关于国内（北京）的房价的真实情况

[ReneDad]

我比较喜欢多伦多的规划安排，这几年政府拼命批公寓用地，无论是downtown 还是各个市的center都有大批公寓上市及待上市，明眼人一看就知道政府在为汹涌而入的人口特别是来多伦多发展的大批年轻人考虑，只有有能力的年轻人口持续导入该地方经济才能持续发展，多伦多需要这些年轻人才，并让这些相对经济实力不强的年轻人工作稳定后能居者有其屋，有能力的年轻的慢慢就在这个城市沉淀下来了。而且我看这个趋势政府把规划做到前面去了，预设了未来几年的人口导入，把公寓规模做的比较大，当然也应该能判断未来几年公寓涨幅非常有限。
独立屋是另外一个故事。今年独立屋涨40%以上的案例多的去了。我们在审时度势（度己经济实力、度己需求、度政府意图）后找到适合自己的最佳选择。

多伦多这边，政府政策的目的是明显的。正像你说的，加大公寓的供应量，满足低收入人口---无论租或买---的住房需求。另一方面，截止到目前位置，外国人到多伦多炒房导致独立屋大幅涨价，对政府是有利的。一是税收增加了；二是解决了许多老人的退休资金来源，大大减轻了政府的负担。许多本地的老人，年轻时本来也是低收入群体。就因为当年地皮便宜时买了独立屋，现在退休了把房子一卖都成了“百万富翁”，笑呵呵地那着钱到房价低的小城市再买一套，然后余钱足够养老政府不用补贴了。

但多伦多这边独立屋的涨幅不可能是无限的。等老头们全退得差不多了，而到外国人炒到一定高度，威胁到本地中产以上年轻人的购买力时，也许这边的政府就该出手了。

其实中国各地政府的房地产政策与这边并没有什么不同。一方面房价上涨，政府卖地收入增加；另一方面也解决了本地老龄人口的退休后资金问题。但中国的问题是，中国人口密度太大，可用土地太少。虽然政府近年来也大力鼓励开发商建“小户型”满足中低收入工薪族的住房需求，但再小的户型也是给人住的，不是给老鼠浣熊住的，所以小到一定程度就不可能再小了。所以中国的年轻人，特别是大城市的外来人口中的中低收入的部分，他们的“拥房梦”恐怕很难实现啊

图：中国政府近年来大力鼓励开发商建小户型满足中低收入工薪族的住房需求。希望下面这两个，正应了我的小说《种秧帝国崛起之后》里的孟大奶的口头禅：在帝国，处处是机会。年轻人，有钱的可以买豪宅；没钱的，也可以买下面的“复式”、“别墅”.....

LOL，就这样的Mini房子，在北京也要卖好几百万呢。普通的“加拿大海归”，还未必买得起...

 

[ReneDad]

我在国内从事地产，从国内眼光来解释以上各个问题。
1.楼主的京房均价走势图并不能说明北京房价具体变化，实际是城市内部不同半径范围内存在涨幅不同，北京上海2010年后，很多地段都翻2~3倍。
2.关于多伦多或温哥华的公寓开发量大，国内叫提高容积率开发，这对政府来说是好处，节地开发可以吸引年轻人来活跃市中心，因为总价相对小。但跟均价是否便宜是两码事，没有必然联系，而且年轻人是否愿意导入涉及的面又更多，不见得有公寓就愿意留下来的。
3.实际，从大数据来分析国内的泡沫比参数，北京上海房子泡沫不高还可以涨，但深圳房价泡沫高要回调且就在现在到年底明年初。不能按传统西方经济学的理论来推导国内的泡沫。
仅供参考。

不管别人信不信，反正我相信你是搞房地产的-----专拿房价涨得最高的例子忽悠大款大奶们投资买房...

