关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论

[好吃懒做]

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顶楼主

 

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

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投资加拿大安省农场的具体注意事项

近年来，有意投资加拿大农场的华人越来越多．加拿大农场，实际上是一种特殊的房地产，其考察和购买的过程远比购买城市住宅复杂和麻烦．了解这些特殊性非常重要，必然会大大提高您购买农场过程中的工作效率，从而避免错误，事半功倍．由于种种原因，这方面的文章很少．笔者根据对于加拿大农场的深入了解和具体实践，针对其特殊性，特此总结出以下的有关概念和具体注意事项，相信会对投资者大有裨益．

加拿大农场的性质：尽管农场的种类繁多，但从经营的角度，无非可以分为三种：正在经营农业的农场，部分经营农业的农场（有部分土地出租给农民经营），和根本不在经营农业的农场．相应地，在安省土地注册办公室，将这些农场登记为以下三类：1.带有住宅的农场，带有或不带有第二栋建筑结构，带有农场附属房屋（指仓库等）; 2. 非农场主拥有的土地，带有非农场的住宅，有部分土地用于农场经营；3. 独立屋（因为根本没有经营农业，尽管这个农场物业拥有几十英亩土地，依然可能登记为乡居的独立屋）．相应地，这些农场的业主也可简单地分为两类：农场主（farmer,业主自己正在这个农场经营农业），非农场主（non-farmer,业主自己不在经营农业，只是将土地出租给农民，或只是将这个农场作为一种乡居）．

地税：加拿大政府对于农场主有着许多优惠，其中包括地税的优惠．如果某农场正在经营，就可享受地税优惠，即地税可低至每年1千到2千余加币．如果这个农场部分经营或不在经营，地税就会明显增加．如乡居独立屋的地税也可能高过4千加币．
贷款：对于积极进行农业经营的农场，一般被视为Commercial物业，相应地要申请商业贷款．对于部分经营的农场，住宅可能被视为Residential, 而出租的土地可能被视为Commercial. 所以，民宅部分可能申请住宅贷款，而土地部分申请商业贷款．对于乡居独立屋，则可能被视为民宅来贷款．事实上，农场的贷款是不容易的，远比城市住宅的复杂．多伦多市内一般的银行分行贷款经理往往不愿意接受农场的贷款．
HST：如果这个农场被视为商业物业，在物业产权交接时，应该在成交价上向政府另交HST. 但是，如果买家登记有GST/HST number,可以在合同中申明买家会自行和政府处理HST事宜，这样就不用在交接时向卖家交HST（有关HST事宜，相当复杂，请务必向会计师咨询）．

Zoning和Permitted use:农场必须服从当地的Zoning by Law, 即有关区划，土地属性和可允许用途的地方性法律法规．而每个乡镇的这种法律法规和区划原则都可能不同．例如，某个农场可能会被归属于某个甚至数个不同的区划带之内，如PA, 或RU1, RU2等，甚至有部分土地归属于环境保护带（EP）之内．每个区划带都有其特别的规定和可允许的用途．如果某农场同时归属于三个区划带，您就得在不同的区划带内遵守不同的规定．有的农场根据规定就不可以进行养殖．从河流中取水，可能需要取水权．在Napanee, 即使在主要农业区也不可以经营商业性温室，而在相邻的爱德华王子郡，在农场里都可以建立和经营商业性温室．有些农场可以允许做家庭旅馆等生意，而有些则不可以．千万不要以为在自己的农场内，就可以想干什么就干什么．搞清楚这些，对于购买农场至关重要！

饮用水源和家用水处理系统：绝大多数农场的饮用水都不可能来自市政供水系统．所以，农场水源可能是水井或储水池．水井又分为机井和手工开挖井．在用水井的情况下，农场一般都有自己的家用饮用水处理系统．但在有些地方，地下水水质不符合饮用水标准，又没有合格的地表水水源，就只好买水储存于储水池里，以供饮和用．如从汉密尔顿到大瀑布的OEW附近的地区，都是如此．
除上述之外，购买农场还涉及到许多事情，如住宅，附属建筑物如仓库或牲畜棚，农作物或牲畜，通行权，化粪池，环境等等，十分复杂，限于篇幅无法尽述．农场的贷款也相当麻烦．显然，农场考察购买过程的工作量和难度，远远超过在城市里购买民宅！需要特别指出的是：卖方和卖方经记不会负责这个农场对于你是否合适! 一切资料需要买方自行验证!　所以，拟好农场买卖合同是不容易的，需要考虑和查证的东西太多，需要慎之又慎．只有对于农场买卖经验丰富的经记才能够胜任．

