预测中国的未来

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呵呵

计划生育好，政府来养老
计划生育好，政府帮养老
养老不能靠政府

(中文版)中国养老地产未来——国际老年公寓典范(景观与建筑设计系列)

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美国开发商酝酿进入中国老年公寓市场
2011-03-10 03:38:00　 来源: 东方早报(上海)　

中国不断增长的老龄人口，让外资开发商嗅到了商机。

华尔街日报9日报道称，包括美国老年公寓公司Emeritus在内的多家老年公寓项目开发商，正在酝酿进入中国市场。

而国内某参与过老年住宅项目开发的开发商昨日则称，目前中国的老年住宅商机尚不明朗。

中国工商联房地产商会会长聂梅生昨日告诉早报记者，外资目前对中国的老年住宅市场还不了解，“现在外资主要还是调查中国市场。在市场成熟前，外资不会通过投资的方式进来。”

国内开发商投石问路

可查资料显示，眼下包括万科、保利、绿地在内，国内多家大型房企均有计划深耕老年住宅。此外，华润、首创曾在不同场合提及关注养老地产领域的发展。

不过，至少目前，老年住宅建设还缺乏清晰的盈利前景。

“我们没亏本，但基本也没有赚钱。”曾负责过某老年住宅项目开发的知情人士向早报记者感叹。

据该人士介绍，当初其所在集团打算开发老年住宅，是出于丰富产品链条的考虑，“其实我们并不是一开始就打算做老年住宅，只是为了完善生态系统，除普通商品住宅和别墅外，另外建造一批老年住宅。”

尽管初衷并非单纯为了开发老年住宅，但该集团依然打算设置完整的配套设施，“本来这些地块就位于郊区，环境比较好，而且我们对于老年人的配套设施比较齐全，同时也联系了街道等多与老年人开展活动。”但就是这些配套设施，也为项目建设带来了不少困难。该负责人称，前述老年住宅配建的医院至今尚未落成。而该老年住宅项目于2006年开建，早已销售完毕。

前述老年住宅的盈利情况并不乐观。

据前述负责人介绍，这一位于江苏境内、靠近上海的楼盘，当初售价在3000至4000元/平方米，与周边楼盘售价接近。这也令前述项目负责人懊恼不已，“我们没有亏本，但基本也没有赚钱，当初应该是出租而非出售。”

据了解，当时政府对该老年住宅项目给予了一些政策优惠，包括将固定电话纳入上海范围，配套出行交通设施等。

不过，这批老年住宅项目的销售一空，并未推动该集团的其他老年住宅计划。

“目前还看不清中国老年住宅市场的商机。”前述项目负责人认为，目前中国社会的老龄化还没有达到日本的程度，而政府对于老年住宅市场的环境政策也不够明晰。

上述人士称，建造老年住宅，不仅是如何开发的问题，更是一个社会问题。

如何解决资金来源也是开发企业关注的问题之一。

险资在这方面可能是不错的选择，且其也确有兴趣。中国人寿集团总裁、全国政协委员杨超9日在全国政协十一届四次会议第三次全体会议上作大会发言时建议，引导长期性资金投资养老社区建设，一方面创新养老产业发展的融资手段，另一方面开辟社会长期资金的有效投资渠道；给予适当的财政支持和税收优惠，研究支持投资养老社区建设等养老产业的相关优惠政策

外资想复制美国经验

国内开发商“看不清”的同时，部分外资已瞄准了中国老年住宅这块“蛋糕”。

据华尔街日报9日报道，中国60岁以上人口数量不断增加，按照这个增速，2050年有望超过美国总人口，而这个变化吸引了美国老年公寓开发商，试图进入中国寻找机会。

据戴德梁行统计，未来五年中国老年人口数量每年将增加约800万人，老年人占中国人口的比例将从2009年的12.5%增至15%。

报道称，不少美国老年公寓的开发商和私募股权基金开始在中国设立办事处，与中国开发商和官员举行洽谈，包括美国老年公寓公司Emeritus、美国老年社区、开发商Life Care Services、对冲基金巨头城堡投资集团（Fortress Investment Group）等。

