多伦多地产知识问答

[多伦多嘉德置业-李丁]

科普科普~！！

我们将在这里与大家分享多伦多买房卖房的知识，欢迎交流，欢迎提问~~~

房市问题：
多伦多7月房市报告 – Condo大涨23.2% #53

房地产知识：
图解-加拿大住宅都有哪些分类？ #27

多伦多买房流程 #33
多伦多买房检查清单CHECKLIST！#34
多伦多卖房维护清单CHECKLIST！#35
什么是房产转让合同？与房产买卖合同有什么不同？#36
《房产买卖合同》你弄明白了吗？ #39

安省海外买家买房税是什么？9点详解！#37
温哥华地产强势反攻，多伦多房价的下一次大涨还会远吗？ #38
加拿大央行宣布基准借贷利率维持百分之一 #72

 

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加拿大房产增值税相关问题


近期有朋友来嘉德置业询问多伦多买房买房相关问题，尤其是加拿大房产增值税的相关问题。今天，小编在这里跟大家简单谈一下房产增值税的问题。希望对大家有些许帮助。

问：是否加拿大所有的房产在出售时都要缴纳房产增值税？

答：对于加拿大居民来说自住房在出售时是可以免交资产增值税的。但是投资房（第二套房）或是非加拿大居民则必须为房产的增值部分缴纳资产增值税。



问：我买的投资房如果平价或低价转让是否仍需缴纳增值税？

答：根据加拿大税法，房产转让时，如以低于市场价格转让或以零作价赠送，都将被认为是以市场价格出让。如果市场价格高于出让方当初购买的成本价，出让方就会有资本增值，出让资产的一方就要为此支付资本增值税。税法这样的规定是为了防止亲属朋友间的人为避税。



问：子女继承父母生前房产是否需要加纳增值税？

答：子女继承父母生前房产仍需给房产增值部分缴纳房产增值税。增值部分等于继承房产时的市场价减掉购买时的价格。

嘉德以前也提过，资本增值的50%需要按个人实际税率缴纳税款，具体的资本增值计算公式如下：

资本增值 = 出售所得 -（成本Adjusted Cost Base + 出售时所产生的费用）



更多关于多伦多买房买房相关信息，请关注嘉德集团网站：www.jdlgroup.ca或致电嘉德集团咨询。

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买房抢Offer，我应该出多高？

目前多伦多房源供不应求，房市依旧火爆，很多人在买房时都不免会遇到“抢Offer”的情况，今天嘉德置业就来跟大家谈谈遇到“抢Offer”情况应该如何理性出价。

如果你发现在买房时处于竞争性的招标情况（通常被称为投标战，俗称“抢Offer”），并且你愿意参与，了解“抢Offer”的工作方式和制定合理的“抢Offer”计划将有助于你更加理性的参与竞价。

首先你需要知道的是，这不是一个拍卖，所以你不会知道谁出了多少，最高出价是多少。在“抢Offer”情况中，卖方和买方之间共享的唯一信息是卖方已经收到多少份Offer。即使买方经纪和卖方经纪所在同一家地产公司也不会让买方在抢Offer中有什么优势。买方不会知道其他人的报价和Offer细节，只有卖方和卖方经纪才可以看到所有Offer的细节。一旦你选择加入“抢Offer”大战，你基本上需要做的就是给出你觉得最合理的报价和希望最好的。



卖家可以选择接受Offer，拒绝或提出价格修改建议。有些卖方经纪会发回一些Offer给买家们提示这些Offer需要“改善”，但不是所有的卖方经纪都会这样做。这意味着你提出的第一个Offer很可能是你唯一提出的报价。所以要杜绝给低价“捡便宜”的心态。



通常，当房子有相对优势的时候，例如：好地段、格局好，占地大，结构好，学区房，装修精美等优势时，卖方可能会以低于市场价叫价上市，以吸引更多的人来看房，通过屋美价廉来刺激买家的购买积极性。很多卖家正是用买家都有用较低价格买到好房子的“捡便宜”心理为房子造势，通过“抢Offer”希望获得更高的成交价格。



需要提一下的是，卖家并没有法律义务一定要选择最高的出价。也就是说买家给出的Offer上的其他内容在“抢Offer”中也可以发挥一定的作用。例如押金的多少，交接日期的早晚和附加到Offer中的其他条件。打个比方，尽管你的报价不是最高的，买家依然可能由你的Offer上有较早的交接日期而接受你给出的Offer；比如：他们可能已经购买了新的物业，需要钱尽快缴纳首付，又或是其他原因急需将房子套现。



在“抢Offer”热潮中，你也可以选择放弃或取消一些条件（例如，贷款是否可以按期批下来，验房，保险等条件），使你的报价对卖方更有吸引力。不过在这样做之前要非常小心，因为这些条件的存在是为了保护买家，使你在这些条件没有达到标准的情况下撤回你的Offer，且不会对你造成任何经济损失。如果你选择放弃或取消所有条件，则要冒一定的风险。一旦卖家接受了你无条件的Offer，到了交接日期你的贷款没有批下来，又或者是你发现房子需要昂贵的维修费。或是房子的很多情况没有达到你的要求，你都无法简单的退回你的Offer，或让Offer失效。从而陷入困境，或造成一定的经济损失。

