老虎温哥华买房问答贴(本贴从购房者的角度评价买房)

[深圳老虎先生]

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谢谢虎先生 我们去年4月份短登, 没有申报国内资产, 今年2月又长登, 依然没有申报资产. (国内有房产证, 都是登陆前的日期) 能够补办吗?? 做为投资, 在北京买房还是在成都买房回报率高些? 有朋友在北京连续买了5套二手房出租, 个人感觉不是很好的投资方式, 请教你的高见. 谢谢!

我跟你情况几乎一样,可以明年再报税(问过税务局),到时候一定要报海外资产
北京的房子出租回报情况不知道,但成都的房子价格真的很低,东莞有一帮朋友准备去买楼来炒呢....所以有一定的投资价值

 

[深圳老虎先生]

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深圳房价本周全线下降 新房成交均价下降2007年07月28日09:48 [我来说两句] [字号：大 中 小] 来源：中国证券报 　　□本报记者 孟繁龙 深圳报道

　　深圳房价的涨幅持续数月排名全国前列。本周节气“大暑”之时，房价却遭遇寒流。关内新房的销售均价连续三周下降，关外房价继上周小幅反弹后，本周再次下探。深圳房价表现了今年以来少有的下降情况。




　　深圳楼市悬着的调控之剑无疑对高企的房价具有震慑力。深圳市房地产研究中心在其发布的《2007年上半年深圳市房地产分析报告》中指出，深圳市正积极落实“双限、双竞”政策(限套型面积、限控制性价位，竞房价、竞地价)，以稳定房价。

　　深圳本周房价全线下降

　　深圳本周(7月18日—7月24日)新房成交均价1.29万元，环比下降12%。不同以往因为区域价格不同造成的结构性价格下降，本周各区房价环比均有不同幅度的下降，关外的宝安区和关内的罗湖区环比都下降了9%左右。截至7月24日，深圳新房7月份均价为1.35万元，较6月份均价1.45万元下降了7%，较5月份均价1.42万元下降了5 %。而随着南山区西部通道的开通，伴随着深港交通的便利，往来的大货柜车对周边居民的生活影响也开始体现，南山区的房价展开了理性回归之路。

　　本周新房成交面积12.2万平方米，关内关外呈现三七开，关外成为深圳楼市主角的地位将长期存在。在《2007年上半年深圳市房地产分析报告》中指出，“1～6月，特区外商品住宅销售面积220.4万平方米，占全市销售面积的65.69%，仅宝安区销售面积就大于特区内四区的销售面积总和。”

　　事实上并不只有新房降价，二手房也有加入降价的趋势。出于对8月份加税的预期，一些地产中介和欲购房者都表示，放盘的二手房明显增多，而且有的卖主愿意降价急售，以规避8月份可能出台征收增值税和个人所得税的影响。

　　“双限、双竞”拟出台

　　深圳对规范楼市的调控一步紧似一步。深圳市房地产研究中心主任王锋表示，为进一步落实国家房地产宏观调控政策，稳定房价，深圳市有关部门正在积极落实国家“双限、双竞”商品房的有关政策，并就限价商品房开发建设的地块选址、出让方式、套型面积标准、价格限定方式和购买对象资格等，提出了初步方案并拟于近期执行。

　　上半年的市场分析报告表明，外资在深圳购房所占比例相对较小。今年1～6月，全市国内购房人购房套数30889套，占总套数的92.75%，购房资金377.25亿元，占总资金的91.47%。境外购房人(含港澳台)购房资金35.17亿元，占总资金的8.53%，其中港澳台购房资金30.28亿元，占总资金的7.34%，外来购房资金所占比例相对较小。业内人士表示，参照该数据，把深圳房价上半年飞涨50%归咎于港人置业显然不合适。

　　王锋认为，上半年深圳房地产市场呈现了供求紧张的运行特点。1-6月，深圳的房地产投资与开发建设规模、商品房批准预售面积和新建商品房销售面积，同比去年同期都在下降。其中，商品房批准预售面积同比下降高达22.47%，有效供应持续减少。

 

[崔弟弟]

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老虎，新房为什么比较难卖掉？
有些即便加7%后价格也比10年新的房子有竞争力啊？

 

[jasmine-qlq]

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如果不包含选房子时间,你买的房子原来业主已经搬走的话,办手续时间在15--30天左右.
我的第一套房子是在MLS网上自己买的,而且银行也是通过传真签名的,所以一去到温一个星期就住上自己的房子了....

