西温,北温哥华区的名校中学及海景别墅--大量图片及生活影片介绍

[Tony Chen]

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加拿大房地产 卖方如何卖房?

加拿大房地产 买卖 一般过程:
面对房产买卖问题时, 首先需要对加拿大房产买卖制度及程序要有相当的了解，再做决定，这样才十分稳妥。BC省大温哥华地区的买房建议如下:

[0] 首先要了解卖方是如何安排其卖房作业:

1)屋主自卖:
一切卖屋行销作业全部由屋主负责,大约10%左右的房屋是以此法卖出,此处不多讨论.

2)卖方委任地产销售公司卖屋:

卖方: 西人多采用地产代理制度,即 委任地产销售公司帮卖方完成出售房地产的行销任务
房地产的卖主决心 要卖房地产，多会找地产销售公司(及某一地产经纪)签署卖方销售代理合同(LISTING CONTRACT)，
正式建立委任人(卖方)和代办地产销售公司(会指定某一专精的地产经纪为执行代表人)的关系，并列明合同细节(双方的承诺-售价,责任及销售服务费)。
什是销售代理合同?

销售代理合同 (LISTING CONTRACT) 主要内容：委任人 ( 卖方 ) 授权此代办人将其列 定的房地产以议定的价格刊登至 MLS ，
并同意在卖方地产销售公司成功找到买主、成功导致一可执行的买卖合同的签署的情况下付给卖方地产销售公司销售服务费(佣金)，
销售服务费金额由卖主与卖方经纪协议 后明列于合同内；此卖方地产公司 ( 卖方地产经纪为其代表 ) 同意作卖方房地产主的代办人，并同意除卖方地产主允许的情况下，不可以接受买主的任何报酬。合同内同时列明卖方地产销售公司将以 上述销售服务费的一部分作为付给带来最终买主 ( 导致合法出售合同 ) 的买方经纪之报酬以鼓励地产业其他经纪与之合作。
重要信息解释:

A) MLS(Multiple Listing Service) ：

是由加拿大地产业协会(为民间私人机构)管理的、各省地产业协会支持的民间私人地产业专用数据库。 (1)提供现今上市的地产信息 (2) 并有每处地产多年来的历次挂牌资讯,及成交价销售记 录 (3) 政府地价屋价的估价等资料(4)土地使用区分类(5)各区销售统计资讯等。
只有地产协会会员(地产经纪)可以使用其资讯，须缴年费才能成为会员 ，大多数地产经纪都会每年付费。一般非会员可以通过 INTERNET-MLS 网站 www.realtor.ca 查找有限的资讯 如目前上市地产的广告资料，已售出的或以前的挂牌价格等就查不到了。
B) 合同 (Contract) 的概念及法律上对合同的约束：

从法律角度说，合同即是承诺，房地产合同必须是文字书写的形式才有效，口头同意无效。可以是单方向的，也可以是交换或双方向的。
房地产合同的建立有 七个基本因素：提议、接受、代价、合法意向、能力、合法交换物、真实允诺。根据这七个因素的具体细节，
所有房地产合同可以分归五类：1)可执行、2)不可执行、3)可无效、 4)无效、5)非法合同。 只有可执行合同完全受法律保护。

房地产 买卖就是法律过程,买方最好要有好的地产经纪帮忙才稳当,因你没有买方经纪, 卖方经纪会格外高兴与特别认真向你介绍该房地产的优点及价值,当然有任何重大的缺失的话是不会向你讲的. 这时买方会处在极度的资讯不对等,尤其是过去的历史成交纪录及挂牌纪录都不知道,最近附近相似的房产成交价也没资料可比较, 买方不易了解该屋的合理价,很难抢个先机出个最恰当的谈判价格,出的太低,买不到,出的太高,心很疼.

