楼花问题解答
楼花的概念：
一个小区或者一栋大楼，只有图纸，还没有开始建设，便开始出售。这种方式，便叫楼花，英文叫Pre-Sale。这一理念产生于香港，由霍英东先生于上世纪50年代首次提出。台湾称楼花为为预售屋。
地产发展项目以楼花方式发售，对发展商和买家都有利。发展商方面，楼花一旦发售，便没有了风险；买家方面，楼花价格一般比建成后的现房便宜，签约时，买方只需先付小部分资金项做定金（deposit)。从签约到物业建成，一般需几年时间。在持续上升的市场环境下，物业也随着升值。待物业全部建成后，以现房推出市场，回报可观。
购买楼花，也有风险，买前也要多方面考虑、斟酌。
常见问题Q and A:
1.
我们承诺尽最大努力排队，尽最大努力往前排；但不承诺一定会排到多少号以前（因为排号的变数太大）。历来我们都是向客人这么承诺的。
实际情况是，Sovereign（2月份Bosa 在Metrotown开的盘），我们排到了10几号，Metroplace（Intracorp 上月在Metrotown开的盘） 我们排到了第五号，Chanceller（Polygon 上月在Metrotown开的盘我们排到了20几号。
2.
楼花要是烧掉了，怎么办？cambie加gardencity那个
cambie加gardencity那个烧掉的是楼，楼花没不掉。
，买家不会有大的损失。
楼盘还没有完全建成，交付给客户，那么所有的风险应该由发展商承担。
不知道买过楼花的朋友们有没有注意，楼花购买合同里的“交房日期”条款中规定的交房最后期限都比实际预计的交房日期晚1年左右。以今年元月份俺帮朋友在South Surrey的Highland Park签的合同为例，那是一个Town House，房子差不多都建成了，3月份交房。可是合同中仍规定，交房最后期限为明年3月份。
这是因为发展商要预留出一年的时间，以便在意外事情（比如发火，就像Remy楼盘的火灾）时能够补救。
如果1年的时间，仍不能处理完意外事故，仍不能交房，合同中已经写明，这个时候，发展商要把定金及其利息退还给买家。
Remy这个，大火把差不多建成的楼盘烧个精光。发展商直接向保险公司申请理赔就行了，他们自己也没有损失。保险赔付后，发展商继续建造，建造完成后向楼花购买者交楼。
总之，楼花烧了，合同仍在，买家和发展商各自的义务仍在。这种情况下买家的不幸仅在于收楼可能会晚一点，而且，也许会因为火灾而产生一些心理压力。虽然有人说，地越烧越旺，但买家和发展商，还是都不希望这种事情发生。
3.
买楼花是怎么付款的？先付一个定金其他的交楼时再付吗？
是，买楼花一般是先付一个定金，其他的款项交楼的时候再付。。
定金一般是分期付的，各个楼盘分期付定金的政策差别比较大。。。
4.
“买楼花需要贷款吗？”
1. 买楼花的时候，分期付定金。银行一般不会为定金提供贷款。
2. 交房的时候，买家必须付全款，这个全款一部分是买家自有的资金，一部分是银行贷款。也就是说交房前，必须把银行贷款搞定。
3. 为了做到心中有数，也为了今后的房贷有比较好的利率，在购买楼花前后，提前到银行申请贷款。
5.
买楼花最好也找房产经纪， 因为：
1. 法律上和道德上，您的经纪代表您的利益，而发展商的销售人员同买家分属两个利益团体。
发展商的销售人员同顾客的关系：Sales - Customer，Sales只要不提供虚假信息就不违法，不违背商业道德，没有义务站买家的立场上，为买家着想，比如没有义务为Customer提供全面的信息；
经纪同委托人的关系： Agent-Client的关系, Agent和Client同属于一个共同体，法律上和道德上，Agent都必须忠于Client，就像臣子忠于国王, 经纪必须站在买家的立场上考虑买家的利益，比如 Agent必须为Client提供真实的、全面的信息，如果隐藏什么信息，那么就是对Client的不忠。。。当然，怎么理解和执行，不同Agent有不同的philosphy.
