卡城老方聊房产

[方志勇]

【干货】卡尔加里疫情期间如何看房及买房？
原创 爱在卡尔加里老方房地产

卡尔加里的房产自从2015年国际油价下跌以来，就开始走下坡路了，一直跌到现在?，本来进入2020年开局还算不错，有点儿起色了，新冠疫情这个大黑天鹅又把卡城的房地产市场按了暂停键。因为疫情影响，卡尔加里乃至整个加拿大的房地产销量和挂牌量急剧下跌，对房产的价格肯定也会造成影响，不过从销量的下跌传导到价格下跌会有一个过程，所以建议各位想买房的客户，不妨先观望观望，让子弹再飞一会儿，这样既减少了接触病毒的机会，也可能以更便宜的价格买到心仪的房子。


由于卡城前几年房子没有大涨过，而且前几年一直在跌，价格下滑幅度应该不会和多伦多和温哥华那么大。所以如果有特殊需求着急买房、有自己特别中意或有性价比很高的房子，还是可以考虑入手。

现在卡尔加里房管局规定疫情期间不能做Open House，不过，房地产行业作为民生必须的Essenstial Services之一，是可以看房、买房、租房的。

那么在疫情期间如何看房呢，和平时（参阅我的微信文章【干货】卡尔加里关于看房的那些事儿）相比，疫情期间看房有以下几方面不同：

一、看房前：
（一）需要签署两个文件：

1. 《买家免责约定》
主要内容是买家知晓疫情期间看房的风险，免除经纪公司的责任。

和
2. 《买家无新冠接触声明》
主要声明买家在过去两周没有国际旅行、没有和新冠病人接触过、没有新冠症状、家里没有新冠阳性人员、家里没有待检测新冠病毒人员。

这个声明一般卖家会要求在约房时就提交给他们，所以咱们最好提前个一、两天约房。当然，为了保护客户的健康安全，老方也会在看房前要求卖家出具同样的声明。

（二）筛选房源
先在网上筛选房源，尽量减少看房数量，只看那些觉得比较满意，值得下offer的房源。


二、看房期间
（一）尽量减少看房人员的数量，本人去看即可，别带孩子，减少家人沾染病毒的机会。

（二）进入房子前戴上口罩，用消毒纸巾给手消毒。一般卖家会在门口放一些消毒纸巾。老方的车里也会备有消毒纸巾和口罩。

（三）看房时不要碰触房间内的物品，包括房子内的门把手、家具、开关等。一般卖家会提前把所有房间门和灯打开。老方会提前去把大门把手消毒。
（四）看房期间和经纪保持两米的社交距离


（五）看房期间不要在房子里讨论，看完房后到外边后再讨论。

（六）不要使用房子里的卫生间。





三、替代方案
除了现场看房，也可以视频看房：
（一）有些卖家会提供视频看房的链接或按买家要求现场视频直播。
（二）如果有非常感兴趣的房子，卖家不提供视频，也可以让老方代你去房子里给你直播。

四、下offer及后续
下offer可以用电子签的形式进行，后续包括律师签字现在也不用本人亲自去了，可以视频电子签署文件了。
阿省已经发布通知，疫情期间涉及不动产过户的公证业务，律师和客户可以视频签字了！



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[wodelaoba]

你来 一直陪着你
不来 一直等着你

真好，爱了！

走了 一直想着你
再来 一只欢迎你

 

[方志勇]

【干货】为什么加拿大阿尔伯塔省有卡尔加里和埃德蒙顿两座大城市而萨斯克彻温省却一座大城市都没有呢？+顺带聊聊温尼伯


卡城老方房地产
不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等实用信息

以下文章源自【知乎】张子丰
铁血宰相杜鲁多 https://www.zhihu.com/people/zifengz-92
一、资源（能源）

阿尔伯塔省（Alberta，阿省）的油气资源要比隔壁的萨斯喀彻温省（Saskatchewan，萨省）要丰富已经是不争的事实了。目前来讲，阿省相比萨省（或者说相比于其他全部的九省三地区）来说最大的优势就在于拥有庞大的阿萨巴斯卡油砂田。

图片搬运自维基百科。图里最大的橙色块就是阿萨巴斯卡油砂田。需要指出的是阿省的大油砂田一共有三块，除去阿萨巴斯卡油砂田之外还有其东南（图里右下方）的冷湖油砂田和西侧（图里左方）的皮斯河油砂田。阿尔伯塔省油砂蕴含的石油储量占据了全球已探明石油储量的一半左右，虽然以目前的技术实际可开采的储量并没有这么大。萨省在所有油砂储量当中只分到了冷湖油砂田的一点点。

位于阿省麦克默里堡（Fort McMurray）附近的油砂采掘场。油砂开采造成的污染比较严重，因此在环保观念重的加拿大一直是个争议性较强的话题。麦克默里堡附近的油砂开采面积之大，已经足以容纳埃德蒙顿和卡尔加里两大城市的建成区面积总和了。

二、气候

阿省位于落基山脉的山脚，山脉作为屏障不但可以挡住一些寒流，有时候还可以带来一点点暖风，也就是山脉内陆背风坡形成的焚风。“焚风”这个名字放在阿省可能有点不太适当了，因为这种干热风出现在加拿大的严冬的时候简直就如雪中送炭，让人并不会觉得多么严酷，反而想大声赞美老天。



焚风（Foehn）形成的原理图。
在北美，落基山背面的焚风被叫做Chinook。阿省两大城市中，卡尔加里就位于落基山山脚下，每年都可以吹到温暖的Chinook风，其冬季也是草原省五大城市（卡尔加里、埃德蒙顿、温尼伯、里贾纳、萨斯卡通）中最舒适的。埃德蒙顿的运气就要差一点了，因为距离落基山比较远，基本吹不到Chinook。然而相比之下，埃德蒙顿的冬季还是比其他两个草原省暖和一点点。

三、是否存在“阿省的爆发式增长”？
我比较了一下阿省的两大城市埃德蒙顿、卡尔加里和萨省的两大城市里贾纳、萨斯卡通的人口，数据是从维基搬运的加拿大官方历年统计结果，结果是这样的：

请注意图里的人口数只是城市范围内的人口数；埃德蒙顿的卫星城例如St. Albert、Sherwood Park因为不在市界范围内没有被统计。
可以看出，自20世纪初以来，阿省两大城市的人口就稳定地比萨省两大城市的人口多。虽然在20世纪下半叶阿省两大城市的增速确实很快，但是在1950年左右的时候阿省两市的人口就比萨省两市的人口多出近一倍了。所以说阿省双城的人口规模优势是长久以来都存在的，而非缘自一次石油热带来的井喷式增长（当然，不排除后来的快速发展拉大了差距的可能性）。
另外
@新好男人
提到气候寒冷会导致人口外流，难以形成大城市。我认为这种说法有道理，但是同时需要注意，气候寒冷的区域人口并不一定就会大量外流。在萨省东边的曼尼托巴（曼省）坐落着加拿大第八大城市温尼伯，温尼伯的气候是公认的和萨省不相上下，甚至可能比萨省还要严酷。由此可见，萨省的人口外流还有别的因素。

对于第一点，也许可以从阿省的石油开发史来解释。阿省的油气资源储量是多样化的，除去油砂田，在省南部还有原油和储量不小的天然气，这些油气资源早在19世纪后期就已经被发现了，20世纪初的时候就开始了商业开采。因此，石油业可能自20世纪初就为阿尔伯塔吸引了移民。

位于阿省南部美加边境附近的这口油井被认为是加拿大西部的第一口油井，1902年钻井，现在是加拿大的国家历史地标，也是沃特顿湖国家公园的一部分。

四、区位优势
但是在我看来，阿省长期的人口优势，除去石油和气候以外还有一个重要因素：区位优势。这也是我在这个回答里面想要重点补充的内容。
（一）区位优势的最重要体现，是交通。
如果详细研究埃德蒙顿和卡尔加里两座城市的历史，就会发现：这两座城市在历史上，都曾是重要的交通枢纽（现在依然也是），其重要性绝非里贾纳和萨斯卡通可以比肩。
1870年，新成立的加拿大联邦的代表团抵达英属哥伦比亚（即后来的不列颠哥伦比亚省[BC省]，当时还是独立于加拿大和西北领地的一个英属殖民地），希望将这个太平洋岸的地区收编为自己的一个省。在随后的谈判中，加拿大联邦代表许诺给了英属哥伦比亚一条横贯大陆的铁路，也就是后来的加拿大太平洋铁路。这条铁路在当时引发了相当大的争议，然而为了落实不列颠哥伦比亚的加入和开发荒凉的西部，筑路计划在随后的十几年内一直稳定推进。
而这条划时代的铁路最终成就了卡尔加里，因为它翻越落基山的线路几经比选，最终选定了基金霍斯山口（Kicking horse pass）。
基金霍斯山口位于弓河上游河谷的南侧，而弓河——是的就是如今卡尔加里市中心的那条弓河。所以虽然卡尔加里在两大城市里面是历史短一点的那一个，在1873年才有欧洲裔的移民在此定居，但是在1883年，加拿大太平洋铁路铺轨至卡尔加里并在此设立车站之后，就随即迅速兴起，从一个小小的贸易站发展成城镇，而后发展成为城市。而加拿大太平洋铁路公司的总部，索性最后就设在了卡尔加里，直到今天。

卡尔加里市内的加拿大太平洋铁路公司（Canadian Pacific, CP）的总部
卡尔加里的位置之所以如此重要，可能是因为它是太平洋铁路自东向西进入山区前的最后一站。基金霍斯山口东侧的地形较为平整，西侧的地形险峻，铁路需要修筑展线才能爬上海拔1600米的山口。因此位于东侧山脚下，距离山口很近的卡尔加里可以算是通过落基山区的列车的一个合适的整备场所。
埃德蒙顿的历史比卡尔加里要久的多。埃德蒙顿的前身埃德蒙顿要塞（Fort Edmonton）作为毛皮贸易据点是1795年就被建立了，早了卡尔加里建城大概八十年（加拿大立国的历史刚刚一百五十年）。而且深入探询还能发现，埃德蒙顿这个名字在荒凉的大草原上还曾经很显赫，因为它曾经是哈德逊湾公司的“约克工厂特快”（York Factory Express）太平洋-北冰洋交通线上重要的转运码头。

约克工厂特快起点位于太平洋岸的温哥华堡（Fort Vancouver，位于哥伦比亚河河口附近，今天的美国华盛顿州内，和俄勒冈州最大城市波特兰隔河相望，和今天的不列颠哥伦比亚省温哥华市、温哥华岛均不同），终点位于哈德逊湾岸上的约克工厂（York Factory，当时的哈德逊湾公司北美总部）。由于落基山脉中段有一段地形险峻，贸易路线无法从哥伦比亚河流域直接进入纳尔逊河流域，只好向北绕道阿萨巴斯卡河，催生了中间的一段转运路线。

1905年是埃德蒙顿建城史上的一个重要年份。这一年发生了两件大事：首先是阿尔伯塔省从西北地区分出并加入联邦，埃德蒙顿被选为省会。其次就是加拿大的第二条横贯大陆铁路——加拿大北太平洋铁路（Canadian Northern Pacific Railway, CNoPR）修到了埃德蒙顿。
北太平洋铁路走线总体来说比原有的加拿大太平洋铁路靠北，而它选择的跨越落基山脉的通道是阿萨巴斯卡河上游的耶洛黑德山口（Yellowhead pass）。这个山口附近的地区实际上是一个三岔地形：向东是阿萨巴斯卡河的源流河谷，向西北是菲沙河（Fraser River，就是今天BC省温哥华的那条菲沙河）的源流峡谷，向南则是另一条峡谷通向哥伦比亚河的支流和菲沙河支流汤普森河（Thompson River）的支流。所以耶洛黑德山口这个通道上实际上修了两条铁路：北太平洋铁路在穿过山口后转向南，经由汤普森河的支流进入汤普森河谷地，在坎卢普斯（Kamloops）和原有的太平洋铁路交会，并并行沿着汤普森河、菲沙河抵达菲沙河谷地区，这条路线大致相当于今天的BC省5号省道的北段；另一条大干线铁路（Great Trunk Railway）穿过山口后则向西北经过乔治王子城（Prince George）抵达加拿大第二大太平洋港口鲁珀特王子港（Prince Rupert）。这两条铁路线路都要经过埃德蒙顿，所以埃德蒙顿至今有“两条横贯大陆铁路”的说法。省会的地位和两条铁路带来的经济增长很快就让埃德蒙顿反超卡尔加里成为阿省的第一大城市，同时1905年前后同时发生的这两件事也普遍被认为是埋下了两大城市多年恩恩怨怨的很多伏笔。

历史上的加拿大北太平洋铁路和大干线铁路的线路已经相继转归如今的加拿大国家铁路公司（Canadian National, CN）所有。这是一列加拿大国家铁路公司的列车在落基山区运行。
在后来到来的公路时代当中，铁路时代的良好基础也让两大城市相继成为公路交通枢纽。早期的公路往往和铁路并行，加拿大也不例外。加拿大最重要的公路系统横加公路系统（Trans Canada Highway, TCH）在加拿大西部四省分为南北两线，其中南线在阿省经过卡尔加里，向西翻越基金霍斯山口延伸至BC省南部，最终连接温哥华和维多利亚，这条线对应的是加拿大太平洋铁路的主干线；北线在阿省则经过埃德蒙顿，并向西翻越耶洛黑德山口进入BC省北部并最终抵达太平洋岸的鲁珀特王子港，这是伴随着北太平洋铁路-大干线铁路的走线。加上纵贯省内中部的2号省道，构成了一个相当便捷的主干道网。

然而光靠这几条交通线说明不了阿省双城的优势，因为萨省也有里贾纳和萨斯喀彻温两座大城市，也分别位于横加公路南北干线上，也有一条纵贯的干线公路（萨斯喀彻温省11号省道），和阿省有一个类似的工字型路网结构。缘何说阿省的双城有优势呢？

（二）因为阿省公路网不但有两横通东西，而且中间的那一竖还通南北，而这是萨省公路网办不到的。
先说通北：
埃德蒙顿作为北美大陆最北的百万人口城市（北纬53度多），向来是通向北方的主要门户。同时阿尔伯塔省相比隔壁的萨斯喀彻温有着几块纬度异常高的农业区（可能是由于距离山区比较近的缘故：气候更温暖，有流量稳定的河流提供水源和形成冲积平原），这个地区被统称为皮斯乡（Peace country，以马更些河的支流皮斯河[Peace River]得名）。皮斯乡的主体部分是一块和草原三省主体农业区相分离的较大的农业区，这个区域最重要的城镇当属阿尔伯塔省的第八大城市大草原城（Grand Prairie，次于卡尔加里、埃德蒙顿、红鹿市[Red Deer]、莱桥市[Leithbridge]、埃德蒙顿的郊区圣艾伯特[St Albert]、麦克默里堡[Fort McMurray]和药帽市[Medicine Hat]，2011年数据。虽然在阿尔伯塔省内的排名比较靠下，但是大草原城人口也达到6万多人，放到萨斯喀彻温排名可以仅次于萨斯卡通和里贾纳排到第三，放到马尼托巴则可以仅次于温尼伯排名第二）。而在皮斯乡北部还零散分布着几块较小的农业区，其中最北部的弗米利恩堡（Fort Vermilion）号称是阿尔伯塔省境内最早的欧洲人定居点，也是整个加拿大乃至整块北美大陆上最靠北的农业城镇（北纬58度23分）。