卖方或买方会因种种利益原因，可能会不执行该合同 , 而造成房地产 买卖纠纷。
卖方房地产主人要填写陈述房产的文件表格，明列此房产的关键信息。卖方经纪获取多方面详细资料后将此房产列入 MLS 数据库。开始挂牌正式于市场上销售房地产。
以上为 卖方委任地产销售公司 卖屋的一般过程.
西温地产销售公司占有率较高的为:Angell Hasman, Prudential, RE/MAX ...

买方买屋一般过程,待续 !

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[Tony Chen]

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关注学校排名是否长期稳定靠前, 就是长登 决定落脚学区时的重要指标.

 

[白骨红颜]

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不错

 

[Tony Chen]

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谁在支撑加拿大房价 [1] --- 加拿大实务专业分析发布: 2011-10-23
作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 [FONT=宋体]电话：[/FONT]416-880-5089

[FONT=宋体]无论是统计数据，还是隔壁邻居家房子的售价，都在证明着一个无可争辩的事实――加拿大近十几年，房价持续上涨。8月份的数据显示，温哥华的独立房均价已经超过了100万加元。 1998年至今，连续13年上涨，加拿大房价从$152,365一路涨至2011年的$366，105。目前，加拿大的各项经济数据并不乐观，世界经济形 势仍处于动荡时期，全球资本市场刚刚经历了新的洗礼，加拿大的地产市场凭什么独善其身，到底是什么人，靠什么支撑了的加拿大的房价呢？[/FONT]

[FONT=宋体]利率，无疑是支撑房价最有力的工具。2007年6月，是近5年来加拿大按揭贷款利率最高的时候，股市、楼市齐涨，有经验的消费者一看便知，这才是有泡沫。当时，2年期按揭贷款固 定利率曾高达6.1%，10万元贷款，每月按揭贷款月供款金额为$645。而如今，虽然失业率高于2007年，股市低迷，唯独地产市场依然我行我素，全国 各地房价不断攀升。从按揭贷款的月供款来看，按照目前的2年期按揭贷款利率计算，10万元按揭贷款，月供只有$448。如果维持按揭贷款的月供款$645 元不变，则对应的贷款金额可以达到14.3万元。与2007年相比，消费者的支付能力，因利率下降，被放大了40%。很多人奇怪，为什么工资不涨，房价猛 涨，买房置业的人却越来越多，这就是答案。美债评级被调低之前，加拿大央行加息的意愿明显，加之商业银行间竞争激烈，按揭贷款浮动利率曾降至P- 0.85%，固定利率开始升高，很多人预测加拿大央行会加息，并抑制房价上涨。然而，美债评级下降后，整个资本市场的流动性骤然收紧，进而波及短期资金市 场，美联储和加拿大央行近期加息的可能性几乎没有了，这使面临调整的加拿大地产市场再次遇到了低利率雨露的滋养。难怪《多伦多星报》撰文说，加拿大地产有九条命，每次要出现该调整的时候都会逢凶化吉。[/FONT]

[FONT=宋体]买房自住人士是支撑房价的主力军。2009年1至6月，加拿大的房价出现了深度调整，那时的失业率上升，股市创新低，各 类媒体众口一致――加拿大的房地产将步美国的后尘，至少跌价一半。在这种环境下，对于房产投资者来说，前景不甚明朗，投资欲望并不强烈。在这半年中，买房 和卖房的消费者都是有刚性需求才会入市的。笔者发现，当时的买家，几乎全部是自住房的买家，自己的住房需求促使工作稳定，首付已经准备好的家庭，无论经济 环境如何，当房价跌至家庭负担能力之内时，即出手购买自住房。自住房消费者的能力是不可低估的，短短几个月，加拿大的房地产就出现了反转，2009年6月 至今，加拿大房地产有升有色。购买自住房的消费者中，新移民的力量比较突出。热爱自由、渴望民主的各国移民，在经历了金融风暴之后更加希望找到一个经济繁 荣，政治安定的国家，作为自己和后代的第二故乡。加拿大，这个举世最受人尊重的国家，自然会成为首选。对于中国移民，在目睹了近5年来中国房地产市场的风 起云涌之后，早已明白了一个道理，要买房，只有一个秘诀：早买。所以，落地就买房，甚至还没登陆就已经委托亲戚朋友开始看房了。加拿大的商业银行哪里会放 过这样的金融需求，5大商业银行都有配合新移民买房贷款政策，一定首付的情况下，只要没有不良信用记录，贷款审批容易得很。目前，加拿大房屋按揭贷款的利率比中国的存款利率还低，获得贷款比在中国还容易，因此，贷款买房，顺理成章地成为新移民最关心的话题。[/FONT]

