关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

[异国流浪]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

农场分为多种类型,如果我买了农场,改变原来的类型是否合法?比如动物型,我不养动物种葡萄?有许多土地,不是农场,我能改做农场吗?土地上的灌木,树木我能砍伐吗?有的介绍该地块out of ALR 是什么意思?
烦请楼主指教

 

[winsan]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

你受过加拿大的任何房地产训练吗？你有过任何加拿大房地产的实践吗？你懂加拿大的有关法律法规吗？

还是人多好，不论言辞如何，我觉得都是好意，真的很感谢LZ。

我对于万亩农场的项目越来越有兴趣，简直就是两年前夭折的“再论买地建房”论坛主题的解决方案，也算误打误撞，真感谢LZ的提醒。

两年之前一直很难找到超值的土地、当地土地审批变性很难，加之中国建材确实存在瑕疵，所以不得已放弃，转投“新能源+地产”的太阳能农场领域。

没想到，其实现在的待售万亩土地不就是当时苦寻的目标吗？既是原始空地，建筑规划也已经审批，还颇具规模，大有生存和发展的空间。

敢问在加拿大的朋友，如果我把地主目前销售价格12万加元/单元的建设地块，谈成5万加元出售，大家是否有兴趣？ 如果能有一些报名的朋友，我来办这事。

如果人多，凑够200人，我们干脆就把这个农场买下来，大家各占股份；如果人不够，只要大家真感兴趣，我来做中国买家的工作，如果决定买下，真的给大家这个价格，也算是在加拿大的朋友对中国买家投资这块土地的支持，降低风险，大家各得其所！

 

[winsan]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

为了尊重LZ的意见，避免喧宾夺主之嫌，我将万亩农场的全过程视频资料和图片，转移到如下网站，敬请各位朋友的指正，希望能为大家考察加拿大农场和投资加拿大农场提供有效的参考。

http://www.lavendermountains.com/ViewTarget.aspx?targetid=10000223&page=6

再一次感谢LZ的平台！！

 

[yilehuli]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

感谢winsan, 想法不错，我也有些心动，支持这样的好人，我在伦敦，呵呵。多伦多往西南200公里。

真是个多面手！羡慕＋敬仰。 也感谢楼主给我们开了个好头！！！

 

[yilehuli]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

为了尊重LZ的意见，避免喧宾夺主之嫌，我将万亩农场的全过程视频资料和图片，转移到如下网站，敬请各位朋友的指正，希望能为大家考察加拿大农场和投资加拿大农场提供有效的参考。

http://www.lavendermountains.com/ViewTarget.aspx?targetid=10000223&page=6

再一次感谢LZ的平台！！

恳请问，下一步怎么打算？给别人打工一辈子，不如自己干啊，谢谢！

 

[winsan]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

关于“加拿大地产第一”的问题，还有解释的必要，现传上《报告简要文本》，也是理想使然，也是希望有向大家学习的机会，敬请各位朋友的指正。

背景(略)
图片(略)

第一部分：项目概况
A． 项目概况
该项目目前名称为Mt. Baldy，总占地面积10000英亩，位于加拿大BC省奥克拿根地区，距离Oliver 和Osoyoos35公里，距离美加边境30公里，距离温哥华大约4小时车程。
该项目由加拿大Mt. Baldy Real Estate Company历经3年的开发和建设，已经初步建设2条滑雪缆车通道，具备2000人规模的正常滑雪场经营能力，以及50栋别墅开发建设的基础设施条件。尤其最具价值的是已经获得BC省政府允许该项目1300个单位建筑的建设审批和一座18洞山地高尔夫的规划审批。
该项目计划总投资1亿加元，预期收益4亿加元，总体分四期开发，预计20年全部竣工。但由于开发思路是以旅游带地产的模式运营，前期启动资金巨大，目前项目运营困难，正以950万加元的价格向外界转让。


B． 实地考察
SolaMagination Energy Ltd管理团队于2010年7月14日前往该项目进行实地考察，并与发展商管理团队进行了广泛而深入的合作探讨。
针对其发展思路、开发规划、财务状况、资产价值、现场设施、土地现状等进行了全面的考察和分析。

