我为什么选择温尼伯

[bilong]

回复: 我为什么选择温尼伯

在金融风暴劲吹中的北美房产市场,竟然让我在温尼伯享用了"零首付"的房贷待遇,要知道,就是有良好收入证明的加拿大人,都必须有5%的首付款.作为新移民,在加拿大还没有任何信用记录,银行帐上的钱也不多,为什么银行肯给我"超国民待遇"呢? 这要从我开始买房的时候说起了.

 

[Luck Li]

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在金融风暴劲吹中的北美房产市场,既然让我在温尼伯享用了"零首付"的房贷待遇,要知道,就是有良好收入证明的加拿大人,都必须有5%的首付款.作为新移民,在加拿大还没有任何信用记录,银行帐上的钱也不多,为什么银行肯给我"超国民待遇"呢? 这要从我开始买房的时候说起了.

写下去，感兴趣，呵呵！

 

[bilong]

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本来没有打算今年在小温买房,原来准备先把业务开展起来,有了当地的收入后再考虑.再加上自己认为小温的房市刚稳定,在今年冬季或者明年才是抄底入市的时候.但所有的变化却源于自己和LP的一次看房经历.

PHILLIP在RIVER PARK SOUTH的SHOWROOM已经坐了有3年了,这套样品房是2006年修好的,作为售房经纪,他3年中已经接待了上千人次的看房者,再等2个月,他就要到WAVELEY WEST那片新开发区的样品房去上班了.因此,这套精致漂亮,功能齐全的样品间就标价出售了. 当我和LP一走进这套样品间,一下就被他室内的结构和装饰深深吸引住了.这是一套3个卧室,2个车库,带地下室,有小花园,居住面积在2077平方英尺(190平方米左右)的2层独立屋. 这也是小温中产阶级的标准住房. 吸引我们的是整套房子营造的家的气息.宽敞整洁的厨房,不锈钢的橱具和大理石台面给人马上想一试厨艺的冲动,客厅敞亮现代,家具使用透出高贵的气质,绝对可以满足主人好客和炫耀的要求.门外的实木露台是夏天烧烤纳凉的好地方,花园小巧精致,即有空间放个儿童乐园,也可以种花养草,甚至可以种些中国蔬菜.地下室开间很高,采光良好,可以装修成家庭活动室和客人睡房,车库很宽,除了放2台车外,还有不少空间放杂物和工具.为了配合当地气候,在每个房间入口都有宽大的衣帽间,便于进出穿脱衣帽.在底楼和2楼之间巧妙的设计了个办公间,可以满足SOHO一族的居家工作要求.楼上3个卧室,全部向阳,窗户大,采光很好,主卧室在正中,带按摩浴缸.可以在外面天寒地冻时美美的泡个热水澡.左右2个小卧室,一儿一女正好合适,卫生间设计在背阳的对面,SHOWER和BATH齐备.一趟看下来,我们马上有了安家的想法,这不就是为我们设计的吗! “这是获得了设计金奖的房型,除了你们看到的,还用了很多节能和环保材料.不光能够节约房子的取暖费用,还让空气更清洁流畅,让家人更加健康.” PHILLIP很得意的给我讲解着.在对待环抱和健康的事情上,加拿大人的确是一丝不苟,不懈余力的.这和国内房屋设计和装修有很大的不同,应该说,这里的房子让人住得更放心和更健康.

但这间房屋的价格,平息了我们马上买下的冲动.

 

[bilong]

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样品房42万加币,我们看到的很多装饰其实都是开发商增加的,基本配置的价格是36万,7788搞下来,也要38万多.而在2年前,同样的这间样品房,才只有32万.基本配置才26万. 随后,我们又看了在红河边的一片高尚住宅区,样品间也搞的美仑美奂,价格更高达72万,但看到周围一片片待售的空屋和空地,我知道这片工地绝对不是我们所要的家,尽管环境良好,房屋豪华.

