投资移民的理财方式探讨

[Luck Li]

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非常喜欢学习这种理财方式，坐台阶。不打扰老师讲课。

 

[Luck Li]

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差点来晚了，这事闹的。
谢谢香榭！
已经收藏此帖，不准备走了。

 

[Ｓabrina妈]

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搬个小板凳坐旮旯里听!

 

[Luck Li]

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虽然作为投资移民，大家的生活问题不算大，但要在经济社会里生存，要在长期通货膨胀的压力下保证自己手头资产的保值甚至增值，要使自己及家人在一个物价相对原居住地昂贵的多的环境中，尽量地得以保持原有生活水平，要使自己能够为生命的冬天留出充足的口粮，俺们要学会理财。



俺不太懂理财，但鉴于这是大家迫切期望学习的主要内容之一，俺就乘着热闹重打锣鼓新开张，开一个理财的主题讨论。欢迎各路高手踊跃参加，莅临指教。


俺还想邀请投资版的一些专家参与俺们的讨论，在投资理财，报税，资产管理等诸方面，为大家指点迷津。



今天俺先开个头，说说买房投资的事。但鉴于俺目前只是对蒙城了解稍多，所以所说的主要以蒙为背景。但房产投资有其共同的原则，所以也许对其他地方的投资也具有一定的参考意义。



总体说来，房产投资的原则不外乎以下几点：


1。应该在低位买入（同股票一样）。

尽管从土地的不可再生性的角度考虑，从民用建筑存续期很长的角度考虑，从建筑周边各类配套设施，包括诸如学校，商业，银行，文体设施，图书馆等公用配套，以及道路，绿化，和水电气暖等生活配套的齐全与否考虑，某个区的建设并非一日之功所能完成，但无论任何时点，任一区域的任一处房产都有它的市场价，任何一段时间内，房价都会按照市场的无形之手进行调节。


从长期的角度考虑，随着持续不断的通胀，随着土地资源的日趋匮乏（人口密度大的城市更严重），房价总是升值的。但在相对短的时期内，房价的涨跌如同月赢月亏一般正常。


影响房价涨跌的因素很多，总体经济状况，人口密度，人为炒作，就业前景，学校资源的优劣等等等等，都构成左右房价的一根手指。


但是，万变不离其宗。投资房产首先需要考虑的因素，就是当前的价位是否合理。按照价值投资的原则，一旦房价租售比超过1：300（国际公认的警戒线），那么，这样的房产即便再好，也不值当投资。


租房体现的是当地人口真实的居住需求，以及实际的有效需求。当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时，表明该地区的房产市场存在着价格虚高或投机行为。


房价租售比就是买房的总成本（房屋成交价，中介费，公证费,验屋费，欢迎税等），与月租金的比值。举例来说：


买房共花费50W，月可收入房租2，500，那么房价租售比就是2，500/500,000=1：200


然而，由于加拿大的业主每年是要交地税的（约是当年评估房价的1%），业主还要承担保险费，维修费，所得税，甚至水电气暖,和物业人工管理等费用，所以实际收取房租的水平，应该扣除这些费用再行计算实际获得的租金收入。



昨天，俺问了深圳老虎先生，他告诉俺，在温哥华某区的房价为六十多WD的公寓房，其月租金是2，500D。大家可以据此算算房价租售比，应该是比较高了。换言之，房价已在高位，买房投资的风险较大。


2。现金流


投资房产，除了计算房价租售比而外，最重要的是要计算现金流。如果除了首付而外，实得年租金超过养房的总支出产生正向现金流，并且此现金数与买房首付时的总支出相比，年投资收益l率超过了A级债的年收益率，那么，这样的房产是值得投资的。


在房产投资收益能够与A级债收益相媲美的条件下，房产投资者的收益不仅有现实的租金收益，同时还有可期的土地增值收益，而成熟市场在没有严重的经济衰退或经济崩溃的前提下，这种增值应该是稳定缓步攀升的。


俺在蒙城版块曾经向拉拉驹请教，如果俺在蒙买几套房收租金养活自己，现实与否。但古道热肠的拉拉驹对此问题也爱莫能助。因为房产的个性太强，买的好坏与结果太成正比了。所以，只能落地后，自己去淘好房子。


