回复: 有谁了解伦敦人寿的分红险？
找不同的伦敦代理，价格是一样的？还是像银行贷款要讨价还价
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有谁了解伦敦人寿的分红险？
- 主题发起人 gzlady
- 发布时间 2011-08-20
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好贴，学习了。
好贴，学习了。
回复: 有谁了解伦敦人寿的分红险？
@天涯
这里讨论的不错啊。天涯同学还来不来，请教一下
买了london life pay 20 十多年了，还是没搞清楚
现在我的 CASH value是 35000多，分红才1200. 远没上面说的7%，查了一下报表，20B的总值，1.8B premium, 1.1B的收益，0.7B的分红，按金额就只有3.5%，你上面是不是说错了？
不太清楚分红是按什么比例的，这几年都是1000左右，感觉没按 cash value 比例增加
还有个问题，我是20万保额，好像20年内保证有20万 death benefit, 以后会增长，那20年内我动用 cash value 付我剩下几年的 premium 会影响什么呢？
多谢
@天涯
这里讨论的不错啊。天涯同学还来不来，请教一下
买了london life pay 20 十多年了，还是没搞清楚
现在我的 CASH value是 35000多，分红才1200. 远没上面说的7%，查了一下报表，20B的总值，1.8B premium, 1.1B的收益，0.7B的分红，按金额就只有3.5%，你上面是不是说错了？
不太清楚分红是按什么比例的，这几年都是1000左右，感觉没按 cash value 比例增加
还有个问题，我是20万保额，好像20年内保证有20万 death benefit, 以后会增长，那20年内我动用 cash value 付我剩下几年的 premium 会影响什么呢？
多谢
最后编辑: 2014-01-23
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分红保险的分红有一套非常复杂的公式，前一段时间在公司培训，specialist有show给我们看分红是怎么计算出来的，但他也说这种东西你们没有必要了解得那么清楚，这不是你们的工作，客户也没必要知道这些，客户只要知道他们买了什么，投入多少，保障多少，今后能够得到多少就行，假如这个公式让客户知道，而有的客户是学数学的，能够搞得明白，而你自己不是数学专业的，根本搞不清楚，你反而显得没有客户专业，而这种比较是不客观的。另外，各个不同公司计算分红的公式也有所不一样。
这位朋友，你如果实在想知道，最好联系你的理财顾问。过于详细的东西在我不了解你的保单的情况下，我没法回答，即使我了解你的保单，我也不方便回答，我只能就通常的问题作一些解释，希望你理解。
关于death benefit的问题，是会增长的，如果你中途使用现金值，不但会影响现金值的增长，也会影响death benefit的额度及其增长。
在使用现金值时，目前比较流行的有三种方式，就是直接提供现金值，第二是保险公司保单贷款（policy loan)，第三是保单质押贷款（bank loan)。前面两种方式都会产生税务负担，只有最后的bank loan不产生税务负担。另外，目前london Life的保单贷款利率是市场上最高的8.25%，其他公司的都是5%；bank loan的贷款基本上都是5%，manulife下属的银行manulife one是4%，sunlife与scotia bank有个战略协议，sunlife的保单在scotia bnak 做质押贷款利率是3%外加0.15%的手续费。一般来说，各家银行在做保单质押贷款时都有一定的手续费。朋友们在使用现金值方面要了解清楚。
还有，做保单质押贷款，并不是任何银行的分支机构都可以办理的，是每个银行的总行指定某一家分行才有办理，所以，你们在办理分红保险之前，最好找一个专业一些的理财顾问，把一切相关事项都了解清楚再进行。
很多朋友对现金值有误解，以为现金值除以保费就能够算出投资收益率。这种理解是完全错误的。用很简单的思维理解一下，如果保险产品这么简单，那精算师谁都做得了，根本就不需要学习那么多，还要分为保险行业精算师投资行业精算师等。
分红保险的分红有一套非常复杂的公式，前一段时间在公司培训，specialist有show给我们看分红是怎么计算出来的，但他也说这种东西你们没有必要了解得那么清楚，这不是你们的工作，客户也没必要知道这些，客户只要知道他们买了什么，投入多少，保障多少，今后能够得到多少就行，假如这个公式让客户知道，而有的客户是学数学的，能够搞得明白，而你自己不是数学专业的，根本搞不清楚，你反而显得没有客户专业，而这种比较是不客观的。另外，各个不同公司计算分红的公式也有所不一样。
这位朋友，你如果实在想知道，最好联系你的理财顾问。过于详细的东西在我不了解你的保单的情况下，我没法回答，即使我了解你的保单，我也不方便回答，我只能就通常的问题作一些解释，希望你理解。
关于death benefit的问题，是会增长的，如果你中途使用现金值，不但会影响现金值的增长，也会影响death benefit的额度及其增长。
在使用现金值时，目前比较流行的有三种方式，就是直接提供现金值，第二是保险公司保单贷款（policy loan)，第三是保单质押贷款（bank loan)。前面两种方式都会产生税务负担，只有最后的bank loan不产生税务负担。另外，目前london Life的保单贷款利率是市场上最高的8.25%，其他公司的都是5%；bank loan的贷款基本上都是5%，manulife下属的银行manulife one是4%，sunlife与scotia bank有个战略协议，sunlife的保单在scotia bnak 做质押贷款利率是3%外加0.15%的手续费。一般来说，各家银行在做保单质押贷款时都有一定的手续费。朋友们在使用现金值方面要了解清楚。
还有，做保单质押贷款，并不是任何银行的分支机构都可以办理的，是每个银行的总行指定某一家分行才有办理，所以，你们在办理分红保险之前，最好找一个专业一些的理财顾问，把一切相关事项都了解清楚再进行。
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这个分红率在前面的贴子里也说了很多了，前面也有朋友把数据算了一清二楚的，我不是也回答了吗？你去前面的贴子翻一下看看。
我从来就不回避这样的问题。
这个分红率在前面的贴子里也说了很多了，前面也有朋友把数据算了一清二楚的，我不是也回答了吗？你去前面的贴子翻一下看看。
为什么目前London life的保单贷款利率是市场上最高的8.25%?
