詹长龙《卡城房地产指南》

[詹长龙]

回答您的问题：

1. 感觉最近房源很少，为什么？
答：6月底学校放假后，接着就是牛仔节和暑假，加拿大人进入度假休闲模式，房源自然就少了。

2. 能不能查到我想要买的房子是否曾经发生过凶杀案？
答：房子里发生凶杀案的几率非常低；屋里以前有人去世可能性略高一些，但总体也很低，理由是现代人多数会在医院过世。
要想知道，第一问挂牌经纪，他有责任披露；但是注意要委婉，否则得罪人，破坏谈判气氛。第二，凶杀案之类的资料，可以去警察局查询，通过搜索人名和地址，能查出相关信息（凶手、偷盗、家庭纠纷报警等等），如果有的话。

3.能否查到地下室、屋顶是否发生过淹泡、漏水，并且报过保险？
答：地下室如果最新淹泡过，多少有味道。淹泡的原因有几种：一是下大雨造成；二是下水倒灌(sewage backup)；第三可能就是家里的水管爆了。屋顶如果漏水，一般在天花板上会留下痕迹，或者屋顶内部的木板变黑。
关于报过保险，目前大的保险公司采取抽查的办法，可能只有10%的情况会查以往的资料库。目前的保险经纪本人，已经无法查询这个资料库，需要保险公司内部的员工才能查询。一个房子，同样的保险项目比如地下室泡水，如果3年中报过2次或者5年中报过3次，对不起，保险公司就不承保了，他们觉得蹊跷，不玩了，呵呵！

4. 对于有restriction 的房子，您是怎样的建议：买还是放弃？
答：不明白您指哪些restrictions。个人看法还是要具体分析。

一个高水平的经纪，应该能回答您相关的问题。可以问问您的经纪，听听他的意见。

谢谢！

 

[calors sun]

感谢！

 

[詹长龙]

抢房记

有没有搞错？卡尔加里现在房市低迷，还有人抢房？

有的，性价比高的房子，就会吸引买家来抢。以最近inner city的两个R-C2的房子为例，买家看中的是土地的增值，将来形势好的时候可以推倒翻盖成两套半独立屋或者一套独立屋：
1. C4073795 2312 25 AV NW （7月19日上市），收到4个offers;
2. C4075894 410 15 ST NW （8月5日上市），收到3个offers;

第一套房子的土地宽17.3米，比正常R-C2宽出2.1米；第二套的房子宽11.1米，比普通半块地（7.6米宽）宽出一半，虽然翻盖不了两套，但将来盖一套大房子没有问题。除了土地的优势，这两套房子的地下室还可以分门出租，现金流很不错。

老詹跟客户分析了周边房子的成交，分别提出竞价的策略，结果都把它们拿下，两个客户非常开心，呵呵。目前敢于出手的，都是手头有米，又认为房市处于底部位置的投资者，他们的策略类似于在股市的底部位置建仓。

我有一位西人客户Mark，也盯着inner city的房子，感到很困惑，他问：
“Hi James- I just noticed that two interesting listings: MLS numbers c4075894 and c4076146 - I did not even see these listings before they were sold - is that normal? Hope all is well.”

其实最近West Hillhurst到卡大附近，还有其它抢offer的。

 

[5id]

抢房记

有没有搞错？卡尔加里现在房市低迷，还有人抢房？

有的，性价比高的房子，就会吸引买家来抢。以最近inner city的两个R-C2的房子为例，买家看中的是土地的增值，将来形势好的时候可以推倒翻盖成两套半独立屋或者一套独立屋：
1. C4073795 2312 25 AV NW （7月19日上市），收到4个offers;
2. C4075894 410 15 ST NW （8月5日上市），收到3个offers;

第一套房子的土地宽17.3米，比正常R-C2宽出2.1米；第二套的房子宽11.1米，比普通半块地（7.6米宽）宽出一半，虽然翻盖不了两套，但将来盖一套大房子没有问题。除了土地的优势，这两套房子的地下室还可以分门出租，现金流很不错。

老詹跟客户分析了周边房子的成交，分别提出竞价的策略，结果都把它们拿下，两个客户非常开心，呵呵。目前敢于出手的，都是手头有米，又认为房市处于底部位置的投资者，他们的策略类似于在股市的底部位置建仓。

我有一位西人客户Mark，也盯着inner city的房子，感到很困惑，他问：
“Hi James- I just noticed that two interesting listings: MLS numbers c4075894 and c4076146 - I did not even see these listings before they were sold - is that normal? Hope all is well.”

