上硬菜：“两条腿走路”理财策略

[Feat]

你这种理财方式只适用于房价上涨的市场。

 

[nickelnaire]

你这种理财方式只适用于房价上涨的市场。

只要把时间放得足够长，投资房产相对而言是很安全的。特别强调了自住房，持有时间一般都不会短的。

 

[byronxing]

杠杆在投资中的作用大家都懂。杠杆越大，风险也越大。谁知道哪一天房市Crash ---- 不是没有过，太多了。

投资的首要目的是保证本金的不流失，或不流失太多。跌下去50%，需要涨100%才能回到原来的起点。

Aggressive 的高杠杆投资，在上涨的市场中，会大赚；在下跌的市场中，会大赔。上海著名的杨百万，靠股票认购券发家，在万元户还很少的时候，他已经百万元户了。玩高杠杆的期货，最后陪光。美国一华裔哥们，贷款买了19处房产，房产出租，差一点儿就成了亿万富翁，赶上了美国房市Crash，最后破产。网上很多投资房地产的专家们一再强调，如果投资房地产，不是越大越贵越好，现金流很重要。如果买房自住兼投资，量入为出很重要。

个人没有感觉到A先生投资能够负担的起的房子有什么问题。买与不买RRSP不仅仅取决于目前的收入，还取决于今后和退休后的收入状况，以及是否自己想提前退休。

 

[waren]

总之就是，买分红保险。

 

[newlifestartnow]

去年，有一个朋友找我买了一份保险。我在了解他的财务状况之后，建议他加大投入额度，但他拒绝了。他不是没钱，账户上好几十万的现金。他的意见是油价即将见底，他的钱要用来抄底油股。我一再地提醒他要小心，但他被小小的胜利冲昏了头脑，以为油价真的见底了。

这样的事，去年还发生在另一个朋友身上，他也是持抄底油价的心态，在油价40元左右就杀入HOU，结果油价跌到26元的时候，他的损失超过50%，好几十万的钱啊，兄弟们！

我的上面那位朋友上周又打电话跟我聊了聊天，开始后悔当初不听我的话，问我怎么增加保险额度。我告诉他，不能增加的，只能再买一份了。他还告诉我，他的几十万全套在股票里头了，以至于在房市火爆的时候想多买一幢房子都没有办法，资金实在周转不开。这就是我在讲座上经常讲的马的脚被憋住的情况，跳不动。资金被套了，再好的机会都不行。所以朋友们要十分地注意资金的流动性。

说得有点乱。主要是想提醒朋友们，股市不要随便进去，它不是一个好的理财或赚钱的渠道，不但不赚钱，还有很大的机会亏钱，而且劳心劳力，太不划算了。

（不过，吹一下牛，我的朋友都没抄到油底，我今年抄到了。大家可以去看一下我一月23日写的博客，《我与波罗的海指数的故事》，在写这篇文章的时候，我就在做着抄底的准备。说实在，我一月底二月初进场，到现在为止，收益还是不错的。）

你做为理财顾问还有timing market的心理,真是不知该说什么好。

 

[zhuww1214]

现在房价已经涨到超过大部分家庭的购买能力了，就算是freehold的townhouse现在也在70万 80万以上了。
上个月我们家附近一个带管理费的townhouse也卖出了62万，还直接靠着warden，很吵的地方。

 

[Victory country]

时间过得真快，似乎转眼间我在加拿大从事理财工作也整六年时间了，这个工作是我在加拿大所从事的工作时间最长的职业，我估计这个职业应该是我余生的职业不太可能再改变了。

为什么突然间提起这个问题呢？

说实在的，现在也没有什么业务的压力了，在家园网这么多年时间，在理财行业这么多年时间，也想把自己理财及工作当中的一些东西说一说，希望对大家有所帮助。

最近考虑买点保险，楼主有啥建议，我46岁，是妈妈。可以私信我

 

[天涯]

more 是同意，更同意，
anymore 是不同意，不再同意，

在魁省的同学E文这么好，佩服，军刀大师，受教了。

俺的E文一直不好，现在就更是不学习了，反正总觉得日常能够交流，看来俺要多加提高。

 

[天涯]

