詹长龙《卡城房地产指南》

[詹长龙]

房市有小小回温的迹象

以我自己的5个listing为例，过去一个多星期，卖了一个，Under Contract（有条件卖）了3个，一个还没有offer：

这三个Under Contract （你在www.Realtor.ca上还可以看到，但是系统内部已经表明under contract，但欢迎有兴趣者继续看）：
C4052201 5212 40 AV NW
C4054810 81 ROYAL BIRCH HL NW
C4057400 #304 817 5 ST NE

这个卖了：
C4054807 83 EVANSBROOKE MR NW

只有C4052737 66 MASTERS PT SE还没有卖。

周六9 Hamptons Manor NW 降价3万到$849,900，立即收到3个offer，结果是我帮客户拿下的，虽然加了一些上去，依然低过最初要价。小户型的房子，多过一个offer的情况也多起来了。

当然现在是一年房市比较旺的季节。从石油价格看，上周OPEC未能达成减产协议，价格略微下降，然后又升到43-44美元/桶的位置。受低油价拖累和美元加息影响，加币曾经跌倒68美分，在不少砖家看衰到62美分的情况下，已经悄然升到79美分。房市前景如何，大家不妨关注。

 

[bingheqq]

房市有小小回温的迹象

以我自己的5个listing为例，过去一个多星期，卖了一个，Under Contract（有条件卖）了3个，一个还没有offer：

这三个Under Contract （你在www.Realtor.ca上还可以看到，但是系统内部已经表明under contract，但欢迎有兴趣者继续看）：
C4052201 5212 40 AV NW
C4054810 81 ROYAL BIRCH HL NW
C4057400 #304 817 5 ST NE

这个卖了：
C4054807 83 EVANSBROOKE MR NW

只有C4052737 66 MASTERS PT SE还没有卖。

周六9 Hamptons Manor NW 降价3万到$849,900，立即收到3个offer，结果是我帮客户拿下的，虽然加了一些上去，依然低过最初要价。小户型的房子，多过一个offer的情况也多起来了。

当然现在是一年房市比较旺的季节。从石油价格看，上周OPEC未能达成减产协议，价格略微下降，然后又升到43-44美元/桶的位置。受低油价拖累和美元加息影响，加币曾经跌倒68美分，在不少砖家看衰到62美分的情况下，已经悄然升到79美分。房市前景如何，大家不妨关注。

杀价狠吗

 

[tiancaiubc]

我了个去，油价这么涨，害怕了啊。。。

 

[詹长龙]

4月份中位价和平均价同比上升

回复前面两位网友：

目前的市场回温的迹象明显，但区域之间的差别也比较明显。以NW的学区房Edgemont、Hamptons为例，Edgemont目前的挂牌量是20套，而过去30天的销售商21套，也就是说挂牌量勉强够一个月的销售；Hamptons则挂牌量是14套，30天的销售是10套。

挂牌量除以月销售量的值叫吸收率（Absorption Rate），反应了市场的销售速度和供求关系，Absorption Rate在3以下就是卖方市场，在4以上认为是买方市场。也就是说，Edgemont和Hamptons这是两个区供给非常紧张，目前完全是卖方市场。老詹最近跟踪到的资料，有一定比例的房子一出来就卖，有些还被抢上去了。

其它非热门的区域，则销售速度慢一些。比如新区，原因除了经济形势不佳，就是旁边新盖的房子在卖，形成竞争，造成现有的房子不容易卖。

4月份的房子销售，要看周一出来的地产局统计资料；截至29日的销售数据显示，4月份房市的中位价和平均价都出现上升的迹象，分别是+2.14%和+1.89%。

 

[bingheqq]

4月份中位价和平均价同比上升

回复前面两位网友：

目前的市场回温的迹象明显，但区域之间的差别也比较明显。以NW的学区房Edgemont、Hamptons为例，Edgemont目前的挂牌量是20套，而过去30天的销售商21套，也就是说挂牌量勉强够一个月的销售；Hamptons则挂牌量是14套，30天的销售是10套。

挂牌量除以月销售量的值叫吸收率（Absorption Rate），反应了市场的销售速度和供求关系，Absorption Rate在3以下就是卖方市场，在4以上认为是买方市场。也就是说，Edgemont和Hamptons这是两个区供给非常紧张，目前完全是卖房市场。老詹最近跟踪到的资料，有一定比例的房子一出来就卖，有些还被抢上去了。

