美国投资移民 纽约大都会区域中心“威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记(下)

[zoema]

Westlink将组团对纽约地产项目进行进一步实地考察。

这次考察的单位包括
（1）为纽约市政府发行债券而做出律师意见函的Morrison Cohen律师楼
（2）为纽约政府发行债券的投行[FONT=KaiTi_GB2312]M.R.Beal & Company[/FONT]
（3）为项目早期提供房地产商业贷款的华美银行

将详细拷问这些机构的作法，初衷，和他们的结论。

不想冒犯你，只是想问问，政府发的债券会投资在医疗中心上吗（全部1700万）？ 医疗中心总造价是多少 （4300万？）， 3000万的EB-5投资都在医疗中心还是在酒店？其他美方私人投资是多少？EB-5的3000万是作为这个私人项目的自掏的EQUITY 部分吗？不过，看来商业风险中资金安全的问题不大。

另外，你提到“[FONT=KaiTi_GB2312]根据移民局已经批准的就业报告，医疗中心能产生的直接与间接就业总共会达到近700之多。已经可以满足60个投[/FONT]
[FONT=KaiTi_GB2312]资人的就业需求。”可提供这个就业报告吗？想了解模型推算的前提是什么？[/FONT]

[FONT=KaiTi_GB2312]这里的建筑工作可能不算在829申请用（如果1年医疗中心完工），只能留给纽约政府炫耀政绩用。这样只有医疗中心的工作才可用来证明829工作成绩。[/FONT]

[FONT=KaiTi_GB2312]你提到“第一期是地下部分，1年时间。医疗中心为2期，1年时间。威斯汀酒店为3期，1年半时间”如果EB-5的钱是投第一期和第二期，工作主要靠第二期的医疗中心，等医疗中心建完了，已经两年了，医生办公室还没租满，60投资人要求的600个就业怎么达到呢？[/FONT]

[FONT=KaiTi_GB2312]另外，所说的纽约政府的债券是指municipal bond吧，这并不表明政府贷款给这个项目，钱还是从其他银行来的，只是属于免交收入税的那种投资。政府有什么钱借给私人项目呢，帮你发municipal bond，帮你筹款而已了。[/FONT]

[FONT=KaiTi_GB2312]“成为唯一获得政府刺激基金的私人项目”也不是这样的，其他几个项目和前一期的也有是私人项目的。[/FONT]
[FONT=KaiTi_GB2312][/FONT]

[FONT=KaiTi_GB2312]这个项目要求2010年3月前动工，开始了吗？1700万发到项目方了吗？如果已经那到了，医疗中心也可以动工了，这个项目还是不错的。就看829要求的就业是怎么算的了。[/FONT]

 

[sun000777]

回复: 纽约大都会区域中心“威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记(下)

不想冒犯你，只是想问问，政府发的债券会投资在医疗中心上吗（全部1700万）？ 医疗中心总造价是多少 （4300万？）， 3000万的EB-5投资都在医疗中心还是在酒店？其他美方私人投资是多少？EB-5的3000万是作为这个私人项目的自掏的EQUITY 部分吗？不过，看来商业风险中资金安全的问题不大。

另外，你提到“[FONT=KaiTi_GB2312]根据移民局已经批准的就业报告，医疗中心能产生的直接与间接就业总共会达到近700之多。已经可以满足60个投[/FONT]
[FONT=KaiTi_GB2312]资人的就业需求。”可提供这个就业报告吗？想了解模型推算的前提是什么？[/FONT]

[FONT=KaiTi_GB2312]这里的建筑工作可能不算在829申请用（如果1年医疗中心完工），只能留给纽约政府炫耀政绩用。这样只有医疗中心的工作才可用来证明829工作成绩。[/FONT]

[FONT=KaiTi_GB2312]你提到“第一期是地下部分，1年时间。医疗中心为2期，1年时间。威斯汀酒店为3期，1年半时间”如果EB-5的钱是投第一期和第二期，工作主要靠第二期的医疗中心，等医疗中心建完了，已经两年了，医生办公室还没租满，60投资人要求的600个就业怎么达到呢？[/FONT]