属于我们自己的家到底在什么地方?我们到底需要一个什么样的家呢?

 

[SINP]

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沙发谢谢分享！

 

[bilong]

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我分析了一下,认为小温的房价即使下跌,下跌的空间也不大,不如早买早享受,先安家再立业,以前忙着工作,牺牲了不少家庭时光,现在正好弥补一下,一家人可以乐融融的在一起.把工作的事先抛在一边.更何况,在加拿大,就要按加拿大的生活方式过,钱花了再去找,大不了去打个LABOR,饿不死人的. 我们需要安个家了.


我和LP定下了在小温买房的3大原则:

1. 地点LOCATION.
2. 价格PRICE
3. 舒适COMFORTABILITY.

地点,我们选择小温的南部,北部靠近土人居住的DOWNTOWN,治安状况令人担忧,西部靠近机场,有很不错的社区,白人居民多,中国人很少,东部仍旧在开发,南部靠近曼大,治安条件良好,校区好,开发也比较成熟,中国人大多居住在南部. FORT RICHMOND由于在曼大下面,学校好,校区好,但房屋年龄较老,多是20年以上的房龄,因此价格相对便宜,是不少技术移民的首选.RICHMOND WEST在FORT RICHMOND的对面,是随后开发的新区,房龄在15年以内,还有部分是刚刚竣工的新房,该区房价比较高,是不少投资移民的选择.因为南部的校区,特别是在以上2个区域内的小学和中学,在整个曼省都是排名最高的,因此,对孩子教育特别重视的中国人和印度人在这片居住得最多.RIVER PARK SOUTH在东南部,也是最近开发的新区,该区法裔居民较多,环境优美,房价也不太高,但校区不太理想.考虑到小温是个养家教育孩子的地方,因此,靠近最好的学校,给孩子提供最好的教育环境就是我们选位置的最大的原则.

价格,在我2年前来商考的时候,正好看过RICHMOND附近的房子,那时看得上的独立屋的价格不到30万,现在都超过35万了.在去年的金融危机的影响下,温哥华和多伦多地区的房价在下跌的时候,小温的房价不光没有下跌,还有小幅的上涨,这是因为当地经济环境比较好,失业率比较低的原因,曼省以农业,建筑业门窗和飞机汽车的零件制造为主,属于基础性的实体经济,金融风暴的暖风和冷风对他们的影响都不大.当地的住房需求基本上没有什么泡沫.但是,高于40万以上的房子,特别是近2年开发的豪华楼盘,却是看的人多,下手的少,有些炒楼花的经纪纷纷抛货,因此在新开发的楼盘上,总有大量的地和才盖好的房子待售.相反,在校区好,环境好的老区,由于配套条件成熟,成交还是很兴旺,往往一套房才刚出来几天就买掉了. 通过我们的观察比较,我们把房子的价位定在40万以下,这也是考虑以后的销售(RE-SELL VALUE)在今后几年的市场上,能够出40万以上买房的当地人毕竟是少数,就和买车一个道理,奔驰的新款大家都想开,但为什么还是丰田的节能车好卖呢?给自己留下一些退路.不要让高价的住房套牢你的资金和翅膀.

舒适,老区树木成荫,绿化好,但房子年龄太老,结构落后,维修费用高,我们不太喜欢.新房,结构新颖,设计环保,但树苗才载,草地才种,房屋价格最高,地税也最多.更讨厌的是周围还有未售出的空地和正在修的房子,让你几年都住在一个大工地上,你说舒服吗?因此,我们把目标定在房龄在10年内的老房.房子设计合理,周边设施成熟,尽管我们和当地人没有交流的障碍,但还是喜欢中国人多的地方,因为小温无法和大温相比,到处都是中国人,看的你烦,这里中国人本来就不多,特别是在冬天,雪大冰厚,出远门很不方便和危险,因此一定要就近找中国朋友串串门,上些中国餐厅,买些中国食品,不然会得冬季忧郁症的.


