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总体来说，这个项目确实有政府参与，不象有些项目压根就没有政府的影子。
那个什么纽约医疗中心的，哪里有什么政府得1.5亿美元投资，没有一点资料。
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美国投资移民 转载：都市广场II项目文件分析 揭开现象,透视本质 （两中介PK?)
- 主题发起人 EB-5黑马
- 发布时间 2012-05-03
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象我们之前说过的，这个项目本质上不错。还是比较靠谱的。毕竟能得到建屋局出面帮它背书和承担借贷风险也是很了不起了。
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最后编辑: 2012-05-07
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这里的唯一政府投入就是TIF BOND用于项目打地基以及250万的PRE-CONSTRUCTION费用。
HUD 的投入只是为WELLS FARGO 提供贷款保险，就是项目失败，HUD会弥补WELLS FARGO的损失，而不是项目方的损失。这个HUD的投入对EB-5的投资人没有任何帮助。
这个HUD投入和其他类的投入有本质区别。其他类的投资可以作为项目方的equity，去银行贷款，一部分的EQUITY可以减免偿还的。
从资本构成上，项目方没有任何投入。CITYMARKET LLC以3200万的TIF BOND 以及250万的政府拨款作为自己的equity,然后从WELLS FARGO借贷12000000万的有HUD保险的商业贷款。如果没有HUD的担保，WELLS FARGO就不会贷款给项目方。
这里的唯一政府投入就是TIF BOND用于项目打地基以及250万的PRE-CONSTRUCTION费用。
HUD 的投入只是为WELLS FARGO 提供贷款保险，就是项目失败，HUD会弥补WELLS FARGO的损失，而不是项目方的损失。这个HUD的投入对EB-5的投资人没有任何帮助。
这个HUD投入和其他类的投入有本质区别。其他类的投资可以作为项目方的equity，去银行贷款，一部分的EQUITY可以减免偿还的。
从资本构成上，项目方没有任何投入。CITYMARKET LLC以3200万的TIF BOND 以及250万的政府拨款作为自己的equity,然后从WELLS FARGO借贷12000000万的有HUD保险的商业贷款。如果没有HUD的担保，WELLS FARGO就不会贷款给项目方。
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这里的唯一政府投入就是TIF BOND用于项目打地基以及250万的PRE-CONSTRUCTION费用。
HUD 的投入只是为WELLS FARGO 提供贷款保险，就是项目失败，HUD会弥补WELLS FARGO的损失，而不是项目方的损失。这个HUD的投入对EB-5的投资人没有任何帮助。
这个HUD投入和其他类的投入有本质区别。其他类的投资可以作为项目方的equity，去银行贷款，一部分的EQUITY可以减免偿还的。
为何这个HUD的投入对EB-5的投资人没帮助？这笔花销产生的间接就业算在EB-5投资人身上不是最大且首要的帮助吗？
从资本构成上，项目方没有任何投入。CITYMARKET LLC以3200万的TIF BOND 以及250万的政府拨款作为自己的equity,然后从WELLS FARGO借贷12000000万的有HUD保险的商业贷款。如果没有HUD的担保，WELLS FARGO就不会贷款给项目方。
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你可以把这个项目的1.28亿贷款看作是普通的商业银行贷款。如果普通的贷款资金产生的就业可以为EB-5服务，这个项目也可以的。
HUD的介入对EB-5投资者没有直接影响，基本上也没有间接影响。
