美国投资移民 洛杉矶Gateway体育公园配套服务中心EB-5投资项目介绍（预审批Exemplar Filing通过)

[EB5fan]

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酒店的入住率和配套设施的生意好坏和周边的汽车流量，体育公园活动和水上中心的活动都有紧密关系。 从分析上来看，其酒店的入住率会高于整个地区的平均率。

 

[zoema]

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酒店的入住率和配套设施的生意好坏和周边的汽车流量，体育公园活动和水上中心的活动都有紧密关系。 从分析上来看，其酒店的入住率会高于整个地区的平均率。

希望大师能拿数据证明，不要主观猜测。

 

[zoema]

回复: 看到大家讨论体育公园附近Hotel的入住率情况，这是来自于Michael Evans本人的回答

我们反映给了区域中心。他们进而与Michael Evans联系。就此问题Michael Evans写给Robert Hobbs如下：

... the national occupancy rate for hotels is 75%. I suppose it is possible that the rate would be as low as 40-50% but in my opinion that is highly unlikely. I would not have done the report if I thought the hotel were in such a poor location that it would only be 40% to 50% occupied. I have probably done about 50 hotels in my EB-5 reports, many of which have successfully attracted investor capital, and not a single study has ever used such a low occupancy rate.

大意是全国酒店入住率是75%，我想有些地区入住率在40%~50%之间是可能的。但是以我的意见（体育公园项目）酒店很不可能是这样的入住率。如果这个酒店建在这样一个只有40%~50%入住率差劲的地区我是不会作这个（就业分析）报告的。在我所作的EB-5报告里，差不多有50个酒店。很多成功地吸引了投资人注入资金，没有一个使用过这样低的入住率。

Also, please remember to note that our estimated occupancy rate is expected to be significantly better than the average Inland Empire rate because we will be located next to the Big League Dreams. Hotels located next to currently operating Big League Dreams have very positive occupancy rates. Not only that, but the new Aquatic Center will also contribute to the visitors to Gateway Center and the Hotel.

另外，请记住我们预期入住率将由于项目邻近大联盟梦想体育公园，因而将大大好于Inland Empire地区平均水平。在运营中的大联盟梦想体育公园附近的酒店有很positive的入住率。这还不止。新的水上中心也将为Gateway中心和酒店贡献旅游者。

我想问MICHAEL EVANS大师的做的就业报告中，50个酒店的就业报告都是以75%做为入住率来推算的吗？ 如果是这样的话，这个大师就违背了房地产的原则， 地点，地点，地点。 纽约的酒店75%做为参数推算，说明这个报告的数据比较保守。 如果是加州名不经传的地方用75%入住率来推算，这个数据就有点夸张了。

我的评论是就事论事，不是攻击这个项目。只是让投资人有另外的考察项目的角度。

 

[zoema]

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附近的酒店价格：

MOTEL 6 MANIFEE

AMERICAN BEST VALUE INN - SUN CITY $49 AND UP

HOLIDAY INN EXPRESS HOTEL - PERRIS $79 AND UP

SUN LEISURE MOTEL

RODEWAY INN AND SUITES $50 AND UP

BEST WESTERN PLUS $70 AND UP

QUALITY IN $65 AND UP

HOLIDAY INN EXPRESS HOTEL AND SUITE $77 AND UP

 

[村长]

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因为给朋友推荐了这个项目，所以针对这个问题，再做点讨论。

首先在统计里面，引用的数据是否最接近实际情况很重要。任何采样分为最差情况，平均情况和最好情况。根据具体的项目采用什么样的数据很重要。这里关于地区酒店入住率的数据采用的是没有考虑到大联盟梦想体育公园所能带来人流的情况下。建议多做些在已有的大联盟梦想体育公园临近地区开业的酒店的入住率的调查。

在被引用了Riverside County地区平均58%的入住率的同一篇文章“TOURISM: Inland hotels still challenged to book guests”里也提到一个新建的175个房间的Embassy Suite酒店（是与gateway 项目酒店类似水平的酒店）有55个雇员，这是按照每天8个小时计算的直接雇用。对折成符合eb-5标准的full-time工作，定义是每天7小时。这55个就业相当于63个直接就业。

按照对等比例折算，相对于100个房间能产生符合eb-5标准的直接就业36个。再要计算此36个就业所产生的间接+衍生就业。达到50个是不是保守呢？这还是没有考虑大联盟梦想体育公园的大量人流的情况下。

文章里提到了175个房间的Embassy Suite酒店现在的就业是55个。但是会随着生意逐步提高到75至80个就业。这样看直接就业人数会达到每100个房间43~46个直接雇用(这里是指通常情况下的每班8小时的直接雇用。折合成eb-5所规定的每班7小时的直接就业，相当于49~52个直接eb-5就业。