其它非热门的区域，则销售速度慢一些。比如新区，原因除了经济形势不佳，就是旁边新盖的房子在卖，形成竞争，造成现有的房子不容易卖。

4月份的房子销售，要看周一出来的地产局统计资料；截至29日的销售数据显示，4月份房市的中位价和平均价都出现上升的迹象，分别是+2.14%和+1.89%。

多谢详实数据 暑期说是淡季所以现在可能确实多一点 但买涨不买跌 不求买在谷底 跟上节奏就好

 

[詹长龙]

大火无情人间有爱，西北客栈完全免费对Fort McMurray来的朋友开放！

www.xibei.ca

全新开张，在西北Dalhousie轻轨站边上，附近华人多生活便利。客栈也提供免费大米油盐醋。有需要的朋友请联系我（403-366-4998詹长龙）。同时我自己家里还要4个空余房间，也可以给灾区过来的朋友住。

个人力量有限，在此也鼓励卡城的朋友开放自己的房子给有需要的同胞；如果您也想提供房间给灾区的朋友，请联系我（403-366-4998詹长龙），我会考虑建立微信群帮助牵线联系。谢谢大家！

捐款的朋友请直接到红十字会网站，政府承诺您捐1$它配送1$： http://www.redcross.ca

 

[~snowwolf~]

好贴！
儿子有可能从大温去卡大上学。
考虑买一个小房子住，还可以和同学合住。
请问哪个区，哪种房子比较适合？
卡城管理费奇高，住校千刀的租金能cover买公寓的费用吗？
当然本金不算在内。

 

[詹长龙]

好贴！
儿子有可能从大温去卡大上学。
考虑买一个小房子住，还可以和同学合住。
请问哪个区，哪种房子比较适合？
卡城管理费奇高，住校千刀的租金能cover买公寓的费用吗？
当然本金不算在内。

您好！
这里是卡大旁边的2个卧室（还带空调）的新公寓单位，就是专门给学生的，走路到UC，旁边是轻轨站和配套商业，非常便利：
http://Matrix.crebtools.com/DE.asp?k=30487T9bZ&p=DE-16650352-849

这些公寓的Condo fee在$280-$380之间。可以自己住一间，另外一间出租给同学。租金目前偏低，面积大一些的单位每套租金在$1200-$1500/月之间，以前经济好的时候，可以到$1600-$1800/月。
如果是自住4年以上的，应该是买划算。理由是现在的condo价格比较低，利率也非常低，供楼支出低，加上可以把另外一个房间出租。而且再过4年（离这次的低油价的开始就是6年了)，卡城的经济应该上来了，房地产应该会上去。
出租和买房，哪个更合适，您自己也可以算算。

 

[~snowwolf~]

您好！
这里是卡大旁边的2个卧室（还带空调）的新公寓单位，就是专门给学生的，走路到UC，旁边是轻轨站和配套商业，非常便利：
http://Matrix.crebtools.com/DE.asp?k=30487T9bZ&p=DE-16650352-849

这些公寓的Condo fee在$280-$380之间。可以自己住一间，另外一间出租给同学。租金目前偏低，面积大一些的单位每套租金在$1200-$1500/月之间，以前经济好的时候，可以到$1600-$1800/月。
如果是自住4年以上的，应该是买划算。理由是现在的condo价格比较低，利率也非常低，供楼支出低，加上可以把另外一个房间出租。而且再过4年（离这次的低油价的开始就是6年了)，卡城的经济应该上来了，房地产应该会上去。
出租和买房，哪个更合适，您自己也可以算算。

谢谢，等做出决定后找你

 

[詹长龙]

房屋保养：下水道堵塞

老詹说的不是屋里的小下水管堵了，那个比较简单，多数自己可以搞定，或者找通渠的师傅上门。

我说的是，如果有一天，独立屋的下水出不去，家里用水（洗澡，冲厕所和洗衣服）从地下室倒冒出来，你的麻烦可能就大了，搞不好地下室会被泡。这时候，找谁修？？？

找政府！！！不要找外面通渠的，因为费用可能非常高昂。因为从家里到政府的总排水管中间的这段大管子，市政府是管清理的。最近笔者的经验，就是这样：市政府立即派人上门，他们非常专业，设备非常棒，而且有摄像头可以看到里面的情况，跟医生做胃镜一个道理。

下水道堵塞的最常见原因是大量树根长到大管子里面了，形成很大的一团细树根，慢慢的管子就全堵了。这时候，需要用专业的切刀，把根从管子里面切掉。

记住了，找政府，电话：311.

