美国投资移民 我对一个直接就业项目的考察报告

[同舟共济]

回复: 我对一个直接就业项目的考察报告

下面这段可重要了，就跟论文一样，如果基础数据没有根据，那通篇也就是扯淡。

[FONT=宋体]测算基础数据及来源：[/FONT]
[FONT=宋体] [/FONT]
1） [FONT=宋体]第一期[/FONT]MEMORY CARE [FONT=宋体]床位单价：[/FONT] $4000/[FONT=宋体]月。[/FONT]
[FONT=宋体]来源及依据：[/FONT]
1. MEMORY CARE[FONT=宋体]属养老院服务中的最高级别，收费较贵，我们从市场调查报告给出的建议价格区间中取最低值，市调建议[/FONT]4000-4500/[FONT=宋体]月。[/FONT]
2. [FONT=宋体]同时从调查报告给出的周边养老院的类似服务价格，按护理深度不同，[/FONT]50%[FONT=宋体]的价格从[/FONT]3600 [FONT=宋体]到[/FONT]4300[FONT=宋体]之间浮动，另有[/FONT]50%[FONT=宋体]的价格在[/FONT]3900[FONT=宋体]到[/FONT]5200[FONT=宋体]之间浮动。所以[/FONT]4000[FONT=宋体]完全有竞争力。[/FONT]
3. [FONT=宋体]考察期间询问管理公司负责人[/FONT]Melissa[FONT=宋体]未来定价，她表示想定在[/FONT]4500/[FONT=宋体]月[/FONT].

2） [FONT=宋体]第一期成人日托每人单价[/FONT]: $1500/[FONT=宋体]月[/FONT]
[FONT=宋体]来源及依据：[/FONT]
[FONT=宋体]此数据来自[/FONT]ZOE[FONT=宋体]的估计。我审核的依据是目前[/FONT]ASSISTED LIVING[FONT=宋体]最低业务类型的[/FONT]RCAC[FONT=宋体]如果需要政府资助那么定价会比较低，原因是政府是想解决你的困难，不是让你去住豪华旅馆，这样价格只能定在大约[/FONT]$2800/[FONT=宋体]月（对比[/FONT]Melissa[FONT=宋体]的豪华[/FONT]PRIVATE PAY RCAC[FONT=宋体]，能够收到[/FONT]$3900/[FONT=宋体]月）。在本来已经很低的收费基础上，日托服务少了晚间[/FONT]8[FONT=宋体]个小时监护，以及早晚餐供应。那么砍去近一半，定在[/FONT]$1500/[FONT=宋体]月，应该也是比较合理的。[/FONT]

3） [FONT=宋体]第一期[/FONT]MEMORY CARE[FONT=宋体]入住率[/FONT]: [FONT=宋体]按照[/FONT] 70%,80%,90%,95%,95%,95%,95%[FONT=宋体]（分别表示开业[/FONT]1-7[FONT=宋体]年入住率，前[/FONT]5[FONT=宋体]年还第一期款，后[/FONT]2[FONT=宋体]年则成为后两期还款的现金来源之一）来估计。[/FONT]
[FONT=宋体]来源及依据：[/FONT]
1. [FONT=宋体]咨询报告显示，目前[/FONT]WALWORTH COUNTY[FONT=宋体]按照老龄人口[/FONT]*[FONT=宋体]独居率[/FONT]*[FONT=宋体]患病率所计算可能需要的[/FONT]MEMORY CARE[FONT=宋体]床位减去现有[/FONT]MEMORY CARE[FONT=宋体]床位，整个[/FONT]COUNTY[FONT=宋体]的[/FONT]MEMORY CARE[FONT=宋体]缺口在[/FONT]62[FONT=宋体]床左右，但[/FONT]COUNTY[FONT=宋体]内很少专业的[/FONT]MEMORY CARE[FONT=宋体]护理机构，所以相对缺口比[/FONT]CBRF[FONT=宋体]和[/FONT]RCAC[FONT=宋体]都要大。[/FONT]Melissa[FONT=宋体]也认为[/FONT]Memory Care[FONT=宋体]建成后几乎是在没有太多竞争的形势下做生意，同时[/FONT]Melissa[FONT=宋体]还表示实际上有一些老人已经处于[/FONT]MEMORY CARE[FONT=宋体]的阶段，但由于设施缺乏，还是住在[/FONT]CBRF[FONT=宋体]或[/FONT]RCAC[FONT=宋体]中，她那里就有这样的情况。我继续问她那这样的老人在我们的养老院开业的时候你是否会让他们住到我们这边的[/FONT]MEMORY CARE[FONT=宋体]来，她表示会的。如关键人物[/FONT]&[FONT=宋体]公司部分介绍，[/FONT]Melissa[FONT=宋体]现在经营的养老院空间受限，而且已经满员超额，我相信她说的是真的。[/FONT]

2. [FONT=宋体]调查期间询问[/FONT]Melissa[FONT=宋体]，她现有的[/FONT]RCAC[FONT=宋体]养老院（服务级别低，但层次高，收费较高，政府掏钱的估计住不起），多久达到[/FONT]90%[FONT=宋体]入住率？[/FONT]Melissa[FONT=宋体]回答约[/FONT]1[FONT=宋体]年半时间。但是同时她表示，当她开始管理养老院的时候由于前期没有有效推广，入住老人只有[/FONT]1[FONT=宋体]个。现在我们做的这个养老院在动工时就启动营销推广，接受预定，再加上[/FONT]MEMORY CARE[FONT=宋体]本身缺口很大，她有信心在开业的时候入住率能达到[/FONT]50%[FONT=宋体]。既然[/FONT]Melissa[FONT=宋体]能把[/FONT]20[FONT=宋体]床的高价[/FONT]RCAC[FONT=宋体]在[/FONT]1[FONT=宋体]年半时间内从[/FONT]5%[FONT=宋体]入住搞到[/FONT]90%[FONT=宋体]入住，那么[/FONT]MEMORY CARE[FONT=宋体]开业的第一年能够达到平均[/FONT]70%[FONT=宋体]的入住率（[/FONT]14[FONT=宋体]床）我认为是应该有把握的。而且这已经是相对保守的估计。[/FONT]

3. [FONT=宋体]工期方面，[/FONT]MAGILL[FONT=宋体]是[/FONT]8-9[FONT=宋体]个月完工[/FONT], [FONT=宋体]所以养老院应该在第一年就可以开业并正式运营[/FONT]2-3[FONT=宋体]个月，这[/FONT]2-3[FONT=宋体]个月对入住率提升应该还会有所帮助，实际上变成在[/FONT]1[FONT=宋体]年零[/FONT]3[FONT=宋体]个月的时间内平均入住达到[/FONT]70%[FONT=宋体]。[/FONT]


4. [FONT=宋体]同上，从[/FONT]Melissa[FONT=宋体]之前[/FONT]RCAC[FONT=宋体]养老院运营看，养老院在第二年的时候就应该已经达到[/FONT]90%[FONT=宋体]乃至更高的入住率，但是为了防止预期过好，第二年我只用[/FONT]80%[FONT=宋体]的平均入住率。第三年只采用[/FONT]90%[FONT=宋体]入住率，之后都采用[/FONT]95%[FONT=宋体]入住，而不使用[/FONT]100%[FONT=宋体]入住。要知道[/FONT]Melissa[FONT=宋体]的[/FONT]RCAC[FONT=宋体]就算在那么偏僻的地方第五年的时候可是超[/FONT]100%[FONT=宋体]的入住的，我觉得这个估计应该相对保守了。[/FONT]

4） [FONT=宋体]第一期成人日托签约率[/FONT]: 35%[FONT=宋体]，[/FONT]45%[FONT=宋体]，[/FONT]50%[FONT=宋体]，[/FONT]55%[FONT=宋体]，[/FONT]60%[FONT=宋体]，[/FONT]65%[FONT=宋体]，[/FONT]70%
[FONT=宋体]来源及依据：[/FONT]
1. [FONT=宋体]这一部分的市场情况在市场调查报告里并没有提及，所以需要做出比[/FONT]MEMORY CARE[FONT=宋体]更加保守的判断。[/FONT]


2. [FONT=宋体]在养老院附近[/FONT]1-2Mile[FONT=宋体]半径内有[/FONT]2[FONT=宋体]个老年公寓，规模还可以，对发展成人日托服务或许会有帮助。[/FONT]

3. [FONT=宋体]其实这部分考查挺失败的，因为对成人日托没有足够重视，所以没有从有关人员那里获取足够信息。为了弥补这个损失，在计算支出项的时候，我会更加保守一点。[/FONT]


4. [FONT=宋体]在[/FONT]WALWORTH COUNTY[FONT=宋体]内，现在正式的成人日托只有[/FONT]1[FONT=宋体]家，在[/FONT]COUNTY[FONT=宋体]西北角的[/FONT]WHITEWATER[FONT=宋体]镇内，[/FONT]ELKHORN[FONT=宋体]的地理位置比[/FONT]WHITEWATER[FONT=宋体]好，在整个[/FONT]COUNTY[FONT=宋体]的正中间，比较方便吸收[/FONT]COUNTY[FONT=宋体]内除西北角外的其他日托需求。[/FONT]


5. ZOE[FONT=宋体]认为经过前期宣传和预定，第一年的签约率应该能达到差不多[/FONT]50%[FONT=宋体]，但本着项目方说的我们都打个折的原则，我选择[/FONT]35%[FONT=宋体]作为第一年的平均签约率。而且除第二年有较快的[/FONT]10%[FONT=宋体]的增长（[/FONT]1[FONT=宋体]年多[/FONT]4[FONT=宋体]个签约的，应该不过分）外，其他隔年都采用只有[/FONT]5%[FONT=宋体]的增长。其实成人日托如果以[/FONT]1500[FONT=宋体]的价格销售而生意比较好的话，由于人员雇佣少的关系，会成为最赚钱的业务，在后面的分析中可以看到这一点，这样做，我们等于限制了整个项目最赚钱业务的发展速度，以期达到整个项目财务预算相对合理保守的目的。[/FONT]

5） [FONT=宋体]第二期[/FONT]CBRF [FONT=宋体]床位单价：[/FONT]$3300/[FONT=宋体]月[/FONT]
1. [FONT=宋体]这一部分的定价其实是最让我为难的，因为市场报告给出的价格是[/FONT]3300-3700/[FONT=宋体]月，按照最保守的估计，应该是选[/FONT]3300[FONT=宋体]，但是根据我后期的整体观察，[/FONT]3300[FONT=宋体]和[/FONT]3500[FONT=宋体]在最后会产生[/FONT]20[FONT=宋体]万的差异，对于还款来说不是小数。所以我在最后的总结部分会按照[/FONT]3300[FONT=宋体]和[/FONT]3500[FONT=宋体]分别给出图表，以便大家有一个清晰的认识。[/FONT]