但是，拉拉驹的难以回答倒给了俺以信心，因为至少那不是全然否定的，也就是说，机会还是有的。


3。关注宏观局势，审时度势投资。


美国的次级债危机警醒了俺们：社会整体的金融环境是投资者必须要考虑的大前提。稍有不慎，就可能泥足深陷。


在当前全球性的经济衰退日趋明显的态势下，在各个国家都被高油价绑架的前景下，在普遍的生活物资价格大幅飙升，进而带动生产物资价格也大幅上涨的背景下，投资房产，也需要判断当地近期，中期和远期的经济发展前景，人口增长的速度，就业前景，人口平均收入的变化情况，房屋有效需求的实际水平等诸多必定会影响房价走势的基本面因素，从而尽可能保障自己投资决策的不失误。


4。加强微观调查，选取好的投资标的。


房地产的个性极强，即便在同一个城市同一地段同一幢房子里，也还有楼层，朝向，景观，通风,净高,保养，格局合理性，大小等的差异。


总体说来，俺们应该选择那些有良好的出租前景的房子来进行投资。


所谓出租前景好的房子,俺认为主要有以下几种:


1)好的工作机会多的区域,一般容易出租,且租金会高些.

尽管加拿大高速路网十分发达,也没有高速费用的问题,但高油价一定会影响工作人群居住在较远的城郊的欲望,毕竟加拿大人普遍净收入水平并不太高.对于像多伦多这样的大城市的年轻人而言,尤其如此.


再者,加拿大的许多地区地处寒带,冬天漫长,经常下雪,多少会影响出行.同时,住得远也意味着要花费更多的时间在通勤上,因此不少双双工作的年轻人,并不见得愿意住在郊外.


2)好学校附近房子容易出租.


3)安全,自然环境和人文环境好的房子易出租.

像有些区域集中居住了一些低收入群体或有某些民族特色的群体,那么租客也会望而生畏.如在蒙城,就有印巴人的群落,他们的住处附近,常年地弥漫着咖喱的异香,令许多人感觉头疼.建议租客都不找这样的,否则你的其他客人也受不了.


4)生活便利的房子易出租.地铁,购物中心附近的房子好租.

加拿大的大城市一般都有非常完善的地下交通网,所以城市捷运站点附近的房子相对好租,枢纽处的更方便.如果怕枢纽处太过杂乱,则买在距离交通枢纽处一站开外的房产,就能既享捷运之便,又免遭纷乱之扰. (待续)

（课间提问）换句话说，租售价格比例在1：300以上的房产，就没必要再进行出租，应该加价上市了。我说的对吗？老师。
给老师加精彩分分，辛苦，辛苦。

 

[Luck Li]

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很感兴趣。请说来听听。什么样的非股票投资，能有7%的年净回报率。风险如何？投资期限怎样？有没有退出机制?


在加拿大投资地产，俺以为不应该是炒作型的投机，而应该是着眼于较长远时间段的投资。


地产投资，无论在哪里，它的流动性都是较其他金融产品为差的。


在蒙城，办理房屋过户没有过户费，因此转让环节的费用较少。


但是，加拿大是个万岁（税）国，按照唐人JASON的说法：

[ZT--“炒”和“投资”，其实这是两个完全不同的税务概念。

在加拿大，投资（investment）的资本增值收益，比如投资房地产或者投资股票的盈利，确实是只有50%计为应纳税收入。但是，如果你“炒”房，或者“炒”股票，加拿大税务局则把这认为是贸易（trading），你“炒”房，或者“炒”股票的盈利等同于批发买进再零售卖出大白菜的盈利，这是一种生意收入，而不是资本增值收益，所以应全额计入应纳税收入。]


因此，在考虑投资方式时，必须要注意当地税法的要求，尽可能合理避税，同时避免不必要的利润损失。


至于长期保障，俺认为一定要具体问题具体分析。但对于加拿大这样总体而言可谓成熟市场的国家和地区而言，俺认为前景还是有保障的。尽管加人较懒，但人家地大物博，人家以引进各类高素质人才为基本国策之一，因此，她的人口结构只会向好，新增人口的住房需求也是刚性的。从这个意义上说，加拿大的住房投资前景看好。


当然，如果世界经济发生很严重的衰退，或美国经济发生严重问题，那么，对于美国依赖性很强的加拿大，也不可能独善其身。



高位介入地产是不可取的。个人认为至少这种投资是非理性的。

非常有头脑的女强人，怪不得能培养出那么好的儿子。

 

[jenniferlee]

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不好意思, 这两天在忙生意上的事.