谷歌卫星图上可以很明显地看到皮斯乡的几片农业区。皮斯乡西部一带位于不列颠哥伦比亚省境内，这也是BC省最大的一块内陆平原，然而这个地区和艾伯塔的交流要比和BC省的核心区——温哥华所在的菲沙河谷——紧密得多。同时也可以看到，艾伯塔省隔壁的萨斯喀彻温省北部都是森林湖沼，没有农业区域。

皮斯乡这几块高纬农业区的存在，使得阿尔伯塔省通向北方的交通线更便于维护升级，沿途也更方便补给，因此阿尔伯塔省长期以来都是通往北美大陆最北部的几个地区的前哨站。例如北美大陆西北角的美国阿拉斯加州和加拿大育空地区，连接北美主体部分最重要的陆路通道是阿拉斯加公路；阿拉斯加公路的起点位于不列颠哥伦比亚省的道森溪镇（Dawson Creek），这个城镇实际上位于皮斯乡平原延伸至BC省东北部的那一部分，来往埃德蒙顿（艾伯塔省43号省道）要比来往温哥华（不列颠哥伦比亚省97号省道南段转1号省道）便利得多。而若要驾车去往加拿大的西北地区（即历史上庞大的西北地区的最后一块遗存）行政中心的黄刀镇（Yellowknife），要么绕远从阿拉斯加公路上的支线公路走（这样就又要从道森溪镇出发），要么考虑事实上唯一的便捷通道——阿尔伯塔省35号省道，而这条省道正是从埃德蒙顿先通到弗米利恩堡附近再向北延伸的。

阿尔伯塔省公路地图。图中从Valleyview到大草原城的34号省道和大草原城到省西界的2号省道已经被重新编号为43号省道的一部分，使得43号省道可以从埃德蒙顿直达道森溪（在图中也有显示）；而西北部那条红线就是35号省道，可以看到这条省道穿越了阿尔伯塔省的北部边境，直通西北地区。

因为这些连接的存在，埃德蒙顿一直被视为加拿大的北方门户。阿省和北部两地区的紧密联系可以从一个有趣的现象得到侧面证明：育空地区（现在官方名称叫育空了）和西北地区（现在的，当年没分拆努纳武特时候应该算西北地区西部，或者说育空河流域）在1997年收到自己的867北美电话区号之前，用的一直都是阿尔伯塔省的403电话区号（403区号目前只在阿尔伯塔省南部使用了）。

搬运一下维基的图片。最早拓展到育空和西北地区的电话线路都是从艾伯塔省的403区接过去的。

相比之下萨斯喀彻温省的北部就没有向北延伸的公路干线了。可以发现不仅是萨省以北的西北地区没有什么重要的政治经济据点，萨省北部也都没有什么大一点的城市，这和缺少交通线可能形成了一种互为因果的关系。

萨斯喀彻温省公路地图，可以看到没有一条公路自萨斯喀彻温省北部出境，而几条通向北部的公路也早早就变成了细线，线上也没有几个代表城镇的点。

以上说完了阿尔伯塔省往北通的交通线，接下来我们说通南的：
落基山向南延伸至美国境内后向东南延伸，因此自阿尔伯塔省向南可以找到几个人口相对较多的区域：蒙大拿的西部地区（比东部平原的人口要多）、爱达荷州的斯内克河（Snake River）谷地、犹他州的盐湖城地区。而萨斯喀彻温省向南对应的美国区域，是和它本身类似的蒙大拿州东部平原、南北达科他州的西部平原、怀俄明州的平原和荒野（这四个州总人口都很少，在435席的美国众议院都只有一个席位。其中怀俄明州是全美人口最少州，总人口比新罕布什尔和哥伦比亚特区人口都少）…一路要找到科罗拉多州的丹佛才算碰到一个人口稍微密集的区域。
这种地理分布的主要结果就是：萨省对应的美国北部地区的交通干线很少。萨省和美国边境线有600公里，近乎是阿省和美国边境的两倍长，但是在萨省边境设终点的美国国道（US routes）只有三条：85号国道、52号国道和191号国道。其中191号美国国道是一条支线国道（91号美国国道的支线），所以虽然它是一条很长的支线国道（南边一直通到墨西哥边境，虽然中间有一段不连续），沿线也没什么大城市；52号国道是一条走向十分清奇的西北-东南斜向美国国道（大部分美国国道都是以东西走向和南北走向为主的），这种国道作为联络线很好，当干线用就略显低效了。而剩下的85号国道，虽然是一条南北走向的干道，虽然也从美加边境一路通向美墨边境，但是自北部起点起要一直在荒野里曲曲绕绕绕到丹佛附近才算有点人烟，所以是一条重要性相对比较低的干道。

87号美国国道北部端点周围的地区图。87号美国国道通到蒙大拿的Havre镇和2号美国国道对接之后就不再往北延伸了，图里两条分别通向萨省和阿省的岔道公路分别被编为蒙大拿州次级公路232号和233号（在州道系统当中都能被编出三位数，可以想见这两条路的使用率），而它们对接的萨省、阿省省道利用率也十分堪忧。事实上图里可以见到一个小编号的萨省13号省道（萨省南部最重要的东西向干线）因为沿线村镇人口常年持续外流而有“鬼镇公路”（Ghost town trail）的“美名”，由此可一窥此地区的荒凉程度。

那么大干线都去哪了呢？
美国国道网里面南北走向的都是奇数。85号国道往西的下一条是87号国道，这条国道在临近美加边境时候就停编了，根本没向萨省边境延伸；实际上也没有必要，因为87号国道对应的萨省东南区域也是人口稀少，萨省自己的省道都没有什么人去走。而83号国道的北部起点在马尼托巴省和美国的边界上，89号国道就是在阿尔伯塔省边境对接阿尔伯塔省的第一大动脉阿尔伯塔省2号省道了。
再向两边去找，会发现81号省道和91号省道也分别是对接曼省和阿省。这对于萨省来说是个很不好的消息，因为在美国国道编号中，南北走向的干线尾数是1（而非州际公路系统的5）。也就是说，美国这两条南北向的主干道分别对接了曼尼托巴和阿尔伯塔，把萨斯喀彻温尴尬地留在了中间。这种无奈的状况究其原因，还是萨省区位的劣势。
当美国开始修筑州际高速系统时，以81号公路和91号公路分别修筑了29号州际公路和15号州际公路（所以手快的读者在看到前面一段后如果去在今天的地图上找91号美国国道，是找不到的，因为91号国道在蒙大拿州境内已经全线被15号州际高速覆盖掉了），这两条州际公路分别就对接了曼省和阿省，而萨省却没有一条州际公路和它对接。对于南北向交通向来捉急的萨省来说，这无疑是雪上加霜。
什么，你问我29号州际公路和15号州际公路中间的25号州际公路去了哪里？不是说尾数是5的都是干线吗？
25号州际公路自丹佛北上，在怀俄明州的Buffalo镇对接90号州际公路后，就一米都没有往前修…连蒙大拿州都没有进（通过90号州际公路就可以连接到蒙大拿州东部唯一的大城市比灵斯[Billings]了）…

所以萨省就更别想了。

图里面最上面的一个25号州际公路标志上面的三岔点就是25号州际公路的北端终点了，再往北那段走向顺直的红线是90号州际公路的一部分。
再说回我们的另一个主角阿省。阿省的4号省道在边境口岸是和15号州际公路对接的，而15号州际公路是美国州际公路系统的重要南北干线，自美加边境后往南延伸先后经过蒙大拿州西部（包括州府海伦娜[Helena]）、爱达荷州农业区东端（包括爱达荷州的第三、第四大城市爱达荷瀑[Idaho Falls]和波卡特洛[Pocatello]），然后便擦过怀俄明州的西北角（或曰大名鼎鼎的黄石公园）通到盐湖城；自盐湖城再往南则途经拉斯维加斯通到南加州的内陆帝国（河滨-圣贝纳迪诺都会区）和圣迭戈（即金坷垃那个美国圣地亚哥；事实上可以通过加州15号州道的连接线接入5号州际公路，一路通达美墨边境）。因此阿省对接15号州际高速，即可以与这一串的美国西部大都会建立便捷的连接，其优势不言而喻。


位于加州圣迭戈的美墨边境上的大名鼎鼎的圣伊西卓边检站（San Ysidro Port of Entry），全球最繁忙的陆路边检口岸，也是美国5号州际公路的南端终点和15号州际公路通过连接线可以抵达的南端终点。换句话说，从这个口岸一直向北开，经过连接线进入15号州际公路后，可以一路穿过美加边境抵达艾伯塔省的莱桥市，而莱桥市距离卡尔加里就只有一个小时的车程了。
15号州际公路进入阿尔伯塔省之后变成艾伯塔省4号省道并进入莱桥市（Lethbridge），在莱桥市转向艾伯塔省3号省道向西走40公里就可以在麦克劳德堡镇（Fort Macleod）转上阿尔伯塔伯塔省的南北大动脉2号省道，向北一路进入卡尔加里和埃德蒙顿。阿尔伯塔省政府目前已经有计划将这一条4号省道-3号省道-2号省道的走廊进行改造升级（比如说在莱桥市和麦克劳德堡镇附近修建外绕线），使其全线提升至高速公路标准；改造完成后，司机们开车就可以从埃德蒙顿的绕城高速上一路没有红绿灯和平交道口地开到墨西哥边境（虽然边检站还是有的）。
综合上述信息可以看到，阿尔伯塔省内的43号省道、35号省道、2号省道、3号省道、4号省道等公路形成了一条贯通南北的交通干道，而埃德蒙顿和卡尔加里两大城市就是这条干线上的两个重要结点。

阿尔伯塔省的南北大干线，主干线是连接埃德蒙顿、红鹿市和卡尔加里的2号省道，向北可通加拿大北部和阿拉斯加，向南可以通盐湖城、拉斯维加斯、南加州和墨西哥。
相对之下，萨斯喀彻温省的11号公路只能说是一条彻头彻尾的省道：南端的起点就是里贾纳；北段过了萨斯卡通还连接着北部的艾伯特王子城（Prince Albert），然而那之后也就没有了。

这张图概括了萨省11号省道可以通达的全部地区。相比于阿省2号省道南北方向强大的连结能力，萨省11号省道只能充其量算是省内两城的交流线以及横加公路南北线之间的一条联络线。
说了这么多，只是为了向各位读者呈现出一个图景：相比阿尔伯塔省的卡尔加里、埃德蒙顿两市的枢纽地位，萨斯喀彻温省的里贾纳和萨斯卡通充其量只能分别算是横加公路南线、北线上的中途站。里贾纳是温尼伯到卡尔加里路上的中途站；萨斯卡通是温尼伯到埃德蒙顿路上的中途站。
咦，温尼伯在这里出现了两次哦。
确实，温尼伯是一个很重要的城市。我们在看草原三省的时候，是绝对不能忽视温尼伯的。草原三省的核心区从地图上看，像是一个横躺下来的三角形，短短的底边是阿尔伯塔的卡尔加里-埃德蒙顿走廊，而另一个遥远的顶点就是曼尼托巴省的省会温尼伯。温尼伯是加拿大仅有的八座50万人口级城市之一，可以说是一个举足轻重的城市。
而且它也是交通枢纽。而且是比埃德蒙顿卡尔加里还枢纽的枢纽。


甚至这话可以说得再重一点：如果温尼伯不叫交通枢纽，答主我就不知道什么叫交通枢纽了。
温尼伯位于红河（Red River）和阿西尼伯因河（Assiniboine River）交汇处，这个三岔河口叫“叉子”，扼守着加拿大按流域面积算的第三大河流水系——纳尔逊河水系——的南系（红河水系）。红河向南和密西西比河大致形成一条南北走向的贸易路线，从整个大陆的范围看可以说是北美的南北主街道。而红河向北经温尼伯湖进入纳尔逊河之后则可以通达北冰洋——实际上现在曼尼托巴省依然拥有哈德逊湾唯一通铁路的港口丘吉尔港。在东西方向上，温尼伯是联通加拿大东部和西部必经之地：西部的横加公路南北两线汇合于温尼伯，而向东，无论是走横加公路从五大湖北岸的安大略省北部绕行至多伦多，还是南下美国从五大湖南侧工业区绕到安大略省南部，温尼伯都是最好的出发点。所以在答主看来，温尼伯是最当之无愧的“加拿大中部”。

温尼伯是多条交通线路的汇合点，只可惜北美的经济以外向型为主，加之马尼托巴地区严酷的天气，使得这个大陆核心的重镇的规模止步在50万人至100万人之间。

因此当我们把草原三省三角区的主要交通线路都画出来的时候，萨省双城作为中继站而非结点的地位就一目了然了：

在以外向型经济为主的北美，草原三省所在的大平原地区由于离海岸过远且缺乏水运线路，很难吸引到移民和大规模的第二产业和第三产业（这几个要素的缺乏也是相互作用的），因而很难像海岸地区一般形成大城市带。这个地区的城市如果不能成为交通枢纽——成为这个地区内的物资转运中心以及和沿海、沿湖（北美特有）等发达区域沟通的窗口——那么是很难发展起来的。埃德蒙顿、卡尔加里和温尼伯三大城市至今都保持着清晰的单核模式（围绕着一个核心区扩展），没有形成城市带，就是因为这个缺乏人口和产业的地区可以供大城市存在的土壤太单薄了，因此只有那些占据了最优势地位的城市才能够一点点发展壮大。因此萨斯卡通和里贾纳从建城伊始就不敌卡尔加里和埃德蒙顿，近年来更是被远远甩开，交通状况是个很重要的因素。
另外从这个三角区看，萨省夹在中间，人口同时被往两边吸，也确实很难积聚人口了。
最后补充一下萨省两大城市的建城史，可以看到这两座城市从开始的交通区位就不如埃德蒙顿、卡尔加里和温尼伯：
里贾纳建城于1882年，是加拿大各大城市中罕见的没有水运航路的城市。这个地区本来只是加拿大太平洋铁路规划的路线附近的一大片草场，别称叫做“白骨堆”（Pile of Bones，北美原住民语言的转译，可见这地方本来是多么的鸟不拉屎）。当时的西北地区总督在这附近为自己留了点儿地，就把西北地区的首府定在了这里。1883年，里贾纳正式成为当时广大的西北地区（包括今天的萨省、阿省、西北地区、育空和努纳武特）的首府，这也是它后来成为萨斯喀彻温省省会的原因。
草原三省的大部分城市都是由毛皮贸易站转化来的，而毛皮贸易当年主要依靠的是船只运输，因此城市大都靠河。然而里贾纳因为是靠铁路线起家，市内没有任何一条河流经过，只有一条小溪流，在西加拿大的城市当中堪称独一无二。

萨斯喀彻温省议会大厦前的瓦斯卡纳湖（Waskana Lake）是里贾纳市内唯一的水域，而这个湖实际上是拦截溪流形成的人工湖。
萨斯卡通位于南萨斯喀彻温河的下游。它的最初开发也是在1880年代，最初的定居者是来自多伦多地区的一个教团，他们主张禁酒，因此希望离开酒类交易合法的多伦多，在西部成立一个禁酒的社区，而西北地区政府就把后来萨斯卡通所在的这块南萨斯喀彻温河岸上的空地批给了他们。1890年连接里贾纳与艾伯特王子城的铁路线选择在萨斯卡通渡过南萨斯喀彻温河，萨斯卡通随即逐渐兴旺。1909年萨斯喀彻温大学落户萨斯卡通更是加速了这座城市的繁荣。
萨斯卡通的位置比里贾纳要稍好，至少可以算是个水陆转运码头。然而它在历史上并非一个贸易站（前面也说到北萨斯喀彻温河是更重要的航路），因此并非是一个重要的水路结点，兴起则是在铁路时代开始之后，所以也类似里贾纳，颇有点火车拉来的城市的意味。当然，埃德蒙顿和卡尔加里的兴起说穿了也是靠铁路，也是同一时期。
因此我虽然写了这么多，也并不想否认资源和气候在艾伯塔省发展史上的地位。