明白了以上的概念，再来看看购买农场应该有的正确工作程序：
1. 首先，要明确自己购买农场的目的．看看自己是否适合购买农场．
如果您只是将农场作为一种乡居或休闲度假场所，不靠农场谋生，购买农场的程序就会大为简化．事实上，有些非农场主的业主就是如此．比如，您可以在城市里上班，而到农场乡居，享受大自然和田园风光．同时可以将农场出租给农民，除租金收入之外，还可享受地税优惠．
如果您需要靠农场谋生，您就要首先做好自己的功课，如搞清楚加拿大的有关政策，做好自我评估，看看自己干得了什么，会干些什么，确定自己今后的经营方向．也可以考虑购买带有生意的农场．
所以，农场只适合以下人群：a. 将农场作为乡居或休闲度假场所的人；b.懂得农林牧副渔的移民，或懂得经营农场的人，有专业技能，买农场可以有用武之地；C. 国内的农业企业家，到加国开拓市场(可借助加国农场平台进入美国市场）；d.吃苦耐劳，善于学习，并且下定决心要从事农业的人;e.有雄厚资金购买农地作为土地储备的人．符合上述的人，才是适当的农场买家．当然，还应该得到家人的理解，支持和配合．
2．正常的农场考察购买程序应当是：
做足功课，脚踏实地，确定方向，明确目的：买农场干吗？心理，技能，金钱方面都准备好了吗？
搞清楚希望购买的农场类型，价位，地理位置等. 注意性价比.
贷款问题是购买农场的难点之一．如果是全款购买，就简单．否则就需要尽早与银行等谈清楚贷款问题．最好拿到贷款预批信．如果你的首付不够，有时甚至需要与卖家讨论向卖家部分贷款的可能性．
与经记讨论购买农场事宜．双向选择，然后必须签署买家和经记的委托合同．考察农场，路途遥远，费时费力，非常辛苦，再加上超高的汽油费和车辆损耗等成本．农场往往不在大多伦多地产局的服务范围之内，因此，查证市场信息和农场各种资料，与对方经记公司的联系等，都很不容易．如果彼此之间没有相互信任和诚心诚意，是不可能去考察农场的.实际上，在签署经记合同之后，您才是真正的客户，经记才能够代表您去和卖方打交道．
根据客户的要求和经记的经验，尽可能找出符合要求的农场．在考察之前，最好从多种信息来源事先查清楚农场的基本情况．进一步筛选，只去考察那些各方面都适当的农场，直至选定想要买的农场．
多方面查证信息，把握农场的价值（农场包括的财产种类太多，所以评估其价值远比评估城市住宅的更为复杂）．确定好出价，拟好带有条件的农场买卖合同，确定好谈判策略，进行谈判．如果不成功，继续这个艰难的过程，直至成功．
如果成功，接下来是验房，验地，验水等，搞定贷款，查证农场的区划和用途等．如果合格，逐步免除条件．．．，最后完成交易．在可能的情况下可要求农场主卖家进行农场经营的培训．
天高任鸟飞，海阔凭鱼跃。机遇偏爱有准备的大脑。农场，对于适当的人们，是可以大有作为的。

后注：以上是笔者的经验之谈，仅供参考．有关法律法规，区划，税务，贷款等方面的事宜，请务必向律师，会计师，贷款经理和相关的政府部门专门咨询和验证．
(作者保留版权。请转载者保留原作者姓名和原文出处。)
William Zhu,　Broker, williamcare@yahoo.ca, 416-821-5817, 2012-1-19

加拿大＜地产周刊＞

 