C．价值评估
a. 升值潜力：
a). 土地规模：9046英亩规模的土地拓展空间在目前BC省极为难得；
b). 土地性质：具备1300个建设单元的政府审批，价值巨大；
c). 地理位置：紧邻美加边境，距离温哥华4小时车程，对投资、休闲客户极具吸引力；
d). 气候条件：年度日照2000小时以上；

b. 操作误区：
a). 错误的模式选择：在资金实力不强的情况下，选择了以旅游带地产升值的模式，不仅投资回收期十分漫长，而且当旅游经营陷入困境时，极易导致整个项目的失败；
b). 错误的市场定位：定位不够准确、单一，强调喜好与投资的双重功能，以旅游休闲作为主要目标客户群体，在整体经济环境不理想的状况下，客户基数过小，人为制造操作难度；
c). 错误的价格策略：以成本加利润的传统惯例定价，12万加元建筑单元土地的价格明显过高，在项目前期严重阻碍人气的汇集，对开发商的资金实力提出了更高的要求；
d). 缺乏创新竞争力：传统的滑雪加别墅，在加拿大市场同质化严重，面对前期薄弱的基础设施条件、惯例的景观条件和道路交通空间距离的缺憾，不存在任何核心竞争力；

c. 投资机会：
a). 改变模式：放弃旅游运动题材，回归地产开发的单一模式，将滑雪设施改为地产客户专属，用地产带旅游，快速收回投资，在地产市场中的突出大型专属滑雪设施的竞争优势，这在温哥华都市圈将是唯一的和不可复制的；
b). 单一定位：将喜好与投资并重的市场定位，改为单纯投资型，以扩大最广泛的客群基数，同时有效规避项目本身的固有劣势，保证项目的100%成功；
c). 降低成本：将滑雪设施和经营作为远景规划全部暂停，尽最大可能降低前期运营成本，将有限的资金用于市场的营销推广、建筑规划的待售地块整理和样板间的建设；
d). 制订超值价格体系：将整个项目由原来的四期开发，改为二期，第一期划出接近50%的500个地块单元，以3万元/块的价格快速推向市场，每2周进行一次价格调整，以市场销售状况来决定价格定位，形成超值的价格体系，以此快速收回资金，并成为口碑式营销的有力基础，最大可能降低市场营销成本；将剩余部分作为第二期，改变销售土地区位的策略，将房屋全部建成现房以后对外出售，争取最的利润空间，以弥补之前第一期的收益损失，实现既定的整体收益目标。


第二部分： 操作计划
A． 以800万加元现金收购该项目80%股份，全面接管项目开发运营，给原管理团队留20%项目股份作为其转让价格报价中剩余150万加元的补偿，同时约定2年以后，以200万现金收购其剩余20%股权，实现完整的项目收购。一方面，该项目快速进入市场和实现投资回报需要现有管理团队针对项目开发法规审批手续的顺利交接，一方面，项目的前期运营需要继续维持纯西人投资背景的项目形象，以便顺利和快速开拓加拿大本土的营销市场，比如无偿聘请其作为项目总裁，负责政府公关和项目媒体宣传；
B． 追加400万加元现金作为整个项目的启动资金，其中100万加元用于现场销售土地的整理，50万加元用于市场营销推广，50万加元用于建设销售样板区域，100万加元用于项目日常经营管理，100万加元作为不可预见费用；同时，将目前的滑雪设施和运营全部暂停，一方面最大可能降低前期开发成本，一方面将之改为地产目标客户专属娱乐设施，增强地产项目的市场竞争力，待3年之内整个项目开发完成之后，全面托管给专业公司承包运营，以规避项目管理团队旅游项目经营经验积累缺乏的缺憾；
C． 在3-6个月内，以目前26个待售单元地块作为现场支持，进行即刻的市场营销，将每个单元地块的销售价格从目前的12万加元调整为3万加元起价，最终实现5万加元的平均销售价格目标，总计一期市场投放规模500个单元，确保实现2500万加元的全部销售业绩。
D． 首先以各种方式将2500万加元回收资金中的1500万加元作为投资本金回收，确保投资本金的绝对安全和6个月20%的投资回报率的实现；然后，以剩余1000万加元作为项目的重新启动资金，进行正常的项目开发。
E． 自第7个月开始，即刻实施项目的二期开发和市场销售，同时调整开发策略，改地块单元销售为成品别墅房屋销售，主力户型220建筑平米，市场销售价格32万加元/套，以争取更大的利润空间。项目启动资金1000万加元，其中500万加元用于一期500个已售项目单元和二期800个待售项目单元的基础配套设施投资，100万加元用于主力户型别墅的样板间投资，100万加元用于营销推广，200万加元作为项目日常经营管理费用，100万加元作为项目开发不可预见费用。
F． 在三年之内，利用销售回收资金和银行贷款作为第二期800套销售现房的建设资金的补充，完成整个项目的地产开发，将预期投资收益由原来的4亿加元降低为7000万加元，实现零风险的整体600%的静态投资回报收益目标；


