的钱啦。

单从投资的角度，面包的deal更多，不确定性更少。但EB5还要凑就业，所以大家都只得从和面开始。 :wdb14:

还有NYCRC这种投机取巧的，把别人和面的工分，都贴到自己的脸上。一边糊弄移民局一边欺骗EB5投资人 :wdb3:

加拿大家园论坛美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

原文链接：https://forum.iask.ca/threads/458873/

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