在银行作了mortgage pre-approval，来谈谈明年的买房计划

[yyzdt2004]

[FONT=宋体]今天去[/FONT]CIBC[FONT=宋体]做了[/FONT]mortgage pre-approval[FONT=宋体]，一上来就被郑重的告知我们要用以下几个指标来计算你的最大贷款额度：[/FONT]
1[FONT=宋体]．[/FONT]25 [FONT=宋体]年还款期[/FONT]
2[FONT=宋体]．[/FONT]5.24% [FONT=宋体]（[/FONT]5[FONT=宋体]年固定利率）[/FONT]
3[FONT=宋体]．每月的[/FONT]housing cost [FONT=宋体]不能超过你的家庭税前收入的[/FONT]32% [FONT=宋体]（这个叫[/FONT]GD ratio[FONT=宋体]）[/FONT].
4. housing cost [FONT=宋体]加每月的[/FONT]liability payment [FONT=宋体]不能超过你的总收入的[/FONT]42% [FONT=宋体]（这个叫[/FONT]TD ratio.[FONT=宋体]）[/FONT]

[FONT=宋体]我就发问了“你的这些[/FONT]25[FONT=宋体]年期呀，[/FONT]5.24 [FONT=宋体]计算利率呀，这两个[/FONT]ratio[FONT=宋体]啥的，是[/FONT]negotiable [FONT=宋体]的吗？也就是说可以商量吗？还是固定的指标？”。[/FONT]CIBC[FONT=宋体]的哥哥长着张小熊维尼可爱脸，“我说姐姐呀，自从[/FONT]XX[FONT=宋体]月（没记住是几月），政策变了，[/FONT]balabala[FONT=宋体]讲了一堆，我们必须用以上的这些指标来评估你的还款能力，并计算可以给你的最大贷款额，加上你的首付就是你可以买房的[/FONT]price, [FONT=宋体]等你真正买的时候再来找我谈真正的贷款利率，我会给你一个不错的利率，这个[/FONT]5.24% [FONT=宋体]只用于记算最高房贷额，目前是不可改变的，但它不是你的真正还贷利率。”[/FONT]

CIBC[FONT=宋体]哥哥问了一堆的问题，告诉我“鉴于你的家庭收入，我们认为你每月可以还贷[/FONT]3700[FONT=宋体]刀，加上各项房屋费用，约[/FONT]4100[FONT=宋体]刀[/FONT]/[FONT=宋体]月。”[/FONT] [FONT=宋体]“我有两个小孩，我每月拿不出[/FONT]4000[FONT=宋体]刀。”“我说姐姐呀，我们这不考虑小孩问题。鉴于你的这个还款能力，我们可以最高贷给你[/FONT]60[FONT=宋体]万，加上你的[/FONT]5[FONT=宋体]万首付，你能买[/FONT]65[FONT=宋体]万的房子。”[/FONT]

[FONT=宋体]这个[/FONT]60[FONT=宋体]万的贷款额是建立在两个主要的[/FONT]assumption[FONT=宋体]上的：第一，[/FONT]5[FONT=宋体]年内利率有可能到[/FONT]5.24[FONT=宋体]，银行必须确保如果利率真的到了[/FONT]5.24%[FONT=宋体]，我们还是能还贷。第二：[/FONT]5[FONT=宋体]年内我们都不失业。我觉得[/FONT]5[FONT=宋体]年内利率有可能到[/FONT]5.24 %[FONT=宋体]，我们也不能保证不失业，所以[/FONT]60[FONT=宋体]万的贷款额确实是最高额了，是能规避一定风险的，好吧，那就是它了，就算最后[/FONT]25[FONT=宋体]年能变[/FONT]30[FONT=宋体]年，我们也不想多贷了，就[/FONT]5[FONT=宋体]万的首付，不想提高了，好了问题简单了，只买[/FONT]65[FONT=宋体]万以内的房子，多一分也不要。[/FONT]

未完待续。。。

 

[yyzdt2004]

