刚和银行重新商谈房贷利率

[windcm]

怎么会有这么高的罚款？可能是算错了，你可以多问一下其他的银行工作人员

We have had a big change in the payout amount of your current loan as rate have declined twice in the last month and are quite a bit lower now. The penalty is now $13633.36 as the 3yr rate is quite a bit lower now as that is how I base the loan payout because that is how many years are left on the loan.
这是我7月份问的
不到30万的贷款
也是TD

怎么会差别这么大呢？如果不只是银行的原因，也不知什么原因决定罚款的数字？刚才银行提到跟开始的贷款额是有关的，并不决定剩多少。楼主不会是三年活期吧？

 

[lovemapleleaf]

We have had a big change in the payout amount of your current loan as rate have declined twice in the last month and are quite a bit lower now. The penalty is now $13633.36 as the 3yr rate is quite a bit lower now as that is how I base the loan payout because that is how many years are left on the loan.
这是我7月份问的
不到30万的贷款
也是TD

搞不懂银行是怎么算的，我先是直接打电话给TD easyline, 转贷款部门，一个说英文的女士给我算的是违约金3000多，然后我才找了分行具体协商，经办人员也是给我算出3000多，所以这标准应该是统一的

 

[lovemapleleaf]

怎么会差别这么大呢？如果不只是银行的原因，也不知什么原因决定罚款的数字？刚才银行提到跟开始的贷款额是有关的，并不决定剩多少。楼主不会是三年活期吧？

我的具体情况是先是5年浮动利率，付了两年后有段时间利率有上升苗头，浮动利率和固定利率差别不大，我就在那时候把剩下的年限转成3年固定，定了个3.14%的利率，也许这就是产生差别的原因？

 

[sofia]

搞不懂银行是怎么算的，我先是直接打电话给TD easyline, 转贷款部门，一个说英文的女士给我算的是违约金3000多，然后我才找了分行具体协商，经办人员也是给我算出3000多，所以这标准应该是统一的

我的利率高
4.5%

 

[windcm]

我的具体情况是先是5年浮动利率，付了两年后有段时间利率有上升苗头，浮动利率和固定利率差别不大，我就在那时候把剩下的年限转成3年固定，定了个3.14%的利率，也许这就是产生差别的原因？

浮动的罚款是三个月的利息之和，只有固定才会非常高，你这也许是浮动加固定的结合。

 

[wodelaoba]

我的房贷利率是3年3.14%，2022年到期，贷款30多万，因为最近贷款利率下降很厉害，前几天见科长的贴，说HSBC给5年固定1.64%，还有3000 cash back, 就想转过去，结果咨询HSBC后发现这是有条件的，出租房拿不到这个利率，只能给5年1.79%， cash back 也只有1200

以此为由和现在的银行商量了一下怎么解决高利率的问题，违约金算下来要3000多，银行给我的新利率是4年1.69%，我可以选择付3000多的违约金，然后用4年1.69%的新利率 ， 或是把这3000多的违约金当作以后几年的利息，这样4年贷款利率由1.69上升到1.97% ，两者算下来区别不大

两者比较，如果转去其他银行，一是要付清违约金，二是要去其他银行重新申请，需要律师费，还有个什么费，忘了，另外还要在新银行开支票账户，想了想还是留在现有银行，转贷款太麻烦，也省不了多少钱，1200的cash back估计也就够律师费，我最后选择银行的第二个方案，4年贷款利率1.97% ， 虽然多了3000多违约金，但相比原来的3.14%还是要好一些

所以你还是应该感谢我提供的及时信息。哈哈哈哈，省了一个多点，一年就是4000刀啊。

 

[wodelaoba]

马上年底了，你其实可以省很大一部分罚款。TD每年15%加速还款。你原来的贷款是50万，现在余额35万，12月31日你还7.5万，1月1日再还7.5万，总计15万。这样你一月二日再refinance，就是20万的贷款计算罚金了。非常非常少了。你多还的15万也不需要你自己出，有很多bridging过桥的办法，两天时间成本可以忽略为零。

 

[wodelaoba]

搞不懂银行是怎么算的，我先是直接打电话给TD easyline, 转贷款部门，一个说英文的女士给我算的是违约金3000多，然后我才找了分行具体协商，经办人员也是给我算出3000多，所以这标准应该是统一的

你早应该找我操作，罚金可以降到1600左右，只会更少不会再多。

Cash back 是按照贷款金额走的，35万能有1200不错了，之前20-50之间都是1000，50-75之间是2000，75-100之间是3000，100以上3500

 

[lovemapleleaf]

所以你还是应该感谢我提供的及时信息。哈哈哈哈，省了一个多点，一年就是4000刀啊。

马上年底了，你其实可以省很大一部分罚款。TD每年15%加速还款。你原来的贷款是50万，现在余额35万，12月31日你还7.5万，1月1日再还7.5万，总计15万。这样你一月二日再refinance，就是20万的贷款计算罚金了。非常非常少了。你多还的15万也不需要你自己出，有很多bridging过桥的办法，两天时间成本可以忽略为零。