6） [FONT=宋体]第二期[/FONT]CBRF[FONT=宋体]入住率[/FONT]: 70%,80%,90%,95%,95%,95%
[FONT=宋体]来源及依据：[/FONT]
1. [FONT=宋体]这一部分在市场调查报告中提到是[/FONT]Assisted Living[FONT=宋体]（不含[/FONT]MEMORY CARE[FONT=宋体]）总的欠缺床位整个[/FONT]COUNTY [FONT=宋体]为[/FONT]171[FONT=宋体]床，我的理解是这个数字应该是[/FONT]CBRF+RCAC[FONT=宋体]。理论上来说，[/FONT]CBRF[FONT=宋体]的入住率提高速度应该比不上[/FONT]MEMORY CARE[FONT=宋体]，因为有竞争存在。但绝对缺口依然比较大。而且这部分的价格已经比较有竞争力，想想[/FONT]Melissa[FONT=宋体]的[/FONT]RCAC[FONT=宋体]都要[/FONT]3900/[FONT=宋体]月，所以依然采用了和[/FONT]MEMORY CARE[FONT=宋体]一样的入住提升比例。我也试过入住比例从第一年平均[/FONT]60%[FONT=宋体]起算，结果是会有一定影响，但比较小，因为[/FONT]RCAC[FONT=宋体]的盈利能力不如[/FONT]MEMORY CARE[FONT=宋体]强，所以多个少个[/FONT]10%[FONT=宋体]不是决定因素。[/FONT]

7） [FONT=宋体]第三期[/FONT]RCAC[FONT=宋体]床位单价：[/FONT]$2800/[FONT=宋体]月[/FONT]
[FONT=宋体]来源及依据：[/FONT]
1. [FONT=宋体]这一部分和[/FONT]CBRF[FONT=宋体]在市场调查报告中是同时提及的，缺口数和[/FONT]CBRF[FONT=宋体]一起是整个[/FONT]COUNTY 171[FONT=宋体]床。但是根据报告和我的考察，这部分有个问题，就是面临更多的竞争，[/FONT]RCAC[FONT=宋体]是养老院服务中等级最低的，现在[/FONT]COUNTY[FONT=宋体]内做的人不少，想想[/FONT]MELISSA[FONT=宋体]现在那个养老院只有[/FONT]20[FONT=宋体]个床位，做的就全是[/FONT]RCAC[FONT=宋体]。对此我在考察时质询过[/FONT]ZOE[FONT=宋体]，不过[/FONT]ZOE[FONT=宋体]给了我一个很令人惊讶的价格，[/FONT]2800!! [FONT=宋体]要知道我们的装修会比[/FONT]MELISSA[FONT=宋体]的养老院差一些，但差距也不会有价格来的这么大，从[/FONT]3900[FONT=宋体]到[/FONT]2800[FONT=宋体]。在考察报告中提到的养老院中，不管在哪里，设施如何，最便宜的也要[/FONT]3100/month[FONT=宋体]。便宜就是王道啊，我相信这个价格已经足以在[/FONT]WALWORTH COUNTY[FONT=宋体]内构筑竞争优势，况且我们的设施不差。所以我在下面的入住率上不得不提高其比例。但是这个定价会造成一个纯商业上的问题，这个问题倒不是针对[/FONT]EB5[FONT=宋体]投资人的，而是针对[/FONT]GP[FONT=宋体]的，这个我在后面的整个项目财务预测总结上会说明。[/FONT]


8） [FONT=宋体]第三期[/FONT]RCAC[FONT=宋体]入住率：[/FONT]90%[FONT=宋体]，[/FONT]95%[FONT=宋体]，[/FONT]95%[FONT=宋体]，[/FONT]95%[FONT=宋体]，[/FONT]95%
[FONT=宋体]来源及依据[/FONT]
1. [FONT=宋体]价格太有竞争力了，所有原来住不起的都会来住，而且经过政府的补贴，自己已经不需要出太多钱了，加上还有缺口在。所以预计开业第一年内就应该会住满。[/FONT]


9） [FONT=宋体]人员年支出：在[/FONT]829[FONT=宋体]申请的那一年我们按照半年符合[/FONT]EB5[FONT=宋体]要求人数的满员配置，半年按照实际运营配置来计算。非[/FONT]829[FONT=宋体]申请年份按照实际雇佣需求来计算。实际运营人员数量和成本单价采用[/FONT]Melissa[FONT=宋体]提供的现有运营数据计算。[/FONT]
[FONT=宋体]来源及依据：[/FONT]
1. [FONT=宋体]实际项目中（不谈虚拟就业的话），要想赚钱，就要把人力成本压低，尤其是在人力成本很高的北美，这是共识。全天候按照[/FONT]EB5[FONT=宋体]的[/FONT]50[FONT=宋体]万美元雇[/FONT]10[FONT=宋体]个人的经营模式的话，估计在北美一般是都要破产的。那些不会破产的高利润行业也不会轮到[/FONT]EB5[FONT=宋体]来做。所以整个项目操作的一个重要理念就是，要[/FONT]829[FONT=宋体]了，你就得满员雇佣，过了[/FONT]829[FONT=宋体]了，或离[/FONT]829[FONT=宋体]还早，你就要回复正常人数经营，这样才能把[/FONT]EB5[FONT=宋体]的亏本经营模式损失降到最低从而保证长期的盈利。但能这样做的只有小项目加上一个负责任的项目方，大项目你就别指望了，所以大项目基本不谈直接雇佣，都搞虚拟就业。[/FONT]

2. EB5[FONT=宋体]经营模式人数大家都知道，法律规定[/FONT]1[FONT=宋体]个投资人对[/FONT]10[FONT=宋体]个人。但实际经营到底需要多少人呢？每个工作又花多少钱呢？这不得不提本项目还有一个来之不易的数据来源就是考察后期我提取到了[/FONT]Melissa[FONT=宋体]现在经营的[/FONT]20[FONT=宋体]床位[/FONT]RCAC[FONT=宋体]的实际经营成本数据。这个数据非常详细，其中包括了她雇佣了多少人，这些人分别作什么工作，每周工作几小时，每小时多少钱，如果是年薪的话，年薪多少钱。有了这个数据，对正常运营所需人员数量和单价的估算应该是会比较准了。[/FONT]

10）[FONT=宋体]其它运营费用支出：采用[/FONT]Melissa[FONT=宋体]数据做年运营费用预算[/FONT]
[FONT=宋体]来源及依据：[/FONT]
1. [FONT=宋体]这部分费用在[/FONT]Melissa[FONT=宋体]提供的信息中也有比较详细的阐述，每年除人力成本外的比如水电，食堂采购，保险，会计服务，有线电视等等，条目共有[/FONT]25[FONT=宋体]条之多，细到甚至[/FONT]OFFICE[FONT=宋体]的电话费都有。依靠这个数据，做出运营费用，应该是比较准了。这个费用是针对[/FONT]20[FONT=宋体]个床位单独运营的，而实际[/FONT]ZOE[FONT=宋体]的项目是三期运营的，理论上来说不能简单相加，因为其中有较少一部分是可以共用摊销的。但一来整个运营费用在财务上的影响不是非常大，二来我们既然要相对保守，就直接采用累加方式，能节约的那点钱就忽略不计了。[/FONT]

11）[FONT=宋体]税费计算：[/FONT]SOCIAL SECURITY 5.5%; MEDICARE 1.45%[FONT=宋体]。[/FONT]FEDERAL UNEMPLOYMENT TAX 6%(Base[FONT=宋体]是每年[/FONT]$7000); STATE UNEMPLOYMENT TAX 4.1% (Base[FONT=宋体]是每年[/FONT]$13000) [FONT=宋体]，全部加在一起是：无[/FONT]BASE[FONT=宋体]封顶的[/FONT] 5.5% + 1.45% = 6.95%, [FONT=宋体]折算[/FONT]$13000 BASE[FONT=宋体]封顶的是[/FONT] (7000*6% + 4.1% * 13000) / 13000 = 7.33%
[FONT=宋体]来源及依据：[/FONT]
1. [FONT=宋体]数据来源于政府网站和咨询公司网站公布数据。[/FONT]

2. SOCIAL SECURITY[FONT=宋体]和[/FONT]MEDICARE[FONT=宋体]的[/FONT]BASE[FONT=宋体]封顶都很高，咱就当他没顶计算了。[/FONT]


3. SOCIAL SECURITY 2010[FONT=宋体]年为[/FONT]6.5%, 2011[FONT=宋体]年为[/FONT]4.5%,[FONT=宋体]不知道以后还会怎么变[/FONT],[FONT=宋体]这里取平均数[/FONT]


4. FEDERAL UNEMPLOYMENT TAX[FONT=宋体]很有意思[/FONT], [FONT=宋体]首先他的[/FONT]BASE[FONT=宋体]封顶是每年[/FONT]$7000[FONT=宋体]，也就是你年收入[/FONT]7000[FONT=宋体]以后的都不用再缴税了，此外按文件说法，如果你每次都按时付了[/FONT]STATE UNEMPLOYMENT TAX[FONT=宋体]的话，还会[/FONT]RETURN [FONT=宋体]你大约[/FONT] 5.4%[FONT=宋体]的[/FONT]FEDERAL UNEMPLOYMENT TAX.[FONT=宋体]大意也就是如果你按时交了这部分的州税，就把大部分联邦税退给你。[/FONT]WELL, [FONT=宋体]我不是专家，为了保险，我们不考虑这部分退税。两个全部累加到一起，保守吧？[/FONT]


5. STATE UNEMPOLYMENT TAX [FONT=宋体]更有意思，除了一样有个[/FONT]BASE[FONT=宋体]封顶是每年[/FONT]$13000[FONT=宋体]以外，还有个浮动区间[/FONT] (0.27%-9.8%) [FONT=宋体]，因雇佣的人而异，其计算方法完全体现了资本主义世界的人员价值观。计算过程不细说了，反正大致意思就是如果雇主雇了一个人，此人享受很多福利，但是工资很低，那么你就要缴高额税了，如果你雇了一个人，此人没怎么享受福利，工资还很高，那么[/FONT]OK[FONT=宋体]，你的税会很低。说白了，纯粹看你向社会索取了多少和潜在的贡献能力有多少来决定现在怎么[/FONT]CHARGE[FONT=宋体]你。我们是新雇主，我取个新雇主均值[/FONT]4.1%[FONT=宋体]。[/FONT]


6. MELISSA[FONT=宋体]给出的所有这些[/FONT]PAYROLL[FONT=宋体]税费合计大约[/FONT]10%[FONT=宋体]，与我们的估算类似。[/FONT]

 

[同舟共济]

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[FONT=宋体]分期测算结果：[/FONT]

[FONT=宋体]以下就是最重要的测算结果了，我会先一期一期的分析，然后以图表的形式展现整个项目[/FONT]3[FONT=宋体]期的财务预期和最终结论。每期都从[/FONT]526[FONT=宋体]钱到的第二年起分析，第一年认为他都施工了，还没开业。[/FONT]

