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美国投资移民 洛杉矶Gateway体育公园配套服务中心EB-5投资项目介绍(预审批Exemplar Filing通过)

回复: eb5supermarket.com 荣幸地受托回答来自网络的有关Gateway体育公园配套服务中心项目的问题

大家好,我是eb5supermarket.com的CEO John Li,作为EB-5媒体,我们希望能给关注EB-5的广大投资人提供快速,新鲜的资讯。我们的高级顾问包括著名的AILA EB-5委员会现任主席Ronald Klasko大律师等。今后Ronald Klasko律师继续会与eb5supermarket.com合作将EB-5

或者您可以说说基本情况,比如:
--此配套服务中心项目的投资和组织结构,投资人的钱通过什么方式,借给项目。
--体育公园周边开车30分钟可以覆盖多少万人口
--决定829就业人数的关键是什么
--快餐店、加油站、便利店的招租何时开始
--给项目方做区域中心的律师是哪位
 
最后编辑: 2011-09-30
回复: 洛杉矶Gateway体育公园配套服务中心EB-5投资项目介绍(预审批Exemplar Filing通过)

Gateway体育场服务中心整体项目最新问答:

1、 项目所属区域中心及项目方的基本情况?

世纪美国区域中心(Century American Regional Center)是2011年7月28日被美国
移民局批准的位于加州的新EB-5区域中心。





该区域中心由南加州知名品牌的商业和住宅地产开发商 RC Hobbs 公司成立。公司总裁Roger Hobbs 拥有南加州大学金融和商业管理硕士学位,加州大学洛杉矶分校EMBA学位和哈佛大学学位。他本人现在还是南加州知名私立大学 Chapman University 的房地产学院教授及该校董事会成员。这家地产公司在南加州成功开发过大量商业地产和住宅地产项目。

该公司开发的商业地产项目 该公司开发的住宅地产项目

1986年Roger Hobbs先生捐献给Chapman University 1000万美元。Roger Hobbs先生还是加州城市银行的创始人,及加州橙县商业委员会成员。在南加州具有非常好的声望。

2、 项目的借款方式?

20个投资者总共投资1000万美元,将作为“世纪美国区域中心 I 有限合伙公司”有限合伙人。“世纪美国区域中心”则作为“世纪美国区域中心 I 有限合伙公司”的主合伙人负责有限公司的运营。

“世纪美国区域中心 I 有限合伙公司”将1000万美元作为商业贷款放贷给体育场服务中心项目方“Gateway大联盟体育中心有限责任公司(Gateway Center Menifee, LLC)”。这是一家在加利福尼亚州注册的有限责任公司,专门来运作Gateway大联盟体育场服务中心项目的项目公司。




3、 与项目方或区域中心合作的律师事务所,之前是否有EB-5的成功案例?成功率是多少?

与项目方合作的律师事务所是韩裔美国律师事务所Jin Lee 律师集团总部设在加
州洛杉矶,另在加州橙县和韩国都有办公室。从事EB-5移民法律服务已有10年以上历史。在韩国EB-5移民潮的时候与多家规模最大的韩国移民中介公司合作,办理了大量的EB-5申请,深入了解EB-5发展历史。具有丰富EB-5申请经验。目前92个I-526 申请。成功率100%。有大约18个I-829申请,成功率同样是100%。


4、 项目就业机会的计算模式是什么?如何保证就业职位的实现?

因为项目结构非常清晰合理,故根据著名EB-5经济学家Michael Evans的计算(采 用经过检验、最常见的RIMS II的传统计算方式),该项目将产生233个就业。共分为三个部分。

中心建设:其中建筑Gateway体育场服务中心12.7百万美元建筑项目基于该地区最终需求方式的倍增系数为14.38,故所产生的总建筑新就业数量为183个,扣除因为建设时间不足2年而产生的直接建筑就业,可以被用于EB-5目的的总建筑间接就业名额为89个。

酒店:由于大联盟梦想体育场的建设将带来大量顾客。100个房间的酒店平均每晚价格为89美元。基于RIMS II算法“倍增系数应该是1.52”,该酒店将产生58个直接和间接就业机会。但是我们更保守地通过输入/输出计算而最终采用了50个就业这个数字。

餐厅:该服务中心总共有12100平方英尺的餐厅面积。将建设2个每个3500平方英尺的品牌快餐店。将建设一个5000平方英尺有较多座位的餐厅。总共3个餐厅。将产生3.59百万美元的销售收入。根据RIMS II该地区的最终需求倍增系数是每百万美元产生23.82个就业,因而餐厅总的就业数量为85个。

加油站及零售:该中心加油站里的3000平方英尺零售店将包括零售和加油站收费功能。这部分的年销售为1.05百万美元,按照RIMS II的模式将产生9个就业机会。

总计Gateway服务中心产生的就业据保守估计为233个。足够满足20个投资者的产生就业的需求。

该项目“目标就业区域(TEA)资格的认定”清楚明确,不存在任何隐患。


5、 管理费是多少?律师费又是多少?如果I-526没有通过,是否退还管理费、律师费?如果I-829未通过,是否退还管理费、律师费?