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

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因为最近一段时间关注农场这个事儿，才找到了这个贴。此贴基本封存状态了，但读过还是给我很大帮助，也有点儿感慨
一、Wisan，你的部分观点我不太认同。但依然不妨碍对你的尊重和敬佩，佩服你的冲劲。在另外贴子中买地建房那个，好象也是你吧，那股子冲劲，呵呵。因为建房那件事儿我也从中学到很多东西，至少一些思路性的东西－－虽说那个贴子本身的东西基本没什么可操作性；但房的事儿的确已开始上道了。现在开始考虑农场这事儿。
二、发现楼主对农场这事儿与对建房事儿上有一共同点，就是有一种建立于自我认识、自己对事物理解基础上的超强自信、的确过于自信了。直到自己亲自考察过才承认行不通。自信是好事儿，同时控制好自己。
三、楼主的思路，比如说旅游、地产、休闲、太阳能等项目结合，思路很好，也许会给我一些启发。但是转变土地性质这事儿，想得过于简单。在加拿大干这个活的基本上属于犹太人。谁都知道规划一变马上价格何三倍五倍的翻。所以呢，不要想变规划, 在现有的zoning上做，比如农业用地中也是有区别的，AG和AGI中是可以用作比如赛车场、GOLF，SKI等用途。但AGU的就可以作季节性的trailor营地、半旅游性质的用途。规划为AGU的就可以买来试试看，当然，地点依然是这么重要。
winsan，冲了一年，不冲了？咱不冲，慢慢往前走，慢工细活的往前走，一步一个脚印、永不放弃的往前走，事善能，动善时，别慌嘛！加拿大就这么个节奏。winsan这种奋斗精神，一旦你适应了加拿大做事的风格、节奏之后，你将是一个可怕的人

谢谢你的评价．
但你把我和别的人说过的话搞混了．
本人在国内就是做国土资源规划的．在多伦多是房地产专业人士．不是来忽悠的．我说过的，都是可以行得通的．
在此，澄清如下：
１．本人在多伦多做了多个房地产开发项目．我负责开发前期的土地的环境评估和地质评估，也参与随后的市场推广和销售等．其中成功地将两个地块变性（rezoning)： ① Midland/Finch（完成，Plaza)；2. Bayview SS对面(完成，Plaza)．3. Markham某地(正在进行，故不宜说出具体地点）
正在申请的项目有三．．．
Rezoning的过程，确实很难．否则，人人都可以发财．但你如果有这方面的需要，我可以告诉你如何才能够做到．
其实，我们做的若干项目的投资商是以犹太人为主的投资集团．但他们只是出钱的，而我们才是真正去做事情的．如rezoning的过程都是我们完成的．
2. 本人已经帮助客户成功购买了多个农场．其中，三人已经据此成功移民．
3. 基于对于客户的负责，只有对于各方面条件成熟的客户，本人才提供购买农场和土地的服务．对于不合适或还没有具备条件或没有做好准备的客户，本人会劝告他们放弃购买农场的想法．
4. 我确实忙不过来．．．

在此发帖子的过程，使得我明白了：
在商言商，在商，就做不好雷锋．
众口难调．众说纷纭．你怎么做怎么说，都会有人不满意．
免费咨询，只能够提供一般信息．不是一对一的针对性服务，就难以保证专业化服务的质量．所以，本人不再提供免费咨询．
但是，对于我客户，一定能够保证专业化服务．

 

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

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我看到了许多朋友对于我的理解和支持．

在此，真诚地谢谢你们对于我的理解和支持！也谢谢你们给我送的鲜花！

如果我不能够满足你们的愿望，请予以谅解．

如果你们将来确实有需求，欢迎和我联系．williamcare@yahoo.ca

为了表示对于你们的感谢，在此告诉你们有关PNP计划和农场主移民的有用信息：
目前的事实是，全世界各地，数以百万计的人等待着移民加拿大．所以，加拿大移民部特牛．有消息说投资移民的投资额，要大幅度提高（可能要150万！）这种情况下，以PNP安省提名计划或以农场主身份移民，更为经济合算．

PNP安省提名投资移民计划：投资300万，可以三家人一起投．但必须在加拿大创办企业以为加拿大人创造就业机会．这个计划的好处是：可以控制自己投资资金的投资方向，可以用投资额去购买实实在在的房地产．除了这三家人之外，在招收本地人的基础上，可以用企业骨干的名义，将达不到移民条件的亲朋好友招收过来（具体要求挺复杂，自己去了解吧）
我们正在运作的PNP计划：度假村；预科学校，等
合适的对象：有经济实力（可以投资一百万或以上），但申请投资移民者已经遇到了困难，等

