2013投资加拿大地产正当时

[malingny]

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投资需谨慎；

不管在温哥华or多伦多，投资house才是正道（building是随时间而贬值的，只有地才会历久常新-保值）；

管理出租的house不麻烦，只要1. 投资的house别离自家太远；2. 花点钱请经纪找个好租客。

 

[自然自在]

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请问楼主：
1，租金收入交不交个人所得税？
2，2.99%利率是处于历史较高水平、平均水平还是较低水平？
3，管理费是上升还是下降？

房地产投资绝不是无利可图，但像你这么算帐会害死人的。

1。你买股票，卖了，赚了钱交不交税？你每年GIC或MUTUAL FUND的利息收入交不交税？有收入，还不想交税，那是不想在加拿大住了。同样是9万元，你不投资地产却投资GIC吗。
2. 2011年下半年至今，都有这个利率，是较低利率，所以，要现在投资，而不是等利率高了再投资。
3. 租金涨不涨？

对地产投资的恐惧和无知，让很多人挖空心思找101个装傻的问题，质疑地产投资。积极的人是找102个方法，趋利避害，而不是找借口，不行动。

大家一路看下来这个帖子就明白了，2013年投资地产正当时。看了这么多层帖子之后，可能大家都忘了原文写了些什么，再复习一下吧：

。。。。
[FONT=宋体]众所周知，风险和利润是成正比的，地产投资的风险控制是非常重要。我们经常听到的，对房地产投资望而却步的借口包括：[/FONT]
1. [FONT=宋体]房价已经到了历史最高点，房价降了我再投资。[/FONT]
2. [FONT=宋体]好的投资物业都被别人买走了。[/FONT]
3. [FONT=宋体]朋友说，风险太高，你会输掉裤子的。[/FONT]
4. [FONT=宋体]咱老百姓手里这点儿钱没法投资房地产。[/FONT]
5. [FONT=宋体]贷款难，投资房借不到钱。[/FONT]
6. [FONT=宋体]我要是有钱，就去美国抄底。[/FONT]
[FONT=宋体]之所以把上述说法称之为“借口”，是因为没有认真研究过房地产投资的人，恐惧心理占据了主导地位，给不行动找理由。地产投资的确有风险，但为什么越来越多的普通家庭选择投资地产投资呢？加拿大虽然有比较健全的养老体质，但是养老金难以保证退休生活的质量，希望早日退休，并享受无忧的退休生活，还要自己动手，为养老做更多工作。[/FONT]RRSP[FONT=宋体]，免税账户的投资，近些年收益较差，很多人开始为退休后的保障问题担忧。房地产属于实物的不动产，既是必不可少的生产力要素，同时，与空气和水一样，也是人类在地球上栖身的必需品，无论租还是买，总要有地方安身。地产，作为资产，与黄金和股票相比，更具使用价值，因此，不会因市场情况变得一文不值。其实，地产投资风险比投资其他资产更小，起码不会输掉裤子。[/FONT]

这篇文章是写给积极向上，为家庭福祉想办法，敢行动的人的。只敢买GIC的人就不要参加讨论了。

2013年投资加拿大地产正当时，订阅红雨相关文章请致信wanghongyu888@gmail.com

 

[水牛27]

回复: 2013投资加拿大地产正当时

理性投资当然更好，可看到这些新闻，未免产生恐慌，怀疑加拿大会是第2个中国”国五条“啊

“加拿大税务局将彻查：买公寓报称住所却抛售赚钱”
http://www.iask.ca/news/canada/2013/0415/192888.html

 

[桃李]

回复: 2013投资加拿大地产正当时

我不知道你是有意偷换话题还是看不懂我的问题，那我就说的更清楚些：

１，你既然拿专家的名头算ROI，那就把各种参数都考虑进去。房租收入扣除利息、地税等费用后计税，税率与每个人所处的边际税率有关。根据我个人报税的结果，大概相当于15~20%的总租金收入。麻烦你把租金收入扣除15%后再计算一遍。