管理费4万美元
律师费1.5万美元
如果I-526没有通过,管理费和律师费都退还。
如果I-829没有通过,管理费和律师费不退还。

6、 五年后的退出机制是什么?是否有公司资产、个人资产或别的具有说服力的担保形式?

1)该项目的最有利条件是土地及其上生意可以分割单独出售,这一条件非常优厚,便于通过出售方式收回投资。现在地产价格最低进入,随着大联盟体育场的建立该处地块价格一定上涨(目前是空地块),今后可以将Gateway服务中心土地和物业分割独立出售是与政府达成的非常漂亮的土地交易。

2)再融资方式。由于EB-5贷款第五年底归还本金,每年偿还投资者利息对于项目运营压力不大。酒店、餐厅、品牌快餐店和加油站及便利店会有很好的现金流作为退款储备。此外,由于周边大联盟梦想和水上运动中心等项目,目前还是空地的该地段土地价格一定会上涨。项目完工后,预估商业价值将为2000万美元,将达到投资者EB-5资金的2倍,将有利于再融资来置换及偿还EB-5贷款。

7、 是否有政府官员或知名人士为项目做宣传(以中国人熟知的为最佳)?

现任联邦众议院议员Edward R。Royce熟悉Roger Hobbs先生本人,深知其在橙县的社会影响。也非常支持Gateway这个项目,并写了亲笔支持信。

Ed. Royce 将有支持该项目的录像。




8、 最重要一点,即为该项目与其它项目比较而言,有何特点及明显优势???

1) 地方政府投资占整体项目资本比例最高的投资移民项目,投资额4300万美元,达整体项目资金的73%;

2) 项目得到现任联邦众议院议员爱德华。罗斯(Edward R。 Royce)先生的大力支持;并有其亲笔信和谈话录像。市行政官也写亲笔信表示将尽全力配合项目开发,在“公共/私营合作框架下”完美合作,为当地带来国际投资,并创造新的就业机会。

3) Gateway体育服务中心项目采用美国目前开发公共私营混合项目的最流行方式 --- “公共投资/私有投资”结合的项目开发方式。体育场部分由政府出资,后续服务项目由政府长期低价出租出地,吸引开发商私有资本进入。

4) EB-5资本1000万美元,仅占整体项目投资的17%。项目方出资600万美元,占整体项目资金10%;

5) 贷款类项目:没有银行债务,EB-5投资者为物业第一顺位。投资人每年的1%的稳定利息回报;

6) 项目已经通过预审批(Exemplar Filing),投资者I-526申请将批准顺利;

7) 整体项目进展顺利:开发许可已经被批准,体育场服务中心项目已经于8月份开始平整土地;大联盟体育场已经完工,将马上开业并给该地区带来可观游客。





9、 整体一期及二期项目有什么进展吗?

一期项目的大联盟梦想体育场已经完工,正在最后装修,将马上开始营业,并为该地区带来可观客流。(见下面部分6月及8月整体项目进展照片)


二期Gateway体育场服务中心已经开始平整土地。照片为Roger Hobbs先生和市政官员们。
 
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Gateway体育场服务中心整体项目最新问答:

1、 项目所属区域中心及项目方的基本情况?

请专家们品品!
世纪美国区域中心(Century American Regional Center)是2011年7月28日被美国
移民局批准的位于加州的新EB-5区域中心。





该区域中心由南加州知名品牌的商业和住宅地产开发商 RC Hobbs 公司成立。公司总裁Roger Hobbs 拥有南加州大学金融和商业管理硕士学位,加州大学洛杉矶分校EMBA学位和哈佛大学学位。他本人现在还是南加州知名私立大学 Chapman University 的房地产学院教授及该校董事会成员。这家地产公司在南加州成功开发过大量商业地产和住宅地产项目。

该公司开发的商业地产项目 该公司开发的住宅地产项目

1986年Roger Hobbs先生捐献给Chapman University 1000万美元。Roger Hobbs先生还是加州城市银行的创始人,及加州橙县商业委员会成员。在南加州具有非常好的声望。

2、 项目的借款方式?