你可以把这个项目的1.28亿贷款看作是普通的商业银行贷款。如果普通的贷款资金产生的就业可以为EB-5服务，这个项目也可以的。
HUD的介入对EB-5投资者没有直接影响，基本上也没有间接影响。
- HUD的介入保证了银行在路边公司破产情况下的资金回收。不好意思，说错了，是路东西边有限责任公司，路边不对该项目破产负任何责任
- HUD的介入不保障投资者的资金安全和项目的成功。
- HUD的介入前该项目D/E Ratio是 4000/（2600+3450），银行考虑了自己的贷款给路边后的风险，是不会批准这笔借款的。HUD介入以后，银行在HUD保证能100%收回它的贷款情况下，决定贷款。但对EB-5来说，项目的D/E Ratio还是很高：（4000+12800）/（2600+3450）。特别是这个2600还有很大的水分。
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一般，有HUD贷款保险的项目都是有很高商业风险的地产开发项目，银行不愿意贷款，只有HUD担保还款的情况下才给项目贷款。
另外，项目方的2600万还包括500万来自第一期的10个EB-5投资人。（第一期的投资人的就业是间接还是直接就业？第二期的间接就业使用第一期的就业报告？）
现在不知这12800万银行贷款的抵押是否包括酒店的项目。一般的情况HUD的担保不会包括酒店项目。如果不包括，就是说酒店和项目的其他部分是相对独立的，HUD的介入和酒店部分没有任何关系。那么EB-5资金占酒店项目投资的80%左右。
一般，有HUD贷款保险的项目都是有很高商业风险的地产开发项目，银行不愿意贷款，只有HUD担保还款的情况下才给项目贷款。
另外，项目方的2600万还包括500万来自第一期的10个EB-5投资人。（第一期的投资人的就业是间接还是直接就业？第二期的间接就业使用第一期的就业报告？）
现在不知这12800万银行贷款的抵押是否包括酒店的项目。一般的情况HUD的担保不会包括酒店项目。如果不包括，就是说酒店和项目的其他部分是相对独立的，HUD的介入和酒店部分没有任何关系。那么EB-5资金占酒店项目投资的80%左右。
最后编辑: 2012-05-07
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可此项目就业分析报告中提到2162个靠建筑花费产生的就业中只有700多个是间接就业，其他都是直接就业，直接就业远大于间接就业是否意味着不可靠？
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都市广场项目进展情况的报告
都市广场项目进展情况的报告
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你们的问题，不是说项目进展的怎么样，也不是说你们的就业算的怎么样，而是你们的eb5的这种模式被移民局认可不认可？那个电站，似乎你们也是信誓旦旦的说置换贷款没问题，结果现在彻底失败了――貌似是失败了一次不服气又等了好久等来第二次否定；后来又来一个520大桥买债券的模式，到现在也没见有人批，别的也没人这么搞，所以一切还都是未知数。所以你贴一些进展有什么用呢，那个电站还建好了呢，不一样的被否定的结结实实。
你们的问题，不是说项目进展的怎么样，也不是说你们的就业算的怎么样，而是你们的eb5的这种模式被移民局认可不认可？那个电站，似乎你们也是信誓旦旦的说置换贷款没问题，结果现在彻底失败了――貌似是失败了一次不服气又等了好久等来第二次否定；后来又来一个520大桥买债券的模式，到现在也没见有人批，别的也没人这么搞，所以一切还都是未知数。所以你贴一些进展有什么用呢，那个电站还建好了呢，不一样的被否定的结结实实。
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你们说的那些HUD啊TIF BOND啊我一点也听不懂，怎么搞这么复杂呢？如果我是投资人，我愿意选择传统一点的，事情一旦复杂了，水也混了，一旦说是有创新了，那么当小白鼠的可能性就增加了，中介啊项目方是没损失的，投资人损失的除了钱，还有时间。个人认为在选择项目的问题上，不易赶时髦。直投是最传统的，所以也是最简单的，我庆幸自己做了直投，要不在这个过程中我得多么为自己知识的贫乏而感到愧疚啊！！！