[FONT=KaiTi_GB2312]另外，所说的纽约政府的债券是指municipal bond吧，这并不表明政府贷款给这个项目，钱还是从其他银行来的，只是属于免交收入税的那种投资。政府有什么钱借给私人项目呢，帮你发municipal bond，帮你筹款而已了。[/FONT]

[FONT=KaiTi_GB2312]“成为唯一获得政府刺激基金的私人项目”也不是这样的，其他几个项目和前一期的也有是私人项目的。[/FONT]


[FONT=KaiTi_GB2312]这个项目要求2010年3月前动工，开始了吗？1700万发到项目方了吗？如果已经那到了，医疗中心也可以动工了，这个项目还是不错的。就看829要求的就业是怎么算的了。[/FONT]

提到还是满有道理的，我也想知道！
我看到说1、2期投入资金38800000，但批的资金17000000加EB5的30000000有47000000，这钱怎么分配啊？是不是EB5的又要用到酒店项目去了呢

 

[zoema]

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纽约的报纸说这是个treatment center，不知道是治癌症的还是别的病。说明这更象个医院。那这部分项目是医用房地产开发项目。

总的讲，这种项目比商业地产开发更稳定些。那么多的商业区，空的太多了。 但美国人人老病死是自然规律，很多医院设施老化，该翻新了。

如果整个楼是分租出去，成败可能在看是否找到个ANCHOR级别的诊所。就象商业中心需要有Walmart, Home Depot这类的店来领头，其他小店就自然来了。这个中心能找到一个或两个超级诊所，租下80，000尺的一半，那这个项目就很胜算了。这是个商业风险。两年内能否做得到就是移民风险了。

现在就要看项目方有没有超级诊所的租约了。

 

[zoema]

回复: 纽约大都会区域中心“威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记(下)

Westlink将组团对纽约地产项目进行进一步实地考察。

这次考察的单位包括
（1）为纽约市政府发行债券而做出律师意见函的Morrison Cohen律师楼
（2）为纽约政府发行债券的投行[FONT=KaiTi_GB2312]M.R.Beal & Company[/FONT]
（3）为项目早期提供房地产商业贷款的华美银行

前两个单位不用问，也错不了。为政府发行municipal bond 都会很专业。

这次访问别忘了那个华美银行，为什么后来不接着给项目方贷款了，让这个项目在金融风暴中搁浅。别光照相合影。

如果没有纽约政府答应帮他们发municipal bond，筹点钱，他们就搞不下来了。如果没有EB-5的投资的跟上，这个项目也就原地打圈了。所以没有EB-5投资人这些做嫁衣，这个项目新娘是嫁不了的。 所以，请项目方能知恩相报，负责的把绿卡办下来，5年后把钱退出来。

我的分析基于纽约地区报纸的报道，大家自己也看看。

 

[eb5expert]

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Westlink将组团对纽约地产项目进行进一步实地考察。

这次考察的单位包括
（1）为纽约市政府发行债券而做出律师意见函的Morrison Cohen律师楼
（2）为纽约政府发行债券的投行[FONT=KaiTi_GB2312]M.R.Beal & Company[/FONT]
（3）为项目早期提供房地产商业贷款的华美银行

前两个单位不用问，也错不了。为政府发行municipal bond 都会很专业。

这次访问别忘了那个华美银行，为什么后来不接着给项目方贷款了，让这个项目在金融风暴中搁浅。别光照相合影。

如果没有纽约政府答应帮他们发municipal bond，筹点钱，他们就搞不下来了。如果没有EB-5的投资的跟上，这个项目也就原地打圈了。所以没有EB-5投资人这些做嫁衣，这个项目新娘是嫁不了的。 所以，请项目方能知恩相报，负责的把绿卡办下来，5年后把钱退出来。

我的分析基于纽约地区报纸的报道，大家自己也看看。

谢谢你的关注。简单回答你的问题on behalf of Andy of Westlink如下(for some of you who are interested in this project, please feel free to contact Andy directly)