20个投资者总共投资1000万美元,将作为“世纪美国区域中心 I 有限合伙公司”有限合伙人。“世纪美国区域中心”则作为“世纪美国区域中心 I 有限合伙公司”的主合伙人负责有限公司的运营。

“世纪美国区域中心 I 有限合伙公司”将1000万美元作为商业贷款放贷给体育场服务中心项目方“Gateway大联盟体育中心有限责任公司(Gateway Center Menifee, LLC)”。这是一家在加利福尼亚州注册的有限责任公司,专门来运作Gateway大联盟体育场服务中心项目的项目公司。




3、 与项目方或区域中心合作的律师事务所,之前是否有EB-5的成功案例?成功率是多少?

与项目方合作的律师事务所是韩裔美国律师事务所Jin Lee 律师集团总部设在加
州洛杉矶,另在加州橙县和韩国都有办公室。从事EB-5移民法律服务已有10年以上历史。在韩国EB-5移民潮的时候与多家规模最大的韩国移民中介公司合作,办理了大量的EB-5申请,深入了解EB-5发展历史。具有丰富EB-5申请经验。目前92个I-526 申请。成功率100%。有大约18个I-829申请,成功率同样是100%。


4、 项目就业机会的计算模式是什么?如何保证就业职位的实现?

因为项目结构非常清晰合理,故根据著名EB-5经济学家Michael Evans的计算(采 用经过检验、最常见的RIMS II的传统计算方式),该项目将产生233个就业。共分为三个部分。

中心建设:其中建筑Gateway体育场服务中心12.7百万美元建筑项目基于该地区最终需求方式的倍增系数为14.38,故所产生的总建筑新就业数量为183个,扣除因为建设时间不足2年而产生的直接建筑就业,可以被用于EB-5目的的总建筑间接就业名额为89个。

酒店:由于大联盟梦想体育场的建设将带来大量顾客。100个房间的酒店平均每晚价格为89美元。基于RIMS II算法“倍增系数应该是1.52”,该酒店将产生58个直接和间接就业机会。但是我们更保守地通过输入/输出计算而最终采用了50个就业这个数字。

餐厅:该服务中心总共有12100平方英尺的餐厅面积。将建设2个每个3500平方英尺的品牌快餐店。将建设一个5000平方英尺有较多座位的餐厅。总共3个餐厅。将产生3.59百万美元的销售收入。根据RIMS II该地区的最终需求倍增系数是每百万美元产生23.82个就业,因而餐厅总的就业数量为85个。

加油站及零售:该中心加油站里的3000平方英尺零售店将包括零售和加油站收费功能。这部分的年销售为1.05百万美元,按照RIMS II的模式将产生9个就业机会。

总计Gateway服务中心产生的就业据保守估计为233个。足够满足20个投资者的产生就业的需求。

该项目“目标就业区域(TEA)资格的认定”清楚明确,不存在任何隐患。


5、 管理费是多少?律师费又是多少?如果I-526没有通过,是否退还管理费、律师费?如果I-829未通过,是否退还管理费、律师费?

管理费4万美元
律师费1.5万美元
如果I-526没有通过,管理费和律师费都退还。
如果I-829没有通过,管理费和律师费不退还。

6、 五年后的退出机制是什么?是否有公司资产、个人资产或别的具有说服力的担保形式?

1)该项目的最有利条件是土地及其上生意可以分割单独出售,这一条件非常优厚,便于通过出售方式收回投资。现在地产价格最低进入,随着大联盟体育场的建立该处地块价格一定上涨(目前是空地块),今后可以将Gateway服务中心土地和物业分割独立出售是与政府达成的非常漂亮的土地交易。

2)再融资方式。由于EB-5贷款第五年底归还本金,每年偿还投资者利息对于项目运营压力不大。酒店、餐厅、品牌快餐店和加油站及便利店会有很好的现金流作为退款储备。此外,由于周边大联盟梦想和水上运动中心等项目,目前还是空地的该地段土地价格一定会上涨。项目完工后,预估商业价值将为2000万美元,将达到投资者EB-5资金的2倍,将有利于再融资来置换及偿还EB-5贷款。

7、 是否有政府官员或知名人士为项目做宣传(以中国人熟知的为最佳)?