第三部分：项目定位
开创加拿大乃至全球全新的地产开发运营模式，将太阳能光伏发电作为本项目的开发主题，将所有建筑都采用BIPV（光电建筑一体化）的先进技术和理念，一方面最大可能提高项目的层次和社会影响力，以“应对全球经济危机，挽救全球变暖”的角度进行项目物业的市场营销和推广，以新闻营销、事件营销等方式最大可能降低营销成本，提高销售速率和投资资金的快速回收；一方面充分利用加拿大2009年最新颁布的世界优惠的太阳能光伏发电补贴政策，将投资回报作为吸引目标客群的唯一诉求点，有效规避当前地块在地理位置、服务配套、土地未来增值预期等方面的缺憾，引导客户抛开喜好因素和传统的地产评价标准，将获得稳定、保险、显著的投资回报作为客户决策的唯一衡量标准，促成客户迅速的投资决策的实现，在最短的时间内实现整个项目完整的开发运营和预期收益目标的实现。

A． 地产投资诉求：以目前单元建筑地块价值评估，8万加元/单位是比较客观的价格，如果以3-5万加元进行市场销售，增值潜力显而易见，对地产投资型客户将是极大的吸引，是加拿大都市阶层最为理想的地产投资目标产品；
B． 能源投资诉求：按照加拿大太阳能光伏补贴政策，10KW太阳能屋面设施将获得0.8 加元/千瓦时的20年政府发电财政补贴合约，以当地年度日照2000小时计算，年度发电投资收益1.6万加元/年，20年即可实现包括土地、房屋、太阳能系统的全部投资回收，加之附带的地产、房屋、居住等附加增值预期，投资价值极大，而且整个投资稳定、保险，投资风险基本为“零”，同时也是应对全球气候变化的高尚行为；
C． 商业投资诉求：配合本项目完善的滑雪设施和经营预期，单元物业产品实际上相当于一栋微型家庭酒店，既可自得其乐、自我休闲、低成本接待商务客户，又可作为商业经营资产，进行自主出租或委托出租经营，商业经营前景极为乐观；

本项目集地产开发、绿色能源、运动休闲于一体，在加拿大乃至世界地产开发领域都是一个全新的突破，尤其在太阳能发电领域更是一种革命性的创新，从能源领域之外解决太阳能发电成本问题，用休闲投资弥补能源投资的投资回报，将能源产业与休闲产业有机结合，既是一座1300个单位的规模地产项目，同时又是一座总装机容量8兆瓦的中型太阳能光伏发电站。不仅能够提升市场目标客户的经济收益和生活品质，而且充分挖掘地产、能源、休闲的世界经济三大发动机的集成优势，对于短期应对全球经济危机，长期挽救全球变暖都将产生巨大贡献和深远影响。

项目产品的市场目标定位几乎面向加拿大以及世界各地任何财富、年龄、地域的客户群，从低碳经济时代的角度上来说本项目可以定义为整个社会近乎 “完美”的产品，不仅在能源领域将成为加拿大“百万屋顶计划”的更具现实意义和可操作性的替代计划，而且在地产开发和运动休闲产业更是开创了加拿大“零”的突破，在这个市场中市场需求远远超过供应，对于一个能够以先进的技术提供优质产品的项目来说，这个市场是大的惊人的。

 