[FONT=宋体]地产投资者助燃加拿大房地产市场。据2011年CMHC消费者调查报告显示，加拿大有86%的消费者认为房产是一种理想 的长期投资。购买自住房，并将部分房间由于出租，是买房自住还是投资呢？很难清晰界定自住与投资的区别。据统计，近10来，加拿大各类资产每年的涨幅率如 下：[/FONT]
[FONT=宋体]1. [/FONT][FONT=宋体]黄金19.1%[/FONT]
[FONT=宋体]2. [/FONT][FONT=宋体]股指8.9%[/FONT]
[FONT=宋体]3. [/FONT][FONT=宋体]房价增幅8.3%[/FONT]
[FONT=宋体]4. [/FONT][FONT=宋体]债券6.1%[/FONT]
[FONT=宋体]5. [/FONT][FONT=宋体]国债2.6%[/FONT]
[FONT=宋体]单从这些数字上看，地产投资的收益率并不是最好。如果投资者是利用银行按揭贷款进行地产投资，那么回报率则远远超过其他 类投资。投资首付20%，贷款80%，每年房价上涨8.3%，则意味着每年投资回报率是41.5%。由此可见，地产投资的杠杆比例决定了投资回报率，房产 投资中贷款的比例越大，收益杠杆乘数越大。即使是贷款比例50%，其回报率也会超过股票或共同基金的收益。道理很简单，除房产投资外，其他类资产的投资很 难从银行取得贷款。现在，很多人在讨论买楼花是否有风险的问题。以多伦多为例，每尺均价490元，管理费0.47元，750尺的单元，房价367500 元，房价0.6%的地税，即，每月183元，75%资金来自按揭贷款，利率2.5%，即，每月月供1087元，平均租金每尺2.18元，收入1635，成 本1622，从现金流的角度看，正好打平，但不要忘了每月按揭贷款中有近一半是本金，一半是利息，只有利息部分才是真正的支出。多伦多的公寓楼价格过去 15年的平均增幅为每年7-8%，因此，投资者赚取的是资本利得而不是现金流。[/FONT]

 

[Tony Chen]

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谁在支撑加拿大房价 [2] --- 加拿大实务专业分析发布: 2011-10-23

[FONT=宋体]加拿大政府对房价上涨的支持功不可没。可能有人会怀疑这种说法，因为加拿大政府通过CMHC已经连续两年收紧按揭贷款保 险政策。按照加拿大宪法的规定，政府不能直接干预房地产市场，因此加拿大不存在宏观调控房地产市场的问题。政府对地产市场的态度一般是通过放宽或收紧按揭 贷款保险政策来实现。加拿大政府对目前的房价到底是怎样一个看法，耐人寻味。今年6月底，央行行长表达了对房价持续上涨，以及加拿大人可支付能力的担心。 与此同时，政府背景的CMHC却在今年前六个月收购了220亿按揭贷款，即，将这些资金重新注入市场用于扩大按揭贷款规模，而2010年前6个月只有 190亿。由此可见，政府没有从资金源头上采取措施遏制抑制房价上涨。近期，加拿大财长又公开表示加拿大地产没有泡沫。种种迹象说明，加拿大政府无意直接 干预地产市场，但也不希望看到消费者过度举债，引发社会问题。[/FONT]