有一个好的“抢Offer”计划是很重要的。首先要确定你有多少钱，一定要及时的与贷款银行商谈，对能够负担的物业价格和可以拿到的贷款数额做到心中有数。然后依照房子的情况设定自己的竞标限制价格。这样也可以避免盲目的抬高价格而给自己造成经济负担。做到心中有数，客观出价，不要因为“抢Offer”的人多了给自己造成太大的压力而乱了方寸，也不要因为真心喜欢就无原则的硬性加价。一定要有原则的出价，抢到了值得庆祝，抢不到也不后悔。



不要让情感或竞争精神驱使你的报价高出设定的竞标限制价格。在设置预算时，不要忘了购买房屋所产生的额外费用（例如，法律费用，土地转让税，等）。

最后，与您买房经纪合作，了解附近物业的价格范围。附近与你要竞价的房子类似的物业近期的成交价格是多少？附近类似的房子的叫价是多少？多了解这类信息可以帮助你预估计您要竞价的房子最后的成交价格区间，从而让你更加理性的参与“抢Offer”大战。

希望嘉德小编今天的分享可以帮助到一些买房者。



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买 condo还有没有必要验房？


理论上当然可以，实践中由于是共管物业，一般没有验房师去验。但是自己一定注意看好屋顶、水管有无漏水、窗户玻璃有无破裂，阳台前业主是否有铺瓷砖，干衣机、空调等过滤网是否工作，房屋结构、抽油烟机有无更改迹象（如有更改一定跟管理处核实有无批准，否则会承担以后改回原状的费用）。如果自己看不懂，就一定要找一个靠谱的专业地产经纪帮助您进行辨别。

善意提醒：换季了！除了更换、清洗室内空调过滤网、关掉室外水龙头、游泳池，放掉室外水龙头里的水，联系专业公司把自动洒水系统的水抽干，室外家具搬入室内，软水机也应该加盐了！

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嘉德置业小知识 – 海外买家买房要交税吗？

本地房市研究机构Urbanation调查了从今年7月到9月大多伦多新开发的公寓资料，发现外国的买家占总数的5%，这比人们普遍估计的少很多。各个楼盘中海外买家的比例并不相同，有的超过了25%。

在今年第三季度，本市二手公寓的价格为每平方尺511元，比去年同期上涨了大约12%。

早前报道指，安省省长韦恩已经表态，暂不会推购房海外买家税。她还透露，省府会尽快推出措施，协助首次购屋者。（嘉德置业）

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【置业小知识】什么是retrofit？地下室装修要注意什么？

Retrofit：所有的改动、装修都属retrofit。

居民家中的地下室装修涉及2个问题：

1、一般需要building permit，其中就会涉及水电工是否有牌照、地下室装修出租是否合法；

2、地下室装修以后应该报备：向保险公司报备（涉及灾后索赔、向Mpac报备（涉及使用面积增加、调高政府估计、地税增加）。一般卖方及其代理不愿承担相关责任，所以经常在listing或offer中要求加入相关免责条款。（嘉德置业）

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【嘉德置业】在加拿大最贵的房子还是公寓！


这间位于Thurlow Street的Three Harbour Green酒店的顶层公寓位于海边，具有城市，海洋和山脉的360度全景观。

面积超过8,000平方尺，4大睡房，五间浴室，屋顶还有露台和阳台，4,840平方尺，还有七个车库。

大楼建于2012年，该物业上次在2014年以1660万元售卖，如果以5888万8000元卖出（嘉德置业现在多伦多湖边也代理相似单位），意味着两年赚4228万加元！

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加拿大多伦多地区房地产连续利好政策


最近几天加拿大多伦多地区房地产连续有利好政策：

政府方面：对第一次购房者政府土地转让税补贴由2000增加到4000！

银行贷款方面：降低房贷利率，放开贷款限额。

财政厅长Charles Sousa上个星期就在一次讲话中透露，政府指导由于房价的上涨，使首次购房者尤其感到压力和困难。我们会重视这个问题并做点儿什么。并随后解释说，只是一个小小的改变，不期望会根本改变目前房地产市场的大局，我们会继续讨论，看是否还可以做得更多

（嘉德李丁）

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【嘉德置业】下Offer时要不要加入条件？


Offer分为有条件Offer和无条件的Offer。有条件的Offer在没有去掉所有条件之前不可以成为正式的合同，只有无条件的Offer才是正式合同Firm Offer，具备了法律意义的约束力。Offer一旦Firm就不可以反悔，对买方卖方都如此。

可见，在Offer中，所谓的“条件”是非常重要的。

那么在房屋买卖中最常用的条件有什么呢？

在房屋买卖交易中，最常用的条件有“Status Certificate”证书条款，“Mortgage”贷款条款，交房时间条款和验房条款。

对于买家来讲，条件的存在可以保护自己，给自己留有退出的余地。

而卖家却希望条件越少越好，最好是没有任何条件，因为任何条件都有可能导致合同失效。上面说过的证书，贷款，以及验房条款都是再正常不过的条款。但是背后常常潜伏着危机。有的是真的有问题，有的却被滥用。