你们说的那些HUD啊TIF BOND啊我一点也听不懂，怎么搞这么复杂呢？如果我是投资人，我愿意选择传统一点的，事情一旦复杂了，水也混了，一旦说是有创新了，那么当小白鼠的可能性就增加了，中介啊项目方是没损失的，投资人损失的除了钱，还有时间。个人认为在选择项目的问题上，不易赶时髦。直投是最传统的，所以也是最简单的，我庆幸自己做了直投，要不在这个过程中我得多么为自己知识的贫乏而感到愧疚啊！！！
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关于都市广场若干问题的说明
非常感谢中国各地中介同仁对都市广场II期项目的支持及中国 EB5 投资对本项目表现出的极大兴趣。我们希望借此机会对最近部分投资人及网友所关心的问题作一个说明。
TIF 哥伦比亚特区政府补贴
TIF是Tax Increment Financing的缩写。直译是“增税融资”。它是美国各级政府支持或刺激市场资本投资的一个重要的金融工具。它的出发点是项目建成后建筑面积扩大，商业活动增加将带来更多的税收收入。所以政府愿意用将来预期税收收入的一部分提前返还给项目方，鼓励私人投资。这与国内的出口退税政策非常相似, 而非部分网友误认为的政府会在项目建成后加倍收取业主的消费税和地税。
TIF债券是典型的美国地方政府债券，所谓的Municipal Bond。债券的发行方和还款方为地方政府。根据此债券的官方招募说明书，项目建成运营后，特区政府将从都市广场商业和住宅所征收的地税收入和销售税收入作为政府债券还款的主要来源。此外，如果都市广场项目商业和地产税收收入不足以偿还债券的每年债券的还款义务，该法案授权特区政府将用特区市中心地区的税收收入也来偿还债券的还款义务 即用市中心TIF地区的税收收入来为该TIF Bonds作信用增值（Credit Enhance），以提高债券还款信用。根据著名的信用评级机构穆迪评级的评论，正是由于特区政府将市中心的税收收入也作为债券还款的保证，该债券接近地方政府以所管辖的整个地区的所有税收收入来作为还款保证的普通责任债券（General Obligation Bond），而被评为A+ 级别。该债券已于2011年11月在美国成功发行。其中3200万美元已经于2011年12月1日拨款至项目方帐户，用于项目初期施工。
HUD 联邦住房及城市发展部贷款担保
联邦住宅及城市发展部向对社会普通大众有好处的平价住宅开发提供帮助的方式是为开发贷款提供担保，以鼓励诸如富国银行（Wells Fargo Bank）这样的金融机构积极为这种项目提供贷款。如果项目方在后期无法偿付富国银行提供的1.28亿美元贷款，则联邦机构将还款给富国银行。也正因为责任重大，联邦政府为确保由其提供1.28亿美元巨额贷款担保的项目开发能顺利执行，对都市广场项目的各个方面作了非常完整详细的第三方尽职调查。总共575页的名为“建设及成本分析的报告”由JPS & Associates, Inc.公司于2011年5月25日完成，调查涉及项目公司，设计公司，建筑合同，土质分析，环境评价，噪音分析，建筑进度分析，合同商项目进度及价值评估，建筑文件，场地考察，联邦住宅及城市发展不的标准成本分析等涵盖了成本分析的所有方面。这些分析为联邦住宅及城市发展部最终承诺并兑现的贷款担保提供了依据。
需要注意的是联邦贷款只是住宅部分项目总建设成本的一部分，这部分建设还有开发商的股权投入和部分的EB-5资金的投入。因而其产生的就业全部归属于EB-5投资人。这恰恰是EB-5贷款类项目的好处。
财务角度上，联邦政府贷款的还款只与住宅部分有关，并不会连带涉及到整体项目的其他部分。也不会因此伤害EB-5投资者对酒店部分抵押物的第一顺位的地位。这些内容在开发商与联邦住宅及城市发展部签署的合同里都有体现。
奥巴马总统“钦点”的重点基建项目
