回复: 枫叶之国面面观---一个投资移民眼中的加拿大
作者: jenniferlee
关于在加拿大以投资为生的一些思考----如何实现合适的日常现金流（三）
几种解决投资和自住问题方案的比较
在资金有限的条件下,合理地安排安家与投资资金,可以使我们新移民最大限度地享受加拿大的社会福利,同时,保证自己和家人的日常生活所需.
目前,加拿大的各类贷款利息,还处于很低的历史水平.3年期的固定房贷的年利率在3%左右,开放式的投资性一年期贷款利率可以做到不到4%.充分利用其与投资回报的利差,也可以取得不错的投资效果.
如果我们计划用70万加元的资金解决买房问题，而一套3，000尺，四个bedroom的独立房的房价就是70万加元(为方便计算起见,这里只讨论房子,而不涉及过户和安家的其他费用，以及自住房养房的费用),那么,我们可能有以下的几种方案可以选择：
方案1。70万全部用来买房。
a。自住：除了房产可能的增值而外，没有其他的任何收益。优点是居住舒适。
b。拿出两间房用以出租，或者将装修好的地下室用于出租。
这样做的好处是：每个月可以有房租收入800~900加元。每年可以产生9，600~10，800加元的毛收益（水电气暖上网电话等还有一些成本在内）。
同时，可以享受房价增长带来的收益。
不利因素是：如果出租楼上的居室，或者出租没有愤懑出入的地下室，会使自己的家庭生活质量大幅下降。
但是，如果出租分门出入的地下室，使得租客与自己家人的生活相对互不干扰，则会好很多。但即便如此，家里有租客，一定会减少自己的使用空间，不同程度地降低居住生活品质。
方案2。贷款65%买房，把剩余资金用来投资。
与中国一样，加拿大的房屋贷款利率，低于商业贷款的利率。
新移民在加拿大没有工作，买房一般最多可以贷到房价的65%。换言之，购买价值为70万的房子，可以贷到约45万的资金，只需使用25万的自有资金即可。
用45万加元的资金去投资，应该尽量选择那些相对稳定，尽可能保障收益，回报率不能低于贷款利率，变现容易，并且，最好是每月可以产生现金流的投资品种。
按照以上的投资原则，很多分红式的基金，信托产品，债券，就是可供选择的较好的理财投资品种。
以三年期固定房贷利率3%/年，分红率8%/年来计算，45万的投资：
每年可以产生450，000*8%=36，000加元的毛利
每年可以产生450，000*（8%-3%）=22，500加元的净利
每个月可以得到分红36，000/12=3，000加元
这样，除了cover当月1，800加元的房贷（含少量本金和每月的房贷利息）而外，还可以产生:
3,000-1,800=1，200加元的现金供平日生活之用。
作为业主，投资人既可以享受舒适的居家生活，又可以享受房屋可能的增值所带来的投资收益。
但是，在这种条件下，每年，投资者需要将自己的全部分红收入36，000加元，与自家其他的收入一起，进行申报纳税。并且，自住房的房屋贷款利息不能抵减所得，所以，从这项投资中产生的实际年收入，应该小于等于22，500万加元。
并且，一旦当年的全部家庭收入超出了低收入家庭的收入标准，则可能会影响投资者享受社会福利的额度。
这种做法的风险，是选择投资品的风险，以及未来当贷款利率提高之后，如何调整投资的问题。好在，固定期贷款一旦结束，投资者可以选择一次性趸交还贷的方式，将自己的房贷还清。
方案3。全款买房，但是，用房屋抵押取得投资性的商业贷款。
为了便于比较，仍然按照8%的投资回报率来计算分红式产品的投资收益，但是，按照商业贷款的利率4%来进行投资回报的计算。
在这种条件下，用房屋抵押贷款而来的45万加元用于投资的结果是：
每年可以获得450，000*8%=36，000加元的分红毛收入
每年可以获得450，000*（8%-4%）=18，000加元的分红净收入
每个月可以获得36，000/12=3，000（加元）的分红收入
而每个月需要支付的贷款利息是:
450,000*4%/12=1，500加元。
在这种条件下，每年，投资者也需要将自己的全部分红收益36，000加元，和当年的其他收入一起，进行纳税申报。