[FONT=宋体]加拿大既定的移民政策是每年1%的新移民，即，25-30万新移民。这些新移民对住房的需求是支撑房价的动力之一，只要加拿大移民政 策不变，即使局部调整某一类移民的申请数量，不会影响新需求的稳定性。剔除通胀因素之后，在过去一年中，9个发达国家中，只有3个国家的房地产价格上涨， 加拿大是其中之一，涨幅为5%。目前，加拿大的就业率也是发达国家中较高的国家，支持加拿大房地产市场的动因近期不会有太大变化，因此，加拿大房地产市场 在短期内出现疲软的可能性不大[/FONT].

作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 [FONT=宋体]电话：[/FONT]416-880-5089

 

[aiwanting]

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[Tony Chen]

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欢迎一月长登， Rockridge附近很少房可租, 没有家庭旅馆或公寓
可能要先在西温东边(Ambleside 区有公寓或短期一室一厅的家庭分租房).
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SENTINEL中学附近房子都较贵(200W以上),该区完全没商店及超市,
全都要下山采购生活用品...

Rockridge Secondary - public(石山岭公立中学)
在 Caulfeild 区, 在西温的西边的小丘陵平台上.
AP课
Grade 10:

• Pre-AP English 10 Enriched
• Pre-AP Math 10 Enriched
• Pre-AP Art 11

Grade 11:

• Pre- AP English 11
• Pre-AP Principles of Mathematics 11
• Pre-AP Biology 11
• Pre-AP Studio Art 11

Grade 12:

• AP Biology
• AP Calculus AB
• AP Chemistry
• AP English Literature and Composition
• AP French Language
• AP Physics
• AP Studio Art: Drawing
• AP Studio Art: 2-D Design

write the AP exams in May, Exam Fee per AP Course $135 CDN
The AP grading scale:
5 - Extremely well qualified
4 - Well qualified
3 - Qualified
2 - Possibly qualified
1 - No recommendation

[ Caulfeild 区 ] : 多为独立屋 很少公寓，房子大,地大又有海景，房子价钱比温西相同条件的还便宜很多。
学校在排名都非常稳定居前，学校风气很好！ 比温西还要好！特别是中国家庭少， 西人的孩子居多，非常好的语言环境，有利于小孩融入英文环境，走在路上大家都会打招呼，人际关系温馨有趣，家长应要有车，方便接送上学买生活用品及食物等，英语听说能力要好或可学习，要有独立性及喜欢家里种花、果树、青菜或森林健行、打高尔夫球、上山滑雪、 下海游泳、 玩帆船、钓鱼...等户外活动。有海景 、山景及青翠的林景,是最丰富的人文及自然环境.
买生活用品及食物等算很方便,石山岭学校 旁为 Caulfeild shopping mall, 有 Safeway超市,里面各式蔬果面,包鸡、猪、牛、鱼肉,另有简易小吃部 炸鸡+薯条 $3.99起(含饮料), 便宜又好吃! 另2010 秋季 --大统华的"大阪超市-西温分店" 已开幕 at Park Royal Shopping Center park in SOUTH mall,在Hom Depot附近靠后面 (有大量免费停车位),有各式各样中/西美味,还附餐饮小吃部,也有便当及日式料理,真是华人移民的一大福音, 太棒了!