２，作为长期投资者，我从来就不用最低利率计算ROI，而用历史平均利率计算。麻烦你再用历史平均利率5~6%计算一遍，可能就变成负现金流了。你可能会说，＂到时候我就房子卖了＂，那你又违反了投资中另一原则：不要假设你的交易对象是傻子。

３，公寓楼后期管理费的不可控是个硬伤，可不能用租金还会上涨来搪塞啊。如果你硬要说租金会上涨，我倒建议你每年考虑一个月的空置期比较可靠些。你可能又说，＂到时候我就房子卖了＂，呵呵。

我从来不买GIC，投资地产十余年，应该有资格参与讨论吧。本不想掺合，但看你算起来头头是道，倒引起我这个喜欢数字的人的兴趣了。

 

[自然自在]

回复: 2013投资加拿大地产正当时

我不知道你是有意偷换话题还是看不懂我的问题，那我就说的更清楚些：

１，你既然拿专家的名头算ROI，那就把各种参数都考虑进去。房租收入扣除利息、地税等费用后计税，税率与每个人所处的边际税率有关。根据我个人报税的结果，大概相当于15~20%的总租金收入。麻烦你把租金收入扣除15%后再计算一遍。税后收益率，只有你自己才知道，我怎么算。

２，作为长期投资者，我从来就不用最低利率计算ROI，而用历史平均利率计算。麻烦你再用历史平均利率5~6%计算一遍，可能就变成负现金流了。你可能会说，＂到时候我就房子卖了＂，那你又违反了投资中另一原则：不要假设你的交易对象是傻子。你贷款的时候，如果给你2.99%的利率，你会说，我不要，给我历史平均的5年期利率吧，这样我更安心，是这样吗？如果你用历史数据，卖房的时候也用历史数据推算房价卖，还是用市场价卖？你的算法是拿自己和交易对手都当傻子。

３，公寓楼后期管理费的不可控是个硬伤，可不能用租金还会上涨来搪塞啊。如果你硬要说租金会上涨，我倒建议你每年考虑一个月的空置期比较可靠些。你可能又说，＂到时候我就房子卖了＂，呵呵。管理费涨到无法用租金COVER你还不卖，那是你自己的事了。

我从来不买GIC，投资地产十余年，应该有资格参与讨论吧。本不想掺合，但看你算起来头头是道，倒引起我这个喜欢数字的人的兴趣了。

 

[桃李]

回复: 2013投资加拿大地产正当时

根据专家的回答，我只能说：算你狠，我撤！

 

[God Hand]

回复: 2013投资加拿大地产正当时

30年还款期，是360个月，你眼花了。
1.我是根据网友提供的租金算的，如果抢OFFER还会更高。
2.是的5年固定利率，就是5年不变的意思。
3.租房合同要写明，租客损坏物品自己赔。
管理费都找不到吗？从来没看过MLS啊，地税，打电话给政府查的，2012年这个UNIT的地税是2089.95

还有问题吗？觉得你提出问题都不是问题。

1、现在有30年的按揭吗
2、是5年不变，5年以后呢，你就活这5年吗，莫名其妙。
3、合同上是可以写明有损坏房客配，你家具没折旧吗，不要维护吗，这些都不用钱还是说你可以吹口气就有人帮你换
你睁大你的眼睛看看那个MLS上有没有地税，像我这种农帽肯定没法跟你这种精英专家比了，不过麻烦你专业点，不要动不动就说抢OFFER，还抢租房OFFER，那你还不如去抢银行来得实在。
尽说点乱七八糟的东西，还说不是问题，以上如果都不是问题那你考虑的东西层次太高了，大众水平跟不上。

 

[走马看花]

回复: 2013投资加拿大地产正当时

根据专家的回答，我只能说：算你狠，我撤！

那是你自己的事了。

 

[God Hand]