我一直相信,什么事都是讲究缘分的,就如我在这个”角落”写的博客一样,总可以交到有缘的朋友. 我们在小温的家,也如上天安排的一样,有缘让我们找到了.


首先,应该感谢在小温的朋友,是他们的亲身经验和中肯的建议,让我们节约了大量的时间.其次, 要感谢LP,是她在网上细心的寻找比较,找到了我们的家,最后,也要感谢带我们看房的AGENT们,特别是我们的白人经纪DANNY,他的经验和责任心让我们最终买到心仪的住房.

朋友的建议,缩小了我们找房的范围,我们的重点就放在南部离当地最好学校的附近.在加拿大买房,一般是通过2个网站,一个是WWW.MLS.CA 另外一个是 WWW.COMFREE.COM ,前者通过经纪 AGENT进行销售,后者是个人交易,不通过经纪,尽管后者没有经纪的代理费用,价格会好一些,但由于我们对当地房市不了解,因此选择了买方经纪,他们可以给我提供各种资料和信息,而这些资料,是私人房主很难提供的.如果是新开发的新房,一般是开发商自己销售.你只需要到样品房和他们直接谈就可以了.

代理给我们提供的主要是以下的数据:
1. 房屋的各种基本资料,比如面积,房龄等等.
2. 房屋的政府估价,该价格是政府评估的价格,以此来征收房产税.
3. 房屋的保险记录,看是否有索赔.
4. 房屋的历年交易的记录,看以前有几个房主
5. 房屋的历年交易价格,比较当前的价格是否合理
6. 周围房子的历年和当前的交易记录,参考该区的房产价值趋势.
一般来说,由于成交价格和经纪有直接的利益关系,故做聪明的不良中介往往有忽悠的成分,但对我们来讲,有自己的分析,很容易看出破绽,同时,经纪是一门职业,他们提供了服务,代理费用就应该是他们工作的酬劳,也是对他们工作的尊重.双方明确了这些问题,交流起来就通畅了.DANNY年龄有60多岁了,是土生土长的老温尼伯人,我们以前也在看房中遇到过经纪,但DANNY是首先主动给我们提供以上全套资料的代理人,因此,我们对他的开诚布公很欣赏,甚至在有其他经纪的情况下,都选择他当我们的买方代理,让他成为我们”智囊团”的一员.从我们决定买房到住进新家前后只有10天的时间,总结我们的这次买房经历,可以用干脆利落,配合默契来形容,整个过程有理有节有利,给我们留下难忘的回忆.

我太太首先在MLS上发现目标,是最新的出盘, 位置,房型和价格正是我们理想的目标.已经有一家代理公司在负责销售. LP马上给DANNY打电话,让他和这家卖方代理约好,安排第2天看房.

 

[sally.闻]

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我是6月去温尼伯的，对那个城市有初步了解。感觉美丽，干净，清洁，卫生，而且对语言学习好，值得考虑。。

 

[Luck Li]

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本来没有打算今年在小温买房,原来准备先把业务开展起来,有了当地的收入后再考虑.再加上自己认为小温的房市刚稳定,在今年冬季或者明年才是抄底入市的时候.但所有的变化却源于自己和LP的一次看房经历.

