上硬菜：“两条腿走路”理财策略

[阳光沙滩]

一个年轻的朋友，留学转移民，在我的一班年轻朋友当中算是很会理财的了。他做的一种投资是：先租后买。我不是地产经纪，我2011年就知道这种东西，但我都没做，所以我也不在这里多宣传这种方式，因为我并不认为它是一种好的理财策略。

在留学生转移民的年轻朋友当中，他在朋友圈当中算是理财“大师”了，他的朋友们都非常佩服他。

有一次，我跟这帮朋友一起吃饭，跟他聊起了他的理财的东西，他自己非常骄傲于自己的成就。但我觉得soso，当面我没说什么（不想在他的朋友圈当中说negative的话影响他的威望），只说我很早就知道这个方式，比起购买condo好一些。

而实际上，这种方式还是只考虑眼前不考虑未来的一种理财方案。他自己宣称年化收益率高达30%,我没有具体算，不过认为有可能，但我实际上认为他赚了小钱，大钱都没赚到。

首先，这种先租后买的方式，在地产市场好的时候，租客（即未来的买家）已经锁定了购买价，真正的owner没有赚到大头的地产升值的价值。而如果地产市场往下走的情况，租客完全可以毁约不买，地产套在owner手上，亏损的是屋主（这个事情在现实操作当中发生过）。所以屋主得承担这个风险，而对于租客来说，基本上没有什么风险。因为租客现在买不起房，如果不做这样的交易，TA也是要付房租去租房的。TA在租了房之后还有一个option，今后有机会在现在就确定的价格把所租的房买下，这在如果预期财务状况可行的情况下，是一桩多么划算的买卖呀！

其次，屋主所收的租金是需要交税的，而且今后的增值（虽然已经确定的额度）部分也是要交税。这对这帮高收入的IT人来说，实在不是一个好的选择。在加拿大，理财工作如果没有把税的问题解决好，就不是一个好的理财方案。所以，这个先租后买的投资策略我个人认为绝对不是一个好的方案。

至于所谓的30%的收益率，真的是太低了，特别是大资金（首付与按揭）投入，没有考虑替代投资方案的未来价值。即使不考虑未来的价值，以深圳考虑先生在多伦多投资房产为例，其收益率都不知高出这种先租后买多少倍。

就算这么会理财的年轻人，在现在的财富与未来的财富这“两条腿”上也还是有问题的。

不明白，看上去对Owner没啥好处的事为啥还会选择这样的方式
年轻人知道理财已经相当不错啦

 

[nickelnaire]

这样的事，去年还发生在另一个朋友身上，他也是持抄底油价的心态，在油价40元左右就杀入HOU，结果油价跌到26元的时候，他的损失超过50%，好几十万的钱啊，兄弟们！

我的上面那位朋友上周又打电话跟我聊了聊天，开始后悔当初不听我的话，问我怎么增加保险额度。我告诉他，不能增加的，只能再买一份了。他还告诉我，他的几十万全套在股票里头了，以至于在房市火爆的时候想多买一幢房子都没有办法，资金实在周转不开。这就是我在讲座上经常讲的马的脚被憋住的情况，跳不动。资金被套了，再好的机会都不行。所以朋友们要十分地注意资金的流动性。

说得有点乱。主要是想提醒朋友们，股市不要随便进去，它不是一个好的理财或赚钱的渠道，不但不赚钱，还有很大的机会亏钱，而且劳心劳力，太不划算了。

（不过，吹一下牛，我的朋友都没抄到油底，我今年抄到了。大家可以去看一下我一月23日写的博客，《我与波罗的海指数的故事》，在写这篇文章的时候，我就在做着抄底的准备。说实在，我一月底二月初进场，到现在为止，收益还是不错的。

投资是个马拉松，你的朋友如果没有卖，去年到今天为止賺了25%，上周油价又回到50了。和平均房价涨幅差不多，比分红险年收益好得多。呵呵。我在油价26时候也买入，我都不敢说我抄到了底，因为是一路跌一路买的。庞巴迪不到一加元时候，我也买了几千块的，我也不敢说抄到了底。在我看来，不敢大买的买，根本不叫买。

倒回去指点江山，很easy啊。

 

[天涯]