请教老虎，具体如何办理？我也有相同的打算。特别是我还没有在温银行开户，如何支付首付款？

 

[深圳老虎先生]

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老虎，新房为什么比较难卖掉？
有些即便加7%后价格也比10年新的房子有竞争力啊？

新房子很贵啊....通常新房子会比同类型同地点的旧房子贵40%--50%以上...

 

[深圳老虎先生]

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请教老虎，具体如何办理？我也有相同的打算。特别是我还没有在温银行开户，如何支付首付款？

晕,我是因为很熟悉温哥华西区的环境,暂时过不去加拿大,所以才那样做的,否则你很冒险...

 

[ediehuo]

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谢谢老虎!

 

[zlh315]

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从头至尾看完了贴子，既为虎先生的专业水平赞叹，也为虎先生热心助人的道德品行敬佩！
请问虎先生：我们计划两年后到加拿大，女儿上学到温哥华、多伦多还是魁北克未定，但我们今后（大约五年后）一定会到温哥华长住的，也必定会在温买房。你说是一年后登陆时马上寻找合适房源买房呢？还是五年后再买？因为听说加国房子2010年后可能不太会涨了，如果升值空间不大，这钱还是先投资别的地方（如基金、国内房产），等要住了时再买？打扰了，谢谢！

 

[深圳老虎先生]

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从头至尾看完了贴子，既为虎先生的专业水平赞叹，也为虎先生热心助人的道德品行敬佩！
请问虎先生：我们计划两年后到加拿大，女儿上学到温哥华、多伦多还是魁北克未定，但我们今后（大约五年后）一定会到温哥华长住的，也必定会在温买房。你说是一年后登陆时马上寻找合适房源买房呢？还是五年后再买？因为听说加国房子2010年后可能不太会涨了，如果升值空间不大，这钱还是先投资别的地方（如基金、国内房产），等要住了时再买？打扰了，谢谢！

没来加拿大之前,可以先投资其他国内其他项目,等来了加拿大再考虑买房,因为几年后的事情,谁也不敢说啊,查询过温哥华的房地产价格,1993年的价格和2005年的价格基本相同,而1997-2001年的房子价格是1993年和2005年的价格的一半...所以,任何投资,都有风险啊...
个人觉得,在2010年之前,温哥华的房地产还有升值空间,但过了2010年如果加拿大的经济和外围不发生很大变化的话,应该会适当调整一段时间,当然,如果中国那些炒房团进入加拿大的话,那也可能把温哥华西区的房子轻松地炒个天翻地覆...因为温哥华西区的房子才十万栋而已..经不起中国人民的炒.......

 

[zlh315]

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谢谢啊，虎先生！在投资方面，尤其是房地产投资方面，还望多多得到您的指教。

 

[jasmine-qlq]

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谢谢老虎答复。那我一定到现场去看了

 

[happy2004lili]

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什么时候有大帮的朋友准备炒加拿大的房子了，吱一声，我也参加的，呵呵！
成都的房子还没有涨？那重庆呢？

 

[chunxia1]

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想买TH自住，买新房好还是买1-5年新的房子好呢？最近看了一些新盘现房，几乎没什么可选的了，只剩大户型没卖出的，小户型全部都sold out，还有coquitlam 和NEW Westminster比，住哪儿比较好，主要是从升值角度，安全方面看？非常想听听老虎先生有何建议？谢谢先。

 

[崔弟弟]

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感谢专家解答。

 

[深圳老虎先生]

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想买TH自住，买新房好还是买1-5年新的房子好呢？最近看了一些新盘现房，几乎没什么可选的了，只剩大户型没卖出的，小户型全部都sold out，还有coquitlam 和NEW Westminster比，住哪儿比较好，主要是从升值角度，安全方面看？非常想听听老虎先生有何建议？谢谢先。

每一个城市都有好与不好的区,在好区都安全.
不知道你预算多少,家庭成员年龄段怎么样,所以没有办法给出建议
新房除了房子价格外还有GST,7%,旧房子价格要看出售房是否着急出售房子,所以价格没有统一标准,比较一下价格后,根据个人喜好选择自己想要的房子...
我的话,我喜欢新房子,如果价格和5年内的房子相差不大的话(20%以内)...