华美银行已经去考察过。这个项目里华美银行贷款给项目方900万美元用于早期购买土地。deed已经见到。华美银行法拉盛分行的行长（该行长原为联合银行法拉盛当地行长，被华美收购后续任。她的名字和联系方式可以由各个地区的中介提供。）回答了银行如何对一个项目进行尽职调查。包括项目方负责人个人的信誉，该项目公司的资产状况。事实上这个项目方2006年开始的Shangri-La项目就是由华美提供的贷款。这次的项目是基于Shangri-La的成功例子而发放的贷款。

至于政府发放政府债券募集资金提供给项目方，这是“联邦政府经济刺激计划贷款”的一部分。这个贷款指标由纽约市6个区分享。每个区公开竞争选择一个项目。项目是自由申报，然后采取公开听证的方式，公开辩论。这个项目因地下停车场和医疗中心对当地公共利益的贡献而在公开竞标中胜出，赢得“联邦经济刺激计划贷款”。

纽约市政府是通过发行免税债券的形式，之所以是联邦经济刺激计划的原因是：联邦和州放弃债券对投资人收入的税收收入，来刺激债券的发放，从而引领投资投向对公众利益有好处的项目。一共通过两期债券发行，第一期1700万美元三重免税。第二期1228万美元是双重免税。

这个“联邦经济刺激计划贷款”是在所有申报项目里面竞争赢得的。

此外，一点个人评论：美国是个很民主的国家。不论你做什么事情，都会有一些对事情不了解的人讲话或者怀疑。公共监督本身没有什么不好。但是如果真的想核实的负责的人最好直接去找有权威的source去考察。

至于你下面这段话“。。。如果没有纽约政府答应帮他们发municipal bond，筹点钱，他们就搞不下来了。如果没有EB-5的投资的跟上，这个项目也就原地打圈了。所以没有EB-5投资人这些做嫁衣，这个项目新娘是嫁不了的。 所以，请项目方能知恩相报，负责的把绿卡办下来，5年后把钱退出来。”是你自己的看法和评论吗？如果是的话我们就不回答了。

我们也再说点评论：不管你的评论是出于占领道德制高点，还是因为这个项目可能会对其他项目产生影响的考虑。实在是不想费口舌评论。

项目方叫作“Fleet Financial Group, Inc.” 他们都是由成年人组成的。这个公司经过Morrison Cohen律师行的调查，在涉及到纽约市政府发行债券的时候所提供的所有材料和数据正确，可靠（这个律师行意见函如果有错误是要负法律和财务责任）。项目方完全承诺为投资者申请下绿卡并在5年后会返回投资者50万美元。而这样的承诺基于工作职位报告和商业可行性等客观可测量因素。

再讲一点个人评论：考察项目的时候不应该依赖于主观看法。要完全基于对当地市场的调查和判断，进而对项目商业可行性，对可能产生的就业职位的估测等。我们完全不考虑带有非常主观色彩的诸如“知恩图报”的感情因素。商业社会里以往的业绩和信誉才是可以量化判断的标准。

在考察Morrison Cohen律师楼和专注于public financing的M.R.Beal投资银行的时候，了解到纽约政府考察债券是否能最终被还款是很重要的考察item。Muni bond的发行imply纽约市政府对贷款被偿还具有信心。

对于没法量化判断的东西，我们不加以判断。就像它不存在一样。

 

[EB5fan]

回复: 纽约大都会区域中心“威斯汀酒店及医疗中心”项目考察游记(下)

该项目由Richard Xia 先生主导的区域中心具体承办，纽约市长办公室直接参与支持该项目，我也亲自考察过，但被WESTLINK 拿去了，我对此项目表示支持和信赖。

 

[eb5expert]

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该项目由Richard Xia 先生主导的区域中心具体承办，纽约市长办公室直接参与支持该项目，我也亲自考察过，但被WESTLINK 拿去了，我对此项目表示支持和信赖。

看样子您真的是在这个行业里涉及得非常深入。并且曾经先走一步才会这么了解。致敬了！
只因与其他中介一起参与项目考察，故受托代顾先生和助手Andy发表一些项目简单信息。如果您需要，随时也非常荣幸转达您的意思给Andy和顾先生。包括上面您的评论。您告诉我一声就行。