公司就是这么规定的，我也没法解释其中的原因。不过，你也无需担心，今后用保单贷款的可能性非常小，因为保单贷款所得资金视同cash surrender value，即提取现金值，所以，今后比较make sense的做法应该是申请banking loan以获得现金。以bank loan的方式来获得现金是不需要交税的。现在各银行bank loan的利率基本上都是P+2，有的银行是P+1或P，如Manulife的保单在Manulife bank做IRP（insured Retirement Program)利率是P+1；Sunlife的保单在Scotia bank做贷款，利率是P外加0.15%的手续费（即最低1500元）。
好贴，学习了！
好好学习 多谢各位前辈
我在国内买过友邦的分红险，移民的时候刚好遇上友邦母公司倒闭，等再保险公司接手，所以我干脆退了，半途退保亏钱。保费也不便宜，一份就要交万几元保费一年。值不值看每个人的情况，我是属于不适合的那类。如果你钱多，需要找出处倒是个钱的好去处。保险可以避开法律规定的几处，我忘记了因为我不属于那类得益者。我年轻的时候买都要万几元，你现在买2万元每年每份合理的。
我买的时候没有打算划算不，只是支持一下做保险的朋友，所以没有了解太多条例。
这个。。。现在全球投啥都不好，是不是也该考虑分红险？
从资产的组合投资管理角度考虑，这个确实可以作为固定收益类投资的一部分。
关于分红保险，我也粗粗接触了一下，个人看法，单从投资回报角度，不是一个好的渠道。但是从资产平衡，税务处理，特殊情况预防等方面有一定的作用。
为什么这么说呢？
第一个理由很简单，保险产品相对于其它理财产品来说，难卖。这就导致它的销售成本很高，明确的说，卖保单的提成比例远高于一般的理财产品。在没有理由明确保险公司拿了钱，它的投资能力远高于其它资本的前提下，结果如何简单推理一下就很明白了。这倒不是说，保险销售少干活多拿钱，只是，当他的劳动中很大比例是没产生结果的时候，这个成本只能摊在有结果的险单上了。
第二个理由，从投资回报和税务角度，保险产品定义了自己的一套与通常大家所理解的同词不同义的东西。这些东西很容易让人产生错觉。比如说年分红利率。如果今年6%的话，你会觉得挺不错的，因为你以为能拿到6%的投资回报，其实大错特错。因为他又定义了一些其他东东，使得其中一部分是拿不到手，只能继续放在里面。。。。总之，利用你对一般概念理解的名，行它自己的实。你越研究就会越会对刚开始销售告诉你的利益减掉一些。再问下去，那就是精算师来当挡箭牌了。其实，对普通人来说，不管你精算师怎么设计，过程如何复杂，最终结果是很明确的，只要把它当个黑盒子来看就行了。谈投资回报，那就很简单，每年税前到我手里的是多少百分点，今后的预测不说，过去的总归有吧？干嘛要整出个不能全拿到手的自己定义的所谓分红利率？
为什么这么说呢？
第一个理由很简单，保险产品相对于其它理财产品来说，难卖。这就导致它的销售成本很高，明确的说，卖保单的提成比例远高于一般的理财产品。在没有理由明确保险公司拿了钱，它的投资能力远高于其它资本的前提下，结果如何简单推理一下就很明白了。这倒不是说，保险销售少干活多拿钱，只是，当他的劳动中很大比例是没产生结果的时候，这个成本只能摊在有结果的险单上了。
第二个理由，从投资回报和税务角度，保险产品定义了自己的一套与通常大家所理解的同词不同义的东西。这些东西很容易让人产生错觉。比如说年分红利率。如果今年6%的话，你会觉得挺不错的，因为你以为能拿到6%的投资回报，其实大错特错。因为他又定义了一些其他东东，使得其中一部分是拿不到手，只能继续放在里面。。。。总之，利用你对一般概念理解的名，行它自己的实。你越研究就会越会对刚开始销售告诉你的利益减掉一些。再问下去，那就是精算师来当挡箭牌了。其实，对普通人来说，不管你精算师怎么设计，过程如何复杂，最终结果是很明确的，只要把它当个黑盒子来看就行了。谈投资回报，那就很简单，每年税前到我手里的是多少百分点，今后的预测不说，过去的总归有吧？干嘛要整出个不能全拿到手的自己定义的所谓分红利率？
现在的财富与未来的财富（一）
初来加拿大，在上班的工厂认识一位已经移居加拿大超过二十年的香港移民（不知道他的年纪，但估计在50左右，因为他的小孩已经上大学了）。他告诉我：“在加拿大，平民百姓要发财，什么都不要做，有钱就买房子和分红保险。”记得大约是06年左右，我当时还不是理财顾问，还不知道什么是分红保险，那时我的全家人不管在中国还是在加拿大连一份定期保险都没有，所以根本就不知道什么是分红保险, 不过房子我知道。那个时候在工厂干体力工，连生存都成问题，哪里有钱买房子呀？这个工友天天谈的都是他的房子，而且那些移民时间比我长一点的人还很听他的，天天中午吃饭的时候围着他问很多有关房子理财等问题。