现任联邦众议院议员Edward R。Royce熟悉Roger Hobbs先生本人,深知其在橙县的社会影响。也非常支持Gateway这个项目,并写了亲笔支持信。

Ed. Royce 将有支持该项目的录像。




8、 最重要一点,即为该项目与其它项目比较而言,有何特点及明显优势???

1) 地方政府投资占整体项目资本比例最高的投资移民项目,投资额4300万美元,达整体项目资金的73%;

2) 项目得到现任联邦众议院议员爱德华。罗斯(Edward R。 Royce)先生的大力支持;并有其亲笔信和谈话录像。市行政官也写亲笔信表示将尽全力配合项目开发,在“公共/私营合作框架下”完美合作,为当地带来国际投资,并创造新的就业机会。

3) Gateway体育服务中心项目采用美国目前开发公共私营混合项目的最流行方式 --- “公共投资/私有投资”结合的项目开发方式。体育场部分由政府出资,后续服务项目由政府长期低价出租出地,吸引开发商私有资本进入。

4) EB-5资本1000万美元,仅占整体项目投资的17%。项目方出资600万美元,占整体项目资金10%;

5) 贷款类项目:没有银行债务,EB-5投资者为物业第一顺位。投资人每年的1%的稳定利息回报;

6) 项目已经通过预审批(Exemplar Filing),投资者I-526申请将批准顺利;

7) 整体项目进展顺利:开发许可已经被批准,体育场服务中心项目已经于8月份开始平整土地;大联盟体育场已经完工,将马上开业并给该地区带来可观游客。





9、 整体一期及二期项目有什么进展吗?

一期项目的大联盟梦想体育场已经完工,正在最后装修,将马上开始营业,并为该地区带来可观客流。(见下面部分6月及8月整体项目进展照片)


二期Gateway体育场服务中心已经开始平整土地。照片为Roger Hobbs先生和市政官员们。
 
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如果建筑工期不满两年。没有一个建筑行业的就业可以纳入计算无论是直接的,间接的还是其他的。因为不满两年,没有一个职位可以视为是永久的Full Time的。

求专业人士解。
 
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项目大部分就业都是依赖于未来的营收情况,具有非常大的不确定性,没人能保证投资人829到期时,项目可以产生理论上的最大营收,从而产生理论上的就业数字,所以该项目就业数字风险太大,不是好的EB-5绿卡项目。

Gateway体育场服务中心整体项目最新问答:

1、 项目所属区域中心及项目方的基本情况?

世纪美国区域中心(Century American Regional Center)是2011年7月28日被美国
移民局批准的位于加州的新EB-5区域中心。





该区域中心由南加州知名品牌的商业和住宅地产开发商 RC Hobbs 公司成立。公司总裁Roger Hobbs 拥有南加州大学金融和商业管理硕士学位,加州大学洛杉矶分校EMBA学位和哈佛大学学位。他本人现在还是南加州知名私立大学 Chapman University 的房地产学院教授及该校董事会成员。这家地产公司在南加州成功开发过大量商业地产和住宅地产项目。

该公司开发的商业地产项目 该公司开发的住宅地产项目

1986年Roger Hobbs先生捐献给Chapman University 1000万美元。Roger Hobbs先生还是加州城市银行的创始人,及加州橙县商业委员会成员。在南加州具有非常好的声望。

2、 项目的借款方式?

20个投资者总共投资1000万美元,将作为“世纪美国区域中心 I 有限合伙公司”有限合伙人。“世纪美国区域中心”则作为“世纪美国区域中心 I 有限合伙公司”的主合伙人负责有限公司的运营。

“世纪美国区域中心 I 有限合伙公司”将1000万美元作为商业贷款放贷给体育场服务中心项目方“Gateway大联盟体育中心有限责任公司(Gateway Center Menifee, LLC)”。这是一家在加利福尼亚州注册的有限责任公司,专门来运作Gateway大联盟体育场服务中心项目的项目公司。




3、 与项目方或区域中心合作的律师事务所,之前是否有EB-5的成功案例?成功率是多少?

与项目方合作的律师事务所是韩裔美国律师事务所Jin Lee 律师集团总部设在加
州洛杉矶,另在加州橙县和韩国都有办公室。从事EB-5移民法律服务已有10年以上历史。在韩国EB-5移民潮的时候与多家规模最大的韩国移民中介公司合作,办理了大量的EB-5申请,深入了解EB-5发展历史。具有丰富EB-5申请经验。目前92个I-526 申请。成功率100%。有大约18个I-829申请,成功率同样是100%。


4、 项目就业机会的计算模式是什么?如何保证就业职位的实现?

