美国投资移民 洛杉矶Gateway体育公园配套服务中心EB-5投资项目介绍（预审批Exemplar Filing通过)

[村长]

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如果审829时，发现过去2年这个旅馆没有住到75%，后果会怎样?

首先所有就业报告都是预期。它能确定的是就业的算法和倍增系数（这个词怎么这么土呢）

最终在I-829的阶段，移民局还是最倾向能拿出一个就业方面的证明。所以如果是建筑间接就业，移民局在审判时候已经通过，到I-829那个阶段证明方法倒更容易了。在酒店运营的情况里当就业系数已经在工作产生报告里被批准，移民局要考察的就该是直接的就业数量了。这应该是一个实际工作岗位的调查。并不是你的酒店能在一个月内达到90%入住率就一定会通过，也不是在一个月内达不到75%就通不过这么简单。维持酒店运转有相应的岗位。我印象里ARC的就业分析就非常细致（可以找来读读作参考），甚至与能讨论到具体的岗位。入住率根据季节会有波动，但长期工作岗位波动不大。

 

[TinaWang2011]

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谢谢指教。我去找ACR学学。

村长，您一点也不土，是端庄。

首先所有就业报告都是预期。它能确定的是就业的算法和倍增系数（这个词怎么这么土呢）

最终在I-829的阶段，移民局还是最倾向能拿出一个就业方面的证明。所以如果是建筑间接就业，移民局在审判时候已经通过，到I-829那个阶段证明方法倒更容易了。在酒店运营的情况里当就业系数已经在工作产生报告里被批准，移民局要考察的就该是直接的就业数量了。这应该是一个实际工作岗位的调查。并不是你的酒店能在一个月内达到90%入住率就一定会通过，也不是在一个月内达不到75%就通不过这么简单。维持酒店运转有相应的岗位。我印象里ARC的就业分析就非常细致（可以找来读读作参考），甚至与能讨论到具体的岗位。入住率根据季节会有波动，但长期工作岗位波动不大。

 

[zoema]

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看起来是先做了这个75%的假设，这个假设好像是developer 提供的，根据报告前面的说明。然后Evans推算出年收入3.25 百万，再乘以final demand multiplier15.41 算出了50个人的预测。

您是说需要这50人的工作证明? 我本以为这50是间接工作。

他就业报告说是50 PERMENANT FULL TIME JOB AT THE HOTEL。我认为他说是直接就业50个。其他的间接就业是以这50个直接就业为基础延伸出来。这个项目不是找20个投资人吗？共233个工作？

 

[村长]

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谢谢指教。我去找ACR学学。

村长，您一点也不土，是端庄。​

你这么一锁，俺就把老棉袄掖一掖，把身上的土渣抖一抖。。。

 

[八妹]

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他就业报告说是50 PERMENANT FULL TIME JOB AT THE HOTEL。我认为他说是直接就业50个。其他的间接就业是以这50个直接就业为基础延伸出来。这个项目不是找20个投资人吗？共233个工作？

酒店：由于大联盟梦想体育场的建设将带来大量顾客。100个房间的酒店平均每晚价格为89美元。基于RIMS II算法“倍增系数应该是1.52”，该酒店将产生58个直接和间接就业机会。但是我们更保守地通过输入/输出计算而最终采用了50个就业这个数字。

 

[EB5AEB5]

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你这么一锁，俺就把老棉袄掖一掖，把身上的土渣抖一抖。。。

 

[zoema]

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酒店：由于大联盟梦想体育场的建设将带来大量顾客。100个房间的酒店平均每晚价格为89美元。基于RIMS II算法“倍增系数应该是1.52”，该酒店将产生58个直接和间接就业机会。但是我们更保守地通过输入/输出计算而最终采用了50个就业这个数字。

英文说是50 JOBS AT THE HOTEL，就好像说是直接. 如果直接和间接合在一起，50个是可靠的数字。那剩下的工作哪来呢？

 

[八妹]

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中心建设：其中建筑Gateway体育场服务中心12.7百万美元建筑项目基于该地区最终需求方式的倍增系数为14.38，故所产生的总建筑新就业数量为183个，扣除因为建设时间不足2年而产生的直接建筑就业，可以被用于EB-5目的的总建筑间接就业名额为89个。

酒店：由于大联盟梦想体育场的建设将带来大量顾客。100个房间的酒店平均每晚价格为89美元。基于RIMS II算法“倍增系数应该是1.52”，该酒店将产生58个直接和间接就业机会。但是我们更保守地通过输入/输出计算而最终采用了50个就业这个数字。