从国内的金领职位离开移民来加的我，当时还有点心高气傲。虽然在干着体力工，但天天心里想的都是一些大方向战略性的东西。我看到这种情况，心里很是不屑，内心里嘀咕着一个问题：“这个人来加拿大这么长时间了，居然还混到跟我这个新移民同样在工厂里干体力活而且工资也没比我多几块钱，还在这里吹如何创造财富，是不是有点滑稽？”当然，因为那个时候没有钱根本买不起房子，所以我对他们所谈论的内容根本就没有兴趣，即使有些问题我不了解，但也没有兴趣问。
这么多年时间过去了，保险理财现在是我的专业，分红保险的话题我更是如数家珍，我家有好几份分红保单及其他保单。房子我也有了，而且也从内心深处感受到当初那位“老”移民的真知灼见，还真有点后悔太迟买房了。
大约在12年的时候跟一位客户聊投资理财问题。这位客户谈到一个在阿省北部某个小城市工作的朋友，说他们夫妻两人年薪高达20多万，每年家庭都能剩出5万现金，基本上每年买一套房子（condo的价格大约是20万左右两室的）。每套房子每月出租租金可得2000元，扣除成本之后获得正现金流500元（一年6000元）。许多人听了这样的故事后都为他们夫妻两人创造财富的能力所叹服，觉得太了不起了，按这样下去，10年之后他们就将拥有10套以上的房子。到那个时候，基本上不用再干活了，完全是地主阶级的节奏了，退休生活也完全不需要操心了。
不过，对于表面太美好的东西，我总是要先从反面想一想到底是不是真的那么美，绝对没有败人兴致的毛病和癖好。在加拿大理财，最关键的是什么？是税。这个问题中国人很忽略，中国人似乎很少第一时间考虑到这个问题。我在想他们夫妻收入那么高，一个人得交多少税呀？他们的税率得多高呀？这么高的税率他们居然还用这种不管是租金收入还是今后升值所带来的资本增值都需要交税的方式来创造财富，实在有点让人难以理解。虽然说每套房子每年有6000元的正现金流，但这肯定不是税后的现金了，扣完税剩多少，有4000吗（很可能达不到）？那么投资回报率多少？最关键的是这个投资，在那个小城市，房价几乎不涨，即使区区的一万都很难，有时在卖的时候还得降一些价。房价不涨，利用房屋增值来获得财富增长是很难的。一般的规律是租金高的地方房价不怎么会涨，房价会涨的租金基本上是不够付成本的，也就是说要每年倒贴的。加拿大本地人还是蛮聪明，他们在那个小城市居住在油田上班，收入非常高但就是不买房。因为他们知道买房的支出跟租房的支出差不多（小城市地税非常的高），问题是如果他们不在油田工作，他们就必须处理房子，扣除交易成本之后，肯定是亏的。这也是那个地方许多人即使工资收入很高但也不买房的主要原因（因为在那个地方工作，很多人都是抱着短期工作的心理）。倒是低收入或者没收入的人可以在那个地方拥有一两间出租房以获得正现金流（不过管理成本太高也不划算）。
上面的这个例子，我们还能看到家庭理财的另一个大忌，那就是：资产超高度集中，而且是集中在不会增值且变现非常困难的资产上。这个大忌适用于任何国家任何人任何时期的理财规划。
在讲述故事的途中，这位客户告诉我，他们看到他们朋友的成功，正在认真考虑搬家到阿省去。我提出不同意见。我分析了多伦多过去和未来的情况，多伦多过去三十多年时间，房价涨了10倍以上，假如未来也按这样的速度或者保守一点来估算今后三十年只要涨5倍，那么平均房价将是250-300万之间（2010年时多伦多的平均房价是50万左右），这些钱足够我们的退休生活过得很不错，而且不用交税。而去阿省，现在赚得多，但今后把房子卖掉能够获得多少增值呢？今后的退休生活谁好谁坏还真不好说。在这一点上，其实就是现在有钱还是未来有钱的问题。不见得阿省的小城市真的那么具有吸引力，如果真那么好，全加拿大人都会拥到那里去。就算例子中的两夫妻一年存下5万元再加上他们的投资收益，一年的财富增长多少呢？30年后撑死到不了200万。认真的想一想算一算，也许你会有答案。多伦多竞争激烈工资低，为什么还有这么多人来这里呢？不会大家都傻吧？肯定还是有理由的，不是吗？
说到这里，我不得不说到分红保险。如果你了解分红险的话，假如你们是那对夫妻，我想你们可能有百分之九十五以上的可能性会选择分红保险而不是买那么多房。过多的投资不增值的资产以获得租金收入并支付大笔的税非常的不符合投资理财原则。高收入家庭所要考虑的最重要的问题必须是税务问题，而不是进一步去创造更多交税的机会。对他们来说，买一份分红保险是非常适合的，不但解决了现在和未来财富增值的税务问题，同时也实现了财务基础的多样化，避免了集中性风险。第二点，我粗略地估算了一下这对夫妻两人每年所交的税在9万以上。假如一个家庭能够每年少交5万的税（当然收入也下来了），或者把这五万放入分红保险里，那今后的财富将是一个怎样的状况啊！按他们的年龄来计算，到他们85岁的时候，财富将达到近900万，也就是说他们根本没有计算过现在所多交的税的时间价值。现在每年上交的税，很多人从来没有算过其未来的价值（财务分析的术语叫做年金终值），所以根本无法明白税对家庭财富的侵蚀作用。也许有人会说，假如不交那么多税，那收入也下来很多了。是这样的，问题在于收入高也是有代价的，所交的税多是一方面，居住在资产不增值的小城市最终的财富积累效果跟收入低但资产增值效果好的大城市差不多，所以也没必要非得把眼睛盯在收入高低上，正如许多人只把眼光盯在投资的收益率上而不是未来的税务上是一个道理。