农场主移民：
合适的对象：可以投入30万加币或以上（非加拿大居民贷款买农场的难度很大．所以，金钱是多多益善的）
我们曾经努力过，在买卖合同中加入一个条款，即：如果买家以农场主移民的申请在８个月内没有批准，买家可以取消合同，拿回押金．但是，没有遇到愿意接受这个条款的加拿大农场主卖家．即使你愿意给他一点补偿，他们也不干．加拿大农场主，没有责任来配合你的移民申请．加拿大农场主卖家，最多等待你两个月．
我们和加拿大律师讨论过具体的个案．加拿大律师说，没有规定说，你们一定要在来加拿大之前，就买好农场．如果你是英国人，要来移民加拿大，当然可以来了之后再买．但是，因为中国人在移民事情上造假的太多了，移民部难以相信国人的承诺（知道吗，有些投资移民过来了，居然去申请困难补助．假的有钱人啊？他们这么干，严重地损坏了中国人的诚信和声誉，对于后来的申请者，是大大的不利！）所以，如果你确实有务农经验，你或许可以试试，申请以农场主身份移民，并且，在获得批准之前，不买农场．或说明，批准了之后，一定购买．但是，你认为，这样的成功可能性有多大？
所以，可行的是，先和加拿大律师联系，让他们评估你们的可能性．如果觉得可能，才着手购买．
其实，一个最可行的办法是：如果你有可靠的亲朋好友在安省，你可以和他们合作来购买农场，以你为主体．购买了农场，就表明了你的诚意和决心．如果你有农场经验，就可以在购买农场的同时，开始让加拿大律师帮助你申请移民；如果你没有农场经验，就可以在购买一个正常运作的农场之后，每年过来经营，每年报税，这样，两年之后，你一定有资格在境内申请农场主移民．加拿大移民部没有拒绝你以农场主身份移民的理由（因为你事实上已经做了两年的加拿大农场主了！）．这样做，你移民的成本非常小，而投资收益大（你的投资额都用于购买实实在在的加拿大房地产－农场了），没有浪费！
以上信息仅供参考．以加拿大移民律师的专业意见为准．

 

[oeo]

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一晚上看了一半，标记一下。感谢楼主大量的有用信息，还有后面nihaoquebec网友写的帖子也很有信息量。希望这些又内行又愿意与大家分享的朋友们继续写下去，也祝他们生活中一切顺心。

 

[scmychinese]

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一个最可行的办法是：如果你有可靠的亲朋好友在安省，你可以和他们合作来购买农场，以你为主体．购买了农场，就表明了你的诚意和决心．如果你有农场经验，就可以在购买农场的同时，开始让加拿大律师帮助你申请移民；如果你没有农场经验，就可以在购买一个正常运作的农场之后，每年过来经营，每年报税，这样，两年之后，你一定有资格在境内申请农场主移民．加拿大移民部没有拒绝你以农场主身份移民的理由（因为你事实上已经做了两年的加拿大农场主了！）．这样做，你移民的成本非常小，而投资收益大（你的投资额都用于购买实实在在的加拿大房地产－农场了），没有浪费！

合理的建议！

 

[scmychinese]

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再顶

 

[choubo]

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有意思，可以参考下

 

[lixiang0311]

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请问人在国内可以在加拿大买农场吗？谢谢！农场主移民需要多少钱呢？

 

[cisco123]

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童鞋们有多少买了农场的呢

 

[singasong]

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北京别墅在线刘铭 销声匿迹了吧？呵呵

 

[scmychinese]

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我的理想，继续关注！

 

[upview]

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顶！

 

[小小王]

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顶！

 

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

安省最新农场信息(有许多待售的农场）：

http://www.toronto1realty.ca/zhs/_m...=300000&list_price_high=&street=#.U_tzLo2t-WY

有意者，请仔细阅读以上的讨论，再和我联系
416-821-5817

 

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

大多数网友不了解什么事加拿大农场。太好的事情是不存在的。懂行的必须有一说一.


我从2006年帮助客户投资农场.2008年开始做农场投资讲座。这些年以来，接触了许多想买加拿大农场的人。询问的很多,真正去买的人很少. 因为最后会发现理想和现实有很大差距.