PHILLIP在RIVER PARK SOUTH的SHOWROOM已经坐了有3年了,这套样品房是2006年修好的,作为售房经纪,他3年中已经接待了上千人次的看房者,再等2个月,他就要到WAVELEY WEST那片新开发区的样品房去上班了.因此,这套精致漂亮,功能齐全的样品间就标价出售了. 当我和LP一走进这套样品间,一下就被他室内的结构和装饰深深吸引住了.这是一套3个卧室,2个车库,带地下室,有小花园,居住面积在2077平方英尺(190平方米左右)的2层独立屋. 这也是小温中产阶级的标准住房. 吸引我们的是整套房子营造的家的气息.宽敞整洁的厨房,不锈钢的橱具和大理石台面给人马上想一试厨艺的冲动,客厅敞亮现代,家具使用透出高贵的气质,绝对可以满足主人好客和炫耀的要求.门外的实木露台是夏天烧烤纳凉的好地方,花园小巧精致,即有空间放个儿童乐园,也可以种花养草,甚至可以种些中国蔬菜.地下室开间很高,采光良好,可以装修成家庭活动室和客人睡房,为了配合当地气候,在每个房间入口都有宽大的衣帽间,便于进出穿脱衣帽.在底楼和2楼之间巧妙的设计了个办公间,可以满足SOHO一族的居家工作要求.楼上3个卧室,全部向阳,窗户大,采光很好,主卧室在正中,带按摩浴缸.可以在外面天寒地冻时美美的泡个热水澡.左右2个小卧室,一儿一女正好合适,卫生间设计在背阳的对面,SHOWER和BATH齐备.一趟看下来,我们马上有了安家的想法,这不就是为我们设计的吗! “这是获得了设计金奖的房型,除了你们看到的,还用了很多节能和环保材料.不光能够节约房子的取暖费用,还让空气更清洁流畅,让家人更加健康.” PHILLIP很得意的给我讲解着.在对待环抱和健康的事情上,加拿大人的确是一丝不苟,不懈余力的.这和国内房屋设计和装修有很大的不同,应该说,这里的房子让人住得更放心和更健康.

但这间房屋的价格,平息了我们马上买下的冲动.

这房子非常合适家庭居住，除了价格。

 

[Luck Li]

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我分析了一下,认为小温的房价即使下跌,下跌的空间也不大,不如早买早享受,先安家再立业,以前忙着工作,牺牲了不少家庭时光,现在正好弥补一下,一家人可以乐融融的在一起.把工作的事先抛在一边.更何况,在加拿大,就要按加拿大的生活方式过,钱花了再去找,大不了去打个LABOR,饿不死人的. 我们需要安个家了.


我和LP定下了在小温买房的3大原则:

1. 地点LOCATION.
2. 价格PRICE
3. 舒适COMFORTABILITY.

地点,我们选择小温的南部,北部靠近土人居住的DOWNTOWN,治安状况令人担忧,西部靠近机场,有很不错的社区,白人居民多,中国人很少,东部仍旧在开发,南部靠近曼大,治安条件良好,校区好,开发也比较成熟,中国人大多居住在南部. FORT RICHMOND由于在曼大下面,学校好,校区好,但房屋年龄较老,多是20年以上的房龄,因此价格相对便宜,是不少技术移民的首选.RICHMOND WEST在FORT RICHMOND的对面,是随后开发的新区,房龄在15年以内,还有部分是刚刚竣工的新房,该区房价比较高,是不少投资移民的选择.因为南部的校区,特别是在以上2个区域内的小学和中学,在整个曼省都是排名最高的,因此,对孩子教育特别重视的中国人和印度人在这片居住得最多.RIVER PARK SOUTH在东南部,也是最近开发的新区,该区法裔居民较多,环境优美,房价也不太高,但校区不太理想.考虑到小温是个养家教育孩子的地方,因此,靠近最好的学校,给孩子提供最好的教育环境就是我们选位置的最大的原则.