其实最近West Hillhurst到卡大附近，还有其它抢offer的。

楼主你好，我有点不明白，如果你的客户Mark did not even see these listings before they were sold, 那他是怎么知道有那两个listings 的？

另外，我怎么觉得目前虽然成交量萎缩，但房价其实并没有降太多呀？

 

[詹长龙]

楼主你好，我有点不明白，如果你的客户Mark did not even see these listings before they were sold, 那他是怎么知道有那两个listings 的？

另外，我怎么觉得目前虽然成交量萎缩，但房价其实并没有降太多呀？

您这个问题问的好，我送给他的链接是包括active, under contract, pending和sold的房子。他所说的did not even see these listings before they were sold，是因为房源开始是active的，你可以看到active。可是如果你等到房子sold了之后才有时间看电子邮件，系统会把链接的状态自动更新为sold。

房价其实没有降多少，基准价跟去年同期比也就是下降4%，独立屋降的幅度还少一些。现在市场上的房子一共也只有5,790套，比去年的5,281套略多而已。虽然经济不景气，不过利率超低，加上目前这里的房价已经比温哥华和多伦多低太多。温哥华人来此地购房，趋势也比较明显。

 

[5id]

您这个问题问的好，我送给他的链接是包括active, under contract, pending和sold的房子。他所说的did not even see these listings before they were sold，是因为房源开始是active的，你可以看到active。可是如果你等到房子sold了之后才有时间看电子邮件，系统会把链接的状态自动更新为sold。

房价其实没有降多少，基准价跟去年同期比也就是下降4%，独立屋降的幅度还少一些。现在市场上的房子一共也只有5,790套，比去年的5,281套略多而已。虽然经济不景气，不过利率超低，加上目前这里的房价已经比温哥华和多伦多低太多。温哥华人来此地购房，趋势也比较明显。

谢谢，明白了

 

[詹长龙]

温哥华行

这几个月被房地产折磨的筋疲力尽，终于陪家人到温哥华和温哥华岛度假一周。期间特意抽出2个小时，跟温哥华的房地产合作伙伴Kevin交流业务：虽然他要请吃饭，我怕耽搁时间，结果茶水也没喝，就这么一直干聊呵呵。据Kevin介绍，针对外国人（其实就是中国人）15%的交易税出台后，目前大陆的买家几乎都是在观望；本地买家也对市场前景信心不足，所以预期下面一段时间市场会比较清淡。

老詹也去看了老朋友，他2年前温西买的房子，大约240万。房子比较新，装修也不错，跟咱们这里100多万的房子一个装修档次吧。面积大约1900多尺，地下室完成约还有1000尺，地下室除了活动间外还有一个可以分门出入的小出租单位；lot的宽大概11米。价格，呵呵，目前约400万！如果把这个房子摆在卡城离DT比较接近的位置，比如Kensington一带，我觉得他的价值应该在100万以内。朋友想利用目前市场的调整期，换一个700万、面积有3000多尺的温西房子。可见温哥华买家的实力，也不是一个政策可以抑制的。

相比之下，卡城的房子，可负担性实在是太牛了，这里只要有工作，哪怕累脖工，供个独立屋都不是很难。虽然卡城目前比较困难，但相信总有好起来的时候。

 

[tiancaiubc]

温哥华行

这几个月被房地产折磨的筋疲力尽，终于陪家人到温哥华和温哥华岛度假一周。期间特意抽出2个小时，跟温哥华的房地产合作伙伴Kevin交流业务：虽然他要请吃饭，我怕耽搁时间，结果茶水也没喝，就这么一直干聊呵呵。据Kevin介绍，针对外国人（其实就是中国人）15%的交易税出台后，目前大陆的买家几乎都是在观望；本地买家也对市场前景信心不足，所以预期下面一段时间市场会比较清淡。

