美国投资移民 华盛顿特区都市广场项目II期

[闹闹和点点]

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感觉和Marriott Marquis Hotel Complex，DC 的项目是同一个？

这个问题似乎应该这样表述更明确:感觉和Marriott Marquis Hotel Complex，DC 的项目是同一个全美律师协会EB-5委员会委员David Morris律师操作的吧？

 

[闹闹和点点]

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1）$1.28亿是否已到位，还是只是一个富国银行的commitment？有何书面凭证？
----贷款合同已签署。富国银行会按工程进度拨款( construction Escrow)

2）EB-5投资人是第一顺位还款人吗？（不是问第一顺位抵押权！）
---------本项目没有设还款储备账户(Sinking Fund)，开发商必须同时支联邦贷款（40 Year）的按歇与EB5 贷款（5 Year balloon）的利息。但EB5贷款5年先到期,所以将首先获得偿还。

3）三期21%的预算可否具体说明如何到位？
------开发商投资及商业贷款。

4）完工保证是否也保：若三期21%预算无法实现，可由保险公司提供这21%预算资金以确保工程按时完工？
-------开发商购买的是整个项目的完工保险。

5）开发商在超市和酒店中有无股权？是否只是将物业出租给超市和酒店而不参加经营？
------是的有股权,开发商不参于经营。

6）是否可以这样理解：此项目只要按时建成，哪怕不营运，光靠建设期间的2162个间接就业便可满足就业要求？
-------没错！可以这样理解！

想问几个问题，谢谢！
1、这个项目的EB5借款的融资方是谁？
2、EB5借款的利息是按年度结算还是5年以后一次性结算？
3、一、二、三期项目具体分别是什么内容？
4、三期项目如不能顺利开展，就业人数会受什么影响？融资方怎样解决这个问题？
5、开发商在酒店和超市的股份有什么证明材料？

 

[visatousa]

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想问几个问题，谢谢！
1、这个项目的EB5借款的融资方是谁？
-----开发商Roadside Devlopment LLC

2、EB5借款的利息是按年度结算还是5年以后一次性结算？
-----5年后一次性支付

3、一、二、三期项目具体分别是什么内容？
----I期，地基土石方工程
II期，酒店和巨无霸超市
III期，公寓和老年公寓

4、三期项目如不能顺利开展，就业人数会受什么影响？融资方怎样解决这个问题？
----已绰绰有余，不会受影响。
----三期不可能不能开展，因为有完工保证，所以没有这个可能性。资金当然靠开发商的投资或商业贷款。

5、开发商在酒店和超市的股份有什么证明材料？
----这个问题你不觉得有点多余吗？酒店和超市的物业都是“姓”开发商的。肯定有！

 

[MAGGIEZHOU]

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这个项目酒店的面积多大？每套多大？市场价格多少？按33万美金抵押是否能卖出这个价格

真心在找项目

 

[visatousa]

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这个项目酒店的面积多大？每套多大？市场价格多少？按33万美金抵押是否能卖出这个价格

真心在找项目

33万美元正是市场的成交价格！

可以肯定的说，你进入了误区，放心吧，项目方不会蠢到把这个项目的核心资产“现金奶牛”作为抵押品丧失掉的。

这个项目是一个综合建筑群，卖掉的是一栋或两栋公寓。

 

[闹闹和点点]

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三期资金能否顺利到位应是考验这个项目的关键因素。
如果三期资金也要通过EB5资金来解决的话，I829所要求创造的就业岗位会面临较大的压力。
不知道我理解的对不对，请指教！

 

[visatousa]

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三期资金能否顺利到位应是考验这个项目的关键因素。
如果三期资金也要通过EB5资金来解决的话，I829所要求创造的就业岗位会面临较大的压力。
不知道我理解的对不对，请指教！

错！第三期的资金甚至可以完全忽略！


即使在这种情况下，完全不靠这个综合基建项目的任何后期运营，满足二期EB-5就业要求也绰绰有余，光建筑产生的间接就业就到达2162个，而实际只需要900个就够了！！

