美国投资移民 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

[zoema]

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

应大家的要求，公布分享原文件。这可是我压箱底的啊。给点鲜花鼓励吧。

这个资料的提供有抄袭之嫌。 美国失业率数据，我在一周前就展现出来反驳你对威斯康星经济的观点。见http://forum.iask.ca/showthread.php?t=459892，22楼。

这个数据是整个都市的数据，并不是LA DOWNTOWN的数据。AMERICAN LIFE 需要重新评估TEA资格。 我现在研究了半天，觉得80%的可能符合，20%的几率是不符合TEA资格。用下边的网站更准确些。
http://www.novoco.com/new_markets/resources/ct/。 需要把AMERICAN LIFE LA 中心的几个census tract都加起来。但最后怎样平均，我不太明白，只有州政府机构知道。

投资人应该跟american life了解，他们区域 中心里包括那些census tracts, 只是地址的那个census tract 是不够TEA的。

 

[Willows]

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

我的说话是客观的，并且是有根据的。基于最新的数据你还要我怎么客观？前面的帖子也是说它缺少最新的TEA认定。别睁眼瞎说！

那你给我说说：洛杉矶万豪所在地区的失业率在投资者投资的时候到底是多少？出处是哪里？谁做的？什么时间的？

奉劝有些项目方或推广机构，不要因为自己的法律无知，而依然心存侥幸。没有事先的风险防范、也没有事中的风险控制，现在事后来补救，未免已经晚了点。这个意见够诚恳了吧。

肯指出问题是好事，得感谢人家。准不准确是另一回事，起码提供了我们看问题的角度，否则投资人未必知道如何下手。伏尔泰说：“我不同意你的观点，但我誓死捍卫你说话的权利。” 每个人都有说话的权利，当然，每个人屁股坐哪就自然决定了立场的局限性。这个自己想想也会明白。

请visatousa分析一下纽约曼哈顿的万豪酒店项目和华盛顿的万豪酒店项目。这是坛里“村长”以前看好的。

如果好的话，你们世贸通可以拿来做，那我们都是你的客户了。

有靠谱的项目，才把它吃进来。不要吃进后就拼命吹嘘。这样对人对己要有负责任的态度。

你们那个加州牧场真的不踏实，用工是个隐忧（绿卡没底); 资金也怕，你说那牧场主三代人55年才经营好个牧场，那现在五年肯定不行。到时银行不借钱给他，或者他不愿还钱，我们奈他不何。我们没时间、金钱、精力去打官司。

 

[Skyler Chen]

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

肯指出问题是好事，得感谢人家。准不准确是另一回事，起码提供了我们看问题的角度，否则投资人未必知道如何下手。伏尔泰说：“我不同意你的观点，但我誓死捍卫你说话的权利。” 每个人都有说话的权利，当然，每个人屁股坐哪就自然决定了立场的局限性。这个自己想想也会明白。

请visatousa分析一下纽约曼哈顿的万豪酒店项目和华盛顿的万豪酒店项目。这是坛里“村长”以前看好的。

如果好的话，你们世贸通可以拿来做，那我们都是你的客户了。

有靠谱的项目，才把它吃进来。不要吃进后就拼命吹嘘。这样对人对己要有负责任的态度。

你们那个加州牧场真的不踏实，用工是个隐忧（绿卡没底); 资金也怕，你说那牧场主三代人55年才经营好个牧场，那现在五年肯定不行。到时银行不借钱给他，或者他不愿还钱，我们奈他不何。我们没时间、金钱、精力去打官司。

说到投资者心坎儿里去了。这个论坛要老是这两三个中介或项目方在这吹嘘自己，贬低别人，真是不来也罢!