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[FONT=宋体]我只能买[/FONT]65[FONT=宋体]万以下的了，我不禁好奇，照现在这个放贷的计算方法，明年的市场上谁能是负担独立屋[/FONT] [FONT=宋体]（[/FONT]70[FONT=宋体]万[/FONT]-90[FONT=宋体]万间）的主力呢？[/FONT]
[FONT=宋体]
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[FONT=宋体]第一种人：和我们一样[/FONT]5[FONT=宋体]万首付，要能贷出[/FONT]70-80[FONT=宋体]万的人，我想家庭收入要[/FONT]20[FONT=宋体]万以上，还得没有其他贷款，按现在银行的公式，要能付得起大约[/FONT]5000[FONT=宋体]刀[/FONT]/[FONT=宋体]月的房款。我相信在[/FONT]GTA[FONT=宋体]有很多这样的家庭，本地人应该居多，但没房的应该不多，这群人不能成为主要购买力。[/FONT]
[FONT=宋体]
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[FONT=宋体]第二种人：和我们一样能负担[/FONT]4000[FONT=宋体]刀[/FONT]/[FONT=宋体]月的房贷，即贷款[/FONT]60[FONT=宋体]万，但胜在手头有[/FONT]20-30[FONT=宋体]万的现金，一般的本地家庭拿不出[/FONT]20-30[FONT=宋体]万的现金，中国人还差不多，但是以大部分的中国打工家庭的收入，可能贷不到[/FONT]60[FONT=宋体]万贷款。[/FONT]
[FONT=宋体]
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[FONT=宋体]第三种人：中国或其他族裔的新移民，练独孤九剑的，无招胜有招，有钱，不解释。[/FONT]35%[FONT=宋体]的首付还能不看收入。[/FONT]
[FONT=宋体]
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[FONT=宋体]第四种人：小屋换大屋的，我认为这些人的好机会来了，一会儿再聊这个。[/FONT]
[FONT=宋体]
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[FONT=宋体]算来算去，这人数有限呢，能托起[/FONT]70-90[FONT=宋体]万的独立屋的市场吗？[/FONT]

[FONT=宋体]我们只能负担[/FONT]65[FONT=宋体]万以内的房，而独立屋的正常价格在[/FONT]70-90[FONT=宋体]万之间（百万豪宅不在讨论范围之内），显然我们和独立屋让银行这么一搞完全没有交集了。。。独立屋明年一开春，无论价格怎样的高开，也更我没有关系了，事情变得简单了很多。想接最后一棒也木有能力。[/FONT]

未完待续。。。

 

[yyzdt2004]

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[FONT=宋体]我相信市场的主力应该是手头有[/FONT]10-15[FONT=宋体]万首付的，以现行银行[/FONT]pre-approval[FONT=宋体] 的标准能贷[/FONT]35-50[FONT=宋体]万的，所以明年[/FONT]40-60[FONT=宋体]万的房会比较火，也就是[/FONT]townhouse [FONT=宋体]和[/FONT]semi[FONT=宋体]价格是向上的。[/FONT] [FONT=宋体]
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[FONT=宋体]
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[FONT=宋体]明年二三月份很多独立屋的屋主会把房子挂出来，希望借个开春的旺季卖个好价钱，所以二三月份的独立屋应该是房子不错但价也高。过[/FONT]2[FONT=宋体]，[/FONT]3[FONT=宋体]个月也就是到五六月份的时候，独立屋的卖家可能会发现市场的接盘能力被银行削弱很多，独立屋有价格向下的压力。。。独立屋不像[/FONT]condo[FONT=宋体]卖不出去可以出租，独立屋出租太麻烦而且伤房子，到明年夏天或九十月份由于各种原因必须卖房的独立屋估计会降价几万出手。。[/FONT]
[FONT=宋体]
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[FONT=宋体]小屋换大屋的机会可能来了。。。几年前[/FONT]30[FONT=宋体]几万买的[/FONT]townhouse[FONT=宋体]或[/FONT]semi[FONT=宋体]明年能卖个好价钱[/FONT]50-60[FONT=宋体]万，再能找个独立屋的好[/FONT]deal[FONT=宋体]。。。[/FONT]

[FONT=宋体]扯了废话大半天，关心了全人类，我买啥房子呢？从银行出来就打电话给一位坛子里的经纪哥哥，[/FONT]60[FONT=宋体]万以下不用看了，[/FONT]70[FONT=宋体]万以上也不用看了，只看[/FONT]65[FONT=宋体]万左右或能降到[/FONT]65[FONT=宋体]万的，所以看房的价格范围[/FONT]60-70[FONT=宋体]万，北约克，万锦（最好北部），列制文山（最好北部），房型不限（[/FONT]condo[FONT=宋体]不考虑），忘了说学区不限这个事儿了，明天再说吧。。。看我能不能买到合适的房。。。[/FONT]

 

[我的梦想我的路]

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你一定要多去几家银行问问利率

CIBC给出的利率是最高的

蒙特利尔银行和TD的利率比较接近

蒙银给的利率是五年固定封闭3.09

TD2.99%

 

[amanda_]

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请问楼主一家税前收入是否很高阿？

 

[oliviamama]

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RBC五年固定2.99%

 

[Chinada]

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周围很多朋友都在准备换大房子，他们应该是主力

 

[yyzdt2004]