老詹也去看了老朋友，他2年前温西买的房子，大约240万。房子比较新，装修也不错，跟咱们这里100多万的房子一个装修档次吧。面积大约1900多尺，地下室完成约还有1000尺，地下室除了活动间外还有一个可以分门出入的小出租单位；lot的宽大概11米。价格，呵呵，目前约400万！如果把这个房子摆在卡城离DT比较接近的位置，比如Kensington一带，我觉得他的价值应该在100万以内。朋友想利用目前市场的调整期，换一个700万、面积有3000多尺的温西房子。可见温哥华买家的实力，也不是一个政策可以抑制的。

相比之下，卡城的房子，可负担性实在是太牛了，这里只要有工作，哪怕累脖工，供个独立屋都不是很难。虽然卡城目前比较困难，但相信总有好起来的时候。

实在没办法。有钱人都去温哥华。

 

[詹长龙]

老詹房地产随笔: Leasehold和一半产权出售

下面是这个星期客户问老詹的两个问题：

1. Leasehold是什么？Leasehold的房子能不能买？
Leasehold指的是在一定的时间里（比如几十年，一般99年比较常见）拥有物业的产权，到期后，产权回到原来的主人手里（比如政府、原住民政府等等）；中国的所谓70年产权，其实就是leasehold。此外大家可能知道温哥华的UBC大学附近有些房子，产权只有99年，也是这种情况。与leasehold相对于的是freehold，是永久产权。卡城这里的产权，一般都是freehold，所以如果偶尔碰到leasehold的房子，老詹还是建议不要算了，即使便宜也没有意思。
怎样才能知道房子的产权是freehold呢？房子资料那里有Title to Land一栏，如果写着freehold或者fee simple，它就是永久产权。

2. 一半产权出售
一套房子挂出来的价格比普通房子便宜一半，以为是捡到宝，细细一看，说价格是for one-half interest of the property。这种情况一般就是房子有两个产权人，每人50%的产权，其中一个因为某种原因还不起贷款，所以被银行或者法院收走，放到市场上卖。

这种房子，哪怕便宜一些价格买下了，也不好处理：你任何出租一半？还是把它出租给另外一半的产权人或者跟他/她同住？想想还是算了吧，少折腾，呵呵！

 

[詹长龙]

海外人士购房贷款即将收紧！

据银行内部的消息，非居民的贷款要求即将收紧：原来只要35%的首付款，就可以贷65%，不需要提供任何证明。最新的要求是：需要提供收入和资产证明。具体怎么提供法，很快就会清楚了。

新移民是否也需要提供证明，现在还不清楚。详细情况，可以跟银行的贷款经纪联系，或者跟我联系; 403-366-4998。

一句话，非居民如果想购房，赶快去跟银行做预批准，下面几天还是老政策。

 

[hubao2010]

学习了。以前还以为 for one-half interest of the property 和欠银行的贷款有关系呢。

老詹房地产随笔: Leasehold和一半产权出售

下面是这个星期客户问老詹的两个问题：

1. Leasehold是什么？Leasehold的房子能不能买？
Leasehold指的是在一定的时间里（比如几十年，一般99年比较常见）拥有物业的产权，到期后，产权回到原来的主人手里（比如政府、原住民政府等等）；中国的所谓70年产权，其实就是leasehold。此外大家可能知道温哥华的UBC大学附近有些房子，产权只有99年，也是这种情况。与leasehold相对于的是freehold，是永久产权。卡城这里的产权，一般都是freehold，所以如果偶尔碰到leasehold的房子，老詹还是建议不要算了，即使便宜也没有意思。
怎样才能知道房子的产权是freehold呢？房子资料那里有Title to Land一栏，如果写着freehold或者fee simple，它就是永久产权。

2. 一半产权出售
一套房子挂出来的价格比普通房子便宜一半，以为是捡到宝，细细一看，说价格是for one-half interest of the property。这种情况一般就是房子有两个产权人，每人50%的产权，其中一个因为某种原因还不起贷款，所以被银行或者法院收走，放到市场上卖。

这种房子，哪怕便宜一些价格买下了，也不好处理：你任何出租一半？还是把它出租给另外一半的产权人或者跟他/她同住？想想还是算了吧，少折腾，呵呵！

 