许多人在理财上都只盯着资产的收益率，在工资收入上也只盯着数字的高低，我不得不给这些人泼一碗冷水，其实很多东西只是表面现象，区别仅仅在于那到底是现在的财富还是未来的财富之不同而已。
人有智商和情商，还得有财商。财商不是你很会算就是有财商，而是你对财富是否有大局观。
初来加拿大，在上班的工厂认识一位已经移居加拿大超过二十年的香港移民（不知道他的年纪，但估计在50左右，因为他的小孩已经上大学了）。他告诉我：“在加拿大，平民百姓要发财，什么都不要做，有钱就买房子和分红保险。”记得大约是06年左右，我当时还不是理财顾问，还不知道什么是分红保险，那时我的全家人不管在中国还是在加拿大连一份定期保险都没有，所以根本就不知道什么是分红保险, 不过房子我知道。那个时候在工厂干体力工，连生存都成问题，哪里有钱买房子呀？这个工友天天谈的都是他的房子，而且那些移民时间比我长一点的人还很听他的，天天中午吃饭的时候围着他问很多有关房子理财等问题。
从国内的金领职位离开移民来加的我，当时还有点心高气傲。虽然在干着体力工，但天天心里想的都是一些大方向战略性的东西。我看到这种情况，心里很是不屑，内心里嘀咕着一个问题：“这个人来加拿大这么长时间了，居然还混到跟我这个新移民同样在工厂里干体力活而且工资也没比我多几块钱，还在这里吹如何创造财富，是不是有点滑稽？”当然，因为那个时候没有钱根本买不起房子，所以我对他们所谈论的内容根本就没有兴趣，即使有些问题我不了解，但也没有兴趣问。
这么多年时间过去了，保险理财现在是我的专业，分红保险的话题我更是如数家珍，我家有好几份分红保单及其他保单。房子我也有了，而且也从内心深处感受到当初那位“老”移民的真知灼见，还真有点后悔太迟买房了。
大约在12年的时候跟一位客户聊投资理财问题。这位客户谈到一个在阿省北部某个小城市工作的朋友，说他们夫妻两人年薪高达20多万，每年家庭都能剩出5万现金，基本上每年买一套房子（condo的价格大约是20万左右两室的）。每套房子每月出租租金可得2000元，扣除成本之后获得正现金流500元（一年6000元）。许多人听了这样的故事后都为他们夫妻两人创造财富的能力所叹服，觉得太了不起了，按这样下去，10年之后他们就将拥有10套以上的房子。到那个时候，基本上不用再干活了，完全是地主阶级的节奏了，退休生活也完全不需要操心了。
不过，对于表面太美好的东西，我总是要先从反面想一想到底是不是真的那么美，绝对没有败人兴致的毛病和癖好。在加拿大理财，最关键的是什么？是税。这个问题中国人很忽略，中国人似乎很少第一时间考虑到这个问题。我在想他们夫妻收入那么高，一个人得交多少税呀？他们的税率得多高呀？这么高的税率他们居然还用这种不管是租金收入还是今后升值所带来的资本增值都需要交税的方式来创造财富，实在有点让人难以理解。虽然说每套房子每年有6000元的正现金流，但这肯定不是税后的现金了，扣完税剩多少，有4000吗（很可能达不到）？那么投资回报率多少？最关键的是这个投资，在那个小城市，房价几乎不涨，即使区区的一万都很难，有时在卖的时候还得降一些价。房价不涨，利用房屋增值来获得财富增长是很难的。一般的规律是租金高的地方房价不怎么会涨，房价会涨的租金基本上是不够付成本的，也就是说要每年倒贴的。加拿大本地人还是蛮聪明，他们在那个小城市居住在油田上班，收入非常高但就是不买房。因为他们知道买房的支出跟租房的支出差不多（小城市地税非常的高），问题是如果他们不在油田工作，他们就必须处理房子，扣除交易成本之后，肯定是亏的。这也是那个地方许多人即使工资收入很高但也不买房的主要原因（因为在那个地方工作，很多人都是抱着短期工作的心理）。倒是低收入或者没收入的人可以在那个地方拥有一两间出租房以获得正现金流（不过管理成本太高也不划算）。
上面的这个例子，我们还能看到家庭理财的另一个大忌，那就是：资产超高度集中，而且是集中在不会增值且变现非常困难的资产上。这个大忌适用于任何国家任何人任何时期的理财规划。
在讲述故事的途中，这位客户告诉我，他们看到他们朋友的成功，正在认真考虑搬家到阿省去。我提出不同意见。我分析了多伦多过去和未来的情况，多伦多过去三十多年时间，房价涨了10倍以上，假如未来也按这样的速度或者保守一点来估算今后三十年只要涨5倍，那么平均房价将是250-300万之间（2010年时多伦多的平均房价是50万左右），这些钱足够我们的退休生活过得很不错，而且不用交税。而去阿省，现在赚得多，但今后把房子卖掉能够获得多少增值呢？今后的退休生活谁好谁坏还真不好说。在这一点上，其实就是现在有钱还是未来有钱的问题。不见得阿省的小城市真的那么具有吸引力，如果真那么好，全加拿大人都会拥到那里去。就算例子中的两夫妻一年存下5万元再加上他们的投资收益，一年的财富增长多少呢？30年后撑死到不了200万。认真的想一想算一算，也许你会有答案。多伦多竞争激烈工资低，为什么还有这么多人来这里呢？不会大家都傻吧？肯定还是有理由的，不是吗？