 

[51515111]

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错！第三期的资金甚至可以完全忽略！


即使在这种情况下，完全不靠这个综合基建项目的任何后期运营，满足二期EB-5就业要求也绰绰有余，光建筑产生的间接就业就到达2162个，而实际只需要900个就够了！！

感觉2162个间接就业是基于整个投资额计算出来的，若没三期资金间接就业数是否应该小于2162，甚至接近900？

 

[visatousa]

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退一万步讲：2.9亿-6100万=22900万=2.29亿

(2162/2.9)*2.29=1707个 这个数字也远远大于900。绝非接近900.

而实际情况是：三期的6100万，在这个项目递交I-829的时是一定可以计算在内的。

 

[51515111]

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请教Visa老师，若6100万也用EB-5，就业人数要求岂不是要增加1220,加上原先要求900, 总的就业人数要求为2120，已非常接近就业分析报告的2394，就业盈余缩小很多，对二期投资人不够保险？另外若三期资金无着落，performance bond是否可提供此笔三期资金以保证完工？

 

[visatousa]

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第三期是公寓不会用EB-5资金

开发商购买的是整个项目的完工保险。

 

[51515111]

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第三期是公寓不会用EB-5资金

开发商购买的是整个项目的完工保险。

为什么三期不会用EB-5的钱呢？另外白宫附近不能有烂尾楼是政府规定还是只是一种说法？

 

[visatousa]

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工程担保、履约保证和米勒法案

米勒法案经过多次修订。上世纪末，该法案规定，联邦政府10万美元以上任何建筑或公共工程的施工、改造、维修，签约前承包商必须提交两份保证担保:
(1) 一份履约担保，保额通常为合同价的100%；
(2) 一份付款担保，保额等于由合同条款确定的可能付款的总额且不得低于履约担保的保额。

米勒法案规定，履约担保包含承包商纳税的保证，政府合同官还有权另行增加履约担保和付款保证。

上世纪，米勒法案的付款担保保护与承包商有直接合同关系的第一级分包商和供应商，以及与第一级分包商有直接合同关系的第二级分包商和供应商。

本世纪，付款担保保护向工程项目提供了劳动或材料并与承包商或一位分包商有合同关系的任何人。

米勒法案规定，付款担保的最后一步索赔程序是诉讼，这表明保证担保并非见索即付的无条件信用证；索赔人有举证责任，担保人有调查和拒付的权利，但败诉时要承担由此增加的赔款，包括律师费和利息。债权人可在一年内向工程所在地联邦地方法院提出诉讼，但与承包商无合同关系的债权人必须在最后一次工作或供料后90天内向承包商递送书面通知，附上索赔证据副本，使承包商可在诉讼发生前处理分包商拖欠事件。承包商一般也会要求分包商提交分包合同的保证担保。

连带履约责任和完工保证

履约担保是保证承包商按合同条款完工。如果担保人不能保证工程完工，其赔付金额可达合同价100%而不是仅赔付承包商的违约金，因此，如果承包商不能有效履约，担保人就会立即采取果断措施，包括：
(1) 向承包商提供技术、经济、管理等支持，包括提供流动资金或银行贷款担保，使其可以正常履约。
(2) 承包商出现危机时，直接向分包商提供技术、资金、管理等支持，以免承包商失败导致工程失败。
(3) 安排业主同意的新承包商按原合同继续履约。
(4) 担保人亲自接管工程，自己承担承包商或分包商的角色，继续完成还未完成的剩余工程。
(5) 向业主支付担保的罚金总额，终止担保。
由于银行只能从事连带债务责任担保而不能从事连带履约责任担保，美国禁止银行从事工程担保业务。