投资是个马拉松，你的朋友如果没有卖，去年到今天为止賺了25%，上周油价又回到50了。和平均房价涨幅差不多，比分红险年收益好得多。呵呵。我在油价26时候也买入，我都不敢说我抄到了底，因为是一路跌一路买的。庞巴迪不到一加元时候，我也买了几千块的，我也不敢说抄到了底。在我看来，不敢大买的买，根本不叫买。

倒回去指点江山，很easy啊。

是啊，不敢大买都不算抄底。不过，不管怎么说，有风险防范意识还是好的，等看清楚了再大举进入也不迟的，就象我08年底一样，起先也是进去一点点，后来形势明朗了才敢大举杀入。

你说油价涨，是啊，问题是我的朋友亏了，而且现在还套在里头。你去研究一下HOU，这种绞肉机，油价就算上到60，我的朋友也解不了套。所以时机是个关键因素。

我的个人建议还是不要炒股，找个轻松点的东西做，不但赚钱还不劳心劳力。

 

[天涯]

去教会听讲座了，回头再聊。

 

[nickelnaire]

去教会听讲座了，回头再聊。

我替你总结一下，房产+分红险，就是艰难大主动、被动理财，以及现在的、未来的财富，两条腿走路的全部内容。你回来接着详解。

 

[nickelnaire]

我的上面那位朋友上周又打电话跟我聊了聊天，开始后悔当初不听我的话，问我怎么增加保险额度。我告诉他，不能增加的，只能再买一份了。

你的朋友真的不用考虑增加保险额度，因为我研究过，对同一个人来说，保额买的大小，和保费的支出基本是正比关系。并非保额越大，保费越便宜。

如果他有心增加同一份保险的额度，真不如换一家保险公司，买入另外一份保险。加拿大的几大保险公司，推出的分红险产品大致差不多的情况下，还是有些许细微差别的。为何不换一家保险公司，也算一种分散投资也降低风险。

 

[0922]

什么叫分红保险? 感觉理财保险很深奥，学不明白，更不知道要买什么!

大师聚的例子都是早很多年就买房了的，像我们这样的新移民，房价早就长得很高了，靠倒腾房子增值资产好像很难了

 

[aywl]

现实生活中房子大幅升值的例子我真见得不多；

什么叫分红保险? 感觉理财保险很深奥，学不明白，更不知道要买什么!

大师聚的例子都是早很多年就买房了的，像我们这样的新移民，房价早就长得很高了，靠倒腾房子增值资产好像很难了

 

[天涯]

你的朋友真的不用考虑增加保险额度，因为我研究过，对同一个人来说，保额买的大小，和保费的支出基本是正比关系。并非保额越大，保费越便宜。

如果他有心增加同一份保险的额度，真不如换一家保险公司，买入另外一份保险。加拿大的几大保险公司，推出的分红险产品大致差不多的情况下，还是有些许细微差别的。为何不换一家保险公司，也算一种分散投资也降低风险。

I can't agree with you anymore.

你算是研究得很透了。我也是这样建议他的。他说考虑一下，说不定到时候又拿到一单生意～

 

[天涯]

不明白，看上去对Owner没啥好处的事为啥还会选择这样的方式
年轻人知道理财已经相当不错啦

这个我非常的同意。

年轻人只要有理财的意识就很好，至于对还是错，我相信经过一段时间摸索，他们一定会发现正确的方法。

我担心的是年轻人过于自信，听不进别人的意见，以致一条道走到黑。象文中提到的那个朋友圈人称理财“大师”的小朋友，在别人的吹棒下可能飘飘然了，开始对别人甚至我帮他朋友所做的财务规划指手划脚了，而他所提出的意见有许多常识性错误，但他自己却不知道。

至于他所做的先租后买在目前情况下收益还是可以的，但这是有前提条件的，即在房价上涨的情况下，如果房价下跌，他就面临着风险，而且其收益忽略了税务在收入中的影响。

 

[天涯]

我替你总结一下，房产+分红险，就是艰难大主动、被动理财，以及现在的、未来的财富，两条腿走路的全部内容。你回来接着详解。

主动收入，或者主动创造财富，指的是工作或者生意的收入，也就是说必须付出劳动才会有的收入。

被动创造财富或者说被动收入，指的是用钱生钱，不管你在渡假、睡觉、休闲或是其他，反正这种钱是不需要你付出劳动，钱会自然增长的，包括分红保险、房产和其他被动收入来源。

两条腿走路的两层含义是：一主动与被动收入的平衡；二现在的财富与未来的财富的平衡。

分红保险可以解决被动收入问题，同时也会解决未来的财富问题，还有保障及资产免受追索的功能，是个非常好的理财产品。

房产，说起来有点复杂。它也是被动收入的一种来源。不过它可以创造现在的财富也可以创造未来的财富，关键看投资者怎么玩这个东西。

 

[天涯]

什么叫分红保险? 感觉理财保险很深奥，学不明白，更不知道要买什么!