[Cougaridge]

如何把RC－１变成RC－２？有什么条件？

 

[唱晚有奕]

下周想去卡城，能帮忙带着介绍介绍吗？

 

[daisy13_fri]

怎么收藏帖子呢？回复可以以后找回来么。

希望以后有钱买房子。想请问楼主贷款年限的问题，比如46岁女性贷款，最多可以贷多久？
谢谢！

 

[詹长龙]

不好意思，最近比较忙，下面回复网友问题：

如何把RC－１变成RC－２？有什么条件？

答：首先RC-1和RC-2是卡尔加里市政府zoning的规划，用来控制土地的用途和住宅密度的。RC-1要变成RC-2需要改变zoning，住户可以向市政府提出要求，具体的批准，主要看周边现有房子的情况，比如Brentwood，目前的民宅都是RC-1，虽然挨着卡尔加里大学，离市中心也不算远，但是这种情况要政府批准非常的难！Briar Hill则不同，这个区有一部分房子是RC-1，有部分是RC-2，这种情况下RC-1改RC-2就容易很多，市政府会参考周边房子的情况。具体的情况，您可以打电话向政府咨询。

如果一个小区同时有RC-1和RC-2，老詹还是建议您算RC-2的房子，这样省心！

下周想去卡城，能帮忙带着介绍介绍吗？

答：很高兴今天跟您和Victor见面，希望以后搬来Hamptons做邻居。

怎么收藏帖子呢？回复可以以后找回来么。
希望以后有钱买房子。想请问楼主贷款年限的问题，比如46岁女性贷款，最多可以贷多久？
谢谢！

答：目前贷款主要分两类: 第一类是新移民或者非居民，目前要求是首付35%，剩下可以贷款。贷款的要求目前严格一些了，有些银行需要客户提供国内的资产/收入证明，有些则不用，比如CIBC。第二类是针对加拿大境内有收入的人士，一般贷款的额度是税前收入的5-6倍。

46岁申请贷款，没有关系，在加拿大这大概算青年，呵呵，离退休还有近20年！如果需要贷款经纪的信息，可以打我电话：403-366-4998或者微信：zhanCHANlong. 谢谢！

祝各位网友感恩节快乐！！！

 

[詹长龙]

房市风险和贷款压力测试

据The Globe and Mail报道，联邦机构加拿大按揭及房屋公司CMHC (Canada Mortgage and Housing Corp.) 将在本月26日的报告中，对加拿大的房地产市场发出红色警告。理由是温哥华和多伦多的高房价推高了全国房地产市场的风险。这其实也不是什么新鲜事，温哥华多伦多的房价，这些年已经被炒上天了。8月2日，温哥华对外国人购房开始征收15%附加税；虽然多伦多没有立即跟进，但如果房价上升的势头不改变，多伦多采取类似的政策几乎是肯定的。从这两个月看，温哥华的房市已经冷却的非常明显，成交萎缩（尤其是中国土豪青睐的豪宅），虽然一时价格还没有松动。温哥华市政府则考虑对空房征收空置税，同样如果房价不回落，实行的可能性很高。

月初财政部长Bill Morneau宣布，从10月17日也就是今天开始，所有买保险的贷款（insured mortgages）都必须经过所谓的“压力测试”，以确保借款人的能力能够承受未来可能更高的贷款利率。也就是说，不管贷款合同的实际利率有多低，只要借款人的首付小于20%或者其它情况要买贷款保险，银行就必须用加拿大央行公布的五年固定贷款利率（目前为4.64%）来测试借款人是否能承受得住。这个影响有多大呢，比如说，对首付10%的买家来说，跟目前实际贷款利率2.44% (5年固定), 该政策大约导致贷款额度下降14%-20%（跟收入有关，读者可以自己算算，呵呵）。这项政策，正是联邦政府层面出手打压房市的强有力措施；不久前，联邦政府也堵上了外国人购房增值不交税的漏洞。