石山岭中学第 八年级 (G8)至 十 二 年级(G12)有 一 千 名 学 生，国 际 学 生 有 一 百 二 十 人，校 长 与老 师 们 很认真,领先以 特 别 的 课 程 创 造 出 非 凡 的 学 校。学 校 提 供 全 糸 列 的 中 学 科 目，包 括 艺 术、运 动、合唱 团、 音 乐 和 课 外 活 动 等。动 画 科学是 Rockridge 最 着 名 的 课 程 之 一，在表演艺术领域的成就也十分出色，学校开设信息科技、科技教育、乐队编排、戏剧以及表演等系。野 外 旅 行 如 到 温 哥华 岛 滑 雪，是 校 内 的 经 常 的 活 动。 学 制 每 学 年 由 九 月 至 六 月，每 年 有 两 个 学 期，每 星 期 授 课 25 小 时。在 每 年 的 十 二 月 和 七 月 是 学 校 的 长 假 期。

2011 12月6日 Christmas Band Concert 7:00pm starting
2011 12月17日 ~ 2012 1月2日 --- Winter Vacation

 

[肥佬强]

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Caulfeild 区

这里到西温有多远？

 

[肥佬强]

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这个不错！还有类似的吗？谢谢

 

[wondering]

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Caulfeild 区

这里到西温有多远？

到西温中心park royal开车得15分钟. caulfeild那个所谓购物中心店面都很小，safeway东西贵，品种也不丰富。平时救个急去那里买买还行，购物还是得开车去park royal。

提醒你这一带比较偏, 连订pizza都不送到这里的。

 

[肥佬强]

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到西温中心park royal开车得15分钟. caulfeild那个所谓购物中心店面都很小，safeway东西贵，品种也不丰富。平时救个急去那里买买还行，购物还是得开车去park royal。

提醒你这一带比较偏, 连订pizza都不送到这里的。

多谢！！！

 

[Tony Chen]

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西温着名私校-Mulgrave Open House
Tuesday, Nov. 8th 2011

欢迎有兴趣的朋友参加其开放日,以增加了解.

9:00am to 12:00pm Kindergarten to Grade 12
9:30am to 11:30am Early Learning Centre (Pre-K 3 & 4)

addr: 2330 Cypress Lane, West Vancouver, BC V7S 3H9
Tel: 604-922-3223 http://www.mulgrave.com/index.asp
Grade 6 ~12 $17400 /year(2011/2012) and plus other fees (ex. deposit, student fee, .... )
provides [FONT=&quot]IB program [/FONT]

admissions process please click me ...
interview and assessment:

• Applicants to Grades 1 through 6 are required to write an assessment on-site.
• Applicants for Grades 7 through 12 should register for the Secondary School Admission Test (SSAT). Mulgrave's code is 5263. Read more about the SSAT.

 

[aiwanting]

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Hi aiwanting 你们好 !

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Grade 10:

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• Pre- AP English 11
• Pre-AP Principles of Mathematics 11
• Pre-AP Biology 11
• Pre-AP Studio Art 11

Grade 12:

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• AP English Literature and Composition
• AP French Language
• AP Physics
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[ Caulfeild 区 ] : 多为独立屋 很少公寓，房子大,地大又有海景，房子价钱比温西相同条件的还便宜很多。
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石山岭中学第 八年级 (G8)至 十 二 年级(G12)有 一 千 名 学 生，国 际 学 生 有 一 百 二 十 人，校 长 与老 师 们 很认真,领先以 特 别 的 课 程 创 造 出 非 凡 的 学 校。学 校 提 供 全 糸 列 的 中 学 科 目，包 括 艺 术、运 动、合唱 团、 音 乐 和 课 外 活 动 等。动 画 科学是 Rockridge 最 着 名 的 课 程 之 一，在表演艺术领域的成就也十分出色，学校开设信息科技、科技教育、乐队编排、戏剧以及表演等系。野 外 旅 行 如 到 温 哥华 岛 滑 雪，是 校 内 的 经 常 的 活 动。 学 制 每 学 年 由 九 月 至 六 月，每 年 有 两 个 学 期，每 星 期 授 课 25 小 时。在 每 年 的 十 二 月 和 七 月 是 学 校 的 长 假 期。

2011 12月6日 Christmas Band Concert 7:00pm starting
2011 12月17日 ~ 2012 1月2日 --- Winter Vacation

谢谢，长登时领我们看看。英文本人很基础，请问Rockridge的AP课开了几科？

 

