讨论：有多余的钱是换更大更好的自住房？还是投资出租房？

[月光1975]

最近收到一位UNCLE发给我的邮件，提到了房产投资，从而引出了一个问题，让我纠结不已：就是当你有了多余的钱，是用来换更大更好的自住房呢？还是购买用于出租的第二套房？

先说一下背景前情：这位UNCLE在07年底购入自住房一套，12年春后出手卖了，买了套更大更新的房子自住，卖房后得利颇丰且因为是自住房，半毛钱的税都不用上缴，这个钱来得可比UNCLE辛苦工作要爽太多了。他的观点是：对同一处房产的投资期（自住房的持有期）不宜过长，应适时变现/套现。在房贷利率如此低的时期，借用银行房贷这个最安全的杠杆并使之最大化。——尤其是高收入专业人士更是要不断换更大的自住房，他的理由是principal residence的增值是免税的。

家园网卧虎藏龙，尤其是置业版块。我想请大家讨论一下自己的看法：当你有足够余钱的时候，你是该换自住房呢？还是再买套投资房出租？请说明理由。

 

[gordondeng]

回复: 讨论：有多余的钱是换更大更好的自住房？还是投资出租房？

钱不多，可以选择买更大的房子。钱多的，无所谓。

 

[水木清华人]

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最近收到一位UNCLE发给我的邮件，提到了房产投资，从而引出了一个问题，让我纠结不已：就是当你有了多余的钱，是用来换更大更好的自住房呢？还是购买用于出租的第二套房？

先说一下背景前情：这位UNCLE在07年底购入自住房一套，12年春后出手卖了，买了套更大更新的房子自住，卖房后得利颇丰且因为是自住房，半毛钱的税都不用上缴，这个钱来得可比UNCLE辛苦工作要爽太多了。他的观点是：对同一处房产的投资期（自住房的持有期）不宜过长，应适时变现/套现。在房贷利率如此低的时期，借用银行房贷这个最安全的杠杆并使之最大化。——尤其是高收入专业人士更是要不断换更大的自住房，他的理由是principal residence的增值是免税的。

家园网卧虎藏龙，尤其是置业版块。我想请大家讨论一下自己的看法：当你有足够余钱的时候，你是该换自住房呢？还是再买套投资房出租？请说明理由。

你Uncle都说了, 自住房免税,出租房增值要上税,从税务角度来说是换大房好!

 

[jennychen]

回复: 讨论：有多余的钱是换更大更好的自住房？还是投资出租房？

我个人认为应该投资. 自住房觉得够用就行了,自住房是消耗品,各种费用房子越大成本越高,要不停的付,如果是你的叔叔一直这样做的话,67岁也退不了休.除非你叔叔是富翁不差钱就没问题了
投资房平时能带来收益,卖的时候也只有收益的一半交税,还的差不多了可以重新借出来,利息都可以算做成本.
房子的买卖成本在8%,不能频繁的操作.

最近收到一位UNCLE发给我的邮件，提到了房产投资，从而引出了一个问题，让我纠结不已：就是当你有了多余的钱，是用来换更大更好的自住房呢？还是购买用于出租的第二套房？

先说一下背景前情：这位UNCLE在07年底购入自住房一套，12年春后出手卖了，买了套更大更新的房子自住，卖房后得利颇丰且因为是自住房，半毛钱的税都不用上缴，这个钱来得可比UNCLE辛苦工作要爽太多了。他的观点是：对同一处房产的投资期（自住房的持有期）不宜过长，应适时变现/套现。在房贷利率如此低的时期，借用银行房贷这个最安全的杠杆并使之最大化。——尤其是高收入专业人士更是要不断换更大的自住房，他的理由是principal residence的增值是免税的。

家园网卧虎藏龙，尤其是置业版块。我想请大家讨论一下自己的看法：当你有足够余钱的时候，你是该换自住房呢？还是再买套投资房出租？请说明理由。

 

[自然自在]

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加拿大买房经验谈：换大房还是投资Condo
http://www.5in.ca/supesite/?action-viewnews-itemid-1595

供参考

 

[Charlesca]

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看你怎么想了，投资总是有风险。但放在银行总是隐含地损失。

 

[gordondeng]

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投资的是地而不是房子，所以大地小房是首选。收租物业看位置和回报率，公寓本身增值不会很多，看的是每个月的流水。如果我选择，我和月亮姐姐一样，房子不能太大。

 

[garfield2007]

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应该投资。自住的房，我现在倒是希望小点温馨点够用即可。自从2006年尾椎错位后，不能长时间弯腰，打扫卫生感觉吃不消。国内还好，钟点阿姨15人民币/小时，一周两小时就麻利给收拾利落了。加拿大都得DIY，孩子再出去读大学，屋子太大干活就消受不了。

现在北京20元/小时，房子大，半天都擦不过一遍，主要是阿姨还得哄着，否则好的难找。上周末又摔了一个从非洲带回来的面具，这倒不算什么，就是不说，等上楼时发现才知道。在加自住决不住大的，投资可以，反正不是自己打扫。

 