但是，由于投资性的贷款与自住房的贷款不同，前者的贷款利息每年18，000加元完全可以用于税款抵减，而后者的贷款利息不可以用来抵减税款，所以，在同样的其他收入的条件下，后者享受社会福利的可能性更大，因为，前者的是项投资需要进行纳税申报的所得只有：
36，000-18，000=18，000加元，而前者，则有36，000加元。
就投资风险而言，第3种的情况下，除了选择投资品的风险与第2种的一样而外，贷款利率的提升比第2种的可能性更大。所以，对投资品灵活性的要求更高些，虽然这种要求有限。
方案4。还有第四种可能，就是用70万作为首付，买三套房子，一套自住，另两套完全用于出租。
在这种情况下，假设买了一套70万的房子自住，首付30万，贷款40万；买了另两套房子专门用来出租，房价各50万，每个首付都是20万，各贷款30万。
两套房子每月的租金收入假设都是2，500加元，每年的租金收益是60，000加元。
自住房每月的贷款利息和部分本金是1，600加元。
两套出租房每月需还贷2，400加元，其中也含有部分本金的偿还。
两套出租房的地税，加上水电气暖电话上网维修更新换代等的费用，每年大约是16，000加元。
如此算来，在这种投资方案之下，投资者的实际年现金净收益大约是：
60，000-（1，600+2，400）*12-16，000=-4，000加元
在这种情况下最大的投资收益来自于房价的成长。
这种投资方案的税务问题是：全部房租收入60，000加元都要100%申报纳税，但是，出租房的养房费用16，000加元，以及出租房的房贷利息2，400*12=28，800加元，也可以用来抵减收入，这样，实际需要申报的房租净收入成为：
60，000-16，000-28，800=15，200加元
当然，这种情况下，投资者全家的居住品质不会受到任何不良影响。
这种投资方案比较适合房价成长快的地方。
太佩服詹妮的睿智和专业了！楼主在这么短的时间内能够汲取到如此大量的信息和知识，真是太了不起了，而且还无私的和大家共享，非常感谢！
作者: jenniferlee
关于在加拿大以投资为生的一些思考----如何实现合适的日常现金流（三）
几种解决投资和自住问题方案的比较
在资金有限的条件下,合理地安排安家与投资资金,可以使我们新移民最大限度地享受加拿大的社会福利,同时,保证自己和家人的日常生活所需.
目前,加拿大的各类贷款利息,还处于很低的历史水平.3年期的固定房贷的年利率在3%左右,开放式的投资性一年期贷款利率可以做到不到4%.充分利用其与投资回报的利差,也可以取得不错的投资效果.
如果我们计划用70万加元的资金解决买房问题，而一套3，000尺，四个bedroom的独立房的房价就是70万加元(为方便计算起见,这里只讨论房子,而不涉及过户和安家的其他费用，以及自住房养房的费用),那么,我们可能有以下的几种方案可以选择：
方案1。70万全部用来买房。
a。自住：除了房产可能的增值而外，没有其他的任何收益。优点是居住舒适。
b。拿出两间房用以出租，或者将装修好的地下室用于出租。
这样做的好处是：每个月可以有房租收入800~900加元。每年可以产生9，600~10，800加元的毛收益（水电气暖上网电话等还有一些成本在内）。
同时，可以享受房价增长带来的收益。
不利因素是：如果出租楼上的居室，或者出租没有愤懑出入的地下室，会使自己的家庭生活质量大幅下降。
但是，如果出租分门出入的地下室，使得租客与自己家人的生活相对互不干扰，则会好很多。但即便如此，家里有租客，一定会减少自己的使用空间，不同程度地降低居住生活品质。
方案2。贷款65%买房，把剩余资金用来投资。
与中国一样，加拿大的房屋贷款利率，低于商业贷款的利率。
新移民在加拿大没有工作，买房一般最多可以贷到房价的65%。换言之，购买价值为70万的房子，可以贷到约45万的资金，只需使用25万的自有资金即可。
用45万加元的资金去投资，应该尽量选择那些相对稳定，尽可能保障收益，回报率不能低于贷款利率，变现容易，并且，最好是每月可以产生现金流的投资品种。
按照以上的投资原则，很多分红式的基金，信托产品，债券，就是可供选择的较好的理财投资品种。