 

[chunxia1]

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每一个城市都有好与不好的区,在好区都安全.
不知道你预算多少,家庭成员年龄段怎么样,所以没有办法给出建议
新房除了房子价格外还有GST,7%,旧房子价格要看出售房是否着急出售房子,所以价格没有统一标准,比较一下价格后,根据个人喜好选择自己想要的房子...
我的话,我喜欢新房子,如果价格和5年内的房子相差不大的话(20%以内)...

想买新的3 bedroom 的Townhouse,预算在45万左右，公共交通方便一些的，小孩快上小学，学校排名也要考虑，哪些地点合适？请推荐。

 

[深圳老虎先生]

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加拿大经济热络，楼市也跟著畅旺，一家主要房地产中介业者预测，加国全国平均屋价将在今年年底前，首度攀越三十万加元关卡。
　　
皇家地产公司总裁索波尔表示，目前市场买气仍强，几乎全国各地房价都有攀升趋势，预计年底前全国平均屋价即可涨升至30万3300加元，较去年增长9.5%。

　　皇家地产指出，今年第二季市场交投依然热络，热市应可延续到年底，预计全年房屋交易数量可达52.23万个单位，较去年增加8%。

　　索尔波指出，加拿大中部屋价今年预估将增长5%，加上当地水电能源费用都还稳定，因此民众还有相当负担能力。事实上，在雷振那和沙斯卡通两大都会，房屋易主数量也已创下纪录。索尔波表示，这主要是因为许多原本前往埃布尔达省求发展的沙省居民大量回流所赐。

　　盛产石油的亚省近年经济发展快，工作机会多，许多外省民众都前往淘金。但人口大幅增长，不仅带来交通堵塞和生活质量问题，更快速推高当地房价。亚省最大城市卡加利去年一年涨幅达23.9%，另一主要都会爱民顿更高达47.4%，过去三个月来的平均房价已接近四十万加元。

　　此外，加拿大全国上个月核发的新屋起建执照，一举跳升21%，其中多集中在卡加利和温哥华两地。

时间：JUL 08, 2007

 

[深圳老虎先生]

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买房的交接的费用


买房在办好贷款之后，除了首期付款，还有哪些费用呢？

一般我们建议你最少还要准备出相当于房价1.5%的钱才能保证房屋买卖成交。这些费用包括：

（1）土地转让税（Land Transfer Tax）
加拿大各省的土地转让税不一，但都是根据房屋的买价来订的。在安省，土地转让税计划公式如下：前55，000按0.5%算，之后的195，000按1%算，之后的$150,000?.5%算，再往后按2%算。如（$55，000×0.5%+195，000×1%+150，000×1.5%+100，000×2%）=$6.475。在安省首次置业者如果购买新房，大多免交此费。

（2）产权调查费或业主名称保险费（Land Survey Fee or Title Insolence Feel）
很多银行都要求律师提供近期的产权调查报告，这个报告通常的费用是$600到$900之间。但目前不少银行也同意律师用业主名称保险来取代产权调查报告。业主名称保险费大约是$225.00。

（3）PST
如果你首期付款不到25%，你需要CMCH或G.E的高额贷款保险。保费是加在银行给你的贷款里的，但PST必须在你交接日一次付清。

（4）GST
新房买卖需要付G.ST，有些新房的房价里已包括了GST（GST included），有些房价是没包括GST（Plus GST）。你一定要看清楚。同时律师费也要加GST。