[多伦多过期]

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可以寻找一些还没怎么热起来，但未来可以有发展的区域，预先布局。
老卜认为，您可以选择投资房，其实所谓投资房，在出售之前，您过去住上个一年，就可以按自住房出售避税了。
老卜周围有朋友是这么做的。或者家里有成人的孩子，写孩子名字就可以了，也是当自住房。

另外，楼上两位请阿姨的，你们的阿姨真便宜，尤其那个又会包饺子，又忠诚的，令人羡慕。

在多伦多，我们就别想了吧。

 

[winds]

回复: 讨论：有多余的钱是换更大更好的自住房？还是投资出租房？

或者家里有成人的孩子，写孩子名字就可以了，也是当自住房。

国内盛行房产写孩子的名字，在加拿大这不一定是好主意。

加拿大长大的孩子，保不准将房子卖了到欧洲去快活几年，呵呵。

再说，不稳定的婚姻也许耗掉你半份产业。

 

[gordondeng]

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当月亮姐姐的女婿很舒服的

 

[gordondeng]

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总要嫁人的。各家有儿子的，都上来登个记

 

[winds]

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另外，婚前财产是否一直属于个人财产.

根据加拿大大多数省（除萨省略不同）的家庭法， 婚前财产通常不参与（not subject) 离婚时的分割。 唯一的例外是婚姻时期的生活用房， 这是基于分手后的居住需求。 家庭法明确规定， 一方请求分割对方婚前财产的比例为0％。

也就是说，任何一方的婚前财产，只要不是结婚用房，则属于各自的财产。 婚姻住房的分割起点是各自50％，然后根据双方的辩词证据而由法庭判定。

另外有一个广泛流传的误解，即同居一年后，即可以分割财产。 加拿大无论同居多久， 任何一方没有诉求分割财产的权力，除非能提供双方共同购买的证明。

 

[三木]

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最近收到一位UNCLE发给我的邮件，提到了房产投资，从而引出了一个问题，让我纠结不已：就是当你有了多余的钱，是用来换更大更好的自住房呢？还是购买用于出租的第二套房？

先说一下背景前情：这位UNCLE在07年底购入自住房一套，12年春后出手卖了，买了套更大更新的房子自住，卖房后得利颇丰且因为是自住房，半毛钱的税都不用上缴，这个钱来得可比UNCLE辛苦工作要爽太多了。他的观点是：对同一处房产的投资期（自住房的持有期）不宜过长，应适时变现/套现。在房贷利率如此低的时期，借用银行房贷这个最安全的杠杆并使之最大化。——尤其是高收入专业人士更是要不断换更大的自住房，他的理由是principal residence的增值是免税的。

家园网卧虎藏龙，尤其是置业版块。我想请大家讨论一下自己的看法：当你有足够余钱的时候，你是该换自住房呢？还是再买套投资房出租？请说明理由。

你UNCLE是高人，

 

[winds]

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我是打算和我女儿做joint owner，买房。这样我不担心她不经过我同意就卖掉。.

呵呵， 这个担心很现实，很有必要。

但除非不需要银行贷款， 母女joint ownership麻烦很多，很多律师都不愿意接此类生意。

多伦多对第一次购房者减免transfer tax，但两人合买就难了。 一万刀左右的损失。

 

[winds]

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当月亮姐姐的女婿很舒服的

Gordon有没有适龄的儿子?

 

[wanggqi]

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我觉得你这个主意是有问题的. 如果你的房子以前是出租, 你应该要报出租收入, 并可以抵扣与之相关发生的费用. 这样一来, 税务局知道这房子曾经用来投资的. 我有朋友也是在卖房前一年收回房子自住, 结果税务局告诉他, 增值部分按自住和出租时间的比例分成两部分, 属于出租的那部分增值还是按投资收益交税.

可以寻找一些还没怎么热起来，但未来可以有发展的区域，预先布局。
老卜认为，您可以选择投资房，其实所谓投资房，在出售之前，您过去住上个一年，就可以按自住房出售避税了。
老卜周围有朋友是这么做的。或者家里有成人的孩子，写孩子名字就可以了，也是当自住房。

另外，楼上两位请阿姨的，你们的阿姨真便宜，尤其那个又会包饺子，又忠诚的，令人羡慕。

在多伦多，我们就别想了吧。

 

[gordondeng]

回复: 讨论：有多余的钱是换更大更好的自住房？还是投资出租房？

没有，看我怎么样，哈哈。

 

[winds]

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他的观点是：对同一处房产的投资期（自住房的持有期）不宜过长，应适时变现/套现。在房贷利率如此低的时期，借用银行房贷这个最安全的杠杆并使之最大化。——尤其是高收入专业人士更是要不断换更大的自住房，他的理由是principal residence的增值是免税的。

仅从税务角度考虑， 这是一步臭棋。

换房的成本至少是10％， 包括两次中介费用，律师费用，transfer tax。

可投资房屋增值的税收，仅按一半收取，而且各种deduction都可以合理使用。

 

[winds]

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没有，看我怎么样，哈哈。

哈哈，哈哈。