别生气，开个玩笑。但我觉得你说的是不对的。均价如果不能说明北京房价的变化情况，难道局部反而能说明？就好比股票，大盘走高的时候，具体个股有可能在跌，但这种局部的跌并不能否定整体在涨；反之，大盘跌的时候，个别股票（如咱们梦大奶买的神股）暴涨，并不能说明像阳光老大这样的大部分普通投资人都赔了....

如果北京房价在2010年后5年内均价上涨了42%，而有些地段却翻了2-3倍，只能说明在另一些地方涨得还不到42%。

再举个例子：

假设有人建议：老移网友们， 大家都晒晒自己在加拿大的年收入都是多少，给准备移民的国内准移做参考。于是：

站长回答：根据网站统计，平均年薪4万；

然后马老大回答：俺年薪6位数，炒了7套房...

很显然，如果不是针对某个具体的人，对“准移”整体来说，站长的平均数据更有参考意义。因为平均4万，而马老大达到了年薪6位数，只能说明很多人还不到4万，一套房都没有....

 

[ReneDad]

和尚的房在上海， 雷拿爹你用北京的数据说和尚，不准吧？， 上海涨幅跟北京差不多还行。

如果和尚真的卖掉了 6套， 那是真蠢。

马老大这是想让小和尚后悔得跳黄浦江的节奏啊....

其实和尚也没那么蠢啦。6套别墅全是小产权房。80-90年代中国房地产业刚开始兴起，还处于“吴法宪”阶段的时候，许多村子的村长把村里的宅基地甚至农地“卖”给开发商，打着“改善农民居住条件”的旗号，在大城市近郊的农村建了许多“别墅”卖给城市居民。记得当年我买第一套房的时候，有个同事就说：“我有个朋友说，他在附近村子里，买的‘别墅’很便宜啊，咱们去买吧....”

俺这个人一向胆小守法，没跟他们凑这个热闹。现在移民了回想起来，幸好当年守法没买。否则当初贪便宜，但这种小产权房交易不受国家政策法律的保护。村里换个村长，完全可以不承认前任的交易，纠集村里农民把你赶出去。所以这种房子没有什么增值潜力。和尚当年如果再不出手，万一哪天那块地皮给政府看上了，城管的推土机一来，当地的农民还能拿点农地补偿；和尚的“别墅”政府不收他推土机的油钱就不错了，哪儿还能卖出一分钱....

小产权房
集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

 

[ReneDad]

和尚一口气培养了6个千万富翁，贡献还是大大的。

简直是大慈大悲的活菩萨啊

 

[ReneDad]

如和尚所说的话，和尚就是炒房团的一员？

绝对是正宗的炒房团。

听说和尚在温哥华连车都不舍得买，简直把家里每一个铜板都投入到炒房事业中了。像这么敬业的炒房团员，别说中国加拿大，就是整个地球、银河系、宇宙...恐怕也是独一无二的......

 

[小和尚]

马老大这是想让小和尚后悔得跳黄浦江的节奏啊....

其实和尚也没那么蠢啦。6套别墅全是小产权房。80-90年代中国房地产业刚开始兴起，还处于“吴法宪”阶段的时候，许多村子的村长把村里的宅基地甚至农地“卖”给开发商，打着“改善农民居住条件”的旗号，在大城市近郊的农村建了许多“别墅”卖给城市居民。记得当年我买第一套房的时候，有个同事就说：“我有个朋友说，他在附近村子里，买的‘别墅’很便宜啊，咱们去买吧....”

俺这个人一向胆小守法，没跟他们凑这个热闹。现在移民了回想起来，幸好当年守法没买。否则当初贪便宜，但这种小产权房交易不受国家政策法律的保护。村里换个村长，完全可以不承认前任的交易，纠集村里农民把你赶出去。所以这种房子没有什么增值潜力。和尚当年如果再不出手，万一哪天那块地皮给政府看上了，城管的推土机一来，当地的农民还能拿点农地补偿；和尚的“别墅”政府不收他推土机的油钱就不错了，哪儿还能卖出一分钱....

