- 主题发起人 wodelaoba
- 发布时间 2018-12-12
2012年118万买入，从最高点跌下来70万，2018年11月4日168万转手，这个接盘侠接飞刀太早了，5年之内，这个房子可以看到110万的价格。这次大调整的目标应该是2011年的价格区间。
Property Assessment
13070 22A AVENUE
91.5 * 137.8 FT
Year 2018 : $2,007,000
MLS® Sales History
13070 22A AVENUE
Date Comments MLS® Number
2018-Nov-04 Sold $1,680,000 R2278907 2018-Jun-12 Listed for sale R2278907
2018-Jun-04 Terminated $1,988,000 R2265306 2018-May-07 Listed for sale R2265306
2018-May-03 Terminated $1,998,000 R2245504 2018-Mar-07 Listed for sale R2245504
2018-Mar-07 Terminated $2,188,000 R2233531 2018-Jan-22 Listed for sale R2233531
2017-Nov-20 Terminated $2,298,000 R2206872 2017-Sep-18 Listed for sale R2206872
$1,180,000 Sold 04/05/12
$241,000 Sold 07/27/87
Property Assessment
13070 22A AVENUE
91.5 * 137.8 FT
Year 2018 : $2,007,000
MLS® Sales History
13070 22A AVENUE
Date Comments MLS® Number
2018-Nov-04 Sold $1,680,000 R2278907 2018-Jun-12 Listed for sale R2278907
2018-Jun-04 Terminated $1,988,000 R2265306 2018-May-07 Listed for sale R2265306
2018-May-03 Terminated $1,998,000 R2245504 2018-Mar-07 Listed for sale R2245504
2018-Mar-07 Terminated $2,188,000 R2233531 2018-Jan-22 Listed for sale R2233531
2017-Nov-20 Terminated $2,298,000 R2206872 2017-Sep-18 Listed for sale R2206872
$1,180,000 Sold 04/05/12
$241,000 Sold 07/27/87
转：一个房产评估师的2018年总结
大家心知肚明， 市场回落了，自然就评估价格下来了。来说说最近评估的情况。
1. Order的变化
去年大量的买卖，所以order大部分是因为买卖产生的。今年买卖严重缩水， lender基本上大部分是小银行，或者private lender。 有些房子一年做好几次评估，我都看烦了，每次去，打招呼都是说， 又是你， 哈哈。 像这种， 有的是因为私贷周期短，需要不断renew， 或者是因为房东太缺钱，要不停地换lender， 找最便宜的贷款， 新lender都要求评估。近期报税季，很多人想把资产固定在去年的高值上，用来将来CRA报税， 这种需求最近特别多。
2. 价格的变化
评估价格自然是不能和去年比，甚至都不能和去年12月份比。很多区域，今年初的售价已经比 11月12月的售价要低不少了。有些房子去年初买下来，今年renew再做评估的时候，价格少了二十万。很多私贷是要求补足差额的，或者重新跟你谈一个package。大银行的话，不default， 比较少补差价。不绝对。评估差额的话，这短短一年有差几万至上百万不等。
3. 关于楼花