作为奥巴马内阁4470亿美元的美国就业法案（American Jobs Act）推动其创造就业努力的一部分，奥巴马总统于2011年10月在全美选定了包括都市广场项目在内的14个重要基础项目，要求联邦机构打破官僚惯例，必须在18个月内优先快速完成这14优先（high-priority）基础建设项目的许可和环境评价，以加速项目的开工。在当时的白宫声明中，把这些重点项目送上快速通道，代表了内阁最重要的改善就业提高联邦机构审批效率，以协助基础项目最快地从图纸到完工（from the drawing board to completion）并且创造就业的努力。
这一报道至今仍然刊登在白宫的官方网站上，题目是“Obama Administration Announces Selection of 14 Infrastructure Projects to be Expedited Through Permitting and Environmental Review Process”。
点击下面链接可查看白宫官方网站对此事件的报道：http://www.whitehouse.gov/the-press-...-projects-be-e
都市广场就业岗位创造
Performance Economics, LLC 公司所作的基于 RIMS II 就业计算方法的经济报告预测都市广场项目将产生2394个间接和衍生的就业岗位。根据USCIS规定，超过24个月的建设项目的间接和衍生就业可以算作EB-5投资者的投资在建设活动和开销中产生的就业。在都市广场33个月的建设期间将有2162个间接工作产生。在项目建设结束后将有223个间接就业来自于食品超市，酒店喝其他零售的运营中。
这一就业数字足以满足239个EB-5投资者对就业岗位的需求。因此本项目根本不涉及目前受到很多投资人关心的“租赁就业模式”的问题。
都市广场工程进展都市广场须目于2011年11月2日正式破土动工。目前项目进展顺利。已基本完成土石方工作。稍前用于垂直结构施工用的吊塔设备已安排调试完毕。
投资人可通过设置在项目现场的网络摄像机跟踪项目进展：
http://oxblue.com/pro/open/clarkconstruction/citymarket
关于都市广场若干问题的说明
非常感谢中国各地中介同仁对都市广场II期项目的支持及中国 EB5 投资对本项目表现出的极大兴趣。我们希望借此机会对最近部分投资人及网友所关心的问题作一个说明。
TIF 哥伦比亚特区政府补贴
TIF是Tax Increment Financing的缩写。直译是“增税融资”。它是美国各级政府支持或刺激市场资本投资的一个重要的金融工具。它的出发点是项目建成后建筑面积扩大，商业活动增加将带来更多的税收收入。所以政府愿意用将来预期税收收入的一部分提前返还给项目方，鼓励私人投资。这与国内的出口退税政策非常相似, 而非部分网友误认为的政府会在项目建成后加倍收取业主的消费税和地税。
TIF债券是典型的美国地方政府债券，所谓的Municipal Bond。债券的发行方和还款方为地方政府。根据此债券的官方招募说明书，项目建成运营后，特区政府将从都市广场商业和住宅所征收的地税收入和销售税收入作为政府债券还款的主要来源。此外，如果都市广场项目商业和地产税收收入不足以偿还债券的每年债券的还款义务，该法案授权特区政府将用特区市中心地区的税收收入也来偿还债券的还款义务 即用市中心TIF地区的税收收入来为该TIF Bonds作信用增值（Credit Enhance），以提高债券还款信用。根据著名的信用评级机构穆迪评级的评论，正是由于特区政府将市中心的税收收入也作为债券还款的保证，该债券接近地方政府以所管辖的整个地区的所有税收收入来作为还款保证的普通责任债券（General Obligation Bond），而被评为A+ 级别。该债券已于2011年11月在美国成功发行。其中3200万美元已经于2011年12月1日拨款至项目方帐户，用于项目初期施工。
HUD 联邦住房及城市发展部贷款担保
