美国投资移民 洛杉矶Gateway体育公园配套服务中心EB-5投资项目介绍（预审批Exemplar Filing通过)

[EB5fan]

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世纪美国区域中心(Century American)是一个刚被批准的中心，其业主Roger Hobbs 和儿子 Robert Hobbs 是南加州Orange County （橙县）的开发商R C Hobbs 公司，以民用和商业地产开发为主。

在当地老罗杰算是社区及商业精英和很有远见之人，年轻时就把自己挣的一千万贡献给当地大学，轰动一时。他的开发项目没有矢败纪录，看来他也很时尚，想搭EB-5的融资快车。

 

[白骨红颜]

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恕我直言，你们是同一利益链上的。

 

[EB5fan]

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恕我直言，你们是同一利益链上的。

就如同医生，病人，药厂和科研等都是一个链子上的；市场上鱼目混珠，但我仅顶个别风险极小的项目，因我本人就曾是从贵国来美的移民，深知自已的钱不是天上的雨。你可从没看我顶一些超大和离普的造车建所谓体育馆项目。

 

[ylyyly]

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昨天晚上读了一下Michael Evans 的这个项目就业报告,发现在估算 hotel job时，occupancy rate 假设为 75% (见附件). 不知道这是不是有点太乐观了? 有没有有经验的人能评价一下? riverside那个地方我觉得满偏的有那么多人住吗, 是不是体育公园有活动时才有可能阿?

读完了长长得帖子，50个是直接就业
数目乐观了，同样规模的地点的酒店，
我手里的数据和每个工作职位和工资显示没有那么多。

这里都是专家，希望大家除了把面铺开，还有在各个方面转进去，挖掘真实数据

 

[USCIS]

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我觉得版上的 咨询方 村长 eb5fan 风行 还是比较谨慎的。
而且也比较认真。

就如同医生，病人，药厂和科研等都是一个链子上的；市场上鱼目混珠，但我仅顶个别风险极小的项目，因我本人就曾是从贵国来美的移民，深知自已的钱不是天上的雨。你可从没看我顶一些超大和离普的造车建所谓体育馆项目。

 

[girasole]

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"该项目正在兴建，今年9月份可以交付使用。"
目前马上到10月份了，改天我出门转道去看看便知道是否交付使用，顺便拍拍照。从生意角度看，如果体育公园交付使用，旁边的加油和快餐生意应该问题不大。
再说一点儿废话。
这个项目是loan model的，对项目将来的经营干涉和限制是最少的。项目方刚开始做EB5，新新人，其目的和所有房地产商一样，想用世界上限制最少成本最低的借款。在投资后的几年当中，事事难料，变化多端，很少会顺利地按当初的计划发展，那项目方在那时会不会砸钱来保证项目按计划进行从而保证投资人的工作数？当生意和绿卡条件冲突时，谁能保证唯利是图的商人在只有一纸at risk合约约束下能维护我们投资人的绿卡利益？ 不只是这个项目，其他很多类似的项目都面临这个问题。这个风险是谁也无法预测的。投资人可以从这个角度来多考察项目方和项目。仁者见仁，智者见智。

谢谢

 

[dc1998]

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这个项目如果只创造了150个岗位，那829是过15个人还是全部通不过？
如果过15人，以什么定先后顺序？怎么才能查到现在有多少人已经签了这个项目？

 

[dc1998]

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谢谢！不错的见解！

有哪位朋友在这个项目附近，能给看看主题项目进展怎么样了吗？不胜感激！！！！！！！！！！！！！！！！

 

[村长]

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有哪位朋友在这个项目附近，能给看看主题项目进展怎么样了吗？不胜感激！！！！！！！！！！！！！！！！

直接联系项目方RC Hobbs公司RHobbs@rchobbs.com或他们的区域中心 http://www.cenamrc.com/contact.html问问吧。

最新的报道http://www.pe.com/local-news/rivers...g-league-dreams-perris-valley-sports-park.ece

