美国投资移民 十一国庆赴加州现场考察EB5项目归来

[ganpai]

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有机会来这边玩玩吧，我想你应该经常出差来这边考查项目的吧？呵呵。来了请你吃大餐！

我有个瘾，就是爱当灯泡儿。特想坐你们小夫妻中间，你们谈你们的，我吃我的。不耽误。

 

[倚天屠龙]

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多谢屠龙的经验分享，有机会能去找你，想多知道一些律师那方面的资料。

恩 好的。我下一个部份就要讲律师了。写完了我就贴上来！

 

[倚天屠龙]

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我有个瘾，就是爱当灯泡儿。特想坐你们小夫妻中间，你们谈你们的，我吃我的。不耽误。

坐我边上行不？ 哈哈

 

[ranran2010]

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[lslinwen]

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期待

 

[倚天屠龙]

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[FONT=微软雅黑]第四贴 会见律师[/FONT]


[FONT=微软雅黑]从日本餐馆出来，下一个目的地就是去律师楼和律师见面。律师的办公室位于旧金山，开车十五分钟，来到旧金山市中心，停好车，Tom便带我们步行前往律师楼。[/FONT]

[FONT=微软雅黑]周五的SF downtown还不算拥挤，也许是还没有到rush hour的原因吧。走着走着，一拐，眼前就出现了一栋巨高无比的skyscraper，直耸入云霄。原来这就是SF最有名的建筑：Transamerica Tower！当初建成之时是全世界最高的五栋大楼之一。如今虽然已经不是Transamerica Insurance公司的总部了，但仍然还是SF的地标。[/FONT]

[FONT=微软雅黑]

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[FONT=微软雅黑]很巧的是，律师办公室就在Transamerica Tower的对面。到了和律师约定的时间，我们一行三人便上楼，进了律师的办公室。前台小姐招呼我们坐下等一下律师。利用这几分钟的时间，Tom给我介绍了一下这个律师：Robert P .Gaffney. 他是老资格的EB-5律师，是美国移民律师协会(AILA) 年会的专职发言人， 2009年在SAN FRANCISCO召开的美国移民律师协会(AILA) 年会和2010年在BOSTON召开的AILA年会上，Robert都作为发言人，主持讨论了对不同国家，如何解释资金来源问题，如何准备各种资金证明文件的问题。[/FONT]

[FONT=微软雅黑]（其实我去之前已经做了功课，研究了一下这个律师，2010年的年会内容和参与发言的律师信息我也在AILA的网站上找到了：[/FONT][FONT=微软雅黑]http://www.aila.org/content/fileviewer.aspx?docid=31749&linkid=220084[/FONT] [FONT=微软雅黑]这些调查研究，让我对这个律师的信心已经增加了不少。）[/FONT]


[FONT=微软雅黑]过了一会，律师出来了。年纪很大，个子没有我想象中的高，不过看上去很精干，说话也很快。Robert把我们请到他的办公室。我们坐下来以后，我就先讲了一下我自己联系律师的遭遇，比如有些律师要先交钱才提供信息服务；有些律师可以免费回答问题，不过想要项目介绍的话就要交钱，我之前找的律师我就付了500美元，才给我发了CMB和西雅图的材料。其实这些材料网上都有的阿。为此，我已经交了几千的冤枉钱了。另外，我问了很多律师，大部分是华裔的，做一个EB5至少要2万刀，有的还要收2.5万到3万刀，和Robert一比较，呀呀个呸的，好贵。（律师费部分，I-526加上I-829，Robert只收1.5万）[/FONT]

[FONT=微软雅黑]接下来我们就直接进入正题了。如果我聘请Robert律师，那么他就全权代表我的利益，因为我是他的客户，一切都是从我的利益角度出发。Technically speaking，Robert是和Tom项目方对立的，他要保证一切和项目有关的法律文件都齐全，合法，最大程度上保护我的利益。这里顺便提一下，Tom也找了另一个很有名的律师代表项目方，叫Martin Lawler，他也是美国移民律师协会年会发言人，他还出了一本EB5投资的书，说是被奉为EB5的圣经。不过Martin Lawler是只负责该项目在文件和商业相关的业务。说到这里，我不得不提一下，可以有这样强大的律师团队来协助我的EB5申请，我对这个项目的信心大增！[/FONT]