 

[visatousa]

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

“你说那牧场主三代人55年才经营好个牧场”
请把那个“才”字去掉
最靠谱的就是就业的解决，两大参数都已经确定。
才借了1500万，又有每天的鲜奶现金流，随便找点东西都够还这个投资。
该公司在银行的Credit很好。
那些牧场主很老实，别污蔑他们。
你说你要怎么个证明法，你才能满意？
借贷型项目就看抵押品的价值和变现能力。

说到“没时间、金钱、精力去打官司”，请问如果要是不还钱，什么项目都一样，哪个项目能省去这份担心？

 

[Willows]

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

[FONT=黑体]评价抵押物的作用移民机构如何挑选eb-5项目[/FONT](2011-02-14 09:23:03)

李旭


自从美国移民局允许申请人组成有限合伙之公司进行投资后，通过有限合伙制企业向项目方放贷已经成了目前eb-5项目投资的最常见形式。
第一个通过放贷投资的项目是华人申报，并第一次获得移民局批准的，强调抵押品的概念也是同一个人首先引入到eb-5项目推广中的，如今，这种投资形式和市场推广手段已经成为eb-5的主流。此人目前仍然活跃在eb-5领域，不断创新是这位华人eb-5机构创建人令人钦佩之处，但不能否认，参与创新形式的申请人在得到额外机会的同时也承担了额外的风险。
2003年我曾经与一个eb-5项目接触，当时的计划就是用一家工厂的土地和机器设备作抵押，向投资方贷款。我和项目方有过一个对话：
我：“没有纳入抵押品范围的其它资产是否也是债权人追索债务的对象？”
项目方：“也是。”
我：“那么即使没有被列入抵押物，是不是这些土地、机器设备仍然是债权人追索债务的对象？”
项目方：“仍然是。”
我：“是不是包括银行在内的其他债权人不能拿走列入抵押品的资产？”
项目方：“如果有到期的银行贷款，银行债权优先。”
我：“如果项目不还钱，是不是可以直接拿走抵押品？”
项目方：“不是，要有司法程序。”
我：“如果这样，我没有看出有没有抵押的区别。”
项目方：“借款人不能转让列入抵押品清单的资产，可以保证将来还钱的资产存在。”
我：“但是法律是否能够保证将来借款人有绝对的唯一第一优先权获得抵押品？”
项目方：“多数情况下可以。”
我：“是不是可以这样理解，抵押只对借款人恶意逃避债务有很强制约作用，但也不能完全避免？”
项目方：“可以这么理解。”

抵押物绝对不是申请人收回投资的最有力保障，充其量只是一个心理安慰而已。结论是：抵押物仅仅是中国人针对中国人心理发明的用于取信中国人的销售手段而已。绝对的中国特色。

不要误解，我在寻找eb-5项目时还是要抵押物的，但这仅仅是为了迎合申请人的无奈之举，作为移民机构，自己可千万不要被自己设计的广告迷住双眼！

为什么抵押物的功效有限？我们看看当项目方不还款时的情况：

1、项目方有积极还款的意愿，仅仅是没有还款的现金能力。
那么项目方主动配合将抵押品给投资方，但投资方能做什么呢？将抵押品出售？将抵押品抵押再融资？经营抵押品获得现金收入？无论哪种方式，显然都不如让项目方自行处置抵押品变现还钱来得可行。抵押品的设计有点儿多余吧，显然，只要项目方有积极还款的意愿并且有可以变现的资产，不用抵押品一样会还钱。

2、项目方有足够的现金，但是想逃避债务。
此时，抵押品完全无用，甚至可能是个负担。因为投资方反正也要上诉法庭，一旦法庭执行，执行现金和易变现资产就OK了，有抵押品存在，万一将抵押品资产优先还给投资方岂不是很麻烦，谁负责把这些资产变现呢，谁承担变现的成本和可能的损失呢？如果抵押品是项目方维持经营的核心资产就更糟糕了，抵押品被执行了企业可能破产，这对债权人收回债务可能会是一个噩梦。如果上诉失败，有抵押品约定也是白搭，债权都不能被执行，抵押品还有什么用？

3、项目方没有足够的现金，但是有足够的资产，并且不积极还钱。
这种情况和情况2类似，有没有抵押品都一样。

4、项目不积极还钱，而且有很多债主都在追债。但项目方还有足够的净资产可以用来还钱。
遇到这种局面，在美国99%的情况下其它债主都是银行，无论有没有抵押品约定，银行都有优先权。不要听信任何人说可以先于银行收回债务的说法，就算银行债权到期日比你的晚，你都不可能在不得到银行支持的情况下收回可能影响企业正常运营的核心资产。