[winsan]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

第四部分：财务预测概述
a. 投资估算：
土地成本： 1,000万
前期费用： 300万
基础设施： 2,500万
太阳能房屋： 12,800万
市场营销： 300万
经营管理： 600万
不可预见费： 500万
合计： 18,000万加元
本项目前期样板投资全部加拿大本土解决，后期规模化建设，挖掘中国在单晶硅光伏电池板技术和成本的国际领先优势，在中国进行关键组件的生产，以散装组件的形式运到项目所在地，进行现场快速拼装，以实现最大的经济收益。项目估算总投资约18,000万加元，启动资金1200万加元。

b. 效益预测：
一期地块销售收益 2,500万加元；
二期太阳能房屋销售收益 25,600万加元；
销售收益总计 28,100万加元
销售毛利润 10,100万加元
税前投资回报率 56.1%
营业及所得税(暂按30%预估) 3,030万加元
税后净利润 7,070万加元
税后投资回报率 39.3%

c. 资金使用计划：
第一阶段：
启动资金： 1200万加元
项目80%股权收购 800万加元
销售单元土地平整 100万加元
样板示范区工程 50万加元
市场推广 50万加元
管理费用 100万加元
不可预见费用 100万加元
阶段收益： 2,500万加元
第二阶段：
启动资金： 1000万加元
基础设施 500万加元
太阳能房屋样板单元 100万加元
市场推广 100万加元
管理费用 200万加元
不可预见费用 100万加元
阶段收益： 7,070万加元

d. 开发进度计划
a. 2010[FONT=宋体]年[/FONT]8-10[FONT=宋体]月，项目收购谈判及新公司治理机构的组建完成；[/FONT]
b. 2010[FONT=宋体]年[/FONT]11[FONT=宋体]月[/FONT]-2011[FONT=宋体]年[/FONT]4[FONT=宋体]月，面向市场推出第一期[/FONT]500[FONT=宋体]个单位地块，并实现[/FONT]100%[FONT=宋体]销售；[/FONT]
c. 2011[FONT=宋体]年[/FONT]5[FONT=宋体]月[/FONT]-2013[FONT=宋体]年[/FONT]8[FONT=宋体]月，面向市场推出第二期[/FONT]800[FONT=宋体]个单位成品房屋，全部项目竣工完成。[/FONT]

 

[winsan]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

第五部分：项目运营
5.1. 独特的产品设计
SolaMagination太阳能光伏房屋：
沿袭最适合太阳能光伏发电的设计理念和独有原创太阳能光伏系统技术，尽最大可能集约土地资源。将传统单元太阳能电池板的排列样式整体提高3米，形成一个15米面宽、10米进深、高度从3米递增至7米的挑空坡面组合样式，增设透明天窗、楼梯和平台，便于采光、安装和维修，与传统房屋的建筑融为一体，既体现低碳环保，又实现成本的最大集约。
整个单元装机容量10KW，单元设施占地160平方米，建筑面积220平方米，单元庭院占地600平方米，预计销售价格32万加元；

5.2．创新的营销理念
能自己赚钱的房屋 --- 世界领先的太阳能光伏单元电站
让每一个人都可以投入到“挽救全球变暖，拯救地球家园”的高尚事业当中，不仅为加拿大的节能减排做出贡献，而且作为一种全新的投资产品，可以获得稳定而长久的投资回报。

5.3． 领先的开发模式

以创意的力量整合土地、太阳能、休闲资源，在不需要巨额资本投入的情况下，快速的渗透到现实的巨大市场中去；
以能源+地产+休闲的模式，开创性的提出了太阳能应用领域最具前景的发展方向；
延续和发展了“百万屋顶计划”的“藏‘绿’于民”的广泛的市场基础，创立“云计算”的先进的技术模式，快速形成规模，使产品和技术更为市场所接受；
在极高的性价比的同时，更强调投资回报预期，将消费改为投资，将太阳能与休闲产业结合，具备更广泛的目标客群基础；
以极富“关注气候变化、挽救全球变暖”社会责任感的方式从事商业活动，倡导低碳经济，引领低碳生活方式，这也使得对于世界各地愿意投资有社会道德责任心项目的投资者来说是一种吸引人和值得追求的投资。

5.4． 强大的政策支持
加拿大政府2009年出台太阳能补贴政策：规定对光伏屋顶工程规模达到10千瓦的，补贴为80加分/千瓦时；10-100千瓦的补贴为71.3加分/千瓦时；100-500千瓦的补贴为63.5加分/千瓦时;大于500千瓦的补贴为53.9加分/千瓦时;低于10兆瓦的地面工程补贴为43加分/千瓦时。

 

