温哥华，一个做得不很差的地产经纪的真实收入，信不信由你

[juzipi]

早上7点接电话晚上11点接电话就算从早上7点工作到晚上11点了？
按楼主的算法5150/365=14，平均每天14个小时，还要扣除节假日，每天怎么也得16个小时了吧，那就是除了睡觉都在工作，这个算法不合理吧？

 

[三木]

早上7点接电话晚上11点接电话就算从早上7点工作到晚上11点了？
按楼主的算法5150/365=14，平均每天14个小时，还要扣除节假日，每天怎么也得16个小时了吧，那就是除了睡觉都在工作，这个算法不合理吧？

地产经纪没有节假日。

 

[yamiyami]

现金，现金，藏起来那些捏？我见到一个做的不错的地产经纪，被税局查得很烦地说。

 

[三木]

现金，现金，藏起来那些捏？我见到一个做的不错的地产经纪，被税局查得很烦地说。

真心请教，地产经纪挣到现金的方法。。。

 

[yamiyami]

哦，对不起，我只是瞎猜的。

 

[littleninja7]

真心请教，地产经纪挣到现金的方法。。。

曾经有过地产经济给我说过，房子的佣金全部返还给我，让我国内给他汇人民币。。。。。

 

[A3A]

一个做得不差的地产经纪，

每年成交30来单，

账面佣金20多万，

税前收入大约10万。

其工作量：1年360天，24小时开手机，每周工作7天，每周工作约100小时，每年工作5150个小时。
平均每小时税前收入：100,000/5150=$19.42/小时

这个报酬收入，相当于每天8小时，每周工作40小时（没有假期）上班族的4万年薪（且没有其CPI，没有EI，没有医疗保险等福利）。

这就是温哥华，一个做得不差的地产经纪的真实收入。

应税收入是已经剔除费用的净收入 楼主会否把日常的一些擦边球的费用都算在里面了 那跟单纯是拿工资的没得比的 Anyways辛勤工作有回报 已很好了

 

[唐人Jason]

[QUOTE="唐人Jason,
总从朋友那里听到经纪返了多少多少佣金这样的议论，就是一直没想明白为什么是怎么看都不划算的“回佣”，而不是直接减佣。三木兄可否指教？

唐兄高人，一下子就问道要害上了。

代理卖家，减佣即可。

代理买家，减价减佣牵涉面广，卖家、卖家代理不一定同意直接用减价代替返佣。[/QUOTE]

谢谢三木兄的答案。

但我相信，只要买家代理代表买家坚持这个要求，卖家和卖家代理不会不同意。

 

[唐人Jason]

买二手房不交HST.

可是新房有啊。

二手房就算没有销售税，还有交易税呢，都是钱啊。

 

[fufu]

有人总是喷加拿大不如国内好,可还死皮赖脸的不回去.我咋觉得和你说的是一个意思啊.

 

[唐人Jason]

这个是正解！减佣对买卖双方来说是一个capital transaction而已，最终它只会影响各自的资本增值，而不是直接计入买家或卖家当年的收入。其实回佣直接去减价格或直接返还，真正的影响对买家来说只是那点价格差所带来的物业转让税的差异以及对物业成本同向的影响， 对卖家来说只是那点价格差所带来的佣金差异（含GST）以及对物业成交费用相应的影响而已，所以两者差异并不会如上面讲的那么大。

如果经纪是把佣金中的一部分付给第三方（比如说介绍费），那个第三方倒是需要计入当年的收入。

谢谢。

就是说，房地产交易的佣金回扣并不计入接受者的个人收入税，但是会降低所交易房产的成本基础，提高日后出售所实现的资本增值。那么换句话说，佣金回扣虽不计入当年个人收入税，但如果所涉及的房产在持有期间并不是所有年头都被指定为主居所的话，则佣金回扣金额的50%会计入将来出售该房产那年的应税收入，还是有税要缴。

而且还有个问题，随便问了几位买投资房时接受过佣金回扣，后来又卖了房子的朋友，问他们有没有把当初接受的佣金回扣记账，降低房子的调整后成本，似乎都没有这么做，也不知道应该这么做，那么这些朋友日后一旦被税务局审计，很容易在这上面被查出问题，因为回扣佣金的经纪已经把回扣金额记账抵减自己的应税收入，并记录了接受回扣的客户的社保号，税务局只要看经纪的帐就很容易知道哪些客户接受过佣金回扣。

除了收入税，佣金回扣还涉及新房交易的销售税和交易税，或二手房交易的交易税，这些税也都是让买家白白多缴的。

另外，就事儿请教大温保险理财另一个问题，保险销售的佣金回扣是计入投保者当年的应税收入，还是类似房地产交易，佣金回扣降低保单的调整后成本，提高将来取消保单所实现的保单增值？

我理解保单增值是100%计入应税收入，所以二者其实只有时间上的差别，当然如果保单赔付出来，后者的税负也就没有了。

 

[唐人Jason]

卖方中介很多是不同意直接在成交价格上减掉买方中介返给客人的回佣那部分钱的，因为这样的话，对外公开的成交价比其他同类房子低，以后就没人愿意找这个中介卖房了。作为一个客户，当然是找能把房子卖出高价的中介做自己的代理。

但是这样的话，买方中介帮买方买的房子价格就虚高了，难道他/她就不担心以后没人愿意找他/她买房吗？

 

[唐人Jason]