 

[tiancaiubc]

谢谢，等做出决定后找你

我不认识老詹，也不会是他的托儿。我觉得老詹这回复真的是准确。现在房价低，利率低，买房子比我们前两年买便宜划算多了，何况卡大附近出租一间房给室友太容易，轻轻松松月入个五六百。等大学一毕业，如果留在卡尔加里这就是家，如果搬走，房价现在这么低往后八成看涨，卖了房子也赚钱啊。
现在回头看看，我当时在UBC上学的时候，居然没有在附近买个公寓，毕业时候即便是要换城市，这温哥华西区房价都涨成什么了，卖房子岂不是在床上数钱数到手软。。。。
当初确实是没有高人的眼光，觉得上个学因为不稳定，租房是很合情合理的事情。现在看来，也就那么小部分懂得投资，有眼光的人，成了有钱人。

 

[~snowwolf~]

我不认识老詹，也不会是他的托儿。我觉得老詹这回复真的是准确。现在房价低，利率低，买房子比我们前两年买便宜划算多了，何况卡大附近出租一间房给室友太容易，轻轻松松月入个五六百。等大学一毕业，如果留在卡尔加里这就是家，如果搬走，房价现在这么低往后八成看涨，卖了房子也赚钱啊。
现在回头看看，我当时在UBC上学的时候，居然没有在附近买个公寓，毕业时候即便是要换城市，这温哥华西区房价都涨成什么了，卖房子岂不是在床上数钱数到手软。。。。
当初确实是没有高人的眼光，觉得上个学因为不稳定，租房是很合情合理的事情。现在看来，也就那么小部分懂得投资，有眼光的人，成了有钱人。

有道理。
但是温西和卡城还是有些不同的,工薪阶层不是那么容易在温西投资一个公寓的。
温西房价高，租金只是略高，买公寓出租不合算。
不能把全部希望寄托于房价上涨。

 

[tiancaiubc]

有道理。
但是温西和卡城还是有些不同的,工薪阶层不是那么容易在温西投资一个公寓的。
温西房价高，租金只是略高，买公寓出租不合算。
不能把全部希望寄托于房价上涨。

说的很好。
温西全是看涨了，当然说这话有点事后诸葛亮。
不过卡尔加里可以肯定的一点是它的租售比很好很亲民。三十来万一套公寓，收租一年收个7000，四年2万八。而且如果日后打算搬走，房子还是可以一直留着继续成套出租，基本保证可以自己养活自己。再说，4年后油价真的是河东河西之别。那时候估计又有可能各种唱衰石油储量，唱好经济。谁知道那时候公寓不会再涨个万把块的？到那时候岂不是等于白住还赚钱。。。相比租房子光给别人钱真是精明多了。
当然了，出租过程中也有自己的风险。不过个人认为租给中国学生应该不会有太多不靠谱的。

 

[bingheqq]

算一个公寓三十万，现在的情况每月租出去全包1600未必能达到（即使两室一厅住3个学生），downtown现在有的是投资两室一厅全包一个月1200往外租的，都租不到人。UC旁边可能好一些但也有限，毕竟很多house和社会公寓都在竞争。

就假设租出去容易得很，每月成本utility算一百，condo fee算三百，每月赚1200。这还是不考虑家电坏了维修翻新之类的。三十万除以1200是250月，都不说中间出现空着没住满的情况，就要21年。是有可能出现经济变好公寓涨价租金涨价的情况，然而这次经济变差house没怎么浮动公寓可是跌惨了，想涨就要想跌。为何我不觉得投资公寓是好主意？买个1300尺的house比公寓有意义。这么想吧，如果在国内，普通联排不到三百万，花园小区两室一厅一百五十万，你选哪个？

温哥华情况完全不同，house压力大如山，那么多人那么多移民等着住宅，所有condo townhouse有啥买啥，当然会涨价。这里说实话，能有多少人涌入？有稳定工作的family有几个买公寓？没稳定工作的人或者安家在别的地方在这干活的人，有几个需要买公寓？周边多开20分钟车，多大多新的house没有？还用花30万买个两室一厅？

 

[tiancaiubc]

算一个公寓三十万，现在的情况每月租出去全包1600未必能达到（即使两室一厅住3个学生），downtown现在有的是投资两室一厅全包一个月1200往外租的，都租不到人。UC旁边可能好一些但也有限，毕竟很多house和社会公寓都在竞争。

就假设租出去容易得很，每月成本utility算一百，condo fee算三百，每月赚1200。这还是不考虑家电坏了维修翻新之类的。三十万除以1200是250月，都不说中间出现空着没住满的情况，就要21年。是有可能出现经济变好公寓涨价租金涨价的情况，然而这次经济变差house没怎么浮动公寓可是跌惨了，想涨就要想跌。为何我不觉得投资公寓是好主意？买个1300尺的house比公寓有意义。这么想吧，如果在国内，普通联排不到三百万，花园小区两室一厅一百五十万，你选哪个？