[FONT=宋体]第一期（[/FONT]Memory Care 20 Beds + Adult Day Care 40 Spots[FONT=宋体]）：[/FONT]

[FONT=宋体]以下测算数据及图表涉及大量养老院经营成本数据，基本直接来自于[/FONT]MELISSA[FONT=宋体]的实际运营数据，考虑到属商业机密，应项目方要求删除。如有需要，可以联系项目方[/FONT]ZOEMA[FONT=宋体]签订保密协定后获取。[/FONT]

[FONT=宋体]第二期（[/FONT]CBRF 20 Beds[FONT=宋体]）：[/FONT]

[FONT=宋体]以下测算数据及图表涉及大量养老院经营成本数据，基本直接来自于[/FONT]MELISSA[FONT=宋体]的实际运营数据，考虑到属商业机密，应项目方要求删除。如有需要，可以联系项目方[/FONT]ZOEMA[FONT=宋体]签订保密协定后获取。[/FONT]

[FONT=宋体]第三期（[/FONT]RCAC 20 Beds[FONT=宋体]）：[/FONT]

[FONT=宋体]以下测算数据及图表涉及大量养老院经营成本数据，基本直接来自于[/FONT]MELISSA[FONT=宋体]的实际运营数据，考虑到属商业机密，应项目方要求删除。如有需要，可以联系项目方[/FONT]ZOEMA[FONT=宋体]签订保密协定后获取。[/FONT]

全项目测算结果及结论（最保守的CBRF收费$3300/月情况下，蓝色是当年PROFIT，红色是累计PROFIT, 绿线表示累计需要还款额）：





[FONT=宋体][FONT=宋体]全项目测算结果及结论（取中间值，[/FONT]CBRF[FONT=宋体]收费[/FONT]$3500/[FONT=宋体]月情况下）：[/FONT][/FONT]

[FONT=宋体][/FONT]

 

[同舟共济]

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[FONT=宋体]在看了以上两种情况下的全项目财务测算图后，大家会有个问题，你这个利润是税前的，税后就没那么多了。恩，我查了下美国的企业所得税，像我们这样规模的企业，[/FONT]CORPORATE INCOME TAX[FONT=宋体]应该在[/FONT]34%[FONT=宋体]。[/FONT]WOW[FONT=宋体]。。。这下就要了老命了，我也这么想的，所以我问了一下[/FONT]ZOE[FONT=宋体]有关这部分她准备如何处理？我得到的回答原文贴一下，[/FONT]we return profit as capital contributions to investors to avoid paying corporate income tax. We might take loans just to get deduction to reduce tax. …That’s why American corporations don’t pay much tax comparing the billions of income they earn. [FONT=宋体]说到避税，毕竟没经营过公司，毕竟对美国税务系统了解不多，能避多少，我不好说，但我们先[/FONT]TAKE ZOE’S WORD[FONT=宋体]，暂时在不考虑所得税的情况下看一下还款情况吧。[/FONT]
[FONT=宋体] [/FONT]
[FONT=宋体]如果不考率企业所得税，我相信各位可以和我得出一个结论，单纯靠利润还款的话，[/FONT]CBRF 3300/[FONT=宋体]月的情况下，第一期基本回本，第二期，第三期，可能有[/FONT]2[FONT=宋体]个人推迟个半年到[/FONT]1[FONT=宋体]年还款。如果考虑到[/FONT]EB5[FONT=宋体]投资人不能等个半年，那时税前净利润已经有[/FONT]70-80[FONT=宋体]万的情况下，做资产抵押还款也是可以的。[/FONT]CBRF 3500/[FONT=宋体]月的情况下，情况变化不大，只是延期[/FONT]1[FONT=宋体]年之后的还款更有保证。做为一个[/FONT]EB5[FONT=宋体]项目，我觉得能做到这个份上，财务层面我们[/FONT]EB5[FONT=宋体]投资人应该算过得去吧，就当[/FONT]6[FONT=宋体]年还款吧，至少还得上。[/FONT]
[FONT=宋体] [/FONT]
[FONT=宋体]对于[/FONT]GP[FONT=宋体]来说，在项目开业[/FONT]7[FONT=宋体]年后，能获得一个每年净利润[/FONT]80[FONT=宋体]万美元的产业，他应该也满意了。大家都满意的项目才是好项目。也许你会说[/FONT]GP[FONT=宋体]投入了[/FONT]3, 4[FONT=宋体]百万，[/FONT]7[FONT=宋体]年盈利那通货膨胀都很厉害了，早亏大了，满意个[/FONT]P[FONT=宋体]。说的没错，但别忘了，通货膨胀后东西是要涨价的，养老院也一样，谁说通货膨胀了，养老院的价格不会同期涨上去？我们这里只不过忽略通货因素简化计算而已。说的不好听一点，美元通胀越厉害，[/FONT]GP[FONT=宋体]还款越容易，因为你的[/FONT]50[FONT=宋体]万美金[/FONT]5[FONT=宋体]年后都值不了现在这么多钱了。[/FONT]
[FONT=宋体] [/FONT]
[FONT=宋体]同时，我在做了这个财务预测后，发现的另一个问题就是，按照盈利能力来说，第一期盈利能力很强，稳定后可以产生每年[/FONT]60[FONT=宋体]万的利润，第二期就弱一些，但每年也可产生[/FONT]20[FONT=宋体]万的利润，相比之下第三期就差一些了（[/FONT]2[FONT=宋体]个[/FONT]EB[FONT=宋体]投资人那期），每年只有[/FONT]6[FONT=宋体]万的盈利。这个现象是由我之前说的[/FONT]RCAC[FONT=宋体]定了一个很有竞争力的价格以及[/FONT]RCAC[FONT=宋体]的人员雇佣数量几乎和[/FONT]CBRF[FONT=宋体]相同所造成的。现在你知道为什么经济危机发生时资本家就算把牛奶倒掉也不会降价了吧，就是因为利润。但[/FONT]EB5[FONT=宋体]有点不同，他除了利润还要考虑就业，这个是资本家最讨厌的。所以[/FONT]RCAC[FONT=宋体]后期的还款是要靠前面[/FONT]2[FONT=宋体]期的后期利润来替他背的。在和[/FONT]ZOE[FONT=宋体]谈到这个问题的时候，我就奇怪，对于[/FONT]GP[FONT=宋体]来说，就算要保工作，何必还干[/FONT]RCAC[FONT=宋体]呢[/FONT][FONT=宋体]？换个业务不好么？不是能更早赚大钱？[/FONT]ZOE[FONT=宋体]也表示最后一期因为时间上比较滞后，如果那时[/FONT]MEMORY CARE[FONT=宋体]和[/FONT]CBRF[FONT=宋体]的需求缺口还是很大，那么也会考虑将[/FONT]RCAC[FONT=宋体]改为前面两种业务之一来运营，从而赚取最大利润。[/FONT]
[FONT=宋体] [/FONT]
[FONT=宋体]总之，我们分析的算是比较保守的经营情况下的利润状况，如果我们的[/FONT]MEMORY CARE[FONT=宋体]价格能收高一点呢？如果[/FONT]DAY CARE[FONT=宋体]的签约率在前三年突破了[/FONT]50%[FONT=宋体]呢？如果最后不做[/FONT]RCAC[FONT=宋体]换[/FONT]CBRF[FONT=宋体]呢？如果我们还能压低一些人力成本呢？后期要是通胀我们业务再涨涨价呢？还款情况会更乐观一点。生意就是这样，分析总是纸上谈兵，谈的拢说明基本可行，实际运营和预测的差异就是投资者所要承担的风险了。[/FONT]
[FONT=宋体] [/FONT]
[FONT=宋体]完成此项目利润分析后，不得不感叹北美的人力成本之昂贵，从而更加验证了我之前在坛子上一直认为的一个理论，排除超高利润率的[/FONT]EB5[FONT=宋体]根本没份的项目，要想在美国找出一个全程执行[/FONT]EB5 50[FONT=宋体]万美金[/FONT]10[FONT=宋体]个雇佣人员且不会亏本的项目，已经是不可能的了，这从第一期图表中第二年的利润剧降就可以看出。这也无怪乎美国困难企业新[/FONT]CEO[FONT=宋体]一上任干的第一件事就是裁员了。雇的人只要够少，你就能挣钱。可惜，这个美国的商业游戏规则和[/FONT]EB5[FONT=宋体]原则正好背道而驰。不得不说，[/FONT]EB5[FONT=宋体]真是一个符合时代需求的怪胎啊。[/FONT]
[FONT=宋体] [/FONT]
V. [FONT=宋体]项目成功的关键[/FONT] - [FONT=宋体]建设与运营[/FONT]
[FONT=宋体] [/FONT]
[FONT=宋体]按照项目测算的结果，此项目的经营利润应该是基本过关了。但是否这样就一定成功呢？不是的，因为还有[/FONT]2[FONT=宋体]个关键，第一是运营，运营水平的高低决定了你的入住率和成本控制，这个实际是整个项目最难控制的一块，但如我开篇所说，我们交给有着良好运营记录的[/FONT]Melissa[FONT=宋体]了。第二就是项目的工程建设，本期工程的目标就是将学校改建成类似酒店公寓的建筑。工程是否能在[/FONT]AFFORDABLE[FONT=宋体]的[/FONT]BUDGET[FONT=宋体]内位完工，工期是否准确而高效，是我们成功的第[/FONT]2[FONT=宋体]个关键。试想，如果工程无法按时完工或大大超出预算，将会极大的影响到我们的后续计划，要知道[/FONT]829[FONT=宋体]可只给你从[/FONT]485[FONT=宋体]通过算起的[/FONT]1[FONT=宋体]年零[/FONT]9[FONT=宋体]个月时间来完成岗位创造，我们拖不起。在考察中，我和具体负责工程的[/FONT]MAGILL[FONT=宋体]负责人多次提起这个问题，请他关注，我告诉他对我们来说，此项目的工期准确[/FONT][FONT=宋体]性要求将高于以往。不过和他们的交谈中，感觉他们还是蛮自信的。我现列举一些简单的问答来说明这一点。[/FONT]

该休息了。。。。明儿个再贴这最后一部分和结论吧。。。

 

[rebecca_wang]

回复: 我对一个直接就业项目的考察报告

ZOE大姐已经回答了你的问题啦，不过这个姐姐说话有些绕弯（个人认为，别动粗哇。。）我就从一个投资人的角度补充一下吧。

1.你的这个问题问的没错，我当初也问过ZOE。我个人的理解是ZOE是帮GP和EB5投资人整合资源的，如果把她叫做项目方，她的确没出钱，但是她不是不挣钱。。：）。当时GP是出了钱的，我的报告里也说了GP在08年通过BIDDING买下了这个地产，所以这个地产是GP出的，估值大概有320-400万美元。所以，我个人认为，这个项目EB5和非EB5的出资大约是55开的。