联邦住宅及城市发展部向对社会普通大众有好处的平价住宅开发提供帮助的方式是为开发贷款提供担保，以鼓励诸如富国银行（Wells Fargo Bank）这样的金融机构积极为这种项目提供贷款。如果项目方在后期无法偿付富国银行提供的1.28亿美元贷款，则联邦机构将还款给富国银行。也正因为责任重大，联邦政府为确保由其提供1.28亿美元巨额贷款担保的项目开发能顺利执行，对都市广场项目的各个方面作了非常完整详细的第三方尽职调查。总共575页的名为“建设及成本分析的报告”由JPS & Associates, Inc.公司于2011年5月25日完成，调查涉及项目公司，设计公司，建筑合同，土质分析，环境评价，噪音分析，建筑进度分析，合同商项目进度及价值评估，建筑文件，场地考察，联邦住宅及城市发展不的标准成本分析等涵盖了成本分析的所有方面。这些分析为联邦住宅及城市发展部最终承诺并兑现的贷款担保提供了依据。
需要注意的是联邦贷款只是住宅部分项目总建设成本的一部分，这部分建设还有开发商的股权投入和部分的EB-5资金的投入。因而其产生的就业全部归属于EB-5投资人。这恰恰是EB-5贷款类项目的好处。
财务角度上，联邦政府贷款的还款只与住宅部分有关，并不会连带涉及到整体项目的其他部分。也不会因此伤害EB-5投资者对酒店部分抵押物的第一顺位的地位。这些内容在开发商与联邦住宅及城市发展部签署的合同里都有体现。
奥巴马总统“钦点”的重点基建项目
作为奥巴马内阁4470亿美元的美国就业法案（American Jobs Act）推动其创造就业努力的一部分，奥巴马总统于2011年10月在全美选定了包括都市广场项目在内的14个重要基础项目，要求联邦机构打破官僚惯例，必须在18个月内优先快速完成这14优先（high-priority）基础建设项目的许可和环境评价，以加速项目的开工。在当时的白宫声明中，把这些重点项目送上快速通道，代表了内阁最重要的改善就业提高联邦机构审批效率，以协助基础项目最快地从图纸到完工（from the drawing board to completion）并且创造就业的努力。
这一报道至今仍然刊登在白宫的官方网站上，题目是“Obama Administration Announces Selection of 14 Infrastructure Projects to be Expedited Through Permitting and Environmental Review Process”。
点击下面链接可查看白宫官方网站对此事件的报道：http://www.whitehouse.gov/the-press-...-projects-be-e
都市广场就业岗位创造
Performance Economics, LLC 公司所作的基于 RIMS II 就业计算方法的经济报告预测都市广场项目将产生2394个间接和衍生的就业岗位。根据USCIS规定，超过24个月的建设项目的间接和衍生就业可以算作EB-5投资者的投资在建设活动和开销中产生的就业。在都市广场33个月的建设期间将有2162个间接工作产生。在项目建设结束后将有223个间接就业来自于食品超市，酒店喝其他零售的运营中。
这一就业数字足以满足239个EB-5投资者对就业岗位的需求。因此本项目根本不涉及目前受到很多投资人关心的“租赁就业模式”的问题。
都市广场工程进展都市广场须目于2011年11月2日正式破土动工。目前项目进展顺利。已基本完成土石方工作。稍前用于垂直结构施工用的吊塔设备已安排调试完毕。
投资人可通过设置在项目现场的网络摄像机跟踪项目进展：
http://oxblue.com/pro/open/clarkconstruction/citymarket
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另外，三期那6700万是什么形式？再来一波EB5？
投资人作为第一顺位的只有酒店么？不是整个项目？
另外，三期那6700万是什么形式？再来一波EB5？
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关于这个问题，我在周末的见面会上那个老外，好像叫wale吧，他说第三期eb5不会超过50%。就按50%算，大家算算他的就业够不够？
其他问题也一并问了：
关于6月1号的问题，他说预计是6月初的第一个礼拜结束，现在招了67个，还差13个。
第一期EB5的10个人是股权投入，无抵押。
关于酒店的所有权，他说属于项目方的，可以抵押。
感觉这个wale象个老油条，是不是一直呆在中国的？