[winsan]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

第六部分：风险管理
如同任何商业活动一样，Mt.Baldy SolaMagination地产项目的未来运营都会有一些不确定因素。项目运营团队意识到每个风险，并已采取应对方法和策略来缓解这些风险。

6.1. 有限的运营和市场营销的历史
Mt.Baldy SolaMagination地产项目虽有经得起考验的产品和保证的市场，但由于其项目产品和项目定位的独特性和创新性，其在目标市场中确实没有运营和市场营销的历史。然而，Mt.Baldy SolaMagination地产项目的董事和管理层坚信其富有经验的管理层团队，和极富潜力的太阳能光伏建筑产品需求的巨大市场，Mt.Baldy SolaMagination地产项目一定能达成其目标。

6.2. 市场风险
由于本项目的1300个建筑单元的建设指标已经获得当地政府审批，以其地理位置和10000英亩的土地规模，就现有的土地价值评估，以5万加元/单位的价格进行市场销售，前景极为乐观，而即使以3万加元/单位的价格实现市场营销，投资者在第一阶段仍能回收资金1500万加元，以6个月的时间实现20%的投资回报，投资风险绝对为“零”；至于进入项目的第二阶段，由于投资本金已经完全收回，即使项目限于任何困境，对投资者来说，也是“零”风险，何况，伴随全球整体经济形势的好转，该项目的土地增值预期成为必然，其本身地产的资产增值也足以弥补项目投资的资金和时间损失，绝对保证项目投资“零”风险；再加之充分利用中国太阳能光伏产品的成本优势，本项目在极短的市场运营周期内即可实现完全自立和赢利。

6.3. 政府规程和政治风险
尽管加拿大政府已经颁布相关法律，原则上将大力扶持本项目所在产业领域的发展和运营，但购买客户正式获得20年政府购电合约的审批，仍然需要一定的时间和工作才能获得批准。
Mt.Baldy SolaMagination地产项目的开发模式和产品在世界各地都将引起浓厚的兴趣，以至于其必然处于令人羡慕的地位，可以预见一定会快速的获得许多机会让其具备可持续的发展壮大的能力，并不断降低开发成本，获得更显著的投资回报。

6.4. 综合评价
从经济效益方面来讲，该项目的启动，为现有地块提供了一个即时的资产价值增长，比之传统的休闲旅游地产开发运营更为显著和快速；该项目的运营，将在三年之内实现启动资金的大约600%的投资回报，年度回报200%，投资收益率极为可观；同时，该项目的独树一帜的市场定位，可以充分促进一大批更广泛的与能源地产配套的相关旅游产业的迅速发展。这一切都必将会给该项目带来意想不到的发展机遇，一方面为项目股东带来最大的经济收益，一方面其本身也给当地区域增加了一个独特的世界级的旅游亮点，给当地财政税收的可持续性增加了更加广泛的税源。

从社会效益方面来讲，本项目将首先成为加拿大低碳经济发展模式的样板，促进加拿大最领先的低碳经营模式对传统产业不断替代的进程；其次，由于项目具备的绿色能源、生态环保、高附加值的特点，项目开发本身就将为加拿大兑现国际减排指标承诺作出贡献；最后，本项目的成功开发，将成为世界低碳能源地产产业发展的示范模式，成为积极倡导低碳生活方式的领航者，号召更多的人关注全球气候变化，投入到“保护环境 拯救地球”的伟大事业中来，意义极其深远。

可研报告PDF版本：

 

[winsan]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

关于“加拿大地产第一”的补充解释：

1． 如此总占地大约10000英亩大规模的建房单元地块，以3万加元开始销售，最后卖到8万加元，实现平均5万加元/单位的目标，在加拿大地产销售史上应该是第一个；

2． 以500个建房单元基地同时出售，相当于2座半高层公寓楼花，在加拿大应该是绝无仅有；

3． 在一个地产项目中，开发建设一个住户专属滑雪场，应该也算加拿大地产的第一位了，之前基本都是同时对外经营的亮点配套设施；

4． 在地产开发领域，一个地产项目同时又是一座8兆瓦太阳能光伏电站，将是加拿大，乃至世界地产开发史上的里程碑，并一定成为趋势；

5． 在个人住宅投资领域，在20年内，以太阳能光伏发电系统售电收益实现包括土地和房屋等固定资产的全部投资本金回收的确保，在加拿大，乃至全世界都是开创性的；

综上五条，无论能否最终成功，该项目也已经是加拿大地产第一了。

如果加上：只用1200万加元实际开发资金，包括800万的项目土地收购资金和400万的项目启动资金，3年之内全部开发完成，并实现7000万加元的税后收益，成为加拿大地产第一应该绝无悬念。