2. 经纪为Client提供发展商不会提供的服务， 包括：
1)、提供最新的楼盘信息：
2)、楼盘、户型选择的参谋；
3)、楼花合同把关；
4)、为Client争取价格方面的优惠；
5)、为Client争取其他方面优惠；
6)、协助Client处理签订合同后的诸多繁琐事务；
6)、协助Client处理签订合同后的诸多繁琐事务；
7)、协助Client安排资金；
8)、代表Client和发展商沟通；
9)、协助Client顺利完成房屋过户，包括安排贷款、Walk though、寻找律师/公证人等等正常房屋买卖事项
10)、协助Client顺利安家
3. 经纪可拿到最好的价格
楼盘的发展商在核价的时候,已经把买房方经纪的佣金打入开价, 发展商并不会因为买家没有经济, 会把相应的"佣金"补贴给买家。找不找买方经记, 买家都将以同样的价格买同一个楼盘.买家有经纪时, 发展商将佣金给经纪,买家没有经纪时,发展商将"佣金"留给自己.
有时候，销售人员说，因为你没有经纪所以可以降价若干，呵呵，其实，那个降价是为了促销，不是因为没有经纪。可以这么说，当销售说“没有经纪所以可以降价若干”，有经纪在，同样可以降价若干。
个别小楼盘的老板，直接站到销售第一线，这时候，没有经纪时，价格可能好谈一点。但这种能省就省的发展商，买家在考察其房屋质量的时候，也要多个心眼。
4.最不济, 买家在看房买房时,有人免费接送.
5.如果买家自己看好期房, 签约是和经纪一起去。这时候，有的经纪还会将佣金的一部分, 以各种形式返回给买家.
6. 回复: 买的新房，预计比合同上写的交房日期晚2个月
引用:
作者: xiangxiangge
买的新房，预计比合同上写的closeing day日期晚2个月才能交房，卖方是一家大的建筑公司。
据说理由是建筑公司不可控制的原因导致耽误工期。这给我们造成了很多麻烦。
想请律师，找卖方要点赔偿，可能性大吗？
有类似的情况吗？
很难。。。
楼花购买合同上一般都有交房日期保证条款，大意是说，由于一些不可控制的原因，可能会导致耽误工期，因此发展商必须与某年某月某日（这个日期通常比合同上的交房日晚一段时间）或以前交房。如此时仍不能交房，则买家有权退房，拿回定金，并索要定金的利息。
发展商给买家解释这个条款时，通常会说，为了保护买家的利益，保证交房期不会一拖再拖，合同中特别增加了这个“交房期保证”条款。发展商说的没错，但另一方面，这个条款也保护发展商，即，发展商在合同交房期后的一段时间内交房，都不违犯合约。
我相信您的楼花合同中也有这一条款（也可能和混在其他条款中）。
7. 有关新房HST退税（New Home HST Rebate）
新房HST Rebate的事情，分投资和自住. BC省是这么处理的：
投资： 成交时必须全额缴清，然后凭“租约”申请退还；
自住： 1). 发展商替买家事先申请，则成交时直接扣减；
2). 发展商没有替买家事先申请，则成交时必须全额缴清，然后申请退还。
发展商是否替买家事先申请，一般的卖房合同上都有显示。
谢谢您的回复
想请教一下,买楼花申请贷款,可以在付定金后就能申请吗
还是要等交房前?