因为项目结构非常清晰合理,故根据著名EB-5经济学家Michael Evans的计算(采 用经过检验、最常见的RIMS II的传统计算方式),该项目将产生233个就业。共分为三个部分。

中心建设:其中建筑Gateway体育场服务中心12.7百万美元建筑项目基于该地区最终需求方式的倍增系数为14.38,故所产生的总建筑新就业数量为183个,扣除因为建设时间不足2年而产生的直接建筑就业,可以被用于EB-5目的的总建筑间接就业名额为89个。

酒店:由于大联盟梦想体育场的建设将带来大量顾客。100个房间的酒店平均每晚价格为89美元。基于RIMS II算法“倍增系数应该是1.52”,该酒店将产生58个直接和间接就业机会。但是我们更保守地通过输入/输出计算而最终采用了50个就业这个数字。

餐厅:该服务中心总共有12100平方英尺的餐厅面积。将建设2个每个3500平方英尺的品牌快餐店。将建设一个5000平方英尺有较多座位的餐厅。总共3个餐厅。将产生3.59百万美元的销售收入。根据RIMS II该地区的最终需求倍增系数是每百万美元产生23.82个就业,因而餐厅总的就业数量为85个。

加油站及零售:该中心加油站里的3000平方英尺零售店将包括零售和加油站收费功能。这部分的年销售为1.05百万美元,按照RIMS II的模式将产生9个就业机会。

总计Gateway服务中心产生的就业据保守估计为233个。足够满足20个投资者的产生就业的需求。

该项目“目标就业区域(TEA)资格的认定”清楚明确,不存在任何隐患。


5、 管理费是多少?律师费又是多少?如果I-526没有通过,是否退还管理费、律师费?如果I-829未通过,是否退还管理费、律师费?

管理费4万美元
律师费1.5万美元
如果I-526没有通过,管理费和律师费都退还。
如果I-829没有通过,管理费和律师费不退还。

6、 五年后的退出机制是什么?是否有公司资产、个人资产或别的具有说服力的担保形式?

1)该项目的最有利条件是土地及其上生意可以分割单独出售,这一条件非常优厚,便于通过出售方式收回投资。现在地产价格最低进入,随着大联盟体育场的建立该处地块价格一定上涨(目前是空地块),今后可以将Gateway服务中心土地和物业分割独立出售是与政府达成的非常漂亮的土地交易。

2)再融资方式。由于EB-5贷款第五年底归还本金,每年偿还投资者利息对于项目运营压力不大。酒店、餐厅、品牌快餐店和加油站及便利店会有很好的现金流作为退款储备。此外,由于周边大联盟梦想和水上运动中心等项目,目前还是空地的该地段土地价格一定会上涨。项目完工后,预估商业价值将为2000万美元,将达到投资者EB-5资金的2倍,将有利于再融资来置换及偿还EB-5贷款。

7、 是否有政府官员或知名人士为项目做宣传(以中国人熟知的为最佳)?

现任联邦众议院议员Edward R。Royce熟悉Roger Hobbs先生本人,深知其在橙县的社会影响。也非常支持Gateway这个项目,并写了亲笔支持信。

Ed. Royce 将有支持该项目的录像。




8、 最重要一点,即为该项目与其它项目比较而言,有何特点及明显优势???

1) 地方政府投资占整体项目资本比例最高的投资移民项目,投资额4300万美元,达整体项目资金的73%;

2) 项目得到现任联邦众议院议员爱德华。罗斯(Edward R。 Royce)先生的大力支持;并有其亲笔信和谈话录像。市行政官也写亲笔信表示将尽全力配合项目开发,在“公共/私营合作框架下”完美合作,为当地带来国际投资,并创造新的就业机会。

3) Gateway体育服务中心项目采用美国目前开发公共私营混合项目的最流行方式 --- “公共投资/私有投资”结合的项目开发方式。体育场部分由政府出资,后续服务项目由政府长期低价出租出地,吸引开发商私有资本进入。

4) EB-5资本1000万美元,仅占整体项目投资的17%。项目方出资600万美元,占整体项目资金10%;

5) 贷款类项目:没有银行债务,EB-5投资者为物业第一顺位。投资人每年的1%的稳定利息回报;

6) 项目已经通过预审批(Exemplar Filing),投资者I-526申请将批准顺利;

7) 整体项目进展顺利:开发许可已经被批准,体育场服务中心项目已经于8月份开始平整土地;大联盟体育场已经完工,将马上开业并给该地区带来可观游客。





9、 整体一期及二期项目有什么进展吗?