Zoema 引用的文章出处：http://www.pe.com/business/business-headlines/20110910-tourism-inland-hotels-still-challenged-to-book-guests.ece

最后强调：我本人推荐该项目。所以讨论和数据引用未必客观。仅作为参考。投资人要自行对移民风险作出判断。

 

[zoema]

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根据移民局发表的最新指示(GUIDANCE)来讲，项目要有详细的商业计划，商业计划要包括市场调查，就是他们的竞争对手是哪些，哪些酒店的价位和入住率是多少？ 不知他们的商业计划有没有包括这些。

 

[zoema]

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在被引用了Riverside County地区平均58%的入住率的同一篇文章“TOURISM: Inland hotels still challenged to book guests”里也提到一个新建的175个房间的Embassy Suite酒店（是与gateway 项目酒店类似水平的酒店）有55个雇员，这是按照每天8个小时计算的直接雇用。对折成符合eb-5标准的full-time工作，定义是每天7小时。这55个就业相当于63个直接就业。

酒店的直接雇员，有相当一部分不是每星期40个小时的员工。 55个直接雇员一部分是40小时的，有很多是不到30小时的。

我这里有4个直接雇员，一个是40个小时的，一个是平均是30个小时，2个是平均20个小时。

由于这个项目的就业报告是按收入计算的，酒店的实际雇工人数该跟829批准没有太大的关系了。移民局要看到是年财务收入的报告了。

 

[zoema]

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由于这个项目的就业报告是按收入计算的，酒店的实际雇工人数该跟829批准没有太大的关系了。移民局要看到是年财务收入的报告了。

刚刚和MILLER MAYER的律师确认过829阶段资料审查的问题。因为这个项目的就业报告是依据收入，REVENUE。 酒店的实际雇工多少和829的申请没有关系。投资人要看这个酒店的实际收入会是多少。按入住率和酒店的平均价格来判断就业的产生，是否保证投资人有足够的工作来申请829。

 

[村长]

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刚刚和MILLER MAYER的律师确认过829阶段资料审查的问题。因为这个项目的就业报告是依据收入，REVENUE。 酒店的实际雇工多少和829的申请没有关系。投资人要看这个酒店的实际收入会是多少。按入住率和酒店的平均价格来判断就业的产生，是否保证投资人有足够的工作来申请829。

I-829阶段用revenue来举证这句话是对的。我附近的Dunkin Donuts的revenue就超过100万。

 

[zoema]

回复: 看到大家讨论体育公园附近Hotel的入住率情况，这是来自于Michael Evans本人的回答

我们反映给了区域中心。他们进而与Michael Evans联系。就此问题Michael Evans写给Robert Hobbs如下：

... the national occupancy rate for hotels is 75%. I suppose it is possible that the rate would be as low as 40-50% but in my opinion that is highly unlikely. I would not have done the report if I thought the hotel were in such a poor location that it would only be 40% to 50% occupied. I have probably done about 50 hotels in my EB-5 reports, many of which have successfully attracted investor capital, and not a single study has ever used such a low occupancy rate.

大意是全国酒店入住率是75%，我想有些地区入住率在40%~50%之间是可能的。但是以我的意见（体育公园项目）酒店很不可能是这样的入住率。如果这个酒店建在这样一个只有40%~50%入住率差劲的地区我是不会作这个（就业分析）报告的。在我所作的EB-5报告里，差不多有50个酒店。很多成功地吸引了投资人注入资金，没有一个使用过这样低的入住率。

Also, please remember to note that our estimated occupancy rate is expected to be significantly better than the average Inland Empire rate because we will be located next to the Big League Dreams. Hotels located next to currently operating Big League Dreams have very positive occupancy rates. Not only that, but the new Aquatic Center will also contribute to the visitors to Gateway Center and the Hotel.

另外，请记住我们预期入住率将由于项目邻近大联盟梦想体育公园，因而将大大好于Inland Empire地区平均水平。在运营中的大联盟梦想体育公园附近的酒店有很positive的入住率。这还不止。新的水上中心也将为Gateway中心和酒店贡献旅游者。

你应该让区域中心做出项目的专业的可行性报告来，对当地市场做出专业的分析。MICHAEL EVANS给全美的酒店项目写就业报告，一刀切，对INLAND的酒店市场不会比当地的记者调查的清楚。要想说服投资人，只是想当然的说法是不够的。这个项目的风险在于是MICHAEL EVANS的预测正确，还是当地记者的预测正确？

 

[云游云游]

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最近一直关注此项目，觉得比较靠谱，希望已投资此项目的朋友交流一下。

 

[zoema]

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芝加哥即将推出HYATT SUMMERFIELD。在芝加哥downtown, McCormick 会展中心，中国城的三角地带，是HYATT集团挑选的地点。120多个房间。总投资2000万，EB-5是1500万，30个投资人。酒店平均每晚120圆，65%-75%入租率。 投资人可以比较一下了。

 

[zoema]

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Chicago hotel occupancies, room rates rebound, but worries of a double-dip spoil the view​

“If that were to happen, there would be a big impact,” says Jan Freitag, a senior vice-president of global development at Smith Travel Research. “But I'm not bearish on the hotel industry.”
If it weren't for business travelers, Mr. Freitag might feel differently.
Chicago counted 38.1 million total visitors in 2010, down 3.5% from 39.5 million the previous year. The number of leisure travelers visiting the city fell 2.9%, according to Gov. Pat Quinn's office.

