房市的核心是供需结构决定价格。这里的供应是土地政策、开发政策、新房、旧房的存量和新增量。需方是城市存在有购买力的人口,新导入人口(外省居民和外来移民,要有购买力的),还有一类经常被夸大的人群,就是投资客。外部是由经济发展,土地政策,税收政策等来影响的。单纯拿蒙特利尔的价格和上海北京价格比,完全没有可比性。拿西岛价格和南岸价格都没有可比性。如果是看投资回报,只能比同地区的增量,来看增长率。我觉得很多人包括中介,都是个案比较,很少有人拿政策、拿供需数据,拿同比增长率来比较的。完全没有科学分析。
我简单的说几点,大家看对不对。抛砖引玉。
1. 温哥华、多伦多地区的人员结构上看,外来导入居民和国际投资客是远多于montreal的。所以,蒙村的价格未必能入两市当年猛涨。
2.去年年底到今年冬天,蒙特利尔房价的上涨,温哥华和多伦多两市的限购有一定关系。所以要小心,未来蒙村未必不会限购。而蒙的需求远不如两市,到时候对房价的影响会巨大。
3.蒙特列尔的这轮涨价,每种房子condo,house.....以及每个地区都不一样。要分开看。但涨势都不小了。任何资本资产市场,都是最涨杀跌的,目前还是有很多持币购买的情况,说明房产商和中介一定程度的宣传,正把所有的刚需和投资客都逼出来了。后续上涨应该乏力。这批人会不会成为接盘侠???
4. 比较了解的DT和griffintown的新盘。开发商从年中就有提前开盘,加速收款的情况,为什么要这么做?在市场上供应量极大的情况下,还要赶快开盘?他们对市场的判断是好不了多久了。赶紧上市楼花收钱。
5.投资的话。以condo为例,贷款+condo fee+税费,目前DT35-40万买一个带车库的小一房一厅。租金顶多1400-1800.出去condo费和税费约400-500刀。贷款25-30万。大概每月还2000-2500.就算利息覆盖。1200还款利息+500税杂费。等于持有房子,你每年得付还款本金1.2-1.5万。现金流只有大量流出。你所期待的大涨,风险极大,大家可以统计统计,新上市的condo有多少。三年后一个40-50万的500尺一房谁来接盘??市中心能大幅涨价的恐怕只有稀缺房源,比如楼盘的顶楼penhouse,可能现在1000万,由于稀缺,景观超群,市场未来又没有供应,会涨到1500万。那种动不动供应200-300套一栋楼的一居室二居室,价格如何上涨????
6. 蒙村整体价格还不是很高位,部分地区可能还要价格洼地,少量俏房源。但估计都会有抢offer现象。