一期项目的大联盟梦想体育场已经完工,正在最后装修,将马上开始营业,并为该地区带来可观客流。(见下面部分6月及8月整体项目进展照片)


二期Gateway体育场服务中心已经开始平整土地。照片为Roger Hobbs先生和市政官员们。
 
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项目大部分就业都是依赖于未来的营收情况,具有非常大的不确定性,没人能保证投资人829到期时,项目可以产生理论上的最大营收,从而产生理论上的就业数字,所以该项目就业数字风险太大,不是好的EB-5绿卡项目。

那是你作为一个中介的看法。你想真正分析就业数据吗?项目方可以直接提供正式资料。

EB-5项目都是新项目,哪个不是依赖于未来就业预期呢?Gateway项目我们也有过考察。它是借地方政府出资兴建水上运动中心和BLD体育中心产生大量人流从而带来生意的基础上,才参与,顺势而为的地产项目。

项目方欢迎任何人考察项目。但妄言者很惹人讨厌。

任何希望考察的人,可以和移民超市联系。我们将予以协助安排接待。
 
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我不是中介。你这个项目计算就业的依据大部分是未来的收入,具有很大的不确定因素,因为商业总有成功或不成功的,未来收入可大可小,所以按最大值计算的233个就业到时就会缩水,如何保证最低200个所需要的就业呢?花费模型计算就业也不是都依赖营收的,好的项目应该主要依赖于投资,例如建设投资产生的就业等,这远比营收要靠谱。你这个项目问题出在建设期不足两年,大量建设行业的就业无法计算。这是硬伤,目前花费模型的项目多了去了,你在本版上看到的随便一个项目都是RIMS II或IMPLAN的。你就算把经济分析报告贴出来,我的分析也不会变的,事实如此。

那是你作为一个中介的看法。你想真正分析就业数据吗?项目方可以直接提供正式资料。

EB-5项目都是新项目,哪个不是依赖于未来就业预期呢?Gateway项目我们也有过考察。它是借地方政府出资兴建水上运动中心和BLD体育中心产生大量人流从而带来生意的基础上,才参与,顺势而为的地产项目。
 
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我不是中介。你这个项目计算就业的依据大部分是未来的收入,具有很大的不确定因素,因为商业总有成功或不成功的,未来收入可大可小,所以按最大值计算的233个就业到时就会缩水,如何保证最低200个所需要的就业呢?花费模型计算就业也不是都依赖营收的,好的项目应该主要依赖于投资,例如建设投资产生的就业等,这远比营收要靠谱。你这个项目问题出在建设期不足两年,大量建设行业的就业无法计算。这是硬伤,目前花费模型的项目多了去了,你在本版上看到的随便一个项目都是RIMS II或IMPLAN的。你就算把经济分析报告贴出来,我的分析也不会变的,事实如此。

我们会联系项目方让他们给出个专业回复。
 
回复: 洛杉矶Gateway体育公园配套服务中心EB-5投资项目介绍(预审批Exemplar Filing通过)

关于工作就业的算法,不要到听途说:可以联系美国EB-5 的主要经济学家: Dr. Michael Evans, Dr. Scott Barnhart, Mr. Jeff Carr; 及小子辈:Kevin Wright.
 
回复: 洛杉矶Gateway体育公园配套服务中心EB-5投资项目介绍(预审批Exemplar Filing通过)

我不是中介。你这个项目计算就业的依据大部分是未来的收入,具有很大的不确定因素,因为商业总有成功或不成功的,未来收入可大可小,所以按最大值计算的233个就业到时就会缩水,如何保证最低200个所需要的就业呢?花费模型计算就业也不是都依赖营收的,好的项目应该主要依赖于投资,例如建设投资产生的就业等,这远比营收要靠谱。你这个项目问题出在建设期不足两年,大量建设行业的就业无法计算。这是硬伤,目前花费模型的项目多了去了,你在本版上看到的随便一个项目都是RIMS II或IMPLAN的。你就算把经济分析报告贴出来,我的分析也不会变的,事实如此。

土同志有见解!此项目主要以收入来算就业!好的项目应该主要依赖于投资,例如建设投资产生的就业等,这远比营收要靠谱!赞!!!请项目超市李先生与项目方沟通,给出解释!
 
关于Gateway项目就业问题,下面是来自Michael Evans的直接原样回复

候专业回复!!!