一句话，由于温哥华多伦多房市过热，三级政府打压房市可是铁了心，所以目前的政策其实就是是“温”“多”高烧，全国吃药！对卡尔加里来说，压力测试无疑会影响到首付不足20%的购房者的供款能力，虽然对中国人来说影响不大，但老中毕竟是少数族裔。卡城房市已经备受低油价的冲击，这个政策雪上加霜。另一方面，由于温哥华的额外税收，加上温哥华多伦多的高房价，部分外国买家转而投资卡尔加里的趋势今年比较明显，这会部分抵消前面政策带来的影响。不过，卡城的房市就是油市，房市的复苏靠油价上升，所以复苏的路依然漫长。

 

[詹长龙]

10月小统计

10月份总销售1,644套，比去年同期上升了将近16%。销售的改善，涵盖各种户型，其中独立屋销售增加了18%，低价位的独立屋销售比较强劲。价格方面，10月份所有户型（包括独立屋，公寓和Town house）的基准价（Benchmark Price）是$438,900，跟上个月的$440,200基本持平，但比去年同期下降4.04%。

10月份总库存量达到5,420套，比去年同期的5,621套下降了3.58%。其中独立屋的库存量是月销售量的2.49倍，在华人喜欢的西北区这个数据则只有1.94倍。这是比较低的数据，表明市场上可供选择的独立屋数量偏少，所以性价比高的房子走的非常快，而且时不时能碰到抢offer的。

10月份的销售变旺，大概有以下原因：按揭即将收紧，买家出手；低价位的房源多了；以及买家趁目前价格低迷出手购买。但是，经济的基本面依然不好，油价仍然偏低，而且卡城的失业率增加的10.2%，这是非常糟糕的数据，而且短时间内不会有明显改变。

 

[tiancaiubc]

10月小统计

10月份总销售1,644套，比去年同期上升了将近16%。销售的改善，涵盖各种户型，其中独立屋销售增加了18%，低价位的独立屋销售比较强劲。价格方面，10月份所有户型（包括独立屋，公寓和Town house）的基准价（Benchmark Price）是$438,900，跟上个月的$440,200基本持平，但比去年同期下降4.04%。

10月份总库存量达到5,420套，比去年同期的5,621套下降了3.58%。其中独立屋的库存量是月销售量的2.49倍，在华人喜欢的西北区这个数据则只有1.94倍。这是比较低的数据，表明市场上可供选择的独立屋数量偏少，所以性价比高的房子走的非常快，而且时不时能碰到抢offer的。

10月份的销售变旺，大概有以下原因：按揭即将收紧，买家出手；低价位的房源多了；以及买家趁目前价格低迷出手购买。但是，经济的基本面依然不好，油价仍然偏低，而且卡城的失业率增加的10.2%，这是非常糟糕的数据，而且短时间内不会有明显改变。

那现在到底是该买还是不改买呢？买，就怕失业率往20%跑，然后经济危机一来房价再跌30%。。。

 

[詹长龙]

那现在到底是该买还是不改买呢？买，就怕失业率往20%跑，然后经济危机一来房价再跌30%。。。

关于买房时机，既要考虑经济基本面和油价的走势，也要看看每个人具体的情况。

经济的基本面目前还是不好，失业率在10%的位置，非常高（当然现在EI最长可以领到70周，有些人愿意享受清闲日子也不愿意去找工）。目前的预测是明年阿省经济恢复增长。油价最近还在$50/桶以下，预期明年可能在$50-60/桶。OPEC说要减产，但光听雷声不见下雨。

这种情况下，最好还是采取稳健的投资策略，不管是换大房还是买投资房。老詹今年有个客户，一共买了4套，但是他们是米之人，收入也不是全靠这里；也有一个客户，双方都丢了工作，财政压力直线上升。如果买房子后，日子还悠哉悠哉，可以考虑出手，因为房价已经在低位。如果买了房子后担心失业，或者需要靠房租来养房，我的建议是先等等，毕竟房价上升会滞后于经济的增长。

如果购买自住房，还有一个因素要考虑进去，就是目前可供选择的独立屋数量有限。老詹自己的客户，就有几位想买西北区的Hamptons, Edgemont, Hawkwood 独立屋，可是苦于没有合适的房源。所以买房也要把找房子的时间考虑进去。

 

[tiancaiubc]

感谢shedding lights！