马龙:2012年房价预测---大多伦多.

[coolcoolcool]

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大温呢？

 

[Horse Dragoon]

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大温呢？

俺没在大温买过房, 不是太精读那边的房市, 但肯定一点, 明年还会上涨, 幅度不好说.

 

[Horse Dragoon]

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马龙斑竹，怎么没有预测温哥华的2012房价呢？

网友汤姆叔叔已经发过帖预测了.

 

[test1998]

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I'll be gentle on 版主..

1. 2010年的涨幅( +9.1%) 和2011年的涨幅(+ 8.1%)

- 过去的收益不能用来预测未来 (刻舟求剑); 有如美国人用2004， 2005的涨幅来预测2006 ...

2. 移民幅度不变, 人口刚需,

- 第一波战后婴儿潮已达66岁，退休老化的人口将逐步将房产兑现养老金。
- 移民难度增加，对非英语国家移民申请者不利
- 移民政策严格化。如：省提名移民将更难违约搬迁他省，等等

3. 央行利率和贷款利率维持低位或再降低,

- 08年底至09年初， Prime rate 从4.75%跌到2.25% (-2.50%). 现在仅回升至 3%， 可以下降的空间不足。
- 浮动利率discount 从今年秋大幅缩水，从 P-0.9% 降到 P-0.1%, 等于升息0.8%。
- 央行总裁 Carney 再次警告国民负债过重，尤其房贷债务。多家银行陆续建议政府再次缩紧房贷， 拉高买房门槛 (TD 12月14日新闻； RBC 12月19日新闻).

4. 通胀率,

- 通胀率若超过央行3%标准，Prime rate 将被调高。

5. 加国经济是七大工业国中最好的,

- 加国家庭负债率已超越美国房市泡沫顶点， 傲视七大工业国
- TD bank: 2012加国经济展望低迷
- 安省2012经济前景被Moody's 降级为 “负面”
- 加拿大人民所得开始负成长

6. 土地转让税减25%

- 那是多少？ 省个 $1000? $2000?

7. 5大银行的稳健和赢利,

- 银行房贷利润率降低， 所以继续大幅降低浮动利率discount
- 银行在2012年的全球经济衰退下，将求降低风险，提高贷款门槛 (或降低贷款量)
- 5大银行今年开始裁员/downsize : RBC , BMO; 明年更不看好。

8. 房市无泡沫, 每年涨幅小于10%.

- Bank of America Merrill Lynch 认定加拿大房市毫无疑问在泡沫中 (12月19日)
- 当通膨在2-3%， 而房市涨幅在8%, 9% .....
- 加拿大房价vs租金比达到史上最高，领先世界
- 加拿大房价vs收入比达到史上最高
____________________________________________
预测加国2012年房价下跌的银行/组织:
1. Bank of America Merrill Lynch (12月19日):
Canadian home prices are likely to drop 5% in the first half of 2012 as the economy slows and could slide as much as 10%
2. BC 地产协会 (预测BC) (11月8日)
decline 2.5 per cent to $550,500 in 2012.
3. RBC
4. TD

 

[test1998]

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http://www.trulia.com/real_estate/Chicago-Illinois/
芝加哥 均价 36 ，中位 19 万 ，LA ， San fancisco ,纽约 （除 曼哈顿) 中位 都低于 Toronto.
我以为 草根大众的预测 是 屁股 决定的，可以当 笑话 听。
加拿大政府和央行 只要一加息 至正常， 4-6%, 就会雪崩海啸。所以， 我们这些 06／07 以后买房的，总是在危险中。
那些劝人 低利息时买房的 JJ 需要有些简单的 货币 银行 金融 知识

 

[Jasmine_zhang]

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http://www.trulia.com/real_estate/Chicago-Illinois/
芝加哥 均价 36 ，中位 19 万 ，LA ， San fancisco ,纽约 （除 曼哈顿) 中位 都低于 Toronto.
我以为 草根大众的预测 是 屁股 决定的，可以当 笑话 听。
加拿大政府和央行 只要一加息 至正常， 4-6%, 就会雪崩海啸。所以， 我们这些 06／07 以后买房的，总是在危险中。
那些劝人 低利息时买房的 JJ 需要有些简单的 货币 银行 金融 知识

我是新来的，我其实不太明白这里的贷款利率为什么这么低。

 

[Horse Dragoon]