剩下的主要问题就是：

1． 在当前加拿大本土市场，以目前的项目位置、土地规模、滑雪配套设施和政府审批手续，平均5万加元/建筑单元土地，在6个月内能否卖出500个；

2． 以政府20年售电合约能够全部收回本金投资为保证，在加拿大3年内是否存在800个客户？即使在不考虑地理位置喜好的情况下，仅考虑“零成本”拥有滑雪场专属配套、休闲房屋居住、土地增值等附加增值内容，作为一种单纯投资行为，就能愿意贷款或拿出32万加元，购买一座装机容量10KW、建筑面积220平方米的太阳能房屋。

客观的说，上述主要问题应该都是肯定的回答，应该是一种“任何人”都会买的状态。

现在只缺这1200万加元启动资金，恳请各位指正！

 

[yilehuli]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

32万加币买房屋，还是比较贵，因为觉得房屋价格应该和租金收益相关，不知道租金会有多高。如果整体对外出租，类似酒店或度假村，就是另外一回事情了。

 

[winsan]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

32万加币买房屋，还是比较贵，因为觉得房屋价格应该和租金收益相关，不知道租金会有多高。如果整体对外出租，类似酒店或度假村，就是另外一回事情了。

是策划长期当成度假休闲产权式酒店经营的，但需要管理、品牌、服务、配套，就我的能力，是个很大的挑战，而且市场终归有风险；目前只是考虑能每年发电卖钱1.6万加元，跟政府挣钱，保证20年回本，其他的都是锦上添花和白得的；至于温哥华的房屋价格与租金收益关系，基本上需要30年，所谓投资赚钱，基本上都是资产本身增值的过程。

 

[yilehuli]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

看了您15页的可行性报告，对您和您的团队感到敬佩，呵呵。发电卖钱的想法很创新，跟政府签合同应当也算稳定。

发电卖的钱是否要入网才行，还是只要发电自用就可以呢？我想应当要上网才行吧。另外房屋每年的维护费要多少呢，太阳能电池板的维护费应当也不低吧。

第一次距离高人这么近！

 

[yilehuli]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

或者只建造最简单的房子，直接发电，是不是资本收益率更高？

 

[yilehuli]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

或者直接开办发电厂？？？虽然电价低，但是毕竟在地面，维护造价都很低啊，而且可以不受位置限制，找最合适的电厂位置？可能我想歪了，不过现在的确距离楼主的农场有点远了！

 

[canwell]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

精彩啊！

winsun是高人！
典型的空手套白狼！

 

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

农场分为多种类型,如果我买了农场,改变原来的类型是否合法?比如动物型,我不养动物种葡萄?有许多土地,不是农场,我能改做农场吗?土地上的灌木,树木我能砍伐吗?有的介绍该地块out of ALR 是什么意思?
烦请楼主指教

[FONT=宋体]土地，有土地的分类([/FONT]Classfication[FONT=宋体]，工业用地，商业用地，农业用地[/FONT][FONT=宋体]等等）和等级[/FONT](Land Capability Rating)
[FONT=宋体]农场，有农场的分类（[/FONT]Classfication)[FONT=宋体]和类型[/FONT](Types)
[FONT=宋体]显然，土地与农场，不完全是一回事。[/FONT]
[FONT=宋体]一块不毛之地，就够不上是农场。不属于农场范畴。荒地开垦后，可以申报为农场，是升级。[/FONT]
[FONT=宋体]政府经常性地要对农场进行评估。据此，规定这个农场的物业税。[/FONT][FONT=宋体]所以，改变农场类型，要申报批准。小规模改变，如在动物农场种葡萄，当然无所谓。改变主体，就要申报了。[/FONT]
[FONT=宋体]土地上的灌木[/FONT][FONT=宋体]一般可以清理。但砍伐大量树木，要申报。[/FONT]
[FONT=宋体]英文中有许多缩写词。比较麻烦。Out of ALR是什么？ [/FONT][FONT=宋体]我不明了。这个词在房地产界不通用。但如果看其上下文，会明白。[/FONT]
[FONT=宋体]有时，某块土地在规划区之外，即没有任何可见的规划，因为这个土地目前属于无用。难得去规划其用途。安省北部罕见人影，就有大量的土地还未经规划。[/FONT]