[aiwanting]

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到西温中心park royal开车得15分钟. caulfeild那个所谓购物中心店面都很小，safeway东西贵，品种也不丰富。平时救个急去那里买买还行，购物还是得开车去park royal。

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谢谢这位台兄提醒。

 

[Eric_2011]

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楼主你好，借贵帖问一下：有住Caulfeild的朋友吗？请给我留言，我们全家刚搬到这里，想认识这里的朋友们！

 

[Tony Chen]

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Caulfeild 区

这里到西温有多远？

我介绍及推荐 Caulfeild 石山岭中学主要就是其学校好(老师教学认真及 同学相互交流亲善), 新移民要选地方住很不容易,若住下要再搬也挺折腾,且该区有时候还可买到$130W ~ $150W 左右 不错的房子, 在西温华人较多的Ambleside 区 都已跳到 $180W 以上了; 石山岭中学这所好学校在很单纯及幽雅的小区,并不在方便的商业区,正所谓"山不在高有仙则名",又 Caulfeild区本身有小型的购物中心,开车到西温商业中心15分钟左右,并不算远啦! 每周去1~2回应可以接受吧! 大家千万里远都移民来了,不就是要找个最合适的学习环境嘛 ! 我认识不少移民为了语言及生活方便,就定居在华人集中的地方,但每天接送小孩到很远的学校,我问她们为何这样辛苦? 答曰:是呀,可为了小孩,只好付出. 精神可佩 !!

[FONT=&quot]先问一下自己对[/FONT][FONT=&quot]移民[/FONT][FONT=&quot]的战略目标[/FONT][FONT=&quot]是什么 ?[/FONT][FONT=&quot](尤其有小孩要上小学, 中学[/FONT][FONT=&quot]的[/FONT][FONT=&quot])[/FONT]
[FONT=&quot]对注重教育的中国家长来说答案是[/FONT][FONT=&quot]找最优质的学校才是战略目标[/FONT][FONT=新明]啊[/FONT][FONT=&quot] ![/FONT]
即关注学校排名是否长期稳定靠前, 也就是长登 决定落脚学区时的重要指标.
"people help people, working together, we can make it !!"
** 西温房价本就是很贵, 生活用品及食物等物价相对房价算是蛮便宜了.
** 石山岭学校 旁为 Caulfeild shopping mall,有意大利餐饮及各种银行/药局/衣服店等, 有 Safeway超市,里面各式蔬果面,包鸡、猪、牛、鱼肉,买生活用品及食物等算很方便,另有简易小吃部 炸鸡+薯条 $3.99起(含饮料), 便宜又好吃! 另2010 秋季 --大统华的"大阪超市-西温分店"已开幕, 开车约 15分钟左右 at Park Royal Shopping Center SOUTH mall,在Hom Depot附近靠后面 (有大量免费停车位),有各式各样中/西美味,还附餐饮小吃部,也有便当及日式料理 !

** 石山岭中学第 八 (G8)至 十 二 (G12)年级有 一 千 多名 学 生，国 际 学 生 有 一 百 二 十 人左右，校 长 与老 师 们 很认真。

 

[jingl2008]

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楼主，给你发邮件了， 还没收到回复哦。

 

[Tony Chen]

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楼主，给你发邮件了， 还没收到回复哦。

Hi jingl2008

恭喜您顺利办好移民, 欢迎登陆温哥华!

1) 已回您邮件了,请查收. 房源我会尽快 email给您.

2) 我有个客户在西温刚好有房可短租半年或稍短些,
有兴趣我再帮问费用及发照片给您.

祝 旅途顺利 !

