美国投资移民 美国生活的万豪酒店,高人点评一下?

[Adarlin0528]

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“我感觉，这个项目该是中国市场上大型项目中风险最低的。”

它要是风险低，好多项目都笑了，幸亏只是你说的。

矬子里拔大个，算是好的就可以，风险各异，很难比较

 

[Adarlin0528]

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请问还有哪个万豪酒店的项目？在哪里的？也是美国生活公司的吗？虽然我是做了eb-5，但是也想8挂一下，最近有朋友向我取经，但是没什么时间做功课，孤陋寡闻，请大侠赐教！

还有好几家万豪，他们说的美国生活公司开发在西雅图先锋广场的万豪酒店

 

[4mykaren]

再谈TEA

大家还有什么意见？

 

[visatousa]

回复: 再谈TEA

大家还有什么意见？

参见本坛其他帖子

1、TEA认定报告至今没有
2、就业分析报告的经济影响范围
3、过于乐观的市场分析

 

[MT村姑]

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“我感觉，这个项目该是中国市场上大型项目中风险最低的。”

它要是风险低，好多项目都笑了，幸亏只是你说的。

参考了这么多，目前确实觉得这个项目是市场上风险较低的一个，而且，西雅图的万豪酒店已经能够确定有829申请成功的案例，现在可以放心了

 

[visatousa]

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参考了这么多，目前确实觉得这个项目是市场上风险较低的一个，而且，西雅图的万豪酒店已经能够确定有829申请成功的案例，现在可以放心了

村姑问问你们村长，有这么选项目的吗？

 

[EB5fan]

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参考了这么多，目前确实觉得这个项目是市场上风险较低的一个，而且，西雅图的万豪酒店已经能够确定有829申请成功的案例，现在可以放心了

不敢苟同!

 

[visatousa]

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日前，新浪、网易、搜狐三大门户网站年终颁奖盛典均落下帷幕。在移民机构类的评选中，世贸通移民集团均榜上有名，一举囊括了新浪、网易、搜狐三大门户年终大奖！

 

[frontierman]

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日前，新浪、网易、搜狐三大门户网站年终颁奖盛典均落下帷幕。在移民机构类的评选中，世贸通移民集团均榜上有名，一举囊括了新浪、网易、搜狐三大门户年终大奖！

这能说明什么问题呢？世贸通会烧钱！仅此而已！先拿你们的829成功案例出来显摆一下吧！

还有，南州风电的投资者，你们什么时候给到一个满意的答复呢？
所以，你们这些年轻小伙子啊，不要只看到表面的东西，要实实在在的做点实事才是硬道理！

 

[chris_jiang2002]

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属实。他们的招募协议是明写扣钱的。

我还在研究这个帖子，忍不住想说一句，没成还要钱就太无赖了吧。是谁扣了6万，中介，还是律师会计师，还是美国生活公司。

 

[看看看]

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我还在研究这个帖子，忍不住想说一句，没成还要钱就太无赖了吧。是谁扣了6万，中介，还是律师会计师，还是美国生活公司。

是谁说没成要扣钱的？吓唬人？还是骗人呢？

 

[chris_jiang2002]

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洛杉矶downtown万豪酒店建于1984年洛杉矶奥运会举办前夕。2007年，Namco Capital公司以1.09亿美元购入该酒店，不料第2年美国爆发金融危机，酒店因此债务缠身，经营陷入困境；2009年4月，该酒店申请破产保护并寻求出售。

深圳新世界集团以6300万美元最后收购成功。

需要指出的是：这6300万中，中国银行洛杉矶分行独家提供了50%的贷款。换句话说原破产酒店在银行是贷不出款的，美国银行对于酒店业不予资金支持，只有中资机构，并基于收购方的Credit 才得以成功收购。

请教：“美国银行对于酒店业不予资金支持”是怎么得到信息的？真实性如何？银行业的一个普遍的非约束性的策略？WHY？ ----后来我看到你更多的信息，大意是2008酒店业不景气，想了解一下现在都2012了，是否情况有所变化？

 

[zoema]

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请教：“美国银行对于酒店业不予资金支持”是怎么得到信息的？真实性如何？银行业的一个普遍的非约束性的策略？WHY？ ----后来我看到你更多的信息，大意是2008酒店业不景气，想了解一下现在都2012了，是否情况有所变化？

你去在美国银行问一问就知道了。现在依然是建酒店，银行几乎不给贷款，所以都跑到EB-5那里去了。

 

[chris_jiang2002]

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[FONT=黑体]评价抵押物的作用移民机构如何挑选eb-5项目[/FONT](2011-02-14 09:23:03)