例如管理公司出具的证书，很多人都认为是正常需要的，而忽略了对它的审核，其中对管理基金多少的界定，对牵涉诉讼的判断，在实践当中，并没有十分明确的界定。对卖家来讲，最好有一定的限制语句，才好防止买家有不当的借口。对买家来讲，却不希望写进任何有限制的语句，一旦有问题，也好据理力争。



对于贷款。建议大家在买房之前，做好财务安排。虽然银行对贷款的预批相当的快捷，并无任何费用。但是如果在Offer中放入贷款条件，会大大降低卖方的信任，卖方有时宁愿卖给出价较低，但是没有贷款条件的买家。



对于验房条款，很多买家经常不理解，常常提出疑问：如果卖方的房子没问题，何必担心我们验房呢？对于正常的买卖双方，正常的验房确实没什么。不过，在实际操作中，有的卖家会以看似正当的理由说服买家不要验房来掩盖物业本身的缺陷，特别是漏水的问题。也经常有买家以验房出现的小毛病为由要求卖家降价或取消合同。

二手房买卖，并没有一定期限的冷静期，。所以有些买家会以各种各样的条件做手段，利用这些条件来做反悔的借口，或暂时占住该物业，给自己多一个选择的机会。卖家也同时希望Offer中的条件越少越好，买家反悔的可能越低越好。这就是为什么经常有卖家宁愿把物业卖给出价低但是无条件买家的原因。

在此，嘉德小编建议买家如果看到了心仪的房子最好提前验好房，找贷款经纪咨询好自己的贷款额度，如果有大楼管理文件也可以提前跟管理办公室索取。确定没有问题的情况下再下Offer，Offer中尽量不要添加太多的条件。这样既做到了心中有数，又表明了买房诚意，也就更加有机会争取到自己心仪的物业。当然，下Offer前也一定需要跟自己的经纪核实，听取专业意见。



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【嘉德置业】买房投资-买公寓楼花还是买独立屋、联排屋？


近期有很多客人来嘉德置业咨询买楼花投资的相关问题，小编今天简单整理一下大家比较关注的问题和嘉德置业总裁李丁给出的建议，希望对大家有所帮助。

问：我知道一般加拿大的公寓都是精装修后的价格。请问加拿大的联排屋，独立屋也是精装修后的价格吗？

答：加拿大的联排屋，独立屋一般也是精装修后的价格。



问：多伦多是不是房子少，买家多？

答：大多伦多地区的热门区域目前总体是供不应求。



问：单纯投资的话，是买地段好的公寓楼花还是独立屋，联排屋划算？

答：单纯投资，公寓楼花因为建造周期较独立屋、联排别墅楼花长，更能利用市场上升趋势，少量订金的资金杠杆作用，一般4年只交15-30%的订金，等着涨价，期间不用打理；公寓楼花一般投入资金少，通常就是5-10万；而独立屋楼花周期短、价格高，一般两年建好动用资金大，占用资金多，维修量大；投资独立屋、联排现房也有同样问题；从长远来看，好的公寓租金高，也涨价；不过管理费也会增长；独立屋，联排别墅租金并不高，但是没有管理费，虽然有维护费用。总之，看投入资金量，以及管理容易度。



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【嘉德置业】多伦多买房分几步？


随着多伦多房价持续稳定上涨，越来越多的移民和海外居民选择在大多伦多地区买房自住或投资。更多的新移民和留学生都加入到了多伦多买房大军中来。然而，由于是在加拿大第一次买房，对这边的买房流程不甚了解，常常因为不懂而产生多余的顾虑，耽误买房进度。小编在这里对多伦多买房流程做一个简单的介绍，希望对大家有所帮助。

在多伦多买房分几步？

在多伦多买房，程序上可以简单分为：1. 买房前准备2. 找房 3. 下Offer 4. 交定金 5. 申请贷款 6. 验房 7. 请律师办理过户 8. 办理房屋保险 9. 交房前看房 10. 交首付款和其他款项 11. 交房取钥匙。

1.买房前准备

在买房前，很重要的一点就是做好预算，按照预算着手准备购房首付。如果没有提前做好预算，在找房是很容易看花眼，反而容易错过最适合自己情况的住宅。了解当地房市，例如：各区域房价，校区分布，问题社区分布，商场分布，交通情况等等。买房者当然可以自己通过报纸，网络，朋友咨询等渠道来了解这类信息，不过通常效果不好，费时费力，也不见得能节省费用。建议大家找个专业地产经纪，由专业经纪帮您分析。

2.找房

找专业地产经纪带您看房，找到心仪的物业。

3.下Offer（谈价钱，签合同）

下Offer也许该算买房流程中最重要的一步了。这一步一定要专业经纪帮助，经纪可以告诉你应该给什么样的价格，是否需要添加条件来维护自己的利益（常见的有：贷款条件，验房条件，交房日期条件，大楼管理文件条件，等）。

通常卖方不希望买方在Offer中添加条件，因为条件越多买方反悔的可能性就越大。所以经常有卖方宁愿接受价格不是最高但是没有条件的Offer。没有条件的Offer一旦被卖方接受就具备法律效应，不可以随意解除。所以在去掉条件前建议买家一定做到心里有数，避免不必要的损失。

4.交定金

Offer与卖家谈好后，需要在24小时内交付购房的定金，现在都是要求银行本条Certified Cheque或银行汇票Bank Draft，收款人是卖房经纪所在地产公司。定金的额度是Offer里面谈好的，一般是房价的5%左右。