餐厅：该服务中心总共有12100平方英尺的餐厅面积。将建设2个每个3500平方英尺的品牌快餐店。将建设一个5000平方英尺有较多座位的餐厅。总共3个餐厅。将产生3.59百万美元的销售收入。根据RIMS II该地区的最终需求倍增系数是每百万美元产生23.82个就业，因而餐厅总的就业数量为85个。

加油站及零售：该中心加油站里的3000平方英尺零售店将包括零售和加油站收费功能。这部分的年销售为1.05百万美元，按照RIMS II的模式将产生9个就业机会。

特别说明；这是推荐方给的资料，谢谢专家们指点。

 

[村长]

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中心建设：其中建筑Gateway体育场服务中心12.7百万美元建筑项目基于该地区最终需求方式的倍增系数为14.38，故所产生的总建筑新就业数量为183个，扣除因为建设时间不足2年而产生的直接建筑就业，可以被用于EB-5目的的总建筑间接就业名额为89个。

酒店：由于大联盟梦想体育场的建设将带来大量顾客。100个房间的酒店平均每晚价格为89美元。基于RIMS II算法“倍增系数应该是1.52”，该酒店将产生58个直接和间接就业机会。但是我们更保守地通过输入/输出计算而最终采用了50个就业这个数字。

餐厅：该服务中心总共有12100平方英尺的餐厅面积。将建设2个每个3500平方英尺的品牌快餐店。将建设一个5000平方英尺有较多座位的餐厅。总共3个餐厅。将产生3.59百万美元的销售收入。根据RIMS II该地区的最终需求倍增系数是每百万美元产生23.82个就业，因而餐厅总的就业数量为85个。

加油站及零售：该中心加油站里的3000平方英尺零售店将包括零售和加油站收费功能。这部分的年销售为1.05百万美元，按照RIMS II的模式将产生9个就业机会。

特别说明；这是推荐方给的资料，谢谢专家们指点。

记得有个叫富腾加油站的加州项目，那个项目的就业是什么样的呢？

Gateway一个加油站和零售店加在一起产生9个就业，可以跟富藤对比一下。横向对比同类项目的就业是个好主意！

 

[八妹]

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记得有个叫富腾加油站的加州项目，那个项目的就业是什么样的呢？

Gateway一个加油站和零售店加在一起产生9个就业，可以跟富藤对比一下。横向对比同类项目的就业是个好主意！

我查了一下：

位于洛杉矶郡英格伍德市( City of Inglewood ) 3M Landmark LLC ( 3M公司)的一处加油站区域整合开发项目, 本项目共包含1个拥有8个加油泵的加油站丶1个便利商店丶1个快餐店丶1个自助洗衣店丶1个自助洗车场以及1个办公室。

本投资移民项目已获移民局批准，按建筑面积可募集8位投资移民者，并确保投资移民者能快速取得绿卡。依据2010年4月之估价报告，本标的物业目前市值450万美金，待整合翻新后的物业市值与商业价值将为750万美金。本项目计划开放给8位投资移民者，每位投资额为50万美金，共募集400万美金。项目总融资金额为450万美金，Velocity Regional Center ( VRC 区域中心 )将投资余下之50万美金。8位投资者与VRC共同成立Velocity III Limited Partnership (富腾三号有限合伙公司)，分别持有富腾三号之相应股权。富腾三号所募集的资金将融资到3M公司，同时取得第一顺位抵押权。3M公司将上述资金用于购买及翻新本项目，取得ARCO加盟经营权 ( ARCO 加油站及 ampm 便利店 )及负责后续之营运，并支付富腾三号每年2%的资金使用利息。

 

[八妹]

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看来算9个还是靠谱的，是吗？上面那个80个倒有点扯吧？

 

[zoema]

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中心建设：其中建筑Gateway体育场服务中心12.7百万美元建筑项目基于该地区最终需求方式的倍增系数为14.38，故所产生的总建筑新就业数量为183个，扣除因为建设时间不足2年而产生的直接建筑就业，可以被用于EB-5目的的总建筑间接就业名额为89个。

酒店：由于大联盟梦想体育场的建设将带来大量顾客。100个房间的酒店平均每晚价格为89美元。基于RIMS II算法“倍增系数应该是1.52”，该酒店将产生58个直接和间接就业机会。但是我们更保守地通过输入/输出计算而最终采用了50个就业这个数字。