[FONT=微软雅黑]接下来我问道了项目B的资本结构的问题，比如股权阿，出资这些。我看到了一些项目公司注册信息，准备购买的不动产等材料。该项目，总投资2000万美元，其中KP与项目发起方作为合伙人，共同投资1000万美元（项目方代表项目公司购买不动产的程序已经启动，真金白银已经拿出去了），其余的1000万美元，以50万美元一股的价格，供20名绿卡投资者认购。也就是说20个EB5投资者占50%的股份。[/FONT]
[FONT=微软雅黑][/FONT]
[FONT=微软雅黑]关于退出机制：项目方作为项目公司的普通合伙人，以优先购买权，在5年后，以投资本金相同的价格，购买普通合伙人的股份。如果不能在五年后实现该目标，该项目将由公司内的普通合伙人和有限合伙人（投资者）共同邀请一名第三方公司作为清算人，对项目公司进行清算，而有限合伙人拥有整个项目（包括不动产）的优先清算权。也就是说，首先还有限合伙人的钱。[/FONT]

[FONT=微软雅黑][/FONT]
[FONT=微软雅黑]在这一块，我是这么理解的：[/FONT]

[FONT=微软雅黑][/FONT]
[FONT=微软雅黑]第一感受是，项目方没有提到第三方参与进来做什么抵押，担保之类的花招，比较美国化，不太懂得化妆和包装。（如果是在国内，估计会被包装成美国最大的医疗集团KP对项目还款进行担保啊之类的。听起来会强很多）这样，我个人觉得，挺好。[/FONT]
[FONT=微软雅黑][/FONT]

[FONT=微软雅黑]其次，项目如果顺利平稳的运营，根据我从芝加哥当地医疗系统了解的情况，这样的产业，5年后获利回吐，来购买这个1000万的股权，应该是较容易实现的。这种退出机制，比较明确，容易理解，相对于我以前关注的那些项目迷雾重重的退出机制来说，比较现实。[/FONT]
[FONT=微软雅黑][/FONT]

[FONT=微软雅黑]然后，我也自己去了解过，这个行业，难度较大的，是获得进入这个行业的经营资质，凡是获得了资质的项目，被收购的价格远远是起不动产和设备投入的N倍。这样的话，这些清算约定，也算是有实际意义的。[/FONT]
[FONT=微软雅黑]最后，风险也是很大的，虽然项目规模小，启动没问题，但是要是项目在运营中，出现一些人为的不负责任的行为，比如抽调资金，管理懈怠，事故频发等等，公司就算不倒闭，其价值也大大的折损，一损俱损，那我们就别想拿回钱了。作为有限合伙人，只有当公司出现明显的不负责任的经营行为，才可以提出异议，起诉普通合伙人商业欺诈。但是，在美国打官司，大家知道的，麻烦的很。所以,选择项目,到最后,是选择项目的管理团队.[/FONT]
[FONT=微软雅黑][/FONT]

[FONT=微软雅黑]还好，我之前就明白了EB-5项目的这些情况，作了足够的心理准备，了解清楚了其中的风险，有了底，反而比较放心了。[/FONT]
[FONT=微软雅黑][/FONT]

[FONT=微软雅黑]哦，我凭借在本论坛学习的经验，当着律师的面，问TOM年度管理费的问题，我说你们代表项目方，收项目公司每年多少的年度管理费啊？他愣了一下？（我好专业啊），后来理解了，和律师一起翻出合同来，合同上，专门有这个条款的，上面写着：本项目不向项目公司支付年度管理费。挺好，一条船上的，哈哈。[/FONT]
[FONT=微软雅黑][/FONT]

[FONT=微软雅黑]然后律师和我交流了一下50万美元准备如何准备，还提出了不少说明资金来源的问题。由于这个是case by case，我在这里就不多说了，呵呵。最近这一周我就已经开始和律师，还有我父母紧密联系了，主要是谈钱的来源和汇款问题，收获很大。Robert说等我和父母商量好钱的问题，会根据我的具体情况，给我一个详细的有针对性的文件清单。出乎意料的是，做这些，他都不收钱！[/FONT]

[FONT=微软雅黑]聊完以后，和律师亲切合影。律师办公室窗外就是SF downtown的高楼，风景甚好！对了，最后再提一个猛的：Robert会说很流利的中文，普通话。我很佩服。他有这么多的中国客户，也就不足为奇了。[/FONT]

[FONT=微软雅黑]

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[FONT=微软雅黑]接下来来，我们去见了CPA。了解一些财务上的问题，我这边，太晚了，明天再说。[/FONT]


[FONT=微软雅黑]再贴张Transamerica Tower[/FONT]

[FONT=微软雅黑]

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[FONT=微软雅黑][/FONT]

 

[尹美兮]

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关注学习

 

[henryyin]