Both of these projects are expected to take less than two years; even so, the indirect and induced jobs can be counted. On January 16, 2009, James W. McCament, Chief of USCIS, wrote a letter to Senator John Cornyn, which contained the following language:

Indirect and induced jobs created as a result of construction jobs whether counted or not may be included in the job count. Even when the construction jobs may not be counted towards the job creation requirement, they do have indirect and induced impacts that are eligible to be included in the final job count because they are "continuous, permanent employment."

The economic argument behind this logic may be summarized as follows.

Consider a tax cut that is temporary (perhaps a rebate). It clearly provides some initial stimulus, but then it is not repeated. Nonetheless, the overall state of the economy has improved; no one argues that real GDP drops back to its previous level once the rebate expires. Instead, the temporary stimulus has boosted overall demand; during the time of the rebate, money was spent, people were hired, and those benefits continued after the rebate period had passed.

In this light, we can also look at a stimulus program (perhaps public works) which would be even more appropriate considering we are analyzing temporary investment. Public funds are expended for various projects over (say) one year, and when the projects are completed, the stimulus is not repeated. However, the economy is clearly better off because that stimulus has in fact created jobs, caused new workers to spend their pay checks, etc., which has a multiplier (or ripple) effect throughout the economy that does not disappear even after the public works funds have been expired. In fact, in the case of public works projects such as highways, railroads, utilities, etc. the argument is also made that the productive capacity of the economy has been increased, so the economy benefits from a supply-side as well as a demand-side stimulus. To the extent that overall capacity has increased, the economy is able to produce more as it gradually returns to a position of full employment.

Michael K. Evans 2785 NW26th St. Boca Raton, FL 33434 Tel 561-470-9035
Summer address: 180 Old Main St., S. Yarmouth MA 02664 Tel 508-398-3847

区域中心还问到Michael Evans,如果采用其它就业计算方式计算,该项目就业数量是否会有所不同,答案是:一致。

这个项目的“样本申请”已经被移民局批准。就业计算方式已经完全得到移民局肯定!
 
回复: 关于Gateway项目就业问题,下面是来自Michael Evans的直接原样回复

Both of these projects are expected to take less than two years; even so, the indirect and induced jobs can be counted. On January 16, 2009, James W. McCament, Chief of USCIS, wrote a letter to Senator John Cornyn, which contained the following language:

Indirect and induced jobs created as a result of construction jobs whether counted or not may be included in the job count. Even when the construction jobs may not be counted towards the job creation requirement, they do have indirect and induced impacts that are eligible to be included in the final job count because they are "continuous, permanent employment."

The economic argument behind this logic may be summarized as follows.

Consider a tax cut that is temporary (perhaps a rebate). It clearly provides some initial stimulus, but then it is not repeated. Nonetheless, the overall state of the economy has improved; no one argues that real GDP drops back to its previous level once the rebate expires. Instead, the temporary stimulus has boosted overall demand; during the time of the rebate, money was spent, people were hired, and those benefits continued after the rebate period had passed.

In this light, we can also look at a stimulus program (perhaps public works) which would be even more appropriate considering we are analyzing temporary investment. Public funds are expended for various projects over (say) one year, and when the projects are completed, the stimulus is not repeated. However, the economy is clearly better off because that stimulus has in fact created jobs, caused new workers to spend their pay checks, etc., which has a multiplier (or ripple) effect throughout the economy that does not disappear even after the public works funds have been expired. In fact, in the case of public works projects such as highways, railroads, utilities, etc. the argument is also made that the productive capacity of the economy has been increased, so the economy benefits from a supply-side as well as a demand-side stimulus. To the extent that overall capacity has increased, the economy is able to produce more as it gradually returns to a position of full employment.

Michael K. Evans 2785 NW26th St. Boca Raton, FL 33434 Tel 561-470-9035
Summer address: 180 Old Main St., S. Yarmouth MA 02664 Tel 508-398-3847

区域中心还问到Michael Evans,如果采用其它就业计算方式计算,该项目就业数量是否会有所不同,答案是:一致。

这个项目的“样本申请”已经被移民局批准。就业计算方式已经完全得到移民局肯定!


As a developer, I want to choose a job model that can produce more jobs. That is why I study job models in detail. I can tell you the jobs produced with RIMS II expenditure model are much more than revenue based IMPLAN model in a construction project. Expenditure - based RIMS II job model is easier to document for I-829 purpose.

The risk with RIMS II is the project is often over-budgeted so EB-5 investors may not get their full investment back if the investors are equity holders.