今年出现大量楼花close不了。因为市场下来了，而买楼花的那些人当年是以builder的未来预期价接手的。 当年builder预期市场上涨，所以价格普遍是高一点点的，但是市场一跌，亏的就是买家啦。评估价格比卖价还低，这个差额就要补在首付的。 目前东桂林，oshawa， Richmondhill， vaughan都有很多评不到买价的楼花。其实东桂林算好的，毕竟买的时候总价不太高。我知道有个人在东桂林买了5000尺豪宅，很大的ravinelot， 买价200多万， 今年要close了，我估计今年他得哭。。至于richmondhill， vaughan 200-300万的所谓豪宅，越豪越评不到买价。 Markham也不少。 还有尽管都是freehold， 还有完全freehold和要交扫雪费的两种， 评估时这算不同类别，不能比较。 hwy7和village parkway那里有些高档的townhouse，带电梯的，每月200块物业管理，这算condo townhouse， 基本评估价比卖价少30-40 万吧，因为这种虽然高档啊，但只能和condo townhouse比，跟要缴扫雪费的freehold还不一样。总之，只有类别相同的才能比较。 还有很多builder现在把部分装修的地下室算在居住面积卖给你，说的好听，4000 尺， 5000尺的，但评估时，只能算地上面积的， 所以评估价会大打折扣。你以为跟4000尺的房子比呢，结果其实只能算3000尺，价格能一样吗。
大部分中国人还是会努力close楼花的，close以后资金实在撑不住，可以卖自住房，转到新房子去住。又或者新房子close好以后直接挂出来卖。 慢慢降价格，直到卖掉为止。 弃楼花的风险除了失去保证金，还会有被builder sue的风险， 还不如借私贷先close。 这就是为什么近期私贷如此火的原因。 未来市场我也无法预测，不过目前的现象是，不少人在找小银行借短期借款，然后抛售手里的房子。 市场上有很多挂原价卖的楼花，但因为跟平均价格比已经高太多了，挂好几个月卖不掉的。 等这些人真的意识到市场的真实情况后，那些会改低价格，愿意割肉的人，才能卖掉房子。 坚持挂高价的，或许人家根本不急着卖，我们也不用为他们操心。
4. 银行评估是不是比较低
评估不是数学1+1=2. 这个是个有些主观的东西。 MPAC的accessment， 他们的诉求是公平，也就是类似的房子房东的税要差不多。这个算出来是完全为了地税，所以mpac是收集数据建立数学模型计算出来的，然后再根据特别的情况做人工调整。 银行评估的诉求是客观，也就是银行想知道这个房子不带任何偏见的fair market value。 但评估师都是人啊，总归是有误差的吧。 一般情况下， 买价合理的情况下，评估价是和买价一致的。即便可能你买高了一两万，评估师也不会故意卡你， 不帮你拉价格的。 如果评估价比买价低很多的时候，这位买家就要反省了。因为评估价真的是市场的平均水平，是类似房子近期的售价的调整值， 基本上是真实市场的体现，你买价高那么多，要么是被中介忽悠了，要么你是真的喜欢这个房子，老子有钱就喜欢买。 （买价有很多的决定因素，比如双方的意愿， 个人喜好，资金的状况， 学区的考虑，装修的风格，风水，家庭情况的考虑等等， 所以买价未必真的和市场价一致）。 那么为什么大部分人觉得银行评估价普遍偏低呢。 如果是买家，因为你不了解市场，又或者你特别喜欢这房子，所以观念里就容易高估房子的价值。 如果是卖家。 大部分人都觉得自己的房子特别好，怎么也比邻居家房子好一万倍那种。 所以买家也会觉得估值过低。因为邻居谁谁谁家都卖了多少多少，我的房子至少要多少多少把。 这就又要引申到另一个问题， sale的时限问题。 大部分的lender要求只看三个月以内售出房子的价格。 市场上涨时，月月有新高，所以评估价也是越来越高的，因为跟你比较的房子都是在越卖越高。市场下行的时候，月月出新低， 然后你的价格也就要越来越低了。 很多近期的买家买高了，是因为中介给你看的最近成交是去年9， 10 月份同一条路上或同意小区的房子，还跟你说，那个还没有你房子大，没有你装修好，你要多少多少买已经是捡了大便宜啦。 好了，结果其实1月-3月的价格比去年10月价格低很多，那么你的评估价就比你买价低了。总之找个为你着想的好中介很重要。
说了那么多，就是提醒大家，买房考虑价格是要谨慎，尽量放条件。贷款没有放松，你要提前跟银行沟通，了解自己的贷款能力。另外找靠谱的贷款经纪，因为一般贷款经纪有比较熟悉的评估师，熟人好说话，评估的时候，是有些可操作范围的，比如客观价值大概是90-95万，最后可以给你取个高一点的值， 别小看这几万块，对于预算有限的买家来说， 真的是救命的。 不同的银行approved的估价公司和评价师不一样。有些很小的估价公司因为总是放水， b lender就不认可。 有些估价公司因为以价格严格著称（就是价格比较低）有些特定的lender和private就很喜欢，因为风险小啊。
2019年私贷行情：
利息：8.99-12.99 （参考：大银行 3.9-4.8 | B lender 6.5-9.5）
+ 2-5 lender fee
+ 1-2 broker fee
+ 双方律师费 约4000 （贷款少的话很不划算）
算下来贷款人的利息成本至少12%，多数情况下16-20%。
现在能继续close房子的人，基本上拿现有房子的home line周转。还真别说，银行看到这块肉，想必去年下半年很多人都收到银行信件给pre approve 个人信用吧？一方面收紧房贷，另一方面宽松高息信贷P+4%左右，不要知道太多，现实太残酷。