黄金目前涨势其实滞后于其他商品如石油农产品等. 个人认为后市可期.
黄金属长线投资项目, 不需要配置太高比例.

国内投资市场不是很成熟, 风险机会并存.
国际投资市场相对成熟, 有很多相应的避险对冲工具, 风险相对小些. 收益相对低但稳.
然国际投资市场很复杂, 品种项目繁多. 各种信息铺天盖地. 以个人精力能力很难都照顾到. 且风水轮流转.
个人认为我们只需要把握大的经济形式, 多与理财团队交流, 寻找合适的机会. 至于具体操作就无需太过费心. 那些压力线支撑线什么的就交给机构去处理.

 

[jenniferlee]

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（课间提问）换句话说，租售价格比例在1：300以上的房产，就没必要再进行出租，应该加价上市了。我说的对吗？老师。
给老师加精彩分分，辛苦，辛苦。

俺觉得,1:300应该是买家衡量房产是否具备投资价值,或者有多少投资价值的一个 重要尺度,并非决策卖房的衡量标准.因为如果要说到卖房,还有许多其他的因素必须考虑:

1.市场的成长空间:

如果判断市场还有大幅上涨的空间,那么就像去年的A股似的,4,000点尽管已在高位,但也许卖了会吃亏,因为它还继续上涨到6,000点呢.

如果判断楼市即将崩盘,当然是卖出为好.


2.交易成本:

房屋买卖的交易环节费用是必须考虑计算的.在中国,一买一卖的费用包含过户手续费,所得税,营业税等,是不小的一笔数.


3.其他的投资选择:


如果你有其他更好的投资渠道,手头又短缺尺寸,那么当然这时卖掉没有太多可后悔的,因为市场已经预警投资过度了,换言之,通常这时短期内房价的上涨空间已经很有限了.


如果没有其他更好的投资渠道,那么最起码你的租金收入还是稳定的回报,总比资金闲置着强.


4.个性化因素:


房产投资最讲究位置,这是由土地的不可再生性决定的.


虽然好位置的房产房价相对坚挺,租金水平也相对稳定.但即便如此,也要考虑区域供需关系.


例如北京的中关村核心区,若干年前城市规划时,盖了大量的写字楼,却不允许建住宅,而这个区域集中了中国最好的一部分大学(八大学院),还是北京人公认的优质中小学最多的区域,并且是许多新兴公司立足之地,因此,这里的住宅呈卖方市场的态势,价格就不太容易下跌,租金水平也相对较高且稳定.


像俺们一样,许许多多的家庭为了孩子能在海淀区上小学和中学,而在这里买房租房.因此,这种房卖掉就划不来了.


所以,具体问题一定要具体分析.

 

[jenniferlee]

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非常有头脑的女强人，怪不得能培养出那么好的儿子。

谢谢!

 

[幸运儿]

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专心学习中，

 

[jenniferlee]

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大家都很关心如何把自己的资产安全合法尽可能少花手续费地带到加拿大去，以下是俺转自相关问题的一些帖子，供筒子们参考。


[ZT-----不知道楼主是哪里的，如果是广东的，就象楼上的一些朋友说的一样，把钱带到香港去汇，只是他们说的不是很具体。广东居民去香港可以自由行，非常方便，靠深圳最近的汇丰银行在上水新风路，上水邮政局的斜对面，罗湖过去一站轻铁就到了（20港元费用）。
因为我们国家有外汇管制条例，一般很难在正规途径把钱带出去，就算给你汇出去，中国有现汇、现钞转换，也会亏掉不少，有人计算过了，采用自己带钱到香港再汇出去的方式最经济，额外的费用最少，就是去香港的费用、将加元现钞存入银行的0.25%管理费、加拿大银行的到帐手续费（汇丰银行内部转账为8.5加元、不同银行转来的为15-20加元）及每次汇款的200港元手续费（每次汇款限额100万港元，够了吧），钱汇完之后就把账户取消掉。
加拿大的账户可以在国内的BMO、帝国银行先开好，然后带上加元现钞到香港去开户，之后每隔一段时间带一些过去，最后再一起汇走。（注意：香港的银行一般会追问钱的来历，他们也是尽义务反洗黑钱吧，所以把国内自己姓名的取款留条也带上，以说明这些钱是你以前的财产，将自己的月收入及工作年限说明一下即可）。
香港开户会有一些规定，大家需要注意！具体可以到香港汇丰的网站看看（www.hsbc.com.hk), 香港开户需要的证件是：未登陆的需要护照、移民纸、身份证，已短登过的可以用护照、枫叶卡及加拿大地址，具体可以看看银行规定。
不知道说清楚没有，如果还有什么问题，可以提出来，知道的一定告诉大家。