5.申请贷款

可以去银行或找贷款经纪Mortgage Broker申请贷款，通常需要准备的资料有：买房的Offer，有关房屋的信息资料Listing Sheet，工作收入证明，首付款（存款）证明，身份证，等。另外很多银行要求买房人在缴纳了首付以后所剩的余额能维持半年以上的日常生活（包括每月还贷，地税，能源费，等）

如果资料完备，通常1-2个工作日就会有结果。申请贷款就怕资料不全，来回反复，耽误时间。

6.验房

关于验房，可以在下Offer前就验好，这样在下Offer时就可以去掉验房条件。当然也可以在下好Offer后验房。可以自己找或让你的地产经纪给你推荐一个验房师。要确认验房师有OAHI（Ontario Association of Home Inspectors）证书或比美验房协会证书。验房师在验房过程中通常会说些房屋需要维护保养的事项，并给出验房报告。

7.请律师办理过户

请律师办理过户手续，需要提供的资料有：买房的Offer，房屋信息资料，有效身份证。通常律师除了办理款项交接，过户等法律事项外，也可以帮买家办理水，电，煤气的开户手续。买房人也可以打电话自行办理水，电，煤气的开户手续。

购买共管类物业，如Condo及有管理费的Townhouse，也要请律师看看管理公司文件Status Certificate，听取律师意见。

8.办理房屋保险

房屋保险是一定要买的，一定要在交房日Closing Day前办好，否则银行不会放贷，无法完成交割。

保险通常通过电话就可办好，不需要亲自去保险公司。

如果购买的是公寓Condo，由于楼道，大堂等地区管理公司都有买过保险，一般不购买房屋保险不会影响交割。

9.交房前看房

交房前通常卖方会允许买方再看1-2次房。通常是测量尺寸，好去购买家具，了解下房屋内一些设备的使用，检查房屋内状况是否良好，之前卖方答应的事是否做了，谈好的家具是否都在，等等。

10.交首付款和其他款项

交房前1-2天，律师会通知买方将购房首付款交给律师楼。还有其他费用包括律师费，土地转让费，地税，等等。

11.交房取钥匙

房屋交割日，通常到下午3点以后才会取到钥匙。一般按照合同，卖主可以在房子里待到下午6点钟才离开。安排在交房日就搬家具的买家要注意，很可能卖家还在屋里，或是还没搬完家。

以上就是小编简单整理的多伦多买房流程，希望对大家有所帮助。在后续的文章中小编也会对买房中的一些常见问题，和一些买房常识做简单的介绍。



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【嘉德置业】房屋保暖材料小知识


1970年代，在欧美气候寒冷的地区，流行在房屋外墙的空间注入尿素甲醛。尿素甲醛会成泡沫状，有保暖功效。这称隔热措施称为UFFI。如果施工过程不当，会有过多的甲醛排出。甲醛气味浓烈，如果通风不良便很易察觉。由于甲醛对人体有害，1980年代加拿大和美国等地曾立法禁用UFFI。但后来发现甲醛排放会随时间减少，加上正确施工、通风良好的楼房甲醛不足以造成明显健康损害量，所以禁令取消了。（嘉德置业）

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【嘉德置业】多伦多卖房需要对房屋做哪些维护？


经常有业主来嘉德置业咨询卖房事宜，例如如果我要卖房需要做哪些维护和改进？

今天嘉德小编就简单跟大家介绍下卖房前业主对房屋需要做哪些维护和更新，希望对大家可以能有些帮助。

卖房前我要做些什么维护和改进呢？

首先要做好“表面工作”：

业主在卖房前至少要对房屋进行一定的“美容”，例如：重新粉刷墙壁，修补裂缝，去除异味，房屋清洁，地毯清洗，更换房屋内的照明，将家具针对每个房间的功能进行摆放，等等。嘉德小编认为做好起码的“表面功夫”才能给看房者留下一个好的第一印象，这对房屋的顺利卖出可以起到很大的帮助。



其次最好对房屋进行一定的装修和维护。尽量对买家容易接受，并乐意出钱购买的装修项目上进行更新。例如：

1. 地下室装修或翻新，一般可以将装修的花费加到房价上面。

2. 厨房，卫生间台面更换成石头台面，费用不高，但是效果很好。

3. 地毯换实木地板。很多买主更喜欢实木地板，因为相对于地毯，实木地板更好打理。

4. 厨房橱柜和地面翻新。如果橱柜过于老旧，或已经损坏，建议屋主对橱柜进行翻新，效果不错，装修花费也可以加到房价上面。

5. 更新家电，例如炉头，冰箱等的更新。检查未更换的家电是否都可以正常使用。

6. 刷墙，刷门。

7. 屋顶的维护和更换。

8. 检查窗框和墙体间的封闭是否完好。

9. 检查水管是否有泄露。



有些装修和更新多数买家并不看重，不建议房主在这些项目上多花钱。例如：

1. 园艺，将院内植物修建整齐即可，不需要花钱设计装饰。特别是冬天卖房，白雪覆盖，根本看不到。

2. 泳池，由于个人喜好，一半以上的买家并不愿意因为有泳池而增加购买价格。所以小编也不建议大家在这里多花钱。


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【嘉德置业】多伦多买二手房都要检查什么？


随着多伦多人口的上涨，多伦多的房市一直处于供不应求的状况，房价每年也都在稳定的持续上涨。而这持续上涨的多伦多房价也吸引到越来越多的海外投资者加入了买房大军。然而很多买主都是在加拿大第一次置业，对多伦多买二手房并不了解，或一知半解、道听途说，做不到心中有数。小编在之前的文章中已经为大家分享过多伦多买房流程，今天嘉德小编就为大家分享一下多伦多买二手房都要检查什么，希望对大家有一定的帮助。