工程担保审查

为预防担保损失，担保人不但要掌握大量客户资料，还要掌握各种调查公司提供的排名、信用等级、分析报告等资料，并且要对承包商进行详尽调查，全面评估其综合素质、信用状况以及盈利能力、债务承受能力、举债经营能力等指标，从而做出正确的承保决策。担保审查内容可概括为4C：Character (资格)，Capacity (能力)，Capital (财力)，Continuity (连续性)。前三个Ｃ是传统标准；"连续性"是近年引用的新标准，主要考察承包商的企业战略、企业文化、长期经营与可持续发展计划等，以免其高层人员的更替而影响其履约能力和信用。工程担保审查的部分典型资料如下：
(1) 最近3年以上经审计的财务报表和税务报表；
(2) 公司股东的个人财务报表；
(3) 银行授信额度证明，银行家的地址、电话；
(4) 组织系统图,包括主要雇员的职责和详细履历;
(5) 股权简述和公司人员接续计划的详细内容；
(6) 现有工程，包括合同价、收益率、担保书；
(7) 已完成的工程，包括合同价、完工日期、收益率，担保书和评价结果，业主、分包商、供应商、建筑师、工程师的姓名、地址、电话及其推荐信或证明书；
(8) 拟定的计划，包括项目的类型、规模、利润；
(9) 如实填报一张有近百个问题的承包商调查表。

签发担保书时双方还要签署赔偿协议。发生赔付后，担保人有权向承包商追还代赔款。担保人还会审查施工合同条款，拒绝承保风险过大和不公平的合同。

 

[51515111]

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非常感谢Visa老师的详细解释！但仍然纠结于：三期预算为何不会用EB-5的资金？此问题看来非常关键，若不明确很能下决心选择此项目，烦请解答！

 

[tangchenxin]

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3200万的政府出资不是TIF吗？

 

[visatousa]

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3200万的政府出资不是TIF吗？

是不需偿还的无偿拨款。已经到账。请看对账单。

 

[visatousa]

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非常感谢Visa老师的详细解释！但仍然纠结于：三期预算为何不会用EB-5的资金？此问题看来非常关键，若不明确很能下决心选择此项目，烦请解答！

道理很简单，这部分计划就是开发商出资，整个项目工期很紧，没有时间留给区域中心再去融资。

另外要不要EB-5资金，是开发商说了算，不是区域中心说了算的。原本二期用EB-5资金就是费了九牛二虎之力争取来的。

如果现在没有定下第三部分是否使用EB-5资金，即使将来再来做过桥贷款，把新的计划书报给移民局，移民局也会认为太晚了，也不会把前面创造的就业算到第三批的EB-5投资者的头上。在这种情形下做EB-5 还有什么意思呢？

 

[visatousa]

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项目是顶级优秀EB-5项目，22年等一回，白宫网站可查的EB-5项目。

6月1日关闭。凡有意向尚未签约的客户，应抓紧签约；

已签约客户，应确保将6月1日前将投资款汇入监管银行。

 

[richd]

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工程担保、履约保证和米勒法案

米勒法案经过多次修订。上世纪末，该法案规定，联邦政府10万美元以上任何建筑或公共工程的施工、改造、维修，签约前承包商必须提交两份保证担保:
(1) 一份履约担保，保额通常为合同价的100%；
(2) 一份付款担保，保额等于由合同条款确定的可能付款的总额且不得低于履约担保的保额。

..............。

这个担保的介绍不错，但visa同学，转贴要注明出处，学会尊重他人的知识产权！

－－天天搞美国移民，也要有点进步啊，学点美国的基本的职业道德和法治精神。

 

[visatousa]

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这个担保的介绍不错，但visa同学，转贴要注明出处，学会尊重他人的知识产权！

－－天天搞美国移民，也要有点进步啊，学点美国的基本的职业道德和法治精神。

21世纪的美国工程担保新法案（最新“米勒法案”译文）（无版权要求）

摘选自《学习资源网》http://www.myebook.cn/fanwen/319/325/057418033410.htm