买了旧点的高层公寓，日后将会面临哪些方面的修缮？

[亲亲我的宝贝猪猪]

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楼主，不要伤心。

房子不管几年，都是10年一个期限。中国人老是觉得房子旧了就会大维修，因为这是在中国，中国人是等到不能等在维修。在这里，这是不允许的。都是10年一个期限。哪怕50年的房子，都会经历5次大维修：10年，20年，30年，40年和50年。每次因为维护内容一致，花费都是差不多的（除了通货膨胀因素以外），所以很正常。

按照周围朋友的经历，楼主高层RE-PIPING，换水管管道，估计每户3000只是启动资金，一般高层换水管的费用和楼主外墙费用差不多，因为高层涉及到的人工非常多，因而会非常贵。楼主外墙花了3万刀，换水管总计也差不多这个数。所以，做好准备吧。


所以，大家买旧公寓，哪怕只有10年左右新，对不起，你买前，一定要好好读好strata notes，看看做过什么维修，付过什么钱（一定会是大钱，不要被经纪忽悠了，这种维修都要call special levy，不会单纯从月费中扣除），如果你买的10年公寓，什么都没有维修过（即出过大钱），那么你买了，你出这几万至10万左右的维修钱（看有多少楼主，分摊会多少）。

这两年楼市都不太好，买了之后卖掉，基本都是亏的，因为只是经纪赚了钱。所以，一定要看清楚。

当然楼主，不要伤心，你都付了，接下来可以省心10年。：）

当然，买独立house的维修费用也很贵，而且人要亲力亲为。但，不是人人都买的起和养的起的，此外，中国人都买房安家，从长期来看，买比租划算，因为贷款贷几年／几十年就结束了，可以老了，有个长久住所，环游全球。

物业费都对未来一年可能支出的费用进行预算，然后决定是否涨物业费。所以，不可能有预留维修基金，除非是法律规定的紧急维修资金。

紧急维修资金，是遇到额外情况，一下子收集不到这么多钱前提下，动用的。然后用后，是要下一年无论通过涨管理费还是special levy归还的。

一年大家的物业费预算，都会在前一年对户主公布，所以大家可以看到费用如何分配。而且大家都不会对这么大的维修费用进行提前收费，除非是有规划的（如收齐2－3年，行进个大维修），反正凭什么提前交额外的费用亚？！

哈哈，如果是全新的物业，那么一般都有5年的承建商保修期。那么保修期后2013年期间，就开始会有杂七杂八的维修费用拉。

再用5年后,物业肯定指出，我们房子有10年拉～以下是维修项目计划。。。然后大家开始屏住，等不得不维修，尽量拖延时间（一次annual meeting不通过，第二年基本会通过），同时大家开始计划在这一年内跑掉。。。哈哈。。。


戈登哥哥，还有5－6年可以计划跑掉。还早着呢，估计那时候房地产又红火了，他能跑个好价格。：）

小猫太专业了，你是不是就在物业维修中心工作呀？

 

[水晶猫]

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小猫太专业了，你是不是就在物业维修中心工作呀？

不是，主妇朋友们讨论的就是这些杂事。哈哈。在加上小胖是本地人，见怪不怪了。
再说，很多东西是常识，大家说说就知道了。

 

[tutuliulujb]

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房龄老的公寓修不起

 

[garfield2007]

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借问问，10年的TH要修什么啊？谢谢有经验的各位了。

 

[水晶猫]

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房龄老的公寓修不起

这里的公寓，除了全新的外，都一样。全新的有保修期，保修期外的都要花高额费用维修的，因为这里的人工贵，材料费也贵。哈哈。

具体更多的解释，请见上面的帖子。

 

[Pearlwgh]

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以后中国人自己建公寓，都咱华人住，就是不修，像国内一样几十年都不修，气死它国人。

 

[garfield2007]

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小猫，知道我的问题答案吗？

 

[水晶猫]

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借问问，10年的TH要修什么啊？谢谢有经验的各位了。

一样的，可以看看上述的。如果是strata,有可能要大修的就差不多只有这些：membrane，roof，envelope外墙，水管，热水炉

请大家补充亚。还要看地域，承建商，和大家表决的，如果保养不错的话（日常有维修积极的），大修时间会稍微延后几年。

但具体的要维修内容，引用其他网友的话，“管理公司一般定期会请专业工程师来检查和测试，把发现的问题都罗列出来，然后管理公司会将这一报告交给业主委员会讨论，看哪些问题需要及时解决和修理，哪些可以缓些时间来解决，然后再决定费用从哪里出，年度的管理费用里有没有这些维修的预算？如果没有，从哪里出？
所以LZ要了解这些问题可以：
问管理公司，问业主委员会。”