2.这个ZOE也说了，但从一个投资人的角度，我认为你肯定会有疑问，829如果不幸不过，那么GP会买我的资产么？有钱买我的资产吗？WELL，我也有过这个疑惑，所以我的报告强调，项目能否挣钱是很重要的。让我们把GP和项目方都想的坏一点，或者是坏蛋那种（这个是假设啊。。）。那么这个项目不挣钱，甚至亏大钱的情况下，你觉得GP会买或者会有钱买你的资产吗？我考察时没有访问GP方，不知道他除了目前产业是否还有很多资产（估计有，否则ZOE这项目研究两年，GP早就要K她了，个人意见，不要动粗哇。。。），但能挣到400万美金的人应该不是笨蛋。这个项目我个人认为的经营方面好处就是迟早还得了钱，按照我的分析，3,4年后进入大量盈利期后利润还是可观的，这样GP才有收购你的理由，有稳定的收入，才能保证就算GP不收购你，你的钱也迟早还的上。

3.每个人不是35小时，在我的计算中最差的也是40小时（在我删除的具体计算表格中有这个信息）。我的预算稍微偏保守就是因为我处处留余地。RN的工资和经理的工资的确是最高的，数据直接从MELISSA经营数据提取的。但我告诉你，注册护士再贵，也猛不过看起来不起眼的护工，那才是劳动大军啊，她们才构成了工资成本的主要部分，这严重的教育了我们不要看不起劳动人民：）。但是医生是没有的，MELISSA那里也没有，我个人认为1来是的确用不着，RN可以做初步诊断了和一般处理了，如果医生经常出动的话，这个老人就不是要住ASSISTED LIVING了，而是要去住院了；2来医生费用那更高，比RN高的多，用的不多请个神来就是浪费啊，资本主义要靠充分剥削来挣钱的。

4.ZOE说的应该是没钱或者钱不多的，像MELISSA那样的高档设施，PRIVATE PAY的应该占到了多数，那应该是直接给你CHECK了，人有钱呀，我个人非常欣赏这类客户，呵呵：）。：）。

谢谢同舟的回答，保持了你一贯客观保守的风格，这种心态在选择项目上很重要，冷静客观，赞一个~！

另外，
1、你的律师是自己找的还是项目方推荐的呢？是否可以透露详情？

2、直投的项目是否需要LP参与管理，是否需要LP到项目所在地居住？（这个问题貌似有点弱智，只是想确认一下）

3、若829期间就业人数不足，将会采取突击招聘的方式，是否合乎移民局要求2年内就业的连续性？

4、829风险如zoe所说那样，是否会写入LP的合同备忘录？若真的到时GP无力购买LP股份，又将如何？是否会也写入备忘录？

 

[同舟共济]

回复: 我对一个直接就业项目的考察报告

谢谢同舟的回答，保持了你一贯客观保守的风格，这种心态在选择项目上很重要，冷静客观，赞一个~！

另外，
1、你的律师是自己找的还是项目方推荐的呢？是否可以透露详情？

2、直投的项目是否需要LP参与管理，是否需要LP到项目所在地居住？（这个问题貌似有点弱智，只是想确认一下）

3、若829期间就业人数不足，将会采取突击招聘的方式，是否合乎移民局要求2年内就业的连续性？

4、829风险如zoe所说那样，是否会写入LP的合同备忘录？若真的到时GP无力购买LP股份，又将如何？是否会也写入备忘录？

多谢捧场，其实我也就是一个普通的投资人，可能比别人多下了点死功夫而已。对于你的问题，呵呵，简直就是我当初提的问题的翻版，除了第一个，我都问过。

1.自己找的。我已经定好了人，但还没签。您说的详情，我理解是指找谁？这个我比较随大流的，因为对律师没了解，朋友推荐，加上知名度，再加上自己愿意掏的钱，一筛就差不多出来了。但我要说，律师很重要，一定要找个靠谱的。

2.应该不需要。原因是 1.你是LP，不是GP，也不是项目方，理论上你没权过问经营的，住在那儿也是白搭。2.项目方ZOE赌咒发誓说是不需要（但本着客观的原则，项目方说的我们要考证）。加上应该2个字是因为，我还没有向律师确认，说实在的，这个问题你要是就信我说的，那是不客观的，因为我不专业，没办过EB5的案子，没有和移民局打交道成功和失败的经验。找一个靠谱的移民律师，向他去确认，我觉得才是王道，等我和律师签了约（这会在我和ZOE签约之前发生），我会向律师问清楚这个问题，律师也赌咒发誓说不需要，那么我会去掉“应该”这2字。

3.我认为是可行的，原因有2个。1.如我报告所说，我计算这个问题时的测算原则是有半年采用EB5满员雇佣，这个时间不算短，就说是突击也是长突击，不是隔夜突击那种。2.不可能有企业在刚兴建的时候就满员雇佣，这点是商业常识，后半年满员也可以理解。而且，如我报告所说，如果不采用一点突击手法，真按照EB5要求全程满员雇佣，那一般企业都得破产，至少是没钱赚。最后加上我认为那三个字的原因是我也还没和律师确认过，还是那句老话，这种移民法判断内的事情，我不是专业的，你要是就信我说的，那是不客观的。我会和律师问清楚这个问题，如果律师也赌咒发誓说没问题，那么我会去掉“我认为”这3字。

4.最后一个问题总算不牵涉移民法了，这个问题分2部分，第一部分我的回答是829退款会写进合同（不是备忘录）。第二部分是如果真的GP无力购买LP股份会如何？对此我认为有2种悲观的和一种乐观的说法。悲观第1中是GP同意拍卖资产（或寻找买家买下），让你有第一优先偿债权，我还没有仔细看ZOE的合同，但是我记得坛子上有个兄弟说过，这种做法就是让GP自宫，虽然这个问题我也问过，但我不觉得会出现在ZOE的合同中（还没仔细看合同，不能定论）。悲观第2种我觉得比较有可能，就是拖着，慢慢慢慢还你，同样，我也不觉得这样的措辞会出现在合同中。乐观的那种，我倒是觉得也是有可能的，就是项目产生了不少收益，现金流壮，但由于成本太高，利润不足以还你。那么GP可以通过抵押借贷来还你，别忘了，靠EB5融资，这个养老院负债率几乎为0，如果现金流很壮，收入还可以，那银行是愿意贷款的。但有个问题就是负债率一般不超过50%为上佳，所以不见得能100%都还你，可能会差一点，比如8万。你可以等或像股市一样干脆打个折卖给GP（跟GP说，我不要8万了，你给我3万我就走人），能收回多少是多少，减少损失。但是对这个问题，我不得不补充一句，做这个项目和普通借贷的不一样. 1.你有机会分析的，如果你对这个项目没信心，就不要投，这是自己骗自己（当然你考虑最差的情况并没错，我当初也有这个疑问，我觉得事情要做的好就一定要有PLAN B，但那个PLAN B永远也没机会用上。）。2.在这个项目中，你和项目方会有不少直接交流（项目前和项目中），事情会变得更可控一些，或者说，你可以部分认为，这是你的生意，你得看着这个生意，这比普通借贷型的要累一些。

最后，针对你这四个问题，我个人认为一个兄弟给我的原则很好，在此也推荐给你，就是”商业风险要自己控制，移民风险交给律师。”。 律师不是生意人，管不好你的钱，但你也不是和移民局玩了多年的专家，玩不转移民法里的条条杠杠（我们这些二半吊子学学EB5法律就是一普及扫盲，真要做法律上的是非判断，你是不能听坛子上的人的，真要出问题，哪个会替你负责？哪个会替你出庭？），两方面紧密配合，才能得到完美结局。

 

[写在墙上的脸]

回复: 我对一个直接就业项目的考察报告

这是我在本坛看到的最详尽的报告。直接周到，单就这点支持一下。

然后说一个问题：
rebecca_wang提到是否需要参与管理的问：

2、直投的项目是否需要LP参与管理，是否需要LP到项目所在地居住？（这个问题貌似有点弱智，只是想确认一下）

同舟共济的看法是：

2.应该不需要。原因是 1.你是LP，不是GP，也不是项目方，理论上你没权过问经营的，住在那儿也是白搭。2.项目方ZOE赌咒发誓说是不需要（但本着客观的原则，项目方说的我们要考证）。加上应该2个字是因为，我还没有向律师确认，说实在的，这个问题你要是就信我说的，那是不客观的，因为我不专业，没办过EB5的案子，没有和移民局打交道成功和失败的经验。找一个靠谱的移民律师，向他去确认，我觉得才是王道，等我和律师签了约（这会在我和ZOE签约之前发生），我会向律师问清楚这个问题，律师也赌咒发誓说不需要，那么我会去掉“应该”这2字。

但是，我记得马大姐曾经说过，投资人80%控股，掌控管理权：
见 http://forum.iask.ca/showthread.php?t=426003

密尔沃基区域中心内，40个单元全新建筑养老院。直接就业型

招8个投资人，50万投资，80%控股，掌控管理权。

项目已获建造许可，一年内完工开始营业。

5万项目费，I-526不过，退还项目费 + 50万投资款

50万投资，I-829不过，EB-5投资合伙人决定退款条件。

美国当地专业管理公司负责日常经营，定期向合伙人汇报经营状况。

项目发行方监管2年就业达到829要求。退出机制由EB-5合伙人决定。

按照项目方马大姐的说法，我是否可以理解为：实际上，投资人是掌控着管理权的。只是不需要。如果需要，投资人是可以参与管理的。比如辞退某人、审计财务等等。

那么，投资人是否有管理权，是否可以参与管理呢？掌声有请马大姐现身说法。

 

[zoema]

回复: 我对一个直接就业项目的考察报告

这是我在本坛看到的最详尽的报告。直接周到，单就这点支持一下。

然后说一个问题：
rebecca_wang提到是否需要参与管理的问：

同舟共济的看法是：


但是，我记得马大姐曾经说过，投资人80%控股，掌控管理权：
见 http://forum.iask.ca/showthread.php?t=426003


按照项目方马大姐的说法，我是否可以理解为：实际上，投资人是掌控着管理权的。只是不需要。如果需要，投资人是可以参与管理的。比如辞退某人、审计财务等等。

那么，投资人是否有管理权，是否可以参与管理呢？掌声有请马大姐现身说法。

这是两个不同的项目。我们的商业模型做出来是可以复制的。同舟共济考察的项目在WALWORTH COUNTY，“墙上的脸”说的是另外的团购项目是在WASHINGTON COUNTY，距离远着呢。

我们在做这个项目的时候，就是要全程控制风险，确保项目的成功的记录。这样我们以后的开发项目就可以轻车熟路。我们的目标象AMERICAN LIFE一样，只做单一的养老院项目。我还是佩服AMERICAN LIFE，他们在控制融资额和就业保障上做的不错。我们就是在还款上提高。