关于这个问题，我在周末的见面会上那个老外，好像叫wale吧，他说第三期eb5不会超过50%。就按50%算，大家算算他的就业够不够？
其他问题也一并问了：
关于6月1号的问题，他说预计是6月初的第一个礼拜结束，现在招了67个，还差13个。
第一期EB5的10个人是股权投入，无抵押。
关于酒店的所有权，他说属于项目方的，可以抵押。
感觉这个wale象个老油条，是不是一直呆在中国的？
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我是听说。你去找项目方，去找区域中心David Morris书面核实。然后拿确切的回复发表评论好吗？事实就在一个email away，写个email就解决了吗。为什么猜来猜去，甚至把村长当上帝了呢？不把收入捐献10%的不许说自己信基督啊。
都市广场在我看来是个中规中矩的项目。中型开发商履约程度远强过个体户，尤其在项目执行时出现财务困难的时候。个体户一般在中国的银行贷款都困难就是因为属于高风险的一类。都市项目完全不是为了EB-5而设计的。Visatousa帖出的银行贷款条款那叫commitment letter，承诺函。银行为什么能承诺2000多万贷款，按照美国现在的loan to cost ratio 代表银行把项目的整个cost的评估是多少。看见太多的外行人在这里瞎猜。实际上Visatousa说的才真正到点子上 - 贷款协议。找什么律师看抵押物，抵押是如何实现的呀？找律师看抵押协议吗？抵押协议是什么样的，有抵押协议吗？还是规定在贷款协议里呀。一堆满脑袋绛紫的人。有银行的文件作参考，这是当今美国作项目最重要的参考文件。偏偏去信一些阴谋论的东西。我是懒得给那些只有辩证论的自以为是的小聪明的不知道该抓什么为主线，找什么为参考依据的投资者上课。这个项目上商业财务风险是loan to cost的比例超过银行设定的水平。在总开发商无力偿还贷款而不得不清算的时候，抵押物能变现出来的价值对投资款的保护没有那么强。但是给我是投资人，我宁愿让这种规模的开发商欠我钱，而不让个体户欠我的钱。缺少历史的个体户的信誓旦旦的承诺远没有有些分量的商业信誉值钱。
一般的这种综合开发的地产项目就是后期的融资一步一步募集，因为随着项目进展开发商的讨价还价筹码提高。建筑项目都是最初的投入的风险最大，随着项目的建成逐步减少。这是一个总开发商和子项目结果的项目。有多个项目公司完全合理。你不想想银行为什么不问你问的那些愚蠢问题呢？银行不知道项目公司是新成立的吗？银行不考虑项目公司的资产吗？贷款是评估今后的现金流和资产。项目公司哪有有多年历史的。然后以你的有限的经验认为空壳公司。。。可以拔腿跑路。这是你的习惯逻辑。你认为一个城市TIF拨款，拨的是纳税人的钱，全市的纳税人会比你更不负责，更省油吗？！你去读读历史，看看公开的听证有多少。上youtube找找看看有几段公开的讨论视频。你的项目有这么经过公开化的辩论嘛。你认为HUD提供贷款担保不会做你恐怕超过你的知识范畴的深入调查吗。你查查有什么样的项目能得到联邦HUD的贷款担保到1.28个亿。那部分资金产生的就业不是EB-5想要的就业杠杆作用吗？有的人说，开发商不能拿整个项目给EB-5担保吗？这个说实话太有点那个了。EB-5的位置能接近银行贷款已经是最好的位置了。当然，超过ratio的程度要就看这笔资金能承受多大的风险了。
退一步再讲，如果区域中心想再募集第三期，那要考虑第三期的抵押品是什么，还款现金流是什么。就业是否真能满足。我不认为只要募集第三期就是贸天下之大不韪。你还可以分析你还可以不投呢，中介也还可以不推广呀。第二期是senior debt，这个资质不会因为是否有第三期而改变的呀。
如果说不确定性，我认为这个项目在526层面的不确定性只是没有做过预审批，要是做了预审批那就没有绿卡的任何不确定性了。仅仅剩还款的不确定性了。可是你能找到几个老区域中心作每个项目作预审批呢？这已经是比那种小型个体户靠今天的决心和意志机制上来得靠谱得多的项目了。在on going base的项目执行层面小个体户的不确定性远超过中型的有历史的企业。
重申一遍，我个人在论坛里不推荐任何项目，也包括都市广场项目。那些积极歪歪，自以为聪明的分析项目连个主线都抓不到的投资者最好不要做美国投资移民项目。因为比起加拿大项目来，美国项目不确定性太强。远离风险在咱国内过好日子不挺好吗。