另外如果贷款没下来,购房合同能取吗
好问题。。您的问题可以归结为两个：1. 楼花贷款，2. 楼花合同能否取消
1. 楼花贷款：
买楼花的时候，通常可以找特定银行预批（pre-approval)贷款。特定银行的意思是该银行与发展商在这个楼花项目上合作，同意成交的时候为买家提供贷款。
预批的利率一般比交房时的实际利率高1-2%，这一点很容易理解，银行要保证自己的利益。
买家做这个预批（pre-approval)贷款对买家的好处：
1). 买家可以确认自己是不是能贷到款。
这一点呢，我的建议是，买家如果不能确定自己的贷款资格，可以先找您的经纪讨论，讨论后，仍不能肯定能不能拿到贷款，那么就别买楼花了，风险太大。
2). 买家可以锁定一个利率，交房时万一贷款利率高于锁定利率，可以用锁定的利率。这种情况发生的可能性很小，因为银行自己早已把风险算得清清楚楚。
由于好处不多，实际情况下，买楼花申请银行预批的人并不多。
2. 楼花合同撤销
法律规定，楼花合同签订后，7天内买家可以无条件撤销合同。
拿不到贷款预批，无疑可以在7天内撤销合同。
外国人在加拿大的物业出租收入的税率是多少？
不管收入高低，外国人在加拿大的物业出租收入的税率是25%，与出租收入的高低无关。
voyeur 说:
想在大温买个楼花,知道坛子里都是高人,请不吝赐教。
总价30万,deposit交20%,即6万。
交楼前贷款的话,向银行贷款是贷24万么,已经交的6万定金算首付么?
是否还需要给银行另交首付?比如首付5%,即24万*5%=1.2万,则向银行贷款24万-1.2万=22.8万?
还有就是今年签合同交定金的话,2015年交房,现在可以提前找银行谈贷款锁定利率么?还是必须等到交房之前才能谈贷款?
请大侠指教。先谢谢了
voyeur 说:
总价30万,deposit交20%,即6万。
交楼前贷款的话,向银行贷款是贷24万么,已经交的6万定金算首付么?
已经交的6万定金算首付!
voyeur 说:
是否还需要给银行另交首付?比如首付5%,即24万*5%=1.2万,则向银行贷款24万-1.2万=22.8万?
这个要看情况。
voyeur 说:
还有就是今年签合同交定金的话,2015年交房,现在可以提前找银行谈贷款锁定利率么?
可以。但通常会比2015年交房时的利率高。
voyeur 说:
现在就可以谈贷款。。特别是和楼盘合作的银行。
大部分人不知道买了楼花后，发展商可以随时加价的吧？提醒一下各位
买楼花时要和发展商签合同。签完合同，合同上怎么写，就怎么执行。
楼花合同，本质上和其他商业合同一样。首先，它必须合法，楼花合同最直接涉及法律就很多，包括：合同法、广告法、Building Code, zoning bylaw, real estate service act等等，还有一个专有的法律--Development Act, 规定了发展商在开发、销售新楼盘的中的权利、责任和义务，著名的7天反悔期 就是Development Act规定的。可惜，所有涉及到楼花的法律都没有规定，发展商在楼盘预售后不能涨价。
尽管没有法律禁止，尽管也有例子，但发展商在楼盘预售后涨价在 BC省比较少见。因为：
1. 发展商如果想楼盘预售后涨价，那么他必须在楼花合同上注明，发展商保留日后涨价的权利。这样的条款，完全不利于楼盘的销售。
2. 日后涨价条款将对发展商的信誉造成很大的伤害
3. 如果预计到今后房价上升的空间很大，发展商完全可以提高楼花的价格。对2-3年后的房价没有任何把握的发展商，市场上的寿命有限。
但无论如何，买家都应该提高警惕，时刻保护自己的利益。具体到日后涨价的可能性这一点，买家应该在签订完合同的7天内，不管合同有多少页，
都要认真阅读全部合同。对合同有任何疑问，都应该和您的经纪或者律师商量。
说一句挨骂的话：楼花合同中的法律风险，比二手房合同高很多，“日后涨价”不过是其中之一罢了。
是想和对Mtwo感兴趣的或者已经买了的朋友交流交流