我们的操作比较透明，资料公开的比较多。同舟共济的考察报告对我们也是比较有借鉴作用的。彼此的背景不同，看问题的角度也不同。他的分析方式让我们看到项目的一个盲点，就是第三期的利润低。这个在我们具体操作时要考虑。

我们这个项目，投资人有监督权，每季度有财务和就业报表都会发给投资人。项目具体操作是有当地的管理公司做，如果做得不好，投资人可以提出建议。这时投资人和项目方是利益一致的。 就象同舟共济说的：“在这个项目中，你和项目方会有不少直接交流（项目前和项目中），事情会变得更可控一些，或者说，你可以部分认为，这是你的生意，你得看着这个生意，这比普通借贷型的要累一些。”

 

[写在墙上的脸]

回复: 我对一个直接就业项目的考察报告

这是两个不同的项目。我们的商业模型做出来是可以复制的。同舟共济考察的项目在WALWORTH COUNTY，“墙上的脸”说的是另外的团购项目是在WASHINGTON COUNTY，距离远着呢。

。。。。。。

我们这个项目，投资人有监督权，每季度有财务和就业报表都会发给投资人。项目具体操作是有当地的管理公司做，如果做得不好，投资人可以提出建议。这时投资人和项目方是利益一致的。 就象同舟共济说的：“在这个项目中，你和项目方会有不少直接交流（项目前和项目中），事情会变得更可控一些，或者说，你可以部分认为，这是你的生意，你得看着这个生意，这比普通借贷型的要累一些。”

原来两个W后面是不一样的COUNTY。多谢马姐澄清。

就是说，你们的两个项目，一个有管理权，一个有监督权？

 

[zoema]

回复: 我对一个直接就业项目的考察报告

正确。 WASHINGTON COUNTY 团购的项目，没有项目方，只有投资人和管理公司，投资人有管理权。这个象个养老院连锁项目。

 

[eb5expert]

回复: 我对一个直接就业项目的考察报告

下的功夫还是挺大的。顶一下！

 

[Mechanic]

回复: 我对一个直接就业项目的考察报告

哎。。。真是有点看不下去了。。。这简直就是广告贴啊！搞得俺老不得不注册个账号上来批一批，让大家听听不同的声音。(俺老做这个行业也有点年头了，只是以前一直潜水)

众所周知，自从这个zoema来到这个论坛，她就没有一天停止过销售她的WI的养老院项目。不厌其烦。。。不厌其烦。。。搞得很多大侠们都不来了！几乎每个回帖都在介绍她的项目。这样的营销方式，简直。。。这一次，更是变本加厉，找了一个潜在投资人来借考察报告的名义大肆宣传她的养老院项目！明眼人一看就明白，简直就是自吹自擂啊！

为了广大投资者的利益，俺老在这里就说以下几点，希望大家把眼睛擦亮，看清楚很多事情。

1，首先很可笑的事，这个30MB的报告好几十页，相当的专业，各种图表，数据，照片，分析那是应有尽有！简直可以和专业的EB5项目分析研究报告媲美！好比分行的报告。太完美了！大家想想，在这样一个鱼龙混杂的EB5大环境里面，多数的投资人都是一头雾水，被各大中介，项目忽悠得昏头转向，对EB5的了解更是没多少。你们相信这个详尽的报告时出自于一般的EB5投资人吗？一般的投资人能够看到的也就是冰山一角了！所以，很多时候，戏演得太完美，太过了，就假了，就露出马脚了。之前那个屠龙的考察报告，还算是比较正常的项目考察报告。

2，WI州在IL更北边。芝加哥的冬天就已经很难过了。冬天长达5-6个月，大雪满天，相当的冷啊。 WI还要更北一点，更是寒冷地段，雪下得更厉害，冬天更长，更冷。试想老年人有几个会愿意在一个天寒地冻的地方养老？只要对美国稍微了解一点的人就知道，美国的老人，在选择养老的州的时候，就两个大方向，一个是佛罗立达州，一个是加州。为什么？天气暖和啊！所以，在一个气候条件恶劣的地域作养老院，这不是自取灭亡吗？

3，俺老研究了一下这个项目所在地。 ELKHORN,WI。这个城市只有9000人口。在一个只有9000人口的城市作养老院。这是多么脑残的行为啊。投资者务必好好考虑一下。

4，请问zoema，你自己以前做过养老院没有？做过的话拿出证据来。没做过的话，你这不是把善良的投资人往火坑里面推吗？

5，项目方再善良，再厚道，作EB5的唯一目的就是赚钱！所以。对于zoema的以下一贯论调:我们是100%从投资人的角度出发，一心一意为投资人的利益考虑；什么829不过全部退款，什么要做全世界最好的EB5，坚决维护投资人的利益。大家想想，是不是很假？zoema不是你的老爸，也不是你的老妈。全世界只有你的父母才会绝对从你的利益出发。无商不奸。大家记住了啊！

行了，现就这样吧。俺老我就是看不惯了。没见过这样做项目marketing的。真把我们当傻瓜了？悲哀啊。。。简直是悲哀。。。

俺老好久没有写过这么多文字了，现在已经眼花了。。。。没有别的意思，就是写出来让大家从另外一个角度好好考虑一下。不要被蒙骗，忽悠。俺老我不说出来，太憋得慌！

各位投资人,把眼睛擦亮! EB5不是那么简单的！

 

[mydii]

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哎。。。真是有点看不下去了。。。这简直就是广告贴啊！搞得俺老不得不注册个账号上来批一批，让大家听听不同的声音。(俺老做这个行业也有点年头了，只是以前一直潜水)

众所周知，自从这个zoema来到这个论坛，她就没有一天停止过销售她的WI的养老院项目。不厌其烦。。。不厌其烦。。。搞得很多大侠们都不来了！几乎每个回帖都在介绍她的项目。这样的营销方式，简直。。。这一次，更是变本加厉，找了一个潜在投资人来借考察报告的名义大肆宣传她的养老院项目！明眼人一看就明白，简直就是自吹自擂啊！

为了广大投资者的利益，俺老在这里就说以下几点，希望大家把眼睛擦亮，看清楚很多事情。

1，首先很可笑的事，这个30MB的报告好几十页，相当的专业，各种图表，数据，照片，分析那是应有尽有！简直可以和专业的EB5项目分析研究报告媲美！好比分行的报告。太完美了！大家想想，在这样一个鱼龙混杂的EB5大环境里面，多数的投资人都是一头雾水，被各大中介，项目忽悠得昏头转向，对EB5的了解更是没多少。你们相信这个详尽的报告时出自于一般的EB5投资人吗？一般的投资人能够看到的也就是冰山一角了！所以，很多时候，戏演得太完美，太过了，就假了，就露出马脚了。之前那个屠龙的考察报告，还算是比较正常的项目考察报告。

2，WI州在IL更北边。芝加哥的冬天就已经很难过了。冬天长达5-6个月，大雪满天，相当的冷啊。 WI还要更北一点，更是寒冷地段，雪下得更厉害，冬天更长，更冷。试想老年人有几个会愿意在一个天寒地冻的地方养老？只要对美国稍微了解一点的人就知道，美国的老人，在选择养老的州的时候，就两个大方向，一个是佛罗立达州，一个是加州。为什么？天气暖和啊！所以，在一个气候条件恶劣的地域作养老院，这不是自取灭亡吗？

3，俺老研究了一下这个项目所在地。 ELKHORN,WI。这个城市只有9000人口。在一个只有9000人口的城市作养老院。这是多么脑残的行为啊。投资者务必好好考虑一下。

4，请问zoema，你自己以前做过养老院没有？做过的话拿出证据来。没做过的话，你这不是把善良的投资人往火坑里面推吗？

5，项目方再善良，再厚道，作EB5的唯一目的就是赚钱！所以。对于zoema的以下一贯论调:我们是100%从投资人的角度出发，一心一意为投资人的利益考虑；什么829不过全部退款，什么要做全世界最好的EB5，坚决维护投资人的利益。大家想想，是不是很假？zoema不是你的老爸，也不是你的老妈。全世界只有你的父母才会绝对从你的利益出发。无商不奸。大家记住了啊！

行了，现就这样吧。俺老我就是看不惯了。没见过这样做项目marketing的。真把我们当傻瓜了？悲哀啊。。。简直是悲哀。。。

俺老好久没有写过这么多文字了，现在已经眼花了。。。。没有别的意思，就是写出来让大家从另外一个角度好好考虑一下。不要被蒙骗，忽悠。俺老我不说出来，太憋得慌！

各位投资人,把眼睛擦亮! EB5不是那么简单的！

你这是在质疑同舟共济同学的水平呢 还是人品？？？ 我觉得zoema是走的跟版上另外的大侠不是一个路子，可能也有另外大侠讨厌她，有很多争论，比如eb5expert，eb5fan，真蓝。。。不过我觉看他们的争论，能学到很多东西，怎么看待项目，看了你这篇文章，我基本能猜出你是谁的马甲了，因为别的大侠就算攻击她，水平不会这么低。你这是搞文化大，贴大字报的风格啊，呵呵，直接攻击投资人的人品，你这中介真想的出来，笑死我了，刚喝的水都喷到了电脑上，你得赔。。。。

 

[zoema]

回复: 我对一个直接就业项目的考察报告

1，首先很可笑的事，这个30MB的报告好几十页，相当的专业，各种图表，数据，照片，分析那是应有尽有！简直可以和专业的EB5项目分析研究报告媲美！好比分行的报告。太完美了！大家想想，在这样一个鱼龙混杂的EB5大环境里面，多数的投资人都是一头雾水，被各大中介，项目忽悠得昏头转向，对EB5的了解更是没多少。你们相信这个详尽的报告时出自于一般的EB5投资人吗？一般的投资人能够看到的也就是冰山一角了！所以，很多时候，戏演得太完美，太过了，就假了，就露出马脚了。之前那个屠龙的考察报告，还算是比较正常的项目考察报告。

考察报告可以写成游记，也可以是技术分析，看作者的喜好。但认为投资人都应该是26个字母分不清的那种，就有点太低估投资人的水平了。

这个投资人是很专业，细心，他在1/31开始跟我们联络，要资料后，2/3号寄给我一个问题清单。 我花了当天大部分的时间回答他的问题，如下，供参考，

问题清单​

I. 项目背景类问题


项目所属地区中心已操作项目是不是不多？526和829的通过率怎样？还款率怎样？会不会存在新的地区中心经验不足的问题？如果可能存在，那么本项目设计的时候是否考虑过相应的避险措施？
密尔沃基区域中心 保持100% 526 批准率。和大部分的区域中心一样，中心内还没有投资人开始申请I-829. 还没有返款记录。 我们在做项目策划时，我们致力于直接就业的产生，为保证 I-829 批准提供具体的证据。为控制返款风险，我们从开始就选择收入好而稳定的行业。所以我们决定做养老院项目。 [/font]