5、项目方资不抵债，且不积极配合还款。
知道美国有一个著名的破产保护法吧？债务人就是在这种情况下用的，其结果就是无论有没有抵押品，债权人都在保护期拿不到钱。

6、项目方从收到投资那一天就在计划着转移资产，卷钱走人。
抵押品确实对这些人有一定的制约作用，但客观地说，拥有一定资产（可以提供抵押品，自然有一定的资产），还抱着这样念头的项目方实在也算是极品了，在美国这样的法制国家不太容易遇到这种逻辑混乱的人。就算遇到了，有没有抵押品也不太重要，投资方总是可以通过法律手段维护自己的权利，追索项目方的资产。

总之，我的确没有发现抵押品在美国借贷关系中不可替代的作用，这和中国是完全不同的。反之，我却看到很多eb-5项目仅仅着眼于提供一个抵押品，然后向申请人要钱，然后中国申请人就不问5年后的现金流，踏踏实实地把钱投了过去。

你不会真的打算在项目方不还钱的时候拿走这个抵押品吧？

 

[Willows]

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

抵押物绝对不是申请人收回投资的最有力保障，充其量只是一个心理安慰而已。结论是：抵押物仅仅是中国人针对中国人心理发明的用于取信中国人的销售手段而已。绝对的中国特色。

 

[淡泊人生]

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

我判断项目五年后能否还款，就是看项目运作后有没有良好现金流的回笼，有没有盈利可能。

 

[zoema]

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

我判断项目五年后能否还款，就是看项目运作后有没有良好现金流的回笼，有没有盈利可能。

另外要注意的是项目的承建成本。

大项目一般是不可能在5年的时候收回全部的投资。这样，项目方在五年的时候，以去银行贷款的方式退回投资人的投资。 在现金流良好的情况下，银行可以借贷固定资产的65%。 所以投资人要看项目五年后的资产的价值是多少，才可以估算出来5年后项目方可以筹款多少还款。

项目的城建成本不等于项目的资产价值。

“村长”曾提到过亚特兰大的一个养老院项目，照片还贴了出来，非常漂亮。这个项目当初的造价是3000万美金，几年后，现金流不够预期，拖延银行的月付款，被银行收回，资产定价为1100万美金。

这个项目的一个问题就是项目的造价偏高，现金流不能支持项目的资产价格。 如果项目在策划的初期，不控制成本，几年后，现金流不到预期，资产的价值就会流失。

美国生活项目的最大问题就是项目的造价超高，其中的原因就是，一个是10%的项目方策划费。一个300万小项目，项目方要收10%的策划费，30万，这是无可厚非的。但一个12亿美金的大项目，策划费是1200万，难免过分了。这样做的唯一后果，是项目的造价超标。

美国项目的造价超高的另一个原因是承建公司是自家兄弟单位。国内搞工程的应该了解，这种合作关系在工程的成本控制上的后果。

曾经帮人看过美国生活的一个厂房项目。他们这类项目的绿卡记录是非常值得称赞的，所以投资人都看中。但那个项目的造价是1100万，但市场的评估价值才不到700万， 说明，投资人钱一进项目，就贬值30-40%。 五年后地产业突飞猛进，投资人可能保本，收回投资，不然就难说能收回多少了。

50万最终就买个绿卡回来了。这个万豪酒店项目也难免这个结局。

 

[wangxs2010]

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

另外要注意的是项目的承建成本。

大项目一般是不可能在5年的时候收回全部的投资。这样，项目方在五年的时候，以去银行贷款的方式退回投资人的投资。 在现金流良好的情况下，银行可以借贷固定资产的65%。 所以投资人要看项目五年后的资产的价值是多少，才可以估算出来5年后项目方可以筹款多少还款。

项目的城建成本不等于项目的资产价值。

“村长”曾提到过亚特兰大的一个养老院项目，照片还贴了出来，非常漂亮。这个项目当初的造价是3000万美金，几年后，现金流不够预期，拖延银行的月付款，被银行收回，资产定价为1100万美金。

这个项目的一个问题就是项目的造价偏高，现金流不能支持项目的资产价格。 如果项目在策划的初期，不控制成本，几年后，现金流不到预期，资产的价值就会流失。

美国生活项目的最大问题就是项目的造价超高，其中的原因就是，一个是10%的项目方策划费。一个300万小项目，项目方要收10%的策划费，30万，这是无可厚非的。但一个12亿美金的大项目，策划费是1200万，难免过分了。这样做的唯一后果，是项目的造价超标。