大家心知肚明， 市场回落了，自然就评估价格下来了。来说说最近评估的情况。
1. Order的变化
去年大量的买卖，所以order大部分是因为买卖产生的。今年买卖严重缩水， lender基本上大部分是小银行，或者private lender。 有些房子一年做好几次评估，我都看烦了，每次去，打招呼都是说， 又是你， 哈哈。 像这种， 有的是因为私贷周期短，需要不断renew， 或者是因为房东太缺钱，要不停地换lender， 找最便宜的贷款， 新lender都要求评估。近期报税季，很多人想把资产固定在去年的高值上，用来将来CRA报税， 这种需求最近特别多。
2. 价格的变化
评估价格自然是不能和去年比，甚至都不能和去年12月份比。很多区域，今年初的售价已经比 11月12月的售价要低不少了。有些房子去年初买下来，今年renew再做评估的时候，价格少了二十万。很多私贷是要求补足差额的，或者重新跟你谈一个package。大银行的话，不default， 比较少补差价。不绝对。评估差额的话，这短短一年有差几万至上百万不等。
3. 关于楼花
今年出现大量楼花close不了。因为市场下来了，而买楼花的那些人当年是以builder的未来预期价接手的。 当年builder预期市场上涨，所以价格普遍是高一点点的，但是市场一跌，亏的就是买家啦。评估价格比卖价还低，这个差额就要补在首付的。 目前东桂林，oshawa， Richmondhill， vaughan都有很多评不到买价的楼花。其实东桂林算好的，毕竟买的时候总价不太高。我知道有个人在东桂林买了5000尺豪宅，很大的ravinelot， 买价200多万， 今年要close了，我估计今年他得哭。。至于richmondhill， vaughan 200-300万的所谓豪宅，越豪越评不到买价。 Markham也不少。 还有尽管都是freehold， 还有完全freehold和要交扫雪费的两种， 评估时这算不同类别，不能比较。 hwy7和village parkway那里有些高档的townhouse，带电梯的，每月200块物业管理，这算condo townhouse， 基本评估价比卖价少30-40 万吧，因为这种虽然高档啊，但只能和condo townhouse比，跟要缴扫雪费的freehold还不一样。总之，只有类别相同的才能比较。 还有很多builder现在把部分装修的地下室算在居住面积卖给你，说的好听，4000 尺， 5000尺的，但评估时，只能算地上面积的， 所以评估价会大打折扣。你以为跟4000尺的房子比呢，结果其实只能算3000尺，价格能一样吗。
大部分中国人还是会努力close楼花的，close以后资金实在撑不住，可以卖自住房，转到新房子去住。又或者新房子close好以后直接挂出来卖。 慢慢降价格，直到卖掉为止。 弃楼花的风险除了失去保证金，还会有被builder sue的风险， 还不如借私贷先close。 这就是为什么近期私贷如此火的原因。 未来市场我也无法预测，不过目前的现象是，不少人在找小银行借短期借款，然后抛售手里的房子。 市场上有很多挂原价卖的楼花，但因为跟平均价格比已经高太多了，挂好几个月卖不掉的。 等这些人真的意识到市场的真实情况后，那些会改低价格，愿意割肉的人，才能卖掉房子。 坚持挂高价的，或许人家根本不急着卖，我们也不用为他们操心。
4. 银行评估是不是比较低
评估不是数学1+1=2. 这个是个有些主观的东西。 MPAC的accessment， 他们的诉求是公平，也就是类似的房子房东的税要差不多。这个算出来是完全为了地税，所以mpac是收集数据建立数学模型计算出来的，然后再根据特别的情况做人工调整。 银行评估的诉求是客观，也就是银行想知道这个房子不带任何偏见的fair market value。 但评估师都是人啊，总归是有误差的吧。 一般情况下， 买价合理的情况下，评估价是和买价一致的。即便可能你买高了一两万，评估师也不会故意卡你， 不帮你拉价格的。 如果评估价比买价低很多的时候，这位买家就要反省了。因为评估价真的是市场的平均水平，是类似房子近期的售价的调整值， 基本上是真实市场的体现，你买价高那么多，要么是被中介忽悠了，要么你是真的喜欢这个房子，老子有钱就喜欢买。 （买价有很多的决定因素，比如双方的意愿， 个人喜好，资金的状况， 学区的考虑，装修的风格，风水，家庭情况的考虑等等， 所以买价未必真的和市场价一致）。 那么为什么大部分人觉得银行评估价普遍偏低呢。 如果是买家，因为你不了解市场，又或者你特别喜欢这房子，所以观念里就容易高估房子的价值。 如果是卖家。 大部分人都觉得自己的房子特别好，怎么也比邻居家房子好一万倍那种。 所以买家也会觉得估值过低。因为邻居谁谁谁家都卖了多少多少，我的房子至少要多少多少把。 这就又要引申到另一个问题， sale的时限问题。 大部分的lender要求只看三个月以内售出房子的价格。 市场上涨时，月月有新高，所以评估价也是越来越高的，因为跟你比较的房子都是在越卖越高。市场下行的时候，月月出新低， 然后你的价格也就要越来越低了。 很多近期的买家买高了，是因为中介给你看的最近成交是去年9， 10 月份同一条路上或同意小区的房子，还跟你说，那个还没有你房子大，没有你装修好，你要多少多少买已经是捡了大便宜啦。 好了，结果其实1月-3月的价格比去年10月价格低很多，那么你的评估价就比你买价低了。总之找个为你着想的好中介很重要。