餐厅：该服务中心总共有12100平方英尺的餐厅面积。将建设2个每个3500平方英尺的品牌快餐店。将建设一个5000平方英尺有较多座位的餐厅。总共3个餐厅。将产生3.59百万美元的销售收入。根据RIMS II该地区的最终需求倍增系数是每百万美元产生23.82个就业，因而餐厅总的就业数量为85个。

加油站及零售：该中心加油站里的3000平方英尺零售店将包括零售和加油站收费功能。这部分的年销售为1.05百万美元，按照RIMS II的模式将产生9个就业机会。

特别说明；这是推荐方给的资料，谢谢专家们指点。

如果这个就业报告是以收入来计算就业，而不明确分成直接就业和间接就业，那在829阶段就比较容易证明。很多项目方现在在走这个路线，避免移民局核查直接雇工的身份问题。 这个就业报告有一定的可行性。

 

[村长]

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看来算9个还是靠谱的，是吗？上面那个80个倒有点扯吧？

一个加油站、便利店、快餐店、自助洗车和洗衣和办公司（这个办公司有点牵强，作为一个单位列出来。这是一个功能而不应该是一个建筑。应该写成办公楼比较好。）等要满足80个就业感觉上不靠谱（当然如果有个3M办公大楼就差不多了。）不了解这个快餐有多大规模。

如果以Gateway项目一个加油站和一个便利店整体计算为9个就业为基础的话，富藤剩下的71个就是快餐店+自助洗车+自助洗衣+办公室总和的就业。即便是在非常好的地区，这个看上去也还是有点儿过。不过也难讲，要是办公室的员工们中午把便利店当食堂，晚上再把衣服先洗一遍，把车刷一遍，再去加油站加好油，然后再回家，而快餐店的员工晚上帮助打扫一下办公楼，门口再雇3个看门的，夜里再有4个在楼里巡逻的。做到循环服务，肥水不流外人田，达到自我消费，自我服务的小王国的忘我境界，还是有可能达到71个就业的。

富藤项目是哪个经济学家做的报告呢？

横向对比是很好玩儿的事情。今后要给经济学家评星级了。要是这两家都恰巧是一个经济学家写的话，就得给他们按季度评什么季度神经比较正常，什么季度发病率较高，来预测今后他们出货的质量了。

老乡们，要严格统计，严把质量关！把粒大饱满的玉米拿给消费者。至少要做到心里感觉靠谱儿。

 

[EB5AEB5]

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老乡们，要严格统计，严把质量关！把粒大饱满的玉米拿给消费者。至少要做到心里感觉靠谱儿。

这才是正道正解，，才能让企业走的更远。。

 

[zoema]

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中心建设：其中建筑Gateway体育场服务中心12.7百万美元建筑项目基于该地区最终需求方式的倍增系数为14.38，故所产生的总建筑新就业数量为183个，扣除因为建设时间不足2年而产生的直接建筑就业，可以被用于EB-5目的的总建筑间接就业名额为89个。

这个89个就业是怎样算到这个项目里的呢？

 

[EB5AEB5]

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这个89个就业是怎样算到这个项目里的呢？

 

[EB5AEB5]

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横向对比，样板参照。这个方法不错。。

 

[EB5AEB5]

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通常样本要找差一点，这个差的能通过了。将来的就更好通过了。

 

[EB5AEB5]

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我不是中介。你这个项目计算就业的依据大部分是未来的收入，具有很大的不确定因素，因为商业总有成功或不成功的，未来收入可大可小，所以按最大值计算的233个就业到时就会缩水，如何保证最低200个所需要的就业呢？花费模型计算就业也不是都依赖营收的，好的项目应该主要依赖于投资，例如建设投资产生的就业等，这远比营收要靠谱。你这个项目问题出在建设期不足两年，大量建设行业的就业无法计算。这是硬伤，目前花费模型的项目多了去了，你在本版上看到的随便一个项目都是RIMS II或IMPLAN的。你就算把经济分析报告贴出来，我的分析也不会变的，事实如此。

能不能拖拖工期？呵呵

 

[TinaWang2011]

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这个我刚学，现学现卖一下， 哈哈，说错了欢迎指正:
移民局会看项目建设时期得花费情况，通常"钟"形图 (花费vs时间)是能接受得形状。所以如果故意拖延，可以从花费图上看出来。

能不能拖拖工期？呵呵