李旭


自从美国移民局允许申请人组成有限合伙之公司进行投资后，通过有限合伙制企业向项目方放贷已经成了目前eb-5项目投资的最常见形式。
第一个通过放贷投资的项目是华人申报，并第一次获得移民局批准的，强调抵押品的概念也是同一个人首先引入到eb-5项目推广中的，如今，这种投资形式和市场推广手段已经成为eb-5的主流。此人目前仍然活跃在eb-5领域，不断创新是这位华人eb-5机构创建人令人钦佩之处，但不能否认，参与创新形式的申请人在得到额外机会的同时也承担了额外的风险。
2003年我曾经与一个eb-5项目接触，当时的计划就是用一家工厂的土地和机器设备作抵押，向投资方贷款。我和项目方有过一个对话：
我：“没有纳入抵押品范围的其它资产是否也是债权人追索债务的对象？”
项目方：“也是。”
我：“那么即使没有被列入抵押物，是不是这些土地、机器设备仍然是债权人追索债务的对象？”
项目方：“仍然是。”
我：“是不是包括银行在内的其他债权人不能拿走列入抵押品的资产？”
项目方：“如果有到期的银行贷款，银行债权优先。”
我：“如果项目不还钱，是不是可以直接拿走抵押品？”
项目方：“不是，要有司法程序。”
我：“如果这样，我没有看出有没有抵押的区别。”
项目方：“借款人不能转让列入抵押品清单的资产，可以保证将来还钱的资产存在。”
我：“但是法律是否能够保证将来借款人有绝对的唯一第一优先权获得抵押品？”
项目方：“多数情况下可以。”
我：“是不是可以这样理解，抵押只对借款人恶意逃避债务有很强制约作用，但也不能完全避免？”
项目方：“可以这么理解。”

抵押物绝对不是申请人收回投资的最有力保障，充其量只是一个心理安慰而已。结论是：抵押物仅仅是中国人针对中国人心理发明的用于取信中国人的销售手段而已。绝对的中国特色。

不要误解，我在寻找eb-5项目时还是要抵押物的，但这仅仅是为了迎合申请人的无奈之举，作为移民机构，自己可千万不要被自己设计的广告迷住双眼！

为什么抵押物的功效有限？我们看看当项目方不还款时的情况：

1、项目方有积极还款的意愿，仅仅是没有还款的现金能力。
那么项目方主动配合将抵押品给投资方，但投资方能做什么呢？将抵押品出售？将抵押品抵押再融资？经营抵押品获得现金收入？无论哪种方式，显然都不如让项目方自行处置抵押品变现还钱来得可行。抵押品的设计有点儿多余吧，显然，只要项目方有积极还款的意愿并且有可以变现的资产，不用抵押品一样会还钱。

2、项目方有足够的现金，但是想逃避债务。
此时，抵押品完全无用，甚至可能是个负担。因为投资方反正也要上诉法庭，一旦法庭执行，执行现金和易变现资产就OK了，有抵押品存在，万一将抵押品资产优先还给投资方岂不是很麻烦，谁负责把这些资产变现呢，谁承担变现的成本和可能的损失呢？如果抵押品是项目方维持经营的核心资产就更糟糕了，抵押品被执行了企业可能破产，这对债权人收回债务可能会是一个噩梦。如果上诉失败，有抵押品约定也是白搭，债权都不能被执行，抵押品还有什么用？

3、项目方没有足够的现金，但是有足够的资产，并且不积极还钱。
这种情况和情况2类似，有没有抵押品都一样。

4、项目不积极还钱，而且有很多债主都在追债。但项目方还有足够的净资产可以用来还钱。
遇到这种局面，在美国99%的情况下其它债主都是银行，无论有没有抵押品约定，银行都有优先权。不要听信任何人说可以先于银行收回债务的说法，就算银行债权到期日比你的晚，你都不可能在不得到银行支持的情况下收回可能影响企业正常运营的核心资产。

5、项目方资不抵债，且不积极配合还款。
知道美国有一个著名的破产保护法吧？债务人就是在这种情况下用的，其结果就是无论有没有抵押品，债权人都在保护期拿不到钱。

6、项目方从收到投资那一天就在计划着转移资产，卷钱走人。
抵押品确实对这些人有一定的制约作用，但客观地说，拥有一定资产（可以提供抵押品，自然有一定的资产），还抱着这样念头的项目方实在也算是极品了，在美国这样的法制国家不太容易遇到这种逻辑混乱的人。就算遇到了，有没有抵押品也不太重要，投资方总是可以通过法律手段维护自己的权利，追索项目方的资产。

总之，我的确没有发现抵押品在美国借贷关系中不可替代的作用，这和中国是完全不同的。反之，我却看到很多eb-5项目仅仅着眼于提供一个抵押品，然后向申请人要钱，然后中国申请人就不问5年后的现金流，踏踏实实地把钱投了过去。

你不会真的打算在项目方不还钱的时候拿走这个抵押品吧？

[FONT=宋体]这篇极端重要！[/FONT]

[FONT=宋体]联想我看纽约布鲁克林改造项目，发行方一味强调“第一顺位抵押索偿权”，看来都是。。。[/FONT]