大师聚的例子都是早很多年就买房了的，像我们这样的新移民，房价早就长得很高了，靠倒腾房子增值资产好像很难了

我从来都不鼓励倒腾房子。

我的意思是房子是生活必须品，同时也兼具投资功能。若你要居住，在经济许可的情况下，买个房是应该的也是必要的，就不要过多地去考虑它是升还是跌，毕竟升了你也不可能象炒股一样把它卖了去租房住，跌了更不会卖，因为反正都是要住的。即使跌了，等过些时候还是会涨起来的。加拿大不是日本，日本的人口是持续下降的，所以今后房价是不是会持续地涨不好说，但加拿大的人口是持续上涨的，所以从长期来看，房价是不会跌的，当然不排除短期的暂时性的调整。

不要去炒房，选一个自己喜欢的方便的可以用来居住的自住房，有钱就买大点，钱少就买小点的，不要有过多的担心，有太多的人因为担心房价下跌而一再地踏空，多少人持币在等待房价下跌后再买，然而一再地失望，以前可以买独立屋的钱现在连townhouse都买不起了。

 

[nickelnaire]

同意这个观点，在艰难大，就是把自住的house，尽力而为买得越大越贵越好，这样最划算

 

[sabre]

I can't agree with you anymore.

你算是研究得很透了。我也是这样建议他的。他说考虑一下，说不定到时候又拿到一单生意～

more 是同意，更同意，
anymore 是不同意，不再同意，

 

[Mr. Right]

more 是同意，更同意，
anymore 是不同意，不再同意，

不带这么打人脸的。就会这么一句，你就不能nice 点？

 

[sabre]

不带这么打人脸的。就会这么一句，你就不能nice 点？

我经常犯这个错误， 也经常被提醒，

假如你纠正了我的错误， 使我进步一点， 我感谢你， 因为从明天开始， 我的水平提高了一点，
这个不叫打脸， 你以为让皇帝光着屁股在大马路上裸奔是奈斯吗，

 

[Mr. Right]

同意这个观点，在艰难大，就是把自住的house，尽力而为买得越大越贵越好，这样最划算

不同意这个观点。房子适用最好。否则只能把自己变成更大房奴。付更多地地税，利息，取暖费，维护保养费。所有的这些只是换来纸面富贵，你又无法变现，谁知道等你死的时候房价会怎么样？我就奇怪了，我认识一家，夫妻俩打雷柏，买个房子靠造假申请的贷款，然后把房子分租给好多家，我说你累不累啊！人生苦短，难道不是吗？

 

[nickelnaire]

不同意这个观点。房子适用最好。否则只能把自己变成更大房奴。付更多地地税，利息，取暖费，维护保养费。所有的这些只是换来纸面富贵，你又无法变现，谁知道等你死的时候房价会怎么样？我就奇怪了，我认识一家，夫妻俩打雷柏，买个房子靠造假申请的贷款，然后把房子分租给好多家，我说你累不累啊！人生苦短，难道不是吗？

我也不认可牺牲个人生活来买大房子，分租房子我从来没有干过，不安全也影响生活。过得太累不行。但是房子这种东西，买入的时候还得有几年的前瞻性，不断换房的的代价很高。

本帖在讨论投资理财的话题，哪怕是自住房，也是个同时兼有居住价值投资价值的商品。

 

[爱尔兰咖啡豆]

I can't agree with you anymore.

你算是研究得很透了。我也是这样建议他的。他说考虑一下，说不定到时候又拿到一单生意～

是I couldn't agree with you more. 主题不错，内容软文广告。不挡你财路，你继续吧。

 

[aywl]

more 是同意，更同意，
anymore 是不同意，不再同意，

I can't agree with you more

我非常同意你的意见，再同意不过了；