在买房前或买房期间，买房人都可以雇佣验房师对房屋进行规范的质量检查。这样就可以做到对购买的房屋心中有数，避免日后因为买到问题房而支付高昂的维修费用。

除了雇佣验房师验房以外，买房人自己在看房时也可以对房屋进行简单的检查。

• 砌砖和烟囱的缝隙：检查烟囱外部的砌砖，若前传破裂、脱落、粉碎，或砂浆开始崩裂，日后的维修费用可能很昂贵。
• 平台和门廊：检查木质材料是否有腐蚀的迹象。木材是否有开裂，开裂的区域很可能会导致大面积的损坏。
• 配电系统：如果买老房子，应检查配电板是否有升级。如果配电板或维修卡上注明的是200安培，则表示升级过。如果配电板上注明为60或100安培，则尚未升级，不足以满足如今的用电需求。
• 地板：检查地板的材质。如果是实木地板，是否需要打磨和抛光。很多买主因为不喜欢现有地板的颜色又或是地板上有太多划痕选择对地板重新打磨和抛光。建议大家在卖房前提前了解下维护的市场价。另外如果选择对地板进行处理，最好选在房屋空置期间进行。
• 供暖：检查暖炉年份以及供暖所用的能源类型。天然气通常是最便宜的。另外电热也是加拿大常见的供热能源，但费用略高。另外很多房屋也采取了地热的供暖形式，费用也更加高一些，如果是地热的供暖方式在房屋的墙壁上可以找到地热的温度控制器。
• 隔热层：隔热层的存在可以使房屋冬暖夏凉，如果房屋使用的是比较旧的灰泥墙，则隔热效果可能稍差，甚至完全起不到隔热效果。加装隔热层费用可能很高，但是长远来看可以省下可观的供暖费用。
• 车库和车道：检查车库的密闭性，检查车库是否有被水泡过的痕迹（尤其是半地下室式的车库，如果车库外的排水系统堵塞就很可能进水）。查看车道是否有变形和损坏。
• 通风管道：检查管道系统的材料。管道系统应为铜焊的钢管或PVC管。如果是铅管，则表明管道已经老旧，将来需要升级。
• 屋顶：查看屋顶状态是否良好，屋顶通常可维持20-15年完好。有些迹象会表明可能需要对屋顶进行更换或维修。检查烟囱附近及屋内顶层天花板上是否有漏水或出现漏水痕迹。
• 供水管和排水管：目测是否有漏水及发霉的痕迹。由于供水管和下水管不都曝露在外侧，买房人很难通过观察来判定水管没有泄露，所以嘉德小编还是建议大家雇佣具备资格的验房师进行专业检查。
• 门窗：检查门窗的密闭性，如果房子用的窗户仅有单层玻璃肯定是需要更换成隔温隔音效果更好的双层玻璃。

以上是嘉德小编总结出检查房屋质量需要看的地方。想要彻底的了解房屋是否存在质量为题，大家还是需要聘请专业的验房师对房屋进行专业彻底的检查。



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【嘉德置业】用数据说话 - 2016多伦多房市总结


整个2016年，多伦多地产局通过电脑盘MLS销售的房屋达到113,133间，比2015年增加了11.8%。

2016年全年的平均房价为$729,922元，比2015年全年平均上涨了17.3%。

地产局主席Larry Cerqua在周四的一份声明中称，“相对强劲的区域经济、低失业率以及极为低廉的贷款成本，支撑了大多伦多地区房屋市场的强劲需求。”

另一个房价上涨的因素是上市房屋数量更加有限。地产局市场分析主任Jason Mercer指出，2016年新上市的房屋数量减少了近4%。12月份的供应量更是创近15年来的最低位。

多伦多地产局的报告也指出，近期委托民调公司Ipsos向地产局成员进行的调查发现在，外国买家在大多地区的交易中比例较低，约占为4.9%。多伦多市的交易中，外国买家的比例为5%。

公寓价格追赶镇屋 销量猛增20%

2016年全年，独立屋销量增加10.5%，平均房价上涨20.8%，均价为$974,698元。。

其中416区独立屋销量增加3.1%，房价上涨19.5%，均价为$1,252,069元。

905区销量增加12.9%，房价上涨22.5%，均价为$891,856元。

镇屋销量增加了7.7%，平均房价上涨了16.8%，均价为$552,307元。

公寓销量增加了20.3%，平均价格上涨了9.7%，均价为$416,252元。

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【嘉德置业】在多伦多买什么样的房子升值？


近年来，越来越多的人进驻到多伦多，买房无疑成为了大家口中的普遍话题。经常会有人咨询嘉德经纪在多伦多买什么样的房子才保值？买什么样的房子升值？

关于在多伦多买什么样的房子保值，嘉德小编只能说就现在多伦多房价的增长现状，只要不买到问题社区的房子，随便买什么房子都一定保值。

那么到底买什么样的房子才升值呢？房子作为一种特殊的商品，具有其独特的特性，可以说，没有两个一模一样的房子，但是好的房子一般也都有着一定的共性：

• 良好的社区：

良好社区内的居民一般都是奉公守法，有交好的社会地位，较高的教育程度，超过平均水平的家庭收入。这些因素与我们的日常生活，息息相关，会影响我们的社交圈，也会对孩子的成长环境有一定的影响。