[FONT=宋体]上周，与香港客户吃饭，才了解到，据香港银行法规，公司破产后，第一要还钱给银行。而中国大陆，破产后第一受偿人是员工工资、政府收税、银行排在后面。这个是法律的不同个，也许美国和香港破产法差不多吧，看来是。那么等于宣告“抵押品”的说辞毫无用处？！[/FONT]

 

[chris_jiang2002]

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另外要注意的是项目的承建成本。

大项目一般是不可能在5年的时候收回全部的投资。这样，项目方在五年的时候，以去银行贷款的方式退回投资人的投资。 在现金流良好的情况下，银行可以借贷固定资产的65%。 所以投资人要看项目五年后的资产的价值是多少，才可以估算出来5年后项目方可以筹款多少还款。

项目的城建成本不等于项目的资产价值。

“村长”曾提到过亚特兰大的一个养老院项目，照片还贴了出来，非常漂亮。这个项目当初的造价是3000万美金，几年后，现金流不够预期，拖延银行的月付款，被银行收回，资产定价为1100万美金。

这个项目的一个问题就是项目的造价偏高，现金流不能支持项目的资产价格。 如果项目在策划的初期，不控制成本，几年后，现金流不到预期，资产的价值就会流失。

美国生活项目的最大问题就是项目的造价超高，其中的原因就是，一个是10%的项目方策划费。一个300万小项目，项目方要收10%的策划费，30万，这是无可厚非的。但一个12亿美金的大项目，策划费是1200万，难免过分了。这样做的唯一后果，是项目的造价超标。

美国项目的造价超高的另一个原因是承建公司是自家兄弟单位。国内搞工程的应该了解，这种合作关系在工程的成本控制上的后果。

曾经帮人看过美国生活的一个厂房项目。他们这类项目的绿卡记录是非常值得称赞的，所以投资人都看中。但那个项目的造价是1100万，但市场的评估价值才不到700万， 说明，投资人钱一进项目，就贬值30-40%。 五年后地产业突飞猛进，投资人可能保本，收回投资，不然就难说能收回多少了。

50万最终就买个绿卡回来了。这个万豪酒店项目也难免这个结局。

请给点个人的市场判断，就你在美国多年经验，是否可以理解为，大部分这种酒店项目其实问题雷同，命运雷同？我是指除了在纽约这种最繁荣地区（也不可能达到TEA）之外。前提是美国经济未来5年就如当下这么不死不活的僵着。

 

[go2northamerica]

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抵押品很重要，但光看抵押物是不行的，还要看还款能力以及抵押品的变现能力。

 

[chris_jiang2002]

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西雅图的万豪酒店829全部通过了吗？怎样证实？

以下内容是网上找来的广告：
2008年美国生活公司已在西雅图成功开发一个万豪酒店，如今所有客户在获得无条件绿卡的同时，每月还有分红约3000美元。即使有地产公司很积极地收购西雅图万豪酒店，也没有投资人愿意卖出自己的股份。因为除了月月分红，投资人拥有万豪酒店产权和酒店所处的地皮，这些物业升值空间巨大。西雅图万豪酒店项目的成功开发为洛杉矶万豪酒店打下良好基础。洛杉矶万豪酒店模式与西雅图一样，投资人将同时拥有黄金地段的地皮和万豪酒店产权。

朋友，如果你还听闻什么关于这个的信息，请告知。这个出乎我意料，2008-2009是美国的噩梦。酒店有这么火吗？这个酒店盖好的话，我准备直接订下房间，并找他们直接问生意如何。

 

[chris_jiang2002]

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看了一下，22个项目，除了3个100%出租率，3个左右80-90%出租率，大部分的项目出租率非常低，有些甚至是0。 不知这些项目的日常维护的费用由谁出。这么低的出租率，829绿卡是难保证的

我看了这个网站，无法打开各个项目。不知是你们怎么看到出租率的？

另外，请问下这个 http://www.amlife.cn/2011-04-29-01-59-36.html 是否就是之前的西雅图万豪酒店项目，已经完成开业了吧，请问下ZOE是否知道入住率怎样？

 

[chris_jiang2002]

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你去在美国银行问一问就知道了。现在依然是建酒店，银行几乎不给贷款，所以都跑到EB-5那里去了。

多谢。我是有些银行届的朋友，准备较真问下，以便证实这样一种市场气氛的存在。对于判断将来酒店的项目能否做是有用的。事无巨细，看来都得轮到自己一点一点做。

另，有一点请教。既然美国生活公司旗下那么多项目出租率不好，看了你们的回复，总之很不好的感觉。为什么还一个劲建酒店新？是否打算吞了中国投资人钱作为自己的固定资产，回报，那慢慢再说？826照给，等于50万买一个？

 

[go2northamerica]

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估计是不好意思公布了吧