对了，忘了告诉大家，这样把钱汇到加拿大，就不存在atm取款的任何费用了。（超过银行规定的次数就另当别论了，每家银行的规定不一样）。]



[ZT----- 介绍我用的方法：来加拿大后，因为要买房，需要从国内汇钱到加。去了一家朋友介绍的汇款公司，在丽晶广场的一楼，方法很简单，就是先敲定汇率，一般比银行的价格要好些，然后，给你一个国内银行的帐号，你国内的亲戚把钱汇到这个帐号上，等钱一到帐，你就可以从加拿大拿到钱了。两天就搞定了。收1%的手续费。]



[ZT---根据资金多少,方法不一,先在国内CIBC或BMO开户:
50万以上:可以在HSBC开户,他们有办法,还减免手续费;
百万以内:自己和家人每年每人可以换汇5万,分批汇出;
以上:如不着急,可分次带出(汇票)或地下钱庄(急用).
正规方法:削户口,全部资金都可以合法带走.]



如果是前两年，人民币兑美圆正进入快速上升通道，国内的房地产市场和股市都还具备投资价值，现在这种优势已经不存在，或说不明显存在了。所以，对于俺们这些准移民而言，如何把钱带出去的确是个难题。


望各位大虾知无不言，帮助这里的后进们解决好这个问题。


谢谢！

 

[jenniferlee]

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去年买了一些银行的PE产品，做的是几家正在排队等待上市的国有大型房地产公司的股权投资，类似于买原始股。


这种产品的特点是时间较长，适合于中长期投资，相对投资收益较高（据说能达到30%/年）。除了每年的分红而外，还可以享受将来上市后的溢价收益。


当然，它的投资风险也是不言而喻的。如果公司经营不善，或者上市告吹，那么投资收益就会大打折扣，甚至出现亏损也未可知。


对于俺们这样的普通百姓而言，一般自己没有什么买到原始股的可能，所以，通过这样的途径，也尝试一把资本市场投资的酸甜苦辣。



对于投资房企，俺是这样认为的：


此次政府宏观调控的力度很大，将会导致中小房地产公司的大批倒闭或关张，而同时，却为有实力的大房企提供了拣便宜货的机会，那些断了资金链的小房地产公司一定会把手中的项目廉价卖给大房地产公司。换言之，房地产行业正在进行一次大洗牌。如果哪家公司能够在这种逆境中将一些好项目收入曩中，那么在下一轮房市的春天到来之时，就将是这些公司的丰收之日。


越来越高度地垄断将会使得房产的定价权日益倾向于大房企，所以，适时出手将会产生理想的斩获。


PE投资前景如何，让俺们拭目以待。


以上纯属个人见解，不构成对大家的投资建议。欢迎批评指正。

 

[我是游客]

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GANXIE

 

[山花落尽]

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不好意思, 这两天在忙生意上的事.

黄金目前涨势其实滞后于其他商品如石油农产品等. 个人认为后市可期.
黄金属长线投资项目, 不需要配置太高比例.

国内投资市场不是很成熟, 风险机会并存.
国际投资市场相对成熟, 有很多相应的避险对冲工具, 风险相对小些. 收益相对低但稳.
然国际投资市场很复杂, 品种项目繁多. 各种信息铺天盖地. 以个人精力能力很难都照顾到. 且风水轮流转.
个人认为我们只需要把握大的经济形式, 多与理财团队交流, 寻找合适的机会. 至于具体操作就无需太过费心. 那些压力线支撑线什么的就交给机构去处理.