不过，这些美国开发商尚未在自己的项目中找到突破点。

《华尔街日报》援引分析人士和投资者的话称，这些美国开发商遇到的问题包括，不确定的监管框架、未经考验的商业模式以及延续了数百年的中国传统——即老人与子女住在一起。

但乐观的美国老年公寓开发商认为，中国老年公寓行业的新生状态让他们想到了几十年前的美国。前摩根士丹利驻中国银行家阿尔伯蒂（Chris Alberti）称，中国有大量满足尽孝道义务的资金，但没有产品。

报道还称，这些将注意力投向中国的美国公司，其资本可能来自中国，也有可能来自美国私募股权公司。今年2月初，《金融时报》曾报道称，城堡投资计划为一只中国基金募集约10亿美元。城堡投资在北美拥有最大规模的老年人独立居住设施，并计划将该老年住宅模式带至中国，城堡投资创始人埃登斯（Wes Edens）1月底已会晤了中国政府官员和企业高管。

Emeritus则表示，该公司正在加入由其董事长创立的一家西雅图私募股权公司，以寻求在中国的发展机会。

芝加哥房地产私募股权公司M3 Capital Partners总经理瓦莱斯（Christopher Vallace）也表示，M3正在评估中国市场，并寻找潜在的中国老年公寓建设合作伙伴。

值得一提的是，外资开发中国老年住宅市场早有先例。

20世纪90年代，独立生活设施巨头Holiday Retirement在上海郊外建了一个退休社区，但从未开业，之后被改造成了经济型酒店。Holiday前董事长巴迪称，当时进入的时间早了点。Holiday现在归城堡投资所有。

另外，美国艾奥瓦州Life Care Services公司也说正在与中国的全球租赁峰会（Oursjia Rental Service Co.）协商，全球租赁峰会将在广州南沙和北京建设老年人生活住宅。Life Care首席执行长肯尼（Ed Kenny）说，看到中国市场我们会说，这就是美国20世纪60年代的状况。

外资进入难题

聂梅生则给外资开发商泼了盆冷水。

此前的1月份，中国工商联房地产商会曾组织了数次中国房地产开发商前往美国取经学习。聂梅生称，当时她带领了20多人的代表团到美国亚利桑那州和马里兰州考察老年社区，并出席了凤凰城美国老年住宅协会（American Seniors Housing Association）年度会议为他们举办的午餐会。今年4月，中国工商联房地产商会还将安排一次对美国老年公寓的考察。

聂梅生认为，现在中美双方的开发商主要是进行一些软件交流，如人员培训、管理运营经验。“我们主要从机制来考虑，培养一个市场，一种商业模式。”

聂梅生介绍道，老年住宅市场的定位有两种，一种是低端依赖政府补贴给开发商的保障性老年住宅，还有就是属于市场行为的中高端老年住宅。

尽管美国已有数十年的老年社区经验，但对于中国来说，中美两国国情的差异导致老年公寓不同的发展方向。

民政部最近公布的数据显示，中国城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市更是“令人吃惊”地达到了70%。


未来五年，国内第一批独生子女的父母将集中进入60岁，出现“两小养四老”的现象，“而这一点就是中美之间很大的不同，中国的独生子女政策导致出现了两个孩子养四个老人，而美国通常是有好几个孩子。” 聂梅生说。

老龄化并非新话题。按60岁以上老人比例超过7%的国际标准，中国自1999年就已进入老龄化社会。当下，中国60岁以上老龄人口达1.67亿，成为世界上唯一老龄人口过亿的国家，并且还以每年3%的速度增加。

民政部部长、全国老龄办主任李立国不久前介绍，预计到2015年，国内60岁以上老年人口将达到2.16亿，约占总人口的16.7%。

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[枫叶红棉]