回复: 2013投资加拿大地产正当时

请问楼主：
1，租金收入交不交个人所得税？
2，2.99%利率是处于历史较高水平、平均水平还是较低水平？
3，管理费是上升还是下降？

房地产投资绝不是无利可图，但像你这么算帐会害死人的。

目标就是为了害死人，不害死几个哪有钱赚

 

[God Hand]

回复: 2013投资加拿大地产正当时

根据专家的回答，我只能说：算你狠，我撤！

大哥，别跟他讲道理，很多人试过，不过他好像甚得国内那一套的真传，你讲道理他耍流氓，你耍流氓他讲政策，你讲政策他讲道理

除了装弱智回避别人问题的实质顾左右而言他外，实在不知道还有什么跟专家身份相配的。

 

[God Hand]

回复: 2013投资加拿大地产正当时

1。你买股票，卖了，赚了钱交不交税？你每年GIC或MUTUAL FUND的利息收入交不交税？有收入，还不想交税，那是不想在加拿大住了。同样是9万元，你不投资地产却投资GIC吗。（现在讨论的是交多少税，交税之后多少正现金流问题，而不是问要不要交税，这要你教吗，真长见识了）
2. 2011年下半年至今，都有这个利率，是较低利率，所以，要现在投资，而不是等利率高了再投资。（到底是赶着这个所谓的低利率进去，还是考虑到将来可能的利率增长根据自己的承受能力来投资，我知道你肯定要说胆子要大不要恐惧了，反正又不是玩你的钱无所谓嘛）
3. 租金涨不涨？（你可以看看全球，包括加拿大租金按年涨幅的数据，然后再看看这个涨幅在其他因素面前有多大作用）

对地产投资的恐惧和无知，让很多人挖空心思找101个装傻的问题，质疑地产投资。积极的人是找102个方法，趋利避害，而不是找借口，不行动。（的确有人在装傻，像那些明知道自己说的话的含义却要拐弯抹角东扯西扯的，装傻是他们最大的武器，当然他们知道这意味着什么，不过只要能赚钱，什么天打雷劈良心谴责都是次要的了）

大家一路看下来这个帖子就明白了，2013年投资地产正当时。看了这么多层帖子之后，可能大家都忘了原文写了些什么，再复习一下吧：

。。。。
[FONT=宋体]众所周知，风险和利润是成正比的，地产投资的风险控制是非常重要。我们经常听到的，对房地产投资望而却步的借口包括：[/FONT]
1. [FONT=宋体]房价已经到了历史最高点，房价降了我再投资。[/FONT]
2. [FONT=宋体]好的投资物业都被别人买走了。[/FONT]
3. [FONT=宋体]朋友说，风险太高，你会输掉裤子的。[/FONT]
4. [FONT=宋体]咱老百姓手里这点儿钱没法投资房地产。[/FONT]
5. [FONT=宋体]贷款难，投资房借不到钱。[/FONT]
6. [FONT=宋体]我要是有钱，就去美国抄底。[/FONT]
[FONT=宋体]之所以把上述说法称之为“借口”，是因为没有认真研究过房地产投资的人，恐惧心理占据了主导地位，给不行动找理由。地产投资的确有风险，但为什么越来越多的普通家庭选择投资地产投资呢？加拿大虽然有比较健全的养老体质，但是养老金难以保证退休生活的质量，希望早日退休，并享受无忧的退休生活，还要自己动手，为养老做更多工作。[/FONT]RRSP[FONT=宋体]，免税账户的投资，近些年收益较差，很多人开始为退休后的保障问题担忧。房地产属于实物的不动产，既是必不可少的生产力要素，同时，与空气和水一样，也是人类在地球上栖身的必需品，无论租还是买，总要有地方安身。地产，作为资产，与黄金和股票相比，更具使用价值，因此，不会因市场情况变得一文不值。其实，地产投资风险比投资其他资产更小，起码不会输掉裤子。[/FONT]