一直在关注黄金，觉得是作为抵御风险的一种配置，但一直没动手买，个人更倾向于实物黄金。
强烈赞成你的观点，如果自己变成投资专家，需要学习太多，耗时耗力，结果却并不一定精。最好是能找到可以信任的理财团队，多交流。可是又觉得国内现在这样的地方不多。
只好东一头西一头的乱看了。
最近我们这里有种信托，投资于大型房地产，有质押，100万，两年期，预期收益率8.75%，买的人很多，很快信托计划就成立了。

 

[Luck Li]

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俺觉得,1:300应该是买家衡量房产是否具备投资价值,或者有多少投资价值的一个 重要尺度,并非决策卖房的衡量标准.因为如果要说到卖房,还有许多其他的因素必须考虑:

1.市场的成长空间:

如果判断市场还有大幅上涨的空间,那么就像去年的A股似的,4,000点尽管已在高位,但也许卖了会吃亏,因为它还继续上涨到6,000点呢.

如果判断楼市即将崩盘,当然是卖出为好.


2.交易成本:

房屋买卖的交易环节费用是必须考虑计算的.在中国,一买一卖的费用包含过户手续费,所得税,营业税等,是不小的一笔数.


3.其他的投资选择:


如果你有其他更好的投资渠道,手头又短缺尺寸,那么当然这时卖掉没有太多可后悔的,因为市场已经预警投资过度了,换言之,通常这时短期内房价的上涨空间已经很有限了.


如果没有其他更好的投资渠道,那么最起码你的租金收入还是稳定的回报,总比资金闲置着强.


4.个性化因素:


房产投资最讲究位置,这是由土地的不可再生性决定的.


虽然好位置的房产房价相对坚挺,租金水平也相对稳定.但即便如此,也要考虑区域供需关系.


例如北京的中关村核心区,若干年前城市规划时,盖了大量的写字楼,却不允许建住宅,而这个区域集中了中国最好的一部分大学(八大学院),还是北京人公认的优质中小学最多的区域,并且是许多新兴公司立足之地,因此,这里的住宅呈卖方市场的态势,价格就不太容易下跌,租金水平也相对较高且稳定.


像俺们一样,许许多多的家庭为了孩子能在海淀区上小学和中学,而在这里买房租房.因此,这种房卖掉就划不来了.


所以,具体问题一定要具体分析.

嫩分析十分全面透彻到位，又让俺学习很多有用的东东，非常佩服。给嫩加威望，没说的。

我有一套老房子在CBD，现在出租呢。
正准备用它来交投资款和在加买房前一两年的生活费用。呵呵！
也可以不卖它，卖其它的房产。

 

[贪食蛇]

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刚才按照jennifer的方法算了一下出租的房子，还算可以。
理财方面还要向你们学习啊。

 

[jenniferlee]

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嫩分析十分全面透彻到位，又让俺学习很多有用的东东，非常佩服。给嫩加威望，没说的。

我有一套老房子在CBD，现在出租呢。
正准备用它来交投资款和在加买房前一年左右的生活费用。呵呵！
也可以不卖它，卖其它的房产。

俺也喜欢投资房产，觉得相对稳一些。


每个人的情况都不同，俺也只能提供一些原则供参考。

 

[梁溪香榭]

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虽然目前的通涨是全球普遍面临的问题, 但那些国际投资资金总会有个去处.
比如说初级商品如"农产品".
众所周知, 目前世界粮食库存正处于数十年的低水平(有报道说谷物库存只有50天供应量), 但需求却不断增长. 加上亚洲耕地面积急剧减少, 新兴市场人民生活水平提到, 油价上升令更多的糖, 玉米等用于制造生物能源, 农产品价格将保持强势. 即使美元转强.
从过往10年看, 农产品的升幅亦远不如能源及金属等其他初级商品.

还是那句话, 只要看准这个机会, 其他的事交给专业机构去做.

 

[Luck Li]

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虽然目前的通涨是全球普遍面临的问题, 但那些国际投资资金总会有个去处.
比如说初级商品如"农产品".
众所周知, 目前世界粮食库存正处于数十年的低水平(有报道说谷物库存只有50天供应量), 但需求却不断增长. 加上亚洲耕地面积急剧减少, 新兴市场人民生活水平提到, 油价上升令更多的糖, 玉米等用于制造生物能源, 农产品价格将保持强势. 即使美元转强.
从过往10年看, 农产品的升幅亦远不如能源及金属等其他初级商品.