价格,在我2年前来商考的时候,正好看过RICHMOND附近的房子,那时看得上的独立屋的价格不到30万,现在都超过35万了.在去年的金融危机的影响下,温哥华和多伦多地区的房价在下跌的时候,小温的房价不光没有下跌,还有小幅的上涨,这是因为当地经济环境比较好,失业率比较低的原因,曼省以农业,建筑业门窗和飞机汽车的零件制造为主,属于基础性的实体经济,金融风暴的暖风和冷风对他们的影响都不大.当地的住房需求基本上没有什么泡沫.但是,高于40万以上的房子,特别是近2年开发的豪华楼盘,却是看的人多,下手的少,有些炒楼花的经纪纷纷抛货,因此在新开发的楼盘上,总有大量的地和才盖好的房子待售.相反,在校区好,环境好的老区,由于配套条件成熟,成交还是很兴旺,往往一套房才刚出来几天就买掉了. 通过我们的观察比较,我们把房子的价位定在40万以下,这也是考虑以后的销售(RE-SELL VALUE)在今后几年的市场上,能够出40万以上买房的当地人毕竟是少数,就和买车一个道理,奔驰的新款大家都想开,但为什么还是丰田的节能车好卖呢?给自己留下一些退路.不要让高价的住房套牢你的资金和翅膀.

舒适,老区树木成荫,绿化好,但房子年龄太老,结构落后,维修费用高,我们不太喜欢.新房,结构新颖,设计环保,但树苗才载,草地才种,房屋价格最高,地税也最多.更讨厌的是周围还有未售出的空地和正在修的房子,让你几年都住在一个大工地上,你说舒服吗?因此,我们把目标定在房龄在10年内的老房.房子设计合理,周边设施成熟,尽管我们和当地人没有交流的障碍,但还是喜欢中国人多的地方,因为小温无法和大温相比,到处都是中国人,看的你烦,这里中国人本来就不多,特别是在冬天,雪大冰厚,出远门很不方便和危险,因此一定要就近找中国朋友串串门,上些中国餐厅,买些中国食品,不然会得冬季忧郁症的.


我一直相信,什么事都是讲究缘分的,就如我在这个”角落”写的博客一样,总可以交到有缘的朋友. 我们在小温的家,也如上天安排的一样,有缘让我们找到了.


首先,应该感谢在小温的朋友,是他们的亲身经验和中肯的建议,让我们节约了大量的时间.其次, 要感谢LP,是她在网上细心的寻找比较,找到了我们的家,最后,也要感谢带我们看房的AGENT们,特别是我们的白人经纪DANNY,他的经验和责任心让我们最终买到心仪的住房.

朋友的建议,缩小了我们找房的范围,我们的重点就放在南部离当地最好学校的附近.在加拿大买房,一般是通过2个网站,一个是WWW.MLS.CA 另外一个是 WWW.COMFREE.COM ,前者通过经纪 AGENT进行销售,后者是个人交易,不通过经纪,尽管后者没有经纪的代理费用,价格会好一些,但由于我们对当地房市不了解,因此选择了买方经纪,他们可以给我提供各种资料和信息,而这些资料,是私人房主很难提供的.如果是新开发的新房,一般是开发商自己销售.你只需要到样品房和他们直接谈就可以了.

代理给我们提供的主要是以下的数据:
1. 房屋的各种基本资料,比如面积,房龄等等.
2. 房屋的政府估价,该价格是政府评估的价格,以此来征收房产税.
3. 房屋的保险记录,看是否有索赔.
4. 房屋的历年交易的记录,看以前有几个房主
5. 房屋的历年交易价格,比较当前的价格是否合理
6. 周围房子的历年和当前的交易记录,参考该区的房产价值趋势.
一般来说,由于成交价格和经纪有直接的利益关系,故做聪明的不良中介往往有忽悠的成分,但对我们来讲,有自己的分析,很容易看出破绽,同时,经纪是一门职业,他们提供了服务,代理费用就应该是他们工作的酬劳,也是对他们工作的尊重.双方明确了这些问题,交流起来就通畅了.DANNY年龄有60多岁了,是土生土长的老温尼伯人,我们以前也在看房中遇到过经纪,但DANNY是首先主动给我们提供以上全套资料的代理人,因此,我们对他的开诚布公很欣赏,甚至在有其他经纪的情况下,都选择他当我们的买方代理,让他成为我们”智囊团”的一员.从我们决定买房到住进新家前后只有10天的时间,总结我们的这次买房经历,可以用干脆利落,配合默契来形容,整个过程有理有节有利,给我们留下难忘的回忆.