五、城市职能的分配问题
不过刚刚说到萨斯喀彻温大学，我就又想补充一点了：城市职能的分配问题。
阿尔伯塔省建省之后，卡尔加里和埃德蒙顿曾经为了谁可以得到阿尔伯塔大学而竞争。彼时的卡尔加里是阿尔伯塔第一大城市（虽然人口也只有4000+），但是最终大学还是实质性地设在了埃德蒙顿（当时斯特拉斯科纳[Strathcona]还是个独立的城镇，然而大学1908年开学，1912年两座城市就合并了，这也为两大城市根深蒂固的怨结添上了浓墨重彩的一笔），而卡尔加里最终只得到了一座分校（如今已经独立成了卡尔加里大学），埃德蒙顿成为了政治和文化中心。而与此同时，因为早期的油气开发多数集中在阿尔伯塔省南部，太平洋铁路公司也设在卡尔加里，卡尔加里集中了大企业的总部，成为一个经济中心。现如今，两大城市职能分配明确，相互之间的联动作用也非常强（加拿大六大百万人口城市当中，距离比埃德蒙顿和卡尔加里近的，就只剩下渥太华和蒙特利尔了，然而渥太华是“联邦城市”，相对比较独立，和蒙特利尔并没有太明显的互补效应）。反观萨斯喀彻温省的两大城市，首先没有明确的经济中心（因此石油还是很重要的因素），其次政治和文化的职能被分拆，里贾纳是政府所在地（和卡尔加里的状况类似，最初有省大学的一所分校，现在已经独立，成为里贾纳大学），萨斯卡通是科研所在地，因此连如同埃德蒙顿在一段时间内碾压卡尔加里在省内一城独大的状况都没能出现。扣这个题目来说，就是不但没有两个大城市，而且一个也没有。
===========
最后同意一下
@潘龍·門喃
答案的后半部分，萨斯喀彻温虽然没有大城市，但是因为不缺耕地牧场，小日子常年十分滋润，至少比大西洋四省高到不知道哪里去了，所以没有必要因为缺少大城市就觉得萨省多么糟糕。至于大城市是不是那么必要，在加拿大人的心中可能没有一个很确定的答案；换句话来说，没有一个那么肯定的答案。

以上文章源自【知乎】张子丰
铁血宰相杜鲁多 https://www.zhihu.com/people/zifengz-92

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[方志勇]

【重要提示】卡城5月25日起寄地税单-缴税可推迟到9月30日。

卡尔加里老方
加拿大卡尔加里（Calgary）房地产经纪

爱在卡尔加里老方房地产
不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等实用信息

有关房地产或者卡尔加里生活方面的问题，可以打电话或者加我微信，知无不言，言无不尽：）

各位，卡尔加里市政府将于2020年5月25日开始寄出住宅和非住宅地产税单，市民应该在一个星期内收到，不过由于受疫情影响，Canada Post的效率差强人意，应该会晚个几天。如果６月第一个星期仍未收到税单的房主可以致电311，或者上网到市政府的网站（https://www.calgary.ca/cfod/finance/Pages/Property-Tax/Property-Tax-Document-Request.aspx）申请补发。截止缴税日期本来是６月30日，逾期交税会被罚款百分之７，三个月后罚款额会增加１个百分点，不过也不用着急，为了缓解大家的经济压力，今年卡尔加里市政府已经把地税缴税截止日期从6月30日推迟到9月30日。

关于地税Property Tax
一般在评议期过后，市政府会在5月份给你发正式的Tax Bill，也就是地税单。
地税单一般长这样：

(一)2020地税Property tax重要日期

（二）如何计算地税？
卡尔加里的地税分类很简单，根据物业的土地类型(关于卡尔家里的土地类型，请参考我微信文章《卡尔加里那眼花缭乱的土地用途》)，简单分为三个税率，即住宅类、非住宅类和农地，2020年卡尔加里地税税率具体如下：
地税种类市税率省税率总税率

上述税率是未扣减2019年11月市议会通过的1.5%折扣之前的税率
Rates shown are before the 1.5% municipal tax rebate approved by Council in November 2019.
卡尔加里住宅类地税近年变化情况

所以你家物业的地税利用这个税率，很容易的就可以算出来，直接用Property Assessment Notice里的物业政府评估价乘以上面表中的相应税率就可以算出来。
如果你不想自己算，也可以到政府的网站，有专门计算地税的网页，输入你房产的政府评估价，就可以直接得到你当前的地税，如果你的房产评估价是$100万，那你今年的地税就是$7456，如下：
https://www.calgary.ca/PDA/Assessment/Pages/Revenue-neutral-policy-and-calculator.aspx

（三）怎么交地税
具体请参看网页：
https://www.calgary.ca/cfod/finance/Pages/Property-Tax/Property-Tax-Payment.aspx

在你地税单的背后会有详细的付款方式。
注意：地税不能用信用卡交，只能现金或者借记卡。

交地税有以下几种方式：
A. 直接交给市政府

A1. 按月分期付款TIPP（Tax Instalment Payment Plan）
申请分期付款的步骤
1.
向市政府索要TIPP协议，索要网址如下：
https://calgary-csrprodcwi.motorolasolutions.com/Public/ServiceRequest.mvc/SRIntakeStep3?guid=157fb85830f84ffcb43bb184f1726cb6

2.
政府一般会在7天内把TIPP协议发送到你电子信箱里。

3.
收到协议后填好并签字后在下面这个网页提交：https://secure.calgary.ca/_layouts/CoCIS/Applications/TaxForms/TaxForms.aspx?EXTERNAL_P1=4&EXTERNAL_P2=2

4.
第一次付款
第一次是要单独付款的，不会直接从你的帐上扣，所以你还是要自己去交，具体额度在政府发你的TIPP上可以查到。

A2. 直接到市政府交
地址：市政大楼三层
800 Macleod Trail S.E.
办公时间：周一到周五 8 a.m. to 4:30 p.m.
方式：现金、支票或汇票Cash，Cheque or money order （支票或汇票抬头要写The City of Calgary）

A3. 放到地税收集箱 7/24
地点：
市政厅东门口 Municipal Building (East Entrance) 801 3 Street S.E.


注意不要放现金，支票要标注好地税单号 Roll Number.

A.4. 邮寄
把支票或者汇票寄到下面地址：
The City of Calgary (#8044)
Finance – Property Tax
P.O. Box 2405, Station M
Calgary, Alberta, Canada
T2P 3L9

注意：不要直接邮寄现金。


A5. 快递
如果用快递，请寄到下面地址：
Tax Advisory Services Counter
Calgary Municipal Building
3rd Floor, 800 Macleod Trail S.E.
Monday to Friday, 8 a.m. to 4:30 p.m.
或
City Hall Mail Room
Calgary Municipal Building
Monday to Friday, 8 a.m. to 4:30 p.m.
B. 通过银行交

现在大多数银行都可以交地税。至少提前三天交款，以保证在截止日期前成功付款，避免罚款。注意大多数银行是以东部时间为准。
步骤一：通过银行网银、电话或分行登记你的地税单号（Roll Number)，把Calgary Property Tax加进你银行帐号的收款账户（Payee）列表中。
步骤二：加入帐号，地税单号（Roll Number）就是你的帐号。
地税单号可以在地税单上找到

或

记住地税单号是跟着房子走的，而不是跟着人走的。你卖房以后，这个房子的地税单号还是不变。
步骤三：付款

根据ATM、电话银行或分行的要求进行付款。
保留好收据。

 

[方志勇]

【房产不快讯】卡城2020年5月房产市场总结-疫情影响继续，本来的销售旺季，许多买家和卖家都在观望，市场上性价比高的房源并不多
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卡尔加里2020年五月房地产市场-新冠疫情影响继续

卡尔加里地产局2020年6月1日讯

2020年5月卡尔加里的房产市场仍继续低迷，共售出房屋1080套，比上个月（成交不到600套）强些，销量同比下降44%。

"疫情和保持社交距离的举措造成的冲击开始减缓，一些买家和卖家回到市场。不过现在的房产市场远非正常，价格继续向下。销售也更集中在刚需低端，不同类型和价格区间的房产走势也趋向分化。" 卡尔加里地产局首席经济师如是说。
所有价格区间的房屋销量都有所下降，不过成交更多集中在50万以下的房屋。

高价区间的库存在下降，不过成交下降的更多，导致房屋库存月数创出过去五年以来的新高。
由于成交更多集中在低价区间，使得卡尔加里的房屋均价更低了。
房屋基准价格同比下降2%，环比下降0.4%。持续的供过于求，疫情加上经济的低迷，出现这样的结果并不意外。

疫情和保持社交距离的措施让许多行业工作岗位流失，失业率增加。这肯定会影响房产市场。有一些工作岗位的流失是暂时的，但能源板块仍让人忧心。
原本高收入的专业和技术服务工作的大量流失，会使房产市场调整的时间更为漫长，尤其是高端房屋市场。

房产数据HOUSING MARKET FACTS
独立屋
Detached

• 各个区的独立屋销售都有所放缓，西区成交量下滑最大。
• 5月独立屋共成交670套，同比下降43%。
• 库存量也在降低，不过整体还是供过于求。全市范围内房屋供应月数保持在4以上。

• 高价区-西区和市中心区-房屋供应月数达到7个月。
• 5月独立屋价格环比和同比都有所下降，其中同比下降2%。各个区的价格下降幅度不一，市中心区、西区、西北和东北区降幅更大。

公寓
Apartment

• 5月公寓共售出137套，相比上个月的97套，有所改善。不过同比仍下降60%。库存虽也有所下降，不过销售下降更多，房屋库存月数达到10个月以上。

• 基准价格继续下跌，同比去年低了2%。均价和中位价下滑更明显。这是因为成交主要集中在20万以下的低价位区间。
• 所有区的基准价格都在下降，下降最多的是东北区，超过5%。

双拼和联排
Attached

• 和其它板块一样，双拼和联排销量同比下降了35%，只卖出了273套。库存降到1503套，房屋库存月数达到5.5，比上个月略低，不过仍是历史高位。

• 基准价格同比环比下降1%，同比下降近4%。

常用房地产统计术语：
销售与上市比率（the sales-to-new listings ratio）：给定期间的当前销售套数对比新上市套数，一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数，如果在40-60%之间，代表市场比较平衡，如果高于60%，一般指卖方市场，如果低于40%，一般代表买方市场。

房屋库存月数（Months of Supply）:给定时间段（通常是过去30天）结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。

COVID-19's impact on Calgary housing market continues
by CREB® on June 01, 2020
City of Calgary, June 1, 2020 –
Housing market activity in May remained slow, but sales exceeded the lows from April, which saw less than 600 sales in Calgary.
Housing market activity in May remained slow, but sales exceeded the lows from April, which saw less than 600 sales in Calgary.
May sales totalled 1,080 units, a 44 per cent decline from last year's figures.
"The initial shock of COVID-19 and social distancing measure is starting to ease. This is bringing some buyers and sellers back to the market. However, this market continues to remain far from normal and prices are trending down," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.
"Activity has also shifted toward more affordable product, which is likely causing differing trends depending on product type and price range."
Sales are down in all price ranges, but a greater share of sales are priced below $500,000.
In the higher price ranges the drop in inventory has not been enough compared to the drop in sales. Additionally, the months of supply is far higher than the already elevated levels seen during the past five years.
The shift in sales toward lower-priced product is contributing to steep average price declines in the Calgary market.
Benchmark pricing, which reflects comparisons of the same type of home, has eased by over two per cent compared to last year and 0.4 per cent compared to last month. This does not come as a surprise as the market continues to struggle with more supply than demand.
COVID-19 and social distancing measures have contributed to rising unemployment rates and job losses throughout many economic sectors. This is weighing on consumer confidence and the housing market. Some of this job loss is temporary, but the energy sector remains the largest concern.
Significant job loss throughout the typically higher-paid professional and technical services sector points to a longer adjustment period in the housing market, particularly in the higher end of the market.

HOUSING MARKET FACTS
Detached

• Detached sales eased across the city, with the largest declines occurring in the West district.
• May sales totalled 670 units. This is a 43 per cent decline over the previous year.
• The decline was met with lower inventory levels. However, it was not enough to change the oversupply situation. Citywide months of supply remained above four months.
• For the higher-priced districts – the West and City Centre – the months of supply rose to seven months.
• Detached home prices trended down in May compared to the previous month and remained nearly two per cent below last year's levels. Declines varied across the city, with the highest price declines occurring in the City Centre, West, North West and North East districts.

Apartment

• Apartment sales totalled 137 units in May, an improvement from the 95 units last month. However, this is still nearly 60 per cent below last year's levels. The pullback in inventory was not enough to offset the slower sales, and the months of supply jumped to 10 months.
• The benchmark price continued to fall and is now more than two per cent lower than last year's levels. The average and median prices fell at a significant rate. This is because a large share of the sales occurred in the under-$200,000 price range.
• Benchmark prices eased across all districts, but the year-over-year decline was the highest in the North East district, with declines of over five per cent.

Attached

• Mirroring the trend from other property types, sales for attached product slowed by 35 per cent compared to last year for a total of 273 units. Inventory levels eased to 1,503 units and months of supply totalled 5.5 months. The months of supply has eased from the levels recorded last month, but it remains elevated relative to historical levels for this time of year.
• The benchmark price trended down for attached product, declining by nearly one per cent over the previous month and nearly four per cent compared to the previous year.

REGIONAL MARKET FACTS
Airdrie

• Sales in Airdrie totalled 99 units in May. Activity has slowed compared to previous years, but the decline has not been as steep as what has been recorded in Calgary. The region has also seen a similar decline in new listings and inventory levels. This has helped push the months of supply back to four months, which is similar to the levels recorded prior to the COVID-19 outbreak.
• Benchmark prices have eased slightly compared to last month and are relatively stable compared to last year. However, there has been a notable decline in both the average and median prices. The decline in average and median prices is mostly related to the significant shift in activity by price range, as sales continued to improve for product priced below $300,000.

Cochrane

• Sales in Cochrane have slowed, but the pullback in new listings has outpaced the easing sales. This is causing inventories to fall and lowering the months of supply to under five months, a decline of 9 per cent compared to last year.
• However, the impact of previous months oversupply has weighed on benchmark prices, which have eased by two per cent compared to last year. However, unlike other areas, the average and median prices have been rising, as sales in the $400,000 - $499,999 range remained stable compared to last year and represent a larger share of overall sales compared to last year.

Okotoks

• While improving slightly compared to last month, Okotoks sales have remained relatively weak in May. At the same time, inventory decline has helped offset the slower sales, leaving the months of supply at four months.
• The benchmark price trended down for the third month in a row and year-to-date levels are now two per cent lower than last year.

 

[方志勇]

【知识点】聊聊加拿大的CMHC+信用分数+贷款新政策

卡尔加里老方
加拿大卡尔加里（Calgary）房地产经纪

2020年6月4日CMHC（加拿大按揭和住房公司）宣布收紧贷款政策，新的贷款政策如下：
从2020年7月1日起，
1.最低信用分：600提高到680
2.偿债能力指标TDSR/GDSR从原来的44/39下调至42/35
3.个人借款不能用于首付。

这个新闻出来以后，小伙伴们议论纷纷，老方也接到客户的询问，问还能贷款吗？对自己有什么影响？对房地产有啥影响？等等。问题太多，干脆整篇文章详细给大家解读一下；）

一、CMHC是干啥的？
来到加拿大以后在新闻中可以频频看到 CMHC 的出镜：一会儿要预测房市，一会儿要对数据调查研究…总之加拿大房地产中的一切似乎都有 CMHC 的身影，那它到底是干啥的？
CMHC，全称是 Canda Mortgage and Housing Corp.，译为“加拿大抵押贷款与住房公司”，是加拿大政府所拥有的抵押贷款保险公司。那么 CMHC 到底是一个怎样的国有企业呢?