说到这里，我不得不说到分红保险。如果你了解分红险的话，假如你们是那对夫妻，我想你们可能有百分之九十五以上的可能性会选择分红保险而不是买那么多房。过多的投资不增值的资产以获得租金收入并支付大笔的税非常的不符合投资理财原则。高收入家庭所要考虑的最重要的问题必须是税务问题，而不是进一步去创造更多交税的机会。对他们来说，买一份分红保险是非常适合的，不但解决了现在和未来财富增值的税务问题，同时也实现了财务基础的多样化，避免了集中性风险。第二点，我粗略地估算了一下这对夫妻两人每年所交的税在9万以上。假如一个家庭能够每年少交5万的税（当然收入也下来了），或者把这五万放入分红保险里，那今后的财富将是一个怎样的状况啊！按他们的年龄来计算，到他们85岁的时候，财富将达到近900万，也就是说他们根本没有计算过现在所多交的税的时间价值。现在每年上交的税，很多人从来没有算过其未来的价值（财务分析的术语叫做年金终值），所以根本无法明白税对家庭财富的侵蚀作用。也许有人会说，假如不交那么多税，那收入也下来很多了。是这样的，问题在于收入高也是有代价的，所交的税多是一方面，居住在资产不增值的小城市最终的财富积累效果跟收入低但资产增值效果好的大城市差不多，所以也没必要非得把眼睛盯在收入高低上，正如许多人只把眼光盯在投资的收益率上而不是未来的税务上是一个道理。
许多人在理财上都只盯着资产的收益率，在工资收入上也只盯着数字的高低，我不得不给这些人泼一碗冷水，其实很多东西只是表面现象，区别仅仅在于那到底是现在的财富还是未来的财富之不同而已。
人有智商和情商，还得有财商。财商不是你很会算就是有财商，而是你对财富是否有大局观。
现在的财富与未来的财富（二）
上一篇我们聊到了那个例子，即阿省北部小城市的一对夫妻两人合共年薪二十多万，每年能够剩出5万块钱。他们把这5万块钱作为首付，每年增加一套condo用于出租。当然每年他们家的债务也多出10多万（当然，这样的债务对于他们的收入来说，还贷根本不成为问题）。 我们也谈了，他们的收入、税收及投资安排中所存在的问题。我在上一篇说了，如果你们了解分红保险，我相信如果你们是这对夫妇，有95%以上的可能性会购买分红保险而不是投资这么多房子。
下面我们就来看一看分红保险方案。假如他们把每年能够剩出的5万块钱投入到分红保险账户中，看看今后的财富积累效果。更重要的是，不但这个方案解决了税的问题，而且解决了资产过度集中问题，避免了资产高度集中所可能存在的风险。
从他们两人40岁开始，每年放入分红保险5万块钱，共20年时间，此时分红保险的现金值是160万，保额是448万。 这个二十年时间里，分红保险方案与他们所投资的方案对比，似乎也没法完全去比较出个结果来，不过，总体感觉分红保险除了简单不操心之外，优势也不是特别明显。不过，别急，接着往下看。
假如再过15年时间，也就是他们退休之后，先花RRSP、CPP等退休收入（对于他们这样的高收入人士，这两个账户的钱不少，足够供他们退休花一阵子了），到他们75岁时没钱花了，必须动用分红保险里的钱了，此时分红保险账户的现金值是414万，保额是767万。 这样的情况跟他们现在的每年一套condo的投资，基本上condo投资就没有任何优势了。除了麻烦和多交税之外，投资增值根本比不上分红保险账户。
在这里我们花开两朵各表一枝。第一枝是此时假如不支取分红账户里的资产作为退休收入，也不动用condo投资的资产，到他们85岁的时候，他们向世界告别的时候，分红账户的资产是1044万。而condo投资到那个时候除了要交资产增值税（人去世当年所持有的资产的增值部分算作当年的收入，要交收入税），还必须交遗产验证费遗产执行费及律师费，占总资产的7%左右，更重要的是他们的condo投资只增长到300万不到，相差3倍多啊。当然平时condo的租金收入可以作为操心劳神的辛苦费及少量的投资收益所得，即使算进了资金的时间价值，总共还不到500万元。也相差了两倍多。
“花朵”的另一枝是：假如在75岁开始从分红保险或者condo投资中获得投资收益用于退休生活的日常支出，每年10万，到85岁，共用掉100万。分红保险到85岁的时候，所剩下的保额是902万，而condo投资的部资产剩下不到200万，差距更大。即使再把所获得的租金收入及其时间价值全算进去，也就不到400万，差距也是两倍多。 你如果懂得财富创造的机密所在，你就知道该选择什么对你最有利了。
当然有人说，我不想留下任何资产给我的孩子（们），因为怕有了资产，孩子反而会变坏。如果用这样的理论去说服自己，那这种观点不说是奇葩，起码是很值得商榷的。因为古话说的好，衣食足而知礼节。看看统计数据，到底是家庭富有的孩子容易变坏还是家庭贫穷的孩子容易变坏，孩子的好坏跟家庭财富多少有多少直接的联系呢？教育的好坏对孩子的发展方向影响多少呢？教育的好坏靠得是什么呢？话题没有止境，我没有这方面的定论，大家有兴趣可以探讨。