美国项目的造价超高的另一个原因是承建公司是自家兄弟单位。国内搞工程的应该了解，这种合作关系在工程的成本控制上的后果。

曾经帮人看过美国生活的一个厂房项目。他们这类项目的绿卡记录是非常值得称赞的，所以投资人都看中。但那个项目的造价是1100万，但市场的评估价值才不到700万， 说明，投资人钱一进项目，就贬值30-40%。 五年后地产业突飞猛进，投资人可能保本，收回投资，不然就难说能收回多少了。

50万最终就买个绿卡回来了。这个万豪酒店项目也难免这个结局。

关注这个项目，也是冲着生活公司来的！只是这潭水好深啊。局外人怎么得知真相啊。盼望高手给指点。

 

[EB5AEB5]

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

只是地址的那个census tract 是不够TEA的。

不是TEA能过526吗？过不了526项目方和中介不是白忙？
这个项目应该算是直投吧？

谢谢

 

[zoema]

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

不是TEA能过526吗？过不了526项目方和中介不是白忙？
这个项目应该算是直投吧？

谢谢

这个项目必须，也是区域中心。美国生活只用间接就业的模式。

美国生活的LA区域中心需要重新申请TEA资格，对他们所有的CENSUS TRACT 都要评定。他们现在提供的资料应该是无效的。

如果没有TEA资格，这个项目就泡汤了。

 

[zoema]

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

关注这个项目，也是冲着生活公司来的！只是这潭水好深啊。局外人怎么得知真相啊。盼望高手给指点。

EB-5潭水不深，所有人都会做的。美国的绿卡都不是白给的。

 

[心翼123]

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

现在LA万豪的CENSUS TRACT人口是1300来人，需要周围的CENSUS TRACT一起连起来，才可凑到20000 人口，这样他们的失业率可能未必能到150%。这个评定比较复杂，只有移民局的最终核定才可确定。

Zoema,你好，你这里说的这个观点我不是特别明白，据我的理解，对TEA的定义是：1）失业率到全国平均的150%，或者2）在少于20000人的区域，两者满足一个即可。如果LA万豪的人口只有1300人，失业率41%，那么他两个条件都满足啊，为什么还要凑到20000人。望不吝赐教，谢谢！

 

[EB5AEB5]

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

EB-5潭水不深，所有人都会做的。美国的绿卡都不是白给的。

 

[zoema]

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

Zoema,你好，你这里说的这个观点我不是特别明白，据我的理解，对TEA的定义是：1）失业率到全国平均的150%，或者2）在少于20000人的区域，两者满足一个即可。如果LA万豪的人口只有1300人，失业率41%，那么他两个条件都满足啊，为什么还要凑到20000人。望不吝赐教，谢谢！

TEA 从广义讲，是指高失业区，或农村。

农村是指MSA外，20000人口以下的乡镇。

高失业区的两个条件是 1）失业率在全国的150%以上。2）本区人口在20，000以上。 单单一个census tract 人口不到20，000就 不可以申请TEA.

 

[visatousa]

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

Zoema,你好，你这里说的这个观点我不是特别明白，据我的理解，对TEA的定义是：1）失业率到全国平均的150%，或者2）在少于20000人的区域，两者满足一个即可。如果LA万豪的人口只有1300人，失业率41%，那么他两个条件都满足啊，为什么还要凑到20000人。望不吝赐教，谢谢！

给大家看看我是如何查证这个地区失业率的。

首先我们要有这个项目的地址，该项目坐落在W Olympic Blvd & Francisco St Los Angeles, CA 90015, USA，Jw万豪酒店的对面（J W Marriott-La Live），用google map 查到具体的地址的是：
900 West Olympic Boulevard
Los Angeles, CA 90015-1328, United States
链接如下： http://maps.google.com.hk/maps/plac...ed=0CA0Q-gswAA&sa=X&ei=d48GTu7xAsSSkQXouojZCA

然后将上述地址输入Census官方查询网站：http://factfinder.census.gov/servlet/ACSSAFFFacts?_submenuId=factsheet_1&_sse=on
（这个蔷薇在以前的帖子中也教过大家如何使用了）