我也不认可牺牲个人生活来买大房子，分租房子我从来没有干过，不安全也影响生活。过得太累不行。但是房子这种东西，买入的时候还得有几年的前瞻性，不断换房的的代价很高。

本帖在讨论投资理财的话题，哪怕是自住房，也是个同时兼有居住价值投资价值的商品。

我这里所举的几个例子，都是有换房的行为，可能会给人一种误解，这些人在炒房。其实不是，这些例子都是在经济能力许可的情况下换房，让自己生活品质更高的行为，而非炒房的行为。在生活品质更高的同时，也同时获得更好的投资回报，因为价值的基数变大了，在房价上涨比率同样的情况下，收益的绝对值更高，当然，所利用的杠杆也更大，这样更进一步提升收益率。而这种杠杆不是恶性的，都是在能够负担的情况下的。即使在房价下跌的时候，按揭也不可能出现断供，所以风险是可控的。

这种投资理财行为我是支持的。

当然，对于那些首付都靠借钱，而买了房分租一堆人的行为不在讨论范围之内，那根本就不是一种可行的适合的投资理财行为，把生活搞得一团槽，没有任何理财意义可言。

 

[shi-ma-he]

还贷也是一种好的理财，因为每年要交几千到上万税后收入给银行还利息，而且无债一身轻不只是玩笑话，财务自由了之后全家可以旅游购物吃饭店享受生活，而不是当房奴几十年提心吊胆过日子。未来工作可能丢掉，人可能意外，房价可能跌，其它理财可能溃不成军。那个例子里低收入的餐馆老板怎么有能力越换越大我不知道，但可以想象他一家的没有尽头的拮据生活，如果房价再跌，则乌托邦的心理愉快也会丢掉。近似奴隶的生活似乎不值得推荐。

 

[天涯]

你这种理财方式只适用于房价上涨的市场。

1981年多伦多的平均房价是5万，2010年平均房价是50万，30年时间涨10倍，期间包括1989-1997年的下跌周期。

如果我们也往后推算30年时间，那么2010-2040，多伦多的平均房价有可能是500万，如果觉得这个估计高了，我们打个对折5倍，那么到2040年平均价250万的可能性是很大的，甚至有可能不止这个数，因为我的计算是很保守的，也把有可能的下跌周期计算在内。

对于很多移民来说，都在40岁上下，或者说低于40岁，30年时间是可以看得到的。

对于房产投资，如果人口处于持续下跌的国家或城市是不可以投的，这是个大方向问题。相反，如果人口是持续上升的，我个人认为从长期来看是没有问题的。我们不能预测市场何时涨何时跌，何时是高点何时是低点。对于自住房来说，如果需要，有钱的话，我个人认为没什么好等的。我不是地产经纪，我只想从财务角度来谈这个问题，如果你有其他方面的问题，可能不在这个讨论的范畴之内。

 

[nickelnaire]

对于房产投资，如果人口处于持续下跌的国家或城市是不可以投的，这是个大方向问题。相反，如果人口是持续上升的，我个人认为如长期来看是没有问题的。

人口净流入，再加上就业机会，多伦多满足这两个条件。

另外，关于分红险，我觉得40岁以下买是非常不错的。40-45岁买，赶上了末班车。45-50岁买，算是鸡肋。50以上，不用再买了。你怎么看

 

[天涯]

还贷也是一种好的理财，因为每年要交几千到上万税后收入给银行还利息，而且无债一身轻不只是玩笑话，财务自由了之后全家可以旅游购物吃饭店享受生活，而不是当房奴几十年提心吊胆过日子。未来工作可能丢掉，人可能意外，房价可能跌，其它理财可能溃不成军。那个例子里低收入的餐馆老板怎么有能力越换越大我不知道，但可以想象他一家的没有尽头的拮据生活，如果房价再跌，则乌托邦的心理愉快也会丢掉。近似奴隶的生活似乎不值得推荐。

无债一身轻的观念真的是害死一堆的中国人。

其实，大家只要看一下大方向就知道。这个世界从来都是富人借钱，穷人存钱。不借钱（融资，包括直接或间接融资）不欠债的个人或企业是永远成不了富人或好企业的。

对于普通人，有房贷，欠10年是欠，欠20年也是欠，欠10万是欠，欠100万也是欠，反正就是欠钱，反正就是每个月都要还给银行钱。在利率这么低的情况下，银行借钱给你基本上是白花，那点利息算什么钱呢？

我见过太多的人，非得把按揭还完才开始再做投资理财活动，以致耽误了多少的机会都不知道。许多人说，我还欠10万按揭还没还完，而真实的情况是TA的财富净值已经从10年前的10万增加到了70万以上（10年前买一个房子才30万，现在房子都80万以上了）。我实在不明白当初10万的净资产都敢负债20万，现在70万的净资产却不敢负债的原因在哪里？难道就是为了无债的所谓“轻松”？问题是无债之后，如何轻松？