从这上下两篇文章的讨论中，我们知道工作生活在工资水平低的地方也不需要罔自菲薄，如果你有不动产的话，也许你的不动产正在不断地给你创造巨额的被动财富。居住在工作好找工资高的小城市，可能固定资产的价值很难增长，投资理财财富积累还是有讲究的。不要在资产不怎么增长的地方买太多会产生现金流的资产，因为现金流为你带来的是增加税务的支出，这样的方式并不是一个好的财富积累方式。你最好能够多考虑税务因素，采用分红保险等可以免税的金融工具，以达到资产分散配置和延税免税的理财目标。当然，你也许会说，我在小城市上班赚钱，把剩余的钱花在温哥华多伦多买房，那不是就完美了。还是不完美，资产会增长没有错，但还是存在税的问题，今后的税怎么办，而且日常的管理怎么办，不会是买了房子关起门来等增值吧。所以，要想简单地生活稳定地理财，分红保险为高收入高资产人士首选的理财工具。
上一篇我们聊到了那个例子，即阿省北部小城市的一对夫妻两人合共年薪二十多万，每年能够剩出5万块钱。他们把这5万块钱作为首付，每年增加一套condo用于出租。当然每年他们家的债务也多出10多万（当然，这样的债务对于他们的收入来说，还贷根本不成为问题）。 我们也谈了，他们的收入、税收及投资安排中所存在的问题。我在上一篇说了，如果你们了解分红保险，我相信如果你们是这对夫妇，有95%以上的可能性会购买分红保险而不是投资这么多房子。
下面我们就来看一看分红保险方案。假如他们把每年能够剩出的5万块钱投入到分红保险账户中，看看今后的财富积累效果。更重要的是，不但这个方案解决了税的问题，而且解决了资产过度集中问题，避免了资产高度集中所可能存在的风险。
从他们两人40岁开始，每年放入分红保险5万块钱，共20年时间，此时分红保险的现金值是160万，保额是448万。 这个二十年时间里，分红保险方案与他们所投资的方案对比，似乎也没法完全去比较出个结果来，不过，总体感觉分红保险除了简单不操心之外，优势也不是特别明显。不过，别急，接着往下看。
假如再过15年时间，也就是他们退休之后，先花RRSP、CPP等退休收入（对于他们这样的高收入人士，这两个账户的钱不少，足够供他们退休花一阵子了），到他们75岁时没钱花了，必须动用分红保险里的钱了，此时分红保险账户的现金值是414万，保额是767万。 这样的情况跟他们现在的每年一套condo的投资，基本上condo投资就没有任何优势了。除了麻烦和多交税之外，投资增值根本比不上分红保险账户。
在这里我们花开两朵各表一枝。第一枝是此时假如不支取分红账户里的资产作为退休收入，也不动用condo投资的资产，到他们85岁的时候，他们向世界告别的时候，分红账户的资产是1044万。而condo投资到那个时候除了要交资产增值税（人去世当年所持有的资产的增值部分算作当年的收入，要交收入税），还必须交遗产验证费遗产执行费及律师费，占总资产的7%左右，更重要的是他们的condo投资只增长到300万不到，相差3倍多啊。当然平时condo的租金收入可以作为操心劳神的辛苦费及少量的投资收益所得，即使算进了资金的时间价值，总共还不到500万元。也相差了两倍多。
“花朵”的另一枝是：假如在75岁开始从分红保险或者condo投资中获得投资收益用于退休生活的日常支出，每年10万，到85岁，共用掉100万。分红保险到85岁的时候，所剩下的保额是902万，而condo投资的部资产剩下不到200万，差距更大。即使再把所获得的租金收入及其时间价值全算进去，也就不到400万，差距也是两倍多。 你如果懂得财富创造的机密所在，你就知道该选择什么对你最有利了。
当然有人说，我不想留下任何资产给我的孩子（们），因为怕有了资产，孩子反而会变坏。如果用这样的理论去说服自己，那这种观点不说是奇葩，起码是很值得商榷的。因为古话说的好，衣食足而知礼节。看看统计数据，到底是家庭富有的孩子容易变坏还是家庭贫穷的孩子容易变坏，孩子的好坏跟家庭财富多少有多少直接的联系呢？教育的好坏对孩子的发展方向影响多少呢？教育的好坏靠得是什么呢？话题没有止境，我没有这方面的定论，大家有兴趣可以探讨。
从这上下两篇文章的讨论中，我们知道工作生活在工资水平低的地方也不需要罔自菲薄，如果你有不动产的话，也许你的不动产正在不断地给你创造巨额的被动财富。居住在工作好找工资高的小城市，可能固定资产的价值很难增长，投资理财财富积累还是有讲究的。不要在资产不怎么增长的地方买太多会产生现金流的资产，因为现金流为你带来的是增加税务的支出，这样的方式并不是一个好的财富积累方式。你最好能够多考虑税务因素，采用分红保险等可以免税的金融工具，以达到资产分散配置和延税免税的理财目标。当然，你也许会说，我在小城市上班赚钱，把剩余的钱花在温哥华多伦多买房，那不是就完美了。还是不完美，资产会增长没有错，但还是存在税的问题，今后的税怎么办，而且日常的管理怎么办，不会是买了房子关起门来等增值吧。所以，要想简单地生活稳定地理财，分红保险为高收入高资产人士首选的理财工具。
