多伦多地产知识问答

[多伦多嘉德置业-李丁]

【嘉德置业】新房交房前验房（PDI）是什么？都要验什么？


近期嘉德收房的客户注意：在多伦多买新公寓房子，房子内部装修好了，就要通知你验房，全名叫做Pre-Delivery Inspection，简称 PDI（交房前验房）。

做交房前验房时，开发商的验房人员会指导你对房屋质量进行一次全面检查，并可能为你示范家中各系统的使用操作。验房如果发现问题，和你一起验房的开发商代表会一一标出来，并给你一个清单，承诺修补。同时给你一个安省房屋质量监督机构Tarion发出的证书，上面有登记号。然后业主到律师那里交钱拿钥匙。拿了钥匙再看看开发商有没有修，没修，拿钥匙后的30天内就要到Tarion网站用证书上的登记号登记，把所有要修的内容登记。这份表格政府机构收到马上会转给开发商，开发商又会去检查，原则上开发商有120天时间去修。如果还没修则可以起诉开发商。入住后的一年内如果发现问题仍然可以报告Tarion。

但是新房交房前验房（PDI）都要验什么呢？今天嘉德小编就来简单跟大家聊一下。

加拿大的新房交房前验房（PDI）主要检查4个部分。首先是：厨房、卫生间、洗衣烘干设备；其次是：地板、墙面与其他内部装潢；第三是：外部结构；最后是：控制系统。

厨房、卫生间、洗衣烘干设备检查主要包括：

• 照明
• 墙面上的电流漏电保护器
• 地板、地砖
• 厨房台面、挡水、中央岛
• 橱柜、抽屉
• 水池、洗碗机、上下水系统
• 冰箱、油烟机、灶台等设备
• 卫生间排风系统
• 马桶、卫生间水池、淋浴、浴盆系统
• 洗衣机、烘干机

地板、墙面与其他内部装潢检查主要包括：

• 地板、地毯、地砖检查（例如是否有损坏或走在地板上是否发出较大噪音等）
• 墙面，地脚线、门框、窗框等
• 门窗、楼梯、储物间等
• 外部结构检查主要包括：外墙保温板、外墙墙砖、泄水孔（Weep Holes）;检查门窗外部密闭检查车道、花园、行人道等

注：如因天气原因无法检查房屋外部，请在PDI表格中注明



控制系统检查主要包括：

• 供暖系统，包括暖炉、热水器、暖炉过滤网、温度控制器、供暖系统各部分开关
• 空调系统检查
• 机械通风系统检查

注：请确保在交房前，开发商已经为你提供所有房屋内控制系统的操作手册，并认真阅读学习如何控制这些系统。另外还需从开发商处了解房间内各控制系统及其他电器等的质保时间和建议定期维护时间。

如果我在做收房前检查时不小心漏了一些问题怎么办？

有些项目本身就有质保，即使你在入住前检查时没有发现问题依然不影响你的保修范围。然而，如果是物品损坏或之前承诺安装的物品没有安装，则一定要在PDI表上注明。

任何在您入住前有质量问题的项目都应该在30天或年底的表格中列出。这几个表格代表了对保修项目的要求，而在保修期内所涵盖的项目出了问题，开发商必须在在特定的时间范围内解决。

关于新房交房前验房（PDI）是什么，都要验什么，嘉德小编今天就跟大家简单聊这么多。希望可以帮助到大家。



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买方市场中的卖家必读


某些地区房屋出售趋缓，在这种市场条件下出售房屋，更要小心谨慎。最近接到不少业主的咨询, 询问有关出售物业的相关规定和细节。这里归总一下，详细说明出售物业的步骤与注意事项，以解答那些想出售物业的业主的疑问。


与地产经纪签订合同
Listing Agreement，是一份卖家与地产经纪共同签订的合同。与经纪签订合同是业主在售房过程中的第一环，也是非常重要的一环。此份合同要明确所售物业，合同双方，以及相关条款。卖家和经纪会各保留一份，以此来保障各自的权益。
总体来说，合同内会明确地产经纪的公司给予其经纪为物业寻找买家的权利，合同的时效，以及卖家应付的报酬。一般来说，只有在成交后，卖家才会被要求支付报酬给经纪公司。例外还有一份物业信息表，包括了物业售价，物业详细信息，例如物业大小和设计，使用面积，各房屋的面积和简单描述，物业冷/暖系统等等。


业主有权决定屋内家居及设施的去留。一般来说，除非说明，固定不能动的家居及设施，往往会随物业一同出售，可移动的家具和设施往往不随物也一同出售。合同中“包含”以及“不包含”项中会明确指出家具及设施的去留问题。