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关注学习~~~~实际上对EB-5的混乱和各种无法了解的问题和风险让我都想转CA了，，，LZ能给些详细的信息吗？或者是否方便帮介绍一下

 

[troy000000]

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[FONT=微软雅黑]接下来来，我们去见了CPA。了解一些财务上的问题，我这边，太晚了，明天再说。[/FONT]


[FONT=微软雅黑][/FONT]

期待屠龙能再推荐个好的CPA

 

[恩爱曲]

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多谢屠龙，你已确定了投这家医院吗

 

[huiguo85]

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有广度、又有深度，真想成为你的合伙人啊~~

 

[dennis100055]

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十二万分关注此帖有货！跟中介大忽悠不一样。
祝福楼主心想事成，俺也希望成为楼主的投资伙伴，大家同坐一条船，一起喝酒吃肉如何？

 

[哈哈]

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非常关注学习中

 

[ylyyly]

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"[FONT=微软雅黑]我之前找的律师我就付了500美元，才给我发了CMB和西雅图的材料。其 实这些材料网上都有的阿。为此，我已经交了几千的冤枉钱了[/FONT]"

这些律师发指! 偶都是免费给的，而且还免费咨询

 

[nadir]

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我还在等ganpai兄的重量级问题呢，别尽是插科打诨啊。
或者ganpai兄的态度，预示着尽在不言中的微妙之处？
大幕刚刚升起，还是已经落下？

 

[倚天屠龙]

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[FONT=微软雅黑]第五贴 CPA[/FONT]

[FONT=微软雅黑]告别了律师以后。Tom带我们去见CPA。会计事务所就在同一栋大楼，很方便。[/FONT]

[FONT=微软雅黑]接待我们的是CPA张女士，华人，很早就来美国了，在这个会计事务所已经工作了多年了。张女士一直是Tom聘请的的CPA，彼此都很熟悉。张女士帮助Tom打理很多和财务，会计相关的业务。[/FONT]

[FONT=微软雅黑]因为我们现在在美国，所以接收和支出都会牵涉到美国税法，我们是来咨询这一块注意点的。张女士很热心的给我讲了关于50万美元以什么形式汇到美国的最好方式。让我上了一趟税务课。她说有两种办法，一是做成gift，也就是赠予；一种是做成借贷，就是父母，或者有钱的亲戚，哪怕是朋友借钱给你做EB5. [/FONT]

[FONT=微软雅黑]关于赠予，如果直接从国内汇钱到美国的话，好比我的情况，那么就要在美国缴赠予税；如果这个操作在中国境内完成，就不需要缴税。所以对于我来说，除非我现在回国开户，然后父母打钱到我的账户上，然后再汇到我在美国的银行，这样就不用缴税。但是我现在没时间回国，所以只能做第二种，那就是借贷。[/FONT]

[FONT=微软雅黑]借贷就是父母写接待协议，借50万没有给你，好多年还，利息是多少都要写清楚。至于利息，都可以父母再给你钱还利息，这只是做个样子而已，呵呵。如果在国内钱准备好了，如果是RMB，那就要找十个人，每个人购汇5万美元这样来做。因为中国有外汇管制，每个人每年只能购汇5万。所以找十个人，十个身份证的办法最简单。然后都换成50万美元后，分别全部打在我在美国的银行账户，这样就搞定了。然后这十个人再签一个协助汇款声明，不牵涉到EB5投资中，就结了！[/FONT]

[FONT=微软雅黑]这里很多朋友都在国内，可能汇钱比我要简单一点。如果你们在香港银行账户里面就有50万美元，那就更简单。直接汇钱到美国监管银行账户，没有外汇管制，方便啊。[/FONT]

[FONT=微软雅黑]汇钱还不算麻烦，最麻烦的就是资金证明了。不过这个我是要和律师商量的。这里就不多讲了（这两天基本已经搞定，真复杂复杂复杂啊！！！！）。[/FONT]

[FONT=微软雅黑]接下来，张女士还告诉我，以后有任何财务税收问题都可以问她。她还提到，以后如果我们是公民了，要给父母办绿卡，我父母在中国有公司阿，生意这些，她也可以帮忙合理避税，提供税务服务。我说谢谢了，接下来要紧密合作！我还问每年4月份美国Tax Return你们也做吗，她说当然做了。我说我之前每年的税表都是我自己研究，象天书一样的IRS P519，几百页的publication我都自己啃下来，张女士表扬我，说很不错哈哈！[/FONT]

[FONT=微软雅黑]最后，我们合影。然后张女士给了我一小包会计事务所的资料，还有她的名片，说有问题随时联系。我们道谢以后就离开了。[/FONT]