这个话题很大很复杂. 在此只是小结几条：

1. 作为没有农业经验的新移民,如果只是因为暂时没有好的工作,就想以农场谋生, 恐怕很难. 经营农场，是典型的一分耕耘一分收获。加拿大农场主的收入是不低的。如安省是平均10万加币以上.但这是对于专业的加拿大农场主而言.请问,如果一个人根本就不懂农业,又不能够吃苦耐劳,怎么可能有高收入?

2. 加拿大的人工很贵. 不要随便相信托管之后还有高回报的好事. 有些人问道:如果买一个农场,雇农民干活,我只是经营管理,是否有好的回报? 我告诉他, 除非是大型农工企业.如果只是一个普通的农场,绝无可能.你必须亲力亲为. (如果有这等好事,我先做大地主了. J)

3. 安省的农场增值很快 (这些年来甚至比城市的房屋增值还快). 但当前回报很低.如果出租给农民,租金很低.

4. 安省农场的价位比较贵.在多伦多2小时车程之内,现在没有60万以上,买不到象样子的农场. 千万不要相信有什么十几万加币的好农场.

5. 作为新移民,或作为从来没有农场经验的人,购买农场很难拿到足够的贷款. 50%的首付,都不能够保证你能够贷到购买农场的贷款.

6. 各地对于农场的政策不尽相同. 但农场都要受到zoning bylaw 和permitted use的控制. 另外,如果农场在某种环境保护带,还要受到环境保护监管机构的控制.有的农场, 砍伐树木都必须得到批准. 当然,更不是想干什么就可以干什么的.

7. 购买农场是否合算?

许多人上来就问投资收益。那要看购买农场来干嘛, 是什么目的?

· 如果只是购买一般的农场, 如果将那块地空置在那什么也不种,何来收入?

· 如果喜欢乡村的环境,只是住在乡村,往往是合算的. 仅举一例. 比如,在多伦多,一栋象样子的独立房屋至少要80万加币. 去年我带一做小生意的客户在距离多伦多40分钟车程的HWY 401旁边的小镇附近购买一个农场, 80年代的5卧双车库独立屋, 50多英亩农地, 两个仓库,两个水塘,两水井,等,一共是75余万加币. 他原来在多伦多租仓库就得每个月花$1600. 现在可放在自己的仓库里. 他父母亲来自农村,可以在那种种地,养养什么的. 部分土地可出租. 对于他家, 当然非常合算.

· 如购买经营良好的农工企业, 当然可有好的收益, 如购买葡萄园酒庄,等

· 如投资有改变属性潜力的农地, 可有极大回报.

 

[wzhucan-大多伦多房地产专家]

1. 什么人适合购买农场?

· 购买农场只是用于休闲生活的. 喜欢清净生活和乡村环境的.

· 享受住在乡村. 另有工作收入或生意收入, 但可以充分利用农场的(如上例)

· 想弄一个庄园大宅住的. 比如,. 多伦多北约克热门地段一块50 x 110 sq. ft 的地块(其上的老旧房屋的价值可忽略不计), 可能要130万加币. 这个价位, 可以在多伦多1小时车程之内购买一个现成的庄园大宅,或者直接盖一个(带游泳池,网球场,甚至跑马场). 同时拥有几十英亩的土地.

· 懂得农业,吃苦耐劳,脚踏实地, 下定决心经营农业的.

· 农业企业家(此类农场得数百万加币或以上. 可购买有良好收益的酒庄葡萄园农场,或温室农场,等. 这种现成的农工企业的回报可以很高)

· 注重长线回报的投资家. 资本雄厚. 可以购买将来具备改变土地属性可能性的农地. 百万加币以上. 这种土地目前可以租给农民耕种. 当前回报很低.但将来的回报极大. (这个事情的专业性很强. 将另外介绍)

· 必须有50%或以上的首付. 如果是荒地, 基本上不能够贷款.


如果有哪位符合, 欢迎致电 416-821-5817 William Zhu讨论.

有一说一.谢绝忽悠.

以上的小结看似简单,没有切身体会和多年经验是写不出来的. 引用者必须注明出处.(以往,我写农场的文章,被有的经纪大量copy据为已有, 而不注明出处. 视为侵权 )

 

[liu2009]

标记下

 

[passerxx]

标记

 

[tototo]

楼主还在吗？