 

[EB5fan]

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可以确定此项目在目前众多项目中算是可靠的一个。这比起其它的几个纽约项目（时代广场酒店，ＮＥＴＳ体育场，曼哈顿万豪酒店，ＰＲＯＴＯＮ　肿瘤医院）要靠谱的多。

 

[eb5expert]

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可以确定此项目在目前众多项目中算是可靠的一个。这比起其它的几个纽约项目（时代广场酒店，ＮＥＴＳ体育场，曼哈顿万豪酒店，ＰＲＯＴＯＮ　肿瘤医院）要靠谱的多。

考察了这么多项目。佩服！希望今后大家能交流。

同意您的看法。个人感觉，一般而言能在翻来覆去考察的基础上被看成是可靠的项目的话，基于一个事实，就是它必须本质上实在地具有良好商业和就业前景。纯粹靠包装的项目，换几个角度考察还是会看到很多破绽。

能够实在地从各个角度release info，实在的不夸张的让人考察商业前景，然后让投资者在领略项目的实质基础上，有比有相当资本投放的项目方优先的清偿权利，已经是可以期待的很好的投资项目了。

看项目的感觉是，越看越想小心。投资决定实在不是容易做出的。不知道您如何看。我个人感觉，投资就像打“德州扑克”，每一个下注都是经过计算的。换句话说，下注前要考察可能的收益，和损失。只要损失可控，可承受，而潜在收益概率大于损失，那么就可以下注。

现在，由于移民市场加拿大移民占主要位置，形成了投资者默认后来进入移民市场的美国EB-5投资应该像加拿大投资移民一样不具有风险。或者说风险为零。而有时中介又不得不顺应市场，而空口许诺哪个项目都没有风险，所以造成当前市场很忽悠的风气。某种意义上讲，it's investors' call to be bluffed. 事实上投资者应该清楚投资没有零风险，在风险可控的基础上，有更大的潜在收益已经是难得了。中国的多数情况是：你告诉他投资有风险，具体是什么样的。。。他转身走了，去找下一个告诉他投资没有风险的中介推荐的项目了。

很多投资者拒绝承认eb-5不是零风险这件事情本身就是自己忽悠自己。本身就是反科学的。他们然后再在市场上找能帮助自己忽悠自己的中介和项目。

一个负责的公司要忍受丢失当前市场的风险，去期待在市场调整的时候可以收拾江山。在全国都是短期行为的气氛情况下，在政府可能良莠不分普遍打击的情况下，如果能做到是不容易的。

 

[zoema]

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至于你下面这段话“。。。如果没有纽约政府答应帮他们发municipal bond，筹点钱，他们就搞不下来了。”是你自己的看法和评论吗？如果是的话我们就不回答了。

作为中介，多多的调查项目的背景该是自己的责任，简单的说句“中国中介对美国商业环境、制度和运作方式不够了解”让投资人怎么想。

我写出来的东西是你给出的资料在GOOGLE 上扩大搜索出来的。Richard Xia 的名字也出来的。 纽约的报纸称这个项目‘stalled during recession’, 你告诉我该怎么看。

项目说需4300万，华美银行没给全贷款 （为什么？），只给了900万买地，是first position? 政府帮发的bond 1700万，是second position? eb-5 的3000万是third position? 没有EB-5的资金，他们其他的选择是什么？

但我还是认为，作为一个地产开发项目，这还是一个不错的选择。 长久来讲，开发商肯定会赚钱。

EB-5的移民风险是另一回事。他们能否在两年内达到100%的OCCUPANCY rate 以保证eb-5投资人829的通过。如果他们达不到100% OCCUPANCY RATE，EB-5投资人是否要投这个项目，就看自己把握了。

我不是想冒犯你。因为身在美国，得天独厚，可以查出许多资料，供投资人参考。从项目方的考虑，想学别人是怎样设计项目的，特别是这种大型项目，怎样才能控制EB-5的移民风险。10个投资人的项目我们能搞得定，20-30个投资人的话，EB-5风险这个技术难题我还没弄明白。

 

