今天来谈谈一个常被讨论的问题，" Rent or Buy? "
我们会举几个不同情况的例子来讨论这个问题。
今天这一帖，我们来讨论 GF 自身的住处。
地点: 较新 高层公寓，20+楼层 sub-penthouse, 700+ sq ft, 1Br+den，朝北山景，离 sky train 500米。
租金: $1350 (将在今秋与房东杀价，目标 <$1300)
估价: $390,000
假设 Down payment 25% = $97,500
则 Mortgage = $292,500
若偿还期 25年，固定利率3.49%， 则每月 Mortgage payment = 1459
若偿还期 20年，固定利率3.49%， 则每月 Mortgage payment = 1691
若偿还期 15年，固定利率3.49%， 则每月 Mortgage payment = 2086
假设偿还期20年，每月 Mortgage $1691
每月 Condo fee = $195
每月 Property tax + Insurance = $150
每月 平均维修费用 = $15 (几个月来，GF 的房东请人维修的花费预计$100)
总共每月 = $2051
假设GF打算延迟两年买房，则总租金为:
$1325 x 24月 = $31,800
若GF现在买这个单位， 则两年后总养房费 (不包括首付)为:
$2051 x 24月 = $49,224
而这 $49,224 里头，利息占了 $19,580, 而得到的 Equity 为$21,006
等于$49,224 的养房费中，有$28,218 为付给银行/政府/Strata/维修 的花费
(所以，剩下的房贷为 $292,500-$21,006 = $271,494
若房价两年后不变， 则房屋净值为 $390,000-$271,494= $118,506
首付+养房费 = $146,724, 比房屋净值高$28,218)
但是，GF 若两年不买房，而把原本作首付的 $97,500 谨慎,多样化投资。
假设投资回报率为4%/年， 则$97,500 可赚取 $3,900 x2年 = $7,800
所以GF若租房两年，则将损失 $31,800 - $7,800 = $24,000
- 同时，GF投资的那$97,500 (再加利润) 随时可以兑现，拿回手上。
若GF买房两年，则将损失$28,218 (若房价不变)
- 这还不算入任何Strata 修理的另外加收费用，及若condo 大修的special assessment (很容易每屋主就上千，甚至上万)
- 同时，大温Strata 新规勒令Condo 单位必须定时发表"折旧报告" (mandatory depreciation report)， 将使Strata 必须明显上涨 Condo Fee， 以提升紧急需要基金 (contingency fund) 等开销。
- 这也不算上两年后若要卖房的费用 (5%)
但是，GF预测此公寓单位在两年后将下跌15-20%
假设房价下跌 15%
市价: $331,500
剩余房贷: $271,494
净值: $60,006
首付+养房费: $146,724
损失: $86,718
若GF买房两年，而房价下跌 15%，则GF将至少损失$86,716
比起租房两年，若GF现在买房 会多亏损$62,716
若GF两年后见状况不妙，房价已下跌 15%，想要卖房
则将加上卖房费用 (经纪费/律师费/税务等), 假设约 5% x $331,500 = $16,575
若GF买房两年，而房价下跌 15%，想要卖房，则GF将至少损失$103,291
比起租房两年，GF会多亏损$79,291
$79,291
> 一台 Mercedes E350
> 一台 Mercedes C63AMG
= 一台 BMW M3
> 大温平均家庭一年收入(税前)
我们会举几个不同情况的例子来讨论这个问题。
今天这一帖，我们来讨论 GF 自身的住处。
地点: 较新 高层公寓，20+楼层 sub-penthouse, 700+ sq ft, 1Br+den，朝北山景，离 sky train 500米。
租金: $1350 (将在今秋与房东杀价，目标 <$1300)
估价: $390,000
假设 Down payment 25% = $97,500
则 Mortgage = $292,500
若偿还期 25年，固定利率3.49%， 则每月 Mortgage payment = 1459
若偿还期 20年，固定利率3.49%， 则每月 Mortgage payment = 1691
若偿还期 15年，固定利率3.49%， 则每月 Mortgage payment = 2086
假设偿还期20年，每月 Mortgage $1691
每月 Condo fee = $195
每月 Property tax + Insurance = $150
每月 平均维修费用 = $15 (几个月来，GF 的房东请人维修的花费预计$100)
总共每月 = $2051
假设GF打算延迟两年买房，则总租金为:
$1325 x 24月 = $31,800
若GF现在买这个单位， 则两年后总养房费 (不包括首付)为:
$2051 x 24月 = $49,224
而这 $49,224 里头，利息占了 $19,580, 而得到的 Equity 为$21,006
等于$49,224 的养房费中，有$28,218 为付给银行/政府/Strata/维修 的花费
(所以，剩下的房贷为 $292,500-$21,006 = $271,494
若房价两年后不变， 则房屋净值为 $390,000-$271,494= $118,506
首付+养房费 = $146,724, 比房屋净值高$28,218)
但是，GF 若两年不买房，而把原本作首付的 $97,500 谨慎,多样化投资。
假设投资回报率为4%/年， 则$97,500 可赚取 $3,900 x2年 = $7,800
所以GF若租房两年，则将损失 $31,800 - $7,800 = $24,000
- 同时，GF投资的那$97,500 (再加利润) 随时可以兑现，拿回手上。
若GF买房两年，则将损失$28,218 (若房价不变)
- 这还不算入任何Strata 修理的另外加收费用，及若condo 大修的special assessment (很容易每屋主就上千，甚至上万)
- 同时，大温Strata 新规勒令Condo 单位必须定时发表"折旧报告" (mandatory depreciation report)， 将使Strata 必须明显上涨 Condo Fee， 以提升紧急需要基金 (contingency fund) 等开销。
- 这也不算上两年后若要卖房的费用 (5%)
但是，GF预测此公寓单位在两年后将下跌15-20%
假设房价下跌 15%
市价: $331,500
剩余房贷: $271,494
净值: $60,006
首付+养房费: $146,724
损失: $86,718
若GF买房两年，而房价下跌 15%，则GF将至少损失$86,716
比起租房两年，若GF现在买房 会多亏损$62,716
若GF两年后见状况不妙，房价已下跌 15%，想要卖房
则将加上卖房费用 (经纪费/律师费/税务等), 假设约 5% x $331,500 = $16,575
若GF买房两年，而房价下跌 15%，想要卖房，则GF将至少损失$103,291
比起租房两年，GF会多亏损$79,291
$79,291
> 一台 Mercedes E350
> 一台 Mercedes C63AMG
= 一台 BMW M3
> 大温平均家庭一年收入(税前)
最后编辑: 2012-04-26
还是独身的人选车自由啊。