CMHC 最早出现在1944年，当时由国会成立，主要是为了向二战老兵提供较廉价的住房贷款。

该机构帮助加拿⼤人满足他们的住房需求。作为加拿⼤房产的权威机 构，CMHC致力于房地产市场和金融系统的稳定，为加拿大人提供住房需求方面的帮助，对目标房屋进行研 究，为政府、消费者和房地产行业提供意见。
1. CMHC的使命:方便⼴⼤群众进入加拿大房产市场、致⼒于财务稳定，帮助加拿⼤人解决他们的住房需 求。
2. CMHC的宗旨:帮助加拿⼤大人解决他们的住房需求
3. CMHC的愿景:成为世界领先的加拿⼤房产核⼼系统
4. CMHC的管理：CMHC属于国有公司，由部长向加拿⼤议会汇报，由董事会负责管理公司事宜，根据加拿大抵押贷款和房地产公司法案、财务管理法案和国家住房法案来处理理业务。
简单一句话CMHC是一家国有公司，代表加拿大联邦政府执行《全国住房法》并促进改善所有加拿大人的住房和生活条件。
大家在网上可以找到一个视频CMHC’s Story，解释了CMHC存在的意义（Why does CHMC exist）?：CMHC 的存在只有一个原因，就是让所有加拿大人都住得起房（CMHC exists for a single reason: to make housing affordable for everyone in Canada. ）

虽然 CMHC 现在的职能有很多，做的杂七杂八的事情也不少，但是最主要的以下两个：CMHC在房贷一级市场上给房贷保险-抵押贷款保险，在二级市场上倒卖房贷。
（一）一级市场--抵押贷款保险
在加拿⼤购买房屋，对于⾸付比例介于5%和19.99%之间的情况强制要求购买抵押贷款保险(通常称为CMHC保险)。 ⾸付⽐例为20%或以上的不需要购买该保险。一旦发生借款⼈停⽌偿还抵押贷款或拖欠贷款的情况，抵押贷款保险就可以用来保护贷款机构。
了解抵押贷款保险的一些基本要素
1. 成本在贷款金额的2.40%至4.00%之间。
那这个保险费谁来付呢？通常情况下，银行都会让买家来付。保险费一般为贷款的0.6%-4.5%，具体视你首付多少而定，这笔钱会加到你的贷款当中。贷款抵押保险的金额与购房者的首付款直接相关，保险费率是取决于⾸付⽐例的。因此，如果购房者想要降低要支付的保险费，唯⼀的⽅法就是提⾼⾸付比例。⽽且， 购房者的违约保险费并不不是以每个月的账单或一笔一次性的费用(如closing cost和律师费)的形式来支付，⽽是被计⼊房贷总额——如果购房者房贷⾦额为$ 285,000， 其4%的贷款抵押保险费为$ 11,400，那么购房者从贷款机构获得的房贷总额为二者之和，即$ 296,400，按照这个总额进⾏还本付息：
贷款成数
保险费率65%及以下0.60%75%及以下1.70%80%及以下2.40%85%及以下2.80%90%及以下3.10%95%及以下4.00%90.01% 到 95% —非传统首付**4.50%

2. 不适⽤于等于或⾼于$1,000,000的房屋。
根据 CMHC 目前的规定，50万以下的房子首付可低至5%；对于50万-100万的房子，前50万须付至少5%的首付，剩余部分须付至少10%的首付；对于100万以上的房子…对不起，风险太高，不批保险。
3. 由CMHC承保的房贷最长期限为25年。
4. 抵押贷款保险整体⽽言是有利于购房者的。
它⼤幅度地降低了购房门槛，允许购房者仅凭5%-19.99%的⾸付比例即可进⼊购房市场。购房者购买了抵押贷款保险，就意味着贷款机构将房贷违约风险转嫁给了保险公司，那么贷款机构就安心地降低了房贷利率。如果没有房贷违约保险，贷款违约风险可能更高，那么购房者可享受的房贷利率则可能会更⾼。
【知识点】在了解什么是抵押按揭保险之前，我们先要弄清楚抵押贷款(Mortgage)与贷款(Loan)的区别。顾名思义，抵押贷款也是贷款的一种，只不过是需要抵押物的。

购置房屋这么贵的资产，如果没有抵押，银行放贷的风险太大。所以现如今当你向银行借钱买房的时候，你需要将你购买的房屋抵押给银行；直到你将贷款还清之前，房屋都是属于银行的--这样，如果你出现意外无法还清贷款，那银行则可以将房屋公开出售，以弥补损失。
但如果房价不够高，那银行将无法从售房中弥补所损失的贷款。而买家的首付比例越小，贷款额就越高，银行潜在的风险就越大。还记得美国08年的次贷危机吗?当时利率上升，大量信用差的买家开始还不起贷，银行便只好拍卖掉那些房产，于是市场上出现大量房屋被拍卖，供给量上升导致房价下滑，这让拍卖也卖不出好价钱，造成银行巨额亏损，由此引发了一系列的金融危机。
这就是为什么当你想付低于20%的首付时，必须要购买抵押贷款保险(mortgage insurance)。这个保险是用来保护银行的，而不是买家；但只有这样，银行才愿意在低首付的情况下贷款给你。

在一级市场上，CMHC 并不是全加拿大唯一的抵押贷款保险公司，还有另外两家私有的抵押贷款保险公司与它竞争：Genworth Financial （GF）与 Canada Guaranty Mortgage Insurance（CG）。这三家保险公司的保险费是一模一样的，只是批准条件有时不同罢了。

加拿大规定，20%首付以下贷款必须通过CMHC，或GE或者CG购买保险。

（二）二级市场--倒卖房贷
在房贷的二级市场上，CMHC其实就是美国的两房，将商业银行的房贷收购过来，打包成债券出售出去，房贷的还款风险从商业银行转到了购买债券的投资者头上，CMHC赚一笔承销费。在二级市场上，CMHC是垄断经营的，独一份，没有竞争。
CMHC每年的收入是多少呢？2018年41亿，2019年47亿，绝对的巨无霸国企，从房地产市场上捞金有术。

二、信用分是什么鬼？

（一）信用记录
在加拿大，信用记录是一个很重要的事情，对于房屋贷款，汽车贷款，信用卡等都会有影响。所以生活在加拿大的人都应该留意。加拿大的信用记录一般由两间信用评分机构批出，一间是Equifax，一间是TransUnion。每一笔借钱包括还款记录，都会记录在内。每一次查询信用分数（用以申请金融产品）都会构成一次Hard Inquiry，俗称Hard-Pull，也会记录下来。以上两个记录都会保留6年，但对于Hard-Pull来说，银行通常只关心两年以内的Hard-Pull数量。

• 信用分数

在加拿大，最高的信用分数是900分，平均信用分数为700分。Equifax和TransUnion的计算方法和标准不太一样。但一般来说，如果信用分数在700分以上，基本上所有信用卡都可以申请了。某些信用卡，比如AMEX的白金卡，由于是Charge卡，所以要求的信用分数相对高一点到760分。但这只是一个相对的参数，银行还会根据其它数据，比如说近期申卡次数，信用期长度，还款记录等等。

信用分数会不断变化，所以有必要经常查询自己的信用分数，如何查询信用记录，请参看我的另一篇微文：
卡尔加里老方：【干货-收藏】在加拿大如何免费查询信用记录+手把手教你注册Borrowell的免费查信用评分服务zhuanlan.zhihu.com

• Hard Inquiry和Soft Inquiry的分别
  每一次向Equifax或TransUnion查询信用记录，都会留下一项记录。但只有Hard-Pull才会影响信用分数，因为Hard-Pull为了申请新信用的查询。而Soft Inquiry，大部分是银行想了解某客户的信用记录而更好地推销金额产品，又或者是个人想知道自己的信用记录，这种情况下是不会影响信用分数的。

（二）如何计算信用分数

• 还款纪录
  俗话说，有借有还，再借不难。信用评分机构对于一个人会否和能否及时还钱是非常注重的，所以在信用评分中35%是基于过往的还款历史。
• Hard Inquiry次数
  信用评分中10%是基于Hard Inquiry次数。银行并不希望看到一个人在短时间内产生很多Hard-Pull，因为这样看上去这个人可能很需要钱。但只限于“短时间内很多次Hard-Pull”，偶尔一两次，银行也明白人都需要货比三家的道理。通常来说，两年内6次Hard-Pull为上限比较好。
  由于有两间信用评分机构，它们之间的Hard-Pull记录是不会互通的，这样一来，两年内实际上可以有12次Hard-Pull。所以提前了解银行会使用那间信用评分机构就很有必要了，详见：如何知道公司和银行使用那一间信用评分公司？
• 信用额使用度Utilization
  银行向你批出信用卡，当然是希望你会用这张信用卡。把大部分的信用卡都取消掉，只保留一两张信用卡，这样在大原则上并没有错，既跟银行保持良好关系，又不需要花精力去管理多张信用卡账单，更不容易出现超出预算的情况。
  但问题是，在信用分数上来说，这并不一定要一件好事情，因为在信用记录上会显得你很缺钱。举例说：你只有一张1万元信用额的信用卡，而由于你只用这张信用卡，每个月都花上5，6千。这样一来，你的信用额使用度就是50%-60%，这样其它银行就会有理由怀疑你的财政状况。所以在信用评分中30%是基于信用额使用Utilization。
  一般来说信用额使用度Utilization最好保持在20%，甚至10%以下。所以最好反而是多申请几张信用卡，把总信用额提高。比如说，你还是每个月花5千，但你有5张1万元信用额的信用卡，所以你的总信用额就是5万。这样一来，你的信用额使用度就是10%。
• 信用记录长度
  如果一个人的信用记录长度太短，也会让银行觉得不太可靠。15%是基于信用记录长度。
  信用记录长度是指所有现在有效的信用卡的平均时间长度，比如说，你有三张信用卡，时间长度分别为6年，4年和2年，这样你的信用平均长度为12/3=4年。再申请一张新的信用卡，你的信用平均长度为12/4=3年。所以每申请一张新的信用卡，都会因为有Hard-Pull和降低信用记录长度这两方面而丢掉一些信用分数。
  所以申请信用卡在短期内的确对信用分数有负面影响，但长期来说又对信用分数有正面影响，因为手头上的信用卡张数越多，将来新申请信用卡的负面影响就越少。举例说，你有一张用了10年的信用卡，再新开一张信用卡，你的信用记录长度是10/2=5年。但如果你有4张用了10年的信用卡，新一张信用卡对你的影响就是(4×10年)/5=8年。
• 信用分数计算

所以信用记录是就根据：

• Payment History（还款纪录）：35％的分数是基于你的还钱历史。【如果没及时还款就会减分。信用卡多的朋友要小心】
• Amounts Owed（信用额使用度Utilization）：30％的分数是基于你的目前欠的钱。【如有多少张信用卡，卡的总信用上限是多少，你的房贷/车贷还欠多少。。。】
• Length of Credit History（信用记录长度）：15％的分数是基于你的信用记录的时间长短。【明白为什么最好保留第一张信用卡了吗？和你的分数直接相关】
• New Credit（Hard Inquiry次数）：10％的分数是基于有你最近申请的新的信用。【例如你申请新信用卡，银行就会查你的信用记录--Hard Pull。被查的次数多的，就会减分。你自己查自己的信用分数，则没有影响。所以要尽量避免Hard Pull。短时间内申请多张信用卡，你的信用分数会急剧下降。只有时间才能将这个分数再拉上来。】
• Types of Credit（现有信用种类）：10％的分数是基于你现有的贷款和信用卡的种类。【如信用卡，车贷，房贷，学生贷款，Line of Credit等等】

这几个因素而定出最后的信用分数。

• 结论
  由此可见，要提高信用分数并不是完全不用信用卡或者集中用一张信用卡，反而是应该尽早习惯使用信用卡，定期还款。并持续地申请新的信用卡，尤其是没有年费的信用卡（俗称抽屉卡，现在银行的前线如Teller和客户经理其实销售压力都很多，遇到相熟的Teller或者客户经理帮他/她一个忙开张新信用卡，助人惠己）。这样一来，在让自己的总信用额度和信用记录长度持续地增长的同时，也让其它银行通过你的信用记录了解到你是一个负责任的好借款人，更容易得到其它贷款和信用，以及更低的利率。

关于加拿大的信用记录请参看我的另一篇微信文章：

卡尔加里老方：【全攻略】之加拿大信用记录入门及如何提高信用分数zhuanlan.zhihu.com

三、这个贷款新政对买房者有什么影响？
（一）对首付高于20%的买家，没有影响
首先声明一点，这一贷款新政策主要是针对风险较高的买家（即首付不足20%，必须在申请房贷时购买按揭保险的买家）。对华人买家影响不大。
首先，这个变化只针对首付低于20‘%的贷款申请。感谢华人老祖宗留下的勤俭节约、量入为出、重储蓄轻消费的传统美德，大部分中国客户，不愿意贷太多款，都有能力和积蓄付高成数的首付，极少数买房是低于20%以下首付，只要首付超过20%，这个新政策里其它的变化您就不用再焦虑了，那个信用分数，首付不可以赠予以及负债率变化，都和你无关。目前，受客户欢迎的新移民贷款政策（首付比例和海外收入）没有变化。这个政策一直就是35%首付，明确是高于20%。
其次关于信用分数，新移民也不用担心，本来新移民刚来加拿大就没有信用分或者信用分很低，但这基本不影响你在新移民贷款政策下的贷款的审批。

（二）对首付低于20%的买家，影响如下
CMHC的最新规定涉及三个方面，
1. 信用分数
买房者中至少有1人的信用分数必须达到680分，而目前有资格申请CMHC房贷保险的信用分数标准是600分。受这个变化影响的买家比率有多少呢，根据CMHC的统计，2020年第一季度，只有5.9%的贷款者的信用分数是低于680的。

• Only 5.9% of CMHC-insured mortgages in the first quarter had credit scores below 680.

2. 偿债能力指标
偿债能力指标TDSR/GDSR从原来的44/39下调至42/35。其中的TDSR是指，购入房产后，借款人每月的全部个人债务与每月应纳税收入的比值；GDSR是指，购入房产之后，该房产每月的债务与借款人每月应纳税收入的比值。新标准下，偿还债务的比例必须是年收入的35％。偿还的债务包括房贷、地税、取暖费用和50％的公寓管理费（如果买的是公寓的话）等。把这些费用相加，然后将总数除以你的收入就是偿债率。这个比率以前是39%，现在不能超过35%。
你的偿债率下降了，意味着需要降低房贷，这就导致所能购买的房屋总价也要降低。这将降低买房者最高近12%的购房能力：现在用具体数字的说明：
举例1：年收入10万的家庭，首付10%，如果偿债率39%，房贷利率4.94%，那么可以买$524980的房子；但如果偿债率是35%，这只能买$462,860元的房子，降低购买力11.83%
举例2: 年收入6万对家庭，首付5%，没有其它债务的情况下，购买力下降10.9%。其实这是变相把压力测试贷款利率从现在的4.94% 提高到6.30%!
3.首付资金来源
此外，CMHC将不再接受非传统的首付资金来源。
原文其实是“非传统首付款，因为会带来债务增加而不予考虑”。（Non-traditional sources of down payment that increase indebtedness will no longer be treated as equity for insurance purposes.）
这句话很含糊，因此歧义比较大，个人的理解是：借款人自己的借款，不再可以当做首付，但其亲属赠与的首付可以。没有还款责任的借款可以做首付。
根据一家贷款专业机构今年2月份作的一份调查，首次购房者20%的首付款是借来的。不过，在CMHC购买贷款保险的首付在10%以下的购房者中，只有2%的首付是来自非传统首付，比如无抵押贷款。

• 20% of down payment funds from first-time buyers came from borrowed sources, according to a Mortgage Professionals Canada survey in February. Yet, only 2% of down payments for CMHC-insured borrowers with loan-to-values above 90% were from “non-traditional sources” like unsecured credit and loans.