[FONT=微软雅黑]和CPA张女士合影[/FONT]
[FONT=微软雅黑]

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[FONT=微软雅黑]在这里，作为一个已经在H1,EB-3，EB-5阶段吃了N多华人律师的亏的中国人，我表示，CPA，还是要请华人的，华人CPA比较了解国内的具体情况，相对较灵活。[/FONT]

[FONT=微软雅黑]出了大楼，已经是下午快4点了，然后TOM又带我们去花旗银行旧金山分行见负责人David(不愧为白人是少数民族的旧金山啊，到处是华人，幸福)，这个项目的监管账户就开在这个银行。我们交流一下监管账户的细节，和汇款交接的一些注意点，David说他们的银行很大，管理也严格，会照章办事，尽管放心。我心里想，花旗银行啊…这不废话么？…当然不能当面说出来，哈哈。[/FONT]

[FONT=微软雅黑]和Citibank Branch Manager David合影[/FONT]
[FONT=微软雅黑]

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[FONT=微软雅黑]出了银行，我问Tom：下一站是哪里。Tom笑着说，Hotel。哈哈！今天见得人够多了的，时间安排的相当合理，紧凑。可以感觉到Tom是个很讲究办事效率的生意人，做事雷厉风行，走路也是风风火火，哪像60多岁的老人阿！厉害！[/FONT]

[FONT=微软雅黑]Tom说你们先回Hotel休息一下，6点半我们来接你，然后我们去Oakland Chinatown吃大餐。[/FONT]

[FONT=微软雅黑]这次考察行程，基本就结束了。第二天[/FONT][FONT=微软雅黑]是周6，上午Tom带我们考察项目的选址，然后就在旧金山，吃啊，玩啊…。大家还要看的话，我过了两天贴上来。[/FONT]

[FONT=微软雅黑][/FONT]

 

[ganpai]

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我还在等ganpai兄的重量级问题呢，别尽是插科打诨啊。
或者ganpai兄的态度，预示着尽在不言中的微妙之处？
大幕刚刚升起，还是已经落下？

咱哥们儿没那么深奥。就是在等着看土龙讲完故事。要么素材不够。不过别把我当成专业挑刺儿的了。人土龙要是已经相上了。人自己又是投资人，咱就祝愿成功。我也就不分析了。

另外这家伙还是挺招人喜欢的。他说了他要请偶一顿饭滴。不像真蓝，整着整着偶就欠了他一顿。唉。

 

[MAGGIEZHOU]

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不用项目管理费？这个下来仅50+1.5万？
费用不高

 

[穿着马甲说实话]

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还有项目管理费用（或者叫发行费）的，姐姐

 

[穿着马甲说实话]

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[FONT=微软雅黑]第三贴 KP医院和同类医疗项目[/FONT]

[FONT=微软雅黑]离开City Hall以后，我们顺路参观了这个项目合作方KP医院和正在扩建中的Kaiser Oakland Center工地。Kaiser Permanente（KP）医疗集团是美国最大医疗服务供应商，大多数加州居民买的都是这个医疗集团医疗保险。Oakland正是KP的全球总部所在。KP也是我们今天考察的项目的合作者，这个项目是为Kaiser Oakland的病人提供配套医疗服务的。[/FONT]

[FONT=微软雅黑]开车十分钟，就看到了KP的好几栋医院大楼，我还跳下车偷拍了几张KP新大楼的工地照片。回去一查，这个扩建计划耗资20亿美元，猛！[/FONT]

[FONT=微软雅黑]KP扩建工程工地[/FONT]
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KP建的这个BUILDING和医疗中心有没有必然的，紧密的联系？有没有合作文件或者业务合同给你看？
[FONT=微软雅黑][/FONT]

[FONT=微软雅黑]我们的目的地就是去参观一个和我考查的这个项目一模一样的正由项目方运营中一个医疗中心。这个医疗中心已经运营了十年，有良好的记录。姑且叫做A。之所以想去参观A是因为之前我问过Tom，我将要投资的是一个全新的医疗系统的EB5项目 (下面简为B)，在这之前都没有类似项目的先例。因此我怎么才可以相信这个项目可以保证job creation，保证829的顺利获批，还有50万资金的安全？ 所以Tom便专门带我去看A，因为A和我考查的这个项目性质和管理运作是完全一样的，规模也相当接近。而且更重要的是，A的总裁S也是我考察的这个项目的总裁，全权负责B的筹建工作和管理。[/FONT]