靠着主动收入那一点钱，现在似乎轻松了，未来轻松吗？退休之后如何轻松？

理财的一个关键点是把固定资产变成可流动的资产，让钱生钱，而不是把流动资产变成固定资产，让钱死在固定资产上。

 

[nickelnaire]

楼上你说的负债率，个人承受力的高低，还和年龄息息相关，年纪轻，可以把风险承受力放高些，年龄大，趋于保守是没错的。不能一概而论。

家庭的可支配资金，根据家庭状况是得合理安排比例，部分用于保守甚至无风险理财，部分用于有风险的投资，这样比较平衡。

 

[天涯]

人口净流入，再加上就业机会，多伦多满足这两个条件。

另外，关于分红险，我觉得40岁以下买是非常不错的。40-45岁买，赶上了末班车。45-50岁买，算是鸡肋。50以上，不用再买了。你怎么看

关键看钱多钱少，而不在于年龄。

现在有许多投资移民年纪都超过50了，但TA们照样买分红保险。这两年分红保险真的是卖疯了，多伦多市场上的大单不断地突破保费纪录，年付30万50万的单并不少见。有一个刚入行一年的保险顾问居然跟我说他基本上5万以下的单都不做的（我刚从事这个业务的2010年，当时5万的单绝对是个大单）。不过，我是知道他所接触的全是富人老板等层次的人，他一年赚百万以上，比我厉害多了。

我手上也有一些客户的年纪超过50岁的。还是一句话，适合不适合是重要的考虑因素，一个原因是资产的分散配置，一个是税务因素，一个是退休保障，一个是财富传承，当然风险控制和资产保全也是考量的因素。

 

[天涯]

楼上你说的负债率，个人承受力的高低，还和年龄息息相关，年纪轻，可以把风险承受力放高些，年龄大，趋于保守是没错的。不能一概而论。

家庭的可支配资金，根据家庭状况是得合理安排比例，部分用于保守甚至无风险理财，部分用于有风险的投资，这样比较平衡。

同意。不过，年纪四五十岁有工作的家庭，真的没有必要过于保守，如果说年纪超过55岁，在投资理财策略上转向保守我是同意的，实际上我平时在工作时也是这样建议客户的。

 

[shi-ma-he]

近些年真正获得收益的基本上都是投资房产，且不说现在已经炒高到不可负担的高价，未来下行风险已高过可能收益，单就利率调整的风险，已经是相当多房奴所不能承受的。何况生活品质受到的影响相信多数人都深有体会。理财的回报要超过银行收你的利息才可能值得投资，不然还是先还贷再理财是正解。

 

[Victory country]

同意。不过，年纪四五十岁有工作的家庭，真的没有必要过于保守，如果说年纪超过55岁，在投资理财策略上转向保守我是同意的，实际上我平时在工作时也是这样建议客户的。

我不在多伦多

 

[dragonsea movers]

好长~

 

[liveInMiss]

1981年多伦多的平均房价是5万，2010年平均房价是50万，30年时间涨10倍，期间包括1989-1997年的下跌周期。

如果我们也往后推算30年时间，那么2010-2040，多伦多的平均房价有可能是500万，如果觉得这个估计高了，我们打个对折5倍，那么到2040年平均价250万的可能性是很大的，甚至有可能不止这个数，因为我的计算是很保守的，也把有可能的下跌周期计算在内。

对于很多移民来说，都在40岁上下，或者说低于40岁，30年时间是可以看得到的。

对于房产投资，如果人口处于持续下跌的国家或城市是不可以投的，这是个大方向问题。相反，如果人口是持续上升的，我个人认为从长期来看是没有问题的。我们不能预测市场何时涨何时跌，何时是高点何时是低点。对于自住房来说，如果需要，有钱的话，我个人认为没什么好等的。我不是地产经纪，我只想从财务角度来谈这个问题，如果你有其他方面的问题，可能不在这个讨论的范畴之内。

实事求是的说，这是不可能的，你不知道平均房价是什么意思吧。
看几眼目前房地产的数据就知道了，房价取决于消费群体，多伦多的房价不可能像温哥华一样，因为那里“平均来说"有钱人比例和绝对财富都超过多伦多太多了。平均房价的最大值和平均消费能力挂钩，可以超过绝不对太多，大多及周边地区的房子太多了，一个地区（例如Markham）的房价涨到一定成都，资金就会流到其他地区，很简单的道理。