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我认为这些人的机会来了。。。

周围很多朋友都在准备换大房子，他们应该是主力

 

[yyzdt2004]

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看贴不仔细，打回重看。

银行现在算最高贷款额时，不用真正的2.99%的利率计算，CIBC按5.24%算最高贷款额，至少pre-approval是这样算，真正放贷时是不是用5.24%算最高贷款额我不知道，也许会低一点儿，但一定不会按2.99%的利率算贷款额的，2.99%是算利息用的利率。RBC也用5.24%算最高贷款额，今天下午刚打电话问过了，在RBC我连60万也贷不到。

RBC五年固定2.99%

 

[goldepeat]

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我的房价比你的高，首付比你的多，利息比你的低，每月还贷比你的低。

 

[gordondeng]

回复: 在银行作了mortgage pre-approval，来谈谈明年的买房计划

银行是用最审慎的条件来审核楼主的贷款案子的，实际的放款条件会比这个宽松，比如利率是随行就市的。楼主并不是只有买65万房子的资格，100万也可以买，只不过只能获得60万贷款的额度罢了。买多少价位的房子，不在于贷款的多少，而在于除去贷款部分，购房者能拿多少首付。

 

[yyzdt2004]

回复: 在银行作了mortgage pre-approval，来谈谈明年的买房计划

你啥时贷的款？是最近吗？老黄历就不用提了。

我真正贷款时的利率肯定也是2点多，每月真正还贷也就两千多，可是算最高贷款额时现在就按25年，5.24%算，多了不给贷。

我的房价比你的高，首付比你的多，利息比你的低，每月还贷比你的低。

 

[goldepeat]

回复: 在银行作了mortgage pre-approval，来谈谈明年的买房计划

你啥时贷的款？是最近吗？老黄历就不用提了。

我真正贷款时的利率肯定也是2点多，每月真正还贷也就两千多，可是算最高贷款额时现在就按25年，5.24%算，多了不给贷。

就是今年呀，而且我是下好了offer才跟银行谈的，多找几家银行对比一下。

五万首付太少了吧，我们第一次买房的时候胆子小，付了50%

 

[yyzdt2004]

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悲催的事，我只能付5万的首付，所以65万是我在现行银行条件下能买得最高房价。

按现在的低利率，我是能负担100万的房，但是我贷不到款，最多贷60万。

银行是用最审慎的条件来审核楼主的贷款案子的，实际的放款条件会比这个宽松，比如利率是随行就市的。楼主并不是只有买65万房子的资格，100万也可以买，只不过只能获得60万贷款的额度罢了。买多少价位的房子，不在于贷款的多少，而在于除去贷款部分，购房者能拿多少首付。

 

[yyzdt2004]

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付50%首付？
你能说得再详细点吗？房价多少？贷款额多少？是新移民政策吗？

就是今年呀，而且我是下好了offer才跟银行谈的，多找几家银行对比一下。

五万首付太少了吧，我们第一次买房的时候胆子小，付了50%

 

[lilianyang]

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没看懂，
我家今年2月和CIBC贷款的，利息2.75%，还是2.73%，
不会差这么多吧。

我们贷款了70.5万，25年大概。

 

[8412]

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留着

 

[goldepeat]

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付50%首付？
你能说得再详细点吗？房价多少？贷款额多少？是新移民政策吗？

我不知道新移民政策。50%是买第一个房子的时候，房价低，刚登陆没工作，胆子小。

我看你还是换家银行谈谈吧。

另外你来了多久？如果时间比较长的话，说明没攒下什么钱，那你怎么有胆量借那么多？

如果刚来，从国内多带点首付不就行了？

 

[yyzdt2004]

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今年2月的不算，银行新政之前我能贷到80-90万，现行的政策只能贷60万，按5.24%的利率评估贷款额，真正的利息利率下了offer之后再谈，自然自在出来给说说，BMO现在按多少计算贷款额？估计至少4%以上。

现在的银行政策厉害，至少以我个人的例子，新政以后我的买房price range下调20万。如果市场上我这样的情况占多数的话，70-90万的房子的接盘能力会被明显削弱。

没看懂，
我家今年2月和CIBC贷款的，利息2.75%，还是2.73%，
不会差这么多吧。

我们贷款了70.5万，25年大概。

 

[yyzdt2004]

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是没攒下什么钱，在加拿大攒钱不易。

我贷60万嫌少，你还嫌多呀？

我不知道新移民政策。50%是买第一个房子的时候，房价低，刚登陆没工作，胆子小。

我看你还是换家银行谈谈吧。

另外你来了多久？如果时间比较长的话，说明没攒下什么钱，那你怎么有胆量借那么多？

如果刚来，从国内多带点首付不就行了？