[FONT=微软雅黑]从Oakland市区开车15分钟左右，便来到了A。A在一个小岛上，环境很好。进入A后，S正在开会，我们就先参观一下，我拍了不少照片。大厅里有不少病人，正在一个老美老太婆的带领下做一些轮椅运动。室内布置的很漂亮，也很人性。由于要过万圣节了，所以整个布置的格调都是万圣节的感觉。到处是南瓜阿，蝙蝠阿，巫婆呀这些，挺有意思 ,在这样一个很专业的医疗场所里，给人感觉很有心，很温馨。[/FONT]

[FONT=微软雅黑]A大门[/FONT]
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[FONT=微软雅黑]A里面大厅的万圣节装饰[/FONT]
[FONT=微软雅黑]

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[FONT=微软雅黑]

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照片很漂亮，很宁静，咋没多照些护士和工人进来呢？俺们关注请的人数啊。照理说，每天百来号人上班，应该是人声鼎沸，川流不息，接踵摩肩才对哦？就应该像咱中国的医院和养老院那个人多啊，服务员多啊。（不要拍砖，就是好像感觉不到人气）


[FONT=微软雅黑][FONT=微软雅黑]后来，S开完会，便带着我们一道参观介绍。于是参观了厨房，办公室，休息场所，等等。遇到的每个工作人员都很nice。我提了很多问题，主要是关于job creation和资金方面的。S人很好，也耐心，一一作答。关于job creation，由于这是劳动密集型产业，所以没有问题。就我所见，白天大致上有200人左右在上班（弱弱问下，下次再去照些工人照片过来给大家分享下有没可能呢？最好全部员工出来照集体照，哈哈。。。），加上夜班的服务人数，似乎的确可以满足EB-5的需求（夜班我没看到，无法取得第一手资料）。[/FONT]

[FONT=微软雅黑]走廊[/FONT]
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[FONT=微软雅黑]餐厅[/FONT]
[FONT=微软雅黑]

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[FONT=微软雅黑]A给我的整个感觉是很卫生，干净，一点不象医院，没有医院的味道，比较温馨。后来S还谈到她做这个行业有20多年了，她很热爱自己的事业，对于新的B项目，，她完全有能力搞得和A一样好，一方面认真经营，争取不错的利润汇报，一方面也以EB5投资人的利益为主，那就是制造更多的工作机会，保证拿到正式绿卡。S 让我在job creation不用太担心。后来Tom告诉我，S 和local政府，KP医院的关系非常好。这一次她做新项目B的总裁，也是得到了KP医院和Oakland政府的大力支持，这些来自各个不同医院的支持信我都看了！加州卫生局和州政府颁发给Shirley的许可证这些我也都看了！资质文件很齐全。[/FONT]

[FONT=微软雅黑]每天病人的活动安排表[/FONT]
[FONT=微软雅黑]

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[FONT=微软雅黑]A的中庭[/FONT]

[FONT=微软雅黑]

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[FONT=微软雅黑]参观完A后，便和我们一起前往KP 的一个分部，因为这个项目KP 方面派出的负责人，L医生，就在今天在那里上班。[/FONT]

[FONT=微软雅黑]走进L的办公室，一下子就被他墙上贴的各种学位，证书，荣誉所吸引住了！看来一下L在美国医学界其所属专业中是很有地位的！看了名片， L是KP医疗集团医疗护理部的副主任。和L交谈中，L表示，现在相关的配套服务是相当的短缺，如果现在这个项目今天开始运营，他就希望该项目下午就为KP提供配套服务。合影后，大家就决定一块吃饭。[/FONT]

[FONT=微软雅黑]和医生，项目B CEO合影[/FONT]
[FONT=微软雅黑]

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[FONT=微软雅黑]于是我们一行五人来到一家日本料理，吃了一顿不错的日本餐。Tom和L点的Sushi，我和S 点的乌冬汤面，我LP点的套饭。饭桌上主要是我主讲，给大家讲述我在美国8年的见闻阿，好玩的事情阿，还讲怎么和我LP遇上的阿。我讲得眉飞色舞，S 和Tom，L听得津津有味，特别是 S，很是激动。女人啊～^_^[/FONT]

[FONT=微软雅黑]吃完饭，大家又聊了一会便握手道别了。S和L都让我们有机会再去Oakland找他们玩。我说等项目正式启动以后，我们肯定还要来再次考查！[/FONT]

[FONT=微软雅黑]时间差不多已是下午1点了。下一个目的地：律师和CPA[/FONT]

[FONT=微软雅黑] [/FONT]

好奇一问，希望屠龙GG再详细点，深入点，祝你成功，必胜！