[eb5expert]

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作为中介，多多的调查项目的背景该是自己的责任，简单的说句“中国中介对美国商业环境、制度和运作方式不够了解”让投资人怎么想。

我写出来的东西是你给出的资料在GOOGLE 上扩大搜索出来的。Richard Xia 的名字也出来的。 纽约的报纸称这个项目‘stalled during recession’, 你告诉我该怎么看。

项目说需4300万，华美银行没给全贷款 （为什么？），只给了900万买地，是first position? 政府帮发的bond 1700万，是second position? eb-5 的3000万是third position? 没有EB-5的资金，他们其他的选择是什么？

但我还是认为，作为一个地产开发项目，这还是一个不错的选择。 长久来讲，开发商肯定会赚钱。

EB-5的移民风险是另一回事。他们能否在两年内达到100%的OCCUPANCY rate 以保证eb-5投资人829的通过。如果他们达不到100% OCCUPANCY RATE，EB-5投资人是否要投这个项目，就看自己把握了。

我不是想冒犯你。因为身在美国，得天独厚，可以查出许多资料，供投资人参考。从项目方的考虑，想学别人是怎样设计项目的，特别是这种大型项目，怎样才能控制EB-5的移民风险。10个投资人的项目我们能搞得定，20-30个投资人的话，EB-5风险这个技术难题我还没弄明白。

好吧，对每个50万美元的投资者的贷款，他们是first lien against一套单价为100万以上（按照当前市场价格评估）的豪华景观公寓，位于威斯汀商务酒店上面。如果项目方不还款给投资者，他们没有办法clear the title，所以没法过户给购房者。这种方法限制了项目方必须先还投资者的投资，才能销售房产。如果5年还销售不出去的话，就要将100+万美元的豪华condo过户给投资者。这样来保护投资者的资金返还。

另外，一个是酒店的就业即使完全忽略，按照目前的就业估计，其他两部分已经满足I-829就业要求。

其次，达到满就业状态，一个酒店不需要100%的入住率。一个酒店达到80%的入住率就算很满的入住率了。这个问题你应该多考察考察。达到80%入住率后你几乎很难再接受客户了。因为酒店剩下的就是零星的没法安排的细小时间段了。这就是为什么美国有www.priceline.com的生意model的原因了。

经过我们的考察，我们感觉（again that this is a subjective judgment that)Richard Xia是一个很负责的深入了解纽约市房地产市场和做法的设计师和开发商。这个观点同样被华美银行（at the corporate level other than the branch level)所认同。也因此成为风格稳健的华美银行的扶植对象。

至于为什么华美银行仅贷款900万美元，这是一个华美银行在尽职调查基础上所作的商业决定。这是用于早期购买土地的。这已经spell out银行的立场和判断。银行对这种项目的贷款是有杠杆比例的。这已经比其他纽约市拿不到银行贷款的项目有很大不同了。我们考察银行考察的标准，银行尽职调查对投资者具有重要参考作用。

 

[mydii]

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你们的就业用的什么方式？全部间接就业？

 

[eb5expert]

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你们的就业用的什么方式？全部间接就业？

Michael K. Evans做的IMPLAN就业方式。

酒店、医疗中心、健身中心、会议中心等是不会完全采取间接就业方式来计算工作岗位的。这也是against the common sense的。这个项目工作职位计算的方法是直接加间接这种保守方式。

不是任何项目都可以完全以间接就业职位计算工作岗位的。这个我本人就亲自与Jeff Carr讨论过。事实上像风电类的完全以间接就业计算方式，我本人非常希望能有大量成功转I-829的例子。因为那样的话，eb-5投资者转I-829把握加大很多。也更多确定性。对于完全间接就业的项目，我非常乐观其成。这样对投资者和中介及代理商甚至律师都好。

建筑就业方面的直接就业不管是否超过2年，为了保守起见没有计算直接建筑就业。但是根据移民法，建筑产生的间接就业是完全可以计算的。所以工作职位里面有间接建筑就业部分。