 

[Tony Chen]

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买方如何买房? ( 加拿大房地产买卖 须知 二 )

加拿大买房 是和中国大大不同的, 由于房子型态及土地使用权等很多法条及规定,并不是新移民能搞的懂{ 譬如: 什是: fee simple, strata plan, easements, restrictive covenants, building schemes, fixtures & chattels( property rights), joint tenancy, tenancy in common,title search & registration, Caveat, builder's Lien, offer & expiry offer .....},
而最重要的是卖方大多是聘用了专精的地产公司来卖房, 房子很多都是百万以上,其合理的市场价格要如何判断呢? 该房子有否隐藏性缺失及风险呢? 买房子并不是只看外表及装潢吧?

面对房产买卖问题时, 买方首先需要对加拿大房产买卖制度及程序要有相当的了解，再做决定.

买房前要做的准备:

首先要做 财务规划 -- 决定要买的房价范围:
买方"在上路看房之前"应先在银行房贷部门办好预授信批准（pre-approval,有效期多为3个月）
要取得两点书面保障: (1)贷款利息保证和(2) 最高贷款额(尽量要多一点),以保证有足够贷款额购买所看中意的房产。

再分析自己的财务状况(包括首付能力及月付还款能力)，以决定能够买得起的房价范围.

是否要买方经纪?
由于买方只要付买房的总合约价 且不需另外付费给买方经纪及公司.
初次买房,建议要聘选买方经纪,运用认真可信赖的地产专业人士(具备:进取精神，求胜意识， 团队合作， 吃苦耐劳)
才真正能帮助您在预算内及时限内买到好房,完成建立家园的重大任务.

的确, 移民千里来相会, 有一位地产专业的朋友来帮助安家找房是很重要的.
回馈及感恩, 是我的核心价值观 ...感谢支持!!
["团结华人买家, 进驻最佳学区, 厚植教育根基, 薪火相传"] 是我的心愿 !!

买方如何买房?
(1)买方不委任买方经纪

-- 自己找卖方经纪买 买方英文要好且要懂本地的法律及地产专业知识，自己查找地区资讯及房产广告市场, 约找卖方经纪安排看房时间，因你没有买方经纪, 卖方经纪会格外高兴与特别认真向你介绍该房地产的价值及优点,当然有任何重大的缺失的话是不会向你讲的. 这时买方会处在极度的资讯不对等, 房子的位置, 学区/社区环境等状况, 尤其是过去的历史成交纪录及挂牌纪录都不知道,最近附近相似的房产成交价也没资料可比较, 买方很难出个最低可买到的价格, 有时还会被导引到抢高价的地步,本来想省点钱,结果是付出更多, 出价太低,买不到,还要继续寻找, 又有经验的卖方经纪会说帮你跟买主降一些些价. 由于大多数买方根本就不知道如何去写 英文购屋合同(CONTRACT OF PURCHASE AND SALE), 卖方经纪会很乐意说帮你起草,这样价格主导权就不知不觉的落入该卖方经纪手中.
>>> 买方不委任买方经纪 : 不一定能省到钱(省了芝麻,漏了西瓜),自己费神费时外,
有可能买不到好的房子(因为资讯太慢或不熟悉该区),
还有可能买到更贵或有问题的房子(尤其西温房价多为2~3百万的高档别墅).

(2) 买方委任买方经纪(要找认真可信赖的地产专业):

第1步 : 经纪查找MLS数据库上依买方要求条件搜寻房地产,如果适合买主顾客的要求，经纪向买主介绍此房产.

第2步 : 看房(showing)-买方经纪与卖方经纪安排时间，买主看房。 看房是买房过程中最艰苦和最重要的一步，在看房过程中需要根据市场实际状况不断修正自己在户型、卧房数、价格和区域、学区、朝向等方面的要求。看房的数量 因人而异，有的可能看了2~5套房就买了，也有看了近百套房,历时半年以上的，原则以找到自己能够承担的价位内比较满意的房子。　　