网上的郡项目信息http://www.rivcoeda.org/LinkClick.aspx?fileticket=w+A3CgX/qNk=&tabid=467

 

[dc1998]

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感谢村长！

 

[dc1998]

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英文说是50 JOBS AT THE HOTEL，就好像说是直接. 如果直接和间接合在一起，50个是可靠的数字。那剩下的工作哪来呢？

看了一下中介给的资料上写：
1. construction 89
2. hotels 50
3. restaurants 85
4. retail space 9

total 233

 

[zoema]

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看了一下中介给的资料上写：
1. construction 89
2. hotels 50
3. restaurants 85
4. retail space 9

total 233

投资人要好好读这个项目的就业报告。这项目的模型是RIMS II，INPUT是项目的年收入，而不是直接就业的人数。酒店实际雇佣人多少没有关系的。他们这样做可以避免移民局要求他们在829阶段证明雇工的合法资格（记得南达州奶牛场的悲剧吗）。并且，加州政府好像刚签法案，禁止E-VERIFY, 就和移民局的规定冲突了。

所以这个项目根本不分直接和间接就业的区别，只是总和为新就业。是从酒店的年收入为基础的。所以项目的实际收入是关键。项目方给经济学家的输入参数是年入住率75%，每晚89圆。 这样的数据对于LA，纽约等大城市，是比较保守的。对于一个名不经传的地方的酒店，就是不切实际了。 根据当地报纸的调查，当地的入住率是58%，每晚64美金。这样他们的年收入就少了差不多40%. 这样他们的产生的就业人数 从50个降到28个。

 

[dc1998]

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谢谢ZOEMA的分析，非常中肯。
我看好这个项目一个原因是因为项目方能出600w来借1000w，比空手道那些项目方相对实在很多。除了酒店就业部分，您觉得construction，restaurants & retail space部分有问题吗？

投资人要好好读这个项目的就业报告。这项目的模型是RIMS II，INPUT是项目的年收入，而不是直接就业的人数。酒店实际雇佣人多少没有关系的。他们这样做可以避免移民局要求他们在829阶段证明雇工的合法资格（记得南达州奶牛场的悲剧吗）。并且，加州政府好像刚签法案，禁止E-VERIFY, 就和移民局的规定冲突了。

所以这个项目根本不分直接和间接就业的区别，只是总和为新就业。是从酒店的年收入为基础的。所以项目的实际收入是关键。项目方给经济学家的输入参数是年入住率75%，每晚89圆。 这样的数据对于LA，纽约等大城市，是比较保守的。对于一个名不经传的地方的酒店，就是不切实际了。 根据当地报纸的调查，当地的入住率是58%，每晚64美金。这样他们的年收入就少了差不多40%. 这样他们的产生的就业人数 从50个降到28个。

 

[zoema]

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谢谢ZOEMA的分析，非常中肯。
我看好这个项目一个原因是因为项目方能出600w来借1000w，比空手道那些项目方相对实在很多。除了酒店就业部分，您觉得construction，restaurants & retail space部分有问题吗？

construction 的就业人数是正确的。其他的就业部分也是随收入来定。

这个项目少找几个投资人，他们也许还可以做下去。那就是不错的项目。

 

[dc1998]

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不知道为何做这个项目的中介自己都不推荐这个项目，给我的理由是：
新的基金公司操作的项目，EB-5比例很大，抵押物是未来时东西
倒是又给我推荐了一个科罗拉多区域中心solaris项目

 

[村长]

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不知道为何做这个项目的中介自己都不推荐这个项目，给我的理由是：
新的基金公司操作的项目，EB-5比例很大，抵押物是未来时东西
倒是又给我推荐了一个科罗拉多区域中心solaris项目

有时候如果项目规模不大，中介能得到的经济利益相对小些的情况下，他们就不会太主动推广。

苏州卓信是为数不多的推广公司之一，他们最近会有该项目讲座。你可以问问他们的负责人杨女士 anna01090217@hotmail.com。

 

[EB5fan]