这篇文章是写给积极向上，为家庭福祉想办法，敢行动的人的。只敢买GIC的人就不要参加讨论了。

2013年投资加拿大地产正当时，订阅红雨相关文章请致信wanghongyu888@gmail.com

 

[irene999]

回复: 2013投资加拿大地产正当时

大哥，别跟他讲道理，很多人试过，不过他好像甚得国内那一套的真传，你讲道理他耍流氓，你耍流氓他讲政策，你讲政策他讲道理

除了装弱智回避别人问题的实质顾左右而言他外，实在不知道还有什么跟专家身份相配的。

哈哈

 

[自然自在]

回复: 2013投资加拿大地产正当时

1、现在有30年的按揭吗
2、是5年不变，5年以后呢，你就活这5年吗，莫名其妙。
3、合同上是可以写明有损坏房客配，你家具没折旧吗，不要维护吗，这些都不用钱还是说你可以吹口气就有人帮你换
你睁大你的眼睛看看那个MLS上有没有地税，像我这种农帽肯定没法跟你这种精英专家比了，不过麻烦你专业点，不要动不动就说抢OFFER，还抢租房OFFER，那你还不如去抢银行来得实在。
尽说点乱七八糟的东西，还说不是问题，以上如果都不是问题那你考虑的东西层次太高了，大众水平跟不上。

1。首付超过20%的，最长还款期30年。投资房首付最低20%。
2。你租5年房，算算多少钱。住地下室也花钱的。
3。你家的家具5年有多少磨损？5年换一遍新家具吗？你维护你家家具吗。
算不清楚就说算不清楚，东拉西扯地来地产论坛干吗？

 

[God Hand]

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引用:
作者: 桃李满深圳
我不知道你是有意偷换话题还是看不懂我的问题，那我就说的更清楚些：

１，你既然拿专家的名头算ROI，那就把各种参数都考虑进去。房租收入扣除利息、地税等费用后计税，税率与每个人所处的边际税率有关。根据我个人报税的结果，大概相当于15~20%的总租金收入。麻烦你把租金收入扣除15%后再计算一遍。税后收益率，只有你自己才知道，我怎么算。 （怎么能劳烦专家呢，我来算一下好了，房租年收入26400元，按两个大人没小孩，两个人没有任何其他收入来算，每年交税约1400，把这1400从租金中扣除，实际租金所得25000，如果有小孩可能减少，但是如果算上小孩的牛奶金减税额度有限或者基本不减，如果有其他收入那么税会更高）

２，作为长期投资者，我从来就不用最低利率计算ROI，而用历史平均利率计算。麻烦你再用历史平均利率5~6%计算一遍，可能就变成负现金流了。你可能会说，＂到时候我就房子卖了＂，那你又违反了投资中另一原则：不要假设你的交易对象是傻子。你贷款的时候，如果给你2.99%的利率，你会说，我不要，给我历史平均的5年期利率吧，这样我更安心，是这样吗？如果你用历史数据，卖房的时候也用历史数据推算房价卖，还是用市场价卖？你的算法是拿自己和交易对手都当傻子。
（按利率提高到3.09%算，还款期360个月，每月付1400，还款期300个月，每月1570）
３，公寓楼后期管理费的不可控是个硬伤，可不能用租金还会上涨来搪塞啊。如果你硬要说租金会上涨，我倒建议你每年考虑一个月的空置期比较可靠些。你可能又说，＂到时候我就房子卖了＂，呵呵。管理费涨到无法用租金COVER你还不卖，那是你自己的事了。
（买不买肯定是自己的事，但是卖不卖得出去是谁的事呢，你的事？谁会花大把钱来买房龄大管理费节节高的房子，别人都脑积水了吗）
我从来不买GIC，投资地产十余年，应该有资格参与讨论吧。本不想掺合，但看你算起来头头是道，倒引起我这个喜欢数字的人的兴趣了。

 

[自然自在]

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再讲一遍贷款政策 http://www.5in.ca/supesite/?action-viewnews-itemid-1603