【知识点】 什么是传统首付，什么是非传统首付，在CMHC 关于保费的网页上有解释，https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/finance-and-investing/mortgage-loan-insurance/mortgage-loan-insurance-homeownership-programs/cmhc-mortgage-loan-insurance-cost。
传统首付的定义是：储蓄，从退休账户RRSP中的取款，以资产为抵押的贷款，产权的一半，可自由处置的土地，卖房款，无需偿还的亲属赠与，无需偿还的政府赠款等。[Traditional sources of down payment include: Applicant’s savings,RRSP withdrawal, funds borrowed against proven assets, sweat equity (<50% ofmin. required equity), land unencumbered, proceeds from sale of anotherproperty, non-repayablegift from immediate relative, equity grant (non-repayable grant fromfederal, provincial or municipal agency)）]；
非传统首付的定义是：申请人的个人借款。（Non-traditional sources of down payment include: Any source that isarm’s length to and not tied to the purchase or sale of the property, such as borrowed funds）

四、这个贷款新政对房地产市场的影响？
虽然CMHC标榜它的主要宗旨是让所有加拿大人都住得起房，但是这与它的所作所为并不完全一致。比如，他们现在的做法却是保自己不出问题，让买房的人自己想办法去吧。

CMHC之所以出台这些新措施，目的是“这些措施将保护购房者，降低政府和纳税人的风险，并在抑制过度需求和不可持续的房价增长的同时，支持住房市场的稳定。”

CTV理财评论员Pattie Lovett-Reit指出，CMHC的最新规定旨在保护两部分人：一是潜在的房主，他们还没有足够的能力在经济困难时期保护自己；二是纳税人，如果现有业主们无法维持房贷，那么最终是纳税人买单。
根据政策，所有首付低于20%的购房者都需要购买贷款保险，现在CMHC将政策再次收紧，增加了买房人的贷款难度。有专业人士指出，新政一出，将过滤掉10%的借款人！这些新措施的直接实际效果是让房地产市场雪上加霜，本来因COVID-19大流行而困难重重的加拿大房地产市场，更捉襟见肘。房地产市场将需要更多的时间才能摆脱经济冲击带来的困境，恢复元气。

另外，这些新政策降低了贷款人的购房能力，会把刚性需求端更向低端房产挤压。本来，卡尔加里房地产市场经过这几年的持续低迷，主要成交量越来越集中在低端，尤其是疫情爆发以来，这种趋势更加明显，这两个月我的客户关注的50万以下的房产，性价比高的很快就出手了，所以可以预见的是，卡城房产的低端市场应该变化不大，中高端房产会更低迷，受影响更大。

 

[方志勇]

结论，这些新措施的直接实际效果是让房地产市场雪上加霜，本来因COVID-19大流行而困难重重的加拿大房地产市场，更捉襟见肘。房地产市场将需要更多的时间才能摆脱经济冲击带来的困境，恢复元气。

另外，这些新政策降低了贷款人的购房能力，会把刚性需求端更向低端房产挤压。本来，卡尔加里房地产市场经过这几年的持续低迷，主要成交量越来越集中在低端，尤其是疫情爆发以来，这种趋势更加明显，这两个月我的客户关注的50万以下的房产，性价比高的很快就出手了，所以可以预见的是，卡城房产的低端市场（50万以下）应该变化不大，中高端房产（60万以上）会更低迷，受影响更大。

本来5、6月份是卡尔加里挂牌和成交的高峰，因为疫情影响，往后拖延了一些，6月中下和7月初应该有些房源会挂出来，不过，卡尔加里的房产已经连续5-6年低迷，加上疫情影响，雪上加霜，导致不论是买家和卖家都不看好卡尔加里的房市，大多数买家在观望，好多卖家惜售，估计6-7月份新上好房源也不会太多

 

[方志勇]

【房产不快讯】卡尔加里2020年6月房地产市场- 新冠疫情阴影笼罩之下，卡城房地产销量仅比去年同期低2%
原创 卡城老方房地产

不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等实用信息

卡尔加里2020年6月房地产市场-
新冠疫情阴影笼罩之下，卡城房地产销量仅比去年同期低2%

卡尔加里地产局2020年7月2日讯
受新冠疫情严重影响三个月后，卡城6月份共售出房屋1747套。虽然同比去年低了2%，与前几个月相比，算是非常显著的改善了，别忘了年初至今的销量比去年同期降低了40%多。

“价格下滑、贷款利率回落和社交距离措施的提前缓解可能都是造成这个月“超出预期的销量”的原因。不过卡城房地产市场离恢复正常还有很长的道路路要走。各种挑战比如两位数的失业率仍会持续影响房地产市场”，卡尔加里地产经纪委员会（CREB）首席经济师这样评论到。
6月份新挂牌量是3335套，比去年同期增加了6%，这导致库存量有所增加，不过还是远低于去年同期。
尽管6月供应有所增加，同期销量增长更快，导致这个月的房屋供应月数（months of supply）降到4以下，这是2019年5月以来的首次。如果这个趋势继续，将缓解价格下行的压力。
6月住宅的基准价格环比基本持平，不过比去年同期下跌了3%。

分类房产数据
独立屋
Detached

• 6月独立屋共售出1092 套，只比去年同期略低一点儿。

• 尽管在全市范围内销量同比是降低的，市中心区、东北区、北区、东南和东区的销量同比是增加的。

• 6月新挂牌量有所增加，所以库存也增加了一些，不过销量增加更多，导致独立屋的房屋库存月数反而有所下降，趋向更平衡的市场状态。
• 独立屋的基准价格环比持平不过同比还是低了2%。几乎所有区域的同比价格都有所下降，其中西北区、东北区和市中心区下降最多。

公寓
Apartment

• 6月共售出公寓227套。比上个月136的销量增加不少，不过同比下降了13%，比长期平均低了30%。
• 新挂牌量环比和同比都有所增加。库存量环比增加，不过同比下降。

• 房屋库存月数已经从前几个月的历史高点有所回落。
• 基准价格继续下滑至 $240,900。同比降了近4%。
• 二手公寓不论是价格还是销量仍是所有房屋类型中最困难的。

联排和双拼
Attached

• 联排和双拼是受疫情影响最小的。6月销量同比增加了近3%，与长期平均基本持平。
• 与独立屋一样，新挂牌量不论是环比还是同比都有所增加，但房屋供应月数比去年所有改善。

• 基准价格环比持平，不过同比降了近4%。价格的下降是该房屋类型销量增加的主要原因之一。

常用房地产统计术语：
销售与上市比率（the sales-to-new listings ratio）：给定期间的当前销售套数对比新上市套数，一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数，如果在40-60%之间，代表市场比较平衡，如果高于60%，一般指卖方市场，如果低于40%，一般代表买方市场。

房屋库存月数（Months of Supply）:给定时间段（通常是过去30天）结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。

Sales decline by two per cent from last year amidst COVID-19 pandemic
by CREB® on July 02, 2020
City of Calgary, July 2, 2020 –
After three months where COVID-19 weighed heavily on the housing market, sales activity in June continued to trend up from the previous month, totalling 1,747 units.
Caution remains necessary, as monthly sales are nearly two per cent lower than activity recorded last year. However, this represents a significant improvement compared to the past several months, where year-over-year declines exceeded 40 per cent.
“Recent price declines, easing mortgage rates and early easing of social restrictions are likely contributing to the better-than-expected sales this month,” said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.
“However, the market remains far from normal. Challenges, such as double-digit unemployment rates, will continue to weigh on the market for months to come.”
New listings in June totalled 3,335 units, a six per cent increase over last year. The recent rise in new listings caused inventories to trend up, but they remain well below last year’s levels.
Despite some recent monthly gains in supply, sales activity was high enough to cause the months of supply to dip below four months for the first time since May 2019. If this trend continues, it should help to ease the downward pressure on prices.
Residential benchmark prices are comparable to last month, but they remain nearly three per cent lower than last year’s levels.

HOUSING MARKET FACTS
Detached

• Sales activity in June totalled 1,092 units. This is an improvement over the past few months and only slightly lower than last year’s levels.
• Despite citywide declines, year-over-year sales activity improved in the City Centre, North East, North, South East and East districts.
• June also saw an increase in new listings, which is causing some monthly gains in inventory. However, increased sales offset the rise in new listings, causing the months of supply to trend toward more balanced conditions.
• Detached benchmark prices remained relatively stable compared to last month but were two per cent lower than last year’s levels. Year-over-year price declines were recorded across most districts, with the largest declines in the North West, North East and City Centre districts.

Apartment

• Apartment sales totalled 227 units in June. This is an improvement from the 136 units last month, but it is still nearly 13 per cent lower than last year’s levels and over 30 per cent lower than longer-term averages.
• New listings rose compared to last month and last year. This did translate into some monthly inventory gains, but overall inventory levels remain lower than last year’s levels.
• The months of supply has come down from the high levels recorded over the past few months.
• Benchmark prices continued to trend down this month, totalling $240,900. This is a year-over-year decline of nearly four per cent.
• The resale apartment sector continues to be one of the hardest hit in terms of relative declines in both sales and prices.

Attached

• The attached sector has faced the smallest impact from the pandemic. June sales were nearly three per cent higher than last year’s levels and remain comparable to longer-term averages. The attached sector has generally benefited from its status as a more affordable alternative to the detached sector.
• Like the detached sector, the attached sector saw new listings rise compared to both last year and last month. However, the months of supply trended toward more balanced conditions and improved over last year’s levels.
• Benchmark prices remained relatively stable compared to the previous month, but fell by nearly four per cent compared to last year. The higher price decline in this sector could be a contributing factor to the improving sales activity.

REGIONAL MARKET FACTS
Airdrie

• Following declines over the past three months, June sales rose above last year’s levels. While the monthly gain was significant, it was not enough to offset previous pullback, as year-to-date sales remained nearly eight per cent below last year’s levels.
• Airdrie also saw new listings rise, but inventory levels remain well below last year’s levels. The months of supply dropped below three months and is lower than pre-COVID-19 levels. If the supply/demand balance stays in this range, we could start to see some of the downward price pressure ease.
• Airdrie’s benchmark price was $327,400 in June. This is down compared to the previous month and over two per cent lower than last year’s levels. Year-to-date prices remain just below last year’s levels.

Cochrane

• Sales in Cochrane this month improved over last year’s levels. At the same time new listings also rose, causing some growth in inventory levels. However, the improvement in sales outpaced the gains in inventory, causing the months of supply to trend down.
• Supply/demand balances are improving, but it takes time before this is reflected in prices. In June, the benchmark price was $394,900. This is slightly lower than last month and nearly four per cent lower than last year. It will likely take several more months of more balanced conditions before seeing any impact on home prices.

Okotoks

• June sales remained relatively stable compared to last year’s levels. However, with steep declines in April and May, year-to-date sales remain well below both last year’s levels and longer-term trends.
• Recent gains in new listings caused some monthly gains in inventory levels. The monthly gain in inventory was not enough to offset the monthly increase in sales, causing the months of supply to trend down to three months in June.
• Benchmark prices were falling prior to the COVID-19 pandemic, but the pace of decline increased during the past several months. In June, benchmark prices remained relatively stable compared to last month, but they remain over four per cent lower than last year’s levels.

 

[方志勇]

【房产不快讯】卡尔加里2020年7月房地产市场- 独立屋和双拼销量上升，达到了两位数增长，经济仍存不确定性
原创 卡城老方房地产 爱在卡尔加里老方房地产 昨天

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卡尔加里2020年7月房地产市场-
独立屋和双拼销量上升，经济仍存不确定性
卡尔加里地产经纪管理局8月4日讯：
2020年7月，得益于独立屋和双拼屋销量的增长，卡城7月份销量同比上升，竟然有了两位数的增长--11.82%，共售出房屋1835套，不过因为疫情对前几个月的影响，年初至今的总销量还是同比降低15%。

“尽管疫情阴影下房屋销量有增长，要说房地产走势已经恢复到疫情前的水平还为时过早，因为我们还面临着历史水平的失业率、政府的大力援助、经济的不确定性等，这一形势还将持续数月。”卡尔加里地产经纪管理局首席经济师Ann-Marie Lurie这样评价。新冠疫情发生在以前房地产销售最活跃的旺季（4-6），7月份销量的上升一部分是因为前期压抑的需求在7月得到了释放。房产需求有所恢复，供给也是如此。

库存量比前几个月有所上升，联排和公寓的供需比远高于历史正常水平，对这类房产的价格也造成了很大的压力。联排价格比去年降了8%，双拼和公寓降了3%。

独立屋价格与前几年相比还算稳定，不过年初至今的整体均价比去年还是有1%的降幅。

分类房产数据
独立屋
Detached

• 7月独立屋共售出1173套，比去年同期增长16.83%。

• 7月份新增挂牌量是1670套，同比增加3.47%，库存量同比减少16.54%。

• 7月新挂牌量有所增加，所以库存也增加了一些，不过销量增加更多，导致独立屋的房屋库存月数下降到2.81，趋向更平衡的市场状态。

• 独立屋的基准价格环比增加2.32%，同比略增0.33。南区同比增幅最大2.88%，其次是东区2.16%，市中心区价格同比继续回落3.45，其它区域价格同比基本持平。

公寓
Apartment

• 7月共售出公寓261套。同比减少9.69%。
• 新挂牌量为650套，同比增加31.85%，库存量为1712，同比略有增加。

• 房屋库存月数大增，达到了6.56。

• 7月公寓基准价格继续下滑 $243,400。同比降了2.72%。
• 二手公寓不论是价格还是销量仍是所有房屋类型中最困难的。

联排和双拼
Attached

• 联排和双拼7月份行情出现了分化，双拼共售出203套，同比增加37.16%，而联排共售出201套，同比下降2.43%。
• 双拼屋挂牌量同比减少了1%，而联排则增加了22.29%，
• 双拼销量大增而挂牌减少，联排则销量下降，挂牌大增，导致7月的双拼的房屋供应月数同比从5.03下降到只有2.98，联排则从4.94增加到5.09。

• 基准价格环比持平，不过同比双拼降了2.8%。联排降了8.7%。

常用房地产统计术语：
销售与上市比率（the sales-to-new listings ratio）：给定期间的当前销售套数对比新上市套数，一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数，如果在40-60%之间，代表市场比较平衡，如果高于60%，一般指卖方市场，如果低于40%，一般代表买方市场。

房屋库存月数（Months of Supply）:给定时间段（通常是过去30天）结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。



Detached and semi-detached home sales rise, but economic uncertainty remains
by CREB® on August 04, 2020
City of Calgary, August 4, 2020 –
With higher sales for both detached and semi-detached product, July sales totals rose above last year's levels. Despite the improvements in July, year-to-date sales remain 15 per cent lower than last year's levels.
"There have been improvements relative to the lowest sales levels caused by COVID-19, but it is too early to say things are shifting back to pre-pandemic levels," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.
"We are still facing record high unemployment rates, significant government aid, and uncertainty throughout the business community. This will continue in the coming months."
COVID-19 shutdowns occurred over the traditionally busiest quarter for real estate sales. Some of the recent gains reflect activity that would have occurred in those months shifting into July. Some demand is returning to the market, but so is the supply.
Inventory levels trended up over the previous month, offsetting some of the sales growth. Higher-density row and apartment products have supply/demand ratios that are well above traditional levels.
Higher-than-typical levels of supply relative to sales for higher-density product also had a more significant impact on prices for those product types. Year-over-year price declines ranged from more than eight per cent for row properties to nearly three per cent for semi-detached and apartment properties.
Tighter market conditions for detached properties supported some upward price trends and year-over-year prices were stable compared to the previous year. However, on a year-to-date basis, detached prices remain nearly one per cent lower than last year's levels.