我太太首先在MLS上发现目标,是最新的出盘, 位置,房型和价格正是我们理想的目标.已经有一家代理公司在负责销售. LP马上给DANNY打电话,让他和这家卖方代理约好,安排第2天看房.

感谢分享购房经验，非常喜欢看。

 

[qr339]

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LZ的经历对后来者非常有帮助，谢谢LZ。

 

[昕儿]

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LZ写的真详细，入住了吗？先恭喜下乔迁之喜。

 

[满庭芳09行]

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贺禧！！

 

[bbsren121]

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请问有曼大毕业的同学否？

 

[lin]

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非常喜欢这个贴子, 喜欢楼主乐观积极的性格. 安家细节饶有趣味, 给人启发. 楼住究竟打算做什么生意了呢, 期待中.....

 

[bilong]

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第2天上午DANNY准时在待售房间外等我们了.房主看来已经搬走有一段时间了,里面显得凌乱,完全看不到前房主在卖房前为了卖个好价而进行的精心布置.在厨房的大理石台面上,已经有好几个地产经纪的名片,看来过来看房的人已经不少了.房里没有华丽的装饰,缺乏打理反而显得破旧.特别是地下室地板上翘,房角有水渍,渗水的痕迹明显. “你们不会喜欢这样的房子吧?” DANNY这几天一直安排我们看的是布置精美,装饰讲究的新房,认为我们看不上这套. “DANNY,你长期从事地产买卖,你认为衡量一套地产增值的最大因素是什么?” 我问他: “LOCATION, LOCATION AND LOCATION” “对了,尽管这房子的内部不太顺眼,但它的位置,结构和价格都具有增值的潜力, 只要该房没有结构性的损伤,我认为这是我们应该下手的目标.来,你马上把该房的资料准备好,我们下午再做做功课.” 趁DANNY回办公室准备资料的时候,我和LP开车仔细把周围的环境看了看, 同时给朋友打电话,接他们来帮我参谋,特别看了我们最在意的校区,学校就在房子对面,过街就到了,上学特别方便. 地点绝对没有问题,接下来就是房屋的结构和价格了.

下午DANNY把资料都带来了,让我吃惊的是这竟然是一间BANK CLOSURE房,就是房主因为交不起贷款而被银行收回的房子,这种情况目前在美国很普遍,但在加拿大,特别是在失业率低,地产泡沫少的小温,这种回收房极少,连DANNY都觉得很少见.前房主到底出了什么状况而被银行回收呢? 再看价格,这个区的相同房子平均售价都在38万以上,而这个房的价格却大大低于平均成交价,难道这个房子有什么问题吗? DANNY递来该房的成交历史记录,它是1999年盖的房,第一任房主当时的购买价格是20万,2006年8月以30万的价格买给第2任房主,就是我们的前房主, 2008年9月,第2任房主用40万上市销售,随后在10月降价到38万,最后在10月底被银行收回,银行在2009年7月年重新上市,价格降到36万.我们把政府评估价一看,36万也正好是政府评估价格.一般来说,成交价格很少低于政府评估价格的.成交价格往往比政府评估价格高出不少.我们分析,1999年新房的价格20万,在7年后卖30万符合当时的情况,2008年卖40万,这个水平的确有些偏高,但也算正常,可为什么在降到38万这个价格也没有卖出,银行回收后为什么等了近1年才重新上市呢?并且重新上市的价格比目前的市场价低,只和政府评估价格相同呢?

无法谋面的前房主,地下室的漏水,房屋的凌乱,不符合市场的低卖价, 难道这是间”大麻屋”?这样的房子到底该不该买?

 

[bilong]

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大麻屋的可能性很快就排除了,因为这是银行回收房,按法律规定,如果是大麻屋,银行在重新投放市场后必须明确写明.DANNY给银行确认后,我们松了一口气.

