马龙:2012年房价预测---大多伦多.

[test1998]

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哪个大鳄高价时卖房了, 举个例子,

BNS is selling their office building

 

[gordondeng]

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澳央行的 利率是 4.25%, http://www.rba.gov.au/ ,
morgate rate 6.2-6.5%
澳 2011，Q4 房价 降　4.8%
http://www.reuters.com/article/2012/02/01/australia-economy-idUSL4E8CVATX20120201

April,2011, 墨尔本　降　６%

http://en.wikipedia.org/wiki/Australian_property_bubble。


因FED 低息，加为了出口，被迫　跟ＵＳ。
我以为　加央行一年内不会加息
所以，加房事一年内　崩盘的可能性小，　但加房事已　无投资价值：
　　1. 土地，木材　，劳力　这些建房成本因素，加拿大足够，并且　过多，所以　常push US,中国 进口加国 木材。高失业率。
2. 加拿大 没有科技，制造业实力，后劲不足，经济上为 ＵＳ之附庸。
　　３. 加拿大 保健系统和民主制度，弊病丛生，某种程度上，可认为是　聋子的耳朵。
４. ＧＴＡ 地区 气候 太差，富人不会常驻。

5 . 美加长期以来，住房开销站收入比例平均很小， 但GTA 地区已很大，这样压抑了其他方面的开销，如旅游，娱乐，保险等，从而影响经济，再影响购房能力。

1，如此高的利率，房价小幅下跌，并没有崩盘。加拿大现在利率只有澳洲的三分之一，房价不可能会下降。澳元的升幅接近一倍，远比加币幅度大，也限制了一部分外来的购买力，澳洲也限制外来的购房者，加拿大并无这样的政策。
2，加拿大不能说没有科技，加拿大的科技产业多数体现在工业范畴，民用范畴不多，感觉不到。
3，虽然保健制度有这样那样的问题，但还是保障了大多数人的需求。你不可以说是一无是处的，这样并不客观。
4，关于气候问题，温哥华的气候是不是不适合人居住呢，看看游艇码头上的豪华游艇，就知道有多少富豪了。

 

[orient_cindy]

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澳央行的 利率是 4.25%, http://www.rba.gov.au/ ,
morgate rate 6.2-6.5%
澳 2011，Q4 房价 降　4.8%
http://www.reuters.com/article/2012/02/01/australia-economy-idUSL4E8CVATX20120201

April,2011, 墨尔本　降　６%

http://en.wikipedia.org/wiki/Australian_property_bubble。


因FED 低息，加为了出口，被迫　跟ＵＳ。
我以为　加央行一年内不会加息
所以，加房事一年内　崩盘的可能性小，　但加房事已　无投资价值：
　　1. 土地，木材　，劳力　这些建房成本因素，加拿大足够，并且　过多，所以　常push US,中国 进口加国 木材。高失业率。
--》新房现在每平方英尺的造价已经200多了，房屋价格怎么降啊？：（。看看新开盘的房子，还不如老房子性价比高呢。
2. 加拿大 没有科技，制造业实力，后劲不足，经济上为 ＵＳ之附庸。
--》加拿大人口也就比上海多50%，这么少的人有这么好的飞机制造公司，这么强的资源基础，这么完善的教育体系，后劲谁不足不好说啊。经济上不敢说是US附庸，只是实力如此，没有办法啊，要是这么说，澳大利亚已经完全是中国的经济附庸了，可是人家还是骑着中国头上拉屎啊。
　　３. 加拿大 保健系统和民主制度，弊病丛生，某种程度上，可认为是　聋子的耳朵。
至少适合没钱人和老年人。养弱不养富。在中国富人不管穷人利益，所以社会矛盾才是如此激烈。
４. ＧＴＡ 地区 气候 太差，富人不会常驻。
--》这点不敢苟同，加拿大的富人其实都在多伦多，温哥华主要是海外的有钱人，但是加拿大几大家族企业的负责人都住在多伦多。多伦多的气候和北京差不多。不能说气候差，至少平时屋里都保持25度，出门开车的话冬天都只穿薄薄的裤子，也没有感觉到冷。只有偶尔有两天会觉得冻脸。这个说富人不喜欢，有点自以为是了。如果富人因为喜欢夏威夷就不呆在多伦多做生意就不会是富人了。
5 . 美加长期以来，住房开销站收入比例平均很小， 但GTA 地区已很大，这样压抑了其他方面的开销，如旅游，娱乐，保险等，从而影响经济，再影响购房能力。
--》GTA的房子种类比较多，这个收入占比看你买什么房子，年收入4万，买house吃力，但是买个condo和玩一样 的了。至于对经济的影响。谁让多伦多一年十万移民，十万本地的这样近来人呢，这样下去，房屋不暴涨也难。根本解决办法就是加拿大停止移民，这样很快多伦多 房价就稳定了。

 

[gordondeng]

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[Horse Dragoon]

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今年一月猛涨8.6% , 去年一月才涨4.4%,

看来俺预测的全年涨7.5% 可能保守了...???

 

[gordondeng]

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其实你也让大傻的数据吓唬到了，哈哈。

 

[Horse Dragoon]

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其实你也让大傻的数据吓唬到了，哈哈。

大傻很可爱,,,

他弄的数据报道大部分是温哥华的,

他的数据的特点是当月或一两月内甚至是几天内的,就如同炒股的即时数据, 跟炒短线的一样, 根本不代表房市的特点, 谁神经病今天买个房下礼拜就卖掉呢, 又不是股票,.


所以他自个给自个取名叫大傻是很有自知自明地...

 

[gordondeng]

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大傻很可爱,,,

他弄的数据报道大部分是温哥华的,

他的数据的特点是当月或一两月内甚至是几天内的,就如同炒股的即时数据, 跟炒短线的一样, 根本不代表房市的特点, 谁神经病今天买个房下礼拜就卖掉呢, 又不是股票,.


所以他自个给自个取名叫大傻是很有自知自明地...

你唱多伦多，我唱温哥华，二人转，哈哈。

 

[蓝色妖妃]

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对~.

 

[Redrose]

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今年一月猛涨8.6% , 去年一月才涨4.4%,

看来俺预测的全年涨7.5% 可能保守了...???

 

[好吃懒做]

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顶

 

[一枝红杏出窗来]

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还要涨, 更要抢了,

 

[rabbit]

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成交率下降，不是个好信号。表明市场是个买方市场。

 

[Horse Dragoon]

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成交率下降，不是个好信号。表明市场是个买方市场。

哪来的成交率这个术语? 兔子呀, 你醒醒吧.

成交量就是成交量, 自创个成交率, 汗!

定义: 10只公兔子强奸一只母兔子, 只有一只公兔成功, 成功的性交率是 1/10=10%, 叫成交率!

 

[gordondeng]

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如果成交率是100%的话，整体房价至少上涨2倍。我在国内上市地产公司做市场研究的时候，只要成交50%以上，立刻封盘调价，至少加15%。兔子想看到这个结果么。我们都不想看到，温和的才是健康的。小幅跑赢通胀的涨幅，大家都会受惠的。其实加拿大房产价格是长时间被低估，现在只是价值回归罢了。

 

[gordondeng]

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顶起

 

[3com]

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二月份数据出来了，
涨幅已经超过预测了。

那么下一步该是什么样子？

 

[gordondeng]

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抢

 

[rabbit]

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很正确。

别忘了
美国人买房贷款的利息可以退税
同时美国人可以 lock in 20年固定利息

 

[rabbit]

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计算方法变了。