屈才了，蕾娜爹应该写科幻小说去，
我这种多疑认真性格，不会趟农村小产权房这种浑水，
不过也丧失了买居住权白卡老洋房的机遇。

 

[j0n6dj2y2w]

125 / 41 = 3.05，三倍多了，已经很合算了。

 

[天涯]

多伦多这边，政府政策的目的是明显的。正像你说的，加大公寓的供应量，满足低收入人口---无论租或买---的住房需求。另一方面，截止到目前位置，外国人到多伦多炒房导致独立屋大幅涨价，对政府是有利的。一是税收增加了；二是解决了许多老人的退休资金来源，大大减轻了政府的负担。许多本地的老人，年轻时本来也是低收入群体。就因为当年地皮便宜时买了独立屋，现在退休了把房子一卖都成了“百万富翁”，笑呵呵地那着钱到房价低的小城市再买一套，然后余钱足够养老政府不用补贴了。

但多伦多这边独立屋的涨幅不可能是无限的。等老头们全退得差不多了，而到外国人炒到一定高度，威胁到本地中产以上年轻人的购买力时，也许这边的政府就该出手了。

其实中国各地政府的房地产政策与这边并没有什么不同。一方面房价上涨，政府卖地收入增加；另一方面也解决了本地老龄人口的退休后资金问题。但中国的问题是，中国人口密度太大，可用土地太少。虽然政府近年来也大力鼓励开发商建“小户型”满足中低收入工薪族的住房需求，但再小的户型也是给人住的，不是给老鼠浣熊住的，所以小到一定程度就不可能再小了。所以中国的年轻人，特别是大城市的外来人口中的中低收入的部分，他们的“拥房梦”恐怕很难实现啊

图：中国政府近年来大力鼓励开发商建小户型满足中低收入工薪族的住房需求。希望下面这两个，正应了我的小说《种秧帝国崛起之后》里的孟大奶的口头禅：在帝国，处处是机会。年轻人，有钱的可以买豪宅；没钱的，也可以买下面的“复式”、“别墅”.....

LOL，就这样的Mini房子，在北京也要卖好几百万呢。普通的“加拿大海归”，还未必买得起...

说得很好！

红色的地方有待商榷。老人退得差不多是不可能的，而是一茬接一茬的老人持续地存在着持续地退着。虽然说baby boomer 一代持续十年的高生育率人口已经或者正在退出独立house市场，但后来的人口基数及稳定的生育率也给现如今带来大量的老年人口。房价从50年的周期来看，任何时候进场都是低的，就算曾经的89-97调整市场期间入场的人，现在基本上也是赚得盆满钵满。现在虽然说房价很高了，但如果是自住，再过个三四十年回头来看，再涨个5-10倍是正常的。

 

[小青]

多伦多这边，政府政策的目的是明显的。正像你说的，加大公寓的供应量，满足低收入人口---无论租或买---的住房需求。另一方面，截止到目前位置，外国人到多伦多炒房导致独立屋大幅涨价，对政府是有利的。一是税收增加了；二是解决了许多老人的退休资金来源，大大减轻了政府的负担。许多本地的老人，年轻时本来也是低收入群体。就因为当年地皮便宜时买了独立屋，现在退休了把房子一卖都成了“百万富翁”，笑呵呵地那着钱到房价低的小城市再买一套，然后余钱足够养老政府不用补贴了。

但多伦多这边独立屋的涨幅不可能是无限的。等老头们全退得差不多了，而到外国人炒到一定高度，威胁到本地中产以上年轻人的购买力时，也许这边的政府就该出手了。

其实中国各地政府的房地产政策与这边并没有什么不同。一方面房价上涨，政府卖地收入增加；另一方面也解决了本地老龄人口的退休后资金问题。但中国的问题是，中国人口密度太大，可用土地太少。虽然政府近年来也大力鼓励开发商建“小户型”满足中低收入工薪族的住房需求，但再小的户型也是给人住的，不是给老鼠浣熊住的，所以小到一定程度就不可能再小了。所以中国的年轻人，特别是大城市的外来人口中的中低收入的部分，他们的“拥房梦”恐怕很难实现啊

