加拿大房地产市场趋于收紧

[军民共建]

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简单说一下为什么这一系列政策影响很大

第一，由osfi管理cmhc就不必说了.osfi是一个专业的金融监管机构,不同于之前cmhc的上级部门,HRSDC.而且osfi对于cmhc的很多做法早就颇有微辞,因此change is coming to cmhc

第二，关于cmhc2012-16年度担保金融增长从之前5年的500亿大幅度下降到100亿，这将不仅仅影响首付比例低于20%的贷款者，更大的影响是普通商业银行的融资业务。这个涉及到asset backed commercial paper。简单地说，就是加拿大银行过去这几年，大量将自己的房贷业务从cmhc那里购买保险，然后打包进行销售，进而支持自己的融资。因为有cmhc的保险背书（其实就是加拿大联邦政府的背书），因此融资成本低。而现在cmhc说我不给你们提供保险业务了，因此银行融资成本必然增高。故此，商业银行房贷贷款利率一定会上浮（而其他业务则未必，因为cmhc本来就只给房贷提供保险），而这一切无需央行提高基准利率 --- 这可以说是针对房地产市场的精确打击。

 

[军民共建]

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再说一下cmhc。cmhc的董事会大多是由房地产业界或者相关行业人员组成：

http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/corp/about/cogo/cogo_004.cfm

这点长期以来一直被公众诟病，尤其是cmhc一直以傲慢不合作的态度拒不公开其详细经营情况。

如今被osfi监管，可以预期，不久的将来，cmhc董事会将有大换血。

 

[Greater Fool]

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完全同意LZ的分析

 

[silverkw]

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就如GF以前预测的，政府这次下定更大的决心打击房市
看来财长聪明地把打房政策经由贷款机构间接实施 (而非直接明显限制民众的首付或偿还期等小伎俩). 如此一来,财长不必须承担 "造成房市破灭的人"的责任, 还可以把责任推卸到借出贷款的银行等金融机构。

说来说去还是政府不想付责任，但是问题是这个泡沫本来就是政府的政策引起的，最终肯定脱不了干系。

现在政府想搞 SOFT LANDING，之前动嘴皮子警告一下也给自己找个台阶。

可惜目前的状况搞 SOFT LANDING 已经有点晚了。

 

[silverkw]

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再说一下cmhc。cmhc的董事会大多是由房地产业界或者相关行业人员组成：

http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/corp/about/cogo/cogo_004.cfm

这点长期以来一直被公众诟病，尤其是cmhc一直以傲慢不合作的态度拒不公开其详细经营情况。

如今被osfi监管，可以预期，不久的将来，cmhc董事会将有大换血。

这一波房贷问题最后会由加拿大人民（也就是 CMHC）买单，我的估计是在不久的将来 CMHC 可能会玩完，走向美国的房贷保险私有化模式。

 

[hudi0122]

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说的不错，提高利率不是为了控制房价这一单一目的，那么请问加国的通胀率，失业率，经济增长率是否都已向好的方向发展呢，是否经济过热呢。房价飙升，是货币超发，地缘政治因素，人口流动造成的。
要解决房价，要控制每年移民总数量，收缩政府开支，降低薪酬水平，降低物价，扩大投资范围，降低行业准入门槛，引导资金流向，大幅增加房产税收。哈哈，如果这样做，哪个政府不倒台？经济全球化是加国房价高企的罪魁祸首。

i like this one

 

[hudi0122]

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加拿大地大，可是大多数不适合人类居住，冰天雪地的。加拿大对农地保护很严，很难转成商业用地。加拿大建筑时间长，不像国内3天一层楼。

1小时经济圈 才有投资价值

 

[军民共建]

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说来说去还是政府不想付责任，但是问题是这个泡沫本来就是政府的政策引起的，最终肯定脱不了干系。

现在政府想搞 SOFT LANDING，之前动嘴皮子警告一下也给自己找个台阶。

可惜目前的状况搞 SOFT LANDING 已经有点晚了。

cmhc的本来目标是为没有钱的人买房/住房提供便利，但是现在完全变了。通过covered bonds，银行把自己的风险转嫁给全体加拿大人，而留给自己的只有利润。这种事情，实在说不过去。而这些都是cmhc主导的。

 

[军民共建]

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收紧房贷，对于银行来说，控制风险无可厚非，但这样的措施将把本地人赶离房市。太多的人不需要贷款或者只贷一小部分。作为一个自由市场，资金流的走向决定了房价的高低，除非资金大幅流出加拿大，房市才可能调头向下。
但是目前。加国经济比其他西方自由市场国家的经济都要强劲，如果率先加息，可以想象资金将会大幅流入加元，从这几天的加元走势可见一斑。

对于能全款买房子的人来说，无论本地还是外来人，任何金融政策都是无效的。

但是，有能力全款买房子的是少数。很多国内来的大款倒是很有钱，但是他们要买的房子也贵---他们不是和你我一样的消费群体。比如我认识一个顺德人，要在温哥华西区买一个800万的房子，他有600万的现金，但是因为在本地居住时间短，且在本地没有任何收入，因此银行就是不给他贷那不够的200万，房子因此买不成。故此，银行收紧贷款的影响是全方位的。

 

[bigshell]

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LZ解释的很到位,感谢~~~

 

[Spartan]