 

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

还是人多好，不论言辞如何，我觉得都是好意，真的很感谢LZ。

我对于万亩农场的项目越来越有兴趣，简直就是两年前夭折的“再论买地建房”论坛主题的解决方案，也算误打误撞，真感谢LZ的提醒。

两年之前一直很难找到超值的土地、当地土地审批变性很难，加之中国建材确实存在瑕疵，所以不得已放弃，转投“新能源+地产”的太阳能农场领域。

没想到，其实现在的待售万亩土地不就是当时苦寻的目标吗？既是原始空地，建筑规划也已经审批，还颇具规模，大有生存和发展的空间。

敢问在加拿大的朋友，如果我把地主目前销售价格12万加元/单元的建设地块，谈成5万加元出售，大家是否有兴趣？ 如果能有一些报名的朋友，我来办这事。

如果人多，凑够200人，我们干脆就把这个农场买下来，大家各占股份；如果人不够，只要大家真感兴趣，我来做中国买家的工作，如果决定买下，真的给大家这个价格，也算是在加拿大的朋友对中国买家投资这块土地的支持，降低风险，大家各得其所！

我很高兴地看到，你比两年前还是有明显进步。
两年前，尽管你说在国内做房地产，但好像没有什么房地产专业的基本概念。
现在，你还是保持了你的明显特点，洋洋洒洒。在短期内也会激动一些人。但最后，每一个人都会明白过来。因为，太多的幻想。不靠谱啊。
问题和漏洞太多。其中随便一个问题解决不了，项目就完。而且，你这样很容易出局。
你非要说是加拿大房地产第一啊？这真是你的特色。

时间宝贵啊。你光幻想，浪费时间。其实，我不忍心看你浪费时间。不要以为，别人都是不希望你好。我最喜欢看到的，就是大陆背景的在加拿大房地产开发领域获得成功。

但你要听得进别人意见。什么时候，你将幻想结合实际，而且你自己的启动资金到位了，我一定支持你。

没有做过的，总是觉得做房地产开发只是讲一个故事那样简单。
我们在加拿大，做任何一个项目，起码三审。

再说细了，就没有意思了。别人会说我泼冷水。有时，说老实话并不被人们认为是好品德。忠言向来逆耳。
真的没有时间和你泡啊。
你还是换一个地方去激动人心，好吗？

好自为之吧。
最后一次提醒。

 

[winsan]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

好自为之吧。
最后一次提醒。

谢了!

其实你真的不懂了，其实房地产“傻子”都能做，就跟开车一样，要是方向盘上放张饼，狗都可以开！

我一直以感恩的心态做事!

这个论坛我永不再上，包括加拿大家园！

我很悲哀，为自己，为国人，尤其为在加拿大的国人！

 

[woodpeker]

回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

万亩农场在加国还没有听过，估计几十个的大型农场组成的一些合作组织到时是有的，例如pei的土豆合作体。但主要是控制价格。在加拿大一般的农场土地规模在80-250亩为多，占75%左右。一个这样的农场一般就只有两个工人，一个是老板，一个是雇工。两人基本上就把农场的活干完，如果是谷类的农场基本如此。果类的就要在采收季节找工人摘果，不过是上帝安排工人过来帮你，如没有人来，那是你对上帝的不敬，所以没有人来应聘打农场工，但是他们农场主是不会乱涨价请人的，一般都有行业标准及工会（这里的工会可是大哥呀），大家都遵守。加拿大的农场可经营范围不大，土地便宜但土质差，雨水恰当。但适合植物生长的时间太短了。在加国拥有一块土地不难，但要以它为生就可不是一件容易的事，我也在激烈的思想当中。lz我会联系你，我对你那边的小型农场很感兴趣，我的能力财力也是小型的。我在这里潜水太久了，也应该出来冒冒泡。
我一直很看好winsan，他在这里利用楼主来攒人气，楼主应该理解他，但楼主他的原题不是太阳能及超级的农场，我看winsan还是另立山头吧，不然看着别扭。