有时合同里也有财政和贷款的条款。一般包括剩余贷款金额，期限，物业年税，抵押权等等。


Listing的种类
基本上说Listing有三种，Open Listing， Exclusive Listing，以及 MLS® Listing。Open Listing，即给予一个或一个以上地产经纪出售物业的权利。业主也可以自己出售物业，优点在于私售除去了雇用经纪服务的费用，在物业价格上会有一定优势。Exclusive Listing， 即业主雇用一个公司来作为经纪来出售物业。在有效期内，这个公司往往拥有唯一的，不能改变的权利出售物业。MLS® Listing，其实也是Exclusive Listing的一种, 但是允许地产经纪们，在当地MLS系统的帮助下合作买卖物业。通过这种方式得到的佣金，卖方和买方的经纪会按比例分享。
MLS系统是如何帮助业主出售物业的呢？ MLS系统相当于一个公告牌，给予物业最大的曝光。在48小时之内，物业的信息将会发送给大多地区所有地产经纪。委托地产经纪售房，相对于私售的最大优点就在于此。通过MLS，地产经纪们可以发布物业信息，全加拿大甚至全世界的地产经纪都可以查到此物业。


定价
尽管业主可能知晓物业的价值，但是，找一位专业人士帮助估价也是很重要的。不能将价格定得太高，因为这样买家可能会望而却步；当然价格也不能定得太低，不然投资没有回报。


物业的市场推销
以下介绍几种物业市场推销的手段，合格的经纪往往会将这几种方法混合使用，以便最大程度的曝光所售物业。


Open Houses
基本来说，Open Houses的方式大概有两种。第一种是邀请地产经纪来参观，由地产经纪来了解物业的特点和细节，因为地产经纪可能会为业主带来买家。另一种是全公开的Open Houses，指定时间内，任何人都可以进入物业参观。由于在一定时间内，就可以给所有潜在买家展示此物业，相对更有效率, 因此这种方法被普遍运用。在这种Open Houses中，经纪们要主持并回答参观者的各种问题。
业主和经纪要协商确定Open Houses的时间。业主需要给经纪一定的权利，可以进出物业。业主可以将钥匙留给经纪或其办公室。一般来说，在Open Houses的时候，业主一般选择离开物业，但是之前要记得将贵重物品收起来。如果业主决定参与Open Houses, 那么请确定将解释权留给经纪，不要为物业的缺陷找借口，另外，将电视和收音机关掉，以便让经纪和客人可以方便的谈话。如果业主有狗或其他宠物。请将宠物关起来或放在外面。干净整洁对于Open Houses来讲至关重要。总体来说,只要物业显得宽敞明亮, 保养得宜，吸引的买家就会更多。


其他销售手段
除了Open Houses，地产经纪往往会提供给业主其他的销售途径。在物业的前院，经纪往往会树立“For Sale” 牌子。这个牌子相当于一个“不会说话的销售员”，不停的告诉大家此物业正在出售。很多买家是通过这种销售方式，来寻找他们心中的房子的。
在当地报纸中的地产专栏里为物业打广告，是另外一种销售手段。尽管可能不会在每一期的报纸上，但是经纪往往会把物业介绍给寻找类似物业的买家。在互联网上宣传物业也是现在经纪们常用的一种销售手段。


重签Listing
由于一些原因, 有时物业可能不会被立即出售.记得要耐心，不要一时冲动从市场上取消物业。总的来说，物业没有想像中那么快售出的原因有三个: 地理位置，物业条件和价格。物业的地理位置是不可能被改变的，但是物业自身的条件和价格，却是业主可以改善的。在出售的过程中，业主要不断比对物业和周边地区类似物业的市场价格，适时的调整价格。


业主有责任时常询问经纪出售情况。多少人看过物业? 有什么回复和问题? 物业在市场有没有竞争力? Offer在Offer中主要有以下几项需要注意：买家出价是多少，什么时候交房，合同中有什么条件，以及Offer什么时候会过期。


和Offer一起，买家往往也会提供定金以示诚意。 Offer 中，买家往往会试探业主的底价, 并且注明条件。业主不一定要接受此Offer，但是可以相应回签一份合同，在互相的磋商中，一份合同就谈成了。在双方都签署了合同之后，合同就成立了。因此签字之前，业主要确认合同内的每一个条款，也可以让律师帮助审查。


交房日期
如果需要，合同中往往会规定一些条件。业主可能会被要求提供一些相关材料。例如说明物业所有权的地界图，验房证书等等，但是验房的支出可以要求买家承担。


最终成交
交房日当天，业主和买家的律师会代表业主和买家建立一个帐户以便双方偿还贷款。业主也需要提供物业的转接文件和钥匙给律师。律师还会确保地税，电费和天然气费等等帐单过户顺利。

最终，业主要记住出售自住房屋所得的盈余，不用缴纳所得税。业主也要记得支付经纪合同所指的报酬。业主的律师会安排好这一切出售过程中的支出。