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不知道为何做这个项目的中介自己都不推荐这个项目，给我的理由是：
新的基金公司操作的项目，EB-5比例很大，抵押物是未来时东西
倒是又给我推荐了一个科罗拉多区域中心solaris项目

科罗拉多区域中心solaris项目几个中介都在推，但项目弱点多，也很难卖，项目也很大。

 

[dc1998]

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撤出策略
撤出方式采用项目再融资方式。由于EB-5贷款第五年底归还本金，每年偿还投资者利息对于项目运营压力不大。会有很好的现金流。此外，由于周边大联 盟梦想和水上运动中心等项目，该地段的土地价格会上涨。届时还可以将餐饮、加油站、便利店甚至酒店卖掉以偿还EB-5投资者贷款。项目完工后，预估商业价 值将为1800万美元，将有利于再融资来置换及偿还EB-5贷款。


搞不大懂这个退出策略，通常这种地产以什么方式再融资来偿还EB-5贷款？如果要靠卖掉来偿还，操作不大容易吧？即使能分割，也不能5个人割一个加油站来卖吧？是不是实际上很难操作呢？
另外如何确定项目方的600万到位了呢？中介应该有这类证明吗？

 

[stonebaba]

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关心此项目，各位能不能就ZOEMA的问题，给予解答呢，此项目预测的前提89美金可靠吗，达不到的话是不是就不能差生50个工作机会。

另外，那几个餐厅共产生85个工作机会，怎么计算的，这个可靠吗？

投资人要好好读这个项目的就业报告。这项目的模型是RIMS II，INPUT是项目的年收入，而不是直接就业的人数。酒店实际雇佣人多少没有关系的。他们这样做可以避免移民局要求他们在829阶段证明雇工的合法资格（记得南达州奶牛场的悲剧吗）。并且，加州政府好像刚签法案，禁止E-VERIFY, 就和移民局的规定冲突了。

所以这个项目根本不分直接和间接就业的区别，只是总和为新就业。是从酒店的年收入为基础的。所以项目的实际收入是关键。项目方给经济学家的输入参数是年入住率75%，每晚89圆。 这样的数据对于LA，纽约等大城市，是比较保守的。对于一个名不经传的地方的酒店，就是不切实际了。 根据当地报纸的调查，当地的入住率是58%，每晚64美金。这样他们的年收入就少了差不多40%. 这样他们的产生的就业人数 从50个降到28个。

 

[eb5supermarket]

看到大家讨论体育公园附近Hotel的入住率情况，这是来自于Michael Evans本人的回答

我们反映给了区域中心。他们进而与Michael Evans联系。就此问题Michael Evans写给Robert Hobbs如下：

... the national occupancy rate for hotels is 75%. I suppose it is possible that the rate would be as low as 40-50% but in my opinion that is highly unlikely. I would not have done the report if I thought the hotel were in such a poor location that it would only be 40% to 50% occupied. I have probably done about 50 hotels in my EB-5 reports, many of which have successfully attracted investor capital, and not a single study has ever used such a low occupancy rate.

大意是全国酒店入住率是75%，我想有些地区入住率在40%~50%之间是可能的。但是以我的意见（体育公园项目）酒店很不可能是这样的入住率。如果这个酒店建在这样一个只有40%~50%入住率差劲的地区我是不会作这个（就业分析）报告的。在我所作的EB-5报告里，差不多有50个酒店。很多成功地吸引了投资人注入资金，没有一个使用过这样低的入住率。

Also, please remember to note that our estimated occupancy rate is expected to be significantly better than the average Inland Empire rate because we will be located next to the Big League Dreams. Hotels located next to currently operating Big League Dreams have very positive occupancy rates. Not only that, but the new Aquatic Center will also contribute to the visitors to Gateway Center and the Hotel.

另外，请记住我们预期入住率将由于项目邻近大联盟梦想体育公园，因而将大大好于Inland Empire地区平均水平。在运营中的大联盟梦想体育公园附近的酒店有很positive的入住率。这还不止。新的水上中心也将为Gateway中心和酒店贡献旅游者。