购屋的真实成本远超过贷款,传统上只把每月供房交给银行的数字当成购屋成本,其实是错误的。
为什么?因为房子是消耗品,车子是为了开,房子是为了住,如果拥有汽车的成本必须包括油钱保险维修,房子当然也有类似开销。
有些人辩说,房子会涨价,汽车不会,房子怎可以当消耗品。嗯,房子会涨价固然没错,但是长期下来,其实跟通货膨胀的比率差得不远,而且房子会老旧,屋顶窗户水管电线都有一定寿命,这些成本当然也得算上。
又,一般人有了房子,除非换工作到远方或退休到房价甚低的区域,不然换房子其实是在同一个区域,同样的房价水平上面换,增值的房价其实无法拿出来作为产生利息的本金,更不可能花掉。除非搬回去公寓租房,不然增值的房价其实主要是心理安慰。就不用再提买卖房子以及搬家的各种成本。
算一个简单的例子,王大房准备在多伦多买一个加币三十万的独立屋(Single Family House),方便起见,假设头期款自付25%,也就是$75,000。5年固定利率假设可以拿到4%(别忘了现在是处于?史最低点,正常的利率比这个贵1.5-2倍),25年付清,在TD的Mortgage Calculator可以算出,王大房的贷款负担是:每月供款 $1,183。
感觉上好像好便宜,一个月不到 $1,200就可以住得起自己的房子(*),这可比租房的生活品质好太多了。但是在这个简单的算术里,至少有几个成本被忽略了:
地产税:$250 ($300,000 * 1% / 12)
水电暖气:$200
房屋维护:$150(少算了,因为一般建议是每年会花房价的百分之1,那就是$250/月)
以上是实际上从口袋掏出去的钱,没有讨价还价的余地,一个月将近$1,800就这么花掉了。
(*) $1200的月供有部份是还了贷款的本金,也就是变相的储蓄,一开始的时候这个部份非常小,等到还本金的部份大到一个程度,可以把它当成是类似下面计算、有机会成本的首付。
但是头期款付的$75,000,其实可以安安稳稳的躺在生利息的帐户里,假设无风险的利率水平是2.5%,税率25%:机会成本(*)$117.2 ($75,000 * 2.5% / 12 * 75%,方便起见,不计算复利),如此,王大房拥有大房的真实成本是$2,000。
(*) 机会成本看起来很小,其实长期复利累积下来很大,如果年投资报酬率长期可达到8%,避利息而就股利一般可以将税率降到20%以下,那么机会成本就成长到$400,自己拥有房子的成本其实是$1,800+$400=$2,200。
Page link: http://www.richsettler.com/2009/06/true-cost-owning-house/
为什么?因为房子是消耗品,车子是为了开,房子是为了住,如果拥有汽车的成本必须包括油钱保险维修,房子当然也有类似开销。
有些人辩说,房子会涨价,汽车不会,房子怎可以当消耗品。嗯,房子会涨价固然没错,但是长期下来,其实跟通货膨胀的比率差得不远,而且房子会老旧,屋顶窗户水管电线都有一定寿命,这些成本当然也得算上。
又,一般人有了房子,除非换工作到远方或退休到房价甚低的区域,不然换房子其实是在同一个区域,同样的房价水平上面换,增值的房价其实无法拿出来作为产生利息的本金,更不可能花掉。除非搬回去公寓租房,不然增值的房价其实主要是心理安慰。就不用再提买卖房子以及搬家的各种成本。
算一个简单的例子,王大房准备在多伦多买一个加币三十万的独立屋(Single Family House),方便起见,假设头期款自付25%,也就是$75,000。5年固定利率假设可以拿到4%(别忘了现在是处于?史最低点,正常的利率比这个贵1.5-2倍),25年付清,在TD的Mortgage Calculator可以算出,王大房的贷款负担是:每月供款 $1,183。
感觉上好像好便宜,一个月不到 $1,200就可以住得起自己的房子(*),这可比租房的生活品质好太多了。但是在这个简单的算术里,至少有几个成本被忽略了:
地产税:$250 ($300,000 * 1% / 12)
水电暖气:$200
房屋维护:$150(少算了,因为一般建议是每年会花房价的百分之1,那就是$250/月)
以上是实际上从口袋掏出去的钱,没有讨价还价的余地,一个月将近$1,800就这么花掉了。
(*) $1200的月供有部份是还了贷款的本金,也就是变相的储蓄,一开始的时候这个部份非常小,等到还本金的部份大到一个程度,可以把它当成是类似下面计算、有机会成本的首付。
但是头期款付的$75,000,其实可以安安稳稳的躺在生利息的帐户里,假设无风险的利率水平是2.5%,税率25%:机会成本(*)$117.2 ($75,000 * 2.5% / 12 * 75%,方便起见,不计算复利),如此,王大房拥有大房的真实成本是$2,000。
(*) 机会成本看起来很小,其实长期复利累积下来很大,如果年投资报酬率长期可达到8%,避利息而就股利一般可以将税率降到20%以下,那么机会成本就成长到$400,自己拥有房子的成本其实是$1,800+$400=$2,200。
Page link: http://www.richsettler.com/2009/06/true-cost-owning-house/