以三年期固定房贷利率3%/年，分红率8%/年来计算，45万的投资：
每年可以产生450，000*8%=36，000加元的毛利
每年可以产生450，000*（8%-3%）=22，500加元的净利
每个月可以得到分红36，000/12=3，000加元
这样，除了cover当月1，800加元的房贷（含少量本金和每月的房贷利息）而外，还可以产生:
3,000-1,800=1，200加元的现金供平日生活之用。
作为业主，投资人既可以享受舒适的居家生活，又可以享受房屋可能的增值所带来的投资收益。
但是，在这种条件下，每年，投资者需要将自己的全部分红收入36，000加元，与自家其他的收入一起，进行申报纳税。并且，自住房的房屋贷款利息不能抵减所得，所以，从这项投资中产生的实际年收入，应该小于等于22，500万加元。
并且，一旦当年的全部家庭收入超出了低收入家庭的收入标准，则可能会影响投资者享受社会福利的额度。
这种做法的风险，是选择投资品的风险，以及未来当贷款利率提高之后，如何调整投资的问题。好在，固定期贷款一旦结束，投资者可以选择一次性趸交还贷的方式，将自己的房贷还清。
方案3。全款买房，但是，用房屋抵押取得投资性的商业贷款。
为了便于比较，仍然按照8%的投资回报率来计算分红式产品的投资收益，但是，按照商业贷款的利率4%来进行投资回报的计算。
在这种条件下，用房屋抵押贷款而来的45万加元用于投资的结果是：
每年可以获得450，000*8%=36，000加元的分红毛收入
每年可以获得450，000*（8%-4%）=18，000加元的分红净收入
每个月可以获得36，000/12=3，000（加元）的分红收入
而每个月需要支付的贷款利息是:
450,000*4%/12=1，500加元。
在这种条件下，每年，投资者也需要将自己的全部分红收益36，000加元，和当年的其他收入一起，进行纳税申报。
但是，由于投资性的贷款与自住房的贷款不同，前者的贷款利息每年18，000加元完全可以用于税款抵减，而后者的贷款利息不可以用来抵减税款，所以，在同样的其他收入的条件下，后者享受社会福利的可能性更大，因为，前者的是项投资需要进行纳税申报的所得只有：
36，000-18，000=18，000加元，而前者，则有36，000加元。
就投资风险而言，第3种的情况下，除了选择投资品的风险与第2种的一样而外，贷款利率的提升比第2种的可能性更大。所以，对投资品灵活性的要求更高些，虽然这种要求有限。
方案4。还有第四种可能，就是用70万作为首付，买三套房子，一套自住，另两套完全用于出租。
在这种情况下，假设买了一套70万的房子自住，首付30万，贷款40万；买了另两套房子专门用来出租，房价各50万，每个首付都是20万，各贷款30万。
两套房子每月的租金收入假设都是2，500加元，每年的租金收益是60，000加元。
自住房每月的贷款利息和部分本金是1，600加元。
两套出租房每月需还贷2，400加元，其中也含有部分本金的偿还。
两套出租房的地税，加上水电气暖电话上网维修更新换代等的费用，每年大约是16，000加元。
如此算来，在这种投资方案之下，投资者的实际年现金净收益大约是：
60，000-（1，600+2，400）*12-16，000=-4，000加元
在这种情况下最大的投资收益来自于房价的成长。
这种投资方案的税务问题是：全部房租收入60，000加元都要100%申报纳税，但是，出租房的养房费用16，000加元，以及出租房的房贷利息2，400*12=28，800加元，也可以用来抵减收入，这样，实际需要申报的房租净收入成为：
60，000-16，000-28，800=15，200加元
当然，这种情况下，投资者全家的居住品质不会受到任何不良影响。
这种投资方案比较适合房价成长快的地方。
太佩服詹妮的睿智和专业了！楼主在这么短的时间内能够汲取到如此大量的信息和知识，真是太了不起了，而且还无私的和大家共享，非常感谢！
俺05年买的一些，价格只有1，000元左右呢。
谢谢Jennifer！
，你的金猴不会是整版的吧？如果整版那可不是11000一张哦！