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纠结于壹俩个事件是否能改变房地产市场趋势没有太大意义，重要的是不要忽略这些事件所释放出的信号，立场的转变会触发更多的事件接二连三的出现，继而合力形成趋势。如果这波房地产牛市是资金流动引起的，资金永远都流向价值洼地，对比邻国，加国的房地产还是价值洼地么？美国部分城市房价已经见底，随着失业率的降低（年底前降到8%以下），房价会逐渐回升，一旦趋势形成，就是投机资金套现的时候。一边压制，一边鼓励，如果是你，你该怎么选择？

 

[gordondeng]

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纠结于壹俩个事件是否能改变房地产市场趋势没有太大意义，重要的是不要忽略这些事件所释放出的信号，立场的转变会触发更多的事件接二连三的出现，继而合力形成趋势。如果这波房地产牛市是资金流动引起的，资金永远都流向价值洼地，对比邻国，加国的房地产还是价值洼地么？美国部分城市房价已经见底，随着失业率的降低（年底前降到8%以下），房价会逐渐回升，一旦趋势形成，就是投机资金套现的时候。一边压制，一边鼓励，如果是你，你该怎么选择？

很多人解读政策带有倾向性。首先，银行收紧房贷，或者增加首付比例，都是出于商业目的和对风险的控制，是正常的商业行为。
现在的市场处于胶着状态，到底朝哪边走，各有各的道理，各有各的困难。
最新的数据表明，美国复苏的步伐越来越稳健，房市也已出乎预料的强劲，说明资金任然偏好风险较低的资产。
加币的强劲表现，显示风险偏好增强，资金流入加拿大，资产价格势必上升，通胀也将逐渐上升，那么届时将会是加息的窗口，但绝不会是现在。
至于美国的房价，我想投资资金并不会远离都会区，把钱都放到底特律这样的地方吧。美国大都会区的房价下跌并不明显，如果美国楼价上升，加拿大的房价会走相反的方向么？

 

[军民共建]

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并不是银行，而是政府或者监管机构收紧房贷。恰恰相反，因为cmhc的portfolio insurance,银行把很多房贷方面的风险交给cmhc，留给自己的只有利润。

至于到美国，跌七八成的是少数，但是跌二三成，三四成的比比皆是。

很多人解读政策带有倾向性。首先，银行收紧房贷，或者增加首付比例，都是出于商业目的和对风险的控制，是正常的商业行为。
现在的市场处于胶着状态，到底朝哪边走，各有各的道理，各有各的困难。
最新的数据表明，美国复苏的步伐越来越稳健，房市也已出乎预料的强劲，说明资金任然偏好风险较低的资产。
加币的强劲表现，显示风险偏好增强，资金流入加拿大，资产价格势必上升，通胀也将逐渐上升，那么届时将会是加息的窗口，但绝不会是现在。
至于美国的房价，我想投资资金并不会远离都会区，把钱都放到底特律这样的地方吧。美国大都会区的房价下跌并不明显，如果美国楼价上升，加拿大的房价会走相反的方向么？

 

[gordondeng]

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并不是银行，而是政府或者监管机构收紧房贷。恰恰相反，因为cmhc的portfolio insurance,银行把很多房贷方面的风险交给cmhc，留给自己的只有利润。

至于到美国，跌七八成的是少数，但是跌二三成，三四成的比比皆是。

旧金山，洛杉矶，纽约跌了3成？

 

[gordondeng]

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你那个800万的客人，可以选择买600万房子。借200万不是客人没钱，只是不凑手而已。既然想买房子，迟早的事。

 

[Spartan]

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很多人解读政策带有倾向性。首先，银行收紧房贷，或者增加首付比例，都是出于商业目的和对风险的控制，是正常的商业行为。
现在的市场处于胶着状态，到底朝哪边走，各有各的道理，各有各的困难。
最新的数据表明，美国复苏的步伐越来越稳健，房市也已出乎预料的强劲，说明资金任然偏好风险较低的资产。
加币的强劲表现，显示风险偏好增强，资金流入加拿大，资产价格势必上升，通胀也将逐渐上升，那么届时将会是加息的窗口，但绝不会是现在。
至于美国的房价，我想投资资金并不会远离都会区，把钱都放到底特律这样的地方吧。美国大都会区的房价下跌并不明显，如果美国楼价上升，加拿大的房价会走相反的方向么？

个人认为美国楼价上升，加拿大的房价是有可能朝相反方向走的。至于加币为什么近期表现如此强劲，跟美国经济复苏缓慢进而QE3阴云不散有关，正所谓矮子里找相对高个子的，并不是受到加拿大经济的支撑，而且对加拿大的经济是无益的，长期趋势看，加元目前在顶部。

 

[军民共建]

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旧金山，洛杉矶，纽约跌了3成？

 

[rabbit]

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个人认为美国楼价上升，加拿大的房价是有可能朝相反方向走的。至于加币为什么近期表现如此强劲，跟美国经济复苏缓慢进而QE3阴云不散有关，正所谓矮子里找相对高个子的，并不是受到加拿大经济的支撑，而且对加拿大的经济是无益的，长期趋势看，加元目前在顶部。

美国楼价没有上升吧，还在下跌。占成交重量30-40%的法拍屋，会持续压低房价。

 

[gordondeng]

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旧金山湾区独立屋跌了多少？

 

[军民共建]

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旧金山湾区独立屋跌了多少？

The S&P/Case-Shiller Home Price Indices are the leading measures for the US residential housing market, tracking changes in the value of residential real estate both nationally as well as in 20 metropolitan regions. Read more at http://www.housingviews.com/