另外，美国eb-5 economists里面Michael Evans是比较考虑工作职位产生的pace的。这样相对准确，对带有明确移民目的的eb-5投资者更有参考价值。如果大家常看economic impact report就会发现多数经济学家不太考虑job generating timing。

 

[zoema]

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IMPLAN 的方式我懂一点，因为我们的项目也是用IMPLAN。

请问，两年的时候医疗中心的直接就业是多少，都是什么样的职位，是谁提供的数据？

我们的IMPLAN直接就业是我们对项目里各岗位的计算，比如，第一期有1 ADMINISTRATOR, 1 RN, 1 COOK, 1 JANITOR 等。 三期就业提供63个直接就业岗位。先投资的人把直接就业算给他们，后边的就用剩下的间接就业了。

 

[mydii]

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Michael K. Evans做的IMPLAN就业方式。

酒店、医疗中心、健身中心、会议中心等是不会完全采取间接就业方式来计算工作岗位的。这也是against the common sense的。这个项目工作职位计算的方法是直接加间接这种保守方式。

不是任何项目都可以完全以间接就业职位计算工作岗位的。这个我本人就亲自与Jeff Carr讨论过。事实上像风电类的完全以间接就业计算方式，我本人非常希望能有大量成功转I-829的例子。因为那样的话，eb-5投资者转I-829把握加大很多。也更多确定性。对于完全间接就业的项目，我非常乐观其成。这样对投资者和中介及代理商甚至律师都好。

建筑就业方面的直接就业不管是否超过2年，为了保守起见没有计算直接建筑就业。但是根据移民法，建筑产生的间接就业是完全可以计算的。所以工作职位里面有间接建筑就业部分。

另外，美国eb-5 economists里面Michael Evans是比较考虑工作职位产生的pace的。这样相对准确，对带有明确移民目的的eb-5投资者更有参考价值。如果大家常看economic impact report就会发现多数经济学家不太考虑job generating timing。

,这个帖子在你和zoema的讨论下，是这个坛子最有营养的帖子了。

 

[fmgl]

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zoema火力强劲,也非常专业...就是说如果能更婉转地表达可能更易被接受,不过尖锐直接也是一种风格.

 

[zoema]

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刚交了学费，在上课。

 

[sjdzwj]

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‘stalled during recession’?这个项目背后是不是也有段曲折的故事,就像体育馆项目一样?
在国内,跳墙搜资料,也并不难.不过往往是越搜越烦.
推介人说的都是优点,都挺诱人.
但说实在的,没有一句道出,潜在的风险在哪里?
拿海啸说风险?有点逗人玩儿了.
我也相信,这个商业地产创意选址都不错.
但投资人最关心的,ZOEMA所言极是,829要求的条件怎么保证?
抵押等东东,口说无凭.项目可能的风险,能不能实实在在地道出.不是所有投资人听到风险就扭头走的,俺一听到千好百好没风险就想扭头走,呵呵
因为没看到更详细的资料,所以还想继续关注.希望真是个值得选择的项目.

 

[同舟共济]

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‘stalled during recession’?这个项目背后是不是也有段曲折的故事,就像体育馆项目一样?
在国内,跳墙搜资料,也并不难.不过往往是越搜越烦.
推介人说的都是优点,都挺诱人.
但说实在的,没有一句道出,潜在的风险在哪里?
拿海啸说风险?有点逗人玩儿了.
我也相信,这个商业地产创意选址都不错.
但投资人最关心的,ZOEMA所言极是,829要求的条件怎么保证?
抵押等东东,口说无凭.项目可能的风险,能不能实实在在地道出.不是所有投资人听到风险就扭头走的,俺一听到千好百好没风险就想扭头走,呵呵
因为没看到更详细的资料,所以还想继续关注.希望真是个值得选择的项目.

恩，说的没错啊，正如歌中所唱“说出你项目的风险，那需要勇气~~"

 

[mydii]

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到国内中介嘴里 都是好项目 天上掉馅饼 砸到了他们的客户 美国政府 商人都是慈善家 把这么好的项目拿到中国来，就是为了给大家办绿卡。可惜2年后，客户才发现，天上掉下来的不是 馅饼，而是板砖。不被拍死 就算命大。