还是那句话, 只要看准这个机会, 其他的事交给专业机构去做.

9494！

 

[Luck Li]

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大家都很关心如何把自己的资产安全合法尽可能少花手续费地带到加拿大去，以下是俺转自相关问题的一些帖子，供筒子们参考。


[ZT-----不知道楼主是哪里的，如果是广东的，就象楼上的一些朋友说的一样，把钱带到香港去汇，只是他们说的不是很具体。广东居民去香港可以自由行，非常方便，靠深圳最近的汇丰银行在上水新风路，上水邮政局的斜对面，罗湖过去一站轻铁就到了（20港元费用）。
因为我们国家有外汇管制条例，一般很难在正规途径把钱带出去，就算给你汇出去，中国有现汇、现钞转换，也会亏掉不少，有人计算过了，采用自己带钱到香港再汇出去的方式最经济，额外的费用最少，就是去香港的费用、将加元现钞存入银行的0.25%管理费、加拿大银行的到帐手续费（汇丰银行内部转账为8.5加元、不同银行转来的为15-20加元）及每次汇款的200港元手续费（每次汇款限额100万港元，够了吧），钱汇完之后就把账户取消掉。
加拿大的账户可以在国内的BMO、帝国银行先开好，然后带上加元现钞到香港去开户，之后每隔一段时间带一些过去，最后再一起汇走。（注意：香港的银行一般会追问钱的来历，他们也是尽义务反洗黑钱吧，所以把国内自己姓名的取款留条也带上，以说明这些钱是你以前的财产，将自己的月收入及工作年限说明一下即可）。
香港开户会有一些规定，大家需要注意！具体可以到香港汇丰的网站看看（www.hsbc.com.hk), 香港开户需要的证件是：未登陆的需要护照、移民纸、身份证，已短登过的可以用护照、枫叶卡及加拿大地址，具体可以看看银行规定。
不知道说清楚没有，如果还有什么问题，可以提出来，知道的一定告诉大家。



对了，忘了告诉大家，这样把钱汇到加拿大，就不存在atm取款的任何费用了。（超过银行规定的次数就另当别论了，每家银行的规定不一样）。]



[ZT----- 介绍我用的方法：来加拿大后，因为要买房，需要从国内汇钱到加。去了一家朋友介绍的汇款公司，在丽晶广场的一楼，方法很简单，就是先敲定汇率，一般比银行的价格要好些，然后，给你一个国内银行的帐号，你国内的亲戚把钱汇到这个帐号上，等钱一到帐，你就可以从加拿大拿到钱了。两天就搞定了。收1%的手续费。]



[ZT---根据资金多少,方法不一,先在国内CIBC或BMO开户:
50万以上:可以在HSBC开户,他们有办法,还减免手续费;
百万以内:自己和家人每年每人可以换汇5万,分批汇出;
以上:如不着急,可分次带出(汇票)或地下钱庄(急用).
正规方法:削户口,全部资金都可以合法带走.]



如果是前两年，人民币兑美圆正进入快速上升通道，国内的房地产市场和股市都还具备投资价值，现在这种优势已经不存在，或说不明显存在了。所以，对于俺们这些准移民而言，如何把钱带出去的确是个难题。


望各位大虾知无不言，帮助这里的后进们解决好这个问题。


谢谢！

非常有用的好方法。

 

[jenniferlee]

回复: 投资移民的理财方式探讨

一直在关注黄金，觉得是作为抵御风险的一种配置，但一直没动手买，个人更倾向于实物黄金。
强烈赞成你的观点，如果自己变成投资专家，需要学习太多，耗时耗力，结果却并不一定精。最好是能找到可以信任的理财团队，多交流。可是又觉得国内现在这样的地方不多。
只好东一头西一头的乱看了。
最近我们这里有种信托，投资于大型房地产，有质押，100万，两年期，预期收益率8.75%，买的人很多，很快信托计划就成立了。

我们这里也是一样，前几个月的房地产信托产品（都有质押），都在10%/年左右，一出来就卖光了。去年每次有新产品，信托公司还通知，现在都没有了。说明信托产品较热。