查看附图中一步一来，最后结果的链接页面如下：
http://factfinder.census.gov/servle...09_5YR_G00_&-_lang=en&-redoLog=false&-_sse=on

结果显示该Census Tract 官方失业率只有2%，显然达不到高于全国失业率水平150%的水品，该地区又不属于任何一个Non-Metro Counties，因此洛杉矶万豪酒店Eb-5项目目前还不具备TEA资格，投资必须是100万美金。

 

[心翼123]

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

谢谢两位的解释。

还有几个疑问：
- 这个项目对就业预测用的模型是IMPLAN，而不是RIMSII，移民局
会认IMPLAN算出来的数据吗
- 所有的预测数据是按照2016年来做的，而多数人会在2014年（2011+3年）申请I-829，这样预测的数据合理吗
- 按照预测，这个项目在Nation wide 的就业是3800个左右，在
statewide是2700个左右，在LA county的就业是2100个左右，
移民局认哪一个呢？

 

[zoema]

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

给大家看看我是如何查证这个地区失业率的。

首先我们要有这个项目的地址，该项目坐落在W Olympic Blvd & Francisco St Los Angeles, CA 90015, USA，Jw万豪酒店的对面（J W Marriott-La Live），用google map 查到具体的地址的是：
900 West Olympic Boulevard
Los Angeles, CA 90015-1328, United States
链接如下： http://maps.google.com.hk/maps/plac...ed=0CA0Q-gswAA&sa=X&ei=d48GTu7xAsSSkQXouojZCA

然后将上述地址输入Census官方查询网站：http://factfinder.census.gov/servlet/ACSSAFFFacts?_submenuId=factsheet_1&_sse=on
（这个蔷薇在以前的帖子中也教过大家如何使用了）

查看附图中一步一来，最后结果的链接页面如下：
http://factfinder.census.gov/servlet/ADPTable?_bm=y&-geo_id=14000US06037207710&-qr_name=ACS_2009_5YR

_G00_DP5YR3&-ds_name=ACS_2009_5YR_G00_&-_lang=en&-redoLog=false&-_sse=on

结果显示该Census Tract 官方失业率只有2%，显然达不到高于全国失业率水平150%的水品，该地区又不属于任何一个Non-Metro Counties，因此洛杉矶万豪酒店Eb-5项目目前还不具备TEA资格，投资必须是100万美金。

老哥，那数据是2005-2009年的估算，太过时了。

最简单的网站是http://www.novoco.com/new_markets/resources/ct/

地址输进去，显示图大部分是粉色的，说明是NEW MARKET TAX CREDIT 范围，间接指出是高失业区。酒店的地点的CENSUS TRACT的失业率为30%，但人口是1300。移民局要求大城市里的TEA区人口最低是2万,所以只是这一片是不够人口，要LA REGIONAL CENTER的整个的平均的失业率，达到14%左右。 我粗略估算，他们是可以符合的，80%的几率。

 

[zoema]

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

谢谢两位的解释。

还有几个疑问：
- 这个项目对就业预测用的模型是IMPLAN，而不是RIMSII，移民局
会认IMPLAN算出来的数据吗 --- 没问题。
- 所有的预测数据是按照2016年来做的，而多数人会在2014年（2011+3年）申请I-829，这样预测的数据合理吗 -- 这就是他们的829风险所在，投资人要权衡。
- 按照预测，这个项目在Nation wide 的就业是3800个左右，在
statewide是2700个左右，在LA county的就业是2100个左右，
移民局认哪一个呢？- 应该只认LA COUNTY的。

 

[心翼123]

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

谢谢Zoema。

我可不可以理解为：如果项目已经做了actual filing,那说明移民局已经认可了一下3点：
1. 该项目在TEA区域，投资额为50万
2. 认可项目方提供的就业计算模式
3. 2014年时，在项目按照计划进行的前提下（所有投资款到位，并按照计划产生营业额），移民局就会认可项目在2016年时能产生计划的就业，从而在2014年的时候就批准I-829。

反之，如果项目没有做actual filling，那移民局可能就不会认可以上三点，是吗？

谢谢了！