在银行作了mortgage pre-approval，来谈谈明年的买房计划

[ghnboy]

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不是说现在利率低吗？不是看2年的才2.59还是2.89这个样子吗？

 

[中国好声音]

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不是说现在利率低吗？不是看2年的才2.59还是2.89这个样子吗？

到期后换银行的，利率会低很多。返还现金。

 

[SNOWBEAR999]

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首付5万，买100万的房？真有魄力啊。
银行愿意贷款，说明家庭收入很高。
既然这样，为什么不多存点钱做首付？
是工作时间不长来不及存？还是宁愿多留点现金在手上，进行其他投资？

按照现行的贷款政策，5万首付最多可以买100万的房子。

http://www.cmhc.ca/en/hoficlincl/moloin/hopr/upload/CMHC-Purchase.pdf

最低首付5%，房价最高100万。

收入必须支持才行。借95万，家庭年收入17.5万左右。

加拿大贷款买房很容易，政策很宽松。

 

[rabbit]

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家庭收入如果夫妇两个都工作，贷款时只能以收入最低的一方的收入贷款。要考虑到经济不好，工作稳定性的问题。以IT业为例加拿大IT工作周期平均为2年。在经济不景气的情况下，房市被投资的情况下，不要孤注一掷。

 

[xq1998]

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银行为了规避风险,评估的时候是按正常市场利率。目前的市场利率只有正常水平的一半，如果按现有的市场利率去评估，以现有收入，你的借款能力就会被放大很多，但现有利率一旦恢复正常，借款利息意味着会在现有基础上翻倍，甚至更多，到时候你又拿什么钱去还贷？

 

[他乡新起点]

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在温哥华税前年收入大约8万，能贷到多少呢？

 

[stevhu]

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Anyways. 楼主的家庭年收入好高！ （15.5W?） 我按这个算了下才能贷35W， 但其实我贷了近60万（今年3月）！

我刚才在BMO的网站上算了一下：以我目前的收入，无其他贷款的情况下，我只能贷55万，还不如CIBC呢，BMO至少用5%来计算放贷最高额。



Determine how much of a home (mortgage) you can afford by considering your total household income and debts. Get a sense of how much you may be able to borrow and how much of a home you could potentially purchase.




Your results

You can borrow up to: $554,632
The monthly payment would be: $3,350 Your maximum house price:$604,632

 

[littlebenben]

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家庭收入如果夫妇两个都工作，贷款时只能以收入最低的一方的收入贷款。要考虑到经济不好，工作稳定性的问题。以IT业为例加拿大IT工作周期平均为2年。在经济不景气的情况下，房市被投资的情况下，不要孤注一掷。

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兔子平时说话神经兮兮地，今天说的还算靠铺。

 

[littlebenben]

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[FONT=宋体]我只能买[/FONT]65[FONT=宋体]万以下的了，我不禁好奇，照现在这个放贷的计算方法，明年的市场上谁能是负担独立屋[/FONT][FONT=宋体]（[/FONT]70[FONT=宋体]万[/FONT]-90[FONT=宋体]万间）的主力呢？[/FONT]
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[FONT=宋体]第一种人：和我们一样[/FONT]5[FONT=宋体]万首付，要能贷出[/FONT]70-80[FONT=宋体]万的人，我想家庭收入要[/FONT]20[FONT=宋体]万以上，还得没有其他贷款，按现在银行的公式，要能付得起大约[/FONT]5000[FONT=宋体]刀[/FONT]/[FONT=宋体]月的房款。我相信在[/FONT]GTA[FONT=宋体]有很多这样的家庭，本地人应该居多，但没房的应该不多，这群人不能成为主要购买力。[/FONT]
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[FONT=宋体]第二种人：和我们一样能负担[/FONT]4000[FONT=宋体]刀[/FONT]/[FONT=宋体]月的房贷，即贷款[/FONT]60[FONT=宋体]万，但胜在手头有[/FONT]20-30[FONT=宋体]万的现金，一般的本地家庭拿不出[/FONT]20-30[FONT=宋体]万的现金，中国人还差不多，但是以大部分的中国打工家庭的收入，可能贷不到[/FONT]60[FONT=宋体]万贷款。[/FONT]
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[FONT=宋体]第三种人：中国或其他族裔的新移民，练独孤九剑的，无招胜有招，有钱，不解释。[/FONT]35%[FONT=宋体]的首付还能不看收入。[/FONT]
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[FONT=宋体]第四种人：小屋换大屋的，我认为这些人的好机会来了，一会儿再聊这个。[/FONT]
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[FONT=宋体]算来算去，这人数有限呢，能托起[/FONT]70-90[FONT=宋体]万的独立屋的市场吗？[/FONT]