在您提供给我的资料中曾提到wasonmc项目中老人需要特别护理就入住本项目，那么wasonmc能否提供目前排队等待的人数是多少或预期报告？在同一份资料中，您曾提到wasonmc公司项目的入住率是95-100%，我想问一下这个入住率是多长时间达到的？Wason M.C. 在管理一个20单元的 RCAC 养老院。经理 Melissa 告诉我们一年内他们租出15 单元。 我们接受住在养老院或家里的患老年痴呆的老人。我们市场报告指明本地区需求为Memory Care 62单元 和CBRF 171 单元。我们养老院提供各20 单元。[/font]

您曾经与我提过养老服务归COUNTY负责。我对美国的养老体系不是很了解，所以想问一下归COUNTY负责是指本COUNTY的老人都要入住本COUNTY的养老中心吗？还是存在本COUNTY的老人入住其他COUNTY的养老中心的情况？如果有这种情况，那么临近的COUNTY是否有竞争力比较强且有容纳能力的养老中心呢？（以我本人观察，美国在有车的情况下，COUNTY也不算太大，大概和中国一个区差不多，至少离边界不远区域的人去别的COUNTY住还是很方便的，生活环境也不会差太多）[/font]
如果老人住养老院，用尽了积蓄，需要政府负担养老费用。地区政府负责审查老人的健康和经济状况，支付养老费用。 [/fon

II. 项目移民类问题：

此项目是移民局审批通过的区域中心项目吧，可否提供一下有关政府文件或证明？

Please check the regional center’s website 请查看区域中心网址[URL]http://www.choosemilwaukee.com/investmentzone.aspx [/URL]我们的项目列在右侧

在您的邮件中我看到您如果只有1个投资人，那么可以以成人日托来解决他的绿卡雇佣问题，同时您也提到会先招2个初始投资人，在假如后续没有投资人再加入的情况下（一共就2个投资人），你们如何来保证我的829就业数量呢？

我们项目在第一个投资人投资后启动，建老年日托。 第二个人的投资会用在建 20 单元的memory care. 老年日托不需要$500,000. 第一个$500,000 也会用作 memory care 前期的工程上. 第二个 $500,000 投入会把 20 单元的 memory care 建成。如没有第三个投资人的投资，我们会从银行借余款付账。 我们的第三个投资人很可能在三，四月份在上海签合同。我们第一期 的资金基本到位。

如果第一期投资人829期间万一出现就业人数不够的情况，你们有没有相应的间接就业计划作为补充？所用模型是什么？此模型是否在以往项目中通过移民局829审核？大约能产生多少间接就业？
我们前6个投资人是用直接工作申请I-829。 那时，我们的第二和第三期都已建完，共 60 单元。我们这个月就有 15 个投资人跟我们联系。 等我们的 I-526 批准出来，整个项目都会招完。三期工程两年内完成，60 工作就要产生。所以前3个投资人 的工作名额几乎是100%。

根据项目备忘录，3个人一期，共三期，那么期与期之间是否会产生工期上的联动影响还是每期建设及运营都是截然分开的？比如说第二期人员资金不到位，第一期就算资金到位，第一期工程按时完工，也无法进行营业，或大大减少雇佣人数，从而影响第一期的就业？
一个项目分三期，是为了控制招不到3个投资人时资金不到位的风险。建筑设计上让每个工期自成一体，独立经营。按目前的情况，8个投资人会在今夏全部到位。谁先签约，谁参加

此项目第一期在募集多少EB5资金的时候可以立即开工？我作为投资人，是否资金一旦到位，项目就可以立即开工（也即是所有开工许可现在已全部拿到，只等EB5融资$1,000,000后第一期即可开工）?
我们在第一个投资人的资金到位后启动，和第二个投资人的资金一起完成第一期工程，不必等第三个投资人

第一期10个月的建设时间是土建公司评估出来的么？有没有考虑到不可预料风险的冗余而放宽计划工期？如果有，大致占百分之多少？[/font]
工程计划有两家土建公司评估。 都估计为10个月工期。因为主要为内部改建和装修，不受天气影响。

备忘录中土建公司是Magill Construction，也列出了他一些过往项目，但不知道你们有没有考察过他那些过往项目，尤其是类似土建项目(设施，施工面积近似的)的实际vs计划完工时间偏差是多少？（本地公司做本地土建会好很多，但是工期的变化还会受很多其他复杂的因素的影响，如果有良好的偏差记录数据是最好的）[/font]
Magill Construction 是当地公司，有非常好的信誉。 承建很多当地的政府工程。我们的现有设施就是他们70 年代建成的。

这个土建公司的财务状况如何？有近年报表最好。（怕财务不健康，导致工期受影响
Magill Construction 成立于1953 年，荣获很多工程奖。来考察时会和他们见面。

管理公司wasonmc的财务状况如何？有近年报表最好。（怕财务不健康，导致管理质量低下或中断
每个公司的财务状况受其负债影响。总收入就看入住率Wason M.C. 管理的养老院一直保持100%入住率，月租金 $3900

您曾经提到管理公司会定期向EB5投资人提供财务报告，那么这个报告提供的周期是多长时间？是否同时还有雇佣报告或财务报告中会含有雇佣人数数据?
财务报告为每季度提供。负责雇工的副总也会提供每季度的工作报告

项目人员雇佣计划具体是怎样的？备忘录中只有1到3期雇佣人数及分类，但是没有说明是在什么时候雇佣。第一期的所有直接就业职位是否是在土建10个月完工后即开始雇佣，即便此时的入住率可能非常低或者是0
老人日托在20 bed memory care完工之前已经开始营业。就是说第一个 I-526 后就开始有就业。Memory Care 动工时就开始做广告，招租收押金。等开业时有50% 入住率

之前我看坛子上有人提出问题，说从526通过到资金真正汇入项目账户需要8个月。这8个月是否是在JOB CREATION的两年期限之内的？如果是，那么这8个月项目因为EB5资金实际未到位，无法土建，再加上到位后土建的10个月，一共18个月（1年半）时间，项目处于新业务营业准备未完成的状态，如何能有充足时间进行JOB CREATION？我看到您的回答是成人日托业务会先启动，但是对此我有三个问题，1是成人日托第一期满员雇佣也只是10人，只占1/3的所需雇佣人数，后面20个还是需要等18个月啊。2是既然土建未完成，成人日托的营业场所如何提供呢？3是如果成人日托使用未改建的原有设施，会不会让移民局因为这个日托的营业场所并非EB5提供而不承认这是EB5创造的就业呢？

两年就业期从投资人登陆美国或I-485 转身份拿绿卡开始算。 从I-526到 I-829 申请是有2。5 到3年时间。 老人日托是 EB-5批准的商业计划一部分。

我在美国并不急需绿卡身份，如我和您邮件交流，我还可以凭此工作签证待上几年，如果第一期的其他投资人也并不急需绿卡身份的话，我建议我们所有投资人尽最大可能推迟领取条件绿卡的时间以帮助项目方争取更多前期操作时间。但我不知道法律上对这个时间的推迟是否有限制？我们的领取条件绿卡时间是否能推迟到土建中期或后期，以最大可能的降低资金到位时间和土建工期对JOB CREATION时间的影响？也就是说即便土建意外延期，但我们依然能够通过不领取条件绿卡的方法保持JOB CREATION所需的2年时间充足？
这个问题等你拿到 I-526 批准后在谈。 如需要，我们会吸取你们的建议。

新改造部分是否仍然沿用原有养老院的上下游资源？比如一些食品供应商认证，人员认证提供机构以及一些供货协议等等。如果因为业务相差较大而要重新认证或获取上下游资源的话，这部分工作是否已经完成
这些有管理公司负责，是他们的业务范围

III. 项目商业类问题

第一期入住老人的收入水平如何，他们的经济来源是否稳定，是否有能力负担每月养老院的入住费用？如果没能力负担，政府来进行资助的话，是否有文件说明此类情况
从给你的市场报告看出，大部分的养老院是满员的，说明老人有能力支付这些费用。低收入的老人，由政府负责养老费用

关于5年后投资人股份由GP赎回的问题，我觉得备忘录中对于GP如何筹资和享受什么权益讲的比较清楚，但是对于到了5年GP不愿意赎回或如果GP没有能力赎回的情况，该怎么操作投资人返还的问题没有说清楚（比如GP以法律文件形式，同意该企业在一定年限内实施清算，LP享有优先清算权；又或者已签有第三方的收购协议，承诺收购），所以想问一下有没有相关赎回协议的存在？
条款里加上了LP 有优先清算权

项目备忘录发行条款综述中提到的管理费和备忘录中提到的另一个行政管理费，是否是同一个东西？如果是同一个东西，是否就是一开始需要在50万美金之外交的那3.5万的项目发行费？还是另外的其他费用？如果是其他费用，那么收多少，是一次性的还是每年收取的$30,000 发行管理费是一次性的。I-526 批准后, 区域中心收 $5,000，支付USCIS报告费.[/font]

您好像曾经在坛子上提过养老院项目有政府（HUD)特别担保的贷款，我想问一下次贷款在什么情况下可以取得，有没有相关文件?请查网页[URL]http://www.wiaffordableassistedliving.org/development/financing_tools.htmlhttp://www.wiaffordableassistedliving.org/development/financing_tools.html[/font][/font][/URL]

GP是否有取得任何政府直接的投资？[/font]
没有。 这不是我们的计划。 政府担保的贷款不是免费的。成本更高

在您给我提供的资料中曾提到一下关于利润的计算：“项目建成会有60个单元，月收费每单元3000-5000一个月，三年后按85%入住率，年收入2百万，净收入1百万。五年收入积累450万，每年还款150万，应该没问题。”不知道您是否有利润计算的详细过程文档，好比整个项目运营的概算之类可以给我看一下？（我自己也根据备忘录中披露的数据和工期做了个粗糙的估算表，但从我的计算结果来看829过后的3年如果不减少20%的工作人员，那么只靠运营利润来还款时比较困难的。）
I-829 批准后我们不会雇那么多人。项目的重点是前两年保就业，后三年保利润还款。[/font]

IV. 备忘录中其他问题

发行条款综述中有这样一句话“MMAC-LLC尚未对发行文件的准确性或充分性进行独立调查。”这是什么意思呢？此项目还不是地区中心项目吗？[/font]
MMAC-LLC 区域中心不为项目的商业进展担保。区域中心对项目进行审阅，认为符合基本条件。确认为$500,000 投资额。[/font]
发行条款综述中声明管理费概不退还。这个如果是项目发行费(3.5万美金)，如果I526不过或者面签不过（当然这种情况极少），也不退还吗？[/font]
管理费在I-526申请或面签不过时退还。[/font]