紧了又紧 加拿大房贷政策现在什么样？

发布: 2012-11-13 00:22 | 作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大 | 查看: 150次
[FONT=宋体][/FONT]
[FONT=宋体][/FONT]
[FONT=宋体]“[URL="javascript:;"]加拿大房屋[/URL]贷款政策收紧了，买家开始观望了，成交量降低了。”类似的文章和评论已经充斥了加拿大的各类媒体和社交网站。笔者浏览了很多华人社区的所谓媒体上的相关文章和评论，很多内容是只知其一不知其二，没有给华人社区一个清晰准确的信息，因此很可能会误导消费者，甚至使部分人蒙受损失。加拿大住房贷款总体政策是什么，对目前的地产市场有哪些影响，消费者该不该现在入市买[/FONT]/[FONT=宋体]卖房呢？[/FONT]

[FONT=宋体]从加拿大房屋贷款的监管和政府规定来看，能够影响银行房屋贷款政策的力量主要来自于四个方面：财政部[/FONT]/CMHC[FONT=宋体]，银监会，央行，以及商业银行[/FONT]/[FONT=宋体]其他非银行金融机构。财政部可以用行政命令指导[/FONT]CMHC[FONT=宋体]的贷款保险政策；银监会有权制定商业银行房贷政策审批标准指导意见；央行有权调整银行间隔夜拆借利率；商业银行有权自己修改房贷政策和风险偏好。今天我们讨论的是普遍现象，因此，仅限于由于政府[/FONT]/CMHC[FONT=宋体]和银监会政策调整对加拿大房屋贷款政策以及地产市场的影响。[/FONT]

[FONT=宋体]由于政策紧了又紧，在过去[/FONT]4[FONT=宋体]年里，有些政策不是一次收紧，因此笔者以目前的情况为例，来解释贷款的审批标准和大致金额。[/FONT]

[FONT=宋体]在加拿大有可证明收入的居民或非居民（持工签），如果申请[/FONT]5[FONT=宋体]年期以下的固定利率，或各类浮动利率贷款，商业银行将使用央行公布的[/FONT]5[FONT=宋体]年期固定利率的挂牌利率作为评估贷款能力的利率。这一政策从[/FONT]2012[FONT=宋体]年[/FONT]10[FONT=宋体]月[/FONT]31[FONT=宋体]日起执行，所有受银监会监管的银行都会执行这个政策。简单地说，这个政策出台之前，很多银行根据自己的授信政策，使用[/FONT]3[FONT=宋体]年期固定利率作为评估借款人借款金额的利率。例如，[/FONT]3[FONT=宋体]年期固定利率[/FONT]3.85%[FONT=宋体]，[/FONT]5[FONT=宋体]年期固定利率[/FONT]5.24%[FONT=宋体]时，政策改变前后，对借款人的借款能力影响是非常大的——之前可以最多借到家庭税前收入的[/FONT]6[FONT=宋体]倍，之后只可以借到收入的[/FONT]5[FONT=宋体]倍以下。以收入[/FONT]6[FONT=宋体]万元的家庭举例，如果首付款[/FONT]9[FONT=宋体]万，没有任何其他家庭债务，有能力购买[/FONT]45[FONT=宋体]万的房产；政策收紧之后只能买[/FONT]40[FONT=宋体]万以内的房子。细心的读者可能会发现，这个政策有一个例外，就是，如果借款人申请[/FONT]5[FONT=宋体]年期或[/FONT]5[FONT=宋体]年以上固定利率的按揭贷款，则不适用于上面的政策。这个家庭收入[/FONT]6[FONT=宋体]万的家庭，如果不改变原来的购房计划，则可以选择[/FONT]5[FONT=宋体]年期以上的固定利率按揭贷款产品，依然可以买到[/FONT]45[FONT=宋体]万左右的房产。由此可见，由于房贷政策收紧，消费者的选择越来越少，因此，买房需要早作打算，越是观望，举棋不定，成为房主就机会越少了。[/FONT]