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http://www.trulia.com/real_estate/Chicago-Illinois/
芝加哥 均价 36 ，中位 19 万 ，LA ， San fancisco ,纽约 （除 曼哈顿) 中位 都低于 Toronto.
我以为 草根大众的预测 是 屁股 决定的，可以当 笑话 听。
加拿大政府和央行 只要一加息 至正常， 4-6%, 就会雪崩海啸。所以， 我们这些 06／07 以后买房的，总是在危险中。
那些劝人 低利息时买房的 JJ 需要有些简单的 货币 银行 金融 知识

按您的逻辑性, 你的发言和想法也是你的屁股决定的, 你也没经过大脑,

可以当笑话听 TOO!

 

[jennychen]

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美国和加拿大情况不同，美国的房屋持有成本高，医疗和教育都是要投入大量钱，当然我讲的是对于有能力买房的中产阶级而言，对一般的民众而言可支配在房屋上的钱比我们想的少。

http://www.trulia.com/real_estate/Chicago-Illinois/
芝加哥 均价 36 ，中位 19 万 ，LA ， San fancisco ,纽约 （除 曼哈顿) 中位 都低于 Toronto.
我以为 草根大众的预测 是 屁股 决定的，可以当 笑话 听。
加拿大政府和央行 只要一加息 至正常， 4-6%, 就会雪崩海啸。所以， 我们这些 06／07 以后买房的，总是在危险中。
那些劝人 低利息时买房的 JJ 需要有些简单的 货币 银行 金融 知识

 

[Greater Fool]

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美国和加拿大情况不同，美国的房屋持有成本高，医疗和教育都是要投入大量钱，当然我讲的是对于有能力买房的中产阶级而言，对一般的民众而言可支配在房屋上的钱比我们想的少。

别忘了
美国人买房贷款的利息可以退税
同时美国人可以 lock in 20年固定利息

 

[silverkw]

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别忘了
美国人买房贷款的利息可以退税
同时美国人可以 lock in 20年固定利息

据我所知有些地方可以 lock in 30 年。

 

[test1998]

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金融大颚 通常高利息时 (如USA now)低价买房, 低利息时（　如Canada now)高价卖房　和不动产。这边　地产ＪＪ　居然劝人　低利息是通过买房积累财富，不知是否违犯　license .

 

[Horse Dragoon]

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金融大颚 通常高利息时 (如USA now)低价买房, 低利息时（　如Canada now)高价卖房　和不动产。这边　地产ＪＪ　居然劝人　低利息是通过买房积累财富，不知是否违犯　license .

哪个大鳄高价时卖房了, 举个例子,

 

[gordondeng]

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2012年市场平稳，小涨。2013全面上扬

 

[@@@]

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金融大颚 通常高利息时 (如USA now)低价买房, 低利息时（　如Canada now)高价卖房　和不动产。这边　地产ＪＪ　居然劝人　低利息是通过买房积累财富，不知是否违犯　license .

人家有钱，不在乎利息， 不实用于老百姓

 

[gordondeng]

回复: 马龙:2012年房价预测---大多伦多.

楼上几位空军，最大的武器就是加息，皆言之凿凿，号称加息将击垮加国楼市。该好好回家补补金融知识了。是否加息不是一个简单的问题，加息需要多种因素配合，才能成立。加不加息，其实和房价高低无关，加息预示着经济从平稳增长走向过热，通胀水平上升，加息是用来控制经济增速的工具，使经济维持较平稳的增长。请问，现在加国存在加息的理由么？加国现在是否已经经济过热？是否通胀高企？好像都没有吧。房价上涨，预示着今后的经济走向乐观，房价上涨先于经济增长，房价涨跌是对未来经济的预期。当房价上涨一段时间，经济才会体现出过热，才可能需要加息。那么请问现在的房价是否大涨了呢？事实是没有，现在是平稳，那么现在是否需要加息呢，回答是不需要。
加国政府的财政政策向来保守，银行也相当稳健，加国的经济没有被过度杠杆化，这是加国和美国最大的区别。也是8大工业国受危机影响最小的国家。加国的经济发展模式才是最合理的，没有大肆的基建，没有掠夺式开发，讲究人和自然的和谐相处，虽然像个大农村，总比在北京跑到密云农家乐强吧。
08年的危机，加国房价已经得到修正，之后的09-11年的增长是理所应当的。目前欧债危机，给了加国房价再次修正的机会，12年房价平稳过渡，13年将恢复上升。