（5）律师费
通常的律师费是在三、五百到八、九百之间，商业楼宇更多。

（6）政府注册费及杂费
其中包括产权注册以及贷款注册等，杂费，包括税务，水、电等调查费，复印、快件等费用。

（7）交接费用调整（Closing Adjustments）
这些通常包括地税，学校税，水、电费，Condo管理费等。在交接日之前的费用由卖家付。如卖家预先多付的买家要退还。

（8）利息调整（Interest Adjustments）
再说，如果你贷款选择同供款银行定在交接日之后的一个月开始自动提款。假设你是在月中交接，银行通常的作法是要求你在下个月第一次正常付款前，先补齐中间这一段时间的利息。

（9）火险（Fire Insurance）
在交接月之前，你必须买好火险。有些Condo管理费里已包括火险你可以不买。火险的费用高低取决于物业的大小、类别，每个保险公司计算出的费用也不尽相同

 

[深圳老虎先生]

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把购置的房屋部分或全部用来出租，自然涉及每年年终报税的问题。房租收入计为个人收入部分并根据该年度的个人总收入计算个人收入税。实际上出租房屋就好像一个个人经营的生意，这一部分是需要单独计算损益的。如果把房租收入比作业务收入，房屋出租过程中的相关费用就是成本。出租收入的净盈余如果为正的话，则累计入其他项目的收入中一起成为本年度的个人总收入，并按此计税。如果净盈余为负，则可以从个人其他项目总收入中扣除这部分金额，剩余部分作为个人本年度收入计税。

出租业务的收入部分计算非常简单，就是你每个月向房客收取的租金总和。而出租业务的成本计算就较为复杂。各位最好请专业会计师帮助报税，可以帮助你合理扣减成本。房屋用作出租相比完全自住的房屋，虽然必须报税，但在报税时却可以同时抵减一些如果不出租不能抵扣的项目。基本包括如下：

1）水电气费；
2）房屋及设备维修保养费：包括暖气炉、热水器、空调、管道系统等房屋设备设施的维修及保养；
3）出租使用的设备设施更新购置：主要是出租用的电器等包括：电冰箱、炉具、洗碗机等，按其使用寿命折旧抵减收入；
4）地税；
5）房屋贷款利息：每年房屋供款中的利息部分；
6）房屋保险费；
7）广告费：每年用于出租业务的各项媒体广告费用；
8）其他：包括出租用途的装修等。

上述各项费用按房屋出租比例进行抵减，不同项目的抵减方式也各异。具体的计算办法请参考会计师专业意见或请仔细阅读报税手册。

 

[深圳老虎先生]

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买新屋注意事项


当您去购买预售屋，买卖双方很自然便成为一种伙伴关系。这种关系不单是法律上的，而且是道德上及常识上的关系。就犹如生命一般，有善有恶，有优有劣。整体上来说，是两个独立个体完全相连在一起去完成一个既定目标。从买方角度来看，总希望房屋能够如期完成，建筑质量如契约内容来履行。从建筑商（卖方）之出发点，它很希望能准时交付房屋，与您继续保持良好关系；从现实角度来看，交屋没延迟一天，它都要去支付额外贷款利息。同样，它都希望建筑质量能如承诺实现，您满意了，自然口碑相传，介绍更多客户。

尽管如是，但纠纷仍然发生，问题往往发生在建筑商无法掌握的因素。人为因素，例如：建筑工人迟到早退，材料供应不足，缺货或延迟交货，缺乏有充足经验的建筑技工。延迟，导致双方均蒙受损失。现时在新屋需求量大增的趋势下，缺乏富经验的技工，不单造成工序大乱，尤有甚者，仍至不良手工及错误纰漏。建筑商夹在准时交货与优良货品两难之间。买方通常会以以下方式回应：这并非我们要去费神关注的问题，应由建筑商自行解决，不管如何问题总需要面对解决。应该以平心静气的态度来面对。基本上建筑商是非常关心材料及手工品质，毕竟这关乎它的信誉以至于销售量。整体上来说，以理性专重的态度与建筑商洽谈，它们仍然是非常乐意去帮助您解决有关房屋纰漏事项的。