 

[路人3]

good report

 

[方志勇]

【重要提示】卡尔加里搬家后这件事情一定要处理-改地址

卡尔加里老方
加拿大卡尔加里（Calgary）房地产经纪

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加拿大政府、税局在寄送空置税、地税、缴税等重要通知时，习惯采用邮寄平信的方式递送。一般不会以电话和电邮等方式通知。
（收到税局电话通知要格外小心，税务局从来不通过电邮、电话或短信方式收取税款或获取个人信息。也不会给任何人电话留言，不会用逮捕这样的字眼威胁任何纳税人。）
政府及税局的重要通知，都有一定的处理时限。所以搬家一定要改地址，避免收不到这些重要邮件。

一、搬家改地址的习惯与文化差异
随着移民的融入，我们与社会的联系越来越多，信件也越来越多。

长居加拿大的本地人，通常在搬家后都会采用邮局（Canada Post）提供的转寄服务(Mail Forwarding for Movers)一段时间，以确保所有信件在搬家后都更改过来。
很多华人朋友喜欢采用更人际化的方式，如委托朋友拿信或者请租客帮忙拆信等方式。不过“信件属于个人隐私，私自拆开他人信件的行为是违法的” 收到不是自己的信件，要退回邮局处理。
这个理念也是很多本地西人的理念，也就不奇怪，一些租客在收到房东信件后会退回邮局。
我推荐大家在搬家后采用邮局转寄服务，收费不贵而且非常方便实用。12个月省内的个人转寄服务，算下来每月才$6.83且一次申请可以最多转寄同一地址四个名字的信件。以下是收费情况:

现在邮局有转寄服务的促销活动，详情见以下网址：
https://www.canadapost.ca/cpc/en/personal/receiving/manage-mail/mail-forwarding.page#pricewww.canadapost.ca

关于邮局的转递服务，请参考老方的文章：
【干货】卡尔加里新房主如何申请水、电、气、网络及邮局的便民服务 - 卡尔加里老方的文章 - 知乎
卡尔加里老方：【干货】卡尔加里新房主如何申请水、电、气、网络及邮局的便民服务zhuanlan.zhihu.com

二、如何改地址？
加拿大人每次搬家都要亲自前往去好多地方改地址。与身份相关的卡，比如驾照，健康卡等需要到政府机构改地址，现在大部分都可以在网上办理。

1.驾照、健康卡

搬家忘记修改驾照地址会带来意想不到的麻烦，警察抓到有罚款的哦。根据阿尔伯塔省政府的规定，你必须在搬家后14天内到登记中心（registry agent）修改你的驾照和车辆登记的地址：
You must apply at a registry agent in person with identification to have your name and/or address changed on your driver's licence and/or vehicle registration within 14 days of the change taking place.
https://www.alberta.ca/update-driving-documents.aspx
关于登记中心，请参考老方的文章：
【干货】卡尔加里（阿尔伯塔省）的登记中心（代理）--Registry Agent - 卡尔加里老方的文章 - 知乎
卡尔加里老方：【干货】卡尔加里（阿尔伯塔省）的登记中心（代理）--Registry Agentzhuanlan.zhihu.com

健康卡地址的更改也可以在登记中心办理。

2.税务局
如果目前你的退税等都是以支票方式寄给你的，那搬家时一定记得改税务局的地址了，否则他们还会把支票寄到你原来的地方。可以在线改也可以通过打电话、写信等方式。
建议大家在搬家前就在网上申请注册税务局的账户，并申请退税等直接存入你的银行账户，就不用担心了。在线修改需要在税务局注册一个账号，出于安全的考虑，税务局会寄一份带有code的邮件给你之前的地址，用这个code登录，就可以改新地址了。
所以，建议大家在搬家前就在网上申请注册税务局的账户，一周左右就可以收到带有code的信件了。
3.Service Canada
搬家一定要通知Service Canada。如果你正在领EI、养老金等，你需要经常登录Service Canada，，建议在Service Canada注册一个电子账号，有了账号，随时都可以更改地址。
http://www.servicecanada.gc.ca/eng/lifeevents/moving.shtml

4.CIC
如果你正在申请或更新枫叶卡，或正准备入籍，或作为担保人，正在为亲属办理团聚等跟移民部打交道的事情，有各种书信往来，及时更改地址就显得尤为重要。
https://www.canada.ca/en/immigration-refugees-citizenship/services/application/change-address.html

5.邮政转寄
我推荐在搬家后采用邮局转寄服务，收费不贵而且非常方便实用。
地址：https://www.canadapost.ca/cpc/en/personal/receiving/manage-mail/mail-forwarding.page

6.各种账单地址
银行卡、信用卡、手机、宽带、Cable TV、固定电话、水费、电费、气费、汽车保险等，一般打电话就可以更改了，当然你也可以到他们各自的官网更改。

三、常见需要修改地址清单
税务局相关信件
政府信件（评估、地税、空置税、水费排污费等）
汽车、房屋保险信件
医疗保险、健康卡
水电气网等账单
银行、信用卡账单
社会福利金、失业金、儿童津贴等
驾照地址
个人会员、健身卡等
详情请点击【最全攻略】加拿大（卡尔加里）搬家后需要更改地址的项目汇总 - 卡尔加里老方的文章 - 知乎
卡尔加里老方：【最全攻略】加拿大（卡尔加里）搬家后需要更改地址的项目汇总zhuanlan.zhihu.com

 

[方志勇]

【房产不快讯】卡尔加里2020年8月房地产市场- 销量趋于稳定，新冠影响继续
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卡尔加里地产经纪管理局9月1日讯：
卡尔加里2020年8月房地产市场-销量趋于稳定，不过新冠影响持续。
8月卡尔加里房地产销量同比基本持平，其中独立屋和联排销量同比有所增长，公寓和双拼销量有所下降。

8月卡尔加里共售出房屋1573套，这与过去五年同期销量基本持平。不过由于受新冠疫情影响，尤其是4、5月份的销量跳崖式下跌，使得年初至今的房屋销售总量同比降低了13%。

“最近加拿大全国地产报告显示最近几个月有了创纪录的反弹，卡尔加里也从疫情中有所恢复，不过还是低于长期平均。卡尔加里的就业市场和前几个月相比有所改善，一些工作岗位开始恢复。”卡尔加里地产经纪局首席经济师Ann-Marie Lurie这样评价到。
不过新冠疫情的影响仍在继续。
“从去年开始已经失去了10万多个工作岗位，卡尔加里的失业率达到15%。高于全国平均11%的失业率。“

新挂牌量同比减少，导致库存也降低了。

房屋库存月数同比降低，不过和前几个月比还是提高了。
8月住宅的基准价格是$420,800，同比下降0.6%。

分类房产数据
独立屋
Detached

• 8月独立屋共售出992套，比去年同期增长4.97%。

• 8月份新增挂牌量是1482套，同比减少7.08%，库存量同比减少15.2%。

• 8月独立屋新挂牌量减少，销量增加，导致库存减少更多，导致独立屋的房屋库存月数同比降低，趋向更平衡的市场状态。

• 独立屋的基准价格同比略增0.85%。南区同比增幅最大3.25%，其次是东南区2.27%，市中心区价格同比继续回落3.55%，其它区域价格同比基本持平。
  
  

公寓
Apartment

• 8月共售出公寓224套。同比减少20%。
• 新挂牌量为497套，同比减少11.88%，库存量为1666，同比持平。

• 房屋库存月数大增，达到了7.44。
• 
• 8月公寓基准价格继续下滑 $247,100。同比降了1.51%。
• 二手公寓不论是价格还是销量仍是所有房屋类型中最困难的。
  

联排和双拼
Attached

• 联排和双拼8月份行情和上月相比一样出现了分化，不过这回双拼共售出141套，同比降低12.42%，而联排共售出216套，同比增加11.34%。
• 双拼屋挂牌量同比减少了26%，而联排则增加了3.06%，
• 双拼销量减少不过挂牌减少更多，联排则销量上升，挂牌增加不多，导致8月的双拼的房屋供应月数同比从4.42下降到3.89，联排从5.07下降到4.69。

• 基准价格同比双拼降了2.1%。联排降了8.4%。

常用房地产统计术语：
销售与上市比率（the sales-to-new listings ratio）：给定期间的当前销售套数对比新上市套数，一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数，如果在40-60%之间，代表市场比较平衡，如果高于60%，一般指卖方市场，如果低于40%，一般代表买方市场。

房屋库存月数（Months of Supply）:给定时间段（通常是过去30天）结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。

August home sales consistent, but COVID-19 impacts continue

by CREB® on September 01, 2020
Total residential sales in August were relatively stable compared to last year with year-over-year gains in the detached and row sectors.
These gains offset declines in the apartment and semi-detached products.
With 1,573 sales in August, this is consistent with levels over the past five years. Year-to-date sales activity remains nearly 13 per cent below last year.
“Recent national reports have shown a bounce back to new record levels over the past several months. Calgary has seen improvements over the lows recorded during the lockdowns but is far from record levels,” said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.
“The situation in Calgary has been slightly different as the job losses were not isolated to sectors that are typically associated with rental demand. We have started to see improvements in the job market compared to previous months as some jobs start to return.”
However, the impact of COVID-19 on the economy is not over.
“There have been more than 100,000 jobs lost since last year and Calgary’s unemployment rate sits at 15 per cent. This is well above the national average of 11 per cent,” said Lurie.
New listings are easing and is helping to chip away at existing inventory compared to the higher levels recorded last year. However, the pace of year-over-year decline has eased as inventory levels have trended up relative to levels recorded a few months ago.
The months of supply has also risen compared to the past few months and now sits at four months. This gain has slowed some of the monthly gains on prices. The residential benchmark price in August was $420,800 and is nearly one per cent lower than last years’ levels.

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[方志勇]

【房产不快讯】卡尔加里2020年9月房地产市场- 销量与供应量皆有增长

卡尔加里老方
加拿大卡尔加里（Calgary）房地产经纪

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卡城老方房地产
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卡尔加里地产经纪管理局10月1日讯：9月房屋销量和供应都有所增长
2020年9月卡尔加里共售出房屋1702套，同比大涨25%，是2014年以来销量最多的9月。

9月新挂牌量环比增加，不过与前几年同期相比基本持平。销量的增加，使得库存没有增长，9月的房屋库存同比下降了12%。

“新挂牌量的增加、贷款利率的下降和价格的松动，共同促成了销量的一些上升趋势。但不同房型和价位区间的房产市场状况差异很大。”卡尔加里地产经纪协会首席经济师Ann-Marie Lurie这样评价到。

销量增长，库存下降，市场更趋于平衡。9月3.7的房屋库存月数是过去5年里最低的。这也是有些类型和区域的房产价格环比略有上涨的原因。

卡尔加里房产基准价格过去三个月环比都是上涨的，所以今年9月的房产基准价格同比基本持平。

尽管房产市场有所改善，新冠疫情的影响仍在。年初至今的房产总销量同比去年降了9%（上个月是13%，受疫情影响，今年3-5月房产销量腰斩，最近几个月房产销量在回涨），年初至今的整体房产价格同比下降1%。新冠疫情造成的市场的不确定性和惨淡的就业市场让卡城房地产市场仍存一定的风险。

分类市场数据
HOUSING MARKET FACTS
独立屋
Detached

9月独立屋共售出1052套，同比大增28.14%，这主要要归功于40-60万价格区间独立屋销量的强劲增长，2020年9月是2014年以来9月中销量最高的。
销量增长同时新上市量放缓，使库存进一步减少，房屋供应月数已进入平衡市场区间。这些趋向供/需平衡的良好态势让部分区域和价格区间的独立屋价格也有所上扬。2020年9月，卡城独立屋的基准价格同比去年涨了近1%。

不过，这些增长主要是中低端市场贡献的，市中心区和西区（高端豪宅居多）的价格仍远低于去年。

双拼
Semi-Detached

9月双拼屋新挂牌量有增长，销量也有增长，但逊于独立屋和联排。这可能是因为库存的大幅下降。
9月库存量同比下降21%，是所有房屋类型里库存下降幅度最大的。供应的减少加上销量的增加，缓解了这一板块供过于求的状况和价格下降的压力。

9月双拼的价格同比低了近2%，不过南区、东南区和东区的价格已经开始回升。

联排
Row

联排的销量已经连续几个月保持增长，9月联排销量更是同比大幅增加，这可能是前期此类房型的价格大幅下调的结果。
但由于受疫情初期销量的断崖式下跌，年初至今联排的总销量同比还是下降了4%。

联排的价格同比降了近7%，比历史高点更是低了近17%。

公寓
Apartment

所有其它板块的销量同比都有增长，只有公寓继续向下。年初至今的总销量同比降了16%，是所有房屋类型中降幅最大的。
同时，新挂牌量却在继续增加，库存也就进一步增长，房屋库存月数达到7以上。

尽管有些区域的公寓价格有趋稳的迹象，总体来说，年初至今公寓的价格同比已经下降超过2%，比2014年的高点低了18%。

常用房地产统计术语：
销售与上市比率（the sales-to-new listings ratio）：给定期间的当前销售套数对比新上市套数，一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数，如果在40-60%之间，代表市场比较平衡，如果高于60%，一般指卖方市场，如果低于40%，一般代表买方市场。

房屋库存月数（Months of Supply）:给定时间段（通常是过去30天）结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。

Home sales rise along with supply
City of Calgary, October 1, 2020 –
September sales activity jumped to 1,702 units, the strongest September total since 2014.
New listings in September improved over last month, but levels remained comparable to the previous year. The increase in sales relative to new listings did prevent any monthly gains in inventory levels, but supply in the market is still down 12 per cent compared to last year.
"The recent rise in new listings, combined with low lending rates and softness in prices, has helped support some of the recent upward trend in sales," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.
"However, conditions vary significantly based on the price range and property type."
The adjustment in supply relative to demand has caused the housing market to move toward more balanced conditions. The current 3.7 months of supply represents the most balanced conditions seen for September in over five years. This has helped support some of the recent monthly gains in prices.
Total residential benchmark prices have trended up over the past three months, resulting in September prices that are similar to prices recorded at the same time last year.
Despite some of the recent improvements, the impact of COVID-19 is still present. Year-to-date sales remain nearly nine per cent below last year's levels, while city-wide prices are still over one per cent lower than last year. Considerable risk also weighs on the housing market due to economic uncertainty and a struggling labour market.