图：中国政府近年来大力鼓励开发商建小户型满足中低收入工薪族的住房需求。希望下面这两个，正应了我的小说《种秧帝国崛起之后》里的孟大奶的口头禅：在帝国，处处是机会。年轻人，有钱的可以买豪宅；没钱的，也可以买下面的“复式”、“别墅”.....

LOL，就这样的Mini房子，在北京也要卖好几百万呢。普通的“加拿大海归”，还未必买得起...

非常认同对多伦多地区总结。
中国从大力发展房地产业开始就是走的香港路线，找的是香港房产商们做高参，必定走的路也是香港走过的路：人人有钱第一时间就是想买砖头（房）上车（做业主），芸芸众生为砖头奋斗，一生为银行和地产商打工，财富差距主要在房子上。

 

[蝶★荡☆]

屈才了，蕾娜爹应该写科幻小说去，
我这种多疑认真性格，不会趟农村小产权房这种浑水，
不过也丧失了买居住权白卡老洋房的机遇。

你说的是马歇尔公馆这种房子吗？

 

[Horse Dragoon]

偷换概念了！
你在加拿大在升级供养房屋。
如果你在北京同样升级供养住房，现在市值至少上千万！05年在北京就拥有住房的人，大多数现在超过两套。

我说我的房是北京的吗? 你真是偷换概念噢。

我的个例不代表全国人民。

 

[renroger]

我说我的房是北京的吗? 你真是偷换概念噢。

我的个例不代表全国人民。

不用北京做例子（楼主就是在谈北京房价）。
05年单价5000的二手房所在的城市绝大多数不会差，一般二线城市核心的地段也不见得能卖到5000。
只算置换一次，35万做首付，贷款80%，现在市值不会低于700万。

 

[杨迪]

囤积房子就赚大了。

 

[浮尘微笑]

北京的房价是够高的了，似乎有点不太对，还真说不上来差在哪。弄这膜高，看着就有点悬，有可能一根稻草就把它压下来。

 

[maylotus]

深圳的房子，同一套房，十五年十五倍。

 

[小和尚]

你说的是马歇尔公馆这种房子吗？

有个朋友，因为偶然机会买了，改造了，住在美领馆附近，
因为就近，信息多，天天晚上去看房，
一大把这类房子，赚得盆满钵满，
去年德国买了著名古堡。

 

[道德的液体]

不多说废话，用数据说话：

先看看2010到2015这5年的情况。从下图可以看出，均价从2010的2.8万上涨到2015的4万，5年内上涨了42%。

那么再看看2010年前的房价走势：

从图中可以看出，在2005年到2010年的5年内，北京平均房价从5800元每平米上涨到2.8万每平米，涨幅达382%。

而在2000到2005年的5年内，房价从3800涨到5800，涨幅为52%。

从上面数据可以看出：

1. 从投资的角度看，在国内只有在05年以前买房，才能获得投资翻几翻的效果；

2. 如果2010年再买房，到2015年投资只增值了42%，增值幅度并不大于在万锦投资独立屋的增幅。

至于有些家园五毛，如小和尚，据他自己说，当年在上海有6套别墅。结果在05年国内房价涨起来前，一股脑地全部卖掉，咬着牙在温哥华换了一套洋别墅。从现在看来，当然是赔大发了----不过他真没有资格抱怨加拿大大：大家想想，当年在国内只有一套自住房的老移，低价卖掉房子换加拿大的生活费可以理解；但一个在国内有6套房的人，智力得有多催悲，多么看衰中国，才能在中国经济正要崛起进入“黄金十年”快车道的当口，把国内的资产全都抛掉去换温哥华的一套洋别墅啊？