[FONT=宋体]我们只能负担[/FONT]65[FONT=宋体]万以内的房，而独立屋的正常价格在[/FONT]70-90[FONT=宋体]万之间（百万豪宅不在讨论范围之内），显然我们和独立屋让银行这么一搞完全没有交集了。。。独立屋明年一开春，无论价格怎样的高开，也更我没有关系了，事情变得简单了很多。想接最后一棒也木有能力。[/FONT]

未完待续。。。

大多数国人靠打工吃饭的，多数是小房换大房买70-90[FONT=宋体]万或者更高的独立屋，很少有用5w首付去买自住房这么做的，压力大生活质量降低，有的还会靠出租房子维持现金流。我认识2口子年薪20w+的，也不过住在60w左右的房子，而且房子都付清了，也不想再受房子贷款压力了，孩子送私校月付2000+，生活质量很好。

其实可以考虑在好区买semi，不要一口吃个胖子，慢慢来。lz夫妻工作年份不到5年的话首付少，很多国人这种情况的都是从小房子开始的。65w在好区买single house条件会很差，至少需要4、5万来装修；而且如果买在north york，65w的房子还要准备将近2万的土地转让税。不过，买45万+的房子，也不会享受first time home buyer的LTT的优惠了。lz除了买房子的钱，其他如LTT、律师费，每月水电gas地税杂费至少800+。[/FONT][FONT=宋体]总而言之，手上要有余钱作为应急之用。[/FONT]
[FONT=宋体]
lz不妨考虑richmond hill的crosby区，那里是Richmond SS学区，房子大概有30、40年旧，bungalow去年3、4月份抢到60w左右，现在应该降了些，应该在你的预算之内。我不太喜欢markham，中国人太多，当然生活是非常方便。
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[littlepepper]

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[FONT=宋体]我只能买[/FONT]65[FONT=宋体]万以下的了，我不禁好奇，照现在这个放贷的计算方法，明年的市场上谁能是负担独立屋[/FONT] [FONT=宋体]（[/FONT]70[FONT=宋体]万[/FONT]-90[FONT=宋体]万间）的主力呢？[/FONT]
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[FONT=宋体]第一种人：和我们一样[/FONT]5[FONT=宋体]万首付，要能贷出[/FONT]70-80[FONT=宋体]万的人，我想家庭收入要[/FONT]20[FONT=宋体]万以上，还得没有其他贷款，按现在银行的公式，要能付得起大约[/FONT]5000[FONT=宋体]刀[/FONT]/[FONT=宋体]月的房款。我相信在[/FONT]GTA[FONT=宋体]有很多这样的家庭，本地人应该居多，但没房的应该不多，这群人不能成为主要购买力。[/FONT]
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[FONT=宋体]第二种人：和我们一样能负担[/FONT]4000[FONT=宋体]刀[/FONT]/[FONT=宋体]月的房贷，即贷款[/FONT]60[FONT=宋体]万，但胜在手头有[/FONT]20-30[FONT=宋体]万的现金，一般的本地家庭拿不出[/FONT]20-30[FONT=宋体]万的现金，中国人还差不多，但是以大部分的中国打工家庭的收入，可能贷不到[/FONT]60[FONT=宋体]万贷款。[/FONT]
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[FONT=宋体]第三种人：中国或其他族裔的新移民，练独孤九剑的，无招胜有招，有钱，不解释。[/FONT]35%[FONT=宋体]的首付还能不看收入。[/FONT]
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[FONT=宋体]第四种人：小屋换大屋的，我认为这些人的好机会来了，一会儿再聊这个。[/FONT]
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[FONT=宋体]算来算去，这人数有限呢，能托起[/FONT]70-90[FONT=宋体]万的独立屋的市场吗？[/FONT]

[FONT=宋体]我们只能负担[/FONT]65[FONT=宋体]万以内的房，而独立屋的正常价格在[/FONT]70-90[FONT=宋体]万之间（百万豪宅不在讨论范围之内），显然我们和独立屋让银行这么一搞完全没有交集了。。。独立屋明年一开春，无论价格怎样的高开，也更我没有关系了，事情变得简单了很多。想接最后一棒也木有能力。[/FONT]

未完待续。。。

如果没有任何贷款，应该可以贷到。偶家LD一个人就贷了50w+，如果没有leased车，60万可以贷到。如果2个人一起贷，可以更多，但不想这样，把风险控制在可控范围内。

 

[happyangela]

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Up

 

[王怜小花]