发行条款综述中“其是符合法案定义的合格投资者”这句话是什么意思？我在CANAM的文件中发现他们对在美国持有工作签证的人要出示拥有100万美金资产或年收入达到20万美金的证明，是这个意思吗？[/font]
是。你要填投资人资历表

发行条款综述中“合伙公司尚未得到任何税收机构的法律认定或规定”是什么意思？在5年之内我们需要对投资缴税吗，即使我们并没有分红或股息？
项目如有分红或股息，你要赋税。

在发行条款综述中有这样的描述“在任一情况下，合伙公司可以在此次发行收盘时或收盘前或较晚时候退还认购基金”，较晚时候是什么时候？难道认购完毕了GP还可以单方面在829之前退还基金？比如说他先接受了EB5资金启动建设，中途因获得更好融资渠道再把认购基金退回来？[/font]
合同规定I-829 申请之前不可退资。EB-5的资金是最便宜的

按照地区发展一节的介绍 RCAC部拥有20个床位，白天每8人需要1名护理人员，夜间每15人需要1名护理人员”，那么白天也就需要3个人，为什么对应的雇佣计划在白天2班，每班都是4个人呢？ 我们会按高于最低雇工要求雇工

同样按照地区发展一节的介绍“CBFR部白天每5人需要1名护理人员，夜间每10人需要1名护理人员”，那么20个床位也是白天4个人就够了，为什么对应的雇佣计划在白天2班，每班都是5个人呢？[/font]
我们会按高于最低雇工要求雇工。

V. 团队组成类问题

投资人的律师您推荐哪一位？我看您在论坛上说如果签829不成功退款条款则需要指定Lincoln Stone作为投资人律师，但是很多人向我推荐Robert Gaffney，对此您的建议是什么？如果我让Robert Gaffney做我的律师，是否还能签署829不成功退款的合同？
合同指明所有投资人都有I-829 被拒退款的条例。

此项目是否有CPA还是我们需要自己找CPA？
我们项目有自己的CPA。 投资人报个人税雇自己的 CPA。 用我们的 CPA 要另付费。

 

[同舟共济]

回复: 我对一个直接就业项目的考察报告

哎。。。真是有点看不下去了。。。这简直就是广告贴啊！搞得俺老不得不注册个账号上来批一批，让大家听听不同的声音。(俺老做这个行业也有点年头了，只是以前一直潜水)

众所周知，自从这个zoema来到这个论坛，她就没有一天停止过销售她的WI的养老院项目。不厌其烦。。。不厌其烦。。。搞得很多大侠们都不来了！几乎每个回帖都在介绍她的项目。这样的营销方式，简直。。。这一次，更是变本加厉，找了一个潜在投资人来借考察报告的名义大肆宣传她的养老院项目！明眼人一看就明白，简直就是自吹自擂啊！

为了广大投资者的利益，俺老在这里就说以下几点，希望大家把眼睛擦亮，看清楚很多事情。

1，首先很可笑的事，这个30MB的报告好几十页，相当的专业，各种图表，数据，照片，分析那是应有尽有！简直可以和专业的EB5项目分析研究报告媲美！好比分行的报告。太完美了！大家想想，在这样一个鱼龙混杂的EB5大环境里面，多数的投资人都是一头雾水，被各大中介，项目忽悠得昏头转向，对EB5的了解更是没多少。你们相信这个详尽的报告时出自于一般的EB5投资人吗？一般的投资人能够看到的也就是冰山一角了！所以，很多时候，戏演得太完美，太过了，就假了，就露出马脚了。之前那个屠龙的考察报告，还算是比较正常的项目考察报告。

2，WI州在IL更北边。芝加哥的冬天就已经很难过了。冬天长达5-6个月，大雪满天，相当的冷啊。 WI还要更北一点，更是寒冷地段，雪下得更厉害，冬天更长，更冷。试想老年人有几个会愿意在一个天寒地冻的地方养老？只要对美国稍微了解一点的人就知道，美国的老人，在选择养老的州的时候，就两个大方向，一个是佛罗立达州，一个是加州。为什么？天气暖和啊！所以，在一个气候条件恶劣的地域作养老院，这不是自取灭亡吗？

3，俺老研究了一下这个项目所在地。 ELKHORN,WI。这个城市只有9000人口。在一个只有9000人口的城市作养老院。这是多么脑残的行为啊。投资者务必好好考虑一下。

4，请问zoema，你自己以前做过养老院没有？做过的话拿出证据来。没做过的话，你这不是把善良的投资人往火坑里面推吗？

5，项目方再善良，再厚道，作EB5的唯一目的就是赚钱！所以。对于zoema的以下一贯论调:我们是100%从投资人的角度出发，一心一意为投资人的利益考虑；什么829不过全部退款，什么要做全世界最好的EB5，坚决维护投资人的利益。大家想想，是不是很假？zoema不是你的老爸，也不是你的老妈。全世界只有你的父母才会绝对从你的利益出发。无商不奸。大家记住了啊！

行了，现就这样吧。俺老我就是看不惯了。没见过这样做项目marketing的。真把我们当傻瓜了？悲哀啊。。。简直是悲哀。。。

俺老好久没有写过这么多文字了，现在已经眼花了。。。。没有别的意思，就是写出来让大家从另外一个角度好好考虑一下。不要被蒙骗，忽悠。俺老我不说出来，太憋得慌！

各位投资人,把眼睛擦亮! EB5不是那么简单的！

我贴这个帖子的目的就是请坛子上的专家帮忙指正，或者帮忙看看我还有没有没注意到的地方，这个我之前和EB5 EXPERT和写在墙上的脸也都提到过，所以您的帖子里虽然有很多词用的不是很恰当（帖子开始我就写过，就项目论项目，不要人生攻击），但我本质上还是欢迎的，也愿意和你讨论。如果您愿意，可以采用更好的方式来进行项目探讨。

首先，您说这是一个广告贴，我觉得是有点像，因为没有太多人对报告挑问题，REBECCA挑了几个，我很高兴，需要和律师确认的问题我也都记下来了，准备后续确认。没人挑刺，这个不是我的初衷，我不是个爱现的人，没人挑问题，对我这个投资人来说，就白贴了。这也说明了为什么我从本质上欢迎任何人来挑问题。对你来说，您大可不必另外注册马甲，就用原来的ID来批我也没意见（如果之前ID密码忘了另论）。另外说明，EB5 EXPERT和墙上的脸你俩有点不够意思，来了就留个名，不帮我仔细挑挑问题，我知道没白吃的午餐，但之前说好要帮我批一下的。

其次，您说ZOE的MARKETING方式很奇怪，我也比较赞同，考察时我也和ZOE说，你知不知道中国人是不相信网上说的东西的，凭网上说的东西就投资50万，至少我不会这么干，为什么你不去国内找中介呢？ZOE说她需要的投资人少，不需要。我想可能还有另一个原因，只有8个人的投资项目，项目费加一起也没多少，她也是要赚钱的，可能承受不起中介和国内到处办展会带来的费用吧。想想CANAM当年会为南卡那个4,5个人投资的奶牛场去国内各个城市做巡回推广吗？应该不会吧，他们又不是傻子。

下面是我就您的问题的一些意见，还是那句话，理性的探讨在这里永远受到欢迎。

1.你的这个评价应该算是高估我了，我的报告没那么精彩，但我的报告也不是游记。我奇怪的是，难道EB5投资人投资的时候不该仔细考察和算一算吗？难道就该只听项目方和中介的吗？你说的很多投资人现在被弄的晕头转向，看到的通常是冰山一角，这个我完全赞同，你要是让我以这种分析方法来分析什么纽约体育馆之类的大项目，我真的没折，那水太深，信息披露的太少。ZOE这个项目算是个小型实业项目，也愿意披露信息，那么鉴于我的工作背景，我分析一下还是凑合的。您总不能认为所有的投资人里没有一个是做过BP的，没有一个是干过工程的，没有一个是搞过经营的吧？按照你的说法，那蔷薇不是更不可能了，人不仅是自己做分析，人是自己在经营，自己在FILE 526呢。我看了也觉得惊奇，但我没像您一样认为这是不可能的。您得出这个报告不是我写的结论，是否武断了点呢？还是说，您带着先入为主的成见影响了您的正常判断？

2.WI的地理位置我在报告里都写了。您说的美国很多人选择加州和佛罗里达养老我认为是没错的，我甚至看到有加拿大人在佛罗里达买房子养老或度假的，如您所说，天气好嘛。但您因此断定WI没人养老，甚至说出一些明显要吵架的话，我觉得就有值得商榷了。首先，佛州和加州这两个地方我都去过，是很好，但物价可都不便宜，加州更是，我朋友在加州买房，那房价，1栋都够我在这里买个3栋的，油价比我这里高出1/3，消费税也很高,9%，整个大环境造成人力成本也高（养老院可是劳动密集型）。那儿的养老院价格会多少？在WI州工作到老的老人在那里能住得起吗？咱打个比方吧，也许不恰当，中国东北冷不冷？冬天时间长不长？温度低不低？东三省的老人怎么不都去广东住养老院养老？怎么不都去海南岛养老？是否一个去的也没有呢？不是的，佛州，加州环境真的适合养老，您可以去，只要有钱，所以应该说有钱人更倾向于去这些好地方养老，本地仍然会有不少老人愿意在本COUNTY养老。当地养老院现在基本都是住满的就说明了这个问题。而且，据我个人考察时候观察，那些住养老院的老人，真的很老，至少看上去是，基本坐在一个地方就不动的，外出也比较少，甚至给他们打招呼他们反映都不大（说的过分一点，按照鲁迅的说法，如果不是眼睛里还透出生气，你都会怀疑那是否是个活物）。他们不是您在美国早上看到的牵着狗跑步，还跑的出汗的那种老人，那种老人还不到进养老院的时候。您没有实地去考察过WI的养老院吧？美国机票不贵，您可以去看看再说。

3.我在报告一开始就介绍说了,ELKHORN是个9500人的城市，这是COUNTY里公布的2010数据。我查到这个信息用了没5分钟。但您要说ELKHORN是个城市我觉得是抬举它了，应该说它是个镇子。这里的农村地区和中国其实类似，是由一个镇子一个镇子组成的，镇子有大有小。您觉得ELKHORN 9500人口太小是吧。那MELISSA那个更小，EAST TROY只有5000+人口，人家20床RCAC现在要扩140%入住。再说，您认为ZOE的养老院只能吸收ELKHORN这个镇子的，对吧？我的报告一开始就说了，ELKHORN在COUNTY 中心，到西北和东南角开车都是30分钟左右，我星期天开个车去附近大点公园都得20分钟哪。而且，ZOE这个项目一期是MEMORY CARE，在COUNTY内是没几家的，这个我和MELISSA核实过，竞争非常少，为什么其他镇子的老人不会开个15,20分钟车住过来呢？当然，运营和MARKETING也很重要，如果你广告都不往附近送，只在ELKHORN撒撒，那么是有可能别人不知道的，但我会建议ZOE FIRE掉这样的MARKETING 人员。这个就是小项目的好处，大项目多半您就靠边吧，这总是事实吧。