第3步：出价下Offer --看到满意的房屋后，需要向买方经纪要求起草 Offer 向卖房经纪送交offer，买主与买方经纪商讨定出购买价，买方经纪起草合同(CONTRACT OF PURCHASE AND SALE)- 出价及交屋日等项目及附加条款(保护买方的条款 i.e. Subject)。
第4步：Offer后处理
卖主可以 1)接受买主的出价及条款，
2)也可以还价(Counter Offer )并在合同中加上其他保护自己利益的条款。
双方彼此还价及谈判,这中间涉及到讨价还价的过程。在多个买家介入的情况下， 很容易offer被拒或被激发出势在必得而出较高价。如果达到共同满意的价钱和条款则offer被接受， 开始制定购房合同(确定价格及制定其它合约条款)并签字。

第5步：双方签署合同(offer accepted),合同签署后在法律上开始对双方有约束效应。
第6步：条件解除(Subject removed): 因合同中一般都有需要免除的条件，比如买方需银行贷款、需验房师出具令买方满意的验房报告等， 在议定的日子内所有条件全部清除之后，此合同才有真 正完成的可能。 需要注意的是如果合同中存在任何一条件给予一方无客观理由也能主动退出的控制力，这样的合同便属于可无效合同， 没有法律上的约束力。然而， 某些条件下可以注明仅有益于买方或卖方，这样注明的意义是受益的一方(例如:买方) 可以自行决定免除该条件以完成合同(重要前提是即使此条件未满足，合同仍可以完成)； 而另一方无权以这样的条件未真正满足为理由拒绝完成合同或拒绝履行合同中之其他承诺。

免除的条件: A) 验屋 买房和交房前对房屋状况有一个客观全面的了解，哪些项目需要进行哪些处理，需要维修的地方要让卖方进行维修。这个过程一般可聘请专业验屋师进行，验屋是比 较重要的一环，如果没有仔细验屋，房子的一些隐患或问题未来将给自己带来不少损失。 B) 获得房屋贷款 这个过程需要比较不同银行贷款计划的利弊，寻找合适的贷款银行申请贷款，安排合适的还款计划。通常可以找专业贷款经纪，他们了解各银行和机构提供的贷款计 划。一个好的还款计划可以帮助你最大限度地节省资金。

免除条件后的处理

第7步：免除条件后，双方已完全受法律约束，必须完成合同之约定,
先交订金(一般是房价的5%.该订金先存在买方房地产经纪公司的trust帐户内).
---- 卖方completion date当日收取卖屋总金额且房屋产权转移给买方。
交房的工作就要交给买卖双方的律师或公证人办理了。应及时寻找合适的律师或公证人代表自己处理相关事宜，并在律师或公证人的指导帮助下顺利完成房地产交易，交房前的其它事务--包 括准备买房中需要缴纳的各项费用(ex: PTT产权过户税, 地税分摊 等)和DOWN PAYMANT、安排房屋保险等。如果你没有任何律师或公证人的资讯，可以让经纪推荐。 基于这样的信心，各自可以安排搬迁等事宜，联系通知各自的律师或公证人以完成产权及金钱 的交接。
　
第8步：COMPLETION DATE 所有必要的款额从买方或卖方及其贷款银行转出，按已有合同和服务收费约定分至卖方及其原贷款银行、 政府机关、双方经纪公司、卖方律师等。卖方若有按揭 (mortgage)登记则从产权(LAND TITLE)上取消。产权正式转至买方名下(需时较久,要请律师或公证人给个收据)，新按揭(mortgage)注册于产权上。地税等项目需要以ADJUSTMENT DATE 为分界分别承担，多退少补。买主应注意提前购买房产的房屋保险。因为在法律上，所有风险都从这个日子开始转成新房主的责任了。
　　
第9步：买 方经纪从卖方律师或经纪取得钥匙，在POSSESSION DATE当日(一般是中午 12:00)交给新房主。卖方应在POSSESSION DATE 之前打扫乾净及搬出，以便买主能够在POSSESSION DATE当日搬入。新房主检阅房产及入住。