Business travel was a bright spot, increasing 4.9%. That growth helped push the occupancy rate at Chicago's hotels to 68.8% in the first seven months of the year, up from 66.6% in the same period in 2010, according to Smith. Average daily room rates jumped nearly 6% to $163.83.

“This is the best business has been since the recession started,” says Marc Anderson, director of marketing at the 339-room Peninsula Chicago, 108 E. Superior St.
Indeed, Chicago-based Hyatt Hotels Corp. says net income increased 48% to $37.0 million in the second quarter, as occupancy and room rates rose at its 456 global properties. Mr. Geller's Strategic Hotels reported that revPAR, which accounts for occupancy and room rate, at its local hotels, the Fairmont Chicago and InterContinental Chicago, jumped at least 8.9% in the second quarter.​

 

[zoema]

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我们反映给了区域中心。他们进而与Michael Evans联系。就此问题Michael Evans写给Robert Hobbs如下：

... the national occupancy rate for hotels is 75%. I suppose it is possible that the rate would be as low as 40-50% but in my opinion that is highly unlikely. I would not have done the report if I thought the hotel were in such a poor location that it would only be 40% to 50% occupied. I have probably done about 50 hotels in my EB-5 reports, many of which have successfully attracted investor capital, and not a single study has ever used such a low occupancy rate.

大意是全国酒店入住率是75%，我想有些地区入住率在40%~50%之间是可能的。但是以我的意见（体育公园项目）酒店很不可能是这样的入住率。如果这个酒店建在这样一个只有40%~50%入住率差劲的地区我是不会作这个（就业分析）报告的。在我所作的EB-5报告里，差不多有50个酒店。很多成功地吸引了投资人注入资金，没有一个使用过这样低的入住率。

Occupancy for all hotels in Chicago climbed to 64 percent from January through August, up from 62 percent a year earlier, according to Bloomberg, and the average daily room rate rose 5.3 percent to $114.20.

芝加哥大地区的酒店入租率今年也就65%左右，想不出其他地方会高到75%。芝加哥的酒店不但靠旅游收入，还有公务出差的。如果是旅游的地区，入住率不会高的。

我想，有关酒店的就业报告应该按65%入租率来推算酒店收入和就业，829风险就小多了。

 

[aizazade]

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如果只看收入那就好办啦！20个投资人天天住在那里，入住率顿时提高20%

 

[aizazade]

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Gateway体育场服务中心整体项目最新问答：
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6、 五年后的退出机制是什么？是否有公司资产、个人资产或别的具有说服力的担保形式？

1）该项目的最有利条件是土地及其上生意可以分割单独出售，这一条件非常优厚，便于通过出售方式收回投资。现在地产价格最低进入，随着大联盟体育场的建立该处地块价格一定上涨（目前是空地块），今后可以将Gateway服务中心土地和物业分割独立出售是与政府达成的非常漂亮的土地交易。

2）再融资方式。由于EB-5贷款第五年底归还本金，每年偿还投资者利息对于项目运营压力不大。酒店、餐厅、品牌快餐店和加油站及便利店会有很好的现金流作为退款储备。此外，由于周边大联盟梦想和水上运动中心等项目，目前还是空地的该地段土地价格一定会上涨。项目完工后，预估商业价值将为2000万美元，将达到投资者EB-5资金的2倍，将有利于再融资来置换及偿还EB-5贷款。

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8、 最重要一点，即为该项目与其它项目比较而言，有何特点及明显优势？？？

1） 地方政府投资占整体项目资本比例最高的投资移民项目，投资额4300万美元，达整体项目资金的73%；(这是包括了体育公园本身吧？)

3） Gateway体育服务中心项目采用美国目前开发公共私营混合项目的最流行方式 --- “公共投资/私有投资”结合的项目开发方式。体育场部分由政府出资，后续服务项目由政府长期低价出租出地，吸引开发商私有资本进入。

5） 贷款类项目：没有银行债务，EB-5投资者为物业第一顺位。投资人每年的1%的稳定利息回报；(如果能保证永远第一顺位就好了。。。)
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蓝字部分让我很疑惑，这土地到底是谁的？没看明白