HOUSING MARKET FACTS
Detached
With significant gains in the $400,000 - $600,000 range, September sales are the highest they have been since 2014.
Improving sales and easing new listings resulted in further reductions in inventory levels and caused the months of supply to ease to balanced territory. Recent improvements in the supply/demand balance have supported some upward price movements. As of September, the benchmark price was nearly one per cent higher than last year.
However, the year-over-year gains have been driven by the more affordable end of the market, as prices remain well below last year's levels in both the City Centre and West districts of the city.
Semi-Detached
Given some recent monthly gains in new listings, sales in this sector improved in September, but at a slower pace than both the detached and row sectors. This could be related to the significant pullback in inventory.
September inventory levels were nearly 21 per cent lower than last year, the largest percentage decline in inventory among all property types. This shift in supply, along with improving sales, has started to help reduce the oversupply in this sector and ease the downward pressure on prices.
September prices remain nearly two per cent lower than last year's levels, but prices have started to improve in the South, South East and East districts of the city.
Row
Sales in this sector have continued to trend up for the past several months and September sales were significantly higher than last year's levels.
While it was not enough to offset the pullback that occurred during the COVID-19 shutdown, row sales activity is four per cent lower than last year's levels. The growth in sales could be related to the significant price adjustment that has occurred in this sector.
Prices in this sector have eased by seven per cent compared to last year and remain nearly 17 per cent below previous highs.
Apartment Condominium
All other sectors have seen some recent year-over-year gains in sales, but this sector continues to trend in the other direction. Year-to-date sales declined by 16 per cent, the largest decline among all property types.
At the same time, new listings continue to rise, which is causing further inventory gains. This is keeping the months of supply above seven months.
There have been some districts showing signs of price stabilization, but overall, year-to-date prices have eased by more than two per cent, amounting to a total adjustment from 2014 highs of over 18 per cent.

REGIONAL MARKET FACTS
Airdrie
For the fourth consecutive month, year-over-year sales improved. As a result, year-to-date sales for the city total 1,055 units, a nine per cent increase over the previous year.
While new listings did rise this month, the improvement in sales outpaced the gains in new listings, preventing any significant shift in monthly inventory levels. However, inventory levels are over 20 per cent lower than last year's levels. And the months of supply has fallen to levels not seen since 2015. While prices remain below previous highs, tighter market conditions over the past four months have supported several months of price growth and September price levels are nearly one per cent higher than last year. These price gains were enough to cause year-to-date levels to stabilize relative to last year.
Cochrane
A reduction in new listings limited sales growth in September compared to August. However, September sales remain higher than last year and contributed to a year-to-date gain of nearly nine per cent.
Rising sales and easing inventories have kept the months of supply below four months, the lowest level seen since 2014. Tighter market conditions have supported an upward trend in prices over the past three months. The recent price gains did translate to year-over-year gains in September, but were not enough to offset earlier pullbacks, as year-to-date prices remain nearly two per cent lower than last year's levels.
Okotoks
September sales continued to improve from the low levels recorded earlier in the year and levels recorded last September.
However, recent improvements were not enough to offset earlier pullbacks. Sales remain three per cent lower than last year's levels, but this could be related to reduced inventory in the market.
Reductions in supply relative to demand have caused the months of supply to decline to three months. The tighter market conditions have caused prices to trend up over the past four months. However, both September and year-to-date prices remain lower than previous year's levels.

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[方志勇]

【房产不快讯】卡尔加里2020年10月房地产市场- 独立屋销量同比大涨35%，价格亦略有回升
卡城老方房地产
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卡尔加里地产经纪管理局11月2日讯：独立屋销量同比大涨

由于独立屋销量大增， 2020年10月卡尔加里共售出房屋1764套，同比大涨23%，远高于长期平均销量。

销量的增长大于新上市量的增长，让市场更趋向平衡，价格也有所回升。

“过去几年里，由于上涨的贷款利率和压力测试，把许多购房者挡在了独立屋市场之外。然而，最近贷款利率的下降，独立屋的价格也降到位，让部分独立屋购房需求得到了释放。这有利于让市场更平衡并且价格回升。不过，并不是所有的房屋类型和价格区间都有改善，未来仍有些风险。”卡尔加里地产经纪协会首席经济师Ann-Marie Lurie这样评价道。

过去4个月以来房屋销量的持续增长并不足以抵消第二季度由于疫情造成的销量剧减，年初至今的房屋销售总量同比去年仍低6%（上个月是9%）。

房价的走势也差不多。基准价格已连续4个月略有上扬，2020年10月的价格同比去年略涨。年初至今的总体价格比去年仍低1%，比历史高点低10%。

房产分类数据

独立屋

Detached

10月独立屋共售出1139套，同比去年大涨35%。

和年初不一样，10月独立屋销量的增长主要是60万以上的房子。也许是价格的下降（到位）促成了高价位房屋销量的上升。

10月独立屋的挂牌量同比去年也是上升的，不过库存还是降低了，使得房屋库存月数降到3以下。这和过去几年动辄4+库存月数相比，算是大有改善了。

但不同的区域和价位区间的状况差异还是很大的。50万以下的独立屋房屋库存月数已经降到2以下，让一些区域的此类独立屋价格涨了一些。

分区域来看价格，只有市中心区的独立屋价格是继续下滑的。南区和东南区的价格同比涨了近4%。尽管最近独立屋价格有所回升，各区的价格还是远低于历史高点，复苏之路仍然漫长。

关于卡尔加里的分区，请参考点击老方的文章: 《卡尔加里社区总体介绍》



双拼

Semi-Detached

10月双拼销量有所上升，挂牌量下降。

导致库存下降，房屋库存月数也降到了3个月多点。

销量上升、库存下降让价格环比有所回升，不过同比仍低了近1%。但各个区域的情况差异很大，市中心区、西北区和西区的同比价格下降，抵消了其它区域价格的回升。

和独立屋一样，尽管前几个月销量有所回升，年初至今双拼的总销量仍比去年同期低了6%，比长期平均低了7%。销量的不尽如人意主要是因为市中心区、西北区、西区、南区和东区的销量下滑造成的。

联排

Row

市中心和西区10月的联排销量同比去年大为下滑，不过全市联排的整体销量同比是增长的，年初至今的总销量只比去年同期低了2%。

库存水平相对稳定，房屋供应月数在4左右。

10月联排的基准价格是$274,400，环比略有增加，但同比降了6%，这主要是因为西区的联排价格剧烈下滑造成的。



公寓

Apartment Condominium

公寓销量已经连续7个月同比下降，年初至今的总销量是1999套。

这个总销量同比去年下降了15%，比长期平均低了30%。销量上升的只有20万以下的公寓，但这个上升也不足以抵消其它价格区间的销量下降。

公寓整体销量是下降的，不过新挂牌量却在上升，所以库存同比也是增加，对价格继续施压。10月，公寓基准价格是$248,600，环比基本持平，同比低了1%。

总体来说，公寓价格比历史高点低了17%。



关于卡尔加里房产、教育、生活的更多实用信息，请点击以下老方精华帖：

【收藏】2020年10月14日更新老方精华贴汇总-现在精华文章可以点链接直接看啦！！+如何用关键字查询以前的精华贴！！！



常用房地产统计术语：

销售与上市比率（the sales-to-new listings ratio）：给定期间的当前销售套数对比新上市套数，一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数，如果在40-60%之间，代表市场比较平衡，如果高于60%，一般指卖方市场，如果低于40%，一般代表买方市场。

房屋库存月数（Months of Supply）:给定时间段（通常是过去30天）结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。

Media release: Detached homes drive Calgary sales growth in October

by CREB® on November 02, 2020

With strong gains in the detached sector, October sales in the city reached 1,764 units. This is a 23 per cent increase over last year and well above longer-term averages.

The gain in citywide residential sales outpaced the growth in new listings, supporting tighter market conditions and improving prices.

“Over the past several years, higher lending rates and the stress test pushed many out of the detached housing market. However, recent declines in rates, combined with prices that are lower than several years ago, have brought back some of that demand,” said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.

“This is helping support more balanced conditions and price improvements in the market. However, price improvements are not occurring across all product type and price ranges and downside risk still hangs over future conditions.”

Improving sales over the past four months were not enough to offset the pullbacks in the second quarter, leaving year-to-date sales nearly six per cent below last year’s levels.

The same is also true for prices. Benchmark prices have trended up over the past four months and October prices were slightly higher than 2019. On a year-to-date basis, prices are one per cent lower than last year’s levels and nearly 10 per cent below previous highs.

HOUSING MARKET FACTS

Detached

Detached sales totalled 1,139 in October, a year-over-year gain of 35 per cent. Unlike earlier this year, October’s largest gains in sales occurred for homes priced above $600,000. Easing prices for more expensive homes could be supporting this rise in sales.

There were more new listings this month than levels recorded last year, but inventories still eased, causing the months of supply to drop below three months. This is a significant improvement from the four-plus months recorded over the past several years.

There is, however, significant variation by location and price range. Detached homes priced under $500,000 are reporting less than two months of supply, supporting some price gains depending on location.

When looking at price movements by district, the only city district to record further price declines was the City Centre. The South and South East districts recorded year-over-year price gains of around four per cent. Despite recent price movements, prices in all districts remain far from recovery and are well below previous highs.

Semi-Detached

Sales activity trended up over the last month and new listings eased. This is causing inventories to decline and the months of supply to fall to just above three months.

The tighter market conditions continued to support some monthly gains in prices. Despite these gains, the October benchmark price remained nearly one per cent below last year’s levels. However, activity varies significantly based on location. Year-over-year prices eased in the City Centre, North West and West districts, offsetting the price gains in the other districts.

Despite improvements over the past several months, year-to-date sales remain over six per cent below last year’s levels and over seven per cent below long-term averages. Slower sales activity has been mostly driven by pullbacks in the City Centre, North West, South, West and East districts of the city.

Row

There were significant year-over-year declines in the City Centre and West districts, but citywide row sales improved over last year’s levels and year-to-date activity sits only two per cent below last year.

Inventory remained relatively stable this month, keeping the months of supply around four months.

Citywide benchmark prices were $274,400 in October. This is a slight improvement over last month, but nearly six per cent below last year’s levels. The price decline was mostly caused by the significant drop in row prices in the West district of the city.

Apartment Condominium

For the seventh consecutive month, apartment condominium sales eased compared to last year’s levels, resulting in year-to-date sales of 1,999 units.

This represents a 15 per cent decline from last year and is nearly 30 per cent below longer-term averages. The only sector of this market showing signs of improvement is the under-$200,000 segment. Sales have improved in this segment, but it has not been enough to offset declines in all other price ranges.

Citywide sales have been easing, but new listings have been on the rise. This is causing year-over-year inventory gains and is halting positive momentum in prices. As of October, the benchmark price totalled $248,600, similar to last month and over one per cent below last year’s levels.

Overall, apartment condominium prices remain over 17 per cent below previous highs.

Airdrie

With significant gains in the detached sector, sales once again improved this month compared to last year. The increased activity contributed to the year-to-date sales of 1,199 units. This is a 13 per cent increase over last year’s levels.

The year-over-year gain in new listings was not enough to outpace the sales gains. As a result, inventories continue to trend down compared to the previous month and remain well below last year’s levels. This caused the months of supply to remain just above two months.

Citywide year-to-date benchmark prices remained relatively stable compared to last year. However, activity does vary by product type. Detached year-to-date benchmark prices have increased by one per cent, while prices in all the other sectors remain below the previous year’s levels.

Cochrane

Sales activity this month rose compared to last year’s levels, contributing to a year-to-date increase of nearly ten per cent. Meanwhile, new listings have not kept pace with sales, causing reductions in inventory and the months of supply, which dropped to three months.

Tighter housing market conditions are supporting price gains. Benchmark prices trended up for the fourth consecutive month and, as of October, were over two per cent higher than last year’s levels. Despite the recent gains, year-to-date prices remain one per cent below last year’s levels.

Okotoks

Improving sales in October were enough to push year-to-date sales up by one per cent. However, new listings contracted by a significant amount, causing inventory levels to ease and the months of supply to fall below two months.

Persistent tightness in this market is supporting further monthly gains in prices. After five consecutive months of rising prices, October benchmark prices rose above last year’s levels. However, price gains have been driven by improvements in the detached market.



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[方志勇]

【房产不快讯】卡尔加里2020年11月房地产市场-销售依然强劲
爱在卡尔加里老方房地产
不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等实用信息

卡尔加里2020年12月1日讯：
2020年11月卡尔加里共售出房屋1437套，同比大涨25%。卡尔加里的房地产市场销量已经连续5个月同比增长。这是过去五年以来看到的最好状况，

但仍并不足以抵消第二季度由于疫情造成的销量剧减，年初至今的房屋销售总量同比仍低3%（上个月是6%）。

新上市量也继续减少，库存降低。年初至今新上市量同比降了10%，是2001年以来最低的，缓解了供过于求的市场状况。

“下半年的销量增加，有些出乎意料，尤其是考虑到（由于疫情和油价不振造成的）卡尔加里市已经丢失的大量工作岗位和高企不下的失业率。不过，请注意，这种向趋向更均衡市场转变主要原因是供应减少。" 卡尔加里地产经纪委员会首席经济师 Ann-Marie Lurie这样评价到。

趋紧的房地产市场让卡城房屋基准价格有所回升。2020年11月，卡尔加里房屋基准价格是 $423,600，比去年高了近2%。

但不同的价格区间情况也不同。各种板块的低价位房产由于需求高企，可选房源不多。这让低端房产和高端房产的价格走势趋向分化。

分类房产数据
HOUSING MARKET FACTS

独立屋
Detached

11月几乎每个区的销量都有增长，全市独立屋销量同比增长26%。过去6个月独立屋销量的持续同比增加，抵消了今年早些时候疫情造成的房屋销量剧减，所以年初至今的独立屋总销量同比仅低了2%。

和其它板块一样，由于新挂牌量急剧下降，独立屋库存也少了。这使得房屋供应月数已连续三个月在3以下。供应的紧张让房价有所回升。11月独立屋的基准价格达到$492,000，同比高了近3%。不过，也不是所有的区域房价都有回升，比如市中心区就同比下降了1%。

不同区域和价格区间的独立屋的市场表现也参差不一。50万以下的独立屋新挂牌量相对于销量的大幅减少，造成库存严重下降。50万以上的房子虽然库存也有所减少，不过幅度没那么大。实际上，50万以下的独立屋已经有点偏卖方市场，而70万以上的仍是买方市场。

双拼
Semi-Detached

销量同比上升，新上市量下降，导致库存下降，房屋供应月数为3。虽然不如独立屋市场那么紧俏，但供应相对于销量的降低也足以使基准价格有所上升。
11月双拼的基准价格是$395,100，同比增长1%。其中，东南区涨幅最大，市中心区仍低于去年。

不同的价位区间销售表现也不一样。40万以下的双拼的房屋供应月数显著下降。


联排
Row

11月联排销量同比继续增长，年初至今联排的总销量已与去年同期持平。和其它板块不一样，联排新上市量同比有所上升，缓解了库存下降的压力。房屋供应月数还是4以上，比独立屋和联排高，不过和去年11月份的近6个月相比，算是大有改善了。

联排价格也显示出稳定的迹象，11月联排的价格同比持平。尽管今年有几个月价格同比有回升，但年初至今的总体基准价格仍比去年同期低近2%，其中市中心区、东区和西区年初至今的基准价格同比是增加的，其它区域都是下降的。



公寓
Apartment Condominium

经过连续7个月同比下降之后，11月公寓的销量终于同比增加了，但去年11月也是史上公寓销量最差的月份。所以年初至今公寓的总销量只有2209套，同比降低13%，比长期平均低了30%。