[FONT=宋体]没有可以证明的收入，如，新移民，以及持留学签证，访问签证（超级签证）的外国人，或收入无法证实，如，报税较低的自雇人士，持工作签证但没有收入证明的外国人，最低首付款比例为房屋市场价的[/FONT]35%[FONT=宋体]。这一规定从[/FONT]2012[FONT=宋体]年[/FONT]10[FONT=宋体]月[/FONT]31[FONT=宋体]日起执行，受银监会监管的金融机构都需要执行。新移民政策以往各银行都不相同，要求最低首付[/FONT]25%-35%[FONT=宋体]，新政策执行之后，全部最低首付改为[/FONT]35%[FONT=宋体]。至于自雇人士，新政策执行之前，很多银行对自雇人士网开一面，没有严格按照报税收入评估借款人能力，使很多自雇人士，在只交[/FONT]25%[FONT=宋体]首付的情况下就可以申请到房价[/FONT]75%[FONT=宋体]的按揭贷款，这种会越来越少了。[/FONT]

[FONT=宋体]投资类房产，首付不低于房价的[/FONT]20%[FONT=宋体]。从[/FONT]2010[FONT=宋体]年[/FONT]2[FONT=宋体]月起政府控制的房屋贷款违约保险公司，[/FONT]CMHC[FONT=宋体]，不再对首付低于[/FONT]20%[FONT=宋体]的，购买投资类物业的申请人进行担保，因此，如果消费者计划购买投资类物业时，需要至少准备[/FONT]20%[FONT=宋体]的首付款。[/FONT]

[FONT=宋体]再贷款最高比例为房屋市场价的[/FONT]80%[FONT=宋体]。这个政策从[/FONT]2010[FONT=宋体]年开始，一路被调整为目前的水平。如果房主已经把贷款还清了，或已经偿还了一定比例的本金，现在由于其他目的，希望重新做贷款，则总的贷款金额不超过市价的[/FONT]80%[FONT=宋体]。在[/FONT]2010[FONT=宋体]年之前，这一比例为[/FONT]95%[FONT=宋体]。[/FONT]

[FONT=宋体]如果首付不足[/FONT]20%[FONT=宋体]，或商业银行认为借款人的信用风险无法承受，借款人必须支付贷款违约保险费的情况下，最长还款年限为[/FONT]25[FONT=宋体]年。由于以讹传讹，这是华人社区目前最困惑的一个问题。简单地说，如果不需要投保[/FONT]CMHC[FONT=宋体]保险的情况下，借款人可以申请到最长[/FONT]30[FONT=宋体]年还款期的按揭贷款，如果需要投保，则最长还款期为[/FONT]25[FONT=宋体]年。[/FONT]2012[FONT=宋体]年[/FONT]CMHC[FONT=宋体]缩短最长还款期时，几乎所有的商业银行都没有跟随这一政策。[/FONT]

[FONT=宋体]购买[/FONT]100[FONT=宋体]万以上的房产，首付需高于[/FONT]20%[FONT=宋体]。[/FONT]2012[FONT=宋体]年[/FONT]7[FONT=宋体]月开始，如果首付低于[/FONT]20%[FONT=宋体]，房价超过[/FONT]100[FONT=宋体]万时，[/FONT]CMHC[FONT=宋体]不给投保。[/FONT]

[FONT=宋体]以房屋净值做抵押的信用额度，可循环使用的部分需低于房价的[/FONT]65%[FONT=宋体]。这个政策是银监会对银行的要求，从[/FONT]2012[FONT=宋体]年[/FONT]10[FONT=宋体]月[/FONT]31[FONT=宋体]日起执行，但很多银行在这个日期之前已经执行了。[/FONT]