 

[我的梦想我的路]

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楼上几位空军，最大的武器就是加息，皆言之凿凿，号称加息将击垮加国楼市。该好好回家补补金融知识了。是否加息不是一个简单的问题，加息需要多种因素配合，才能成立。加不加息，其实和房价高低无关，加息预示着经济从平稳增长走向过热，通胀水平上升，加息是用来控制经济增速的工具，使经济维持较平稳的增长。请问，现在加国存在加息的理由么？加国现在是否已经经济过热？是否通胀高企？好像都没有吧。房价上涨，预示着今后的经济走向乐观，房价上涨先于经济增长，房价涨跌是对未来经济的预期。当房价上涨一段时间，经济才会体现出过热，才可能需要加息。那么请问现在的房价是否大涨了呢？事实是没有，现在是平稳，那么现在是否需要加息呢，回答是不需要。
加国政府的财政政策向来保守，银行也相当稳健，加国的经济没有被过度杠杆化，这是加国和美国最大的区别。也是8大工业国受危机影响最小的国家。加国的经济发展模式才是最合理的，没有大肆的基建，没有掠夺式开发，讲究人和自然的和谐相处，虽然像个大农村，总比在北京跑到密云农家乐强吧。
08年的危机，加国房价已经得到修正，之后的09-11年的增长是理所应当的。目前欧债危机，给了加国房价再次修正的机会，12年房价平稳过渡，13年将恢复上升。

说的真好

 

[gordondeng]

回复: 马龙:2012年房价预测---大多伦多.

澳洲的利息高达7%，房价也未见崩溃，澳洲人口比加国少，房市承接能力也小于加国，经济总量小于加国。请空军解释一下

 

[rabbit]

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加国的家庭负债额发达国家最高，已经达到了美国房贷危机的水平。房市的承接能力加国远远低于澳洲，过度消费，有实力的买家大量减少。

澳洲的利息高达7%，房价也未见崩溃，澳洲人口比加国少，房市承接能力也小于加国，经济总量小于加国。请空军解释一下

 

[gordondeng]

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澳洲总计2000万人，加拿大的一半，经济以资源出口，旅游业，农业为主，连制造业也没什么，利息高达7%，请问你凭那个数据说明房市承接力远低于加国呢。
我并不认为加国有什么过度消费，相反我认为加国本地的消费不足，看看那些去美国买便宜货的车龙，你能说加拿大人没钱么？加国的银行体系和美国完全不同，央行的政策也完全不同，加国的福利政策远比美国要好，至少看病，养老，读书，都比美国优越。那么既然这样，大家多花点钱买房子住，就不行么。美国成天打仗，加拿大呢，最多派点人摇旗呐喊一下。美国进口石油，加拿大出口石油，美国的贸易赤字是天文数字，加拿大则要好很多，美国欠了一屁股债，加拿大呢也要好很多。加国的经济也不像美国那样过分杠杆化，还是稳健的。怎么说呢，加拿大是个老实巴交的农民，美国就是个皮包公司，能一样么。

 

[test1998]

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澳央行的 利率是 4.25%, http://www.rba.gov.au/ ,
morgate rate 6.2-6.5%
澳 2011，Q4 房价 降　4.8%
http://www.reuters.com/article/2012/02/01/australia-economy-idUSL4E8CVATX20120201

April,2011, 墨尔本　降　６%

http://en.wikipedia.org/wiki/Australian_property_bubble。


因FED 低息，加为了出口，被迫　跟ＵＳ。
我以为　加央行一年内不会加息
所以，加房事一年内　崩盘的可能性小，　但加房事已　无投资价值：
　　1. 土地，木材　，劳力　这些建房成本因素，加拿大足够，并且　过多，所以　常push US,中国 进口加国 木材。高失业率。
2. 加拿大 没有科技，制造业实力，后劲不足，经济上为 ＵＳ之附庸。
　　３. 加拿大 保健系统和民主制度，弊病丛生，某种程度上，可认为是　聋子的耳朵。
４. ＧＴＡ 地区 气候 太差，富人不会常驻。

5 . 美加长期以来，住房开销站收入比例平均很小， 但GTA 地区已很大，这样压抑了其他方面的开销，如旅游，娱乐，保险等，从而影响经济，再影响购房能力。