• 优越的地理位置：

多伦多的中轴线是Yonge街，多伦多一直以它为中心向北发展。可以说越靠近Yonge街的房子，房价就越贵，房子的增值能力也往往越强。当然这是总体来说。另外房子所在的区域交通是否便利，附近是否有大型的便利超市，商场，医院，公园，等等，也都是衡量房子地理位置好坏的因素。

• 学区：

这个因素是和头两个相辅相成的，有了良好的邻里，人员构成，就有了好的生源，好的生源是好学校的基础，相反，好的学校，也折射出好的社区：像York Mills区，有3所一等一的好小学，渔人村的学校也是有口皆碑，好的社区和好的校区，是不可分割的。

• 合理的房型：

在多伦多人们对独立屋的要求渐渐形成了这样的模式：4个或以上睡房，其中两个以上的套房；一层尽量开阔；地下室开阔并有较合理的格局，最好完成装修；双车库；房屋全砖外墙。

• 土地大小：

土地大小是决定房屋增值能力很重要的因素，一般土地面积越大，增值空间就越大。另外面宽越宽的房子在市场上往往更受欢迎。

以上就是小编简单总结了多伦多衡量好房子的几个因素，希望对大家选房时有所帮助。



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【嘉德置业】在加拿大贷款买房后，没按时还贷会怎样？


我们在买房时一般都需要贷款，通常大家都会按期还贷，但是如果没有按时还贷会怎样呢？嘉德小编想借这个机会和大家分享贷款断供之后房主应该怎么处理来最大化保护自己的利益。

按揭贷款断供 银行收屋的步骤

首先，我们要明白一个道理，就是我们借了银行的钱，这个钱每一天都会产生利息，而银行收不到客户的还款，每一天也会产生费用。一旦银行应有的收入不能保证，它是不会轻易免除客户的欠款的，而这个欠款会每一天都在增加，并且以复利增长。

每一个银行、每一个省份的处理程序略有不同，但是安省的银行一般规矩是，在客户第一次不能按时还钱的时候，会和客户通过电话交流，希望能通过沟通找到一个办法能解决这个可能的暂时危机，比如把还款延后几天，把欠款放入本金，把欠款分成几次来偿还，这些都是第一步的解决方案。这个解决方案一般来讲对客户是有利的，也就是说如果可能，应尽量找出办法，并且遵守自己的承诺在接下来的时间里按时还钱。

在第二个月，第三个月不还钱(90天之内)，银行会采取一些措施，比如发信到客户的地址，说明双方的关系，并且把欠款总额列在账单上，希望客户能够一次性把所有欠款还清，并且给出一个时间限制，如果在期限内没有还清，银行可以诉诸法律程序。这个过程中，银行的信会口气比较重，也比较严肃，而且不大可能再给客户分几次还清的机会，基本上要求客户一次性就还清所有上两三个月该还的欠款，并且一般都会有一些跳票的手续费(一次一般是75块到150块不等)。

这个期间，银行不会派人来查封房屋，也不会找人半夜骚扰，或者雇打手来暴力解决，客户依然可以和银行保持沟通，寻找解决问题的办法，但是如果90天之后都没有看到客户有能力还清，或者没有卖房的准备，那么银行会将整个案例交由律师处理。律师处理的唯一不好的地方就是费用会变多，而这些费用都需要由客户来支付，包括银行做房屋检查的费用，律师向法庭申请判决的费用，律师收取的服务费用等等。

律师需要一个过程，向法庭申请客户违约的判决，才有权利去强行让客户搬走，而这个过程一般需要大概2-3个月，所以客户在这个时间段内，如果能借到钱还清欠款，或者把房子出售，都可以终止法律程序的进行。但是如果这段时间都不能拿出钱来还清欠款，或者不能找到买家购买房产，那么法庭就会勒令房主搬走。



银行卖房阶段 所有费用都要原房主来支付

在房主搬走之后，银行需要打扫、清洁、装修，之后挂牌出售。如果银行还没有与新的买家达成确定的合同(firm offer)，原房主依然有机会把欠款还清，重新拿回居住权，只是这个时候的欠款要包含装修的费用、清洁的费用、律师费用、法庭的费用以及各种维护房屋的费用，这些都需要客户来支付。

当房屋被售出之后，银行收到余款，扣除所有费用，计算总的损失。如果有盈余，那么银行会把这些钱还给原房主;如果有损失，银行先行垫付，之后向法庭申请追诉，客户依然欠银行这些钱。这个时候的损失还包括了银行在整个法律过程中应收到的本金、利息，还有各种跳票罚款，提前还清贷款的罚款等其他手续费用。很多时候客户只能选择破产，将这些欠款一笔勾销。