4.ZOE没有做过养老院。这个我问过。连ZOE自己都没指望自己来运营这个养老院。我报告也说了，运营靠MELISSA，她可是做过且正在做养老院的，而且这个养老院就在WALWORTH COUNTY，她自己还是ELKHORN本镇人，而且她的养老院经营业绩还不错。ZOE是所资源整合的，项目方基本都是做这个，试问，项目方都是做那个EB5项目出身的吗？CANAM初一做会议中心，那么CANAM的人就是会议中心管理出身？初二CANAM又做医院了，那么CANAM的人就是医疗行业出身？有几成的项目方敢说自己就是操作的EB5项目那行出身的？但是，我得承认,ZOE如果是养老院建设出身的会更好。不过，我可能要说过过分的话，您如果是中介或项目方您又资历很老的话，那那么多项目，您都是那些行业出身的？如果不是，您是否也推了很多人进火坑？如果真是这样，火坑都要被填满了吧。所以说，既然项目方大部分都不是EB5项目那行出身，我的原则就是保守，凡项目方说的，我通常都得打个折来听同时尽可能侧面求证。偏听偏信要不得。

5.最后一条，是我和您想法最一致的部分了，没错无商不奸，那你不做生意了？您是否是商人？您发表言论的初衷是为了我们好吗？您是我们的父母吗？我们是否也是看都不要看您在这里的发言了？我个人的观点是，无奸不商是对的，但是生意人赚了你的钱，哪怕多了那么一点，但最终帮你把事情办成了，我就说他是个正常的商人，要是拿了我的钱，还没把我的事办成，那才是XXX。EB5投资人多听一些没错，但是最终判断要靠自己，这点上没人帮的了你，实际上，你也不能放弃这个权利，你要对自己挣的那50万负责啊（骗来，抢来，钱太多的另算）。多听听，多看看，实地瞧瞧，最后自己做决定，就算你把这个责任推给中介，推给项目方，听我说，EB5里有很多事情不确定但是有一点很确定，你最后真不幸悲剧了，他们没一个会承担责任的，你到时候埋怨他们也是白搭，所以，为什么要把自己的命运交到别人手上呢？（这也是我选择小型实业项目的原因，大项目我承认，我没能力，真看不清，但又不甘心全听别人忽悠，所以我挑一个自己还可以分析，后期还可以部分控制的项目）。再说您提的829条款，我和您看法一致，不会有太大用处的，完全靠这个条款就投资的估计也就能相信EB5的50万真能投保险了。 但是，我反问一下，这玩意有坏处么？没有吧？那我要，我就是这么简单，我没指望这个条款来推卸我作为一个EB5责任人应该做的工作和应该承担的责任。


您看，您就发这么一个批评我的帖子，我都仔仔细细的分析，一个一个回答，我想逻辑性也还凑合，报告中的内容就像印在我脑海中一样。您还觉得那个报告不是我自己一个字一个字敲出来的么？我真的很希望坛子上的专家和朋友能帮我看看我的分析，帮我想想，并提出中肯的意见，不要看看就算了。但是请不要再使用过激的词语啦，心平气和，不带成见效果会更好。

 

[写在墙上的脸]

回复: 我对一个直接就业项目的考察报告

说一下还款的问题。

在本贴的第一页的回复中，马大姐提到EB-5的投资实际不足以支持该项目，有部分资金需要另外解决。其中提到了50万的银行借贷。

。。。。。。

我们只从投资人找400万是 1）专门设计养老院的建筑师是以我们的现有资产进行改建，节省土建成本，2）我们融资跟别的项目不一样。我们不认为，想拿EB-5多少钱都可以。 我们主要是直接就业型，我先考虑能创造多少就业，直接和间接加在一起是80-90个工作，那我只能找8个投资人，只有400万EB-5的资金，剩下的只能靠银行。 如果我做全新建项目，成本1100万，其中400万EB-5，我们的DEBT就很高，以后运作风险就很高。 做改建项目，我最后只需借50万，负担低，风险小，3）全新项目就要收费高，会影响入住率。我们的策略是做中档养老院，合理收费，细致服务，占领市场。

2。 829风险。投资人3年后829万一被拒，15天内投资人向GP提出撤回投资申请。GP按市价购回股份。

然后，同舟在回复中提到“第一优先偿债权”。和通过抵押贷款来还款。

......

4.最后一个问题总算不牵涉移民法了，这个问题分2部分，第一部分我的回答是829退款会写进合同（不是备忘录）。第二部分是如果真的GP无力购买LP股份会如何？对此我认为有2种悲观的和一种乐观的说法。悲观第1中是GP同意拍卖资产（或寻找买家买下），让你有第一优先偿债权，我还没有仔细看ZOE的合同，但是我记得坛子上有个兄弟说过，这种做法就是让GP自宫，虽然这个问题我也问过，但我不觉得会出现在ZOE的合同中（还没仔细看合同，不能定论）。悲观第2种我觉得比较有可能，就是拖着，慢慢慢慢还你，同样，我也不觉得这样的措辞会出现在合同中。乐观的那种，我倒是觉得也是有可能的，就是项目产生了不少收益，现金流壮，但由于成本太高，利润不足以还你。那么GP可以通过抵押借贷来还你，别忘了，靠EB5融资，这个养老院负债率几乎为0，如果现金流很壮，收入还可以，那银行是愿意贷款的。但有个问题就是负债率一般不超过50%为上佳，所以不见得能100%都还你，可能会差一点，比如8万。你可以等或像股市一样干脆打个折卖给GP（跟GP说，我不要8万了，你给我3万我就走人），能收回多少是多少，减少损失。但是对这个问题，我不得不补充一句，做这个项目和普通借贷的不一样. 1.你有机会分析的，如果你对这个项目没信心，就不要投，这是自己骗自己（当然你考虑最差的情况并没错，我当初也有这个疑问，我觉得事情要做的好就一定要有PLAN B，但那个PLAN B永远也没机会用上。）。2.在这个项目中，你和项目方会有不少直接交流（项目前和项目中），事情会变得更可控一些，或者说，你可以部分认为，这是你的生意，你得看着这个生意，这比普通借贷型的要累一些。

在这里我要说明一个问题：只要存在银行借贷，那么，银行将享有第一优先偿债权。也就是说，只有还完银行的钱，才能还投资人的。而且，在该借贷未清的情况下，想通过二次借贷还款给投资人，不管是信用或抵押都存在很大的不确定因素。当然，这是目前的银行政策和借贷环境决定的。三五年后如何，尚不得知。

假设这个项目向银行借贷50万+投资人的400万，不包括利息，实际上就需要还款450万。其利润是否足以支持？

所以，任何一个EB-5项目都存在资金损失的风险。这不是良心道德法律能约束的，这是典型的商业行为。愿赌服输吧。

 

[rebecca_wang]

回复: 我对一个直接就业项目的考察报告

“理性的探讨在这里永远受到欢迎。”

仅仅就事儿论事儿，眼光focus在项目本身，别因为看不惯谁而牵连到项目上。保持客观、冷静不容易，我是真不敢偏听偏信中介的话，这EB5的水本来就深，我们在这里的探讨就是为了拨开迷雾见真知，何必因此置气。

这篇考察报告无论从内容，角度各方面都给我们这些潜在投资人了很多启发，至少给我提供了很多关注点，我想如果我下回去考察别的项目也会参考同舟的考察方法。真的应该谢谢同舟能写出这样的报告，是不是广告暂且不说，这样的分析角度还是值得表扬的。Light us~！

 

[visatousa]

回复: 我对一个直接就业项目的考察报告

我看你们真闲啊，在这浪费时间干什么，有这功夫，花点钱打打广告，谈谈客户吧

 

[eb5expert]

回复: 我对一个直接就业项目的考察报告

另外说明，EB5 EXPERT和墙上的脸你俩有点不够意思，来了就留个名，不帮我仔细挑挑问题，我知道没白吃的午餐，但之前说好要帮我批一下的。

不是不够意思，是太长太长了。能抽出点时间的话我一定尽力好不好？

我觉得你写得挺认真的，为这个先顶了。

 

[同舟共济]

回复: 我对一个直接就业项目的考察报告

说一下还款的问题。

在本贴的第一页的回复中，马大姐提到EB-5的投资实际不足以支持该项目，有部分资金需要另外解决。其中提到了50万的银行借贷。

然后，同舟在回复中提到“第一优先偿债权”。和通过抵押贷款来还款。

在这里我要说明一个问题：只要存在银行借贷，那么，银行将享有第一优先偿债权。也就是说，只有还完银行的钱，才能还投资人的。而且，在该借贷未清的情况下，想通过二次借贷还款给投资人，不管是信用或抵押都存在很大的不确定因素。当然，这是目前的银行政策和借贷环境决定的。三五年后如何，尚不得知。

假设这个项目向银行借贷50万+投资人的400万，不包括利息，实际上就需要还款450万。其利润是否足以支持？

所以，任何一个EB-5项目都存在资金损失的风险。这不是良心道德法律能约束的，这是典型的商业行为。愿赌服输吧。

首先非常感谢写在墙上的脸提出的问题。我原来的确不知道银行会自动成为第一优先偿债权所有人，看来第一个还款可能是不能完全成立的。不过，如我所说，这种让GP自宫的行为，我也真不认为可以实施。我觉得慢慢拖和再借贷更接近于实际操作情况。

而关于再借贷，您指出了一个问题，就是已经负债的企业（即使负债不多），再借贷也得看到时的信贷情况。不过我这里有个想法，纯属理论猜测啊，就是到最后银行因为你前次借贷未清所以不继续借贷，那么养老院虽然还不出450万，但50万还是可以还出来。那么能否先还掉这个50万，清光债务，再提高借贷的比例再贷款呢？比如整个商业资产的30%，大概有个200万了吧，再加上利润就能还清400万了。不知道这种操作是否可行？

关于如果不靠借贷，纯用利润进行还款，如我全项目财务预测图所示，在5年的时候还款是有缺口的，会迟个1-2年不等，才能完全靠利润还完。这也得是在项目运营按照我基本预测的情况下。而项目能否按照我项目预测基础数据那样来发展，如您所说，只能是尽人事而听天命了，这就是投资人所需要承担的商业风险了，也是EB5绿卡的代价，这个决定基于投资人自己的判断，将会是非常主观的。

 

[同舟共济]

回复: 我对一个直接就业项目的考察报告

不是不够意思，是太长太长了。能抽出点时间的话我一定尽力好不好？

我觉得你写得挺认真的，为这个先顶了。

多谢鼓励，不过您要是觉得长的话，可以先下载一楼的那个附件，链接应该还是OK的。前面的您可以主要看描述，环境图片迅速掠过，就不显得那么长了。我还是非常希望看见您的意见的。