LP对这区的房子情况已经注意很久了,她直觉认为这个房可以先拿下,按她的解释就是:买房子就和谈恋爱一样,看到好的就不要放手.我也认为该房位置太好,价格超值,值得一试,而我们在看房时注意到2个极为重要的细节,通过这2个不起眼的线索,对该房的一切疑惑也被我们像拼拼图一样,拼出了清晰的图象.

 

[SINP]

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GX
银行拿出来的房子，价格一定是没有问题的！

 

[lin]

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什么是大麻屋? 这个房子倒底是为何售价底. 期待答案...

 

[zjchengqing]

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LZ心态好，一定能开创一片天地

走出机场大厅，阳光明媚。酒店的车还没有来，把行李放在候车道上，叫上儿子和女儿，和我一起把推车还回机场去。 行李车放在轨道上，轻轻推进去，就听见卡塔一声，一枚25仙的硬币咕的一声弹了出来。财迷儿子觉得像是在变魔术，还用小手在出币孔内扣了又扣，看了又看。我看到周围还有几辆推车胡乱的放在外面，就对儿子和女儿说：“现在我们开始挣钱的游戏了，你们要把外面的推车推进这个车站，就可以挣到一个硬币，就像爸爸刚才一样，但你们要自己去找车和推车。”8岁的女儿反应很快，马上就开始行动了。于是，女儿负责推车，我在旁边搭手，儿子负责收钱，LP负责照看行李，一派家族企业的繁荣景象。要不是司机来了，我们可能把周围2-3个推车站外面的回收服务全部包下来了。 儿子小手硬币都满了，高兴得呵呵笑，女儿也兴奋得满头汗。没有想到，刚到加拿大，儿女就用自己的劳动，挣到了加拿大的第一捧金。在去SHERATON 酒店的路上，我得意的总结我们的第一次登陆：一路平安，捡钱，挣钱，住喜来登，都是好兆头啊！！！更高兴的是女儿和儿子感受了劳动就有收获的甜头，他们每人抱个冰淇淋，正在美滋滋的。。。

 

[bilong]

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我们在看房时,看到楼梯口粘了个传真通知,写的是该房子已经经过WINTERIZE(冬眠)处理,所有水管都已经关闭,让房屋代理不要使用卫生间.落款人是一家房屋管理公司.我们注意到,传真显示的时间是2008年10月30日.这是我们的第一个线索.

在检查橱柜的时候,我偶然发现了一张银行给房主的催帐通知,上面写了房主的姓名和欠款金额,这是我们的第2个线索.回到家,打开电脑, 把房主的姓名放上后,就在GOOGLE上开始人肉搜索了.

这一搜不光找出房主的照片,职业,成就和家庭情况,还发现该房主和2008年国际学术界的一场重大发现有直接的联系.最后找到了房主离开小温的原因.出于隐私这里就不再透露细节了.

通过网上收集的情况,我们基本上拼出了完整的图象,第2任房主在2006年7月在小温找到一个很体面,很有前途的工作,2006年8月,通过银行贷款买下这套房,从此在这里育儿生女,住了2年.2008年9月房主因为工作原因离开小温,离开加拿大,房主委托经纪把该房上市出售,标价40万. 上市了30天,到2008年9月底,该房没有按40万的价格卖出, 10月1日房主更换了一家经纪公司,降价2万,用38万的价格再次销售,在市场上又留了25天也没有卖出,直到10月28日被银行收回,中止了销售,这个时间正好在银行收回房子后,让管理公司接手的时间相同,和我们发现的第一条线索吻合.

通过分析,房主没能够顺利卖出住房,我们认为是第一次销售和第2次销售的时机都不合适.第一次40万的价格有些偏高,但主要原因还是2008年9月金融危机刚开始,加拿大当时的贷款汇率还没有下调,仍旧高达5%,这时段小温的房屋销售急速下降,大家都在观望阶段.第2次尽管价格降了2万,但10月已经下雪,进入房屋销售的淡季,同时银行汇率还没有松动,对经济危机的担心让买主仍在观望.