从上面笔者给各位介绍的银行卖房的过程来看，客户轻易放弃自己的房屋，失去的不只是房屋本身，还有从前在买房时提供的首付，在房屋内做的装修，银行花掉的各种维护费用、律师费用、政府费用、欠款时发生的罚款。如果破产了，那么这些钱就不用自己出了，但是如果自己有钱，只是和银行赌气，那么吃亏的一定是客户自己。



不能支付银行贷款 怎么办？

在自己不能支付银行贷款的时候，第一件要做的事情，是尽早对自己做一个评估，弄清楚自己是否能够在未来有机会维持供款，如果觉得可以，那么试图安排度过这个短暂的难关;如果未来也不能按时付款，那么就第一时间将房产出售，换取最小的费用和损失。一拖再拖，最后出来的无谓的账单和费用，都是不必要的。如果出售房屋之后，依然不能还清银行的欠款，那么只有和银行商量，看看能不能减免一些费用，然后将剩下的欠款在未来分成两年或三年来慢慢还清。如果拖到后来被银行赶出去，那已经是不可收拾了。

破产，那是最后，也是最不得已的坏打算，不到迫不得已，不要随便使用。



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【嘉德置业】多伦多期房怎么买？购买时有什么事项？


多伦多房市连年看涨，多伦多的期房市场也打得火热，不仅因为期房价格便宜，更因为其便于管理，升值潜力大，而成为自住投资的最佳选择。今天嘉德小编将为大家介绍多伦多期房怎么买，购买期房时有什么注意事项。希望对大家有所帮助。

很多买房人到多伦多没多久，对多伦多的了解很少，哪里将要建期房？将建多少户？开发商是谁？价钱是多少？户型是什么样？什么时候签约？什么时候交房？等等很多问题并不了解。这时势必就需要找到一个专业的地产经纪来咨询。然而咨询了经纪以后很多经纪都说买家心仪的楼盘他拿不到，或者干脆就说卖光了，也有经纪说通过他就肯定可以拿得到。买家就会产生疑惑，为什么同一个楼盘，有的经纪就说有，有的经纪就说拿不到呢？

其实原因很简单，很多开发商在卖期房时并不会选择公开发售，而是一些有长期合作的地产公司以代理的身份帮助开发商来卖房。只有这些代理会拿到这个楼盘的单位。所以如果你的地产经纪不是这些代理地产公司的员工就基本拿不到这个楼盘的单位。

期房从开始宣传到真正的预售日期会有不短的时间，如果买家对某个楼盘感兴趣最好要提前做好准备。例如提前找到可代理这个楼盘的经纪，提前了解好价格和大致户型，准备好定金和第一次的首付，等等。

购买期房时买家都需要填写一份购买意向单，按照购买意愿顺序填写一些单位。代理地产公司和开发商会按照买家交购买意向单的早晚来分配户型。所以如果你对某个期房的其中一个单位势在必得的话一定要尽早交购买意向单。

另外在跟开发商正式签约后的10天内买家一般都可以选择解除合同，而不会产生损失。



购买期房时也有些注意事项，嘉德小编在这里也跟大家简单分享一下：

交房日及入住日
受到大楼建造工程延误或政府部门审批的拖延，开发商往往会推迟交房时间。因此，在购买楼花时，大家应通过自己的地产经纪询问开发商，该楼盘潜在的交房延误时间。

楼盘宣传材料 vs 实际楼盘
开发商在推出新楼盘时制作的精美图册，将公寓最美的一面通过透视图呈现。高清的大楼建筑图和360度全景画面往往会让潜在买家一见倾心，下出购买决定。然而，这些呈现在买家眼前的图纸与图册，往往只代表了开发商对大楼结构的可能性的认可，实际楼盘与图册仍然有一定区别。因此，嘉德提醒大家，在正式与开发商签署购房合同前，应询问售楼处人员，在公寓落成时所有可能改变的地方，包括户型、大楼设施、停车位等。如果决定购买期房单元，则应通过自己的地产经纪，去了解该楼盘附近现有的及正在规划兴建的大楼，在日后是否会有阻挡所购买单位视野的情况出现。

对空间及修饰的期望
不少的买家对在建公寓都有很高的期望，而在在公寓正式落成时，买家常会发现实际公寓与他们想象不一样，如空间大小不一样，家具摆放不下，或者是天花板的高度从底层地板算起等。而这种情况的发生，很多时候是因为买家误以为所购买期房的单元与销售中心样板房所展示是一致的，然而样板房并非根据真实的单元而建，而且常因设置了特殊的灯光、配备了公寓专用的家具、特殊的天花板，及配套升级装修材料及装饰的缘故，使得公寓显得更具空间感及更好看。因此，嘉德提醒大家，在签署购房合同前，要先仔细了解公寓配置及与样板房的差异。

过户费用
在期房过户时，买家需要支付额外的费用，包括最后一笔的楼盘开发费、新电器用具税、水电连接费用、仪表安装费和其他杂费等。费用的项目多少及费用大小根据楼盘而定，因此嘉德建议大家，在购房时应聘请有期房交易经验的专业房产律师，并在签约后的10天冷静期内，将购房合同及期房文件交给律师审阅，查看期房交接时会产生的任何费用，避免在期房交接时陷入财务漩涡。并且通过自己的地产经纪询问开发商，交房时会产生的费用及为争取到征收费用的上限。