对于和尚这种处境，中国人民深表不同情，因为完全是自作自受，看衰中国的报应。

至于当年卖掉国内唯一自住房的老移，从上面数据看，似乎是亏大发了。但你应该想想，当年为什么要卖房？如果是因为没钱，必须得卖房才能凑够来加拿大的启动资金，你其实真没什么好后悔的。因为加拿大的移民政策不是永远不变的。如果当年你不来，现在你想来还来不了。如果来不了，你在国内，只有一套自住房，既不能卖更没钱买，无论房价增涨到多少，你都不过是纸面上的富贵。等你孩子长大了也需要几百万上千万买房结婚的时候，那时你才知道自己是个彻头彻尾的穷光蛋，没移民加拿大你才什么都不是..

今夕何夕?二零一六。今天之所以有那么多人在谈论房子、房事，是因为从2015到2016的现在，几大城市的房价有了一次让人目瞪口呆的跳升。你分析问题却把这最重要的一段略去了，这就好像把2008到2009的这一段略去了谈房价一样一样的。

 

[道德的液体]

是泡沫早晚破。中国从短缺经济走出来需要时间和过程。大家想想买黑白电视，彩色电视，装电话这些在今天过剩的，在当初是如何的贵。不过房地产有地域之分，大城市有优势，像纽约，虽然很贵还是撑得住。一旦地域差别缩小，中国房价除少数城市外，不会有太多泡沫。有人计算过，如果都盖楼房，5%的国土面积就可装下14亿人口，人均居住面积还是20，30平。北上广深加起来也不会过一亿来人口，泛不起多大浪花。都是亿万富翁中国也富不起来。还要让全国其它地区的人都富了才有希望。如果是房地产财富，那中国就没有希望，钢筋混凝土不值钱，土地多值钱也不会推动科技发展，还得靠科技创新，发展生产力。目前纸上富贵早晚都是浮云，最后一地鸡毛。

在一段时间内，大城市还是会吸引人口流入的，这和国土面积之类的有点关系，但关系不大。按国土面积，加拿大那点人，都住到温哥华附近都不会满，1%~2%国土面积够啦。

 

[道德的液体]

马老大这是想让小和尚后悔得跳黄浦江的节奏啊....

其实和尚也没那么蠢啦。6套别墅全是小产权房。80-90年代中国房地产业刚开始兴起，还处于“吴法宪”阶段的时候，许多村子的村长把村里的宅基地甚至农地“卖”给开发商，打着“改善农民居住条件”的旗号，在大城市近郊的农村建了许多“别墅”卖给城市居民。记得当年我买第一套房的时候，有个同事就说：“我有个朋友说，他在附近村子里，买的‘别墅’很便宜啊，咱们去买吧....”

俺这个人一向胆小守法，没跟他们凑这个热闹。现在移民了回想起来，幸好当年守法没买。否则当初贪便宜，但这种小产权房交易不受国家政策法律的保护。村里换个村长，完全可以不承认前任的交易，纠集村里农民把你赶出去。所以这种房子没有什么增值潜力。和尚当年如果再不出手，万一哪天那块地皮给政府看上了，城管的推土机一来，当地的农民还能拿点农地补偿；和尚的“别墅”政府不收他推土机的油钱就不错了，哪儿还能卖出一分钱....

我认识的一个人，在浦东三林问村里租了一块地，很大的，有150亩左右，开个马场，里面别墅、花园、池塘样样都有。三林这地方十五六年前偏僻，世博会后一点不偏啦，宝地。早些年就说要拆迁了，我们为他想想，少算点，拆到手一个亿好不好？可是最近听说拆了，不象到手一个亿的意思，说这里面多半是违建，与村里的协议似乎不受保护。生意停了。一个亿啊！呜呼呜呼。

 

[天涯]

现在就别谈房子了，而是A股A股A股

昨天一开盘，就要不管三七二十八地冲进去买买买就对了