温哥华情况完全不同，house压力大如山，那么多人那么多移民等着住宅，所有condo townhouse有啥买啥，当然会涨价。这里说实话，能有多少人涌入？有稳定工作的family有几个买公寓？没稳定工作的人或者安家在别的地方在这干活的人，有几个需要买公寓？周边多开20分钟车，多大多新的house没有？还用花30万买个两室一厅？

同意一些观点，并不完全同意所有。
如果出租这个公寓能月入1600，我毫不犹豫自己也买一个来投资。因为这真的就相当于付了首付然后公寓就自给自足了（地税+util+condo fee+贷款）。相当于250个月后，首付赢得了一套公寓。事实上我对此公寓出租的收入要悲观很多，一个月顶多1300。不过就是月入1300，这也还是个不错的投资。
买house当然更好，但是学校周围house基本60起，近一点的毫不犹豫70-90，远远超出30万的范围。开车20分钟我还真很难看到30万的house。而且就算真的是开车，UC停车费也要考虑。

 

[nosick]

不知道现在最低首付要多少？如果按20% 算的话，一套30万的公寓，首付6万，贷款21年， 假设在今后的21年中平均每月支出与租金收入持平（这里是按照平均算，没考虑房屋空置期）；如果21年后该公寓市值还是30万（考虑到通货膨胀与房屋折旧相抵销），那么就相当于现在一次性投资6万，然后每年可以有1万左右的收益，相当于年收益率在16%左右。这样算下来，似乎还是不错的选择。当然，如果在这21年当中的某个时间段房屋升值的很快，则可以提前卖掉，这样的话收益会更大些。反之，如果运气不好，房屋贬值了，那就一直出租。我想，21年的时间跨度，总会赶上一波经济复苏，房价上涨的机会吧。

 

[tiancaiubc]

不知道现在最低首付要多少？如果按20% 算的话，一套30万的公寓，首付6万，贷款21年， 假设在今后的21年中平均每月支出与租金收入持平（这里是按照平均算，没考虑房屋空置期）；如果21年后该公寓市值还是30万（考虑到通货膨胀与房屋折旧相抵销），那么就相当于现在一次性投资6万，然后每年可以有1万左右的收益，相当于年收益率在16%左右。这样算下来，似乎还是不错的选择。当然，如果在这21年当中的某个时间段房屋升值的很快，则可以提前卖掉，这样的话收益会更大些。反之，如果运气不好，房屋贬值了，那就一直出租。我想，21年的时间跨度，总会赶上一波经济复苏，房价上涨的机会吧。

每年收的房租1万不都是进你自己口袋里的。condo fee，水电，贷款利息，地税，一年下来能装进口袋两三千都很不错了，所以那16%是不可能的。
假设每年进口袋2千吧。那也有个3.3%的年收益。加上20多年后房子30万卖掉，就相当于6万过了20年变成了30万，这也有个百分之几的年收益（学过金融的按计算器来算算，我不懂）。

 

[nosick]

每年收的房租1万不都是进你自己口袋里的。condo fee，水电，贷款利息，地税，一年下来能装进口袋两三千都很不错了，所以那16%是不可能的。
假设每年进口袋2千吧。那也有个3.3%的年收益。加上20多年后房子30万卖掉，就相当于6万过了20年变成了30万，这也有个百分之几的年收益（学过金融的按计算器来算算，我不懂）。

呵呵，我是按照平时支出跟收益相抵销，然后把将来卖掉房子的收益平摊到每年的收益里面了。因为这样算比较简单嘛。其实是一样的。

 

[tiancaiubc]

呵呵，我是按照平时支出跟收益相抵销，然后把将来卖掉房子的收益平摊到每年的收益里面了。因为这样算比较简单嘛。其实是一样的。

说的也是噢！但是我怎么还是觉得那里不大对劲？16%的return这么好的事情上哪儿找。。。

 

[nosick]

说的也是噢！但是我怎么还是觉得那里不大对劲？16%的return这么好的事情上哪儿找。。。

呵呵。这里面没有考虑房屋空置期的情况。如果按照平均每年3个月的空置期（也就是说每年都要减少近4千的收益），这样算的话也还有大概9%左右的年收益率（6千跟6万的比例）。 好像真的很划算啊。想想，现在干什么投资能有这样的收益率啊。有闲钱的可以认真考虑啊。呵呵呵。