说了那么多，就是提醒大家，买房考虑价格是要谨慎，尽量放条件。贷款没有放松，你要提前跟银行沟通，了解自己的贷款能力。另外找靠谱的贷款经纪，因为一般贷款经纪有比较熟悉的评估师，熟人好说话，评估的时候，是有些可操作范围的，比如客观价值大概是90-95万，最后可以给你取个高一点的值， 别小看这几万块，对于预算有限的买家来说， 真的是救命的。 不同的银行approved的估价公司和评价师不一样。有些很小的估价公司因为总是放水， b lender就不认可。 有些估价公司因为以价格严格著称（就是价格比较低）有些特定的lender和private就很喜欢，因为风险小啊。
2019年私贷行情：
利息：8.99-12.99 （参考：大银行 3.9-4.8 | B lender 6.5-9.5）
+ 2-5 lender fee
+ 1-2 broker fee
+ 双方律师费 约4000 （贷款少的话很不划算）
算下来贷款人的利息成本至少12%，多数情况下16-20%。
现在能继续close房子的人，基本上拿现有房子的home line周转。还真别说，银行看到这块肉，想必去年下半年很多人都收到银行信件给pre approve 个人信用吧？一方面收紧房贷，另一方面宽松高息信贷P+4%左右，不要知道太多，现实太残酷。
银行评估不等同于政府地税评估，银行通常是基于LTV，loan to value。打个比方，100万的房子，买家只借50万，即LTV 50%。银行已经有足够的把握保本，appraisal 搞个drive through 即可，为买家卖家提供些许方便。 有的评估要进屋去如同验房式Full appraisal评估，每个房间测量，360度照相，这个多发生在房主第一次申请Home Line Credit，或者房产下行的大熊市里，就是现在！
大银行第二次续的时候可能就只是做个最简单的desktop（就是不去看房子那种，报告五六页）。还有银行也要看你借款的多少，贷款额度占总value的比重，借的少的，就做简单的，外观看看没问题，再看看最近的成交，提供一个drive by appraisal（这种最终只有value range， 不会给一个具体数额的）。还有要上法庭打官司的，就复杂了，报告要上百页，narrative report，但其实吧，这种报告有阅读价值的也就几页吧，其他都是大废话，哈哈。还有些私贷，为了保险，同一个房子会在不同的评估公司都order，两份报告都拿到了再确定房贷。市场不好，的确需要这样的谨慎。
目前大陆移民的主力军70后人群，根本没见过房产大熊市，这些人90%以上的财富，都是从过去中国房产红利中获得的，而不是通过个人的能力与奋斗，这部分是最危险的。80后移民，大部分没有赶上房产红利，大部分之前也都有留学经历，70%以上的财富是靠个人奋斗而来，这次大熊市是给他们一个很好的换车机会，从condo换Townhouse，独立屋！90后移民，毕业3-5年，刚成家立业，未来5年是他们上车的好机会。
这次大熊市的目标是：割60后的韭菜，剪70后的羊毛，80后换车，90后上车！
大银行第二次续的时候可能就只是做个最简单的desktop（就是不去看房子那种，报告五六页）。还有银行也要看你借款的多少，贷款额度占总value的比重，借的少的，就做简单的，外观看看没问题，再看看最近的成交，提供一个drive by appraisal（这种最终只有value range， 不会给一个具体数额的）。还有要上法庭打官司的，就复杂了，报告要上百页，narrative report，但其实吧，这种报告有阅读价值的也就几页吧，其他都是大废话，哈哈。还有些私贷，为了保险，同一个房子会在不同的评估公司都order，两份报告都拿到了再确定房贷。市场不好，的确需要这样的谨慎。
目前大陆移民的主力军70后人群，根本没见过房产大熊市，这些人90%以上的财富，都是从过去中国房产红利中获得的，而不是通过个人的能力与奋斗，这部分是最危险的。80后移民，大部分没有赶上房产红利，大部分之前也都有留学经历，70%以上的财富是靠个人奋斗而来，这次大熊市是给他们一个很好的换车机会，从condo换Townhouse，独立屋！90后移民，毕业3-5年，刚成家立业，未来5年是他们上车的好机会。