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你这是“养儿防老”的传统思维。 中国未来会选择适合国情的养老社会化产业。

楼主根本不明白什么叫社会养老，也不懂什么叫税收，在没有积蓄的情况下，任何养老都来自于社会生产者，加拿大为什么需要移民，你以为移民是加拿大政府为了做慈善弄出来的吗。

移民政策的本身就是为了吸引年轻人到加拿大，通过他们缴纳的税收为政府做贡献，当中很大一部分就是为了政府可以负担得起全体养老。

我所要求的每个人必须贡献四份，已经是建立在没有任何偏私的情况下，全体国民由全体劳动者共同负担。

如果是建立在单纯养儿防老的基础上，那全体60后70%都要计划死亡，因为目前一旦他们丧失劳动力，他们的独生子女根本没能力为他们养老。

 

[金角大王]

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这个好漂亮，看来是党和政府出钱，免费入住了，感谢党和政府

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楼主根本不明白什么叫社会养老，也不懂什么叫税收，在没有积蓄的情况下，任何养老都来自于社会生产者，加拿大为什么需要移民，你以为移民是加拿大政府为了做慈善弄出来的吗。

移民政策的本身就是为了吸引年轻人到加拿大，通过他们缴纳的税收为政府做贡献，当中很大一部分就是为了政府可以负担得起全体养老。

我所要求的每个人必须贡献四份，已经是建立在没有任何偏私的情况下，全体国民由全体劳动者共同负担。

如果是建立在单纯养儿防老的基础上，那全体60后70%都要计划死亡，因为目前一旦他们丧失劳动力，他们的独生子女根本没能力为他们养老。

加拿大的模式并非唯一的选项。 加拿大可以选择高税收高福利的道路， 中国可以选择产业化道路。

 

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这个好漂亮，看来是党和政府出钱，免费入住了，感谢党和政府

羊毛出在羊身上。 有16亿想发财想过好日子的中国人， 养老产业化的未来不是梦。

 

[枫叶红棉]

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加拿大的模式并非唯一的选项。 加拿大可以选择高税收高福利的道路， 中国可以选择产业化道路。

无论是美国政府还是天朝政府还是加拿大政府，楼主你必须明白。

政府不是万能的，任何政府都不会创造出一分钱物质价值。

政府的唯一能力就是协调其管辖的所有生产力，使到他们可以在更优化的配置的管理下创造出更多物质价值。

政府破产的案例在近代多得是，国民党和前苏联就是很好的例子，现在的希腊，欧洲三猪就是很好的例子。


如果你认为改革开放能创造物质价值，那只能说你本身对经济一窍不通，改革开放的真正作用是在新的模式下重新配置原有的资源，同时对现在的资源进行有远见性的规划。真正创造财富的还是老百姓。



就目前国内的情况，地方政府没有一分钱积蓄，只有一身负债，环境污染已经到了不得不投钱修复的阶段，老百姓更加不用说了，所有积蓄都让房地产搜刮走了，无不欠下一身债（注意房子本身建筑价值是每平方米1000~2000，其余部分被地价和开发商等拿走了），那里来的积蓄给国民养老，钱（不是印刷机），从何而来。

 

[tg5806]

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你这是“养儿防老”的传统思维。 中国未来会选择适合国情的养老社会化产业。

最初的产业化是在教育上实施的，接着是医疗、城建，现在到了养老。哈哈，还会有很多产业化，于是公权产业化也就是顺理成章、十分自然的。

 

[清明上河图]

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无论是美国政府还是天朝政府还是加拿大政府，楼主你必须明白。