11月新上市公寓确实有所降低，所以库存也有了久违的下降压力。即便这样，库存水平仍高于去年水平，房屋供应月数仍有近8个月。这种供过于求的状况继续对价格施压，公寓价格不但环比下降，同比也是低了1%。只有北区的公寓价格略有回升，同比持平。

 

[路人3]

这二个月都升任银行好像收紧了房货

 

[方志勇]

这二个月都升任银行好像收紧了房货

不同的银行不同的时期政策、产品和利率不一样，建议多问几家

 

[方志勇]

【房产不快讯】卡尔加里2020年12月房地产市场-面临众多经济挑战，2020年末卡城房产竟以高调收尾​

卡尔加里老方
加拿大卡尔加里（Calgary）房地产经纪


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爱在卡尔加里老方房地产
不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等实用信息​

卡尔加里2021年1月4日讯：

面临众多经济挑战，2020年末卡城房产竟以高调收尾
2020年12月份卡尔加里共售出房屋1199套，是2007年以来销量最高的12月。

"2020年下半年的房产需求大大超乎预期，并且基本上抵消了春季由于疫情造成的销量骤减。尽管政府12月份推出了更严格的疫情限制措施，但貌似并没造成像上半年疫情之初的限制措施对房地产那样的影响。“卡尔加里房地产经纪委员会首席经济师Ann-Marie Lurie这样评价到。

吸引人的贷款利率和处于历史低位的房价是2020年下半年房产复苏的主要原因。不过，年总销量同比去年仍低1%，也远低于长期平均。

12月新上市房屋增长了11%。但销售量增长更大，所以库存继续减少。

供应减少加上需求增加，使得2020年下半年房价有所回升。不过近期价格的回升不足以抵消疫情之初造成的价格回落，所以2020年住宅的年基准价格同比去年仍低1%。

疫情对经济造成了很大的影响，而卡城的房地产市场却是以过去五年以来最平衡的姿态进入了2021。这会让2021的房地产市场更加平稳，但不同板块、不同价格区间和位置的房产走势仍然会大相径庭。

分类房产数据

独立屋
Detached
下半年独立屋的销量增长足以抵消上半年因为疫情而引起的销量剧减，所以2020年卡城共售出独立屋9950套，略高于去年。

由于供应的减少，造成几乎所有区域（除了西区和中心区）的独立屋板块都偏向于卖方市场，尤其是50万以下的低端房产和好学区的中低端房源。所以近几个月独立屋的价格有所回调。圣诞节前华人比较关注的西北区学区HAMPTONS社区出了一套性价比比较高的房源，竟然有17个买家参与竞买，最后一个买家以加价7.7万的无条件OFFER拿下。

全市年基准价格与去年基本持平，但南区和东南区增长幅度大些，接近2%。虽然价格有所回调，独立屋的价格仍远低于历史高点。

双拼
Semi-Detached

12月市中心区、西北区、南区和东区的销量减少抵消了东北区、北区、西区和东南区的销量增长，2020年双拼的总销量是1663套，与去年基本持平。
尽管各区的销量趋势有所不同，但各区的供应都是减少的，有助于降低房屋库存月数。

供应减少已开始影响价格，但不足以抵消前期价格的回落。2020年双拼的基准价格同比降低了1%+，其中市中心区、西北区和西区降幅最大。

联排
Row

除了西区，其它区域的联排销量都是增长。2020年共售出联排2145套，比去年高了近2%，不过销量仍低于长期平均。

销量增加加上库存减少，房屋库存月数持续向下，尤其是2020年下半年。这有助于稳定价格，但联排价格同比仍低2%，比历史高点低14%。
不同的区域价格降幅不一，降幅最大的是东北区，达到5%，升幅最大的是西区（ 2%）。


公寓
Apartment Condominium

12月份的公寓销量是2014年以来最高的，但不足以抵消之前的销量下滑，所以2020年公寓的总销量同比下降了10%。这个年销量是2001年以来最低的，也是所有板块中唯一销量大幅下滑的。

和其它板块不一样，公寓的供应并没有明显减少，仍然供过于求。过去两个月由于过量供应，价格连续下滑。2020年公寓的年基准价格同比下降了超过2%，比2015年的高点低了16%。

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常用房地产统计术语：

销售与上市比率（the sales-to-new listings ratio）：给定期间的当前销售套数对比新上市套数，一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数，如果在40-60%之间，代表市场比较平衡，如果高于60%，一般指卖方市场，如果低于40%，一般代表买方市场。

房屋库存月数（Months of Supply）:给定时间段（通常是过去30天）结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。


Amidst economic challenges, housing market ends 2020 on a high note
City of Calgary, January 4, 2021 –
With December sales of 1,199, this is the highest December total since 2007.
"Housing demand over the second-half of 2020 was far stronger than anticipated and nearly offset the initial impact caused by the shutdowns in spring. Even with the further restrictions imposed in December, it did not have the same negative impact on housing activity like we saw in the earlier part of the year," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.
Attractive interest rates along with prices that remain lower than several years ago have likely supported some of the recovery in the second half of the year. However, it is important to note that annual sales activity declined by one per cent compared to last year and remain well below long-term averages.
New listings in December increased by 11 per cent. However, the number of sales exceeded the number of new listings in December contributing to further declines in inventory.
Reductions in supply and improving demand in the second half of the year have contributed to some of the recent price improvements in the market. However, the recent gain in the benchmark price was not enough to offset earlier pullbacks as the annual residential benchmark price in Calgary declined by one per cent over last year.
The pandemic has resulted in a significant shift in economic conditions, yet the housing market is entering 2021 in far more balanced conditions than we have seen in over five years. This will help provide some cushion for the market moving into 2021, but conditions will continue to vary depending on price range, location, and product type.
More information about the 2021 housing market forecast for Calgary will be available at the CREB® Forecast on Tuesday, January 26, 2021.
For more event details, please visit crebforecast.com.
HOUSING MARKET FACTS
Detached
Stronger sales in the second half of the year were enough to offset earlier pullbacks as detached sales totalled 9,950, just slightly higher than last years' levels. Despite the modest gain, detached sales activity remains at the lower levels recorded since the stress test was introduced in 2018.
Supply adjustments is causing sellers' market conditions for detached homes across all districts except the West and City Centre. This has helped support some price recovery in the market over the past several months.
Annual city-wide price remains relatively flat compared to last year, but there were notable annual gains in both the South and South East districts which both recorded price gains of nearly two per cent. Despite some of the annual shifts seen, prices remain well below previous highs in all districts of the city.
Semi-Detached
Sales growth in the North East, North, West and South East district were offset by declines in the City Centre, North West, South and East districts. Sales this year of 1,663 were similar to levels recorded last year.
While sales did not improve across each district, there were reductions in supply across all districts and is helping to reduce the months of supply.
These reductions are starting to impact prices, but it was not enough to offset earlier pullbacks. City wide semi-detached prices eased by over one per cent in 2020, with the largest declines occurring in the City Centre, North West and West areas.
Row
Slower sales in the west district were not enough to offset the gains recorded in the rest of the city. Row sales totalled 2,145 in 2020, nearly two per cent higher than last years' levels. Despite the gains, levels continue to remain below long-term averages for the city.
Rising sales were generally met with a reduction in supply. This is causing the months of supply to trend down, especially over the second half of the year.
The decline in the months of supply was enough to help support some stability in prices. However, the adjustment did not occur soon enough and annual prices eased by nearly two per cent compared to the previous year and remain nearly 14 per cent below previous highs.
Price adjustments did vary depending on location. The steepest decline occurred in the North East with a year-over-year decline of five per cent. The strongest gain occurred in the West district with a two per cent rise.
Apartment Condominium
Sales this month were the best December since 2014. However, it was not enough to offset earlier pullbacks as apartment condominium sales eased by ten per cent in 2020. This is the slowest year for apartment condo sales since 2001 and the only property type to record a significant annual decline in sales.
Unlike other property types, supply levels have not adjusted in the same way and this segment remains oversupplied. Prices have trended down over the past two months due to excess supply. On an annual basis, the benchmark price declined by over two per cent this year and is over 16 per cent below the highs set in 2015.
REGIONAL MARKET FACTS
Airdrie
December sales reached a new record high for the month. Improving sales throughout the second half of the year contributed to the annual sales of 1,407, a year-over-year gain of 18 per cent.
New listings also rose in December and is likely contributing to some of the monthly gains in sales. Overall, new listings have remained well below last year. Along with improving sales, this is causing inventories to decline.
Months of supply has remained below three months since June and prices have trended up. By December, the benchmark price had risen by nearly five per cent compared to last year.
On an annual basis, the gains in price were enough to offset the earlier pullbacks and is creating stability in prices. However, this was not the case for all product types. Detached prices rose by nearly two per cent on an annual basis. Benchmark prices for row and apartment style product eased by a respective seven and one per cent compared to last year.
Cochrane
Record sales in December contributed to the annual gain of 16 per cent, making it the best year of sales compared to the past five years. New listings in 2020 also eased compared to last year. Rising sales and less new listings on the market caused inventories to ease to the lowest levels recorded since 2014.
With months of supply of only two months, prices continued to trend up. December benchmark price was $419,900 and is a 5 per cent gain over last year. Prices have trended up over that past six months but remain relatively stable compared to last year. This is due to easing prices for higher density products offsetting gains in the detached sector.
Okotoks
Despite further declines in new listings, December sales improved. Year-to-date sales increased by nearly eight per cent. The lack of new listings and stronger sales caused inventories to drop to 63 homes in December, the lowest level for any month seen since 2006.
The lack of inventory and high demand has supported increasing prices for the second half of the year. As of December, the benchmark price was $434,700, nearly two per cent above last years' levels. Despite the recent gains, 2020 benchmark prices remain over one per cent below last years' levels.
However, this could be due to steeper price declines for semi, row and apartment style product.

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发布于刚刚

 

[路人3]

不同的银行不同的时期政策、产品和利率不一样，建议多问几家

tks a lot!

 

[方志勇]

【房产不快讯】卡尔加里2021年1月房地产市场总结暨2021年预测-2021年1月销售强劲开局​

卡尔加里老方
加拿大卡尔加里（Calgary）房地产经纪



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爱在卡尔加里老方房地产
不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等实用信息

卡尔加里2021年2月1日讯：
今年1月份房产销售量是2014年以来最高的，2020年底延续到2021年初的市场表现成为卡城房地产的里程碑。

几乎所有板块和价格区间的房产销售皆有增长。

“贷款利率出人意料的低，吸引了所有买家入市。新挂牌量比前两个月也略有增长，让买家有了更多选择。”卡尔加里地产经纪协会首席经济师Ann-Marie Lurie如是总结到。

1月新上市2246套，售出1208套，库存水平比去年12月份稍高。这种变化趋势在这个时段很典型，不过2021年初的库存只有4035套，比过去6年低很多。

基准价格环比去年年底基本持平，不过同比增加了近2%。

因为高端房屋销量有很大增加，所以房屋均价和中间价同比见涨。高端房屋的库存不像低端房屋那么紧张。


市场分类数据
HOUSING MARKET FACTS

独立屋
Detached

1月几乎所有价格区间的独立屋销售都有所增长。50万以下的独立屋限于库存紧张，已实打实地进入卖方市场。这种情况已经阻碍了这一区间房产销售的进一步增长。

然而，高端独立屋由于库存充足，可选房源多，销量有增长。

全市范围内房屋库存月数只有2点几，比去年1月份的近5个月降了很多。

独立屋库存趋紧的态势使得价格进一步增长，独立屋基准价格同比增长了近3%。

几乎全市所有区域的独立屋价格同比都有增长。涨幅最多的是北区和东南区，而西区和市中心区与全年基本持平。

双拼
Semi-Detached
1月几乎全市所有区域双拼销量同比都有增加。其中西区涨势最慢。

新挂牌量环比有所增加，使得库存环比去年12月也相应增加，但同比仍远低于去年，房屋库存月数也低于3。

不同区域的价格趋势不尽相同。由于北区和东南区价格的强劲回升，全市双拼价格同比增加了1%+。

但西区长期维持在高位的库存和不争气的销量导致这个区域的价格下滑最多。


联排
Row
几乎所有区域的销量都有增加。和独立屋和双拼不一样，联排新挂牌量环比增加，同比基本持平。

所以库存增加，房屋供应月数增加到近5个月。这个趋势在1月份很常见。房屋供应月数也远低于去年的近7个月。

全市范围联排价格同比持平。但不同区域差别很大。

市中心区、西区和东区价格同比增长超过4%，而北区和东南区则降了超过3%。


公寓
Apartment Condominium

公寓销量已连续3个月同比增长。1月公寓销量是2014年以来表现最好的1月。新挂牌量同比也减少了，环比降了一大截，库存水平与销量的增加幅度相近。

尽管公寓价格仍远低于历史高点，有几个区域的价格同比有所增长。

其中东北区、东区和南区增长最多，但市中心区、西区和东南区价格持续回落。


2021年市场预测--适当增长
卡尔加里地产经纪协会2021年1月26日讯
2020年整个加拿大的房地产市场出乎了很多人的预料，受疫情的影响，有着史上罕有的高失业率和就业机会减少，尽管如此，加拿大房产在2020年下半年却有强劲的反弹。

卡尔加里2020年第三和第四季度的房产销售并没有创历史新高，但相比过去五年也算强劲了。这已足够弥补前半年因为疫情造成的销量急剧下滑。

“得益于特别低的贷款利率和之前压抑的购房需求，2020年底里程碑式的增长将在2021年初继续延续，2021年，卡尔加里的房产销量会有近5%的增长，但持续的经济挑战会影响房产的进一步发展。” 卡尔加里房产经纪协会首席经济师 Ann-Marie Lurie这样总结到。

相对于销量增长的供应减少是2020年底卡尔加里房地产市场回归到更平衡状态的主要原因。新上市量相对于销量的降低导致库存水平降到了近几年以来最低的水平。

进入2021，虽然新冠疫情可能会让许多卖家推迟上市，但新上市量仍会有所增长。随着对疫情担忧的缓解，供应会增加。长期居高不下的失业率也会让一部分房主不得不出售房产。
供应增加会抵消销量增加的影响，让房地产市场趋于平衡，减缓价格的回升。但2020年底价格增长的趋势在2021年会延续，年均涨幅应该在1%以上。
“2020年的世界是充满扭曲和转变的。卡尔加里房产也不例外，但卡尔加里的地产经纪在这个艰难的时刻，仍为买家和卖家持续提供安全及时的高水平的服务。”卡尔加里地产经纪协会主席和CEO Alan Tennant,这样总结到。

2021年房地产市场主要影响因素：

一、贷款利率

加拿大央行已经暗示贷款利率在接下来的几年里仍维持在较低的水平。5年折扣利率只有1%+，只有两年之前的一半。

这样的超低利率是驱动房产销售增长的主要因素。2021年低贷款利率仍会持续，有助于房产销售，但影响的程度到2021年底会逐渐降低。

二、库存

供应会增加，让市场趋于平衡，也会让价格的回升趋缓。

三、经济

经济的复苏仍有风险，疫情对经济的长期影响会逐渐显现。

四、行业

能源领域的盘整仍会继续，会影响就业和房产销售，尤其是高端房产。

关于卡城房产的其它信息，请参考：
卡尔加里老方：【收藏】加拿大卡尔加里全攻略之房产篇zhuanlan.zhihu.com


常用房地产统计术语：

销售与上市比率（the sales-to-new listings ratio）：给定期间的当前销售套数对比新上市套数，一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数，如果在40-60%之间，代表市场比较平衡，如果高于60%，一般指卖方市场，如果低于40%，一般代表买方市场。

房屋库存月数（Months of Supply）:给定时间段（通常是过去30天）结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。