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这个帖子里面理性的回复真多。顶

 

[xiaomin217]

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大多数国人靠打工吃饭的，多数是小房换大房买70-90[FONT=宋体]万或者更高的独立屋，很少有用5w首付去买自住房这么做的，压力大生活质量降低，有的还会靠出租房子维持现金流。我认识2口子年薪20w+的，也不过住在60w左右的房子，而且房子都付清了，也不想再受房子贷款压力了，孩子送私校月付2000+，生活质量很好。

其实可以考虑在好区买semi，不要一口吃个胖子，慢慢来。lz夫妻工作年份不到5年的话首付少，很多国人这种情况的都是从小房子开始的。65w在好区买single house条件会很差，至少需要4、5万来装修；而且如果买在north york，65w的房子还要准备将近2万的土地转让税。不过，买45万+的房子，也不会享受first time home buyer的LTT的优惠了。lz除了买房子的钱，其他如LTT、律师费，每月水电gas地税杂费至少800+。[/FONT][FONT=宋体]总而言之，手上要有余钱作为应急之用。[/FONT]
[FONT=宋体]
lz不妨考虑richmond hill的crosby区，那里是Richmond SS学区，房子大概有30、40年旧，bungalow去年3、4月份抢到60w左右，现在应该降了些，应该在你的预算之内。我不太喜欢markham，中国人太多，当然生活是非常方便。
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请问什么是first time home buyer的LTT优惠?需要满足啥条件？

 

[自然自在]

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+1
兔子平时说话神经兮兮地，今天说的还算靠铺。

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兔子逗你玩儿的，银行是按两个人加总的收入算的。

你想想，按兔子的说法，如果一个人没有收入，岂不是买不了房子了。

兔子开这种玩笑，

 

[自然自在]

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you gonna pay lots of insurance!

if your downpayment 50k and mortgage 600k.

你自己不是也付Premium吗。

保费费率：首付5%-10%，保费费率2.75%；首付10-15%，保费费率2.0%；首付15-20% 费率1.75%。费率表见：http://www.cmhc.ca/en/hoficlincl/moloin/hopr/upload/CMHC-Purchase.pdf



如果楼主借65万，首付5万，适用的费率是2.75%，即，$650000x2.75%=$17875的保费，加在本金上，银行放款的时候会按照66.7875万元放款，LZ如果是在安省或BC省，需要交$17875的pst税，这笔钱要LZ自己交，银行不会把这个税计入贷款本金。

 

[自然自在]

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在温哥华税前年收入大约8万，能贷到多少呢？

选择5年期以下的固定利率产品，或浮动利率产品，最多可以借到40万；如果选择5年以上的固定利率产品，可以借到48万。

原因详见：紧了又紧 加拿大房贷政策现在什么样？http://www.5in.ca/supesite/?action-viewnews-itemid-1603

[FONT=宋体]在加拿大有可证明收入的居民或非居民（持工签），如果申请[/FONT]5[FONT=宋体]年期以下的固定利率，或各类浮动利率贷款，商业银行将使用央行公布的[/FONT]5[FONT=宋体]年期固定利率的挂牌利率作为评估贷款能力的利率。这一政策从[/FONT]2012[FONT=宋体]年[/FONT]10[FONT=宋体]月[/FONT]31[FONT=宋体]日起执行，所有受银监会监管的银行都会执行这个政策。简单地说，这个政策出台之前，很多银行根据自己的授信政策，使用[/FONT]3[FONT=宋体]年期固定利率作为评估借款人借款金额的利率。例如，[/FONT]3[FONT=宋体]年期固定利率[/FONT]3.85%[FONT=宋体]，[/FONT]5[FONT=宋体]年期固定利率[/FONT]5.24%[FONT=宋体]时，政策改变前后，对借款人的借款能力影响是非常大的——之前可以最多借到家庭税前收入的[/FONT]6[FONT=宋体]倍，之后只可以借到收入的[/FONT]5[FONT=宋体]倍以下。以收入[/FONT]6[FONT=宋体]万元的家庭举例，如果首付款[/FONT]9[FONT=宋体]万，没有任何其他家庭债务，有能力购买[/FONT]45[FONT=宋体]万的房产；政策收紧之后只能买[/FONT]40[FONT=宋体]万以内的房子。细心的读者可能会发现，这个政策有一个例外，就是，如果借款人申请[/FONT]5[FONT=宋体]年期或[/FONT]5[FONT=宋体]年以上固定利率的按揭贷款，则不适用于上面的政策。这个家庭收入[/FONT]6[FONT=宋体]万的家庭，如果不改变原来的购房计划，则可以选择[/FONT]5[FONT=宋体]年期以上的固定利率按揭贷款产品，依然可以买到[/FONT]45[FONT=宋体]万左右的房产。由此可见，由于房贷政策收紧，消费者的选择越来越少，因此，买房需要早作打算，越是观望，举棋不定，成为房主就机会越少了。[/FONT]