DANNY查看了当时的房屋销售记录, 同时他还和前房主的经纪联系了,了解到2008年冬季房屋销售的确明显下降.银行的利率也都还在高位. 这就是为什么当时没有及时卖出的原因. 可是,银行收回后,应该马上上市,为什么要等到2009年7月才销售,这不是让银行自己承担更多费用呢? 银行告诉原因是由于一直没能和前房主联系上,因为法律上的手续耽误了上市时间.但为什么银行不用目前38万的市场价格上市,而只用了36万的政府估价上市呢? 我们再把房主对银行的欠款金额对照,也正好是36万,因此我们估计,银行收回后,是按自己的应收款标准来销售,也就是说,该房主欠了银行36万,银行就按36万来定价,并没有考虑市场的因素. 但为什么买主用30万价格的房子,可以向银行借到36万呢,银行告诉我们,该房屋由于2007年房产的价格上涨,房主当年又用该房做抵押,又贷了一部分款.最后实际欠银行36万.

通过我们智囊团抽丝剥茧的分析,我们对明天的OFFER就更有信心了:

首先,该房子的价格偏低,不是房子本身的问题,而是前房主和贷款银行的问题.尽管房子内部凌乱,但这只是房主整个冬天没有在此居住,疏于照顾罢了.

其次,由于是银行回收房,银行就是卖家,而和银行打交道,相反能剔除人与人之间的主观因素,直接谈生意.银行不在意市场价格的高低,只希望尽快回收贷款,只要在他们承受的损失之内,就可以成交.

因此,我们把出价的重点放在银行的角度,决定再压低银行的价格,把36万的价格压到35万,但同时把首付的比例增加到35%,当地房贷的首付一般只有5%,我们一下提高到35%,使银行可以更快收回贷款,吸引银行成交,同时还接受DANNY的建议,缩小入住时间,把入住时间缩小在一周内,一方面可以让银行尽快脱手,因为银行天天都在承担费用,另外一方面也让银行没有时间等待其他报盘来给我竞争. 其实作为新移民,我们也知道,我们要获得当地的贷款,至少需要30%以上的首付的,我们只是把新移民的弱势在个交易中转化成了强势.

DANNY又建议我们马上出一个OFFER(购房合同),但在OFFER上写上”验房满意”和”贷款通过”这2个条件,这样既可以抢到先机,又留下了退路. 这是个好办法! 因为从这段时间的看房经验看,一般价格合理的好房子成交得很快,往往一个星期就移手,并且还可能出现竞价,价高者得的情况.这是因为目前加拿大大幅度降低银行的利率,比去年下降了50%,这大大刺激了卖方市场,不少观望者开始下手了,价格也开始回升.

从交易时间上看,这个房子是上星期6上市,而我们去看房已经是星期4, 从房间里留下的各个经纪的名片来看,已经有不少的看房者了,而我们在本来在超值价格的基础上再报出了更低的价格,尽管有些艺高人胆大的冒险,可一旦有人出价稍高.这个房子就不会属于我们了.我们决定果断下单,在星期5一早就下OFFER,这样可以抢在下一轮的看房的高峰时间(星期6,星期天)前把以前的犹豫不决者和潜在的竞价者排除在外.因为一旦银行在星期5接到我们的OFFER,按规定他们必须在24小时内确认,即必须在星期6确认.这样,即使星期6,星期天有新的竞争者,也只能够在星期一递交他们的OFFER,而这时我们的OFFER已经在星期6被银行确认,我们比他们早走了一步.

我们星期5一早和DANNY签好OFFER,满怀期待的交给DANNY,他马上转交给银行.可是,意外情况出现了,我们的回盘被银行拒绝了.