政府不是万能的，任何政府都不会创造出一分钱物质价值。

政府的唯一能力就是协调其管辖的所有生产力，使到他们可以在更优化的配置的管理下创造出更多物质价值。

政府破产的案例在近代多得是，国民党和前苏联就是很好的例子，现在的希腊，欧洲三猪就是很好的例子。


如果你认为改革开放能创造物质价值，那只能说你本身对经济一窍不通，改革开放的真正作用是在新的模式下重新配置原有的资源，同时对现在的资源进行有远见性的规划。真正创造财富的还是老百姓。



就目前国内的情况，地方政府没有一分钱积蓄，只有一身负债，环境污染已经到了不得不投钱修复的阶段，老百姓更加不用说了，所有积蓄都让房地产搜刮走了，无不欠下一身债（注意房子本身建筑价值是每平方米1000~2000，其余部分被地价和开发商等拿走了），那里来的积蓄给国民养老，钱（不是印刷机），从何而来。

你已经预设了结论--中国必将走投无路，那你的结论就是大家都移民呗，你自然不属于那些正在想方设法解决国内难题的创业者。我不是移民中介， 不想靠中国崩溃论来忽悠国内人都办移民。咱们的对话到此为止。

 

[科学养猪]

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楼主根本不明白什么叫社会养老，也不懂什么叫税收，在没有积蓄的情况下，任何养老都来自于社会生产者，加拿大为什么需要移民，你以为移民是加拿大政府为了做慈善弄出来的吗。

移民政策的本身就是为了吸引年轻人到加拿大，通过他们缴纳的税收为政府做贡献，当中很大一部分就是为了政府可以负担得起全体养老。

我所要求的每个人必须贡献四份，已经是建立在没有任何偏私的情况下，全体国民由全体劳动者共同负担。

如果是建立在单纯养儿防老的基础上，那全体60后70%都要计划死亡，因为目前一旦他们丧失劳动力，他们的独生子女根本没能力为他们养老。

你已经预设了结论--中国必将走投无路，那你的结论就是大家都移民呗，你自然不属于那些正在想方设法解决国内难题的创业者。我不是移民中介， 不想靠中国崩溃论来忽悠国内人都办移民。咱们的对话到此为止。

枫叶红棉的结论：红字表达的非常清楚。你就省省吧。

“点到为止”好， 难道真得要别人说你一窍不通，不懂装懂你才满意啊？

 

[东枫楼]

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不是情感的问题，是现今世界社会中很多制度和社会行政体系的功能化设计都是有中国痕迹的，当初都是由中国人创立发明的，所谓的四大发明还不是中国对世界的最大贡献，而是很多社会制度的建设中国很长时间都是有很系统的社会实践，可以说是非常领先的，我倒觉得这部分中国历史中的对世界的贡献很少被人提起。

因为没有啥人研究西方以前怎么个悲惨状况，他们的历史文化传承，所以被忽略了（据说当年科举制度都被西方当作宝贝）。那位搞人文的研究下写个书出版吧

 

[kittylee]

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郑和确实是个有信仰有追求的人，但他也是明朝最大的败家子和散财童子，他是导致明朝灭亡的原因之一。

 

[NEWLIFECA]

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因为没有啥人研究西方以前怎么个悲惨状况，他们的历史文化传承，所以被忽略了（据说当年科举制度都被西方当作宝贝）。那位搞人文的研究下写个书出版吧

枫叶红棉的结论：红字表达的非常清楚。你就省省吧。

“点到为止”好， 难道真得要别人说你一窍不通，不懂装懂你才满意啊？

从目前家园的情况来看，愚昧绝对可以产业化，有取之不尽的资源。

 

[火山]

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枫叶红棉的结论：红字表达的非常清楚。你就省省吧。

“点到为止”好， 难道真得要别人说你一窍不通，不懂装懂你才满意啊？

猪倌看来对楼主很不满意啊！
楼主的帖子让你很不开心吧！

 

[东枫楼]