[FONT=宋体]如果你还能顺利通过上面的险关，那就该现在就买房。目前，最低首付款[/FONT]5%[FONT=宋体]的政策从来没有变过，新移民只要付[/FONT]35%[FONT=宋体]以上的首付依然可以申请到贷款。通过以上政策变化和趋势可以看出，任何等待都会让自己的选择减少。如果利率升高，能够购买的房子面积可能会更小了，多伦多市中心的公寓楼面积越建越小，与借款政策越来越紧有关。[/FONT]

[FONT=宋体]以上内容仅为个人观点，不构成任何投资或报税建议。[/FONT]​

[FONT=宋体] [/FONT]​

[FONT=宋体]作者：[/FONT][FONT=宋体][URL="javascript:;"]王红雨[/FONT][/URL][FONT=宋体][/FONT][FONT=宋体][URL="javascript:;"]加拿大房贷[/FONT][/URL][FONT=宋体]专家电话：416-880-5089[/FONT]​

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[FONT=宋体]转载请注明作者和联系电话。作者保留所有权利All right reserved[/FONT][FONT=宋体][/FONT]​

 

[自然自在]

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要不断扫盲http://www.5in.ca/supesite/?action-viewnews-itemid-1598

加拿大房贷最长还款期还是30年吗？

发布: 2012-8-16 23:15 | 作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大 | 查看: 132次
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[FONT=宋体][/FONT]
[FONT=宋体]“为什么我还能申请到30年还款期的按揭贷款呢，网上不是说改成25年了吗？”最近，当我介绍完按揭贷款时，听到了很多这种惊讶的反馈。有一位朋友两年前来找我申请过按揭贷款，上周又来咨询，我告诉她，贷款最长还款期可以35年，她非常诧异，“我刚从XX银行出来，他们告诉我，新移民申请贷款，最长还款期是25年，还反问我说‘你最近没看报纸吗’，你们这些银行在搞什么名堂，到底[URL="javascript:;"]加拿大住房[/URL]按揭贷款的还款期是25年还是30年，还是35年啊？”还有一些朋友询问，如果以前做的贷款，还款期是40年，借款合同期为4年，到期续约时，是按照剩余的36年作为还款期，还是30年？最近一段时间，加拿大房贷最长还款期的问题始终困扰着消费者。正确的答案是什么呢？[/FONT]
[FONT=宋体] [/FONT]
[FONT=宋体]加拿大房贷最长还款期从30年缩短为25年的说法来自于政府。按照加拿大财政部对加拿大房屋贷款违约保险公司的要求，从2012年7月9日起，如果按揭贷款借款人申请贷款违约保险（mortgage default insurance）,保险公司在核准贷款保险时，需要按照，最长还款期25年来计算偿债能力，获得贷款违约保险的住房贷款，最长还款年限为25年。通俗地讲，今年贷款政策变化的内容里，只涉及需要购买贷款保险的借款人，而不需要投保的申请人，依然可以申请到最长还款期是30年的按揭贷款，例如，首付超过20%，且有良好信用记录和稳定收入的借款人；登陆5年内，首付超过30%的新移民等。[/FONT]
[FONT=宋体] [/FONT]
[FONT=宋体]大家为什么对今年的贷款政策有如此大的误解呢？原因是，去年，2011年，政府要求保险公司将需要承保按揭贷款违约保险的按揭贷款最长还款年限从35年降为30年之后，绝大多数商业银行都把无需保险的常规按揭贷款最长还款期也降为了30年。而今年，绝大多数商业银行没有跟随政府的政策进行调整。从今年新政策执行情况来看，要比去年的效果微弱很多，原因是绝大多数商业银行没有缩短最长还款年限。将常规按揭贷款最长还款期改为25年银行只有ING（加拿大）银行和一些中小金融机构，规模较大的加拿大本土银行都依然维持30年最长还款期的政策。[/FONT]
[FONT=宋体] [/FONT]
[FONT=宋体]文章开头所说的借款人的疑惑来自哪里呢？原来，个别银行，例如，文中我们提到的XX银行规定，新移民申请房贷时最长还款期是25年。这只是个别银行的特例，不能代表其他商业银行。如果借款人是新移民，不喜欢别强制要求25年还清贷款，可以选择其他银行，而不是偏听偏信“所有的商业银行，所有的房屋贷款最长还款期都是25年。”[/FONT]
[FONT=宋体] [/FONT]
[FONT=宋体]还有人可以最长还款期是35年，这是怎么回事？原来，如果借款人在2011年之前购买了楼花，而且当时就申请的按揭贷款，由于2010年银行最长的还款期为35年，所以，今年房屋交割时，依然可以享有35年还款期的政策。上面我们说到的例子中，借款人在两年前获得了楼花按揭贷款批准，最长还款是35年，而今年房屋快交割之前又了XX银行申请房贷，得知“新移民最长房贷还款期为25年”，在做了比较之后才发现，如果回到原来批复楼花按揭贷款的银行做按揭贷款，比在XX银行的还款期长10年。对于投资者来说，还款期越长现金流越好，还款能力强，为今后投资更多房产打下基础。[/FONT]
[FONT=宋体] [/FONT]
[FONT=宋体]2008[/FONT][FONT=宋体]年之前，房贷最长还款期是40年，4年到期后，如果在原银行续约，最长还款期为36年，即，剩余时间。如果转去其他银行，由于绝大多数银行已经改为最长还款期30年，所以，如果原来的还款期是40年，4年到期后，还剩36年，如果转银行，有可能最长还款期只有30年了。因此，提醒消费者注意，转银行时，要考虑最长还款期问题。[/FONT]
[FONT=宋体] [/FONT]
[FONT=宋体]加拿大的商业银行的自主性很强，不同的银行有不同的风险偏好，以及贷款政策。消费者在选择贷款银行时，不要只询问一家银行，要多方咨询，慎重选择。RBC，BMO，HSBC等银行均不接受贷款经纪人的代理，咨询这些银行的贷款政策，需要与银行工作人员联系。[/FONT]
[FONT=宋体] [/FONT]
[FONT=宋体] [/FONT]
[FONT=宋体]个人观点仅供参考。[/FONT]
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[FONT=宋体]作者：王红雨加拿大房贷专家电话：416-880-5089[/FONT]
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[God Hand]

