美国投资移民 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

[zoema]

回复: 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

谢谢Zoema。

我可不可以理解为：如果项目已经做了actual filing,那说明移民局已经认可了一下3点：
1. 该项目在TEA区域，投资额为50万 - 同意
2. 认可项目方提供的就业计算模式 - 同意
3. 2014年时，在项目按照计划进行的前提下（所有投资款到位，并按照计划产生营业额），移民局就会认可项目在2016年时能产生计划的就业- 从而在2014年的时候就批准I-829。-不同意（这个是最大的829风险）最好的结局是2014年投资人的I-829 申请 pending 到2016年，直到就业全部产生。

反之，如果项目没有做actual filling，那移民局可能就不会认可以上三点，是吗？- 同意

谢谢了！

 

[心翼123]

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但是在2014年下半年的时候，项目已经运作了2年半了（construction两年，实际运营半年），已经产生了一定数量的就业，难道还不可以以此为依据申请至少一部分人的I-829吗。

如果移民局明知这个项目I-829的时间是2014年，为什么要在I-924actual filling的时候认可一个2016年的数据呢？

 

[zoema]

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但是在2014年下半年的时候，项目已经运作了2年半了（construction两年，实际运营半年），已经产生了一定数量的就业，难道还不可以以此为依据申请至少一部分人的I-829吗。

如果移民局明知这个项目I-829的时间是2014年，为什么要在I-924actual filling的时候认可一个2016年的数据呢？

移民局认可2016年的收入和就业预测，并不代表，可以用预测来批准829申请。

这个项目的236个投资人是在2011年同时进行投资的。 236个投资人在2014年同时申请829。 但在2014年 只有少数的工作产生，比如说1500个工作，这样，只有150个投资人有合格的资料，移民局会批准他们的829申请。 其他186个投资人的829申请就要PENDING了。移民局会不会让这些投资人pending 到2016年，这就难讲了。这就是风险所在。投资人自己要衡量这个风险。

我现在做的养老院项目是同样的风险。60个床位的养老院，在2年的时候有可能会达不到入住率，在3年时候才可以达到行业的标准。所以我把项目分成两期，间隔一年，我的投资人也分两期投入，829申请时间就相差一年，就保障第二期的投资人有足够的收入和就业，降低829的风险。

从eb-5的角度讲，万豪酒店的这个项目应分期进行，降低829风险，但在商业利益上，他们不会这样操作。如果投资人只介入第一期的投资，后边的投资去银行贷款，这就是个非常好的项目。 但按美国生活对项目的成本预算，银行未必给他们贷那么多钱，完成项目的建造。

 

[心翼123]

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移民局认可2016年的收入和就业预测，并不代表，可以用预测来批准829申请。


谢谢。

个人认为，移民局的职责是为移民提供服务，他如果按照基本逻辑，已经能推算出2016年的数据不能为移民所用，就应该在I-924的时候，要求项目方提供2014年的数据，因为这才是和移民相关的

 

[zoema]

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2014年的数据是项目方自己要预测，特别做的，移民局只负责按预测核实。

比如，我的项目是在MMAC的区域中心的框架下，他们的预测不符合我的项目实际情况，我就要求他们出具特别的文件，让我们两年后投资人829申请的资料和给移民局的提供预测相符，这样我就控制了我的投资人829阶段的风险。

美国生活不提供2014年的就业预测，只提供2016年的就业预测，有点鱼目混珠的嫌疑。也许他们知道2014年的就业不达标，而使用了障眼法。

说实话，我一直推荐美国生活的这个项目。但看了他们的成本预算，和2016年的就业报告，让我对他们的这个项目的信任度大大的降低了。投资人要自己权衡风险了。

 

[zoema]

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对于选择美国生活万豪酒店的项目，投资人在投资前，要了解一下他们的西雅图的万豪项目的829申请状况。投资人应该要他们提供3年前他们给移民局的就业预测报告，以及现在西雅图万豪项目的就业情况。对比一下，投资人可以了解LA 万豪项目未来的829风险。

 

[心翼123]

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对于选择美国生活万豪酒店的项目，投资人在投资前，要了解一下他们的西雅图的万豪项目的829申请状况。投资人应该要他们提供3年前他们给移民局的就业预测报告，以及现在西雅图万豪项目的就业情况。对比一下，投资人可以了解LA 万豪项目未来的829风险。

谢谢ZOEMA的提醒！

 

[visatousa]

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谢谢Zoema。

我可不可以理解为：如果项目已经做了actual filing,那说明移民局已经认可了一下3点：
1. 该项目在TEA区域，投资额为50万 （actual filing 与是否是TEA没有关系，达不到全国失业率150%的水平，投资100万，一样可以actual filing)
2. 认可项目方提供的就业计算模式 (是的。前提是项目计划书不得有实质性的改变，I-526和I-829要用同一个就业计算模型，输入的参数也要按I-829实际情况来定）
3. 2014年时，在项目按照计划进行的前提下（所有投资款到位，并按照计划产生营业额），移民局就会认可项目在2016年时能产生计划的就业，从而在2014年的时候就批准I-829。（Maybe,美国移民局的审批官指导手册的备忘录第４页有以下说明 ：ＲＩＭＳＩＩ就像所有Ｉ－Ｏ（经济投入及输出）模式，是一个“恒定平衡”的模式，即所有用ＲＩＭＳＩＩ计算出的结果将没有特殊的时间限制。当然，因为模式是基于每年的数据，惯例上假设，计算的结果都将在一年中实现。这个假设在多数情况下都是合理。)