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我看到你前面有个帖子写到“视野”的问题，确实在明末清初存在视野不宽广的问题，或者说在民国初以前的两千年里我们都存在视野的问题，原因可能就是中原民族所能接触到的周边民族和文化长期都是落后于我们的，我们自诩为天朝上国，并且一直对自己的地位丝毫没有怀疑过，我们只会按照自己的步伐节奏来看待世界，从群体意识上没有危机感，骨子里没有怀疑过自己的地位会动摇，包括鸦片战争之后都没有用眼角看过外面的世界，是甲午以后观念产生了变化，意识到西方科技不仅仅是制造钟表的雕虫小技，而是一种整体社会系统的进步，甲午之后，日本传播西学到了中国，这下子视野打开了，震惊的同时自卑感也产生了，直到今天很多人仍在怀疑我们的文明在人类历史中的地位，对我们走了那么多弯路而伤心，甚至极端到妄自菲薄，怀疑所有传统的文化传承是否还有意义。

好在这个土地上的大部分人现在没工夫满腹牢骚在论坛上搞什么主义之争，按照人的本性去发展自己个体，去寻求发展、去学习，想过好日子就是最基础的群体需求，而且并不排斥外来的新事物，本来古时的中原文化就是由各种地域文化拼凑而成的，吸收以后形成有发展的文化营养就一直是这么做的，所以我根本不担心未来的路会有什么问题，因为已经上路了...

貌似习主席就是这一个意思，已经在路上了，怎么合适怎么走，不贴民主专制标签。

 

[东枫楼]

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中国在未来50年内必须经历极其痛苦的人口问题，这是就目前科技发展水平而言无法避免的东西。

在未来20年进入超级老年化以后，当孩子为其自身及家族繁衍不得不放弃瞻仰父母的时候，整个儒家思想的中流砥柱“孝道”就很有可能彻底崩溃。

因此目前真正可以冀望的，就是希望在这三十年中，在超级老年化到来以前，中国的综合生产力必须最少达到每个生产者可以创造最少四个人以上的生活所需物质，否则在此之前目前的公务员架构（目前的公务员在职与离职都由纳税人负担，间接成为纳税人负担的第三个孩子）必定提早崩溃。

以上已经是建立在没有战争，没有经济危机，没有独立等任何不利因素前提下得出的最好结论。

二十年，倒数其实已经开始。

有没有可能现在我们生产能力很超前，生产了太多的非必需品，所以以后造4个人的必需物质，也不是那么大难度？关键是粮食和药品吧。

 

[枫叶红棉]

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各位大哥，我就算移民了，我还是中国人，我的孩子也还是中国人，我的孙子最少有一半是中国人，谁会希望看到中国不行，中国不行了我们这些在国外的只会更被别人看不起，想想八十年代的移民和现在的吧，那个时候，那个销售会重视中国，那个白人会有兴趣学中文。


我说的养老问题，是非常现实的问题，任何人，任何国家都无法逃脱的问题，里面没有任何的歧视偏见，人类历史上，从来就没有计划生育这个政策，实际当中，有计划生育，就很有机会带来计划死亡。

大家不重视这个问题，只顾自己小家庭利益，问心那句你有真正关心过整个民族的未来吗？任何国家，企业，家庭的发展都离不开人才，美帝之所以有今天的优势，最最关键的还是因为他能创造八个华裔诺贝尔奖。

忽视存在的人口问题，一切只从自己小家庭利益出发，真不配爱国二字。

 

[金角大王]

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这你就不知道了，对论坛上一些人来讲，最重要的是自己房子涨了，就一定是好制度。所以最重要的是，维持现在天朝制度，稳定压倒一切，自己和家里人，弄个加拿大，美国，欧洲身份，万一天朝发生什么，也就是一张机票的事情。至于底层p民，谁管他们死活？再不成，只要画个大饼就成，几年后，谁还记得？

各位大哥，我就算移民了，我还是中国人，我的孩子也还是中国人，我的孙子最少有一半是中国人，谁会希望看到中国不行，中国不行了我们这些在国外的只会更被别人看不起，想想八十年代的移民和现在的吧，那个时候，那个销售会重视中国，那个白人会有兴趣学中文。