 

[自然自在]

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谢谢红雨的解答。看来BMO房贷方面还是很有实力的。当我问CIBC哥哥的5.24%是不是可以商量的时候，哥哥就一个No字。

其实，我是不敢贷90万的，太吓人了，我认识的本地人有敢的。我本来预计也是贷60多万，但让银行这么一搞变得只能贷60万了，是很不舒服。

看看二三月份的情况，如果正如我所说的大家都在40-60万之间拼，而70-90万的独立屋价格松动的话，我就多贷点去拼一拼独立屋。

借90万，25年还款期，2.99%利率，每月月供是$4254，如果楼主的收入是16.3万， 每月税后也就7200-7500左右，所以负担太重了。

还是要量力而行。

 

[goldepeat]

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借90万，25年还款期，2.99%利率，每月月供是$4254，如果楼主的收入是16.3万， 每月税后也就7200-7500左右，所以负担太重了。

还是要量力而行。

我一直有个贷款方面的问题，现在利率低，如果以后利率高了，每月还款额会变吗？我还款额似乎不随利率变化，只是利率高的时候，还款额中的利息部分升高，本金部分减少。这样理解对不对？

 

[自然自在]

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我一直有个贷款方面的问题，现在利率低，如果以后利率高了，每月还款额会变吗？我还款额似乎不随利率变化，只是利率高的时候，还款额中的利息部分升高，本金部分减少。这样理解对不对？

你的问题不太清楚，我尽量猜你要问什么吧。

1.如果你是浮动利率，P-X%，5年期合同，在贷款期内，如果P涨了，就是你说的情况。

2.如果你的借款合同到期时，利率涨了，那么银行要用余额、利率和还款期重新计算月供，很难说月供会不会增加，因为本金少了。

 

[beibeibear]

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[FONT=宋体]我相信市场的主力应该是手头有[/FONT]10-15[FONT=宋体]万首付的，以现行银行[/FONT]pre-approval[FONT=宋体] 的标准能贷[/FONT]35-50[FONT=宋体]万的，所以明年[/FONT]40-60[FONT=宋体]万的房会比较火，也就是[/FONT]townhouse [FONT=宋体]和[/FONT]semi[FONT=宋体]价格是向上的。[/FONT]



[FONT=宋体]明年二三月份很多独立屋的屋主会把房子挂出来，希望借个开春的旺季卖个好价钱，所以二三月份的独立屋应该是房子不错但价也高。过[/FONT]2[FONT=宋体]，[/FONT]3[FONT=宋体]个月也就是到五六月份的时候，独立屋的卖家可能会发现市场的接盘能力被银行削弱很多，独立屋有价格向下的压力。。。独立屋不像[/FONT]condo[FONT=宋体]卖不出去可以出租，独立屋出租太麻烦而且伤房子，到明年夏天或九十月份由于各种原因必须卖房的独立屋估计会降价几万出手。。[/FONT]


[FONT=宋体]小屋换大屋的机会可能来了。。。几年前[/FONT]30[FONT=宋体]几万买的[/FONT]townhouse[FONT=宋体]或[/FONT]semi[FONT=宋体]明年能卖个好价钱[/FONT]50-60[FONT=宋体]万，再能找个独立屋的好[/FONT]deal[FONT=宋体]。。。[/FONT]

[FONT=宋体]扯了废话大半天，关心了全人类，我买啥房子呢？从银行出来就打电话给一位坛子里的经纪哥哥，[/FONT]60[FONT=宋体]万以下不用看了，[/FONT]70[FONT=宋体]万以上也不用看了，只看[/FONT]65[FONT=宋体]万左右或能降到[/FONT]65[FONT=宋体]万的，所以看房的价格范围[/FONT]60-70[FONT=宋体]万，北约克，万锦（最好北部），列制文山（最好北部），房型不限（[/FONT]condo[FONT=宋体]不考虑），忘了说学区不限这个事儿了，明天再说吧。。。看我能不能买到合适的房。。。[/FONT]

总觉得替楼主这样的决定捏了一把汗，尤其是现在的多市房价，会怎么走谁也看不明白。

另外，小屋换大屋的机会？还要往里头填了，说出手有赚的还不够现在往里头填的那，是不是写反了，应该是， 大屋换小屋的机会来了。。。