我是听说。你去找项目方，去找区域中心David Morris书面核实。然后拿确切的回复发表评论好吗？事实就在一个email away，写个email就解决了吗。为什么猜来猜去，甚至把村长当上帝了呢？不把收入捐献10%的不许说自己信基督啊。
都市广场在我看来是个中规中矩的项目。中型开发商履约程度远强过个体户，尤其在项目执行时出现财务困难的时候。个体户一般在中国的银行贷款都困难就是因为属于高风险的一类。都市项目完全不是为了EB-5而设计的。Visatousa帖出的银行贷款条款那叫commitment letter，承诺函。银行为什么能承诺2000多万贷款，按照美国现在的loan to cost ratio 代表银行把项目的整个cost的评估是多少。看见太多的外行人在这里瞎猜。实际上Visatousa说的才真正到点子上 - 贷款协议。找什么律师看抵押物，抵押是如何实现的呀？找律师看抵押协议吗？抵押协议是什么样的，有抵押协议吗？还是规定在贷款协议里呀。一堆满脑袋绛紫的人。有银行的文件作参考，这是当今美国作项目最重要的参考文件。偏偏去信一些阴谋论的东西。我是懒得给那些只有辩证论的自以为是的小聪明的不知道该抓什么为主线，找什么为参考依据的投资者上课。这个项目上商业财务风险是loan to cost的比例超过银行设定的水平。在总开发商无力偿还贷款而不得不清算的时候，抵押物能变现出来的价值对投资款的保护没有那么强。但是给我是投资人，我宁愿让这种规模的开发商欠我钱，而不让个体户欠我的钱。缺少历史的个体户的信誓旦旦的承诺远没有有些分量的商业信誉值钱。
一般的这种综合开发的地产项目就是后期的融资一步一步募集，因为随着项目进展开发商的讨价还价筹码提高。建筑项目都是最初的投入的风险最大，随着项目的建成逐步减少。这是一个总开发商和子项目结果的项目。有多个项目公司完全合理。你不想想银行为什么不问你问的那些愚蠢问题呢？银行不知道项目公司是新成立的吗？银行不考虑项目公司的资产吗？贷款是评估今后的现金流和资产。项目公司哪有有多年历史的。然后以你的有限的经验认为空壳公司。。。可以拔腿跑路。这是你的习惯逻辑。你认为一个城市TIF拨款，拨的是纳税人的钱，全市的纳税人会比你更不负责，更省油吗？！你去读读历史，看看公开的听证有多少。上youtube找找看看有几段公开的讨论视频。你的项目有这么经过公开化的辩论嘛。你认为HUD提供贷款担保不会做你恐怕超过你的知识范畴的深入调查吗。你查查有什么样的项目能得到联邦HUD的贷款担保到1.28个亿。那部分资金产生的就业不是EB-5想要的就业杠杆作用吗？有的人说，开发商不能拿整个项目给EB-5担保吗？这个说实话太有点那个了。EB-5的位置能接近银行贷款已经是最好的位置了。当然，超过ratio的程度要就看这笔资金能承受多大的风险了。
退一步再讲，如果区域中心想再募集第三期，那要考虑第三期的抵押品是什么，还款现金流是什么。就业是否真能满足。我不认为只要募集第三期就是贸天下之大不韪。你还可以分析你还可以不投呢，中介也还可以不推广呀。第二期是senior debt，这个资质不会因为是否有第三期而改变的呀。
如果说不确定性，我认为这个项目在526层面的不确定性只是没有做过预审批，要是做了预审批那就没有绿卡的任何不确定性了。仅仅剩还款的不确定性了。可是你能找到几个老区域中心作每个项目作预审批呢？这已经是比那种小型个体户靠今天的决心和意志机制上来得靠谱得多的项目了。在on going base的项目执行层面小个体户的不确定性远超过中型的有历史的企业。
重申一遍，我个人在论坛里不推荐任何项目，也包括都市广场项目。那些积极歪歪，自以为聪明的分析项目连个主线都抓不到的投资者最好不要做美国投资移民项目。因为比起加拿大项目来，美国项目不确定性太强。远离风险在咱国内过好日子不挺好吗。
最后编辑: 2012-05-16
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村长没说实话，你推过华盛顿万豪侯爵酒店这个项目！
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