首先要改卖方和卖方经纪的合同，再增加买卖经纪划分佣金比例的条款，操作比较麻烦。还有会降低房子成交的价格，不利于房价的健康增长。


买方估计不用再收入交税： http://www.rebateagents.net/is-a-real-estate-rebate-taxable/

对应佣金回扣金额的那部分价格是虚高出来的，这恐怕不算是什么“健康成长”吧？

操作上，简单的算术以及合同修改而已，直接在合同上涂改简签就行，好像并不麻烦。就算是点小麻烦，也应该以客户的利益为重。

 

[new_mic]

对应佣金回扣金额的那部分价格是虚高出来的，这恐怕不算是什么“健康成长”吧？

操作上，简单的算术以及合同修改而已，直接在合同上涂改简签就行，好像并不麻烦。就算是点小麻烦，也应该以客户的利益为重。

假设的例子：
卖方和卖方经纪的合同：成交后给卖方经纪佣金5%，卖方经纪给买方经纪照行规给一半佣金，房价开60万。

现在有买方经纪给8000回扣。他需要把卖方和卖方经纪的合同改成佣金为 （成交价+8000）*0.05-8000。 然后另外补一份买卖经纪的合同说明少给买方8000。如果买卖不成换个买家再改一次，是不是很麻烦？

 

[唐人Jason]

假设的例子：
卖方和卖方经纪的合同：成交后给卖方经纪佣金5%，卖方经纪给买方经纪照行规给一半佣金，房价开60万。

现在有买方经纪给8000回扣。他需要把卖方和卖方经纪的合同改成佣金为 （成交价+8000）*0.05-8000。 然后另外补一份买卖经纪的合同说明少给买方8000。如果买卖不成换个买家再改一次，是不是很麻烦？

如果不改，买方不仅要多付出销售税（假设是新建房）400元+交易税160元，假设这是个投资房产，假设买方的边际税率是45.8%，将来出售房子后还要多缴收入税1,832元，共计多缴2,392元冤枉税。买方客户是不是很冤枉？

还有，买方还要请会计师把佣金回扣记账，调整房子的ACB，如果忽略了还有潜在的税务审计风险，相对于双方经纪修改合同的麻烦，买方客户的麻烦是不是更大的麻烦？

经纪，特别是买方经纪，代表的是买方客户的利益，是不是应该把这笔帐帮客户算清楚？

如果我的经纪能够这样帮我算账，我会心甘情愿让他/她得到全佣。

 

[大温保险理财]

谢谢。

就是说，房地产交易的佣金回扣并不计入接受者的个人收入税，但是会降低所交易房产的成本基础，提高日后出售所实现的资本增值。那么换句话说，佣金回扣虽不计入当年个人收入税，但如果所涉及的房产在持有期间并不是所有年头都被指定为主居所的话，则佣金回扣金额的50%会计入将来出售该房产那年的应税收入，还是有税要缴。

而且还有个问题，随便问了几位买投资房时接受过佣金回扣，后来又卖了房子的朋友，问他们有没有把当初接受的佣金回扣记账，降低房子的调整后成本，似乎都没有这么做，也不知道应该这么做，那么这些朋友日后一旦被税务局审计，很容易在这上面被查出问题，因为回扣佣金的经纪已经把回扣金额记账抵减自己的应税收入，并记录了接受回扣的客户的社保号，税务局只要看经纪的帐就很容易知道哪些客户接受过佣金回扣。

除了收入税，佣金回扣还涉及新房交易的销售税和交易税，或二手房交易的交易税，这些税也都是让买家白白多缴的。

另外，就事儿请教大温保险理财另一个问题，保险销售的佣金回扣是计入投保者当年的应税收入，还是类似房地产交易，佣金回扣降低保单的调整后成本，提高将来取消保单所实现的保单增值？

我理解保单增值是100%计入应税收入，所以二者其实只有时间上的差别，当然如果保单赔付出来，后者的税负也就没有了。

返佣一定是有税务后果和影响的，就像前面说过的那样。只是税务后果和影响并不是如很多人通常理解的那样子:　直接返现金就得记入收入;　或直接调整价格就什么事都没有了。

至于现实世界里面，有没有被正确地处理，那和地产经纪／客户／会计师之间的沟通有关。

对于保险的返佣，和地产交易不一样，返佣部分应该全额算成客户当年的应课税收入。

 

[new_mic]

如果不改，买方不仅要多付出销售税（假设是新建房）400元+交易税160元，假设这是个投资房产，假设买方的边际税率是45.8%，将来出售房子后还要多缴收入税1,832元，共计多缴2,392元冤枉税。买方客户是不是很冤枉？

还有，买方还要请会计师把佣金回扣记账，调整房子的ACB，如果忽略了还有潜在的税务审计风险，相对于双方经纪修改合同的麻烦，买方客户的麻烦是不是更大的麻烦？

经纪，特别是买方经纪，代表的是买方客户的利益，是不是应该把这笔帐帮客户算清楚？

如果我的经纪能够这样帮我算账，我会心甘情愿让他/她得到全佣。

有道理，应该学中国，挂牌价就是卖方到手价，买家应当要求支付买卖经纪佣金以及各种税，这样买价得到的实惠最大。

 

[shanshan904998999]

我成交的房子我经纪人佣金9500/套-19000

 

[starry starry night]

不会那么少吧，这经纪都是在卖公寓吧。

 

[neutralisgood]

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