希望嘉德小编今天的分享对您能有所帮助。如果您有兴趣购买楼花，欢迎通过嘉德的专业经纪获取详细信息。

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【嘉德置业】为什么低价还能抢offer成功？


经常会有买家朋友稀里糊涂就去参与了一番抢OFFER大战，失败第二天看到自己看中的物业挂出的售价竟然比自己出的价格还要低！买家往往感到很不解，难道不是价格越高越好吗？其实，抢offer大战中，卖家看的不光是价格。现在嘉德小编给大家总结下在买卖过程中，一个重要的环节：“合同”。

OFFER是什么？OFFER的作用是什么？

每个人看好了房子，就要有一个书面的报价给卖方，这个报价书，卖方可以还价，这样的讨价还价可以来往无数次，在双方没有签定做实之前，人们通常把它叫做“offer”, 签定，做实的offer, 就是买卖合同，是人的一生中相当重要的一份文件。

“Offer”有人翻译成“询盘”，签回来的offer, 叫做“counter offer”, 有人翻译成“还盘”，有条件的offer, 并不可以成为正式的合同，只有无条件的offer, 才是firm offer, 才是正式的合同。也才具备了法律意义上的约束力。Offer 一旦firm, 就不可以反悔，对买卖双方都如此。



作为经纪，保护自己客人的利益，是根本的原则。这一原则，是体现到房屋买卖过程中每一个环节上的，那么具体体现到合同条款上，就是要谨慎小心。
大部分的交易，都还是比较顺利，所以大部分的客人并没有感到合同有多么的重要。但是，一旦遇到了问题，合同条款的重要性就凸现出来了。

房产买卖，对于家庭，或个人来讲，都应该是一件重要的事情，为了避免麻烦和损失的产生，对合同的条款还是应该认真，慎重。

可见，OFFER的关键，是所谓的“条件”。


那么在房屋买卖中，最常用的条件是什么呢？


在买卖交易中，最常用的有“Status Certificate” ( 证书条款)，“Mortgage”（贷款条款）和验房条款。

对于卖家来讲，当然是条款越少越好，最好是没有任何条件，因为任何条件都有可能导致合同失效。证书，贷款，以及验房条款都是再正常不过的条款。但是背后常常潜伏着危机。有的是真的有问题，有的却被滥用。

例如管理公司出具的证书，很多人都认为是正常需要的，而忽略了对它的审核，其中对管理基金多少的厘定，对牵涉诉讼的判断，在实践当中，并没有十分明确的界定。对卖家来讲，最好有一定的限制语句，才好防止买家有不当的借口，对买家来讲，却不应写进任何有限制性的语句，一旦有问题，才好据理以争。


对于贷款，或所谓的按揭条款，建议大家在买房之前，做好财务安排，银行对贷款的预批相当快捷，并无任何费用。但是如果将这一条件写入合同，会大大降低卖方的信任，宁肯卖给出价较低，但无该条件的买家。

对于验房条款，很多买家不理解，常常提出这样的疑问：如果对方的房子没问题，何必担心我们验房呢？是，对于正常的买卖双方，正常的验房确实没有什么，只不过，在实践中，有的卖家以看似正当的理由，说服买家不要验房，以掩盖物业本身的缺陷，特别是漏水问题。有的买家坚持要验房，然后以验房验出了毛病为由要求降价，或取消合同。

因此建议，卖家最好将缺陷修补，买方最好在签订合同前验好房。


买卖二手物业，并没有一定期限的冷静期，有的买家会以各种条件作手段，利用这些条件，做反悔的借口，或暂时占住该物业，给自己多一个选择机会。卖家也会想办法加入限制条件，保护自己。


这就是为什么常常有卖家，宁愿卖给出价低的买家的原因了。



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【嘉德置业】Condo火！多伦多1月涨22.3%



大多伦多地区2017年房价狂升定调：1月涨22.3%，Condo公寓市场火热！

TREB（多伦多地产局）主席Larry Cerqua宣布，大多伦多地区在2017年1月通过MLS系统报告了5188次住宅交易记录。相比于2016年1月4640份交易记录，这一结果上升了11.8%。公寓价格的年增长率高于低层住宅。平均售价上涨了22.3%，达到了770,745加元。

TREB（多伦多地产局）表示，今年1月份大多伦多地区房屋交易量增加的主要推动力量是GTA地区火热的Condo公寓销售市场，按年涨幅竟高达26.7%。而低层房屋则相形见绌：独立屋和镇屋的销量分别增加了7.8%和7.2%，半独立屋增加了5.8%。

TREB（多伦多地产局）主席Larry Cerqua 谈到“家庭住宅仍然是一项巨大的投资，对于大多数GTA（大多伦多地区）的家庭来说仍然非常重要，随着我们进入2017年，我们预计住宅的需求将保持强劲，包括第一次购房者的需求，根据Ipsos的调查显示，今年第一次购房者将占据一半的买房市场，紧张的市场库存也会很难满足众多购房者的购房需求。”

TREB的市场分析总监Jason Mercer也表示，“今年，大多伦多地区的所有房屋类型的价格将继续保持强劲增长”。



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