By the way, after a Regional Center is approved by USCIS, the regional center can not change job models used for the projects any more unless the regional center go through amendament process.
 
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This is very helpful info!

关于工作就业的算法,不要到听途说:可以联系美国EB-5 的主要经济学家: Dr. Michael Evans, Dr. Scott Barnhart, Mr. Jeff Carr; 及小子辈:Kevin Wright.
 
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谁做的就业报告不是太重要的。但是就业的模型和推算的前提才是重要的。比如美国生活的项目的就业报告就不是出手这几位名家,移民局也承认他们以前的项目。

今年3月17日的移民局大会明确说明,区域中心的就业模式必须和其属下EB-5项目的就业模型一致。导致我的一个项目要从新规划,必须符合MMAC的就业模型。 这一点移民局以前是没有强调的,所以有些现在是829申请的项目,和区域中心的模型有不一致的情况。但以后我想移民局不会忽视这个问题了。

如果投资人喜欢RIMS II的花费型项目,就去看哪些区域中心是用RIMS II 申请且被移民局批准的。 他们的项目才可以用RIMS II.
 
最后编辑: 2011-10-04
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:wdb37:.
昨天晚上读了一下Michael Evans 这个项目就业报告,发现在估算 hotel job时,occupancy rate 假设为 75% (见附件). 不知道这是不是有点太乐观? 有没有有经验的人能评价一下? riverside那个地方我觉得满偏的有那么多人住吗, 是不是体育公园有活动时才有可能阿?
谁做的就业报告不是太重要的。但是就业的模型和推算的前提才是重要的。比如美国生活的项目的就业报告就不是出手这几位名家,移民局也承认他们以前的项目。....
如果投资人喜欢RIMS II的花费型项目,就去看哪些区域中心是用RIMS II 申请且被移民局批准的。 他们的项目才可以用RIMS II.
 

附件

  • Gateway-hotel.pdf
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最后编辑: 2011-10-04
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他们这个就业model可能在829阶段审查那50个雇工的雇佣资料,比如是否是美国公民或合法居民(加州的项目要特别注意这点),每周是否工作35个小时以上。对于酒店业来讲,100个房间,50个全职工作,不是太容易。

那75%的收入预算不是最重要的,重要的是这个50个雇工的证明。
 
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看起来是先做了这个75%的假设,这个假设好像是developer 提供的,根据报告前面的说明。然后Evans推算出年收入3.25 百万,再乘以final demand multiplier15.41 算出了50个人的预测。

您是说需要这
50人的工作证明? 我本以为这50是间接工作。

他们这个就业model可能在829阶段审查那50个雇工的雇佣资料,比如是否是美国公民或合法居民(加州的项目要特别注意这点),每周是否工作35个小时以上。对于酒店业来讲,100个房间,50个全职工作,不是太容易。

那75%的收入预算不是最重要的,重要的是这个50个雇工的证明。
 
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他们这个就业model可能在829阶段审查那50个雇工的雇佣资料,比如是否是美国公民或合法居民(加州的项目要特别注意这点),每周是否工作35个小时以上。对于酒店业来讲,100个房间,50个全职工作,不是太容易。

那75%的收入预算不是最重要的,重要的是这个50个雇工的证明。

这个数字还是靠谱的。这50个一定是直接加间接就业。不可能都是直接就业。否则还要区域中心就没有意义了。区域中心最好的一点就是比直接就业有倍增效果。

记得曾经有过CIIF区域中心的加州San Barnerdino假日酒店,129个房间,所预期就业远超该比例。CMB好像推过Victorville的假日酒店121个房间,这两个都是要40个投资人。还有一个ARC区域中心108个房间加上加油站和一个餐厅,要20个投资者。威斯汀的就业和房间数比例好像Michael Evans计算的是0.91人一个房间。

要是对比上面的两个要40个投资者的假日酒店项目,这个项目的单位平方英尺造价算得上实在了。
 
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如果审829时,发现过去2年这个旅馆没有住到75%,后果会怎样?

这个数字还是靠谱的。这50个一定是直接加间接就业。不可能都是直接就业。否则还要区域中心就没有意义了。区域中心最好的一点就是比直接就业有倍增效果。

记得曾经有过CIIF区域中心的加州San Barnerdino假日酒店,129个房间,所预期就业远超该比例。CMB好像推过Victorville的假日酒店121个房间,这两个都是要40个投资人。还有一个ARC区域中心108个房间加上加油站和一个餐厅,要20个投资者。威斯汀的就业和房间数比例好像Michael Evans计算的是0.91人一个房间。
 

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