你早应该找我操作，罚金可以降到1600左右，只会更少不会再多。

Cash back 是按照贷款金额走的，35万能有1200不错了，之前20-50之间都是1000，50-75之间是2000，75-100之间是3000，100以上3500

我的贷款原定是1年半以后到期，按贷款额X利差X1.5-违约金，算了一下大概省了3000刀，谢谢你及时提供信息，说实话我已经很久没关心过利率了

我这个是投资房，暂时不想多还贷，要不然要多交税，还有我也没那么多钱去付贷款，所以罚金还是省不了。刚才去分行签了字，这样新做的贷款可以从下月就生效，早一个月弄好就能省百来刀

 

[sofia]

We have a tool to see if it is worth while to break the term and based on what the penalties are, its not worth it right now.

At this stage, without paying the penalties there is no good option to take advantage of the lower rates.

CIBC 的回复

 

[windcm]

你早应该找我操作，罚金可以降到1600左右，只会更少不会再多。

Cash back 是按照贷款金额走的，35万能有1200不错了，之前20-50之间都是1000，50-75之间是2000，75-100之间是3000，100以上3500

请教科长有什么窍门能把罚款减下来呢？我是五年固定还剩两年，利率3.09，在CIBC，谢谢！

 

[wodelaoba]

请教科长有什么窍门能把罚款减下来呢？我是五年固定还剩两年，利率3.09，在CIBC，谢谢！

把提前还款额用满，如果有双倍加速还款更好。

用楼主的例子，TD50万总额35万余额，去BMO开一个新line，也是50万，然后从新line做一个过桥，拿出15万把TD的余额降到20万，这样罚款就大额减少了。然后转到BMO后，50万总额减去15万过桥款，这样余额还是35万。

操作前，罚款基数35万
操作后，罚款基数20万

 

[sofia]

把提前还款额用满，如果有双倍加速还款更好。

用楼主的例子，TD50万总额35万余额，去BMO开一个新line，也是50万，然后从新line做一个过桥，拿出15万把TD的余额降到20万，这样罚款就大额减少了。然后转到BMO后，50万总额减去15万过桥款，这样余额还是35万。

操作前，罚款基数35万
操作后，罚款基数20万

能再开个50万line
就直接买个房子了
何苦去倒来倒去省3000？

 

[满天星光]

我也有同样的问题，我是固定利率3.09，还有一年半，谈了一下也要罚款3000多，这是优惠了的罚款，罚的钱差不多抵一年的优惠下来的利息，我在纠结中，…

 

[wodelaoba]

能再开个50万line
就直接买个房子了
何苦去倒来倒去省3000？

这是有条件的bridging，需要把TD转到BMO。最后还是50万的信用额。如果像楼主一样有两套房，操作就更简单了，从A房子上拿一笔钱出来，把B的提前还款额用满，然后在计算罚款refinance。B房子的新贷款做好后，再从B上把之前的钱转回A房子即可。

 

[windcm]

把提前还款额用满，如果有双倍加速还款更好。

用楼主的例子，TD50万总额35万余额，去BMO开一个新line，也是50万，然后从新line做一个过桥，拿出15万把TD的余额降到20万，这样罚款就大额减少了。然后转到BMO后，50万总额减去15万过桥款，这样余额还是35万。

操作前，罚款基数35万
操作后，罚款基数20万

明白了，谢谢！

 

[lovemapleleaf]

这是有条件的bridging，需要把TD转到BMO。最后还是50万的信用额。如果像楼主一样有两套房，操作就更简单了，从A房子上拿一笔钱出来，把B的提前还款额用满，然后在计算罚款refinance。B房子的新贷款做好后，再从B上把之前的钱转回A房子即可。

好办法，早点分享就好了，我都已经签字，没法反悔了

不过重新办贷款也很麻烦，要审批，还要找律师，TD每年最多只允许多还15%，年末和年初都来一次15%，30多万的贷款能减少到20多万，罚金能省1000刀，但这样做确实是麻烦了很多，还要把钱转来转去的，按我的情况如果能重新选择我多半还是会选择不换银行。

我觉得贷款额度很大，或是违约期长，罚金很重才值得这么去折腾

 

[sherlock]

新利率是4年固定1.97吗？如果晚点转，罚款变少，利率更低，不知道楼主这种和快到期时转一个更低的那个更划算，我有一个贷款是浮动5年的，也是2022年到期，不知道应该现在转还是晚点转

 

[wgwt]

刚刚和rbc电话完，5年浮动1.8，原来是明年3月到期3.39.可以今年11月就提前renew。无罚款。

 

[liuwj]

刚刚和rbc电话完，5年浮动1.8，原来是明年3月到期3.39.可以今年11月就提前renew。无罚款。

是提前120天的early renewal吗？新利率什么时候开始生效啊？我的Rbc 3.39明年4月到期。另外renew的时候会不会重新核实工作收入情况，还是说你不主动提银行就不问？