回复: 2013投资加拿大地产正当时

1。首付超过20%的，最长还款期30年。投资房首付最低20%。（麻烦介绍一下详细情况，如门槛什么的，哪个银行）
2。你租5年房，算算多少钱。住地下室也花钱的。（没住过地下室，如果你要介绍地下室相关经验，欢迎，租房5年花多少钱不用算，看看买房子的能不能赚钱就知道了）
3。你家的家具5年有多少磨损？5年换一遍新家具吗？你维护你家家具吗。 （我可以告诉你，我家有房子出租已经十几年了，不算那些家具，电器那些如果保养不好七八年换一次很正常，你还指望租客会爱惜你的房子家具啊，做梦，床垫窗帘什么的用久了都会坏，别人租了那么久老化了要维护你难道算别人弄坏的要赔钱？）
算不清楚就说算不清楚，东拉西扯地来地产论坛干吗？

（这不是在请专家指导吗，想跟专家学习一下还有什么办法能不让下一代做renter的呢）

 

[自然自在]

回复: 2013投资加拿大地产正当时

引用:
按两个大人没小孩，两个人没有任何其他收入来算，

如果你是这种情况，真没必要讨论这个话题，根本没可能贷款买投资房。

 

[Yang.Dongbin]

回复: 2013投资加拿大地产正当时

大哥，别跟他讲道理，很多人试过，不过他好像甚得国内那一套的真传，你讲道理他耍流氓，你耍流氓他讲政策，你讲政策他讲道理

除了装弱智回避别人问题的实质顾左右而言他外，实在不知道还有什么跟专家身份相配的。

 

[自然自在]

回复: 2013投资加拿大地产正当时

耍流氓的人说自己“讲道理”，却看不见一条道理。