现在的财富与未来的财富（三）
虽然我是理财顾问，但客人中要跟我谈房产的却很多。确实，房产投资也是理财，一般来说，房产还是每个家庭最大宗的投资标的。
既然要谈房产投资，那我们就不得不涉及到投资的安全性、投资的回报率、机会成本、税、交易成本就有关投资理财所涵盖的各种因素。
我先说一个在房产上非常成功的个案。
一个香港移民，七十年代初来到加拿大，他买的房子当初价格只有三万元。在2000年的时候，他把它卖了27万，涨了9倍，花了25年时间。
卖完房子，他买了个40万的房子，到07年卖了80多万，8年时间涨了一倍，但财富积累的绝对值比前面25年的9倍还要多。
卖完房子，他买了个120万的房子，刚刚卖了360万，8年时间，3倍，财富绝对值240万。这些钱，随便放在什么样的只要不出现亏损的金融投资工具里，他们老两口的退休金基本没有任何问题了。他现在要买个八十万到一百二十万的房子。
看官们，你知道他们的聪明之处吗？不知道吧？你们可能觉得他都这么多钱，为什么不多搞几套房子，不是赚得更多吗？错了错了，兄弟们，你们忽略了税对投资收益的影响。此人的高明之处在于他在这几次卖房中，所得的投资收益全部是免税的，因为全都是自住房。现在他与老伴手上都有这么多钱，他们也不想再多买房子，一是年纪大了打理不动，二是年轻时都不那样搞老了更不会那样搞了。他们把钱放保险公司搞了个永续年金，虽然保险公司只保证他们3%的年收益率，但他们直到向世界说再见的那一天钱都花不完。
他们的成功，一方面得益于这个大的环境，房价除了九十年代有几年是下跌的之外，基本上都是上涨的。另一方面他有一个从事理财职业的姐姐，他姐姐告诉他要这么做，他就听他姐姐的。
虽然，人的成功是无法复制的，但专业人士的话还是要听。大陆人最看不起专业人士了，每个人都认为自己最聪明最专业，在搞房产投资上总喜欢搞很多房子，特别是好多的condo，感觉有几个房子很牛（出租出去当房东当地主），实际上错成了漾自己都不知道。
下面说一下投资condo的例子：
一大陆新移民，08年25万买了一个condo，到现在为止价格33万，8年时间账面盈利8万元。现在出租每年（是每年绝对没有写错）现金流不到1000元，假如有一个月空置，就得倒贴。假如现在出售它，扣除交易成本，利润差不多6万。8年时间，5万的本金投资收获6万，似乎投资回报还不错。这里的税还没有扣除，肯定到不了6万。
这样的投资的机会成本，我们如果用另一个例子来看，可能大家就能够看出是划算还是不划算了。
假如08年是买一个50万的house，到现在90万的价格是没有问题的，假如都是投资房的话，也扣除税，house的投资收益率明显要比condo高。
假如我用另外一个例子来说明的话，有一个我认识的人09年买的房子120万，现在250万，而他当初看中的一个房子160万他没买，现在350万了。同样的时间，价格不一样，升值的绝对值和相对值都不一样。
也许朋友会说，不同的地点不同的条件价格会有不同，但并不反映普通现象。这我不同意，我认识普通现象是存在的，反而是反常的现象是少见的。
假如是普通现象的话，为什么多余的钱不放入自住房的投资里头呢？让自己的房子买得大一点，地点好一点，这种增值要比持有很多个condo应该要好吧？有人也许会说，我持有大house但我的成本还在呀，没有人分摊，我持有condo起码有租金收入为我分摊成本。这似乎是个问题，但既然condo的投资回报并不高（现在投可能要亏损）为什么非要投呢？自住房如果感觉压力大，比现在的大点，比理想的小点，取个折中问题不就解决了吗？
我不是地产经纪，我只是看到太多的房产投资的例子，向大家说说这些例子，是错是对你们自己判断。地产业界的朋友，特别是专门搞condo的朋友也别骂我，我没有针对你们的意思。我们还是要理性地看待问题，对客户好一定对我们业界的人士好。
对于condo投资或过多的投资房的朋友。我下面跟大家谈谈地税与物业管理费的未来价值。
假如你的地税是3000元一年，管理费是5000元一年，那么一年付出去的钱就是8000元。你考虑这样往外付多少年呢？10年？20年？30年？你知道管理费会涨吗？你付出去的钱的未来价值是多少呢？你是愿意现在付出未来去取得呢？还是就这样扔水里去了？
许多人投资房产10年，发现赚了一笔，感觉还不错，却从来没有算过机会成本，也就是你现在每月所付出的银行利息、地税、管理费，这些钱的未来价值是多少。假如我以你每年付出一万元来算的话，一万元10年后3%收益率或5%收益率的年金终值是多少？20年后呢？30年后呢？50年后呢？
所以大家不要把现在付出去的钱跟未来收回来的钱的绝对数值进行比较，似乎数目相等就是没有亏，有多出来的就是赚了。不是这样的，朋友们。投资理财，如果你一直停留在静止的思维状态中，那是会出大问题的。
还是那句话，我不是地产经纪，我的意见仅供参考。需要进行财务规划的，请来找我，我相信我一定能够帮得上你。