我说的养老问题，是非常现实的问题，任何人，任何国家都无法逃脱的问题，里面没有任何的歧视偏见，人类历史上，从来就没有计划生育这个政策，实际当中，有计划生育，就很有机会带来计划死亡。

大家不重视这个问题，只顾自己小家庭利益，问心那句你有真正关心过整个民族的未来吗？任何国家，企业，家庭的发展都离不开人才，美帝之所以有今天的优势，最最关键的还是因为他能创造八个华裔诺贝尔奖。

忽视存在的人口问题，一切只从自己小家庭利益出发，真不配爱国二字。

 

[枫叶红棉]

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这你就不知道了，对论坛上一些人来讲，最重要的是自己房子涨了，就一定是好制度。所以最重要的是，维持现在天朝制度，稳定压倒一切，自己和家里人，弄个加拿大，美国，欧洲身份，万一天朝发生什么，也就是一张机票的事情。至于底层p民，谁管他们死活？再不成，只要画个大饼就成，几年后，谁还记得？

唉，这才是莫大的悲哀，真正爱国的没几个，混得也不怎么样（最有代表的就是老朱了）。大部分所谓爱国的，真正爱的只有他自己小家庭。

经过英雄母亲年代，目前论坛上真正体会老龄化有多么恐怖的估计没多少。

同一个年轻护工，可以照顾好10~20个60岁左右的老人，可以照顾好5~10个70岁左右的老人，可以照顾好最多不超过5个80岁老人，可以照顾好1~2个90岁以上的老人。

以上数字是建立在所有老人都是身体健康的前提下。

如果是有病的话，我一个朋友，母亲60多，有肾衰竭，需要每天洗肾两次，朋友比较有钱，可以自己买的起洗肾机，所有配置都是最好的，但即使这样的情况下，还需要雇佣一个非常专业的护工（工资是一般打工的三倍），来全天侍候她母亲，一到过年护工放假的时候，就是她最忙的时候了。

最近护工回家了，不干了，她要同时请两个人才能照顾好她母亲（而且她母亲还不满意，觉得没有以前的好）。

同时需要提醒的是，用工荒已经出现多年，而且一年比一年严重，以前那种几十元干一天的民工，已经一去不复返。今天的头条新闻就是即将开放生育政策，这些都是非常现实的问题，无法逃避的。

养老最大的投入其实不是几栋大楼，几张床，而是配套的人力成本，当中包括护工，管理人员，医护人员，还有就是所有设备的维护成本，药物，营养食品，这些都是需要长期巨额投入的。

以为盖几栋漂亮的大楼就是好的养老院，大楼好了以后就没有大投入了，就实现产业化了，问题就长期解决了，实在是太傻太天真。

 

[东枫楼]

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各位大哥，我就算移民了，我还是中国人，我的孩子也还是中国人，我的孙子最少有一半是中国人，谁会希望看到中国不行，中国不行了我们这些在国外的只会更被别人看不起，想想八十年代的移民和现在的吧，那个时候，那个销售会重视中国，那个白人会有兴趣学中文。


我说的养老问题，是非常现实的问题，任何人，任何国家都无法逃脱的问题，里面没有任何的歧视偏见，人类历史上，从来就没有计划生育这个政策，实际当中，有计划生育，就很有机会带来计划死亡。

大家不重视这个问题，只顾自己小家庭利益，问心那句你有真正关心过整个民族的未来吗？任何国家，企业，家庭的发展都离不开人才，美帝之所以有今天的优势，最最关键的还是因为他能创造八个华裔诺贝尔奖。

忽视存在的人口问题，一切只从自己小家庭利益出发，真不配爱国二字。

人口太多了，移了民的而且最后不回中国养老的同学算是对中国做贡献了。