 

[蓝梅树]

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[quotegarfield2007;8839908]借问问，10年的TH要修什么啊？谢谢有经验的各位了。[/quote]

油柒外墙和窗框，十五年左右换屋顶。之后整个TH换燃一新。

 

[酸萝卜]

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买公寓住，说得不好听，就像上了别人的贼船。但凡遇到要掏大钱的时候，都没有说话的机会。几个朋友都是亏本出来的。

 

[蓝梅树]

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如果是各家自已独立的热水炉那是各家自己换的，一般寿命十年左右。

 

[水晶猫]

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[quotegarfield2007;8839908]借问问，10年的TH要修什么啊？谢谢有经验的各位了。

油柒外墙和窗框，十五年左右换屋顶。之后整个TH换燃一新。[/quote]

你十五年换屋顶，算是幸运的。：）我朋友都是11年－12年左右换的。

 

[garfield2007]

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[quotegarfield2007;8839908]借问问，10年的TH要修什么啊？谢谢有经验的各位了。

油柒外墙和窗框，十五年左右换屋顶。之后整个TH换燃一新。[/QUOTE]

那个倒是焕然一新了，可是荷包憋了。本以为屋顶要20年才换呢，看来出手要慎重了。

谢谢啊！

 

[malingny]

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对呀，不是说了，这里也有，叫做紧急维修费用，法律规定的，根据房子价值定这个价格的。使用后要归还的。所以，大维修，可以用这个费用。但同时，请大家费款收回。所以，大家都不动用这笔钱，call for special levy.

是的，目前温哥华没有立法规定预留维修基金，只有紧急维修基金。但去年开始，省政府已经立法规定每个共管物业必须出物业评估报告，而且要预算往后30年的维修费用，等这个报告出来了，就有了强制立法规定预留物业维修基金的依据了。

多伦多是已经立法规定预留物业维修基金的了。

 

[garfield2007]

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油柒外墙和窗框，十五年左右换屋顶。之后整个TH换燃一新。

你十五年换屋顶，算是幸运的。：）我朋友都是11年－12年左右换的。[/QUOTE]

谢谢小猫，这样下来至少3、4万啊。

 

[The pacific]

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住着四十多年TH的飘过，看着这些吓人的维修费只能说自己运气好。住了4年，去年换屋顶，每家出2000，今年说要修阳台，每户1200，但业主委员会没有通过。换屋顶的钱有大部分是原来管理费中储备的维修基金出的。现在是提管理费，补充进维修基金。
买房的时候要认真看会议记录和是否有维修基金，西人喜欢每月出多点存点钱在维修基金里，到时负担没有那么重。

 

[malingny]

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以后中国人自己建公寓，都咱华人住，就是不修，像国内一样几十年都不修，气死它国人。

这样做，不仅违法，而且不会升值，行不通。

 

[水晶猫]

回复: 买了旧点的高层公寓，日后将会面临哪些方面的修缮？

你十五年换屋顶，算是幸运的。：）我朋友都是11年－12年左右换的。

谢谢小猫，这样下来至少3、4万啊。[/quote]


咳～～自己唯一可以做的是，举反对票～～

 

[The pacific]

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[quotegarfield2007;8839908]借问问，10年的TH要修什么啊？谢谢有经验的各位了。

油柒外墙和窗框，十五年左右换屋顶。之后整个TH换燃一新。[/QUOTE]

TH的窗是各家负责自己换的。如果油TH的外墙应该用不了多少钱。

 

[蓝梅树]

回复: 买了旧点的高层公寓，日后将会面临哪些方面的修缮？

买公寓住，说得不好听，就像上了人的贼船。但凡遇到要掏大钱的时候，都没有说话的机会。几个朋友都是亏本出来的。

买房是一项大的投资，要让它保值升值就得维护，设想一下等你二十年还完了货款时，因你的屋顶和外墙早巳年久失修而伤至精骨，此时市场再好你的房子还有价值吗？即使住独立屋也是要精心保养和花钱提升的，住得舒心又保值。这里的公寓管理还是比较成熟的，虽然还有一些管理公司不尽人意。更多的是我们不习惯。我们以前TH每次开会决定更新设备或做大维修，大部分西人投赞成票，而华人肯定百分百反对。十二年该换屋顶到十六年才换，期间大部分西人搬走了。他们不理解，我甚至听到他们说，cheap的人太多了。而推迟换屋项的代价是有一家屋顶出了问题，直至水渗至一楼才发現，整面墙修复每家出4千元！