虽然我是理财顾问，但客人中要跟我谈房产的却很多。确实，房产投资也是理财，一般来说，房产还是每个家庭最大宗的投资标的。
既然要谈房产投资，那我们就不得不涉及到投资的安全性、投资的回报率、机会成本、税、交易成本就有关投资理财所涵盖的各种因素。
我先说一个在房产上非常成功的个案。
一个香港移民，七十年代初来到加拿大，他买的房子当初价格只有三万元。在2000年的时候，他把它卖了27万，涨了9倍，花了25年时间。
卖完房子，他买了个40万的房子，到07年卖了80多万，8年时间涨了一倍，但财富积累的绝对值比前面25年的9倍还要多。
卖完房子，他买了个120万的房子，刚刚卖了360万，8年时间，3倍，财富绝对值240万。这些钱，随便放在什么样的只要不出现亏损的金融投资工具里，他们老两口的退休金基本没有任何问题了。他现在要买个八十万到一百二十万的房子。
看官们，你知道他们的聪明之处吗？不知道吧？你们可能觉得他都这么多钱，为什么不多搞几套房子，不是赚得更多吗？错了错了，兄弟们，你们忽略了税对投资收益的影响。此人的高明之处在于他在这几次卖房中，所得的投资收益全部是免税的，因为全都是自住房。现在他与老伴手上都有这么多钱，他们也不想再多买房子，一是年纪大了打理不动，二是年轻时都不那样搞老了更不会那样搞了。他们把钱放保险公司搞了个永续年金，虽然保险公司只保证他们3%的年收益率，但他们直到向世界说再见的那一天钱都花不完。
他们的成功，一方面得益于这个大的环境，房价除了九十年代有几年是下跌的之外，基本上都是上涨的。另一方面他有一个从事理财职业的姐姐，他姐姐告诉他要这么做，他就听他姐姐的。
虽然，人的成功是无法复制的，但专业人士的话还是要听。大陆人最看不起专业人士了，每个人都认为自己最聪明最专业，在搞房产投资上总喜欢搞很多房子，特别是好多的condo，感觉有几个房子很牛（出租出去当房东当地主），实际上错成了漾自己都不知道。
下面说一下投资condo的例子：
一大陆新移民，08年25万买了一个condo，到现在为止价格33万，8年时间账面盈利8万元。现在出租每年（是每年绝对没有写错）现金流不到1000元，假如有一个月空置，就得倒贴。假如现在出售它，扣除交易成本，利润差不多6万。8年时间，5万的本金投资收获6万，似乎投资回报还不错。这里的税还没有扣除，肯定到不了6万。
这样的投资的机会成本，我们如果用另一个例子来看，可能大家就能够看出是划算还是不划算了。
假如08年是买一个50万的house，到现在90万的价格是没有问题的，假如都是投资房的话，也扣除税，house的投资收益率明显要比condo高。
假如我用另外一个例子来说明的话，有一个我认识的人09年买的房子120万，现在250万，而他当初看中的一个房子160万他没买，现在350万了。同样的时间，价格不一样，升值的绝对值和相对值都不一样。
也许朋友会说，不同的地点不同的条件价格会有不同，但并不反映普通现象。这我不同意，我认识普通现象是存在的，反而是反常的现象是少见的。
假如是普通现象的话，为什么多余的钱不放入自住房的投资里头呢？让自己的房子买得大一点，地点好一点，这种增值要比持有很多个condo应该要好吧？有人也许会说，我持有大house但我的成本还在呀，没有人分摊，我持有condo起码有租金收入为我分摊成本。这似乎是个问题，但既然condo的投资回报并不高（现在投可能要亏损）为什么非要投呢？自住房如果感觉压力大，比现在的大点，比理想的小点，取个折中问题不就解决了吗？
我不是地产经纪，我只是看到太多的房产投资的例子，向大家说说这些例子，是错是对你们自己判断。地产业界的朋友，特别是专门搞condo的朋友也别骂我，我没有针对你们的意思。我们还是要理性地看待问题，对客户好一定对我们业界的人士好。
对于condo投资或过多的投资房的朋友。我下面跟大家谈谈地税与物业管理费的未来价值。
假如你的地税是3000元一年，管理费是5000元一年，那么一年付出去的钱就是8000元。你考虑这样往外付多少年呢？10年？20年？30年？你知道管理费会涨吗？你付出去的钱的未来价值是多少呢？你是愿意现在付出未来去取得呢？还是就这样扔水里去了？
许多人投资房产10年，发现赚了一笔，感觉还不错，却从来没有算过机会成本，也就是你现在每月所付出的银行利息、地税、管理费，这些钱的未来价值是多少。假如我以你每年付出一万元来算的话，一万元10年后3%收益率或5%收益率的年金终值是多少？20年后呢？30年后呢？50年后呢？
所以大家不要把现在付出去的钱跟未来收回来的钱的绝对数值进行比较，似乎数目相等就是没有亏，有多出来的就是赚了。不是这样的，朋友们。投资理财，如果你一直停留在静止的思维状态中，那是会出大问题的。
还是那句话，我不是地产经纪，我的意见仅供参考。需要进行财务规划的，请来找我，我相信我一定能够帮得上你。
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Saint.Saens