反之，如果项目没有做actual filling，那移民局可能就不会认可以上三点，是吗？（不是的，没有做actual filing，移民局一样会认可上述三点，很显然，连解释都不想解释）

谢谢了！（You are welcome)

 

[visatousa]

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移民局认可2016年的收入和就业预测，并不代表，可以用预测来批准829申请。


谢谢。

个人认为，移民局的职责是为移民提供服务，他如果按照基本逻辑，已经能推算出2016年的数据不能为移民所用，就应该在I-924的时候，要求项目方提供2014年的数据，因为这才是和移民相关的

[FONT=微软雅黑]美国移民局不对EB-5投资人的投资行为负责，只负责项目的合法性[/FONT]

 

[visatousa]

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因为从长期来看，房地产将回归理性，短期来看，暴利时代已经结束，时间节点就在2010年。

举个例子，荷兰阿姆斯特丹王子运河两旁的房价记录了整整350年，平均每年的涨幅仅0.2%。​

 

[visatousa]

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[EB5AEB5]

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2014年的数据是项目方自己要预测，特别做的，移民局只负责按预测核实。

比如，我的项目是在MMAC的区域中心的框架下，他们的预测不符合我的项目实际情况，我就要求他们出具特别的文件，让我们两年后投资人829申请的资料和给移民局的提供预测相符，这样我就控制了我的投资人829阶段的风险。

美国生活不提供2014年的就业预测，只提供2016年的就业预测，有点鱼目混珠的嫌疑。也许他们知道2014年的就业不达标，而使用了障眼法。

说实话，我一直推荐美国生活的这个项目。但看了他们的成本预算，和2016年的就业报告，让我对他们的这个项目的信任度大大的降低了。投资人要自己权衡风险了。

 

[visatousa]

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“说实话，我一直推荐美国生活的这个项目。但看了他们的成本预算，和2016年的就业报告，让我对他们的这个项目的信任度大大的降低了。投资人要自己权衡风险了。”

咱俩终于达成基本一致了，我早就不信任他们！

 

[EB5AEB5]

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我感觉，这个项目该是中国市场上大型项目中风险最低的。

 

[zoema]

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“说实话，我一直推荐美国生活的这个项目。但看了他们的成本预算，和2016年的就业报告，让我对他们的这个项目的信任度大大的降低了。投资人要自己权衡风险了。”

咱俩终于达成基本一致了，我早就不信任他们！

我从来就不信任大型的EB-5项目，认为里边的陷阱比小项目更多。

我还是赞叹美国生活的厂房项目，它是最简单有效的EB-5项目。其他的区域中心我就更不信任了。

说实话，那些间接就业的模型，IMPLAN 还靠谱些，RIM II简直是个骗钱的工具。 我就想看看，那些用RIM II 的项目，I-829申请成功率是多少？

 

[心翼123]

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http://www.amlife.us/urban-work-lofts-ii.html
厂房项目，是这种吗。

 

[zoema]

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http://www.amlife.us/urban-work-lofts-ii.html
厂房项目，是这种吗。

不是。类似加州riverside的那种。因为工业用的厂房，租用的面积大，他们一个项目可能只需一个长期工厂客户就搞定了，不用频繁地找客户。租金收益不高，但就业稳定，绿卡有保障。

这类项目的翻版就是中型超市商场的用房，一个长期租客就搞定了工作的要求。

项目越大，变数越多，项目方想控制，都不一定搞定。一个单一，长期的客户的eb-5项目，市场风险小，是比较稳妥的。

 

[tony_chai]

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首先要感谢你们的讨论，让我们或多或少的获得了一些相关资讯。但是讨论问题一定要理性，广大潜在移客是希望在你们的理性讨论中获得较为广泛的资讯，而不是看打架来的。从蔷薇批评性发言后我看到讨论的气氛有了明显改善，这很好。

 

[visatousa]

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结果来了！！！

我问AML你怎么能证明现在LA Marriott在TEA，又怎么能保证投资人在申请I526是它还是个TEA？回答如下：

Here is the link to the list of all census tracts with their respective unemployment rate numbers. This list also tells you whether any specific tract qualifies as TEA.

http://www.business.ca.gov/Portals/...List of Qualifying Census Tracts Web 2011.pdf

You will need to scroll down to Los Angeles County, and look at the census tract 207710.

看了，207710的2010年的失业率竟然有41.11％这么高！！

业内人士谁能解答我的疑问：
1、这个report是在这里找到的：http://business.ca.gov/MoreResources/Reports.aspx
名叫“List of Qualifying Census Tracts Web 2011(Updated).pdf” 但是report内容里是2010的数据。能拿这个给移民局吗？
2、census tract 207710，是代表哪个地区，LA city吗？

别忘了大前提！
the State of California may determine that a specific metropolitan statistical area, a county within a metropolitan statistical area, or a county in which a city or town with a population of 20,000 or more is located, is a targeted employment area (TEA). In order to make such a determination, the county, city or census tract in question must experience an average unemployment rate of 150 percent of the national average.

Additionally, the State has the power to, in some cases, designate certain geographic or political subdivisions of metropolitan statistical areas or of cities or towns with a population of 20,000 or more with a high unemployment rate of at least 150 percent of the national average, as targeted employment areas.

 

[visatousa]

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每年申请过了4月份，就必须有当年的TEA认定了！这是常识！