这次大熊市的目标是：割60后的韭菜，剪70后的羊毛，80后换车，90后上车！
看着毛骨悚然的，要出大事的感觉。
Flip House Failed Case in West Vancouver
2016年1月193.8万购入，同年199.8万挂牌未售。2017年，30万重金装修，2018年，210售出！净亏损40万！！
210 - 10 (经济/过户/律师/税费) - 30 (装修) - 16 (贷款利息) - 193.8 = -39.8 (亏损)
British Properties Beauty! Professionally renovated inside and out, this Post & Beam style home is sure to check off your wish list! New open plan layout, perfect for entertaining. 3 bedrooms and 2 full baths on the main. New heating, kitchen, bathrooms, floors, paint, cabinetry and more! Lower level offers rec room with direct access to the backyard, guest room and full bath, plus a 1-bedroom mortgage helper! 13,000+ sqft lot, nice city/ocean views & all day sun!
Property Assessment History
Year 2018 : $2,021,000
MLS® Sales History
1220 OTTABURN ROAD
Date Comments MLS® Number
2018-Dec-07 Sold $2,100,000 R2314033
2018-Oct-10 Terminated $2,888,000 R2294508
2016-Dec-16 Expired $1,998,000 R2109324
2016-Sep-16 Expired $1,998,000 R2091692
2016-Jul-15 Terminated $1,998,000 R2079361
2016-Jan-17 Sold $1,938,000 R2020970
BEFORE
AFTER
2016年1月193.8万购入，同年199.8万挂牌未售。2017年，30万重金装修，2018年，210售出！净亏损40万！！
210 - 10 (经济/过户/律师/税费) - 30 (装修) - 16 (贷款利息) - 193.8 = -39.8 (亏损)
British Properties Beauty! Professionally renovated inside and out, this Post & Beam style home is sure to check off your wish list! New open plan layout, perfect for entertaining. 3 bedrooms and 2 full baths on the main. New heating, kitchen, bathrooms, floors, paint, cabinetry and more! Lower level offers rec room with direct access to the backyard, guest room and full bath, plus a 1-bedroom mortgage helper! 13,000+ sqft lot, nice city/ocean views & all day sun!
Property Assessment History
Year 2018 : $2,021,000
MLS® Sales History
1220 OTTABURN ROAD
Date Comments MLS® Number
2018-Dec-07 Sold $2,100,000 R2314033
2018-Oct-10 Terminated $2,888,000 R2294508
2016-Dec-16 Expired $1,998,000 R2109324
2016-Sep-16 Expired $1,998,000 R2091692
2016-Jul-15 Terminated $1,998,000 R2079361
2016-Jan-17 Sold $1,938,000 R2020970
BEFORE
AFTER
